第5章--酒店投資項(xiàng)目的盈利與償債能力分析PPT

1、1第5章酒店投資項(xiàng)目的盈利與償債能力分析 2內(nèi)容提綱第一節(jié)第一節(jié) 項(xiàng)目盈利能力分析項(xiàng)目盈利能力分析 第二節(jié)第二節(jié) 項(xiàng)目償債能力分析項(xiàng)目償債能力分析 3一、項(xiàng)目項(xiàng)目盈利能力指標(biāo) n項(xiàng)目投資盈利能力分析采用的評價(jià)指標(biāo)可以分為靜態(tài)和動(dòng)態(tài)兩大類。n靜態(tài)類指標(biāo)又可分為：投資回收期（靜態(tài)）、投資收益率或投資效果系數(shù)、投資利潤率（投資盈利率）；動(dòng)態(tài)類指標(biāo)又可分為：投資回收期（動(dòng)態(tài)）、凈現(xiàn)值（類似的還有將來值、年度等值）、內(nèi)部收益率。n除投資利潤率（投資盈利率）外，大多評價(jià)指標(biāo)已作闡述。投資利潤率是衡量項(xiàng)目投資盈利水平的一種靜態(tài)指標(biāo)：正常年份利潤初始投資額。 4一、項(xiàng)目項(xiàng)目盈利能力指標(biāo) n利用投資利潤率指標(biāo)判

2、斷項(xiàng)目的盈利水平存在一些不足。其原因是，首先當(dāng)投資項(xiàng)目各年利潤相差較大時(shí)，正常年份的利潤值不好選擇；其次，該指標(biāo)不能反映項(xiàng)目計(jì)算期獲益時(shí)間的長短；再次，隨著項(xiàng)目收益的增加，項(xiàng)目實(shí)際占用的資金將逐步減少，以初始投資為恒定不變的基數(shù)去評價(jià)，顯然會低估項(xiàng)目的盈利水平。n投資盈利率指標(biāo)是與投資利潤率指標(biāo)功效類似的指標(biāo)，其定義是：（稅后利潤 利息）全部投資。n投資盈利率指標(biāo)往往用于對項(xiàng)目全部投資的靜態(tài)盈利能力的評價(jià)，以代替投資利潤率指標(biāo)。 5二、項(xiàng)目全部投資的盈利能力 n項(xiàng)目全部投資的盈利來源：項(xiàng)目全部投資的盈利能力分析是要解決項(xiàng)目整體的投資收益或盈利情況。項(xiàng)目的全部投資包括自有資金的出資部分和借貸的債

3、務(wù)資金投資，其對應(yīng)的投資收益由稅后利潤、折舊和攤銷以及利息組成。其中，利息可以看作是債務(wù)資金的獲利。n主要分析指標(biāo) ：在分析全部投資的盈利能力時(shí)，首先需要編制對應(yīng)于項(xiàng)目全部投資的現(xiàn)金流量表進(jìn)行現(xiàn)金流量分析，再通過凈現(xiàn)金流量計(jì)算項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）、項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）、投資回收期（Pt）。 6二、項(xiàng)目全部投資的盈利能力 n項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）：按設(shè)定的折現(xiàn)率計(jì)算的項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和。是考察項(xiàng)目盈利能力的絕對指標(biāo)，它反映項(xiàng)目在滿足按設(shè)定折現(xiàn)率要求的盈利之外所能獲得的超額盈利的現(xiàn)值。項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于或大于零表明項(xiàng)目的盈利能力達(dá)到或超過了設(shè)定折現(xiàn)率所要求的

4、盈利水平。n項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）：能使項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，是考察項(xiàng)目盈利能力的相對指標(biāo)。一般采用插值法計(jì)算。當(dāng)FIRRic時(shí)，即認(rèn)為項(xiàng)目的盈利性能夠滿足要求。n項(xiàng)目投資回收期（Pt）：以項(xiàng)目的凈收益回收項(xiàng)目投資所需要的時(shí)間，一般以年為單位并從項(xiàng)目建設(shè)開始年算起。投資回收期越短，表明項(xiàng)目的盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力較好。基準(zhǔn)投資回收期，其取值可根據(jù)行業(yè)水平或投資者的要求確定。 7三、項(xiàng)目自有投資資金的盈利能力 n項(xiàng)目自有資金盈利能力分析是解決投資者自有出資部分的投資收益或盈利情況。項(xiàng)目自有資金的盈利能力反映從投資者角度考察項(xiàng)目盈利能力的要求，因而它是投資

5、者最終決策最為關(guān)心的，是比較和取舍融資方案的重要基礎(chǔ)。n項(xiàng)目自有資金盈利能力的分析需要編制項(xiàng)目自有資金現(xiàn)金流量表，該表的凈現(xiàn)金流量包括了項(xiàng)目（企業(yè)）在納稅和還本付息之后所剩余的收益（含投資者應(yīng)分得的利潤），也即企業(yè)的凈收益，又是投資者的權(quán)益性收益。n在分析項(xiàng)目自有資金的盈利能力時(shí)，所采用的指標(biāo)是項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）。 8四、項(xiàng)目盈利能力分析案例 設(shè)全部投資的凈現(xiàn)金流量如圖所示，如果初始投資中的一半為銀行貸款，且貸款條件是：一年以后開始?xì)w還，分5年等額還本付息，年利率為10%，試分析全部投資和自有資金的內(nèi)部收益率。 01245180039004806006006006250解：（1）全

6、部投資的內(nèi)部收益率按照題意與圖示的凈現(xiàn)金流量，可通過插值法求得全部投資的內(nèi)部收益率IRR18.50%（過程略）。9四、項(xiàng)目盈利能力分析案例 解：（2）自有資金投資的內(nèi)部收益率按照題意，第一年初借款P18000.5900。根據(jù)等額還款公式，可求得每年的還本付息金額A： AP（A/P，i，n）900（A/P，10%，5） 9000.2638237.42從前圖中減去借款的資金流入量和還本付息的現(xiàn)金流出量，得到自有資金投資的凈現(xiàn)金流量，如下圖所示。根據(jù)圖示凈現(xiàn)金流量，可通過插值法求得自有資金投資的內(nèi)部收益率IRR23.42%（過程省略）。 012459003900242.58362.58362.583

7、62.58612.5810財(cái)務(wù)杠桿原理 n當(dāng)全部投資的內(nèi)部收益率高于貸款利率時(shí)，增加貸款比例，可提高自有資金投資的內(nèi)部收益率。在案例中，全部投資的內(nèi)部收益率為18.50%，借款利率為10%。在借款投資占一半的條件下，自有資金投資的內(nèi)部收益率達(dá)到了23.42%。自有資金投資的盈利能力一部分來自于項(xiàng)目，另一部分來源于貸款資金。在這種情況下，投資者會盡可能地減少自有資金投入，而把余下的自有資金投向類似的項(xiàng)目，以充分發(fā)揮出自有資金的盈利能力。從理論上講，投資者的這種做法隱含的是財(cái)務(wù)杠桿原理。n即使在全部投資的內(nèi)部收益率與貸款利率相同的情況下，增加借款比例對項(xiàng)目投資者還是有利的。這是因?yàn)?，建設(shè)期的借款利

8、息可形成固定資產(chǎn)原值，因而可提高折舊額；而在營業(yè)期，借款利息可以計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用，作為當(dāng)期損益可減少所得稅支出，從而使自有資金的盈利水平提升。n這種操作可能還會帶來第三個(gè)方面的好處，即投資者利用債務(wù)資金，分散自有資金投資于不同的項(xiàng)目，從而可以減少投資的風(fēng)險(xiǎn)。11內(nèi)容提綱第一節(jié)第一節(jié) 項(xiàng)目盈利能力分析項(xiàng)目盈利能力分析 第二節(jié)第二節(jié) 項(xiàng)目償債能力分析項(xiàng)目償債能力分析 12一、項(xiàng)目償債能力分析概述 n投資方案償債能力是指項(xiàng)目實(shí)施的企業(yè)償還到期債務(wù)的能力，不僅企業(yè)自身要關(guān)心償債能力的大小，債權(quán)人更為關(guān)心。n酒店企業(yè)投資項(xiàng)目的償債能力的分析實(shí)際上可以區(qū)分為兩個(gè)層次。對于新設(shè)項(xiàng)目法人項(xiàng)目，項(xiàng)目即企業(yè)。而對于既

9、有項(xiàng)目法人項(xiàng)目，根據(jù)項(xiàng)目范圍界定的不同，可能會分項(xiàng)目和企業(yè)兩個(gè)層次。n從項(xiàng)目層次的借款償還能力分析看，計(jì)算得到的項(xiàng)目層次償債能力指標(biāo)可以給企業(yè)法人兩種提示：一是靠本項(xiàng)目自身收益可償還債務(wù)，不會給企業(yè)法人增加債務(wù)負(fù)擔(dān)；二是本項(xiàng)目的自身收益不能還債，需要企業(yè)法人另籌資金償債。n計(jì)算得到的項(xiàng)目償債能力指標(biāo)對銀行等金融部門可作參考，一是本項(xiàng)目自身有償債能力；二是項(xiàng)目自身償還能力不足，需要企業(yè)另籌資償還。計(jì)算項(xiàng)目層次的借款能力要與企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的考察相結(jié)合，才能滿足銀行決策信貸的要求。n從企業(yè)層次借款償還能力分析看，銀行為考察企業(yè)整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力，決定是否貸款，在考察企業(yè)現(xiàn)有財(cái)務(wù)狀況的同時(shí)還會了解企業(yè)各筆借款

10、的總和償債能力。13二、項(xiàng)目償債能力指標(biāo) 投資項(xiàng)目償債能力分析主要采用的指標(biāo)是：n借款償還期n利息備付率n償債備付率n資產(chǎn)負(fù)債率n流動(dòng)比率n速動(dòng)比率14三、借款償還期n借款償還期，是指根據(jù)國家財(cái)稅規(guī)定及投資項(xiàng)目的具體財(cái)務(wù)條件，以可作為償還貸款的項(xiàng)目收益（利潤、折舊、攤銷費(fèi)及其他收益）來償還項(xiàng)目投資借款本金和利息所需要的時(shí)間。它是反映項(xiàng)目借款償債能力的重要指標(biāo)。n借款償還期的計(jì)算表達(dá)式如下：借款償還期 （借款償還后出現(xiàn)盈余的年份數(shù)l）借款償還后出現(xiàn)盈余年份當(dāng)年應(yīng)償還借款額借款償還后出現(xiàn)盈余年份當(dāng)年可用于還款的資金額。n計(jì)算借款償還期的關(guān)鍵是要明確項(xiàng)目可用于還款的來源，盡可能做到償還的來源與償還的

11、對象一致。對于酒店企業(yè)投資項(xiàng)目而言，其借款本金一般由稅后利潤加上折舊歸還，必要的話，還可以扣除項(xiàng)目在還款期間內(nèi)的留利和留用的折舊。該類投資項(xiàng)目的固定投資借款利息與流動(dòng)資金的利息可以進(jìn)入總成本費(fèi)用，因此，只需用稅后利潤和折舊來還本。n借款償還期滿足貸款機(jī)構(gòu)的要求期限時(shí)，即認(rèn)為項(xiàng)目是有借款償債能力的。n借款償還期指標(biāo)適用于那些不預(yù)先給定借款償還期限，且按最大償還能力計(jì)算還本付息的項(xiàng)目，即債權(quán)人不規(guī)定還款期限，項(xiàng)目所有凈收益優(yōu)先全部償還貸款本息；它不適用于那些預(yù)先給定借款償還期的項(xiàng)目。對于預(yù)先給定借款償還期的項(xiàng)目，應(yīng)采用利息備付率和償債備付率指標(biāo)分析項(xiàng)目的償債能力。n計(jì)算需要與各年借款還本付息的計(jì)算

12、相結(jié)合，通過借款還本付息計(jì)劃表，總成本費(fèi)用以及利潤和利潤分配表三表的循環(huán)計(jì)算完成。15四、一個(gè)算例 例5.2：設(shè)某酒店投資項(xiàng)目的借款還本付息計(jì)劃如表所示，如果銀行貸款利率為10%，試分析該投資項(xiàng)目固定投資的借款償還期。 序號項(xiàng)目營業(yè)期123451 1年初欠款年初欠款50004058311415702 2還款來源還款來源3銷售收入46006000680068004經(jīng)營成本25003800380038005折舊費(fèi)6006006006006固定投資借款利息5004063111577流動(dòng)資金利息2502502502508銷售稅金及附加2404304304309利潤總額（3-4-5-6-7-8）5105

13、141409156310所得稅16817046551611稅后利潤（9-10）34234494410471212年末欠款（年末欠款（1-11-51-11-5）405831141570-77-77Pd （Nl）DY （5l）1570（1047600）4.95（年） 16五、項(xiàng)目資金來源與運(yùn)用的平衡 1、項(xiàng)目資金來源與運(yùn)用平衡的意義 n有些投資項(xiàng)目的投資盈利水平雖然很高，但由于資金籌措不足、資金到位不及時(shí)、應(yīng)收賬款收不上來，或由于匯率與利率水平的變化等，都會對項(xiàng)目的投資效益產(chǎn)生不利影響，甚至導(dǎo)致項(xiàng)目的投資失敗。因此，有必要在項(xiàng)目投資決策的前期，認(rèn)真分析投資項(xiàng)目的償債能力：即在項(xiàng)目投資實(shí)施的各個(gè)階段

14、，資金是否充裕、償債能力是否足夠、項(xiàng)目在財(cái)務(wù)安排上的資產(chǎn)負(fù)債比例是否合適，等等。n一般來說，酒店投資項(xiàng)目在籌建的后期到酒店建成開始試營業(yè)的這段時(shí)間的資金平衡最為困難，此時(shí)項(xiàng)目占用的資金量大，且利息支出也較多，借款也要求開始償還。因此，有必要對項(xiàng)目資金來源與運(yùn)用逐年逐月予以平衡，做到未雨綢繆。17五、項(xiàng)目資金來源與運(yùn)用的平衡 （續(xù)1） 2、資金來源與運(yùn)用表及其編制 n項(xiàng)目的資金平衡分析通常是借助于資金來源與運(yùn)用表。資金來源與運(yùn)用表是國際上通用的財(cái)務(wù)報(bào)表，反映計(jì)算期內(nèi)企業(yè)各年的投資活動(dòng)、融資活動(dòng)和生產(chǎn)運(yùn)營活動(dòng)所產(chǎn)生的資金流入和資金流出情況。考察資金平衡和余缺情況，是表示財(cái)務(wù)狀況的重要財(cái)務(wù)報(bào)表。n項(xiàng)

15、目資金來源與運(yùn)用表的構(gòu)成實(shí)際上類同于實(shí)際企業(yè)的財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表，但與后者相比有以下區(qū)別：名稱不同；為了適應(yīng)財(cái)務(wù)評價(jià)的需要，資金來源與運(yùn)用表的科目與實(shí)際企業(yè)的財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表相比進(jìn)行了簡化；與實(shí)際企業(yè)的財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表不同，財(cái)務(wù)評價(jià)中的資金來源與運(yùn)用表要先于資產(chǎn)負(fù)債表編制，其累計(jì)盈余資金科目要轉(zhuǎn)入資產(chǎn)負(fù)債表。n項(xiàng)目資金來源與運(yùn)用表有時(shí)也被稱為項(xiàng)目財(cái)務(wù)平衡表或項(xiàng)目財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表（格式如表5-9所示）。這兩個(gè)表述格式的差異在于：在營業(yè)期，項(xiàng)目資金來源與運(yùn)用表的資金流入（資金來源）是從利潤總額開始，而項(xiàng)目財(cái)務(wù)平衡表的資金流入（資金來源）是從銷售收入開始。18項(xiàng)目資金來源與運(yùn)用表的格式序號項(xiàng)目建設(shè)期營業(yè)期

16、合計(jì)期末余值0123n1資金來源資金來源1.1利潤總額1.2折舊與攤銷費(fèi)1.3長期借款1.4短期借款1.5自有資金1.6回收固定資產(chǎn)余值1.7回收流動(dòng)資金1.8其他2資金運(yùn)用資金運(yùn)用2.1固定投資2.2建設(shè)期利息2.3流動(dòng)資金2.4所得稅2.5應(yīng)付利潤2.6長期借款本金償還2.7短期借款本金償還3盈余資金（盈余資金（12）4累積盈余資金累積盈余資金19項(xiàng)目財(cái)務(wù)平衡表或項(xiàng)目財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表 序號項(xiàng)目建設(shè)期營業(yè)期合計(jì)期末余值0123n1現(xiàn)金流入現(xiàn)金流入1.1銷售收入1.2長期借款1.3短期借款1.4自有資金1.5回收固定資產(chǎn)余值1.6回收流動(dòng)資金1.7其他2現(xiàn)金流出現(xiàn)金流出2.1固定投資2.2流

17、動(dòng)資金2.3經(jīng)營成本2.4銷售稅金及附加2.5所得稅2.6長期借款本金償還2.7長期借款利息支付2.8短期借款本金償還2.9短期借款利息支付2.10應(yīng)付利潤3盈余資金（盈余資金（12）4累積盈余資金累積盈余資金20五、項(xiàng)目資金來源與運(yùn)用的平衡 （續(xù)2） 3、資金來源與運(yùn)用平衡的分析 n財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表（或項(xiàng)目資金來源與運(yùn)用表）與用于項(xiàng)目盈利性分析時(shí)的項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表（包括全部投資和自有資金現(xiàn)金流量表）有著本質(zhì)的差別。編制的角度不同。財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表是從項(xiàng)目資金平衡的角度出發(fā)，而項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表是從項(xiàng)目投資者的角度出發(fā)。對資金流入與流出的處理不同。在財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表中，項(xiàng)目的全部資金來

18、源無論是借款還是自有資金投資都被看作是現(xiàn)金流入；而在自有資金現(xiàn)金流量表中，項(xiàng)目的自有資金投資被看作是現(xiàn)金流出。n項(xiàng)目資金來源與運(yùn)用表或財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表反映了項(xiàng)目資金來源與運(yùn)用的平衡情況。當(dāng)盈余資金為正值時(shí)，表示項(xiàng)目當(dāng)年的資金來源（現(xiàn)金流入）多于項(xiàng)目的資金運(yùn)用（現(xiàn)金流出）的數(shù)額；當(dāng)盈余資金為負(fù)值時(shí)，表示項(xiàng)目在該年的資金的短缺數(shù)。n作為資金的平衡，并不需要項(xiàng)目每年的盈余資金不出現(xiàn)負(fù)值（實(shí)際上，在酒店甚至其他一般性投資項(xiàng)目的建設(shè)期，要想做到項(xiàng)目盈余資金為正值可能較難），但要求從投資開始至各年累積的盈余資金為正值。這意味著投資項(xiàng)目在投資建設(shè)過程中的任何時(shí)刻都要有足夠的資金，否則，項(xiàng)目將無法實(shí)施下去。

19、n當(dāng)發(fā)現(xiàn)在某一時(shí)刻累積盈余資金為負(fù)值時(shí)，就要在此之前采取相應(yīng)的措施，如增加借款，或增加自有資金投入，或減少當(dāng)期利潤分配，或設(shè)法商債務(wù)人延緩還款時(shí)間等。當(dāng)所有這些措施都無效時(shí)，即便是對于盈利能力很好的酒店投資項(xiàng)目，也需要重新考慮項(xiàng)目投資的可行性，調(diào)整項(xiàng)目投資計(jì)劃或縮小項(xiàng)目投資規(guī)模甚至放棄項(xiàng)目投資。 21六、項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)及流動(dòng)性1、項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債表的作用 n在進(jìn)行項(xiàng)目償債能力的評估工作中，除了要分析投資項(xiàng)目在各時(shí)刻的資金平衡情況外，還要考察投資項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)的變化情況，以保障項(xiàng)目有較好的償債能力和資金的流動(dòng)性。對項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)的變化情況的分析一般是借助于資產(chǎn)負(fù)債表。n項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債表與實(shí)際企

20、業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表相比，主要有以下幾點(diǎn)區(qū)別：編制的基礎(chǔ)不同。項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)中的資產(chǎn)負(fù)債表根據(jù)預(yù)測數(shù)據(jù)編制。反映的時(shí)點(diǎn)不同。項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)中的資產(chǎn)負(fù)債表按計(jì)算期內(nèi)各年的年末數(shù)據(jù)編制?？颇坎槐M相同。項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)簡化了相關(guān)科目。核算要求不同。根據(jù)項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債表的數(shù)據(jù)計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率等比率指標(biāo)，一般只計(jì)算到投產(chǎn)后第5年。22序號項(xiàng)目建設(shè)期營業(yè)期合計(jì)1234n1資產(chǎn)資產(chǎn)1.1流動(dòng)資產(chǎn)總額1.1.1應(yīng)收賬款1.1.2存貨1.1.3現(xiàn)金1.1.4累計(jì)盈余資金1.2在建工程1.3固定資產(chǎn)凈值1.4無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)凈值2負(fù)債及所有者權(quán)益負(fù)債及所有者權(quán)益2.1流動(dòng)負(fù)債總額2.1.1應(yīng)付賬款2.1.2短期借款2.2長期負(fù)債負(fù)債合計(jì)2.3所有者權(quán)益2.3.1資本金2.3.2資本金公積2.3.3累計(jì)盈余公積金2.3.4