開盤前的營銷推廣方案

1、尚美雅居項目推介暨新老業(yè)主答謝會的營銷推廣方案 策劃名揚天下文化傳媒策劃部 目錄 總體思路 一、答謝會時機的建議 二、階段營銷節(jié)點劃分 三、階段營銷總體策略 四、主要營銷策略 五、媒體推廣計劃階段營銷總體策略總體思路1.采用滲透式和前期“轟炸式”宣傳策略，建立項目形象，提高項目知名度和美譽度2.營銷階段劃分，控制營銷推廣節(jié)奏，爭取加快工程進度3.采用預(yù)定跟進優(yōu)惠政策，積累預(yù)定客戶4.運用預(yù)定客戶序號，分時分批確定序號，提高轉(zhuǎn)簽率一、入市時機建議 目前項目已經(jīng)進入施工階段，通過前階段的滲透宣傳方式，本案在廣告投入方面不大（缺少路口大型指示牌和城區(qū)戶外廣告）的條件下，已經(jīng)在市場上引起一定的關(guān)注，但

2、關(guān)注度不高，項目還需經(jīng)歷一個包裝推廣期，需要進一步提高醒目知名度，積累客戶，同時銷售淡、旺季節(jié)特征較明顯，所以我們必須抓住優(yōu)先的營銷時機，盡快搶占市場先機。以保證資金的的正常運轉(zhuǎn)。因此根據(jù)項目的工程進度及營銷節(jié)點。本案建議X月X日開始答謝會排號，力爭在X月X日運作答謝會。二、階段營銷節(jié)點劃分 X月-X月日日 預(yù)定前準(zhǔn)備階段：項目形象設(shè)計 形象推廣 廣告宣傳 客戶查詢前提 ：總平 戶型 面積等確定 工程啟動X月X日-X月日前提：預(yù)定排號物料準(zhǔn)備到位項目已樹立一定知名度 客戶累計達到一定數(shù)量預(yù)定排號階段：排號活動準(zhǔn)備 預(yù)定客戶意向房號摸底前提：項目工程進度達預(yù)售條件，銷售證件及相關(guān)法律文書齊全，房

3、號幾價格確定售樓部答謝會：銷售控制X月X日 三、階段營銷總體策略 一）階段總體策略 抓緊時間，做好宣傳堅持滲透，多元組合區(qū)間價位，試探市場累計優(yōu)惠，多重優(yōu)惠 釋義：1.根據(jù)營銷節(jié)點，抓緊時間做好廣告推廣，宣傳項目優(yōu)勢，樹立項目形象。2.城區(qū)有效媒體宣傳，必須繼續(xù)堅持滲透式宣傳方式有針對性宣傳工作，同時還應(yīng)采用有效且多元化的媒體行有機的結(jié)合。根據(jù)項目的營銷節(jié)點，采用密集轟炸與長線滲透相結(jié)合，沖擊市場，建立醒目知名度。3.預(yù)定排號階段不公開具體價格，采用低價報價策略吸引客戶，采用區(qū)間報價方式試探市場，同時給項目后期的價格及相關(guān)營銷策略的調(diào)整做一個科學(xué)有力的支撐。4.排號階段采用累進優(yōu)惠的策略調(diào)動目

4、標(biāo)客源及潛在客源的入會積極性，為項目答謝會聚集更多的人氣，盡可能提高答謝會的轉(zhuǎn)簽量二）媒體推廣策略 1.媒體組合策略 項目在預(yù)熱升溫階段必須樹立知名度，樹立品牌形象，因當(dāng)?shù)貨]有突出主流媒體，因此宜繼續(xù)采用滲透式宣傳方式和多元化媒體組合進行有機結(jié)合。 1） 環(huán)保袋環(huán)保袋宣傳屬于長線滲透式宣傳方式，其宣傳效果與投放量和和投放時間成正比，從反饋的情況看，效果還是比較理想的，因此我們將配合營銷活動繼續(xù)采用這種方式并內(nèi)置DM單進行發(fā)放和宣傳。發(fā)放重點： 1. 事業(yè)單位2. 商業(yè)基地3. 工業(yè)基地 4. 學(xué)校及周邊街道2） 臺歷 新的一年馬上要開始，凡在促銷人員發(fā)放DM單頁或者在在售樓部看房有意向客戶免費

5、發(fā)放有項目介紹的臺歷、造市和促銷的作用 3） 海報 選擇在人流量大的小區(qū)門口，娛樂場所張貼本次活動的海報，以傳遞銷售信息為主。 4） 微信 據(jù)我們的經(jīng)驗判斷，購房群體對微信的推廣信息認(rèn)可度比較理想，采用群發(fā)微信公關(guān)平臺的傳播力量，活動前10開始每天群發(fā)活動信息.5）戶外廣告牌及站臺廣告 在主干道的各大站臺設(shè)置一塊臨時戶外廣告牌，另建議在城區(qū)人流密集區(qū)域分別設(shè)置一塊廣告牌，站臺廣告主要設(shè)置各大主干道。6）短信 配合銷售節(jié)點和促銷活動，通過短信群發(fā)，進行快遞信息傳遞。7）DM單DM單具有圖文并茂、制作精美、易收集查閱、信息傳遞塊、經(jīng)濟實惠等特點，因此，式本案營銷推廣的重要媒介?？梢暻闆r隨環(huán)保袋對重

6、點區(qū)域進行人員派送。8）道旗 位置：售樓部附近設(shè)置。9)電視專題短片 可考慮排號或答謝會在售樓部用電視或投影儀播放，對項目全方位形象宣傳展示。 10）其他 戶型單、室內(nèi)展示畫框、導(dǎo)向牌等、等。 2.宣傳推廣策略 長線滲透宣傳與密集媒體轟炸相結(jié)合。三）價格策略項目VIP排號階段，營銷人員統(tǒng)一口徑，不公開具體價格，只報出項目區(qū)間價格，通過與客戶的溝通了解客戶的心理承受價位，以及了解客戶對不同樓層、朝向和戶型的心理需求價位，以利與后期營銷相關(guān)政策的調(diào)整、均衡的銷售。 四) 活動營銷策略根據(jù)前期的目標(biāo)客戶定位，其中公務(wù)員、事業(yè)單位、工業(yè)區(qū)等客戶占有一定比例，項目可借勢前期環(huán)保袋發(fā)放活動以及VIP排號活

7、動，針對團購活動，進行系列額外優(yōu)惠活動，將項目知名度推想一個新高度，引爆市場熱潮?；顒右唬?. 活動名稱“購房集中營”（真對團購客戶） 2. 活動時間X月X日X月X日（可根據(jù)實際情況調(diào)整）3. 活動目的1. 排號期間，最大限度的積累排號客戶，使項目開盤“一炮而紅”回籠資金。2. 繼國慶贈送活動環(huán)保袋活動之后，在次進行項目市場推廣，擴大市場影響力，樹立品牌形象。4.活動細則說明在排號階段前期啟動“購房集中營”優(yōu)惠活動，客戶可結(jié)對登記報名，報名為三-五人一組，在開盤公開發(fā)售之日凡全部成功認(rèn)購的客戶（3-5個人全部成功認(rèn)購）組團可獲額外“驚喜”，具體優(yōu)惠如下：1. 凡成功認(rèn)購的組團客戶可獲得正常優(yōu)惠

8、折扣的99折優(yōu)惠（暫定）2. 凡成功認(rèn)購的組團客戶可獲贈“神秘禮品）一份。5.活動準(zhǔn)備工作及宣傳道具在活動期間利用夾報發(fā)布活動信息，并在活動開始前準(zhǔn)備好項目宣傳資料（DM單和戶型單頁）以及活動優(yōu)惠說明隨環(huán)保袋一并進行目標(biāo)群體的針對性發(fā)放，主要針對機關(guān)單位、事業(yè)單位以及城區(qū)各大商業(yè)街?；顒佣?1. 活動名稱“VIP累進優(yōu)惠模式正是啟動”2. 活動時間X月X日X月X日3. 活動細則說明 X月X日開始住宅VIP排號，累進優(yōu)惠模式正式啟動，凡加入鉑金會員的客戶均可享受VIP累進優(yōu)惠提前兌現(xiàn)，簡要說明如下： 凡誠意客戶憑身份證可加入鉑金會員（暫定誠意金2萬元），會員身份不可轉(zhuǎn)讓，VIP客戶子排號之日至

9、答謝會之日每天享受一定金額的累進優(yōu)惠額（暫定0.1%天），累進優(yōu)惠額可再開盤當(dāng)天對兌現(xiàn)，直接用于抵付購房款。（VIP排號活動詳細方案另議）4. 活動準(zhǔn)備工作及宣傳道具 活動前三天站臺及媒體廣告更換、手機短信發(fā)送，夾報全面發(fā)布，全面挖掘目標(biāo)客源和潛在客源?；顒尤?. 活動時間X月X日X月X日2. 活動細則說明 X月X日開始排號，按照繳納誠意金金額，一次分為一、二、三檔，客戶可對誠意金檔次進行自由選擇。3. 活動準(zhǔn)備工作及宣傳道具活動前三天站臺及戶外廣告更換、手機短信廣告發(fā)送、夾報全面發(fā)展，全面挖掘目標(biāo)客源和潛在客源。四、主要營銷事件序號時間營銷事件 事件目的 備注1X月-X日 售樓處事件 啟動

10、客戶蓄水2X月X日新年臺歷贈送 項目市場導(dǎo)入3X月X日團購宣傳（人員）擴大項目知名度 產(chǎn)品認(rèn)知度 挖掘潛在客戶 4X月X日VIP排號啟動通過VIP累進優(yōu)惠活動，吸納誠意客戶，進行大規(guī)模蓄水5X月X日答謝會VIP客戶認(rèn)購，實現(xiàn)累進優(yōu)惠權(quán)益形成，形成火爆銷售場面，從而盡快回籠資金五媒體推廣計劃 階段劃分類型 發(fā)布/舉辦時間發(fā)布/舉辦費用 發(fā)布/表現(xiàn)內(nèi)容 備注前期準(zhǔn)備階段環(huán)保袋宣傳X月X日-項目形象展示，發(fā)布部分公益宣傳廣告后期可配合營銷節(jié)點繼續(xù)向超市派發(fā)道旗廣告 X月X日-項目形象展示售樓部附近圍墻廣告 X月X日-項目形象展示項目工地圍墻戶外廣告時間 贈送 項目形象展示主干道站臺廣告=按照已簽合同

11、金融執(zhí)行項目形象展示，發(fā)布項目排號及累進優(yōu)惠模式，答謝會信息根據(jù)營銷節(jié)點階段性更換信息LED屏幕=按照已簽合同金融執(zhí)行品質(zhì)樓盤推薦階段性更換信息=品質(zhì)樓盤推薦=品質(zhì)樓盤推薦=品質(zhì)樓盤推薦，購房直通車活動預(yù)熱=品質(zhì)樓盤推薦，購房直通車新聞活動炒作 VIP排號信息=品質(zhì)樓盤推薦，購房直通車新聞再炒作 VIP排號信息=免費周刊購房直通車活動手機短信=項目區(qū)位 賣點發(fā)布視情況而定 X月X日-X元項目區(qū)位 賣點發(fā)布 VIP排號預(yù)熱視情況而定X月X日-X元VIP排號信息視情況而定X月X日-X元答謝會信息（暫定）視情況而定X月X日-按照已簽合同金融執(zhí)行項目形象展示 發(fā)布項目排號及累計優(yōu)惠活動 開盤信息 銷售火爆信息階段性更換信息 可考慮一分鐘廣告短片 做排號和開盤的現(xiàn)場演示宣傳電視媒體X月X日-X元項目形象展示視情況而定夾報X月X日-X元“集中贏”活動說明 包括項目形象展示 排號信息發(fā)布視情況而定