業(yè)態(tài)規(guī)劃對(duì)商場運(yùn)營影響之淺見

1、業(yè)態(tài)規(guī)劃對(duì)購物中心運(yùn)營影響之淺見“業(yè)態(tài)”，為商業(yè)形態(tài)之簡稱，比如超市、便利店、折扣店、購物中心、專賣店、專業(yè)店、奧特拉斯等。而所謂的購物、餐飲、娛樂、休閑等則屬于“業(yè)種”，即商業(yè)種類。換言之，“業(yè)態(tài)”可以理解為商業(yè)的樹干，是對(duì)商業(yè)形態(tài)宏觀上的規(guī)劃與把控；而“業(yè)種”則屬于商業(yè)的葉片，是對(duì)商業(yè)脈絡(luò)的精細(xì)布局及調(diào)整。 隨著時(shí)間的推移，“業(yè)態(tài)”已變成了統(tǒng)稱，即包含商業(yè)形態(tài)，也包含商業(yè)種類。業(yè)態(tài)規(guī)劃是前期招商的第一指南，是中期商場營運(yùn)管理的重要基礎(chǔ)，是后期業(yè)態(tài)更迭的核心要點(diǎn)， 業(yè)態(tài)規(guī)劃的合理性關(guān)關(guān)系購物中心的生死存亡，必須結(jié)合實(shí)際情況，謹(jǐn)慎對(duì)待，個(gè)人認(rèn)為業(yè)態(tài)規(guī)劃必須符合以下幾個(gè)要素：第一，業(yè)態(tài)規(guī)劃契合時(shí)

2、代發(fā)展。 社會(huì)是變化發(fā)展的，購物中心的發(fā)展也必須契合時(shí)代的脈搏，國家產(chǎn)業(yè)政策變化、經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行、商業(yè)環(huán)境惡化以及消費(fèi)者購物習(xí)慣的改變等， 進(jìn)一步加劇了商業(yè)市場的競爭，形勢也更加嚴(yán)峻，所謂“窮則變，變則通”，購物中心的業(yè)態(tài)規(guī)劃也應(yīng)隨著形勢的變化而改變。針對(duì)大型購物中心，如果零售、餐飲、娛樂還嚴(yán)格按照傳統(tǒng)的黃金比例實(shí)行 5:3:2 配比，結(jié)合當(dāng)下這種商業(yè)現(xiàn)狀， 不會(huì)是錦上添花，只能是雪上加霜。必須對(duì)購物、餐飲、文化娛樂比例進(jìn)行微調(diào)，個(gè)人建議比例設(shè)置為 3:3:4 ，零售比例大幅縮減，餐飲保持，娛樂增加，同時(shí)零售的業(yè)態(tài)細(xì)節(jié)布局應(yīng)以輕奢侈、快時(shí)尚品牌為主，如ZARA、HM、37°love 、

3、KM、優(yōu)衣庫、 ME&CITY等品牌，這些品牌普遍實(shí)行平價(jià)政策，還具有奢侈品牌的品質(zhì)，其次最主要的是品牌知名度高，聚客能力強(qiáng)，具有眾多的消費(fèi)客群，這些客群品牌忠誠度高，持續(xù)購買力強(qiáng)，具有極大的優(yōu)勢。隨著消費(fèi)者購物習(xí)慣的改變等，在當(dāng)下這種經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，消費(fèi)者追求的是平價(jià)、實(shí)惠和便利，實(shí)體店高昂的價(jià)格讓客戶望而卻步， 進(jìn)一步縮減了消費(fèi)者在實(shí)體店的購物需求。加之電商的興起，和實(shí)體店平分天下，也造成了傳統(tǒng)零售及百貨行業(yè)的萎縮，所以購物中心的百貨零售的縮減勢在必行；餐飲和生活息息相關(guān)，不論經(jīng)濟(jì)形勢如何，吃永遠(yuǎn)是一個(gè)不可回避的問題，雖然政府正在大力打擊貪腐，但那僅限于高端餐飲，大眾餐飲依然如火如荼，

4、如海底撈卻在全國大肆擴(kuò)店。隨著人類社會(huì)物質(zhì)生活水平的提高，精神上的享受需求也逐漸增加，加之國家對(duì)文化產(chǎn)業(yè)的倡導(dǎo)和支持，特別是二胎政策的放開，文化娛樂行業(yè)可以說是迎來了一個(gè)前所未有的發(fā)展時(shí)機(jī)。 文化娛樂業(yè)態(tài)可增加如電玩城、電影院、兒童游樂城、海洋館、水上樂園等，此類業(yè)態(tài)娛樂性強(qiáng)、教育性強(qiáng)，容易吸引人氣，帶動(dòng)商場氣氛，且容易產(chǎn)生附加值，對(duì)于商場的盈利有很大貢獻(xiàn)。小皇帝、小公主永遠(yuǎn)是中國家長手心的寶，只要吸引了孩子，購物中心就坐等收錢，未來的購物中心的增長點(diǎn)很有可能是兒童業(yè)態(tài)，所以此類業(yè)態(tài)的比例可以增加到 4 成左右。第二，業(yè)態(tài)規(guī)劃滿足生活需要。 現(xiàn)在社區(qū)商業(yè)可謂是商業(yè)地產(chǎn)中的一朵奇葩，業(yè)態(tài)布局別具

5、一格，甚至在盈利方面有趕超購物中心，原因何在？社區(qū)商業(yè)以百貨、副食、小型餐飲、生活配套為主，涵蓋業(yè)態(tài)包括生鮮超市、水果店、裁縫店、干洗店、地方小吃、生活便利店、藥店、寵物醫(yī)院、母嬰用品店等；社區(qū)商業(yè)背靠社區(qū)，業(yè)態(tài)規(guī)劃貼近生活，而消費(fèi)客群都是小區(qū)住戶，生活就是吃穿用，只要滿足了日常需要，盈利不是問題。相比之下，購物中心業(yè)態(tài)定位也應(yīng)貼近生活，比如甜點(diǎn)烘焙培訓(xùn)坊、書咖、畫室、聲樂培訓(xùn)中心、兒童游泳館等，此類業(yè)態(tài)貼近生活，客群涵蓋范圍廣，包括家庭主婦、青壯年、青少年及嬰幼兒等，此類業(yè)態(tài)聚客效應(yīng)明顯，在滿足消費(fèi)者學(xué)習(xí)和消遣休閑的需要的同時(shí)，還能增加客戶購物體驗(yàn)， 加大客戶對(duì)商場的黏性， 產(chǎn)生口碑效應(yīng)，容

6、易帶來回頭客，并且還能帶動(dòng)其它業(yè)態(tài)的消費(fèi)，如餐飲、創(chuàng)意零售等。第三，業(yè)態(tài)規(guī)劃具有唯一性，避免同質(zhì)化。 商場要保障正常經(jīng)營，首先必須保障業(yè)態(tài)的唯一性，包含品牌的唯一性，其次就是商家產(chǎn)品的唯一性，如商場需要甜點(diǎn)類的商家，只需要“花馬巴黎”就可以了，沒必要再引進(jìn)“巴黎天使”，因?yàn)樗麄兊漠a(chǎn)品可以說是完全相似，甜點(diǎn)、披薩、面包、奶酪等，而他們的消費(fèi)客群也存在客戶重疊，在有限的市場分享有限的客戶， 只能造成僧多粥少的尷尬狀況； 但針對(duì)相同類型但不同產(chǎn)品的商家， 可以大力引進(jìn)， 如中式餐館和西式餐廳，屬于互補(bǔ)業(yè)態(tài)，能夠起到相互帶動(dòng)人流的作用。如為了招商而招商，引進(jìn)產(chǎn)品類似的業(yè)態(tài)，只會(huì)置商場于死地。商場正式營運(yùn)后， 所帶來的后果就是呈現(xiàn)兩極分化的狀況， 生意好的商家賓客盈門， 生意差的商戶門可羅雀， 為后續(xù)商戶和管理方的摩擦埋下伏筆。其次，就是退租、轉(zhuǎn)租不斷，管理方需要持續(xù)不斷的招商，對(duì)人力、物力也是極大浪費(fèi)，同時(shí)還對(duì)商場品牌建設(shè)和管理造成隱患。商場的營運(yùn)靠管理，而管理的核心則是商家的成功引進(jìn)和入駐，而入駐的前提是招到商戶， 而招商的根源則在于業(yè)態(tài)定位， 如果業(yè)態(tài)定位出現(xiàn)問題