一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)的“控地”策略速覽

1、一、招標(biāo)、競(jìng)拍門檻設(shè)限 （-）捆綁拆遷【操作方式】企業(yè)與政府達(dá)成協(xié)議，rti政府負(fù)責(zé)或協(xié)助完成擬出讓用地中的拆遷工作，但 在土地公開掛牌岀訃時(shí)設(shè)定的條件是市開發(fā)商完全負(fù)責(zé)拆遷安置工作，以此增加 土地開發(fā)操作難度，阻止競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)入。（二）“限價(jià)回購(gòu)”【操作方式】一級(jí)開發(fā)企業(yè)與政府達(dá)成協(xié)議，在擬出讓土地掛牌出讓時(shí)設(shè)定以低于成木 “限價(jià)回購(gòu)”的條款：當(dāng)項(xiàng)目開發(fā)完成時(shí)，一級(jí)開發(fā)企業(yè)可優(yōu)先以低于成木的價(jià) 格回購(gòu)其中一定量的住宅和商業(yè)物業(yè)以抵扣土地一級(jí)開發(fā)成木費(fèi)用，以此提高拿 地成木，阻止競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)入?！境晒Π咐?006年北京cbd核心地段白家莊地塊在掛牌時(shí)招標(biāo)文件中包含了一條“冋 購(gòu)協(xié)議”,主要內(nèi)容為：待

2、開發(fā)完成后，一級(jí)開發(fā)商北京恒世華融房地產(chǎn)開發(fā)有 限公司有權(quán)以12000元/平方米的價(jià)格回購(gòu)部分物業(yè)，包括5000平方米的商業(yè)物 業(yè)及8000平方米的寫字樓，并且一級(jí)開發(fā)商有權(quán)挑選回購(gòu)物業(yè)的位置。項(xiàng)目地 塊木身的面積不大，冋購(gòu)面積已占13%,將直接讓利2億元左右，使其他開發(fā)商 望而卻步，一級(jí)開發(fā)商關(guān)聯(lián)公司順利摘牌。（三）虛增一級(jí)開發(fā)成本【操作方式】土地一級(jí)開發(fā)結(jié)束后，-般由專門的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)整理后的土地進(jìn)行評(píng)估, 但這個(gè)評(píng)估也要參考開發(fā)商提供的一級(jí)開發(fā)成本和利潤(rùn)?？浯笠患?jí)開發(fā)成本除增 加利潤(rùn)外，地價(jià)相應(yīng)被抬高，造成地塊乏人問津，于是一級(jí)開發(fā)商可以輕松摘牌?！境晒Π咐勘本┏枀^(qū)東壩鄉(xiāng)地塊的招標(biāo)

3、文件屮注明：該地塊原為生活垃圾消納地， 于掛牌時(shí)尚有生活垃圾、建筑垃圾等共440萬立方米。在附件屮，一級(jí)開發(fā)商北 京天鴻置地土地開發(fā)有限公司提供的垃圾處理工程預(yù)算為4. 2億元。但實(shí)際該項(xiàng) 工程無需如此高昂的造價(jià)。最后，與天鴻置地一脈相連的天鴻寶業(yè)順利摘牌。（四）凈地不凈+苛刻的付款條件【操作方式】一級(jí)開發(fā)商與政府達(dá)成默契，擬出讓土地一級(jí)開發(fā)后在基礎(chǔ)設(shè)施和拆遷上遺 留尾巴，從而起到限制其他競(jìng)標(biāo)者的口的?！境晒Π咐?005年7月，北京朝陽區(qū)芍藥居甲2號(hào)住宅及配套項(xiàng)口用地發(fā)布了掛牌公告。 公告屮稱：“該宗地由北京住總市政工程公司完成'七通一平工作后，以'熟 地的形式掛牌出讓?！?

4、9天z后，北京市土地整理儲(chǔ)備小心發(fā)布補(bǔ)充文件稱:“該出讓宗地建設(shè)用地范圍內(nèi)，有一座現(xiàn)狀鍋爐房，由于該鍋爐房口前正擔(dān)負(fù)著 周邊10多萬平方米居民樓的供暖，未來述將為本項(xiàng)口供暖，因此需現(xiàn)狀保留?！?另外付款條件要求競(jìng)標(biāo)人7天就付清7787萬元補(bǔ)償款的80%, 30天內(nèi)付清剩余 20%。最后，一級(jí)開發(fā)商關(guān)聯(lián)公司北京隆華廣廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以掛牌起始 價(jià)9273. 15萬元摘得芍藥居甲2號(hào)居住配套用地二、規(guī)劃控地【操作方式】一級(jí)開發(fā)商與政府達(dá)成協(xié)議，擬出讓地塊在公開出讓時(shí)按照市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)性和盈 利水平較差的規(guī)劃條件出讓，使其他開發(fā)商不愿進(jìn)入，一級(jí)開發(fā)商競(jìng)得該地塊后 政府相關(guān)部門可以協(xié)助調(diào)整規(guī)劃指標(biāo)，一級(jí)

5、開發(fā)商相應(yīng)補(bǔ)交地價(jià)。三、公建控地【操作方式】（1）級(jí)開發(fā)商與政府達(dá)成協(xié)議，一級(jí)開發(fā)商在進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)的同時(shí) 在項(xiàng)口用地范圍內(nèi)代建部分公建，女口：體育館、圖書館、學(xué)校、會(huì)議小心等。在 土地公開出讓時(shí)設(shè)定條件：公建與土地捆綁岀讓，土地受讓人必須承擔(dān)該公建的 建設(shè)費(fèi)用和fi后的經(jīng)營(yíng)管理，這時(shí)一級(jí)開發(fā)商往往夸大建設(shè)成本，提高土地取得 成本，起到限制其他開發(fā)商進(jìn)入的口的。（2） 級(jí)開發(fā)商與政府達(dá)成協(xié)議，由一級(jí)開發(fā)商進(jìn)行本區(qū)域的市政建設(shè)， 以某地塊的二級(jí)開發(fā)權(quán)沖抵公建建設(shè)成本。政府在該地塊出讓時(shí)協(xié)助一級(jí)開發(fā)商 設(shè)置限制條件控制土地。【成功案例】河南某企業(yè)在鄭州惠濟(jì)區(qū)項(xiàng)n,政府要求配建五星級(jí)酒店、會(huì)議會(huì)展

6、屮心, 建成后無償移交給政府使用，相應(yīng)取得25平方公里的一級(jí)開發(fā)權(quán)和5000畝的核 心區(qū)二級(jí)開發(fā)權(quán)。四、項(xiàng)目配套控地【操作方式】開發(fā)商在進(jìn)行一級(jí)開發(fā)時(shí)，都先向規(guī)劃部門進(jìn)行申報(bào)規(guī)劃意見書，在該意見 書小開發(fā)商將根據(jù)政府的要求和土地的性質(zhì)進(jìn)行一定的規(guī)劃設(shè)計(jì)。一級(jí)開發(fā)商可 以在編制區(qū)域規(guī)劃和描繪區(qū)域發(fā)展愿景時(shí)融入h身的意愿，通過區(qū)域的全盤規(guī)劃 和各配套功能的整體性，來控制后期用地?！境晒Π咐繌V四南寧某項(xiàng)口開發(fā)商在拿到500畝土地的情況下，將周邊1500畝范圍內(nèi) 規(guī)劃統(tǒng)一了商業(yè)、山體公園、學(xué)校、醫(yī)院等多種配套，在功能上有機(jī)互補(bǔ)，并將 配套的實(shí)施安排在1500畝開發(fā)的不同階段，貫穿項(xiàng)口的始終，使150

7、0 w整體形 成統(tǒng)一不可分割的項(xiàng)口，限制了其他開發(fā)商的進(jìn)入。五、創(chuàng)新開發(fā)模式控地【操作方式】開發(fā)商與政府共同組建股份制一級(jí)開發(fā)運(yùn)營(yíng)公司，雙方協(xié)議收益分成比例, 從而形成利益共同體和組織保障。開發(fā)商成立若干小公司稀釋一級(jí)開發(fā)運(yùn)營(yíng)公司 的股權(quán)，使一級(jí)開發(fā)運(yùn)營(yíng)公司保持國(guó)有控股。一級(jí)開發(fā)運(yùn)營(yíng)公司董事長(zhǎng)由政府主 要領(lǐng)導(dǎo)掛職，開發(fā)商負(fù)責(zé)人任常務(wù)副總，主管規(guī)劃和土地出讓。開發(fā)商參與土地 的一級(jí)開發(fā)，不僅賺取土地增值利潤(rùn)，同時(shí)順利獲得意向地塊的二級(jí)開發(fā)權(quán)?！境晒Π咐亢颖崩确还贪补I(yè)園、北京城建紅棠灣土地開發(fā)。六、出讓過程控地【操作方式】企業(yè)與政府在較早的時(shí)間達(dá)成初步開發(fā)協(xié)議，企業(yè)獲得充足的時(shí)間進(jìn)行項(xiàng)h 整體

8、開發(fā)定位與規(guī)劃研究，并將項(xiàng)口發(fā)展規(guī)劃成果向上級(jí)政府管理部門匯報(bào)，經(jīng) 過若干輪的研討和修改，爭(zhēng)取到上級(jí)主要領(lǐng)導(dǎo)的認(rèn)可。擬出讓土地進(jìn)行帶規(guī)劃招 標(biāo)，限定投標(biāo)時(shí)間為520天，使其他競(jìng)標(biāo)者沒有足夠時(shí)間對(duì)項(xiàng)口進(jìn)行充分的研 究，降低其標(biāo)書質(zhì)量從而使企業(yè)順利屮標(biāo)。【成功案例】萬科地產(chǎn)順德某項(xiàng)口七、圍棋策略控地【操作方式】企業(yè)事先和政府達(dá)成協(xié)議，得到政府默許，通過控制大規(guī)模土地屮那些資源 條件最好的、處于交通節(jié)點(diǎn)的土地，形成既成的圍合拿地布局，從而阻止其他競(jìng) 爭(zhēng)者進(jìn)入?！境晒Π咐块L(zhǎng)泰福隆銀暉老齡產(chǎn)業(yè)有限公司，漳州市長(zhǎng)泰縣項(xiàng)h,通過控制零星小地塊 已實(shí)現(xiàn)控制400畝用地，口前述在應(yīng)用此方法，實(shí)現(xiàn)控制更大規(guī)模用地的h標(biāo)。八、收益分成【操作方式】企業(yè)與政府約定，擬出讓地塊如果超過某個(gè)拍賣單價(jià)，企業(yè)與政