上海市城市房屋拆遷評估技術(shù)規(guī)范

1、上海市城市房屋拆遷評估技術(shù)規(guī)范（試行） 作者：佚名轉(zhuǎn)貼自：本站原創(chuàng)點擊數(shù)： 81 更新時間： 2006-2-14 文章錄入： jnrhgs上海市城市房屋拆遷評估技術(shù)規(guī)范（試行）第一章 總 則第一條（制定依據(jù)）為維護房屋拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，規(guī)范房屋拆遷評估行為，根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、城市房屋拆遷管理條例、上海市城市房屋拆遷管理實施細則和房地產(chǎn)估價規(guī)范、城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際情況，制定本技術(shù)規(guī)范。第二條（適用范圍）本市國有土地上的房屋拆遷評估適用本技術(shù)規(guī)范。第三條（估價目的和價格定義）采用本技術(shù)規(guī)范的估價目的統(tǒng)一稱為房屋拆遷補償估價 。房屋拆遷評估的價值定義是被拆

2、除房屋無權(quán)利負擔(dān)的房地產(chǎn)公開市場價值。房屋拆遷評估不考慮租賃、抵押等權(quán)利限制的影響。第四條（估價時點）房屋拆遷評估的估價時點為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。第五條（評估方法與可比實例選?。└黝惙课莶疬w評估應(yīng)采用本技術(shù)規(guī)范規(guī)定的評估方法。在 運用市場比較法時，應(yīng)在拆遷房屋相同或相似區(qū)域內(nèi)收集成交時間一般不超過6 個月的充分房地產(chǎn)市場交易實例，包括房屋拆遷范圍內(nèi)的交易實例。在分析、篩選的基礎(chǔ)上確定與估價對象區(qū)位、用途、建筑類型、結(jié)構(gòu)和設(shè)備等相同或相似的 3 個以上可比實例，并制作可比實例調(diào)查表。采用基準價格修正法確定基準價格的，應(yīng)選取4 個以上可比實例?？杀葘嵗某山粏蝺r一般相差不應(yīng)超過30。第六條（拆

3、遷房屋用途、建筑面積、占地面積）拆遷房屋用途、建筑面積、占地面積應(yīng)以委托人書面確定的為準。第七條（房屋裝飾評估）拆遷房屋的評估價格中不包括房屋的裝飾價值。委托人書面要求評估房屋裝飾價值的，應(yīng)按照本市房屋裝飾工程定額標(biāo)準，單獨評定其裝飾的重置價格和成新程度。房屋裝飾應(yīng)單獨出具評估報告。第八條（房屋拆遷評估的質(zhì)量控制）房屋拆遷評估的貨幣單位應(yīng)當(dāng)精確到元。房屋拆遷評估報告（以下簡稱評估報告）應(yīng)經(jīng)估價機構(gòu)內(nèi)部審核批準。第九條（評估報告）估價機構(gòu)應(yīng)按房地產(chǎn)估價規(guī)范的規(guī)定格式出具評估報告。其中居住房屋的，估價機構(gòu)還應(yīng)按房地產(chǎn)權(quán)證、租用公房憑證或房屋租賃合同出具分戶評估報告。評估報告和分戶評估報告應(yīng)經(jīng)注冊房

4、地產(chǎn)估價師簽名并加蓋估價機構(gòu)公章。采用基準價格修正法評估時應(yīng)提供估價結(jié)果匯總表。估價結(jié)果匯總表應(yīng)包含分戶估價對象座落、產(chǎn)權(quán)人、建筑面積、基準價格、修正系數(shù)、評估單價等內(nèi)容。第十條（評估資料存檔）估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)將下列資料與評估報告（含技術(shù)報告）共同整理存檔：（一）評估委托合同；（二）拆遷許可證、或者建設(shè)用地規(guī)劃許可證、或者有關(guān)批準文件；（三）評估對象的產(chǎn)權(quán)證明材料及有關(guān)房屋基本情況的證明材料；（四）評估對象的實地查勘記錄、照片等資料；（工）可比實例的實地查勘記錄、照片等資料；（六）確定評估結(jié)果的有關(guān)系數(shù)、參數(shù)等證明資料；（七）其它涉及評估項目的一切必要資料。評估報告及有關(guān)資料至少應(yīng)保留十年。第十一

5、條（證據(jù)保全）評估依法代管的房屋、產(chǎn)權(quán)不明確的房屋，估價機構(gòu)應(yīng)將評估報告（含技術(shù)報告）及評估過程中形成的有關(guān)評估資料同時提交委托人，由委托人一并辦理證據(jù)保全手續(xù)。第二章 居住房屋的評估第十二條（居住房屋分類）本市國有土地上的居住房屋按建筑類型分為公寓、花園住宅、職工住宅（新工房）、新式里弄、舊式里弄、簡屋六類。第十三條（評估方法）居住房屋應(yīng)采用市場比較法評估。第十四條（可比實例的比較修正）可比實例比較修正時， 應(yīng)建立價格可比基礎(chǔ)后進行交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個別因素修正。每項修正對可比實例成交價格的調(diào)整不得超過10，綜合調(diào)整不得超過15。第十五條（基準價格修正法）（一）基準價格修正法與適

6、用條件對 于房屋建筑類型相同、功能完整性相同或相似的同一拆遷地塊的成片居住房屋，可采用市場比較法確定典型房屋的市場價格，作為該拆遷范圍同類房屋的基準價格。然后根據(jù)不同房屋的樓層、朝向、采光、通風(fēng)等因素，對該基準價格進行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整、修正，確定其它被拆除房屋的評估價格。整幢花園住宅和整幢新式里弄一般不宜采用基準價格修正法。（二）運作程序1、按照居住房屋的建筑類型、建造年代、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、房屋戶型以及功能的完整性等因素劃分房屋類別；2、在同一房屋類別內(nèi)確定典型房屋；3、運用市場比較法對典型房屋進行評估，經(jīng)核驗后確定典型房屋的價格作為基準價格；4、確定層次、朝向等其他因素修正系數(shù)；5、運用本規(guī)范的計

7、算公式確定房屋的市場價格。（三）計算公式估價對象價格 =類別基準價格（1+朝向修正系數(shù)）（ 1+層次修正系數(shù)）（ 1+其他因素修正系數(shù)）本計算公式中的修正系數(shù)可參照下列系數(shù)確定。修正系數(shù)絕對值大于或等于5的，調(diào)整幅度一般控制在 +2以內(nèi)；修正系數(shù)絕對值小于5的，調(diào)整幅度一般控制在+1以內(nèi)：1、朝向修正系數(shù)表（見表一) （表一）主臥朝向北西東一間朝南兩間朝南三間朝南修正系數(shù)-8-3-2012朝向以住宅主臥室為準2、層次修正系數(shù)表（見表二）（表二）一二三四五六七高層1 000000002 442222-23 26556-14 -444505 -82306 -8117 -1018-11 212-（頂

8、層 -1）4頂 層-4頂層修正一般為 90 年代中期以前頂層普通防水等處理的建筑，不包括復(fù)式結(jié)構(gòu)或特殊防水處理的頂層房屋。3、計算公式中的其他修正因素是指采光、通風(fēng)等在基準價格中未進行修正的其他影響估價對象價格的個別因素。修正范圍根據(jù)具體情況在5范圍內(nèi)綜合確定。第十六條（評估結(jié)果）居住房屋只評估房地產(chǎn)市場單價，以房屋的建筑面積為計價單位。第三章 非居住房屋的評估第十七條（經(jīng)營性房屋的分類）非居住房屋包括商場、店鋪、旅館、辦公、金融、娛樂、餐飲、服務(wù)業(yè)和工廠、站場碼頭、倉庫堆棧、學(xué)校、文化館、影劇院、福利院、醫(yī)院、公共設(shè)施用房等經(jīng)營性和非經(jīng)營性房屋。第十八條（評估方法）能搜集充分成交案例并有符合

9、規(guī)定要求可比實例的非居住房屋，應(yīng)采用市場比較法進行評估。不能適用市場比較法的，可采用收益法進行評估。房屋收益應(yīng)按照房屋的租金收益確定。難以確定房屋租金收益的，采用成本法等其他方法進行評估。房屋的租金收益按照其同一經(jīng)營用途、同一區(qū)域的社會平均收益水平修正確定。第十九條（收益法）采用收益法評估時， 應(yīng)選擇二種以上評估方法進行評估。評估結(jié)果的確定應(yīng)符合 房地產(chǎn)估價規(guī)范的有關(guān)規(guī)定。第二十條（成本法）采用成本法進行評估的，應(yīng)當(dāng)采取房地分別評估的方式，評估出房地產(chǎn)市場價格。房屋占用范圍內(nèi)的土地價格應(yīng)采用市場比較法、成本法或基準地價修正法等方法求取。建筑物重置價格的費用構(gòu)成應(yīng)符合房地產(chǎn)估價規(guī)范的有關(guān)規(guī)定。建筑、安裝工程費應(yīng)運用工料測量法或分部分項法求取。房屋折舊以直線折舊法計算。 不適用的，可以使用成新折扣法計算。 房屋建筑設(shè)備應(yīng)單獨計算折舊。第四章 附則第二十一條（在建工程評估）在建工程應(yīng)采用成本法進行評估。在建工程土地評估以政府管理部門批準的用途、參數(shù)或規(guī)劃設(shè)計方案等為依據(jù)，工程建設(shè)進度以政府管理部門通知停止施工時的狀態(tài)為準。第二十二條（臨時建筑）未超過批準期限的臨時建筑應(yīng)評估其建筑物殘值。第二十三條（安置房屋的評估技術(shù)規(guī)范）安置房屋應(yīng)按