房地產(chǎn)公司開發(fā)項目全過程工程造價管理模式分析探討

1、    房地產(chǎn)公司開發(fā)項目全過程工程造價管理模式分析探討    凌耀鋮摘 要：近年來，隨著房地產(chǎn)市場競爭加劇以及房地產(chǎn)市場逐步走向成熟和規(guī)范，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率已經(jīng)趨于平均化，并且將逐步告別過去的暴利時代，房地產(chǎn)公司和房地產(chǎn)投資商己越來越重視房地產(chǎn)項目的造價控制，科學(xué)、有效的項目開發(fā)成本管理，是房地產(chǎn)公司實現(xiàn)集約效益型開發(fā)、降低成本、實現(xiàn)開發(fā)利潤最大化的不可回避的一個現(xiàn)實問題。為此，本文主要就房地產(chǎn)公司開發(fā)項目全過程工程造價管理模式，進行了具體的分析，以供參考。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司；全過程；造價管理引 言：房地產(chǎn)項目開發(fā)中，工程造價管理是其中最重要的一個工

2、作環(huán)節(jié)，其不僅會對房地產(chǎn)公司的工程質(zhì)量造成影響，還會對房地產(chǎn)公司的聲譽造成影響。因此房地產(chǎn)在對投資項目進行施工建設(shè)的過程中，一定要做好工程造價管理工作，通過工程造價管理工作對工程項目的施工質(zhì)量以及工程成本進行嚴格控制，避免對房地產(chǎn)企業(yè)的聲譽造成影響，在實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟效益提升的同時，樹立起企業(yè)的品牌形象，擴大其在行業(yè)市場上的影響力。1 全過程造價管理基本理論與方法與全生命周期造價管理模式相比，全過程造價管理模式更具動態(tài)性，是一種基于活動管理的決策和實施方法，它把項目的造價控制看作是一個動態(tài)實施的過程，在整個建設(shè)項目的全過程當中，都需要對項目的造價進行估算，并對成本實施控制。顯而易見，這種模式是一種

3、全新的開發(fā)項目造價管理模式，它的核心思想是采用基于活動管理的方法去降低和消除項目中的無效和低效活動，從而實現(xiàn)建設(shè)成本的最小化。目前，這一模式已經(jīng)得到了世界上許多優(yōu)秀的房地產(chǎn)公司的認可，并在實際應(yīng)用中取得不錯的效果，是一種比較科學(xué)的造價管理模式，這也是本文重點分析研究的工程造價管理模式，但建設(shè)成本的最小化并不等同于全生命周期投資成本的最小化，這還有待于我們進一步研究。2 全過程工程造價管理模式的重要性2.1 嚴格控制施工，杜絕材料浪費在全過程工程造價管理過程中，最重要的工作就是對工程施工進行嚴格控制，杜絕施工材料的浪費。否則，如果不能對工程的施工進行嚴格控制，提高施工材料的使用效率，即使在施工準

4、備環(huán)節(jié)已經(jīng)對工程造價進行了有效控制，也很難將工程造價降下來。在工程造價管理中，房地產(chǎn)公司的監(jiān)理工程師一定要發(fā)揮工程監(jiān)理作用，在施工時對材料的有效利用進行嚴密規(guī)劃和嚴格管制，決不能出現(xiàn)施工大手大腳，肆意浪費、破壞材料現(xiàn)象的出現(xiàn)。因此來對其施工進行約束，提高施工單位的節(jié)約意識，進而達到提高材料利用率，大幅度提升企業(yè)經(jīng)濟效益的目的。2.2 對合同索賠進行有效預(yù)防在對工程造價進行管理的過程中，預(yù)防合同索賠是房地產(chǎn)企業(yè)對工程施工過程進行有效控制和確保公司經(jīng)濟效益的基礎(chǔ)保障。在全過程管理過程中，在工程開始施工之前，房地產(chǎn)公司應(yīng)該進行實質(zhì)性的圖紙會審，并要求施工單位對設(shè)計圖紙進行仔細研究和分析，找出設(shè)計圖紙

5、中存在的相關(guān)問題，對工程設(shè)計的可行性進行分析。2.3 調(diào)整工程款支付方式，確保公司經(jīng)濟效益房地產(chǎn)公司工程款支付方式的不同，對施工單位施工情況的影響程度也不同，如果房地產(chǎn)企業(yè)在工程款支付上能夠?qū)κ┕挝贿M行有效約束，就能夠有效提升施工單位的施工效率，同時也能夠?qū)こ淘靸r進行有效控制。通過全過程工程造價管理模式，可以對房地產(chǎn)公司工程款的支付模式進行有效調(diào)整。當房地產(chǎn)公司資金比較充足的時候，應(yīng)該采用"進度控制"的方式對工程款進行支付，即以工程的施工進度為參考標準對工程款進行支付，以此來約束施工單位如期完工。而當房地產(chǎn)公司的資金較為緊張的時候，房地產(chǎn)公司應(yīng)該以"質(zhì)量控制&

6、quot;的方式對工程款進行支付，在支付工程款的過程中，以工程的施工質(zhì)量為主要參考依據(jù)對工程款進行支付，如果滿足施工質(zhì)量要求，則支付安全工程款；如果工程施工質(zhì)量滿足不了施工質(zhì)量要求，則按照合同規(guī)定對工程款進行扣減，以此來在確保施工單位的施工質(zhì)量的同時對工程造價進行有效控制。3 全過程造價管理的模式分析3.1 確定工程造價在房地產(chǎn)公司以往的工程造價管理和控制過程中，通常只重視對工程施工過程中的造價進行管理和控制，通過對工程施工進行嚴格控制，刻意的縮減施工流程、降低施工標準或者是使用廉價的材料來達到降低工程造價的目的。但是，這種方法雖然能夠?qū)こ坛杀具M行控制，卻容易因為保證不了工程施工質(zhì)量而形成安

7、全隱患，并且，這種方法由于只是對工程施工過程進行控制，而沒有貫穿整個工程，沒有達到全過程控制工程造價的目的，所以具有一定的局限性，無法達到理想的工程造價控制的目的。3.2 控制工程造價（1） 工程設(shè)計階段在工程設(shè)計階段，房地產(chǎn)公司應(yīng)該要求設(shè)計單位以控制工程造價為目的，設(shè)計出多種可供選擇的不同設(shè)計方案，然后由房地產(chǎn)公司通過對比和選擇，選取最合適的建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計方案2。在對設(shè)計方案進行確定之后，設(shè)計單位還要在滿足建筑工程抗震以及整體結(jié)構(gòu)設(shè)計要求的前提下，通過優(yōu)化設(shè)計來進一步縮減建筑工程材料的使用量，并盡可能降低施工難度，從而達到對建筑工程造價進行有效控制的目的，全面降低建筑工程的成本。（2） 材料采

8、購階段在全過程工程造價中，雖然設(shè)計階段對整個工程的造價控制具有比較重要的影響，但是其設(shè)計費用僅僅占據(jù)了其中的1%，而包括材料、設(shè)備以及機械等在內(nèi)的材料費用，卻足足占據(jù)了整個建筑工程總造價近70%。因此，在對建筑工程造價進行控制的過程中，房地產(chǎn)公司一定要對材料的控制引起足夠重視。首先，在對材料進行采購的過程中，應(yīng)該做好監(jiān)督工作，避免暗箱操作，中飽私囊等問題的出現(xiàn)；其次，在采購材料時，應(yīng)該做好貨比三家，盡可能在滿足材料質(zhì)量、規(guī)格等要求的基礎(chǔ)上以最低的價格購買材料，降低成本；最后，在建筑工程施工的過程中，應(yīng)該做好材料儲存工作，避免材料損傷，造成不必要的浪費，擴大成本。（3） 施工階段在工程施工階段，

9、對工程施工進行控制主要指的是對施工工藝流程以及材料的使用情況進行控制，避免出現(xiàn)延誤工期、不按照使用流程進行施工以及施工中材料浪費等問題，進而導(dǎo)致工程施工成本的增加。首先，在施工過程中，房地產(chǎn)公司應(yīng)該聘請專業(yè)的監(jiān)理工程師對工程施工進行全程監(jiān)理，以保證施工的順利進行；其次，應(yīng)該加強施工中對材料使用的控制，規(guī)定施工單位材料的使用額度，獎省罰費，以確保施工人員能夠在進行過詳細規(guī)劃和計算之后再對材料進行使用，避免出現(xiàn)浪費。（4） 工程竣工結(jié)算階段在全過程造價管理模式下，房地產(chǎn)公司就應(yīng)該對工程竣工結(jié)算階段的造價控制引起足夠重視，首先，房地產(chǎn)公司應(yīng)該對施工前、施工中簽訂的合同進行詳細核對，避免出現(xiàn)細節(jié)上的錯誤，以影響工程經(jīng)濟效益最大化的實現(xiàn)。其次，在工程竣工結(jié)算的控制階段，一切都要以事實為參考依據(jù)，切實反映實際成本，讓自身和施工方都了解到該工程的造價問題，在對工程造價進行有效控制的同時，避免日后出現(xiàn)糾紛，保障公司自身的經(jīng)濟效益。4 結(jié)束語在項目開發(fā)過程中，加強工程造價的管理對提升房地產(chǎn)公司的經(jīng)濟效益具有較為重要的影響，而在以往的項目開發(fā)過程中，房地產(chǎn)公司在對工程造價進行管理的過程中存在一定弊端，無法確保自身經(jīng)濟效益最大化的實現(xiàn)。因此，在對項目進行開發(fā)的過程中，房地產(chǎn)公司就應(yīng)該通過應(yīng)用全過程管理模式對工程造價進行管