用地紅線和建筑退讓

1、征地紅線最大 規(guī)劃部門根據(jù)征地紅線及環(huán)境劃出用地紅線 有時(shí)候規(guī)劃部門還會給你粗略的建筑紅線， 精確的建筑紅線， 還是得自己根據(jù)用地紅線及建筑本 身和環(huán)境來進(jìn)行計(jì)算確定。（比如，規(guī)劃部門畫了建筑紅線退用地紅線 3 米，但你設(shè)計(jì)的是高層，考慮到消防、日照、衛(wèi)生 防疫等關(guān)系，實(shí)際需要退用地紅線 9 米才能滿足各方面要求，因此你真正的建筑紅線是在 9 米 的地方，而不是規(guī)劃部門給的 3 米處。不過圖中表達(dá)的建筑紅線還是畫在 3 米的地方，實(shí)際布 置建筑的時(shí)候卻不能超過 9 米。） 道路紅線其實(shí)是一種環(huán)境制約，遇到了就按當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門要求退就可以了。具體的數(shù)字，這個(gè)是規(guī)劃部門的事，我們做了不主。建筑退線

2、，有人和我講是五線： 紅線 征地紅線， 用地紅線， 道路紅線 （包括鐵路， 高速高架， 航空航道）。藍(lán)線 天然水體后退線 （包括河口線這一定義， 一是為了防止建筑影響天然水體，具體太近了，就成了天然垃圾框了 ， 二是為了在河、湖邊上來點(diǎn)綠化，美化環(huán)境， 三是為了某些與外界相通的水體，防洪需要，必須退到某個(gè)高度，某個(gè)距離，防止水位升高，以 及水位升高時(shí)帶來的河堤蘇松滑坡。 ） 綠線退讓出的綠化帶寬度，及退讓原有綠地的距離 黃線電力高壓線，煤氣管道運(yùn)輸線等，我想通訊信號范圍也可以算在這里 紫線俗稱古建保護(hù)距離，反正就是這些古董級東西必須退的。建筑防火間距，日照間距， （這兩點(diǎn)都有相關(guān)規(guī)范規(guī)定） 建

3、筑衛(wèi)生防疫距離，應(yīng)該會有規(guī)定，可能是我孤陋寡聞，還沒見到， 建筑防干擾視線距離， （防干擾視線距離，技術(shù)措施中規(guī)定是 18 米，這特別是住宅與住宅之間， 兩個(gè)窗戶對望，距離太近了，就沒隱私了，整天拉著窗簾，那這房間也太悶了點(diǎn)， 呵呵，我是喜歡能看到天空的地方，要我整天住在拉著窗簾看不到外面的房間里，我會憋死的） 這一部分都是新建的根據(jù)原有的，新規(guī)劃的根據(jù)原規(guī)劃的， 如果相鄰地塊未明確用地性質(zhì)，則按大家一半分擔(dān)。其他就是建筑本身的要求，建筑功能（比如幼兒園的服務(wù)半徑，那就要求做在這個(gè)圓里面） ，建 筑視線，需要看到什么征地紅線范圍最大，至于怎么定的，那就要問規(guī)劃部門了。 用地紅線，規(guī)劃部門根據(jù)征

4、地紅線，根據(jù)周邊環(huán)境初步劃的范圍，用地紅線小于等于征地紅線， 用地紅線是各經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的分母， 所以它的面積必須明確， 否則建筑密度建筑容積率都沒辦法 定了。但用地紅線并非你建筑實(shí)際可建線。其范圍也是規(guī)劃部門定的。道路紅線， 其實(shí)和前面兩條線沒任何關(guān)系。 只是和地塊有關(guān)系的道路用地的邊界線。 不要以為道 路只會和地塊邊線相鄰，道路也有可能橫穿地塊。如果規(guī)劃部門沒有對相鄰地塊作出性質(zhì)確定， 則按本地塊確定， 本地塊為高層住宅， 那相鄰地塊 也當(dāng)成是高層住宅進(jìn)行考慮。本地塊為多層住宅，那相鄰地塊也按多層住宅考慮。首先，確保規(guī)劃部門要求的距離，然后考慮消防、衛(wèi)生防疫、視線距離等因素，最后考慮日照因

5、素。規(guī)劃部門需要你后退用地紅線距離為 X 米， 消防、衛(wèi)生防疫、視線距離等因素需要保證建筑間距為Y 米，日照因素（主要考慮南北相鄰地塊）需要間距為Z 米。那一般來說東西方向，則在 X 米和 Y/2 米之間選最大值南北方向，則在 X 米、 Y/2、Z/2 米之間取最大值。如果規(guī)劃部門已經(jīng)對相鄰地塊的用地性質(zhì)有了初步規(guī)劃，但對相鄰地塊的建筑紅線、 建筑體量高度等還沒有具體要求。唯一的區(qū)別就是在本地塊北面的地塊如果沒有日照要求，則可在北面退讓紅線時(shí)，不考慮Z/2 的因素。如果規(guī)劃部門已經(jīng)對相鄰地塊有了具體規(guī)劃，或相鄰地塊已經(jīng)有了初步方案，那就需要向規(guī)劃部門提供相鄰地塊的相關(guān)資料，按相鄰地塊已經(jīng)建成來

6、確定本地塊建筑的退讓了，這時(shí)候只能說是本地塊吃虧。上面的過程， 一般是設(shè)計(jì)人員來計(jì)算確定的， 如果遇到一個(gè)好點(diǎn)的規(guī)劃管理部門的話， 他們會提供相應(yīng)的最終數(shù)據(jù)。不過無論是誰來確定，到最后規(guī)劃部門會審核圖紙。對后退距離進(jìn)行核實(shí)。但設(shè)計(jì)人員提前做到位了，那就可以減少后面修改的工作量。對于居住區(qū)道路的規(guī)范規(guī)定：居住區(qū)（級）道路一般用以劃分小區(qū)的道路。在大城市中通常與城市支路同級。小區(qū)（級）路一般用以劃分組團(tuán)的道路。組團(tuán)（級）路上接小區(qū)路、下連宅間小路的道路。宅間小路住宅建筑之間連接各住宅入口的道路。居住區(qū)的道路規(guī)劃，應(yīng)遵循下列原則：根據(jù)地形、氣候、用地規(guī)模、用地四周的環(huán)境條件、城市交通系統(tǒng)以及居民的出

7、行方式，應(yīng)選擇經(jīng)濟(jì)，便捷的道路系統(tǒng)和道路斷面形式；小區(qū)內(nèi)應(yīng)避免過境車輛的穿行，道路通而不暢，避免往返迂回，并適于消防車、救護(hù)車、商店 貨車和垃圾車等的通行；居住區(qū)內(nèi)道路可分為：居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路和宅間小路四級。其道路寬窄，應(yīng)符合下列規(guī)定：居住區(qū)道路：紅線寬度不宜小于20m ；小區(qū)路：路面寬 6m-9m ，建筑控制線之間的寬度，需敷設(shè)供熱管線的不宜小于14m ；無供熱管線的不宜小于 10m;組團(tuán)路：路面寬 3m-5m ；建筑控制線之間的寬度，需敷設(shè)供熱管線的不宜小于10m ；無供熱管線的不宜小于 8m ；宅間小路：路面寬不宜小于；不過最好還是在規(guī)范的基礎(chǔ)上多看看相關(guān)居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的書，

8、因?yàn)榈缆返拇_定， 關(guān)系到居住區(qū) 內(nèi)建筑的布置、交通組織、小區(qū)環(huán)境，道路的確定，是居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)中最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，比 建筑單體設(shè)計(jì)，做不好，等于整個(gè)居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)就廢了。所謂的建筑紅線準(zhǔn)確的說就是建筑控制線， 有時(shí)可以和道路紅線合在一起， 用地紅線是確權(quán)范圍，說建筑紅線包括道路紅線和建筑控制線是典型的概念不清， 正因?yàn)橛袝r(shí)建筑控制線和道路紅線合 在一起，才有建筑部分構(gòu)件懸挑凸出道路紅線的問題。福州市規(guī)劃局的規(guī)定： 地下建筑物退讓道路紅線和用地紅線距離一般與其建筑物退讓道路紅線和 用地紅線距離相同。建筑物退讓道路紅線和用地紅線距離大于 5m 的，地下建筑物退讓距離為 5m。各地一般都有詳細(xì)退讓

9、要求： 建筑后退用地紅線距離控制指標(biāo) 建筑后退城市道路規(guī)劃紅線控 制指標(biāo)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范GB 5018093（2002 年版）道路紅線： 城市道路（含居住區(qū)級道路）用地的規(guī)劃控制線。建筑紅線： 一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。建筑紅線的定義， 福州市規(guī)劃局是這樣的： 建筑紅線：指經(jīng)規(guī)劃確定的建筑物基底位置的控制線。 民用建筑設(shè)計(jì)通則 GB 503522005 2 0 7 道路紅線：規(guī)劃的城市道路 （含居住區(qū)級道路 ）用地的邊界線。2 0 8 用地紅線：各類建筑工程項(xiàng)目用地的使用權(quán)屬范圍的邊界線。2 0 9 建筑控制線：有關(guān)法規(guī)或詳細(xì)規(guī)劃確定的建筑物、構(gòu)筑物的基底位置不得超出的

10、界線。4 2 1 建筑物及附屬設(shè)施不得突出道路紅線和用地紅線建造，不得突出的建筑突出物為： 地下建筑物及附屬設(shè)施，包括結(jié)構(gòu)擋土樁、擋土墻、地下室、地下室底板及其基礎(chǔ)、化糞池 等；地上建筑物及附屬設(shè)施，包括門廊、連廊、 。散水明溝、集水井、采光井等； 除基地內(nèi)連接城市的管線、隧道、天橋等市政公共設(shè)施外的其他設(shè)施。4 2 3 當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃行政主管部門在用地紅線范圍內(nèi)另行劃定建筑控制線時(shí)，建筑物的基底 不應(yīng)超出建筑控制線，突出建筑控制線的建筑突出物和附屬設(shè)施應(yīng)符合當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃的要求。實(shí)際工程中我是這么做的，規(guī)劃局放的線，最后驗(yàn)收也合格了我做的一個(gè)高層辦公樓 11 層，建 筑控制線退后道路紅線 12

11、米，地下室筏板基礎(chǔ)，基礎(chǔ)突出建筑紅線，并且由于用地非常緊張， 消防水池設(shè)在了道路紅線和建筑紅線之間， 我是這么理解的， 建筑之所以不能突出道路紅線 （包 括基礎(chǔ)）技術(shù)上是因?yàn)槌鞘械缆废旅嬗懈鞣N管線（上下水，暖氣，通信，電力等） ，但是在道路 紅線和建筑紅線之間的部分并沒有市政管線， 我認(rèn)為建筑的地下室可以突出建筑紅線但是不能突 出道路紅線 .地下室是不能突出道路紅線與用地紅線的，一般情況下還應(yīng)該退讓一定的距離。建筑為什么要后退道路紅線呢就是要在后退范圍安排建筑臺階 停車 綠化 管線基礎(chǔ)等內(nèi)容 !再補(bǔ)充 一句 :用地紅線是各類建筑工程項(xiàng)目用地的使用權(quán)屬范圍的邊界線也就是說用地紅線與道路紅線 之內(nèi)的地屬于你們家的 ,雖然是你們家的地 ,也需要滿足當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門的規(guī)定退距.地下室的邊線應(yīng)該是不能突入道路紅線的且要有一定的距離， 這個(gè)距離大概是要當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃部門 來決定，應(yīng)該可以突入建筑控制線，但要有一定的覆土深度以方便管線的進(jìn)出一般來說 ,用地紅線和建筑控制線是不同的用地紅線一般和道路紅線重合（主干道上 ）,在城市商業(yè)區(qū)寸土寸金的地方， 臨街的商業(yè)建筑都是墻貼墻的建造的， 請問那個(gè)退讓的建筑控制線在哪里， 用地紅線又在哪里應(yīng)該不言自明， 臨街建筑 的建筑控制線有時(shí)就是道路紅線， 可實(shí)際要建造的時(shí)候還是要考慮基礎(chǔ)的尺寸要求而退