黃金海岸策劃方案

1、東莞“黃金海岸”項 目 開 發(fā) 策 劃 方 案2003年12月9日報告一：東莞石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展研究報告報告二：東莞“黃金海岸”項目開發(fā)策劃方案報告三：東莞“黃金海岸”項目營銷策劃方案東莞“黃金海岸”項目開發(fā)策劃方案之一東莞石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展研究報告第一部分 石龍鎮(zhèn)社會與經(jīng)濟發(fā)展總體形勢分析一、歷史上：綜合實力為華南四大鎮(zhèn)二、改革開發(fā)前和初期：綜合實力為東莞大鎮(zhèn)三、現(xiàn)今：綜合實力為東莞中游城鎮(zhèn)第二部分 石龍鎮(zhèn)城市發(fā)展趨勢分析一、石龍再不拓大行政區(qū)域將面臨無法發(fā)展的危機石龍鎮(zhèn)行政區(qū)域面積在國內(nèi)鎮(zhèn)中特別狹小，已無法再發(fā)展；石龍將面臨被周邊鎮(zhèn)全面超越的局面。二、石龍現(xiàn)規(guī)劃是短暫、無奈的規(guī)劃政府向東暫時的

2、、一廂情愿地規(guī)劃新城市中心區(qū)，偏離了經(jīng)濟地理必然的向中心城市靠近的規(guī)律：石龍的發(fā)展前途，必須向莞城和廣州。三、石龍現(xiàn)城鎮(zhèn)規(guī)劃的要點解讀（一）、一軸一環(huán)（二）、幾個發(fā)展區(qū)域的規(guī)劃都不得已、不明晰、不確切、不一定對四、石龍城市發(fā)展的必然方向石龍城鎮(zhèn)的總體發(fā)展前途：必然是向西和向南。第三部分 石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析第一章、石龍鎮(zhèn)城區(qū)板塊分析一、老城區(qū)板塊同中國大多急劇發(fā)展的城鎮(zhèn)一樣，石龍存在著一個地域和居住非常分明的老成區(qū)，老城區(qū)生活方便、商業(yè)文化發(fā)達，更是中國小城鎮(zhèn)人戀舊心理較濃的情結,石龍老城區(qū)沒有現(xiàn)代的住宅房地產(chǎn)。二、西湖區(qū)板塊西湖區(qū)因城市向南走向莞城的天然動力，這幾年短時間內(nèi)產(chǎn)生了一個凌亂

3、的、嘈雜的工業(yè)和城鄉(xiāng)結合部似的道路邊批發(fā)商業(yè)地帶，并趨勢愈演愈烈，長此必使城市南拓。所以，西湖區(qū)的商業(yè)和房地產(chǎn)趨勢將在未來有更大空間。但因西湖作為結合部和工業(yè)區(qū)而構成的一個臟亂區(qū)域，不能在城市主要功能中的商貿(mào)和居住領域里扮演重要角色，所以，短時間內(nèi)城市的房地產(chǎn)不會往這里發(fā)展是必然，會維持現(xiàn)狀，西湖區(qū)暫沒有現(xiàn)代的住宅房地產(chǎn)。如果石龍并鎮(zhèn)，必首先加快發(fā)展西湖區(qū)域。三、新城區(qū)板塊以政府中心和居住定位，實際上是石龍新的CBD（中央商務區(qū)）和CLD（中央居住區(qū)）的結合體，新城區(qū)是目前唯一主要的住宅房地產(chǎn)區(qū)域。但如果并鎮(zhèn)，向東的動力和驅使力就會大大減弱。所以，在新城區(qū)從事地產(chǎn)項目一定要知道這個宏觀分析，并

4、做出相應對策。第二章、石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場分析一、石龍房地產(chǎn)樓盤綜合分析樓盤正龍豪園聚龍灣新世紀麗江豪園龍升商住樓總規(guī)概況別墅、小高層復式洋房小高層、高層洋房別墅、小高層洋房一般公寓戶型設計一梯二復式一梯四，四期一梯二、三一梯四為主，少量一梯二一梯四規(guī)模概況占地10。5萬平米，總建筑面積4。68萬總建筑面積18。76萬平米占地45萬平米，總建筑面積40萬總建筑面積7。9萬平米銷售良好良好優(yōu)良一半市場來源石龍為主石龍為主石龍及周邊鎮(zhèn)為主石龍顧客身份老板生意人等老板、生意人等普通居民產(chǎn)品綜合園林一般、立面過沉園林、立面一般園林較好、立面不夠無營銷推廣較低水準較低水準一般水準無水準物業(yè)管理有有有無價位評

5、估大別墅不合理合理合理不足軟肋已開發(fā)完畢戶型均好性不夠產(chǎn)品綜合性不夠二、石龍房地產(chǎn)各主要競爭樓盤定位分析樓盤總體定位定位差異顧客差異形象體現(xiàn)規(guī)劃體現(xiàn)之差異正龍豪園頂級別墅最尊貴居所本地大、中老板景觀優(yōu)良綜合一般水平，歐陸風聚龍灣高檔社區(qū)高檔居家本地中、小老板，其他綜合優(yōu)良綜合一般水平新世紀麗江豪園郊外度假社區(qū)第一居所、周末居所本地老板們，其它郊外居家郊外自造景觀大盤龍升商住樓普通住宅一般居住本地普通人雜、差石碣盈翠豪園中檔社區(qū)良好居住本地居民臨街社區(qū)樓距曠達石排錦繡江南別墅社區(qū)休閑居家本地老板們郊外村屋三、石龍房地產(chǎn)價位分析樓盤價位均價正龍豪園（復式洋房）3000以上（別墅）10000聚龍灣2

6、400-27002700新世紀麗江豪園（洋房）3000（別墅）5000龍升商住樓1600-2250石碣盈翠豪園210027002500石排錦繡江南（雙拼別墅）28003000；（獨立別墅）300055003800其它1千多四、石龍房地產(chǎn)需求分析從正龍、聚龍、龍升商住樓三樓盤近兩年銷量判斷分析，石龍住宅地產(chǎn)每年消化量在10萬平米以上，有效需求在15萬平米左右，尚不包括優(yōu)秀開發(fā)商對市場誘導式地深入啟動。五、石龍房地產(chǎn)顧客分析（一）、石龍房地產(chǎn)顧客五個階層分析老板階層生意人階層政府、企事業(yè)單位干部階層政府、企事業(yè)單位管理階層最低可購房階層外籍人士大老板中老板小老板各行業(yè)生意人長官、經(jīng)理、領導者公務員

7、、白領本地窮人和其他有購房能力的外來人香港人等年收入百萬年入幾十萬年入十萬年入幾萬年入十萬到百萬年入幾萬到幾十萬年入幾千到幾萬中等富裕以上（二）、石龍房地產(chǎn)五個階層顧客的購房企圖分析石龍購房潛在階層購房類型價格承受力企圖選擇意愿其它要求老板階層大老板大別墅幾百萬顯赫產(chǎn)品、景觀、安全運動、兒童老人、文化設施中老板中別墅二百萬左右尊貴產(chǎn)品、景觀、安全運動、兒童老人、文化設施小老板小別墅或大復式一百多萬豪華產(chǎn)品、園林、景觀運動、兒童老人、文化設施生意人階層各行業(yè)生意人小別墅或大復式幾十萬舒適產(chǎn)品、園林、配套運動、兒童老人、配套設施政府、企事業(yè)單位干部階層長官經(jīng)理領導者別墅、復式、洋房幾十到百萬都有皆

8、有運動、兒童老人、配套設施政府、企事業(yè)單位管理階層公務員、白領復式、洋房幾十萬實用實用運動、兒童老人、配套設施最低可購房階層本地窮人和其他有購房能力外來人遮風擋雨就行十幾萬住便宜運動、兒童老人、配套設施外籍人士香港人等皆有皆有皆有皆有運動、兒童老人、配套設施（三）、石龍房地產(chǎn)顧客家庭及置業(yè)特征分析石龍購房潛在階層家庭組合置業(yè)特征老板階層大老板一家人或三代同堂二次置業(yè)（嚴格意義上的一次置業(yè)）中老板一家人或三代同堂二次置業(yè)（嚴格意義上的一次置業(yè)）小老板一家人或三代同堂二次置業(yè)（嚴格意義上的一次置業(yè)）生意人階層各行業(yè)生意人一家人或三代同堂二次置業(yè)（嚴格意義上的一次置業(yè)）政府、企事業(yè)單位干部階層長官、

9、經(jīng)理、領導者一一家人或三代一、二次置業(yè)政府、企事業(yè)單位管理階層公務員、白領一家人或三代同堂一、二次置業(yè)最低可購房階層本地窮人和其他有購房能力的外來人一家人或三代同堂一次置業(yè)外籍人士香港人等個人一、二次置業(yè)六、石龍房地產(chǎn)各主要競爭樓盤購買動因分析景觀、環(huán)境、產(chǎn)品、會所。七、石龍房地產(chǎn)各主要競爭樓盤銷售分析綜合水平較低。銷售率良好。八、石龍房地產(chǎn)各主要競爭樓盤配套分析樓盤小區(qū)外城市配套小區(qū)外社區(qū)配套正龍豪園新城區(qū)，商業(yè)、運動、休閑、文化、學校無豪華會所聚龍灣新城區(qū)，商業(yè)、運動、休閑、文化、學校無一般會所；內(nèi)部商鋪；兩用超市新世紀麗江豪園無一般會所；內(nèi)部商業(yè)；臨街商鋪龍升商住樓新城區(qū)，商業(yè)、運動、休

10、閑、文化、學校無雜貨商鋪石碣盈翠豪園處在鎮(zhèn)中心，有商業(yè)一般會所石排錦繡江南無一般會所九、石龍房地產(chǎn)各主要競爭樓盤區(qū)位交通分析樓盤區(qū)位交通正龍豪園優(yōu)良市區(qū)內(nèi)聚龍灣良好市區(qū)內(nèi)新世紀麗江豪園農(nóng)村郊外龍升商住樓臟亂市區(qū)內(nèi)石碣盈翠豪園嘈雜市區(qū)內(nèi)石排錦繡江南農(nóng)村郊外十、石龍房地產(chǎn)各主要競爭樓盤物業(yè)管理分析樓盤物業(yè)管理正龍豪園專業(yè)管理聚龍灣專業(yè)管理新世紀麗江豪園專業(yè)管理龍升商住樓無石碣盈翠豪園專業(yè)管理石排錦繡江南專業(yè)管理十一、石龍房地產(chǎn)各主要競爭企業(yè)分析樓盤企業(yè)實力和整體運作素質正龍豪園發(fā)展商一般聚龍灣發(fā)展商一般新世紀麗江豪園發(fā)展商較佳龍升商住樓發(fā)展商低石碣盈翠豪園發(fā)展商一般石排錦繡江南發(fā)展商一般十二、石龍

11、房地產(chǎn)消費文化分析一、石龍城市文化底蘊分析1、非常濃郁的體育健身人文氣息；2、千年商埠的商業(yè)精神；3、開放、開明、勇于接受新事物、好東西；中國傳統(tǒng)的小富為安思想在此不占主流； 4、認可時尚并追捧，愿為此花費代價；5、生活和工作節(jié)奏緊湊，向往理想生活。二、石龍市民居住心理分析1、較信風水。特別是利用有名的風水大師做宣傳，會對樓盤銷售有莫大的好處；2、認為“水圍財”，喜歡居住有水，水景在市場上更具競爭力；3、有較強崇洋心理，樓盤標榜有外國名師規(guī)劃設計，強調(diào)歐陸（美）風格，對客戶具吸引力。 三、石龍市民居住習性分析1、喜歡豪華、舒適、和有身份；2、喜歡景觀環(huán)境；3、喜歡安全；4、崇尚體育運動和健康；

12、5、喜歡老城區(qū)的戀舊心理；6、崇尚文化、高品位；7、崇尚大堂、大房、大廳、大臥室、大陽臺等大氣的房地產(chǎn)產(chǎn)品；8、喜歡但門獨戶。十、石龍房地產(chǎn)發(fā)展的整體不足和機會點石龍房地產(chǎn)市場軟肋和提升空間產(chǎn)品提升空間配套提升空間營銷提升空間策略提升空間總規(guī)外立面戶型園林配套社區(qū)文化營銷推廣差異化排列朝向不足不足一梯四戶多提升空間大提升空間大提升空 提升空間大提升空 提升空間很大 創(chuàng)造空間很大第三章、石龍房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)今所處的階段分析一、中國房地產(chǎn)發(fā)展的三個階段中國房地產(chǎn)發(fā)展的三個階段第一階段第二階段第三階段市場發(fā)育程度短缺市場(供求平衡)過剩市場（包含結構性短缺）相對飽和（結構性過剩、全面過剩）買家認識階段認

13、地段 認家居 認環(huán)境認服務管理 認品牌認品牌產(chǎn)品提升階段地段、家居 環(huán)境、服務管理文化與生活方式競爭層面提升資源（土地）銷售、設計、資源整合全方位全方位競爭（企業(yè)競爭）企業(yè)狀態(tài)提升項目公司專業(yè)公司、管理公司全能冠全能冠軍追求境界提升看得見摸得著看得見摸不著看不見看不見摸不著但感受得到二、石龍房地產(chǎn)發(fā)展所處的階段分析石龍房地產(chǎn)發(fā)展水平，明顯處在處在剛起步的第一階段；石龍房地產(chǎn)綜合打造水平和市場發(fā)育水平，剛剛開始兩三年。第四部分 石龍房地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析（十二大趨勢預測）石龍房地產(chǎn)八大發(fā)展趨勢預測趨勢一 鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)地產(chǎn)將面臨更小的施展空間土地資源緊，地價高企，石龍城市逼迫向城東發(fā)展只是暫時，對這一不符合

14、市場大勢的趨勢要特別留意。趨勢二 虛高地價的鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)將不再是地產(chǎn)發(fā)展主戰(zhàn)場石龍鎮(zhèn)短期內(nèi)向黃洲發(fā)展，不符合城市發(fā)展的必然規(guī)律，黃洲地價高企，已不是很好地域。趨勢三 鄰鎮(zhèn)空間更大，將更顯對石龍的擠壓力量石龍會面臨南面茶山和西面石碣的逼迫威脅，石龍鎮(zhèn)近五年內(nèi)，必將面臨石碣等地的房地產(chǎn)直接競爭。趨勢四 石龍地產(chǎn)將面臨內(nèi)憂外患，鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)地產(chǎn)被逼迫提高和外拓石龍鎮(zhèn)賣完江景地塊和樓盤之后，將直接進入到自造景觀的精品盤時代或近郊大盤時代。趨勢五 石龍地產(chǎn)商將走出去，走不出去的將死亡趨勢六 外地大發(fā)展商將群雄并起于各鎮(zhèn)、包括窮鎮(zhèn)，東莞各鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場將不再封閉大石龍各鎮(zhèn)，房地產(chǎn)將全面開花，距離很近的鎮(zhèn)區(qū)將互相吸引人們

15、定居，關鍵看房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務綜合水準。趨勢七 大品牌將占據(jù)東莞主要市場，小企業(yè)將無生存空間大石龍地區(qū)，目前地產(chǎn)品牌尚未清晰、確立，必將在三年內(nèi)確立，大石龍地區(qū)住宅地產(chǎn)將快速進入到品牌時代。趨勢八 石龍地產(chǎn)商應提前締造自身實力，走品牌規(guī)模化道路大石龍地區(qū)優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)，必將勤學習、締造實力、塑建品牌，應提早謀劃、迎領新時代。趨勢九 東莞地產(chǎn)市場將成品牌企業(yè)的取款箱東莞的房地產(chǎn)將在五年后真正進入到大集團、品牌和規(guī)模時代，類似于廣州的規(guī)模企業(yè)優(yōu)勢效應趨勢十 石龍房地產(chǎn)商將向“全能型企業(yè)”邁進學習型企業(yè)必將后來居上和異軍突起；真正優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)在于內(nèi)功的全面塑造，人財物不出色的企業(yè)如果能成功一個盤

16、，也必將在下一個盤中被淘汰；不善于學習和體制創(chuàng)造的企業(yè)，將被市場的銷售冠軍迅速淘汰，企業(yè)要求“全能”。趨勢十一 石龍房地產(chǎn)，將迅速達到“全能冠軍產(chǎn)品”的水準要求大石龍房地產(chǎn)企業(yè)，將向規(guī)劃、產(chǎn)品、營銷、管理，各工作細部的“全能冠軍”學習上升。趨勢十二 石龍房地產(chǎn)，將每年洗牌一次、市場快速變幻、企業(yè)應從長把握東莞“黃金海岸”項目開發(fā)策劃方案之二東莞“黃金海岸”項目開發(fā)策劃方案序言 項目開發(fā)策略、戰(zhàn)略思考第一部分 項目開發(fā)策略分析第一章、項目開發(fā)優(yōu)勢分析一、地塊區(qū)位條件優(yōu)良二、地塊自然條件最優(yōu)三、地塊交通條件優(yōu)良第二章、項目開發(fā)劣勢分析一、地價過高、地塊面積小，不利于大手筆、降低成本的操作二、項目現(xiàn)

17、狀要求只有走最優(yōu)秀高檔盤一條路，對售價要求高企三、整體市場供應、尤其本項目同處的聚龍灣明年投放量很大，只有快速出擊、搶先出手，才能有可能勝利。否則，必將危險出路被搶先者堵死。四、項目同在聚龍灣旁，太近距離的競爭必須更高水準的運行五、本項目發(fā)展企業(yè)在以往無操作住宅房地產(chǎn)的整體經(jīng)驗，人才團隊和機制未形成，對項目企業(yè)運作者有很高要求和挑戰(zhàn)六、本項目發(fā)展企業(yè)無住宅地產(chǎn)的品牌力第三章、項目開發(fā)機會分析一、石龍房地產(chǎn)剛起步，潛在需求量很大，并處在快速、勻速放量之中二、石龍房地產(chǎn)，市場可接受的售價空間較高，為房地產(chǎn)創(chuàng)造預留空間三、石龍舊有的老城區(qū)必須“騰籠換鳥”，新城是本鎮(zhèn)唯一居住地帶四、石龍周邊三鎮(zhèn)距離很

18、近，優(yōu)秀房地產(chǎn)必對周邊二鎮(zhèn)有一定吸附力五、石龍房地產(chǎn)整體發(fā)展水平不高，稍好的水平和產(chǎn)品必有巨大市場空間，是現(xiàn)代優(yōu)秀房地產(chǎn)切入的最好時機石龍房地產(chǎn)自2001年被正龍、聚龍啟動，2003年現(xiàn)在，正剛進入到從第一階段向第二階段交替的時機，看誰能從第一階段向第二階段提升自己，達到更高的水平，誰就有更強勁的競爭力，從而站在市場高端，取得市場的勝利。房地產(chǎn)的決勝之道是：只領先于群體一步，從局部、最好是全局都領先于對手，必將大而快速地勝利。所以，如果現(xiàn)在石龍房地產(chǎn)企業(yè)如果不追求進步，停留在低級階段，必將失敗無疑，這是時代給我們的極好契機。我們要做第二階段的領跑者，市場的制高點、領頭羊。第四章、項目開發(fā)威脅分

19、析一、石龍城鎮(zhèn)空間過小，石龍市中心地價過高，造成高房價，顧客將被周邊鎮(zhèn)吸走、市場將被取代；石龍無廉價的土地資源，企業(yè)壓力過大，將來難以同周邊郊外樓盤放手一搏二、石龍受人口及地域限制，發(fā)展空間緩慢，隨著周邊鎮(zhèn)的發(fā)展，石龍整體競爭力可能愈加降低，房地產(chǎn)吸引力大不如前三、石龍鄰鎮(zhèn)發(fā)展空間更大，土地資源廣闊，房地產(chǎn)項目可能后來居上，對石龍產(chǎn)生直接火拼式地擠壓四、石龍整體房地產(chǎn)水平正在提高，競爭對手隨時在學習和實踐中愈強，明天競爭會更激烈第二部分 項目開發(fā)戰(zhàn)略分析第一章、對速度的要求高企第二章、必須以效率搶得市場高點和先機第三章、只能以全能高水平產(chǎn)品打敗競爭對手第四章、必須以高水準營銷及品牌運作取勝第五

20、章、最好是從根本的差異化高度拋開對手第六章、必須跳出石龍房地產(chǎn)水準、走更高思路的創(chuàng)新一、學習萬科、奧林匹克花園那樣做地產(chǎn)，巧干制勝而走出火拼蠻干二、跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)，不按牌理出牌，以多重殺傷力的復合手段，徹底將競爭對手一舉擊倒三、現(xiàn)今中國房地產(chǎn)取勝之道是，高端和“創(chuàng)新”項目開發(fā)總體策劃方案第一部分 項目開發(fā)理念一、應該要創(chuàng)造大石龍地區(qū)新亮點二、必定要創(chuàng)造石龍鎮(zhèn)新城市面貌的新名片三、是否可創(chuàng)造石龍鎮(zhèn)新城市面貌的新客廳四、肯定可以以一個房地產(chǎn)項目充分結合城市規(guī)劃，展現(xiàn)城市新形象五、必定為東莞城市化發(fā)展展現(xiàn)一個示范項目六、必須為東莞房地產(chǎn)開發(fā)提供一個樣板項目七、能夠為東石龍群眾提供一個最優(yōu)居?。河凶顑?yōu)

21、景觀、文化、健身康體、休閑公園的人居社區(qū)八、最終為國家發(fā)達地區(qū)小城鎮(zhèn)改造，提供一個新標本第二部分 項目發(fā)展定位第一章、項目總體定位一、小城鎮(zhèn)城市化建設高度的開發(fā)定位“21世紀中國發(fā)達地區(qū)的小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展示范” “21世紀中國小城鎮(zhèn)城市化標本”理由和解釋：1、國家需要城市化建設中小城鎮(zhèn)的改造范例；2、東莞需要改造臟亂差小鎮(zhèn)的規(guī)劃建設實物；3、石龍需要新的城市中心面貌和亮點；4、老百姓需要城市生活中的娛樂休閑實惠；5、充分優(yōu)化、創(chuàng)造更優(yōu)的城市環(huán)境6、充分體現(xiàn)、貢獻更美的城市形象7、為小城鎮(zhèn)發(fā)展提供可操作、效果佳的市場實驗8、為小城鎮(zhèn)發(fā)展，創(chuàng)造更廉價而豐富的城市功能9、為城市化進程中的群眾市民，提

22、供一個實實在在的享受空間二、新石龍面貌標志和旅游景點的開發(fā)定位東莞“黃金海岸度假公園”三、房地產(chǎn)發(fā)展的開發(fā)定位 “大石龍首席名宅”。解釋：1、以多重實物滿足購房者需要的復合功能特色主題名宅；2、最優(yōu)的江景景觀；3、相比最佳的規(guī)劃設計；4、相比最有創(chuàng)意、最有特色、最符合居住、最人性化高度的時尚生態(tài)社區(qū)。第二章、項目產(chǎn)品定位一、規(guī)劃產(chǎn)品的貢獻定位二、城市產(chǎn)品的奉獻定位石龍旅游景點、石龍城市公園、石龍文化走廊廣場、石龍健身休閑公園、石龍城市形象客廳、石龍城市社交名園。二、房地產(chǎn)住宅產(chǎn)品的創(chuàng)造定位主題公園、旅游景點和居住，互為一體的濱江別墅、疊拼別墅、豪華復式、一梯兩戶洋房的幸福人家。第三章、項目顧客

23、定位一、項目規(guī)劃產(chǎn)品的顧客政府、學界和公眾。二、項目城市產(chǎn)品的顧客所有石龍本地群眾、外來游客。二、項目住宅產(chǎn)品的顧客大石龍地區(qū)的可購房人士。第四章、項目效應定位一、老百姓擁護效應二、城市增值效應使城市增值，使石龍增加旅游產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)值增值的效應。三、城市品牌、臉譜效應四、政府政績效應五、社會綜合效應六、企業(yè)經(jīng)濟、快速可持續(xù)發(fā)展的效應第三部分 項目規(guī)劃方案第一章、項目命名四方·黃金海岸 四方·蔚藍海岸四方·東莞第一海岸 四方·海岸名園注：樓盤名前綴“四方·”，案名時可靈活取舍。第二章、項目總體規(guī)劃的理由和解釋為什么要用景點或文化休閑主題？房地產(chǎn)發(fā)展在

24、于充分借助和利用地塊內(nèi)外一切資源，包括近、中、遠的資源優(yōu)勢；最充分地整合一切資源、創(chuàng)造出最大合力。將景點上升到旅游高度才是更佳的景點景觀資源；而以旅游素質的高檔次景觀，與文化品位、休閑社交和健身進行嫁接結合，營造一個度假式美麗高雅社區(qū)，將是本樓盤極多復合、極多張力、極大威力的房地產(chǎn)競爭力效應的高端策劃。（一）、本地塊兩側的金沙灣初級公園，只是一個天然資源性的公園場所（二）、東莞缺海少江，以地塊金沙灣公園絕佳的東江二流交匯的最優(yōu)景觀素質，完全具備打造成旅游景點的可能性（三）、將金沙灣公園打造成石龍“黃金海岸度假公園”，具備極佳的可行性和市場可接受性（四）、完全符合石龍打造中心城鎮(zhèn)，而沒有客廳和亮

25、點的需要（五）、旅游度假地產(chǎn)，是現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)的較高境界，非常符合現(xiàn)代城市人的需求，所以在國內(nèi)大城市很興盛（六）、旅游式高級別的景觀，和度假式的園林、休閑、設施、活動相結合，是本盤“度假式”輕松、高雅、高貴而不失質樸的定位靈魂（七）、項目以此思路，規(guī)劃建設的住宅區(qū)將和海岸度假生活、海岸美麗景觀天然結合，從而成為石龍的一大景觀（八）、如此規(guī)劃，石龍現(xiàn)在沒有，將來也不會有。本盤區(qū)域，將是石龍唯一亮點和城市核心區(qū)域，樣板區(qū)域，市民真正地可參與體驗客廳、外來觀摩者的城市形象主客廳。（九）、項目將“黃金海岸”高尚住宅社區(qū)，和“黃金海岸度假體驗公園”天然結合，形成高度統(tǒng)一、形神合一、互相彰顯、高尚實用的城

26、市核心第三章、項目策劃即概念性總體規(guī)劃設想構思一、強調(diào)度假式生活的娛樂方式二、強調(diào)以免費公益性的、讓市民群眾可享受到的健身型、文化型體驗參與生活方式，讓市民充分享受到城市發(fā)展帶來的直接好處三、區(qū)域定位以度假式高雅輕松主題為主，此主題定位，以文化、參與、體驗、健康交流為主旨，讓市民和住戶下班了在這里充分地放松地度假休閑三、海洋、風景和休閑幸福，是現(xiàn)代生活稀缺的事物，是人類恒久不變追求的境界，本主題旨在締造這種現(xiàn)實人生境界，可謂至高四、健身、休閑和放松，是石龍人最缺、最渴望的東西，此定位可一舉抓住市場需求核心五、突出稀缺景觀和項目要素，充分利用項目周邊公園并加以策劃改建，使項目“黃金海岸”和“黃金海岸度假公園”策劃建設得更圓滿，產(chǎn)生城市亮點六、此主題，可部分借用上一個奧運主題模式的創(chuàng)意第三章、項目規(guī)劃建設風格歐陸高貴古典的住宅風格、歐陸高貴古典的騎樓商業(yè)街風格。東莞“黃金海岸”項目開發(fā)策劃方案之三東莞“黃金海岸”項目營銷策劃方案序言：營銷總綱領第一部分 項目整體推廣思路確立