某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成本核算管理辦法

1、XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成本核算管理辦法1.目的：為強(qiáng)化成本管理，規(guī)范公司房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本核算，明確核算規(guī)則，特制定本成本核算指導(dǎo)管理辦法。2.范圍：本辦法適用于地產(chǎn)集團(tuán)內(nèi)全資、控股子公司、分公司、項(xiàng)目部。3.職責(zé)：公司財(cái)務(wù)管理中心負(fù)責(zé)本規(guī)范的推行、解釋、修改完善并檢查執(zhí)行情況；下屬各核算單位均應(yīng)在本辦法指導(dǎo)下，正確組織成本核算工作，建立成本核算責(zé)任制，完善成本核算基礎(chǔ)工作，合理確定成本計(jì)算對象，正確歸集和分配開發(fā)成本、費(fèi)用，及時(shí)、準(zhǔn)確、完整地提供成本核算資料。4. 方法和過程控制4.1 成本核算的基本程序 成本核算的一般步驟依次如下：4.1.1 根據(jù)成本核算對象的確定原則和項(xiàng)目特點(diǎn)，確定成本

2、核算對象。4.1.2 設(shè)置有關(guān)成本核算會(huì)計(jì)科目，核算和歸集開發(fā)成本及費(fèi)用。4.1.3 按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。4.1.4 將歸集的開發(fā)成本費(fèi)用按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對象之間進(jìn)行分配。4.1.5 編制項(xiàng)目開發(fā)成本計(jì)算表，計(jì)算各成本核算對象的開發(fā)總成本。4.1.6 正確劃分已完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本，并結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本。4.1.7 正確劃分可售面積、不可售面積(由主管部門劃分提供)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計(jì)算可售面積、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本。4.1.8 編制成本報(bào)表，根據(jù)成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。4.2

3、 成本核算對象的確定4.2.1 成本核算對象的確定原則4.2.1.1 可售性原則：是區(qū)分是否作為成本核算對象的基本原則。如果某一產(chǎn)品可以對外出租、銷售，則應(yīng)當(dāng)作為獨(dú)立的成本對象進(jìn)行成本核算。4.2.1.2 產(chǎn)品差異原則：所開發(fā)的產(chǎn)品在建筑形式上存在明顯的差異，并導(dǎo)致相應(yīng)的成本差異較大，則需要分別作為成本核算對象；4.2.1.3售價(jià)差異原則：不同的產(chǎn)品售價(jià)存在較大的差異，則應(yīng)當(dāng)單獨(dú)作為核算對象進(jìn)行成本核算。4.2.1.4便于成本費(fèi)用歸集原則：確定成本核算對象時(shí)還要考慮成本費(fèi)用歸集是否方便。4.2.2 成本核算對象的確定方法各公司可根據(jù)成本核算對象的確定原則，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，確定具體成本核算對

4、象。4.2.2.1 同期開發(fā)完成的項(xiàng)目，按獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅、多層洋房、普通多層、小高層、高層、超高層、獨(dú)立商業(yè)、底層商業(yè)、寫字樓、可售車位等不同可售產(chǎn)品類型劃分成本核算對象。4.2.2.2成片分期（區(qū)）開發(fā)的項(xiàng)目，可以以各期(區(qū))為成本核算對象。各期(區(qū))再按4.2.2.1條確定本核算期內(nèi)的核算對象。4.2.2.3 同一項(xiàng)目有裙樓、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期(區(qū))劃分成本核算對象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算對象。4.2.2.4 核算對象的劃分要便于合同的拆分和費(fèi)用的歸集，差異性小的產(chǎn)品可以合并作為統(tǒng)一的成本核算對象，盡量歸屬于4.2.2.1條中的某一核算對象類別中。如：14層高層和

5、16層高層的建安成本差異很小，可統(tǒng)一作為高層類別來核算成本。4.2.3車位及地下儲(chǔ)藏室的核算處理：4.2.3.1計(jì)容積率的地上車庫（可售的情況）作為單獨(dú)的核算對象。4.2.3.2地下、半地下及架空層車位應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、項(xiàng)目銷售承諾等具體情況確定是否作為單獨(dú)的核算對象。通常情況下，如當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)規(guī)定其可以銷售（銷售使用權(quán)），且在銷售合同中明確其所有權(quán)歸房地產(chǎn)開發(fā)公司所有，則應(yīng)獨(dú)立核算，具體核算辦法參見4.5.3 B條。4.2.3.3單獨(dú)樓棟的可售地下儲(chǔ)藏室，其成本歸集到本產(chǎn)品類型中，該產(chǎn)品在銷售收入計(jì)算時(shí)銷售單價(jià)為住宅銷售單價(jià)與可售地下儲(chǔ)藏室銷售單價(jià)的加權(quán)平均價(jià)。4.2.3.4人防地下室不論

6、其是否作為車庫或者是地下儲(chǔ)藏室，均作為公共配套設(shè)施處理，成本全部攤?cè)胂鄳?yīng)可售產(chǎn)品中；個(gè)別地區(qū)有當(dāng)?shù)卣咴试S其銷售的，如果是車庫則作為獨(dú)立核算對象，參照4.2.3.2處理；如果是地下儲(chǔ)藏室則參照4.2.3.3處理。4.2.3.5其他不可銷售的，并作為公用的車位，不作為單獨(dú)的核算對象，其成本作為配套設(shè)施處理。4.2.4會(huì)所的核算處理：4.2.4.1按商業(yè)報(bào)建的會(huì)所、對外出售的會(huì)所（產(chǎn)權(quán)移交給房地產(chǎn)公司以外的單位或個(gè)人）、開發(fā)商保留產(chǎn)權(quán)且對外經(jīng)營的會(huì)所分類作為單獨(dú)的成本核算對象，具體核算辦法參見4.5.3 C條。4.2.4.2明確約定所有權(quán)歸全體業(yè)主的會(huì)所，則不作為單獨(dú)的成本核算對象，按配套設(shè)施處理

7、。4.2.4.3混合性質(zhì)會(huì)所（部分可售、部分為配套）應(yīng)根據(jù)其可售和不可收部分建筑面積分別按前述兩種方式處理。4.2.5教育及其他設(shè)施的核算：4.2.5.1無償將產(chǎn)權(quán)移交政府的、銷售合同中明確約定產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有的教育及其他設(shè)施應(yīng)按公共配套設(shè)施處理。4.2.5.2有償移交政府的教育及其他設(shè)施，應(yīng)作為獨(dú)立的成本核算對象，核算成本中是否包括地價(jià)視購入土地時(shí)是否計(jì)入教育配套部分的地價(jià)決定，移交成本與實(shí)際成本的差額計(jì)入當(dāng)期損益。4.2.5.3產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商的教育配套，按以下方式分別處理：A、由于教育配套設(shè)施收費(fèi)按政府指導(dǎo)價(jià)而導(dǎo)致收益較低，該教育設(shè)施按公共配套設(shè)施處理。B、如果開發(fā)商或者開發(fā)商委托的教育

8、機(jī)構(gòu)有權(quán)自主定價(jià)，則應(yīng)單獨(dú)作為核算對象。4.2.6成本核算對象的具體設(shè)置參考下圖：××項(xiàng)目 一期 獨(dú)立別墅 二期 多層洋房 三期 小高層 高層 N期 車位、等 4.3 成本費(fèi)用科目（ERP）及核算內(nèi)容4.3.1 成本費(fèi)用科目（ERP）開發(fā)成本核算科目(ERP)按下列七項(xiàng)設(shè)置：4.3.1.1 土地獲得費(fèi)4.3.1.2 前期準(zhǔn)備費(fèi)4.3.1.3 主體建安工程費(fèi)4.3.1.4 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)4.3.1.5 園林環(huán)境工程費(fèi)4.3.1.6 配套設(shè)施費(fèi) 4.3.1.7 開發(fā)間接費(fèi)4.3.1.8 預(yù)提及攤?cè)氤杀?.3.2 各成本費(fèi)用科目的核算內(nèi)容4.3.2.1 土地獲得費(fèi) 指為取得土地開

9、發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括以下內(nèi)容：1）土地征用費(fèi)：支付的土地出讓金、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、土地效益金、土地開發(fā)費(fèi)，以及相應(yīng)的契稅、耕地占用稅；土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)、補(bǔ)償合作方地價(jià)、合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。2）土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)：征用地塊內(nèi)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償支出，安置及動(dòng)遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)等；拆遷舊建筑物回收的殘值應(yīng)估價(jià)入帳，以沖減土地成本。3）土地間接費(fèi)：取得土地使用權(quán)時(shí)產(chǎn)生的附屬條件費(fèi)用，如：公園的設(shè)計(jì)、建造費(fèi)用；無償為政府建造的道路、綠化支出等。4）其他土地費(fèi)：土地開發(fā)權(quán)批復(fù)費(fèi)、土地面積丈量費(fèi)。5）紅線外市政配套費(fèi)：指向政府部門

10、繳納的大市政配套費(fèi)，征用生地向市政公司繳納的紅線外道路、水、電、氣、熱、通訊等的建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)等。4.3.2.2前期準(zhǔn)備費(fèi) 指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)目開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、“三通一平”、報(bào)批報(bào)建等前期費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容：1）勘察費(fèi)：包括初勘、詳勘等。主要有水文、文物、地質(zhì)勘察費(fèi)，地形測繪，方格網(wǎng)測繪費(fèi)。2）規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：項(xiàng)目發(fā)生的規(guī)劃、修建性詳規(guī)、方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、及相關(guān)的曬圖費(fèi)、設(shè)計(jì)使用的模型費(fèi)、設(shè)計(jì)咨詢費(fèi)、大堂等公共部位的裝修設(shè)計(jì)費(fèi)等。（精裝修交房的精裝修設(shè)計(jì)費(fèi)包含在精裝修成本中）3）“三通一平”費(fèi)：接通紅線外發(fā)生的場地平整、臨時(shí)道路、臨時(shí)

11、水電、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)用。場地平整：基礎(chǔ)開挖前的場地平整、場地清運(yùn)、舊房拆除等費(fèi)用。臨時(shí)道路：接通紅線外施工用臨時(shí)道路的設(shè)計(jì)、建造費(fèi)用。臨時(shí)用水：接通紅線外施工用臨時(shí)給排水設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費(fèi)用。臨時(shí)用電：接通紅線外施工用臨時(shí)用電規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、臨時(shí)管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時(shí)變壓器安裝及拆除費(fèi)用。臨時(shí)設(shè)施：包括地塊圍墻或圍欄的設(shè)計(jì)、建造費(fèi)用；臨時(shí)辦公室的租金、建造及裝飾費(fèi)用；臨時(shí)場地占用費(fèi)：含施工用臨時(shí)占道費(fèi)、臨時(shí)借用空地租賃費(fèi)；臨時(shí)施工圍板：包括設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用。4）報(bào)批報(bào)建費(fèi)：項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報(bào)批費(fèi)，包含以下內(nèi)容：招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)、合同備案費(fèi)、施工圖審查費(fèi)

12、、消防審查費(fèi)、人防審查費(fèi)、防雷施工圖審查、項(xiàng)目申請編制費(fèi)、地震安全性評價(jià)、交通評估、地質(zhì)災(zāi)害評估、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)、墻改基金、散裝水泥專項(xiàng)基金、渣土費(fèi)、定額編制管理費(fèi)、勞保統(tǒng)籌基金、工程技術(shù)服務(wù)費(fèi)、噪聲排放費(fèi)、環(huán)境測評費(fèi)、消防聯(lián)動(dòng)入網(wǎng)費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、檔案保證金、各種公告費(fèi)、節(jié)能專項(xiàng)計(jì)算費(fèi)。5）易地人防建設(shè)費(fèi)：所有民用建筑項(xiàng)目均要按規(guī)定同步建設(shè)防空地下室，如不能同步建設(shè)，應(yīng)按規(guī)定繳納的防空地下室易地建設(shè)費(fèi)。4.3.2.3 主體建安工程費(fèi) 指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內(nèi)土建工程和安裝工程造價(jià)內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：1）基礎(chǔ)工程費(fèi)：包括土石方費(fèi)用、地基處理費(fèi)、基坑支護(hù)工程費(fèi)、樁基礎(chǔ)工

13、程費(fèi)，基樁基咨詢及檢測費(fèi)、降水費(fèi)。2）建安工程費(fèi)：A土建：主體砼工程，砌筑工程、內(nèi)外墻抹灰及樓地面工程、外立面工程、屋面工程、部品、門窗工程、公共部門裝修費(fèi)、精裝修工程。B安裝：指樓內(nèi)工程，包括給排水工程、采暖工程、電氣工程、燃?xì)夤こ?、通風(fēng)系統(tǒng)、電梯安裝及供貨、消防工程、智能化工程、電視、電話、網(wǎng)絡(luò)。4.3.2.4 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)1）天然氣工程費(fèi)：包括自用戶端開始至項(xiàng)目紅線外的天然氣管道系統(tǒng)費(fèi)、燃?xì)獗碣M(fèi)、燃?xì)庠罹哔M(fèi)、區(qū)內(nèi)調(diào)壓站費(fèi)。2）電氣工程費(fèi)：包括紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜及箱式變壓設(shè)備費(fèi)用；室外強(qiáng)電管道及電纜敷設(shè)。3）給水工程費(fèi)：主要包括小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井、水泵房設(shè)備

14、。4）供暖工程費(fèi)：主要包含小區(qū)內(nèi)室外采暖管道及換熱站費(fèi)用，不包含換熱站的建安費(fèi)用。5）雨污水工程費(fèi)：主要包括小區(qū)內(nèi)室外雨污水管道及井費(fèi)用，以及跟市政管道的接口費(fèi)。6）消防管道工程費(fèi)：室外消防管道及井，消火栓等費(fèi)用。7）智能化工程費(fèi)：包括用于電視、電話、寬帶網(wǎng)、智能化布線的管道預(yù)埋、檢查井等費(fèi)用；智能化系統(tǒng)費(fèi)用包含車管系統(tǒng)、電子巡更、周界安防、電視監(jiān)控、背景音樂、電子公告屏等系統(tǒng)。4.3.2.5 園林環(huán)境工程費(fèi) 指項(xiàng)目所發(fā)生的環(huán)境工程造價(jià)，包含軟景、硬景、圍墻及大門、小品、照明及為景觀所作的配套給排水工程。主要分三大類：A綠化建設(shè)費(fèi)：大、小喬木種植、灌木種植、草皮種植、種植土等，以及為保證種植成

15、活率而發(fā)生的相關(guān)養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。B景觀鋪裝費(fèi)：硬質(zhì)鋪裝工程費(fèi)，建筑小品如雕塑、水景、環(huán)廊、假山等，圍墻建造費(fèi)，室外照明、景觀給排水工程，室外零星設(shè)施如兒童游樂設(shè)施、各種指示牌、標(biāo)識牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘等。C道路及廣場：區(qū)內(nèi)主道路、廣場的建造費(fèi)，以及道路的鋪裝費(fèi)用，道路的標(biāo)示系統(tǒng)費(fèi)用。4.3.2.6 配套設(shè)施費(fèi) 指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。主要包括以下幾類：A.在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，包括居委會(huì)、派出所、崗?fù)ぁ和瘶穲@、自行車棚等。B在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)

16、營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會(huì)的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等。C屬于國家人防要求的設(shè)施。配套設(shè)施費(fèi)通常按以下明細(xì)科目進(jìn)行核算：學(xué)校：教育設(shè)施的建造成本及配套資產(chǎn)購置；會(huì)所：設(shè)計(jì)、裝修費(fèi)、資產(chǎn)購置、單體會(huì)所結(jié)構(gòu)；人防設(shè)施建設(shè)費(fèi)：根據(jù)規(guī)劃要求，跟項(xiàng)目同步建設(shè)的防空地下室的建安費(fèi)用；物業(yè)用房：在項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，包括居委會(huì)、派出所等用房的建造成本及相應(yīng)的資產(chǎn)購置費(fèi)。設(shè)備用房：配電房、水泵房等設(shè)備用房的土建及裝修費(fèi)。文化娛樂設(shè)施：在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會(huì)的

17、可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出，如建造郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設(shè)施的支出。其他配套費(fèi)：自行車棚等。4.3.2.7 開發(fā)間接費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi)核算與項(xiàng)目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)。1）工程管理費(fèi)(1) 工程監(jiān)理費(fèi)：支付給工程監(jiān)理單位的費(fèi)用；(2) 咨詢費(fèi)：支付給工程咨詢、造價(jià)咨詢公司的服務(wù)費(fèi)用；(3)各項(xiàng)檢測費(fèi)：按照當(dāng)?shù)刭|(zhì)檢部門及國家規(guī)范的要求而發(fā)生的檢測費(fèi)用，主要包括小區(qū)內(nèi)建設(shè)而發(fā)生的各項(xiàng)檢測費(fèi)用，如： 消防電器檢測費(fèi)、沉降觀測費(fèi)、室內(nèi)環(huán)境檢測費(fèi)、防雷檢測及驗(yàn)收費(fèi)、節(jié)能監(jiān)測、主體監(jiān)測費(fèi)等；(4) 行政管理費(fèi)：直接從事項(xiàng)目開發(fā)的部門

18、的人員工資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼等人工費(fèi)以及直接從事項(xiàng)目開發(fā)的部門的行政費(fèi)；(5) 工程竣工驗(yàn)收費(fèi)：項(xiàng)目內(nèi)各分部工程竣工驗(yàn)收而向政府繳納的費(fèi)用；(6) 工程保險(xiǎn)費(fèi)。2）物業(yè)基金(1) 物業(yè)維護(hù)費(fèi)：包含給物業(yè)公司的籌建費(fèi)、道路劃線費(fèi)、車位鎖費(fèi)、管理軟件等保障物業(yè)公司開始運(yùn)營的費(fèi)用。(2) 物業(yè)維修基金：政府規(guī)定的由開發(fā)商承擔(dān)的費(fèi)用，通常指按照銷售額的一定比例繳納的維修基金。3）資本化利息 包括直接用于項(xiàng)目開發(fā)所借入資金的利息支出、折價(jià)或溢價(jià)攤銷和輔助費(fèi)用，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額。因借款而發(fā)生的輔助費(fèi)用包括手續(xù)費(fèi)等。4）營銷設(shè)施建造費(fèi) 為項(xiàng)目銷售而發(fā)生的售樓處、樣板間、展示區(qū)的設(shè)計(jì)費(fèi)、建造費(fèi)、裝修費(fèi)、

19、家私等費(fèi)用，以及銷售現(xiàn)場的保潔、維修、保安、水電費(fèi)等；推出銷售樓盤(含示范單位)周圍等銷售區(qū)域銷售期間的現(xiàn)場設(shè)計(jì)、工程、裝飾費(fèi)；臨時(shí)銷售通道的設(shè)計(jì)、工程、裝飾等費(fèi)用。5）不可預(yù)見費(fèi)：建設(shè)期可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)因素而導(dǎo)致的建設(shè)費(fèi)用增加的預(yù)備費(fèi)，包括競爭性影響、規(guī)劃方案調(diào)整、建材及人工價(jià)格上漲等。風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用應(yīng)隨項(xiàng)目特點(diǎn)、性質(zhì)不同而設(shè)置不同比率，并隨項(xiàng)目進(jìn)展的實(shí)際發(fā)生情況進(jìn)行調(diào)整，且必須在項(xiàng)目第一次利潤結(jié)算前清空。4.3.3 期間費(fèi)用 包括管理費(fèi)用、營業(yè)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用三類，均不屬于房地產(chǎn)的制造成本范疇，其科目設(shè)置、歸集內(nèi)容、核算程序等詳見天山集團(tuán)項(xiàng)目成本核算管理辦法（2009年8月版本）。4.4 會(huì)計(jì)科目4

20、.4.1 “開發(fā)成本”科目 科目核算產(chǎn)品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。各級明細(xì)科目的設(shè)置詳見“房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表”。成本管理軟件中可以將明細(xì)科目僅設(shè)置到三級，成本項(xiàng)目數(shù)據(jù)必須每月與成本管理軟件中的相應(yīng)數(shù)據(jù)進(jìn)行核對，并保持一致。在各級明細(xì)科目下，應(yīng)按各成本核算對象設(shè)立核算項(xiàng)目，成本核算對象可分層次設(shè)立。成本核算對象的具體設(shè)置參見下圖：××項(xiàng)目 在建一期 住宅 在建二期 商鋪 寫字樓 擬開發(fā)土地 待分?jǐn)偝杀荆ㄔ诟髌谛枰謹(jǐn)偟某杀荆╉?xiàng)目開工前，所有成本均在成本核算對象“擬開發(fā)土地”中核算；項(xiàng)目開工后，將已開工部分逐期自“擬開發(fā)土地”中轉(zhuǎn)入“在建某期”，各期分?jǐn)偝杀居?jì)入各期成本

21、核算科目明細(xì)表中的 “預(yù)提及攤?cè)氤杀尽笨颇恐小?.4.2 “開發(fā)間接費(fèi)”科目 該科目歸集和分配與項(xiàng)目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)。這類費(fèi)用先歸集，再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各成本核算對象。各級明細(xì)科目的設(shè)置詳見“房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表”。4.4.3 “成本會(huì)計(jì)科目明細(xì)表” 房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表一級科目二級科目三級科目核算項(xiàng)目備注開發(fā)成本土地獲得費(fèi)按前述明細(xì)各成本核算對象 前期準(zhǔn)備費(fèi)按前述明細(xì)各成本核算對象主體建安費(fèi)按前述明細(xì)各成本核算對象配套設(shè)施費(fèi)按前述明細(xì)各成本核算對象社區(qū)管網(wǎng)費(fèi)按前述明細(xì)各成本核算對象園林環(huán)境費(fèi)按前述明細(xì)各成本核算

22、對象開發(fā)間接費(fèi)按前述明細(xì)各成本核算對象預(yù)提及攤?cè)敫鞒杀竞怂銓ο笞苑謹(jǐn)偝杀巨D(zhuǎn)入開發(fā)間接費(fèi)項(xiàng)目名稱工程管理費(fèi) 定期轉(zhuǎn)入開發(fā)成本物業(yè)管理基金 資本化利息 營銷設(shè)施建造費(fèi) 不可預(yù)見費(fèi) 4.5 成本費(fèi)用的歸集與分配4.5.1 土地獲得價(jià)款土地價(jià)款若能直接歸屬成本核算對象的，可將相應(yīng)部分土地成本直接計(jì)入特定的成本核算對象中；若不能直接歸屬，則通過設(shè)定分?jǐn)偡椒ǚ峙溆?jì)入相關(guān)成本核算對象，方法如下： 步驟一： 分期開發(fā)項(xiàng)目，按照各期占地面積比（不含公共部分的占地面積）將總地價(jià)分?jǐn)偟礁髌?。其中的?huì)所、湖區(qū)、幼兒園等若為全期共有，此部分公共用地的地價(jià)應(yīng)按各期建筑面積

23、比例分?jǐn)傊粮髌凇２襟E二：將當(dāng)期地價(jià)在各成本核算對象間進(jìn)行分配：A. 若當(dāng)期內(nèi)各成本核算對象單獨(dú)構(gòu)成明顯組團(tuán)，能較為準(zhǔn)確劃分各自占地面積時(shí)，則按各獨(dú)立組團(tuán)的占地面積比分?jǐn)偟貎r(jià)。具體做法是將當(dāng)期地價(jià)按各自組團(tuán)占地面積比例進(jìn)行分配。B. 采用“容積率倒數(shù)法”分?jǐn)偟貎r(jià)，具體做法是用各成本核算對象的建筑面積乘以其“容積率倒數(shù)”計(jì)算出核算對象的占地面積，通過占地面積比分?jǐn)偖?dāng)期地價(jià)。（容積率值應(yīng)由設(shè)計(jì)部根據(jù)項(xiàng)目具體規(guī)劃及經(jīng)驗(yàn)值確定。對于底商，其占地面積可乘以適當(dāng)?shù)姆糯笙禂?shù)，使其合理的比上部住宅承擔(dān)更多比例的地價(jià)，放大系數(shù)的確定可參考當(dāng)?shù)赜姓l(fā)布的住宅和商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)的對比系數(shù)，也可采用住宅和商業(yè)的預(yù)計(jì)售價(jià)比

24、作為系數(shù)）。如：某期中多層、小高層、高層建筑面積分別為10000、20000、30000 m2，容積率分別為1.2，2.0，4.8，則按“容積率倒數(shù)法”計(jì)算的多層、小高層、高層的地價(jià)分?jǐn)偙壤秊?0000/1.2:20000/2.0:30000/4.8=0.833:1:0.625。將按此比例分?jǐn)傊粮鞒杀緦ο蟮牡貎r(jià)除以其可售面積即得各成本核算對象單位可售面積地價(jià)。4.5.2其他七類成本的分?jǐn)偡绞角捌跍?zhǔn)備費(fèi)、主體建安工程費(fèi)、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)、園林環(huán)境工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)能夠分清成本核算對象的，可直接計(jì)入成本核算對象的相應(yīng)成本科目；應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上的成本核算對象負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，按下表所示分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)分別計(jì)入各成

25、本核算對象：1. 需要在全期分?jǐn)偟馁M(fèi)用分?jǐn)偡绞?. 在各期內(nèi)的各核算對象間分?jǐn)偡绞叫蛱柍杀究颇糠謹(jǐn)傇瓌t各期成本分?jǐn)偼诟骱怂銓ο箝g成本分?jǐn)?土地獲得費(fèi)按占地面積按占地面積分?jǐn)?前期準(zhǔn)備費(fèi)按建筑面積按建筑面積分?jǐn)?主體建安工程費(fèi)按建筑面積產(chǎn)品自身建安費(fèi)4室外管網(wǎng)工程費(fèi)按建筑面積按建筑面積分?jǐn)?園林環(huán)境工程費(fèi)按建筑面積按占地面積分?jǐn)?配套設(shè)施費(fèi)按建筑面積按建筑面積分?jǐn)?開發(fā)間接費(fèi)按建筑面積按建筑面積分?jǐn)?預(yù)提及攤?cè)氤杀景凑丈鲜龇謹(jǐn)傇瓌t分?jǐn)傊帘酒诘某杀景唇ㄖ娣e分?jǐn)?.5.3 成本核算對象的成本歸集原則：A. 計(jì)算容積率的產(chǎn)品（包括住宅、商業(yè)、地面車庫等）成本核算時(shí)均應(yīng)歸集土地價(jià)款；不計(jì)算容積率的產(chǎn)

26、品成本核算時(shí)不歸集土地款。B. 車位核算時(shí)首先按照A確定是否分?jǐn)偟貎r(jià)，然后再承擔(dān)建安成本即可。如果預(yù)測的銷售收入不足收回建安成本時(shí)，則將差額部分的建安成本按照配套設(shè)施費(fèi)的分?jǐn)傇瓌t分?jǐn)偟礁鳟a(chǎn)品類型中。C. 按商業(yè)報(bào)建或?qū)ν獬鍪鄣臅?huì)所視同商業(yè)，歸集各項(xiàng)開發(fā)成本；出售給物業(yè)公司的會(huì)所、開發(fā)商保留產(chǎn)權(quán)且對外經(jīng)營的會(huì)所作為成本對象獨(dú)立核算時(shí)只承擔(dān)其對應(yīng)主體建安成本。D. 除車位、會(huì)所外的其他產(chǎn)品，參照4.5.2條規(guī)定進(jìn)行成本歸集。4.5.4開發(fā)間接費(fèi)4.5.4.1 工程管理費(fèi)：各項(xiàng)目部發(fā)生的人工費(fèi)、工程管理費(fèi)等直接計(jì)入該項(xiàng)目，其他相關(guān)部門（設(shè)計(jì)部、工程管理部、成本部、采購部等）發(fā)生的人工費(fèi)、行政費(fèi)、財(cái)產(chǎn)費(fèi)等根據(jù)在建項(xiàng)目各期的建筑面積與開工時(shí)間的加權(quán)數(shù)比例按季度進(jìn)行分?jǐn)偂Ｈ纾喉?xiàng)目一、二期建筑面積分別為40000、60000，當(dāng)年開工建設(shè)時(shí)間分別為12個(gè)月、5個(gè)月，則分?jǐn)偙壤?/p>