房地產(chǎn)銷(xiāo)售基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)資料全

1、房地產(chǎn)銷(xiāo)售基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)資料(一)1, 什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)?狹義概念：房地產(chǎn)商品進(jìn)行交易的地方或場(chǎng)所。廣義概念：包括土地的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租憑、轉(zhuǎn)讓、 互換、抵押以及一些與房地產(chǎn)有關(guān)的開(kāi)發(fā)、建筑、修繕、裝飾等勞務(wù)活動(dòng)。2, 房地產(chǎn)市場(chǎng)包括哪些種類(lèi)？(1) 房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)：是土地交易市場(chǎng)，是土地所有者與使用者間的縱向交 流市場(chǎng),由政府直接控制和壟斷經(jīng)營(yíng)。(2 )房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)：是増量房地產(chǎn)交易市場(chǎng),指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者與房地產(chǎn)使 用者的縱向流通市場(chǎng)。(3 )房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)：即有量房地產(chǎn)交易市場(chǎng),是房地產(chǎn)所有者將房地產(chǎn)使 用權(quán)或所有權(quán)再轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)，是消費(fèi)者間的橫向交易，屬于消費(fèi)市場(chǎng)的 重

2、新配置。3 , 房地產(chǎn)市場(chǎng)有什么特點(diǎn)?(1)經(jīng)營(yíng)對(duì)象的非流動(dòng)性：房地產(chǎn)主要經(jīng)營(yíng)對(duì)象是房產(chǎn)和土地的使用權(quán),而 房屋和土地都是不動(dòng)產(chǎn),具有不能作空間位移的物理屬性。(2 )流通形式的多樣性:指房地產(chǎn)流通的具體形態(tài)和方法,城市房屋流通形 式主要有買(mǎi)賣(mài)、抵押、典當(dāng)、信托等，城市土地使用權(quán)的流通形式主要 有出讓、轉(zhuǎn)讓、出租等。(3 )市場(chǎng)的統(tǒng)一性:指房地產(chǎn)市場(chǎng)和地產(chǎn)市場(chǎng)的融合性,在房地產(chǎn)交易中, 任何一筆房產(chǎn)商品交易都必然是房地合一的交易。(4 )市場(chǎng)的區(qū)域性:此區(qū)域性是由房地產(chǎn)商品的差異性決定的。由于其性質(zhì) 和其所處的城市區(qū)域不同，其市場(chǎng)供求狀況和價(jià)格水平也往往會(huì)有大的 落差。(5 )供給的稀缺性：至

3、房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)供給稀缺的市場(chǎng)，一方面是人口的 不斷增加,需要也相應(yīng)的增長(zhǎng),另一方面是土地作為不可再生資源，基 于需求其數(shù)量基本上是恒定的。(6 )不完全開(kāi)發(fā)性：由于土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)兩種不同權(quán)益在同一市場(chǎng) 流通,為保證市場(chǎng)的有效供給。國(guó)家需要采取強(qiáng)有力的措施抑制不合理 的市場(chǎng)需求來(lái)干預(yù)市場(chǎng),因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)活動(dòng)在某些環(huán)節(jié)受到政府嚴(yán) 格限制,具有不完全開(kāi)放性。(7 )市場(chǎng)的不充分性：由于房地產(chǎn)市場(chǎng)與完全自由競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)四個(gè)條件相差甚 遠(yuǎn),因而房地產(chǎn)市場(chǎng)只是一個(gè)不充分市場(chǎng)。(8 )房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)的巨大不可能性:房地產(chǎn)市場(chǎng)與其他市場(chǎng)相上匕具有更大 的投機(jī)性,房地產(chǎn)商品供給的有限性和需求的無(wú)限性,由

4、于對(duì)房地產(chǎn)的 不斷投資，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會(huì)設(shè)施投資引起的相鄰效益以及房地 產(chǎn)的保值和增值特性都決定看房地產(chǎn)投機(jī)的巨大可能性。4、什么是居住面積？居住面積是指住宅中供日常生活起居用的臥室、起居室等凈面積的總和。5、什么是使用面積？使用面積是指住宅中分戶(hù)全部可供使用的凈面積的總和，包括臥室、起居室、 客廳、廚房、衛(wèi)生間、壁柜、陽(yáng)臺(tái)和室走道，室樓梯等。6、什么是建筑面積？對(duì)一棟樓來(lái)講建筑面積是指房屋各層面積的總和，而每層建筑面積則是建筑物 勒腳以上外墻的水平截面積。對(duì)一單套單元講，每套建筑面積包括室的建筑面 積與分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。7、什么是套面積？套面積包括套使用面積,套墻面積和陽(yáng)臺(tái)建筑面積。

5、&什么是公攤面積？公攤面積包括公共門(mén)廳、走道、電梯井、樓梯、設(shè)備間面積。9、什么是陽(yáng)臺(tái)？陽(yáng)臺(tái)就是圭t閉的陽(yáng)臺(tái),按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。10、什么外陽(yáng)臺(tái)？外陽(yáng)臺(tái)就是不封閉的陽(yáng)臺(tái)，按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。11、房屋由哪幾部分組成?房屋由地基與基礎(chǔ)墻或柱，樓板與地面、門(mén)窗、樓梯、屋頂?shù)冉M成。12、房屋面積分為哪幾類(lèi)?(1)實(shí)用面積(凈面積)：它是建筑面積扣除公攤面積及墻體柱體所占用的 面積后的凈使用面積,俗稱(chēng)地磚面積。(2 )建筑面積(套面積、軸線(xiàn)面積):包括房屋居住可用的實(shí)用面積、墻體 柱體占地面積，樓梯走道面積,其他公攤面積等。(3 )公攤面積：是指建筑物的樓梯、夕

6、卜墻、首層大堂及小區(qū)其他一些配套設(shè) 施的公攤面積。13、什么是建筑密度？建筑密度二建筑基地面積三用地面積14、什么是容積率?容積率二總建筑面積三用地面積15、什么是綠化率?綠化率二綠地面積一用地面積16、什么是房地產(chǎn)?又稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)，具有整體性,不可分割性，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(chēng)。17、房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)?是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋的使用權(quán)。18、土地使用權(quán)？是指土地使用者對(duì)土地使用的權(quán)限，拍賣(mài)招標(biāo)的方式出讓給土地使用者，包括 開(kāi)埶、收益權(quán)、處置權(quán)。19、什么是七通一平?上下水通、排污通、排水通、路通、電通、煤氣通、通訊通及場(chǎng)地的平整。20、什么是樓面地價(jià)?樓面地價(jià)又稱(chēng)單位建筑面積地價(jià)，是平均到每單

7、位建筑面積上的土地價(jià)格。樓 面地價(jià)與土地總價(jià)的關(guān)系為：樓面地價(jià)二土地總價(jià)格三建筑總面積由此公司可以找到樓面地價(jià)、土地單價(jià)、容積率三者的關(guān)系，即：樓面地價(jià)二土地單價(jià)三容積率21、什么是租賃價(jià)格？租賃價(jià)格常稱(chēng)租金,在土地場(chǎng)合稱(chēng)地租，在房地混合場(chǎng)合俗稱(chēng)房租。中國(guó)目前 的房租有市場(chǎng)租金（或稱(chēng)協(xié)議租金商品租金、成本租金、準(zhǔn)成本租金和福 利租金。22、什么是商品房?商品房是指發(fā)展商以市場(chǎng)低價(jià)取得土地使用權(quán)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，并經(jīng)國(guó)土局批準(zhǔn)在市場(chǎng)上流通，它是可領(lǐng)獨(dú)立房產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)予、繼承、出租、抵押。應(yīng)具備以下條件:(1)向開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)的自己簽訂購(gòu)房合同，經(jīng)房地產(chǎn)主管部門(mén)登記備案；(2)已交清購(gòu)房款(持有額定購(gòu)

8、房發(fā)票)；(3)房產(chǎn)未設(shè)定抵押，未被司法咅0門(mén)限制權(quán)利(如查封、凍結(jié)I23、什么是開(kāi)間、進(jìn)深？開(kāi)間：框架柱與柱的距離，進(jìn)深:墻與墻的軸線(xiàn)為準(zhǔn),俗稱(chēng)長(zhǎng)。24、什么是層高?下層樓板面到上層樓板面頂面之間的高度。25、什么是凈高?層高-樓板的厚度二凈高26、公攤系數(shù)二公攤面積三居住面積之和27、建筑咼度：(1) 低層：3層以下，(2) 多層：3層6層(3) 小高層：n層以下(4 )高層:12層30層(5)超高層：30層以上2& 什么融證?五證：(1)國(guó)有土地使用證,(2)建設(shè)用地規(guī)劃許可證,(3)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，(4 )建設(shè)工程施工許可證,(5)商品房預(yù)售許可證。29、什么是契稅?土地、

9、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移過(guò)程中國(guó)家按照當(dāng)事人雙方簽訂合同（契約）以及價(jià)格的定比例向取得土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位和個(gè)人一次性征收的一種行為 稅。30、房屋所有權(quán)：所有人以法占有、使用、收益、處分的權(quán)力。31、房屋占有權(quán)：對(duì)房屋實(shí)際控制的權(quán)利。32、使用權(quán)：根據(jù)房屋的性能有使用的權(quán)利。33、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā):以法取得國(guó)有土地使用權(quán)，在土地上進(jìn)行基礎(chǔ)建設(shè)和房屋建設(shè)的 行為。34、土地使用權(quán)：國(guó)家土地所有權(quán)是屬于國(guó)家和集體的z取得土地的方式有兩種： 出讓和劃撥即使用權(quán)。35、出讓?zhuān)簩?guó)有土地在一定年限出讓給土地使用者，由土地使用者給國(guó)家繳納土地使用金的行為。出讓有以下方式：采取拍賣(mài)、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。36、土地使用權(quán)的年限：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育