.9.28中駿南湖低密度住宅項(xiàng)目可研報告 58頁

1、1目目 錄錄第一章第一章總總 論論.3 31.1 項(xiàng)目名稱 .31.2 項(xiàng)目建設(shè)單位 .31.3 項(xiàng)目單位概況 .31.4 編制報告的依據(jù) .31.5 項(xiàng)目工作概況 .41.6 建設(shè)內(nèi)容 .51.7 項(xiàng)目概況及結(jié)論 .5第二章第二章 市場預(yù)測市場預(yù)測.8 82.1 發(fā)展規(guī)劃分析 .82.2 產(chǎn)業(yè)政策分析 .1223 行業(yè)準(zhǔn)入分析 .13第三章第三章資源條件評價資源條件評價.17173.1 資源開發(fā)方案 .173.2 資源利用分析 .173.3 資源節(jié)約措施 .18第四章第四章節(jié)能節(jié)水節(jié)能節(jié)水.19194.1 節(jié)能措施 .194.2 節(jié)水措施 .22第五章第五章項(xiàng)目地址選擇項(xiàng)目地址選擇.2424

2、5.1 項(xiàng)目選址及用地方案 .245.2 土地利用合理性分析 .28第六章第六章環(huán)境和生態(tài)影響評價環(huán)境和生態(tài)影響評價.29296.1 環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀 .296.2 生態(tài)環(huán)境影響分析 .296.3 生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施 .306.4 結(jié)論 .342第七章第七章經(jīng)濟(jì)影響分析經(jīng)濟(jì)影響分析.36367.1 經(jīng)濟(jì)費(fèi)用效益 .367.2 行業(yè)影響分析 .367.3 區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響分析 .377.4 宏觀經(jīng)濟(jì)影響分析 .38第八章第八章社會影響分析社會影響分析.40408.1 社會影響效果分析 .408.2 社會適應(yīng)性分析 .428.3 社會風(fēng)險及對策分析 .42第九章第九章項(xiàng)目招標(biāo)方案項(xiàng)目招標(biāo)方案.46469.

3、1 擬建項(xiàng)目招標(biāo)方案 .469.2 招標(biāo)范圍 .469.3 招標(biāo)方式 .469.4 招標(biāo)程序 .469.5 評標(biāo)方法 .48第十章第十章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度及項(xiàng)目計算期項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度及項(xiàng)目計算期.4949第十一章第十一章投資估算與資金籌措投資估算與資金籌措 .505011.1 投資估算 .5011.2 資金籌措 .53第十二章第十二章經(jīng)濟(jì)評價經(jīng)濟(jì)評價 .545412.1 基本數(shù)據(jù) .5412.2 財務(wù)評價 .5512.3 不確定性分析 .58124 結(jié)論 .583第一章第一章總總 論論1.1 項(xiàng)目名稱中駿南湖低密度住宅項(xiàng)目1.2 項(xiàng)目建設(shè)單位項(xiàng)目單位：唐山中駿房地產(chǎn)開發(fā)有限公司法人代表： 鄭曉樂1.3

4、項(xiàng)目單位概況中駿置業(yè)控股有限公司（香港聯(lián)交所股份代碼：1966） ，成立于 1996年，是一家實(shí)力雄厚的以地產(chǎn)開發(fā)為主，集地產(chǎn)行業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)為一體化的綜合地產(chǎn)運(yùn)營商。公司運(yùn)營總部設(shè)在廈門，主要業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營和物業(yè)服務(wù)等。公司于 2010 年 2 月 5 日在香港聯(lián)交所主板掛牌上市。 十多年來，中駿置業(yè)以 “ 構(gòu)筑傳世家園 ” 為宗旨，秉承品牌化、專業(yè)化及市場化運(yùn)作的經(jīng)營理念，建立客戶導(dǎo)向的經(jīng)營體系，通過與國際知名團(tuán)隊(duì)合作，引入先進(jìn)的建筑和園林景觀規(guī)劃設(shè)計理念，不斷提升項(xiàng)目的優(yōu)質(zhì)生活空間，為客戶提供最滿意的產(chǎn)品和服務(wù)。中駿置業(yè)堅(jiān)持打造精品，以產(chǎn)品品質(zhì)提升土地價值，以多產(chǎn)品線提升品牌

5、價值。產(chǎn)品領(lǐng)域涉及了普通住宅、寫字樓、高層公寓、花園洋房、別墅、綜合商業(yè)及大型城市綜合體等多種業(yè)態(tài)。目前，公司業(yè)務(wù)已拓展至福建（廈門、泉州、福州、漳州） 、北京、深圳、山西、唐山等地。 經(jīng)過多年累積，公司已在業(yè)內(nèi)樹立起 “ 中駿置業(yè) ” 品牌，公司及項(xiàng)目榮獲了 “ 中國房地產(chǎn)品牌企業(yè) ” 、 “2006 中國國際社區(qū)十大名盤 ” 、 “ 優(yōu)秀特色樓盤 ” 、 “ 2008 廈門最佳雇主”等多項(xiàng)稱號。42008 年和 2009 年，中駿置業(yè)連續(xù)被國務(wù)院發(fā)展研究中心和中國房地產(chǎn)協(xié)會等權(quán)威機(jī)構(gòu)評選為“中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)”和中國地產(chǎn)“百強(qiáng)之星” 。 中駿置業(yè)依托中駿集團(tuán)多元化的實(shí)力優(yōu)勢，實(shí)施總部主導(dǎo)型

6、的管理體系，并實(shí)施以海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)、珠江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)和環(huán)渤海灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的全國化發(fā)展戰(zhàn)略。中駿置業(yè)正以更加積極的發(fā)展策略，致力于成為行業(yè)區(qū)域領(lǐng)先者，為行業(yè)、為社會做出更大貢獻(xiàn)。唐山中駿房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是中駿集團(tuán)在唐山設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)，為唐山市三年大變樣工作盡自己的一份力量。1.4 編制報告的依據(jù) 國家計委關(guān)于技改項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的實(shí)行管理辦法計字（1983）116 號文件；國家計委、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)計投字（1993）530 號文件；項(xiàng)目建設(shè)單位提供的基礎(chǔ)資料；建設(shè)單位委托書。1.5 項(xiàng)目工作概況受項(xiàng)目建設(shè)單位的委托，對該項(xiàng)目的基本概況進(jìn)行調(diào)查了解、實(shí)地考察，并根據(jù)唐山市

7、發(fā)展總體規(guī)劃要求，結(jié)合該項(xiàng)目具體情況，對相關(guān)情況進(jìn)行了分析。在此基礎(chǔ)上，對該項(xiàng)目建設(shè)的必要性、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)條件、技術(shù)方案、投資估算、資金籌措、項(xiàng)目銷售情況進(jìn)行了分析，并據(jù)此編制本報告。51.6 建設(shè)內(nèi)容本項(xiàng)目總占地面積 326.22 畝，規(guī)劃建設(shè)低密度住宅建筑面積90730.00m2，商業(yè)用房建筑面積 3639.00m2，托兒所建筑面積 4592.00 m2，物業(yè)及其他公建建筑面積 1000.00m2，總建筑面積 99961.00m2。主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見下表： 1.7 項(xiàng)目概況及結(jié)論1.7.1 項(xiàng)目概況（1）建設(shè)理由為加快推進(jìn)三年大變樣工作，提升城市品位改善城市景觀，提高人民群眾的居住條件及

8、生活幸福指數(shù)，我公司擬對唐山市南湖西北側(cè)地塊五進(jìn)行改造。該項(xiàng)目改善居民的居住條件和居住環(huán)境，完善相應(yīng)公共配套設(shè)施，并新開發(fā)建設(shè)商品房住宅和商業(yè)用房，提高居民的生活水平并拉動經(jīng)濟(jì)增長。當(dāng)前，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對引導(dǎo)消費(fèi)、拉動內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有極其重要的作用。隨著國家產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整，中國房地產(chǎn)業(yè)步入了新的變革發(fā)展時期，出現(xiàn)了新的轉(zhuǎn)機(jī)，其特點(diǎn)如下：住宅在房地產(chǎn)中成為主要產(chǎn)品；國家不再實(shí)行住房實(shí)物分配，購房主體從集團(tuán)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地面積326.22 畝總建筑面積99961.00 平方米低密度住宅建筑面積90730.00 平方米商業(yè)用房建筑面積3639.00 平方米托兒所建筑面積4592.

9、00 平方米物業(yè)及其他公建建筑面積1000.00 平方米建筑密度23%容積率0.46綠地率30%6個人；隨著經(jīng)濟(jì)收入的提高，對居住條件產(chǎn)生高層次愿望，對寬敞舒適、功能齊全、服務(wù)配套、環(huán)境優(yōu)美的住宅有強(qiáng)烈需求；住房抵押貸款及公積金貸款制度的推行，有力促進(jìn)了人們的購房欲望。（2）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目總占地面積 326.22 畝，規(guī)劃建設(shè)低密度住宅建筑面積90730.00m2，商業(yè)用房建筑面積 3639.00 m2，物業(yè)及其他公建建筑面積1000.00 m2，托兒所建筑面積 4592.00 m2，總建筑面積 99961.00m2。建筑密度 23%，容積率 0.46，綠化率 30%。（3）項(xiàng)目選址及建設(shè)

10、條件本項(xiàng)目選址 位于學(xué)院南路以西，東至大南湖湖體西側(cè)，北至迎湖路，西至學(xué)院南路，南至鳳凰臺北側(cè) 。地勢較為平坦，交 通便捷，周邊環(huán)境良好，地理位置優(yōu)越，給水、排水、供暖、供氣、供電、電信等城市基礎(chǔ)設(shè)施完善，可滿足本項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)營的需要。上述各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)和用地性質(zhì)均符合該區(qū)域控制性規(guī)劃要求 。（4）投資估算及資金籌措建設(shè)項(xiàng)目總投資 68415.24 萬元，全部為企業(yè)自籌資金。（5）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度本項(xiàng)目建設(shè)期為 2 年，第 2 年開始銷售，整個項(xiàng)目的計算期為 14 年。（6）經(jīng)濟(jì)效益分析經(jīng)計算，項(xiàng)目計算期內(nèi)，第 2 年可實(shí)現(xiàn)銷售收入 25551.19 萬元，項(xiàng)目投資回收期（稅后）2.66 年（含建設(shè)

11、期 2 年） ，財務(wù)內(nèi)部收益率21.89%（全部投資所得稅后） ，財務(wù)凈現(xiàn)值 9312.60 萬元（全部投資所得稅后） 。7（7）主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號 項(xiàng)目單位數(shù)量備注1銷售收入萬元106182.642銷售稅金及附加萬元5893.143總成本萬元71128.924利潤總額萬元29160.595所得稅萬元7290.156稅后利潤萬元21870.447總投資萬元68415.248投資利潤率%2.93%9投資利稅率%3.52%10銷售利潤率%27.46%11財務(wù)內(nèi)部收益率%21.89%12累計財務(wù)凈現(xiàn)值萬元9312.6013動態(tài)投資回收期年2.661.6.2 結(jié)論通過分析研究，本報告認(rèn)為中駿南湖低密

12、度住宅項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)可行，并將帶來較好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。（1）此項(xiàng)目擁有良好的市場前景，唐山市對住宅、商業(yè)樓需求旺盛，市場前景樂觀。（2）此項(xiàng)目投資的財務(wù)內(nèi)部收益率 21.89%，高于銀行同期貸款利率，財務(wù)效益較好，有一定的抗風(fēng)險能力。8（3）項(xiàng)目的實(shí)施，為地方政府創(chuàng)收億元以上，增加了本區(qū)域的就業(yè)機(jī)會，帶動了整個區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，必將產(chǎn)生良好的社會效益。第二章第二章 市場預(yù)測市場預(yù)測2.1 發(fā)展規(guī)劃分析2.1.1 國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展總體規(guī)劃分析我國近年來的總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長穩(wěn)定。改革開放二十多年來，我國經(jīng)濟(jì)保持著年均 7%以上的增長速度。2001 年我國順利加入wto，到目前為止各

13、方面情況運(yùn)轉(zhuǎn)良好，已基本度過入世磨合期，今后經(jīng)濟(jì)發(fā)展依然看好?？梢姡袊暮暧^經(jīng)濟(jì)正處于一個良好而高速健康的發(fā)展階段，這必將帶動整個經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈的良好發(fā)展。根據(jù)國家“十一五”規(guī)劃綱要，在“豐富消費(fèi)性服務(wù)業(yè)” “發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)”一節(jié)中，提出要“調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展普通住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，嚴(yán)格控制大戶型高檔商品房；按照保障供給、穩(wěn)定房價的原則，加強(qiáng)對房地產(chǎn)一、二級市場和租賃市場的調(diào)控，促進(jìn)住房檔次消費(fèi)；完善房地產(chǎn)開發(fā)融資方式，加強(qiáng)資本金管理，規(guī)范發(fā)展住房消費(fèi)信貸和保險；規(guī)范物業(yè)管理行為，提高市場化程度” ，幾乎概括了未來五年發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的方方面面。在以前宏觀調(diào)控的基礎(chǔ)上，2006 年及 2007

14、 年針對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控成效逐步顯現(xiàn)，局部過熱的房地產(chǎn)業(yè)已基本回歸理性，為繼續(xù)平穩(wěn)較快發(fā)展創(chuàng)造了良好的條件。同時，在下一輪以消費(fèi)拉動經(jīng)濟(jì)增長的過程中，住房消費(fèi)成為城鄉(xiāng)居民消費(fèi)架構(gòu)的重要方面，這對拉動經(jīng)濟(jì)發(fā)展將產(chǎn)生積極的作用。按照科學(xué)發(fā)展觀的要求， “十一五”規(guī)劃提出的“堅(jiān)持以人為本，轉(zhuǎn)變發(fā)展觀念、創(chuàng)新發(fā)展模式、提高發(fā)展質(zhì)量” ，以及“進(jìn)一步擴(kuò)大國內(nèi)需9求，調(diào)整投資和消費(fèi)的關(guān)系，合理控制投資規(guī)模，增強(qiáng)消費(fèi)對經(jīng)濟(jì)增長的拉動作用，正確把握經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢的變化，保持社會供求總量基本平衡，避免經(jīng)濟(jì)大起大落”等觀點(diǎn)，都與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)。在發(fā)展觀念方面，房地產(chǎn)業(yè)一直在提倡以人為本，但很多時候還只停留在口頭上，

15、沒有落實(shí)到行動中。由于房地產(chǎn)業(yè)正處在少有的發(fā)展機(jī)遇期，很多房地產(chǎn)企業(yè)都以追求高額利潤乃至暴利為導(dǎo)向，在未來五年市場逐步得到規(guī)范的前提下，這樣的發(fā)展觀念將面臨考驗(yàn)，最終必將走向理性發(fā)展，科學(xué)發(fā)展。建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會，要求房地產(chǎn)業(yè)必須繼續(xù)發(fā)展節(jié)能省地型住宅。未來五年，節(jié)能重點(diǎn)工程中，供熱、建筑節(jié)能、綠色照明等都與房地產(chǎn)業(yè)直接相關(guān)。政府部門已在節(jié)能省地型建筑、節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)、戶型大小、每平方米的綜合能耗這些方面制定了新的政策。“十一五”規(guī)劃提出未來五年城鎮(zhèn)化率要提高到 47%，其中還提到要“堅(jiān)持大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展” 、要發(fā)展城市群、堅(jiān)持區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。未來五年，在三大城市群區(qū)域、中小城市

16、及中西部地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)都有很大的發(fā)展空間。實(shí)際上，在 2008 年宏觀調(diào)控之后，不少房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)在向城市群區(qū)域城市和二線城市挺進(jìn)。而已上升到國家戰(zhàn)略層面的濱海新區(qū)開發(fā)開放，也已吸引眾多知名房地產(chǎn)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入。城鎮(zhèn)化一直是業(yè)內(nèi)人士對房地產(chǎn)業(yè)保持樂觀的重要依據(jù)，在未來五年，這樣的樂觀仍將繼續(xù)。綜上所述，房地產(chǎn)依然是國家的重要支柱產(chǎn)業(yè)，發(fā)展前景仍相當(dāng)廣闊。2.1.2 河北省城市發(fā)展規(guī)劃分析根據(jù)河北省城市發(fā)展規(guī)劃要求，以農(nóng)村人口城市化為核心，以產(chǎn)業(yè)集聚為切入點(diǎn)，按照循序漸進(jìn)、節(jié)約土地、集約發(fā)展、合理布局的原則，突出重點(diǎn)，梯次推進(jìn)，促進(jìn)大中小何 小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展。10完善城鎮(zhèn)體系，科學(xué)編制城鎮(zhèn)體系

17、規(guī)劃，搞好土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃修編，合理確定各類城市建設(shè)規(guī)模、速度和水平。把發(fā)展城市群作為推進(jìn)城市化的主體形態(tài)，構(gòu)筑以京津唐、京津保為骨架的環(huán)京津城市群和以石家莊為核心的環(huán)省會城市群，加快培育沿海城市帶。發(fā)展壯大中心城市，增強(qiáng)綜合服務(wù)功能，在節(jié)約利用土地的基礎(chǔ)上，適度擴(kuò)大主城區(qū)規(guī)模，實(shí)施組團(tuán)式發(fā)展。唐山市要努力成為綜合實(shí)力強(qiáng)、生態(tài)環(huán)境好的現(xiàn)代化沿海特大城市。近年來，河北省各地充分發(fā)揮房地產(chǎn)的作用，大力發(fā)展普通商品住房，同時不斷加大住房保障工作力度，使大多數(shù)城市居民的居住條件得到明顯改善。為進(jìn)一步完善和落實(shí)城市住房保障制度，切實(shí)解決低收入家庭住房問題，根據(jù)國家有關(guān)法規(guī)和政策，結(jié)合省市實(shí)

18、際，河北省政府于 2007 年5 月發(fā)布了關(guān)于完善和落實(shí)城市住房保障制度切實(shí)解決低收入家庭住房問題的若干意見 （冀政200741 號） ，對河北省房地產(chǎn)市場的發(fā)展提出了若干具體要求，其中，在建立符合國情、省情的住房供應(yīng)體系和住房保障制度中提出以下三點(diǎn)意見：（1）住房供應(yīng)和住房保障的基本原則市場機(jī)制和政府保障機(jī)制相結(jié)合，對不同收入家庭實(shí)行不同的供應(yīng)政策;住房消費(fèi)應(yīng)與人口、資源和環(huán)境條件相匹配，鼓勵居民居住套型建筑面積 90 平米以下的住房；引導(dǎo)居民改變居住觀念，量力而行，適度消費(fèi)，在收入水平較低的情況下，以租賃住房的方式解決居住問題；住房保障既要盡可能滿足低收入家庭基本居住需要，又要與財政的承擔(dān)

19、能力相適應(yīng)，與社會保障整體水平相協(xié)調(diào)。（2）住房供應(yīng)體系和住房保障體系 最低收入家庭，由政府提供廉租住房制度保障；低收入家庭，購買經(jīng)濟(jì)適用住房；其他收入水平的家庭，在市場自主租賃或購買商品住房；為在職職工建立住房公積金制度，職工使用住房公積金購建住房。11（3）住房供應(yīng)和住房保障工作目標(biāo)今后 5 年，每年竣工城鎮(zhèn)住房 2000 萬2500 萬平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用住房（含企業(yè)集資建房）占到 1015，約為 200 萬300 萬平方米；商品住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）建設(shè)，套型建筑面積 90 平方米以下的住房面積達(dá)到開發(fā)建設(shè)面積的 70以上；到 2012 年，住房保障制度全面建立，對所有符合條件的低收入

20、家庭提供住房保障，實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保，為 80的在職職工建立住房公積金制度；使 90的家庭擁有或租住一套功能和設(shè)施基本齊全的住房，低收入家庭的居住條件得到明顯改善，全社會的住房狀況進(jìn)一步均衡、合理。同時，在“加快推進(jìn)城市舊住宅區(qū)綜合整治和改造”中也提出：（1）開展舊住宅小區(qū)的綜合整治各市、縣（市）要對舊住宅小區(qū)（含組團(tuán)）進(jìn)行調(diào)查摸底，建立基本情況檔案。對房屋、道路和各種管線年久失修、服務(wù)設(shè)施不配套、環(huán)境臟亂差但尚能居住的舊住宅小區(qū)，進(jìn)行綜合整治。鑒于這些舊住宅小區(qū)所住居民收入普遍偏低的情況，整治資金要通過“居民出一點(diǎn)、原開發(fā)建設(shè)單位拿一點(diǎn)、政府補(bǔ)一點(diǎn)”的辦法解決，政府補(bǔ)貼資金主要用于道路和各種管線的

21、更新和維修。要統(tǒng)籌規(guī)劃、積極推進(jìn)、分步實(shí)施，爭取用 5 年左右的時間，使舊住宅小區(qū)的居民居住條件有較大改觀。（2）穩(wěn)步推進(jìn)老城區(qū)拆遷改造對不具有綜合整治和保護(hù)、利用價值的老城區(qū)特別是棚戶區(qū)進(jìn)行徹底拆遷改造。各市、縣（市）應(yīng)抓緊編制城市房屋拆遷中長期規(guī)劃，并據(jù)此編制各年度計劃；同時積極招商引資，充分利用市場機(jī)制加快拆遷改造。在改造過程中，對被拆遷居民按照國家和城市房屋拆遷管理法規(guī)政策取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個人所得稅；對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償價款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補(bǔ)償款的，對超出部分征收契稅；對舊區(qū)改造，各市、縣（市）可根據(jù)實(shí)際12制定優(yōu)惠政策。用

22、于安置被拆遷居民的住房，必須符合城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范和住宅設(shè)計規(guī)范 。由以上文件可以看出，河北省在大力發(fā)展普通商品住房方面，不斷加大住房保障工作力度方面均持積極的態(tài)度，本項(xiàng)目為普通商品住宅小區(qū)的開發(fā)工程，符合河北省有關(guān)政策。2.1.3 唐山市住房建設(shè)發(fā)展規(guī)劃分析唐山市人民政府在唐山市“十一五”時期國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展專項(xiàng)規(guī)劃中提出:要進(jìn)一步提高城市現(xiàn)代化水平，人居環(huán)境明顯改善。住宅建設(shè)要適度擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用住房和其它普通住宅建設(shè)比例，嚴(yán)格控制高檔住宅建設(shè)，逐步建立起廉價租房、經(jīng)濟(jì)適用住房和商品住房共存的住房供應(yīng)體系，在城市周邊安排建設(shè)大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)適用住房，保障中低消費(fèi)階層的住房需求，特別要防止和避

23、免因房價過高阻礙農(nóng)村人口向城市流動。 “十一五”時期，全市竣工住宅建筑面積 810 萬平方米，其中商品房 675 萬平方米，經(jīng)濟(jì)適用住房 135 萬平方米。該項(xiàng)目選址為位于學(xué)院南路以西，東至大南湖湖體西側(cè)，北至迎湖路，西至學(xué)院南路，南至鳳凰臺北側(cè)。開發(fā)建設(shè)的住房為普通商品房，總建筑面積 99961.00 平方米，本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的均為普通商品住宅和商業(yè)用房，符合唐山市城市發(fā)展規(guī)劃及國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃。2.2 產(chǎn)業(yè)政策分析房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢。根據(jù)國家“十一五”規(guī)劃綱要，在“豐富消費(fèi)性服務(wù)業(yè)” “發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)”一節(jié)中，提出要“調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，嚴(yán)格控制大戶型高檔商品房

24、；按照保障供給、穩(wěn)定房市的原則，加強(qiáng)對房地產(chǎn)一、二級市場和租賃市場的調(diào)控，促進(jìn)住房梯次消費(fèi)；完善房地產(chǎn)開發(fā)融資方式，加強(qiáng)資本金管理，規(guī)范發(fā)展住房消費(fèi)信貸和保險；規(guī)范物業(yè)管理行為，提高市場化程度” ，幾乎概13括了未來五年發(fā)展房地產(chǎn)的方方面面。23 行業(yè)準(zhǔn)入分析2.3.1 項(xiàng)目建設(shè)單位符合行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定本次申請開發(fā)的中駿南湖比密度住宅項(xiàng)目工程總占地面積 326.22 畝，總建筑面積 99961.00 平方米，符合國家相關(guān)的行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定 。此項(xiàng)目的建設(shè)與開發(fā)符合根據(jù)國家房地產(chǎn)規(guī)劃及唐山市政府制定的本地相應(yīng)計劃，能推動和協(xié)調(diào)餐飲業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)工作，必定會促進(jìn)我市乃至我國餐飲業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的協(xié)

25、同效應(yīng)。2.3.2 項(xiàng)目所在區(qū)域概況改革開放以來，唐山國民經(jīng)濟(jì)和社會各項(xiàng)事業(yè)迅速發(fā)展，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增強(qiáng)。由于 1976 年大地震的原因，改革開放初期，唐山處于邊恢復(fù)邊建設(shè)的時期；1986 年恢復(fù)建設(shè)基本完成后，唐山經(jīng)濟(jì)發(fā)展駛?cè)肓丝燔嚨溃?988 年全市國民生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)第一個翻番；1994 年實(shí)現(xiàn)了第二個翻番；1996 年跨入全國綜合實(shí)力 50 強(qiáng)。2001 年生產(chǎn)總值登上千億元臺階；“十五”期間，全市生產(chǎn)總值年均增長 12.7%；2009 年國民經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快發(fā)展。初步核算，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 3781.44 億元，比上年增長11.3%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值 360.18 億元，增

26、長 5.8%；第二產(chǎn)業(yè)增加值 2111.97 億元，增長 11.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 1309.29 億元，增長13.0%。按常住人口計算，全市人均生產(chǎn)總值達(dá)到 50706 元（按年平均匯率折合 7427 美元） ，比上年增長 10.7%。三次產(chǎn)業(yè)增加值結(jié)構(gòu)由上年的9.5：59.4：31.1 調(diào)整為 9.5：55.9：34.6。物價總水平回落。居民消費(fèi)價格比上年回落 0.1%，其中城市回落 0.2%，農(nóng)村上漲 0.3%。商品零售價格回落 0.7%。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價格回落 0.6%。工業(yè)品出廠價格回落 16.5%，其中，生產(chǎn)資料回落 17.6%，生活資料上漲 1.6%。14農(nóng)林牧漁業(yè)全面發(fā)展。全年

27、完成農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 572.68 億元，比上年增長 6.1%。其中，農(nóng)業(yè)產(chǎn)值 278.81 億元，增長 8.6%；林業(yè)產(chǎn)值 12.85 億元，增長 22.1%；牧業(yè)產(chǎn)值 212.84 億元，增長 8.4%；漁業(yè)產(chǎn)值 50.49 億元，增長 2.7%；農(nóng)林牧漁服務(wù)業(yè)產(chǎn)值 17.69 億元，與上年持平。農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。牧業(yè)、漁業(yè)產(chǎn)值占農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值的比重達(dá) 46.0%，比上年提高 0.8 個百分點(diǎn)。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營率達(dá) 63%，比上年提高 2 個百分點(diǎn)。糧食生產(chǎn)再獲豐收。全年糧食播種面積 708.0 萬畝，比上年增長1.8%，總產(chǎn)量 304.0 萬噸，增長 5.6%，實(shí)現(xiàn)持續(xù)六年糧食增產(chǎn)，糧食畝產(chǎn)429

28、公斤，再創(chuàng)歷史新高；棉花播種面積 41.8 萬畝，總產(chǎn)量 3.2 萬噸，下降 13.2%；油料播種面積 116.7 萬畝，總產(chǎn)量 27.7 萬噸，下降 2.6%；蔬菜播種面積 268.3 萬畝，總產(chǎn)量 1294.6 萬噸，增長 1.2%，其中設(shè)施蔬菜308.0 萬噸。林業(yè)實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。綠化攻堅(jiān)和持續(xù)攻堅(jiān)行動成果顯著。組織開展了通道綠化、生態(tài)園林等七大造林工程，全年完成綠化造林 56.5 萬畝，樹木成活率達(dá)到 90%以上。年末實(shí)有林地面積 38.6 萬公頃，森林覆蓋率達(dá)28.7%，比上年提高 2.25 個百分點(diǎn)。林果產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營取得新進(jìn)展。年末實(shí)有果樹面積 220.5 萬畝，其中，名優(yōu)果樹 80

29、 萬畝，比上年增長 2.6%；干鮮果產(chǎn)量 234.76 萬噸（含果用瓜） ，增長 2.3%，其中板栗產(chǎn)量 5.76 萬噸，增長 23.6%。畜牧水產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭良好。年末生豬存欄 387.0 萬頭，比上年末增長26.5%；奶牛存欄 47.0 萬頭，增長 2.8%。肉類總產(chǎn)量 63.5 萬噸，增長16.7%；禽蛋產(chǎn)量 31.8 萬噸，增長 4.0%；奶類產(chǎn)量 174.7 萬噸，增長 8.7%。水產(chǎn)品產(chǎn)量 47.9 萬噸，增長 4.1%。工業(yè)經(jīng)濟(jì)明顯回升，增長持續(xù)加快。全部工業(yè)完成增加值 1931.44 億元，比上年增長 10.9%。其中規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成增加值 1610.42 億元，增長 13.

30、6%。產(chǎn)銷銜接良好，產(chǎn)品銷售率為 97.02%，比上年提高 0.8 個百15分點(diǎn)?，F(xiàn)有開灤、唐鋼、冀東水泥、動車組基地、三友堿業(yè)、唐山陶瓷等一大批大型骨干優(yōu)勢企業(yè)。1988 年，唐山市被國務(wù)院批準(zhǔn)為沿海對外開放地區(qū)，對外開放初步形成了全方位、多層次、寬領(lǐng)域格局。 “十五”期間全市累計實(shí)際利用外資 14.22 億美元。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時，精神文明建設(shè)和各項(xiàng)社會事業(yè)全面發(fā)展，1999 年、2002 年、2005 年先后三次榮獲創(chuàng)建全國文明城市工作先進(jìn)市、1994 年、1997 年、2000 年、2003 年四次獲得全國雙擁模范城、1995 年獲得全國衛(wèi)生城、1999 年、2003 年獲得全國園林綠化

31、先進(jìn)城市、2001-2004 年獲得全國社會治安綜合治理工作優(yōu)秀城市等國家榮譽(yù)稱號。建筑業(yè)較快發(fā)展。全市建筑業(yè)完成增加值 180.53 億元，比上年增長14.6%。資質(zhì)等級以上建筑企業(yè)房屋施工面積 2955.75 萬平方米，增長 8.7%；房屋竣工面積 863.00 萬平方米，下降 30.2%。全市有總承包和專業(yè)承包資格的建筑企業(yè) 323 家，實(shí)現(xiàn)利潤 19.38 億元，增長 11.2%。當(dāng)前，唐山正處于經(jīng)濟(jì)社會加速轉(zhuǎn)型、全面小康和現(xiàn)代化建設(shè)加速推進(jìn)的新階段。黨中央、國務(wù)院對唐山的發(fā)展高度重視。 2006 年 7 月， 胡錦濤總書記視察唐山并發(fā)表重要講話 ，殷切希望我們加快建設(shè)繁榮文明和諧新唐

32、山 ,把曹妃甸建成科學(xué)發(fā)展示范區(qū)；2008 年“5.1”國際勞動節(jié)，溫家寶總理又親臨曹妃甸視察，明確要求我們把曹妃甸這塊“黃金寶地”建成環(huán)渤海地區(qū)的“耀眼明珠” 。 圍繞貫徹落實(shí)中央領(lǐng)導(dǎo)的重要指示和省委、省政府對唐山提出的 當(dāng)好建設(shè)沿海經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展強(qiáng)省“領(lǐng)頭羊”的 新要求，唐山市決心以曹妃甸為重點(diǎn)，把整個唐山建成科學(xué)發(fā)展示范區(qū)，并確定了今后一個時期唐山發(fā)展的“一個主題、一大方略、兩大任務(wù)、四大目標(biāo)和六項(xiàng)戰(zhàn)略重點(diǎn)” 。 一個主題一個主題 ：就是搶抓新機(jī)遇，建設(shè)新唐山。 一大方略一大方略 ：就是依托大港、走向海洋、跨越發(fā)展。 兩大任務(wù)兩大任務(wù) ：就是實(shí)現(xiàn)更好更快發(fā)展，構(gòu)建和諧唐山。 四大目標(biāo)四大目

33、標(biāo) ：經(jīng)過五至十年的努力，把唐山建設(shè)成為文化名城、經(jīng)濟(jì)強(qiáng)城、宜居靚城、濱海新城。 六項(xiàng)戰(zhàn)略重六項(xiàng)戰(zhàn)略重16點(diǎn)點(diǎn) ：就是以建設(shè)科學(xué)發(fā)展示范區(qū)為主導(dǎo)，大力推進(jìn)資源型城市轉(zhuǎn)型；以重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目集聚為主要抓手，加快曹妃甸新區(qū)建設(shè)； 以打造主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)鏈為著力點(diǎn)，不斷提高經(jīng)濟(jì)的整體實(shí)力和核心競爭力；以建設(shè)適宜人居和創(chuàng)業(yè)的濱海城市為目標(biāo)，把城市規(guī)劃建設(shè)管理提高到一個新水平；以統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展為基本途徑，加快城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程；以提高人民群眾幸福指數(shù)為著眼點(diǎn)，扎實(shí)推進(jìn)和諧唐山建設(shè)，把新唐山建設(shè)得更繁榮、更文明、更和諧、更美好。17第三章第三章資源條件評價資源條件評價3.1 資源開發(fā)方案可持續(xù)發(fā)展是人類社會的一種全新的發(fā)展

34、觀。它是人類在漫長的社會經(jīng)濟(jì)實(shí)踐中不斷地總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，對發(fā)展概念的內(nèi)涵不斷修正、升華而產(chǎn)生的。特別是在人口、資源、環(huán)境日趨沉重的壓力下，人們徹底認(rèn)識到，可持續(xù)發(fā)展是人類擺脫危機(jī)、真正達(dá)到健康發(fā)展的唯一出路。由于可持續(xù)發(fā)展觀強(qiáng)調(diào)環(huán)境的保護(hù)、資源的永續(xù)利用、經(jīng)濟(jì)的持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展和人民生活質(zhì)量的全面提高。因此，人類可持續(xù)發(fā)展道路的確立，是一次世界范圍的綠色革命。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)必須把生態(tài)環(huán)境保護(hù)與資源節(jié)約放在首位，把可持續(xù)發(fā)展作為現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)最大的利益原則，可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略是指社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展必須同自然環(huán)境及社會環(huán)境相聯(lián)系，使經(jīng)濟(jì)建設(shè)與資源、環(huán)境相協(xié)調(diào)，以保證社會實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)發(fā)展。在社會文明程度日益提高的今天，

35、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必須建立在維護(hù)地球環(huán)境的基礎(chǔ)上。此項(xiàng)目在資源利用方面嚴(yán)格遵守可持續(xù)發(fā)展的原則，符合資源的有效利用。3.2 資源利用分析資源是項(xiàng)目存在的物資基礎(chǔ)，是制約項(xiàng)目的生產(chǎn)規(guī)模的重要條件，本節(jié)將主要對項(xiàng)目所需資源情況、保證措施實(shí)行分析評價。土地是第一資源，也是最為重要的資源。該項(xiàng)目用地形狀 規(guī)則，位于學(xué)院南路以西，東至大南湖湖體西側(cè)，北至迎湖路，西至學(xué)院南路，南至鳳凰臺北側(cè)。用地面積 326.22 畝；地類(用途)為商住混合用地；使用權(quán)類型為出讓。 屬18土地利用總體規(guī)劃規(guī)定的城市建設(shè)用地范圍內(nèi)的土地，依據(jù)國土資源部關(guān)于發(fā)布實(shí)施全國工業(yè)用地出讓最低標(biāo)準(zhǔn)的通知 （國土資源發(fā)2006307 號）河北

36、省人民政府辦公廳關(guān)于貫徹落實(shí)國家土地調(diào)控政策的實(shí)施意見 （冀政辦20072 號）等文件精神，本項(xiàng)目按照高起點(diǎn)規(guī)劃，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)原則實(shí)現(xiàn)五通一平，充分合理利用開發(fā)了土地資源。3.3 資源節(jié)約措施本項(xiàng)目為住宅和商業(yè)建設(shè)項(xiàng)目，主要耗能為用電、用水、用燃?xì)饧叭∨哪?，?jīng)計算，本項(xiàng)目年耗電 254.27 萬千瓦時，按折標(biāo)系數(shù) 1.229 計算，折標(biāo)煤量 312.50 噸；年采暖耗熱 22256.81 百萬千焦，按折標(biāo)系數(shù)0.0341 計算，折標(biāo)煤量 758.96 噸；年耗煤氣量 31.44 萬立方米，按折標(biāo)系數(shù) 12.143 計算，折標(biāo)煤量 381.74 噸。即年耗量為 1453.20 噸標(biāo)準(zhǔn)煤。能源種類

37、計量單位年需實(shí)物量折標(biāo)系數(shù)折標(biāo)煤噸電力萬千瓦時254.271.229312.50采暖百萬千焦22256.810.0341758.96.6煤氣萬立方米31.4412.143381.74合計1453.20節(jié)約能源是我國能源政策的重要組成部分，本項(xiàng)目擬選用先進(jìn)合理的技術(shù)，以及國內(nèi)高性能的節(jié)能設(shè)備，本著節(jié)約能源、利用能源的目的，在滿足正常生活條件下，盡量減少能源的不必要損耗，在充分利用能源的同時，獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。該項(xiàng)目經(jīng)過以上節(jié)能措施處理后，全部能源消耗折合標(biāo)準(zhǔn)煤年用量為1453.20噸/年，按單位面積計算的綜合能耗為 14.54公斤標(biāo)煤/平米建筑，其中采暖能耗為 8.04公斤標(biāo)煤/平米建筑，滿足

38、河北省 居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) db13(j)63-2007中規(guī)定的節(jié)能 65%的要求。19第四章第四章節(jié)能節(jié)水節(jié)能節(jié)水4.1 節(jié)能措施4.11 背景分析節(jié)能是我國經(jīng)濟(jì)技術(shù)和社會發(fā)展的一項(xiàng)長遠(yuǎn)戰(zhàn)略方針，也是當(dāng)前一項(xiàng)極為緊迫的任務(wù)。目前，我國已成為世界第二能源生產(chǎn)國和第二能源消費(fèi)國。特別是近兩年來，在國民經(jīng)濟(jì)快速增長的拉動下，我國能源需求增長較快，能源緊張業(yè)已成為制約經(jīng)濟(jì)持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展的重要問題。我省由于高耗能產(chǎn)業(yè)比重偏大，致使能源消耗增長較快，能源自給率不斷降低，對外依存度較大，單位國內(nèi)生產(chǎn)總值綜合能耗、工業(yè)企業(yè)單位產(chǎn)品綜合能耗、建筑業(yè)單位建筑面積采暖能耗等指標(biāo)高位運(yùn)行。2005 年全省能耗能耗

39、總量比 2000 年增加 76.4%，高于 gdp 增幅 6 個百分點(diǎn)，單位 gdp 能耗、工業(yè)增加值能耗為 1.96 和 4.41 噸標(biāo)準(zhǔn)煤，分別高于全國 0.74 和 1.82 噸標(biāo)準(zhǔn)煤，全省一次能源自給率不足 50%。加強(qiáng)節(jié)能工作已成為我省當(dāng)前的一項(xiàng)緊迫任務(wù)。為進(jìn)一步推動全社會開展節(jié)能降耗，緩解能源瓶頸制約，建設(shè)節(jié)約型社會，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會的宏偉目標(biāo)，國家和省相繼出臺了多項(xiàng)節(jié)能政策、法規(guī)。其中國家十一五節(jié)能中長期專項(xiàng)規(guī)劃提出，到 2010 年每萬元 gdp（1990 年不變價，下同）能耗由2002 年的 2.68 噸標(biāo)準(zhǔn)煤下降到 2.25 噸標(biāo)準(zhǔn)煤，2003-

40、2020 年年均節(jié)能率為 2.2%，到 2020 年每萬元 gdp 能耗下降到 1.54 噸標(biāo)準(zhǔn)煤，2003-2020 年年均節(jié)能率為 3%，主要產(chǎn)品（工作量）單位能耗指標(biāo)：2010 年總體達(dá)到或接近 20 世紀(jì) 90 年代初期國際先進(jìn)水平，其中大中型企業(yè)達(dá)到本世紀(jì)初國際先進(jìn)水平；2020 年達(dá)到或接近國際先進(jìn)水平。 河北省人民政府關(guān)于20加強(qiáng)節(jié)能工作的決定也提出“十一五”期末萬元 gdp 能耗下降到 1.56噸標(biāo)準(zhǔn)煤，比“十一五”末期總體節(jié)能降低 20%左右，工業(yè)節(jié)能達(dá)到 25%以上。初步建立起與社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的比較完善的節(jié)能法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)體系、政策法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)體系、政策保障體系、技術(shù)

41、支撐體系和監(jiān)督管理體系，形成政府引導(dǎo)下市場主體自覺節(jié)能的新機(jī)制。這些年來，我省經(jīng)濟(jì)快速增長，各項(xiàng)建設(shè)取得較好成績，但也付出了巨大的資源環(huán)境代價，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與資源環(huán)境的矛盾日趨尖銳，群眾對環(huán)境污染問題反映強(qiáng)烈。從去年開始，全省上下加強(qiáng)令人節(jié)能減排工作，頒布了河北省節(jié)約能源條例 ，制定了一系列節(jié)能減排的政策措施；省政府與各設(shè)區(qū)市、各部門也相繼做出了工作部署，節(jié)能減排工作取得了積極進(jìn)展。全省上下堅(jiān)持開發(fā)與節(jié)約并舉，節(jié)約優(yōu)先的方針，通過調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和能源消費(fèi)結(jié)構(gòu)，用高新技術(shù)和先進(jìn)適用技術(shù)改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，淘汰落后技術(shù)和設(shè)備，提高產(chǎn)業(yè)的整體技術(shù)裝備水平和能源利用效率。房地產(chǎn)

42、業(yè)是一個綜合而全面的產(chǎn)業(yè)，所以對能源的利用也是一個不可忽視的問題，我們應(yīng)該在規(guī)范和制度上都要嚴(yán)格遵守“高標(biāo)準(zhǔn)，高要求，高利用”的原則完成平改工程的開發(fā)運(yùn)用與發(fā)展的各個環(huán)節(jié)。建設(shè)期，根據(jù)國家頒發(fā)的節(jié)約能源暫行條例 、 評價企業(yè)利用電技術(shù)導(dǎo)則 、 評價企業(yè)合理利用熱水技術(shù)導(dǎo)則等有關(guān)能源綜合利用、節(jié)約能源的規(guī)定，編制本項(xiàng)目商業(yè)計劃書節(jié)能措施。對基地的建筑采用節(jié)能設(shè)施，投產(chǎn)后加強(qiáng)能源管理，不斷完善定額，把各種產(chǎn)品的能耗都納入定額管理的軌道。運(yùn)營期，本項(xiàng)目在開發(fā)、建設(shè)、銷售上本著例行節(jié)約的原則，按照節(jié)約能源的要求設(shè)計。項(xiàng)目所用設(shè)備均為國際、國內(nèi)先進(jìn)機(jī)型，運(yùn)行效率高，通過科學(xué)管理可達(dá)到節(jié)能和合理利用能源的

43、目的。在開發(fā)、建設(shè)、銷售過程中，注意提高能源利用率，降低能耗，21使能源得到綜合利用。發(fā)展期，本項(xiàng)目嚴(yán)格遵守可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，把可持續(xù)發(fā)展作為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展最大的利益原則，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展建設(shè)與資源環(huán)境相協(xié)調(diào)，以保證社會實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)發(fā)展。4.12 節(jié)能措施（1）建筑節(jié)能本項(xiàng)目采用 民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) 、pvc塑鋼門窗等標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)，采取縮小房屋體型系數(shù)，控制南北窗墻面積比，嚴(yán)格要求圍護(hù)結(jié)構(gòu)傳熱系數(shù)，在墻體拐角處做好保溫，防止產(chǎn)生熱橋等保溫措施。剪力墻結(jié)構(gòu)墻體外聚苯乙烯保溫板 ；屋頂保溫采用聚苯乙烯泡沫保溫板；門窗玻璃采用斷橋鋁合金中空玻璃；墻外面及屋頂面選用淺色面材料，以利于空調(diào)房間保溫節(jié)能。（

44、2）電氣節(jié)能電梯、供熱、供水等設(shè)備優(yōu)先選用國家推薦的質(zhì)量合格的節(jié)能型產(chǎn)品，以達(dá)到節(jié)能降耗的目的；選用低損耗變壓器，力求降低用電設(shè)備自身損耗；合理選擇變壓器的位置，力求使其處于負(fù)荷中心，從而最大限度減少配電距離，降低電纜的線路損耗；選用無功功率自動補(bǔ)償裝置，保證在大量感性負(fù)荷工作狀態(tài)下，自動調(diào)整無功功率，降低無功損耗；公用樓梯間采用聲控自動節(jié)能燈具；庭院照明回路設(shè)照明控制器，根據(jù)日升日落開啟光源，午夜關(guān)閉部分照明燈具，達(dá)到節(jié)能目的；（3）采暖節(jié)能22合理布置熱交換站的位置， 盡量減短供熱管線，減少供熱過程中沿途熱損失；選用保溫效果好的 墻體材料，在保證生活的正常情況下，降低建筑物耗熱量，從而達(dá)到

45、 節(jié)能的目的；在供熱管網(wǎng)各環(huán)路的建筑路口處安裝采暖平衡閥，以利于管道的水利平衡，達(dá)到節(jié)能目的；加強(qiáng)管網(wǎng)保溫，減少能量損失。 本項(xiàng)目采暖供熱系統(tǒng)按連續(xù)供熱進(jìn)行設(shè)計。采暖供熱管道保溫厚度要按現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)備及管道保溫設(shè)計導(dǎo)則 (gb8175)中經(jīng)濟(jì)厚度的計算公式確定。各個基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)都是為了優(yōu)化用能結(jié)構(gòu)，滿足相關(guān)技術(shù)政策和設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)而采用的主要節(jié)能降耗措施，并起到了相應(yīng)的節(jié)能效果。4.2 節(jié)水措施4.21 能耗分析給水工程。本項(xiàng)目用水主要為駐場人員和外來人員的日常生活用水、消防用水、冬季鍋爐用水及綠化用水。本項(xiàng)目最高日用水量 891.42 立方米，最高日最大時用水量 219.08 立方米/h。室

46、內(nèi)消防用水量 15l/s,室外消防用水量 25l/s，火災(zāi)持續(xù)時間 2h，一次滅火用水量 288 立方米，其中，室內(nèi)消防用水量為 108 立方米，室外消防用水量為 180 立方米。本項(xiàng)目用水采用市政給水管網(wǎng)，場區(qū)生活、消防采用統(tǒng)一的給水系統(tǒng)。給水管采用襯塑鋼管，直埋敷設(shè)。排水工程，本項(xiàng)目主要排水為生活污水，日污水排出量為 713.14 立方米，最大時排水儲量為 800 立方米。全場用水量計算表用水量序號名稱用水單位標(biāo)準(zhǔn)t/d萬t/a備注1常住人員用水2500人200l/人天500.0018.252工作人員 用水494100l/49.41.8023人天3綠化澆灑用水65244.332l/260.

47、984.76每日一次每次 2小時4不可預(yù)見水量10%81.042.48取上述水量的 10%5合計891.4227.296室內(nèi)消防用水15l/s1084按2小時計7室外消防用水25l/s1806.5按2小時計4.22 節(jié)水措施根據(jù)河北省人民政府 關(guān)于加強(qiáng)城市供水節(jié)水和水污染防治工作的通知，在“十一五”期間，力爭完成中水回用設(shè)施建設(shè)。把生活中排放的污水、雨水等，經(jīng)過收集、凈化處理后，用于綠化、空調(diào)冷卻、消防供水、水景設(shè)施、沖洗便器等，從而達(dá)到節(jié)省淡水用量的目的。本項(xiàng)目節(jié)水措施，主要考慮生活中節(jié)約，利用節(jié)約水嘴，庭院灌溉定時專人負(fù)責(zé)，等運(yùn)營后一段時間，再考慮中水回用設(shè)備。項(xiàng)目節(jié)水分兩個階段：施工建設(shè)

48、階段和居住階段。 （1）施工建設(shè)階段。此階段中，主要是混凝土攪拌過程和養(yǎng)護(hù)過程的合理用水，避免浪費(fèi)。 （2）居住階段。居住階段消耗主要經(jīng)營、生活用水。因此節(jié)水措施主要考慮多加節(jié)水宣傳，并采用有效的節(jié)水設(shè)施，如節(jié)水龍頭等，增加循環(huán)用水次數(shù)，提高水的重復(fù)利用率。24第五章第五章項(xiàng)目地址選擇項(xiàng)目地址選擇5.1 項(xiàng)目選址及用地方案5.1.1 地理位置該項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于學(xué)院南路以西，東至大南湖湖體西側(cè)，北至迎湖路，西至學(xué)院南路，南至鳳凰臺北側(cè)。5.1.2 建設(shè)條件（1）規(guī)劃要求項(xiàng)目用地面積 326.22 畝；總建筑面積 99961.00 平方米,容積率0.46，建筑密度 23%,綠地率 30%。項(xiàng)目所在

49、地塊規(guī)劃用地性質(zhì) 為商住混合用地。上述各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)和用地性質(zhì)均符合該區(qū)域控制性規(guī)劃要求。(2)土地權(quán)屬該項(xiàng)目用地形狀規(guī)則， 位于學(xué)院南路以西，東至大南湖湖體西側(cè)，北至迎湖路，西至學(xué)院南路，南至鳳凰臺北側(cè)。用地面積 326.22 畝;地類(用途)為商住混合用地；使用權(quán)類型為出讓。(3)施工條件本項(xiàng)目施工場地、交通運(yùn)輸、施工用水用電等條件均能夠滿足施工要求。唐山市是重要的建材工業(yè)基地，建筑大部分材料如鋼材、水泥、土產(chǎn)材料等有充足的供應(yīng)。場地開闊，施工條件良好。(4)供電項(xiàng)目耗電為生活用電，電源由 項(xiàng)目用地西側(cè)引入雙路 10kv 電力電源到小區(qū)配電室，然后由小區(qū) 配電室引出，至各樓入口，電源電壓38

50、0/220v，小區(qū)內(nèi)低壓供電采用放射式，由箱式變電站低壓柜直接供電。25(5)供水本項(xiàng)目用水主要為生活用水，水源 取自項(xiàng)目用地四周道路的 市政給水管網(wǎng),最大日用水量約為 891.42t/d,給水來源管道接口壓力為 0.25mpa。(6)排水該項(xiàng)目的排水方式為雨污分流。項(xiàng)目產(chǎn)生的污水主要為生活污水，經(jīng)糞化池處理達(dá)到排放標(biāo)準(zhǔn)后排入 項(xiàng)目用地四周道路的 市政污水管網(wǎng)；雨水排放采用管渠結(jié)合式，經(jīng)匯集后流入 西部市政雨水管網(wǎng)，以上污水均匯入唐山市污水處理廠。(7)供暖該項(xiàng)目熱源由小區(qū)熱力站提供，供熱總負(fù)荷為2862.24kw。(8)燃?xì)庠擁?xiàng)目燃?xì)鈦碓礊槭姓?,由項(xiàng)目附近的市政煤氣管網(wǎng)提供。(9)垃圾處

51、理項(xiàng)目產(chǎn)生的生活垃圾由垃圾分類收集系統(tǒng)分類收集后,經(jīng)項(xiàng)目物業(yè)部門運(yùn)送到就近的市政垃圾收集站 ,再由專業(yè)部門統(tǒng)一運(yùn)送至垃圾處理場。5.1.3 自然條件地形地貌：唐山是一座具有百年歷史的沿海重工業(yè)城市。地處環(huán)渤海灣中心地帶 ，南臨渤海，北依燕山，東與秦皇島市接壤，西與北京、天津毗鄰，是 連接華北、東北兩大地區(qū)的咽喉要地和走廊。 現(xiàn)轄 2 市 6 縣 6 區(qū)和 6 個開發(fā)區(qū)（管理區(qū)），總面積 13472 平方公里，人口 719 萬；市區(qū)面積 3874 平方公里，人口 301 萬，是全國較大城市之一。東至秦皇島 125 公里，南距渤海 40 公里，西南至天津 108 公里，26至省會石家莊 366 公

52、里，西北至北京 154 公里。唐山地處交通要塞，是華北通往東北的咽喉地帶，京沈、京秦、大秦三大鐵路橫貫全境。津山、京沈干線公里橫跨東西，南依曹妃甸港，東有秦皇島港，西鄰天津港，新建的唐山港位于津秦兩港之間。境內(nèi)鐵路公路交織成網(wǎng)，交通發(fā)達(dá)。唐山南鄰渤海，西接京、津，為渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要組成部分，京津唐經(jīng)濟(jì)區(qū)的腹地，是兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)加快發(fā)展、擴(kuò)大開放的重要窗口。氣候條件：唐山屬暖溫帶半濕潤季風(fēng)氣候，氣候溫和，全年日照2600-2900 小時，年平均氣溫 12.5 度，無霜期 180-190 天，常年降水500-700 毫米，降霜日數(shù)年平均 10 天左右。地貌多樣，土質(zhì)肥沃，是多種農(nóng)副產(chǎn)品的富集產(chǎn)區(qū)，被稱

53、為 “ 京東寶地 ” 。北部山區(qū)盛產(chǎn)板栗、核桃、蘋果、紅果等干鮮果品， “ 京東板栗 ” 馳名中外；中部平原盛產(chǎn)玉米、小麥、水稻、花生等農(nóng)副產(chǎn)品，素有“ 冀東糧倉” 之美譽(yù)；南部沿海既是渤海灣的重要漁場，又是原鹽的集中產(chǎn)區(qū) ,南堡鹽場是亞洲最大鹽場。沿海陸域海岸線長 196.5 公里，灘涂和淺海開發(fā)潛力很大。礦產(chǎn)資源品種多、儲量大、質(zhì)地優(yōu)良、分布集中、易于采選。境內(nèi)大氣降水有3 個特點(diǎn)：（1）大氣降水年內(nèi)分配極不均勻，表現(xiàn)在冬春干旱少雨。夏秋水集中。從多年年平均值來看，69 月份（汛期）降雨量為 495.7 毫米，占全年的 80.8%，其余各月降水量為 117.5 毫米，僅占全年的19.2%。

54、 （2）大氣降水在年際分配上變率大。據(jù)樂亭氣象站（局）30 年實(shí)測資料統(tǒng)計；年降水量為 289.8 毫米1008.2 毫米，相差 3.5 倍。 （3）在地域分布上市內(nèi)地大于沿海。灤河下游行洪區(qū)及中部井灌排澇區(qū)年降水量為 620 毫米左右，而濱海渠灌治堿區(qū)年降水量為 589.5 毫米，相差 6%左右。地質(zhì)條件：（1）場地工程地質(zhì)條件27場地土勘察深度范圍內(nèi)主要由雜 雜填土、粉質(zhì)粘土、粉細(xì)砂、細(xì)砂、卵石組成,下面將隔層土按自上而下的順序描述如下 :地層分層表（2）地震效應(yīng)根據(jù)中國地震動峰值加速度區(qū)劃圖 及中國地震動反應(yīng)譜特地層編號地層名稱地層描述1雜填土雜色，由碎石、磚 塊及灰渣組成，平均 厚度

55、1.28m2粉細(xì)砂淺黃色，松散狀，土質(zhì)均勻，平均 厚度 2.7m3細(xì)砂淺黃色，長石、石英為主 ，含云母，亞圓形，均勻。平均厚度 1.83m4粉質(zhì)粘土黃褐色， 含氧化鐵 ，均勻。平均 厚度 0.98m5細(xì)砂淺黃色，密實(shí)狀，均勻，平均厚度 8.95m6粉質(zhì)粘土黃褐色， 含氧化鐵 。平均厚度 4.14m7細(xì)砂淺黃色，密實(shí)狀，以石英長石為主，平均厚度4.88m8粉質(zhì)粘土黃褐色，硬塑狀，以石英長石為主，平均厚度3.31m9細(xì)砂淺黃色，密實(shí)狀，以石英長石為主，平均厚度6.21m10卵石雜色，不均勻，密實(shí)狀，以石英長石為主，該層局部缺失11細(xì)砂淺黃色，均勻，以 石英長石為主，該層局部缺失12細(xì)砂淺黃色，均勻

56、，以石英長石為主，局部夾粉土薄層28征周期區(qū)劃圖 (gb18306-2001),該場地地震設(shè)防烈度為 8 度,設(shè)計地震加速度值為 0.2og(第一組),場地土特征周期為 0.45s。擬建建筑物抗震設(shè)防類別為丙類 ,場地土 20 米以上土層等效剪切波速依據(jù)波速試驗(yàn)測定結(jié)果為 200.6m/s,場地覆蓋層厚度 50 米,依據(jù)建筑抗震設(shè)計規(guī)范 gb50011-2001,建筑場地類別為 類,場地土類型為中軟土。依據(jù)建筑抗震設(shè)計規(guī)范 gb50011-2001,按初判法,場區(qū)內(nèi)各土層不存在液化趨勢 ,可不考慮場地液化影響 。（3）場地評價勘察結(jié)果表明 ,擬建場地未發(fā)現(xiàn)不良地質(zhì)作用 ,場地和地基穩(wěn)定 ,地基

57、土均勻 ,適宜進(jìn)行本工程 的建設(shè)。5.2 土地利用合理性分析本項(xiàng)目位于學(xué)院南路以西，東至大南湖湖體西側(cè)，北至迎湖路，西至學(xué)院南路，南至鳳凰臺北側(cè) 。該位置地勢平坦，地理上沒有發(fā)展阻隔。該項(xiàng)目建設(shè)用地符合土地規(guī)劃要求，占地規(guī)模合理，不占用耕地，因地制宜，集約用地，符合土地管理的政策法規(guī)要求。29第六章第六章環(huán)境和生態(tài)影響評價環(huán)境和生態(tài)影響評價6.1 環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀本項(xiàng)目選址位于學(xué)院南路以西，東至大南湖湖體西側(cè)，北至迎湖路，西至學(xué)院南路，南至鳳凰臺北側(cè)。該址用地形狀規(guī)則，地勢較為平坦，交通便捷，周邊環(huán)境良好，地理位置優(yōu)越，給水、排水、供暖、供氣、供電、電信等城市基礎(chǔ)設(shè)施完善，可滿足本項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)營

58、的需要。本項(xiàng)目所在地 位于唐山市區(qū),大氣污染物的主要成分為顆粒 物、二氧化硫和二氧化氮。污染物主要來自燃煤設(shè)施排放的廢氣、汽車尾氣和城市道路、建筑工地的二次揚(yáng)塵?？諝猸h(huán)境質(zhì)量為三級。項(xiàng)目所在地附近沒有地表河流。發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)、建立生態(tài)型生活園區(qū)。規(guī)劃區(qū)環(huán)境質(zhì)量全面達(dá)到相應(yīng)功能區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)。生活服務(wù)區(qū)大氣環(huán)境質(zhì)量達(dá)到國家二級標(biāo)準(zhǔn)，區(qū)域環(huán)境噪聲達(dá)到 100%;固體廢棄物全部得到安全處理，綜合利用率達(dá)到 90%以上；加強(qiáng)生活區(qū)內(nèi)的綠化和生態(tài)保護(hù)，充分利用植被特別是樹木對煙塵和粉塵的阻擋、過濾和吸收作用，確保植物防護(hù)間距。加強(qiáng)生活區(qū)環(huán)境保護(hù)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高生活用水重復(fù)利用率，推廣中水回用技術(shù)，實(shí)現(xiàn)污水資

59、源化，爭取達(dá)到污水零排放。6.2 生態(tài)環(huán)境影響分析此項(xiàng)目在建設(shè)及運(yùn)營期采用生態(tài)經(jīng)濟(jì)學(xué)。所謂生態(tài)經(jīng)濟(jì)學(xué)是指研究再生產(chǎn)過程中,經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)與生態(tài)系統(tǒng)之間的物質(zhì)循環(huán),能量轉(zhuǎn)化和價值增值規(guī)律及其應(yīng)用的科學(xué)。房地產(chǎn)業(yè)是社會再生產(chǎn)過程的重要環(huán)節(jié),它既包括物質(zhì)循環(huán)利用、能量轉(zhuǎn)化,又有價值轉(zhuǎn)化與價值實(shí)現(xiàn)。因此,房地產(chǎn)涉及經(jīng)濟(jì)30與生態(tài)環(huán)境兩大系統(tǒng),理所當(dāng)然地架起了經(jīng)濟(jì)效益與生態(tài)效益之間的橋梁。而傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理沒有處理好二者的關(guān)系,過多地強(qiáng)調(diào)了經(jīng)濟(jì)效益,而忽視了環(huán)境效益,導(dǎo)致了社會整體效益的下降。經(jīng)濟(jì)效益主要涉及目前和局部利益,而環(huán)境效益則關(guān)系到宏觀與長遠(yuǎn)利益?，F(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)的出現(xiàn),較好地解決了這一問題。現(xiàn)代房地產(chǎn)

60、業(yè)以經(jīng)濟(jì)學(xué)的一般原理為指導(dǎo),以生態(tài)學(xué)為基礎(chǔ),對房屋的經(jīng)濟(jì)行為、經(jīng)濟(jì)關(guān)系和規(guī)律與生態(tài)系統(tǒng)之間的相互關(guān)系進(jìn)行研究,以謀求在生態(tài)平衡、經(jīng)濟(jì)合理、技術(shù)先進(jìn)條件下的生態(tài)與環(huán)境的最佳結(jié)合以及協(xié)調(diào)發(fā)展。從環(huán)境的角度看,今后大量生產(chǎn)、大量消費(fèi)的結(jié)果必然導(dǎo)致大量廢棄物的產(chǎn)生,盡管已經(jīng)采取了許多措施加速廢棄物的處理并控制廢棄物物流,但從總體上看,大量廢棄物的出現(xiàn)仍然對社會產(chǎn)生了嚴(yán)重的消極影響,導(dǎo)致了廢棄物處理困難,而且會引發(fā)社會資源的枯竭以及自然資源的惡化。本項(xiàng)目要利用可再生的自然環(huán)境資源于保護(hù)不可再生資源中，在設(shè)計中采取相應(yīng)生態(tài)的措施，以充分利用自然、協(xié)調(diào)自然、保護(hù)自然、保持生態(tài)建筑可持續(xù)發(fā)展。6.3 生態(tài)環(huán)境