商業(yè)銀行住房按揭貸款合同風(fēng)險(xiǎn)及其法律防范(共9頁(yè))

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上商業(yè)銀行住房按揭貸款合同風(fēng)險(xiǎn)及其法律防范盡管我國(guó)中央銀行對(duì)商業(yè)銀行的信貸控制非常嚴(yán)格，但對(duì)個(gè)人住房貸款的政策卻相對(duì)比較寬松。近年來(lái)，個(gè)人住房抵押按揭貸款占金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款的比例呈不斷上升的趨勢(shì)，從最初的不足0.5%到2006年的超過(guò)10%，翻了20倍；個(gè)人住房抵押按揭貸款占GDP的比例也以同樣的速度快速上升。在“住房按揭貸款是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”的觀念支配下，商業(yè)銀行對(duì)住房按揭貸款合同存在的風(fēng)險(xiǎn)并沒(méi)有充分的理解和認(rèn)識(shí)。 隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加劇，商業(yè)銀行在不斷擴(kuò)張住房按揭業(yè)務(wù)的同時(shí)，相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)也在積聚。如何有效控制我國(guó)住房按揭貸款存在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)成為商業(yè)銀行面臨的重要問(wèn)題。

2、 一、商業(yè)銀行住房按揭的特點(diǎn)按揭制度是人類的一項(xiàng)重大發(fā)明，它刺激和滿足了人們超前消費(fèi)的欲望，增加了社會(huì)消費(fèi)需求，進(jìn)而加速了商品的流轉(zhuǎn)、資金的流轉(zhuǎn)以及社會(huì)生產(chǎn)的超級(jí)發(fā)展。 20世紀(jì)90年代，我國(guó)內(nèi)地經(jīng)由香港引進(jìn)了英美法系的住房按揭貸款制度。由于該制度引進(jìn)和發(fā)展的時(shí)間較短，相關(guān)立法規(guī)范尚不完善，目前甚至沒(méi)有在立法文本中明文使用“按揭”一詞，但在實(shí)踐肯定了“按揭”的存在。 就其內(nèi)涵和實(shí)質(zhì)性的法律關(guān)系而言，我國(guó)大陸的“按揭”與英美法系和香港地區(qū)的規(guī)定相去甚遠(yuǎn)。 我國(guó)大陸的按揭包括現(xiàn)房按揭和期房按揭。所謂現(xiàn)房按揭是指購(gòu)房人（又稱債務(wù)人、按揭人）與銀行（又稱債權(quán)人、按揭權(quán)人）約定：購(gòu)房人以所購(gòu)買(mǎi)的房屋產(chǎn)權(quán)

3、做擔(dān)保向銀行借款并分期償還借款的行為。在現(xiàn)房按揭下，購(gòu)房人必須將房屋的產(chǎn)權(quán)證書(shū)交付（通常由開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)交）給銀行占有，并同時(shí)辦理抵押登記手續(xù)。當(dāng)購(gòu)房人全部?jī)斶€借款后，申請(qǐng)撤銷抵押權(quán)并取回其產(chǎn)權(quán)證書(shū)；當(dāng)購(gòu)房人逾期不能償還貨款時(shí)，銀行有權(quán)申請(qǐng)將其房屋進(jìn)行變價(jià)，并就變價(jià)所得優(yōu)先受償。期房按揭又稱樓花按揭，是指在住房修建期間，購(gòu)房人以所購(gòu)買(mǎi)的“預(yù)售合同項(xiàng)下的權(quán)益”做擔(dān)保向銀行借款并分期償還借款的行為。在期房按揭下，購(gòu)房人將其與開(kāi)發(fā)商簽約的住房預(yù)售合同原件之一份交給銀行占有。在購(gòu)房人取得房屋所有權(quán)之前，如果購(gòu)房人不能按期償還借款，發(fā)生貸款合同解除或撤銷的事由，銀行有權(quán)請(qǐng)求就“預(yù)售合同項(xiàng)下的權(quán)益”變價(jià)并優(yōu)先受

4、償。在購(gòu)房人取得房屋所有權(quán)之后，原來(lái)的期房按揭轉(zhuǎn)為現(xiàn)房按揭。我國(guó)大陸的按揭與英美法上的按揭最大的不同是改變了按揭須轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的特征，形成了自身獨(dú)特的法律內(nèi)涵，具體表現(xiàn)在：第一，主體方面。按揭包括購(gòu)房人、開(kāi)發(fā)商及按揭銀行三方主體。第二，內(nèi)容方面。按揭關(guān)系包括三個(gè)基礎(chǔ)法律關(guān)系，即：購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商之間的買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系、購(gòu)房人(借款人)與銀行(貸款人)之間的借款合同關(guān)系及購(gòu)房人(抵押人)與按揭銀行(抵押權(quán)人)之間的抵押擔(dān)保關(guān)系；第三，從按揭擔(dān)保的生效條件來(lái)看，按揭的標(biāo)的物如果是現(xiàn)房，則由銀行持有購(gòu)房人的房屋所有權(quán)證；如果是期房，銀行持有商品房預(yù)售合同原件一份，但無(wú)論是現(xiàn)房還是期房，均須向法定登記機(jī)

5、構(gòu)辦理抵押（質(zhì)押）登記；第四，按揭中住房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的與擔(dān)保合同的標(biāo)的具有同一性。銀行不將按揭貸款直接付給購(gòu)房人，而是付給開(kāi)發(fā)商，從而使買(mǎi)賣(mài)合同與貸款合同發(fā)生關(guān)聯(lián)；第五，在按揭限內(nèi)的所有權(quán)仍屬于買(mǎi)房人，銀行僅享有抵押權(quán)；第六買(mǎi)房人付清房款的，可以請(qǐng)求撤銷抵押權(quán)；第七，從銀行按揭權(quán)的實(shí)現(xiàn)來(lái)看，銀行實(shí)現(xiàn)按揭權(quán)主要有兩種方式可供選擇，一是折價(jià)或以拍賣(mài)、變賣(mài)標(biāo)的物所得價(jià)款優(yōu)先受償；二是在合同中約定回購(gòu)條款，由保證人即開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房人回購(gòu)房產(chǎn)，并以回購(gòu)款優(yōu)先向銀行償還貸款本息。在按揭法律關(guān)系中，購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商之間的商品房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系、購(gòu)房人與銀行之間的借貸法律關(guān)系是兩個(gè)最重要的基礎(chǔ)性法律關(guān)系，其余的擔(dān)保關(guān)系、

6、保證關(guān)系、回購(gòu)關(guān)系、保險(xiǎn)關(guān)系是輔助性的從法律關(guān)系。二、商業(yè)銀行住房按揭貸款合同存在的主要風(fēng)險(xiǎn)無(wú)論是期房按揭還是現(xiàn)房按揭，由于銀行發(fā)放貸款的期限長(zhǎng)（通常十年到三十年不等），客觀上存在管理成本高、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大的特點(diǎn)。住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在以下方面： （一）按揭貸款合同的效力風(fēng)險(xiǎn)按揭貸款合同與住房買(mǎi)賣(mài)合同的關(guān)系的定性是影響銀行按揭貸款安全性的一個(gè)重要問(wèn)題。如果二者屬于主、從合同關(guān)系，那么一旦買(mǎi)賣(mài)合同是無(wú)效、解除或可撤銷，則貸款合同則當(dāng)然被認(rèn)定為無(wú)效、解除或可撤銷，從而導(dǎo)致按揭抵押權(quán)懸置，按揭貸款變?yōu)閷?duì)開(kāi)發(fā)商的一般債權(quán)。所以，按揭貸款合同與住房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系的界定關(guān)乎銀行按揭權(quán)的地位及其實(shí)現(xiàn)的可能性

7、。對(duì)此，理論界與實(shí)務(wù)界存在三種觀點(diǎn)：即主從論、獨(dú)立論和關(guān)聯(lián)論。主從論者認(rèn)為，在按揭買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系中，貸款合同不具有獨(dú)立性，是買(mǎi)賣(mài)合同的從合同，其合同的生效、變更或解除等均依買(mǎi)賣(mài)合同而定。獨(dú)立論者認(rèn)為，雖然住房買(mǎi)賣(mài)與按揭貸款關(guān)系密切，貸款以買(mǎi)房為目的，但買(mǎi)賣(mài)合同的主體是開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人，貸款合同的主體是購(gòu)房人和銀行，貸款合同一旦成立就形成了與住房買(mǎi)賣(mài)合同相對(duì)獨(dú)立的法律關(guān)系，與買(mǎi)賣(mài)合同不存在從屬或連帶關(guān)系。根據(jù)合同相對(duì)性原則，住房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系無(wú)效、解除或可撤銷，并不導(dǎo)致按揭貸款合同的無(wú)效、解除或可撤銷，反之亦然。關(guān)聯(lián)論者認(rèn)為，貸款合同與買(mǎi)賣(mài)合同相互依存，既非主從關(guān)系，也非互不相干，在特定條件下，彼此的

8、效力和履行相互制約。其中一個(gè)合同無(wú)效、解除或可撤銷，將成為另一個(gè)合同無(wú)效、解除或可撤銷的法定條件。2003年最高人民法院關(guān)于審理住房層買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋(以下簡(jiǎn)稱司法解釋)的相關(guān)規(guī)定采納了關(guān)聯(lián)論的觀點(diǎn)。該司法解釋第二十三條規(guī)定：“住房買(mǎi)賣(mài)合同約定，買(mǎi)受人以擔(dān)保貸款方式付款 ，因當(dāng)事人一方原因未能訂立住房貸款合同并導(dǎo)致住房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的 ，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失 。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立住房貸款合同并導(dǎo)致住房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買(mǎi)受人?！钡诙臈l進(jìn)一步明確規(guī)定：“

9、因住房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除，致使住房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除住房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。”上述規(guī)定既非簡(jiǎn)單的主從合同關(guān)系，也非嚴(yán)格遵循合同的相對(duì)性，但其解釋的目的無(wú)疑對(duì)商業(yè)銀行所認(rèn)為的低風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)即住房按揭貸款帶來(lái)了沖擊。即使銀行與購(gòu)房人簽訂了有效的按揭貸款合同，并就房屋或預(yù)售合同辦理了相應(yīng)的抵押或質(zhì)押登記手續(xù)，也不意味著合同的債權(quán)和抵押權(quán)的完全實(shí)現(xiàn)。只要住房買(mǎi)賣(mài)合同依司法解釋被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除，只要購(gòu)房人行使其解除權(quán)，銀行的擔(dān)保貸款合同就要被解除，銀行作為抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)也就無(wú)從保證。司法解釋第二十五條第二款規(guī)定：“住房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷

10、、解除后，住房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買(mǎi)受人?！币簿褪钦f(shuō)，出現(xiàn)司法解釋規(guī)定的情形時(shí)，借款人無(wú)須承擔(dān)歸還銀行貸款的責(zé)任，而銀行原有由借款人與開(kāi)發(fā)商共同提供擔(dān)保的“雙保險(xiǎn)”也被打破了。同時(shí)，實(shí)踐中對(duì)按揭貸款合同效力與住房買(mǎi)賣(mài)合同效力關(guān)系認(rèn)定的混亂狀況，造成了司法的不公平，使銀行按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)處于不確定狀態(tài)。另外，根據(jù)物權(quán)法第一百七十二條：“擔(dān)保合同是主債權(quán)債務(wù)的從合同。主債權(quán)債務(wù)合同無(wú)效。擔(dān)保合同無(wú)效，但法律另有規(guī)定的除外?！卑唇屹J款合同按照司法解釋第二十四條的規(guī)定是主合同，而抵押擔(dān)保合同和保證擔(dān)保合同是其從合同，在按揭貸款合同無(wú)效、被

11、解除或撤銷，抵押合同和保證合同也當(dāng)然無(wú)效、被解除或撤銷。這使抵押合同、保證合同的效力也在巨大風(fēng)險(xiǎn)。 （二）按揭抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)抵押權(quán)作為一種重要的擔(dān)保物權(quán)，在商業(yè)活動(dòng)中發(fā)揮著非常重要的作用。在住房按揭貸款關(guān)系中，銀行通常要求借款人以住房所有權(quán)或“預(yù)售合同項(xiàng)下的權(quán)益”作為抵押（或質(zhì)押）擔(dān)保。但實(shí)踐中，抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)并非暢通無(wú)阻。其不能實(shí)現(xiàn)或不能完全實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在以下方面：其一，抵押物滅失。抵押物滅失主要指因不可抗力、意外事件而導(dǎo)致抵押物滅失的風(fēng)險(xiǎn)。按揭期間內(nèi)，火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)、龍卷風(fēng)等自然災(zāi)害或城市規(guī)劃拆遷等人為因素都可能導(dǎo)致按揭物毀損或滅失。2008年5?12特大地震，無(wú)數(shù)抵押房屋的倒塌，購(gòu)房人

12、流離失所，抵押物的滅失為按揭銀行帶來(lái)了巨大的貸款壞帳。其二，抵押物價(jià)值貶損的風(fēng)險(xiǎn)。抵押物的價(jià)值直接影響到銀行在行使按揭權(quán)時(shí)其債權(quán)能否足額受償。該風(fēng)險(xiǎn)具體表現(xiàn)在按揭貸款發(fā)放前可能出現(xiàn)按揭物未經(jīng)過(guò)評(píng)估或評(píng)估部門(mén)職業(yè)操守出現(xiàn)問(wèn)題，過(guò)高地評(píng)價(jià)按揭物價(jià)值的情況。當(dāng)出現(xiàn)樓市價(jià)格動(dòng)蕩、大幅走低時(shí)，購(gòu)房人會(huì)選擇主動(dòng)違約，此時(shí)按揭物的價(jià)值并不足以抵償銀行貸款本息。其三，抵押權(quán)與工程款優(yōu)先權(quán)的沖突。 合同法第二百八十六條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣(mài)的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將

13、該工程依法拍賣(mài)，就該工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償。”該條規(guī)定了承包人對(duì)建設(shè)工程的價(jià)款享有法定的優(yōu)先受償權(quán)。銀行抵押權(quán)與建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)出現(xiàn)了沖突，究竟何者更為優(yōu)先曾引起過(guò)學(xué)界的爭(zhēng)論。對(duì)此，最高人民法院于 2002 年 6 月 20 日做出了關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)，明確規(guī)定工程承包人被發(fā)包人拖欠的建設(shè)工程款優(yōu)先于有抵押權(quán)的債權(quán)受償。從國(guó)外相關(guān)規(guī)定看，未設(shè)獨(dú)立的優(yōu)先權(quán)制度的瑞士民法第837條和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“民法” 第513條都規(guī)定了承攬人就承攬關(guān)系所生之債權(quán)就承攬標(biāo)的物享有法定抵押權(quán)。因此，建筑商的法定優(yōu)先受償權(quán)在性質(zhì)上應(yīng)為法定抵押權(quán)。而銀行的按揭權(quán)是約定抵押權(quán)，根據(jù)法定抵押權(quán)

14、優(yōu)先于約定抵押權(quán)的規(guī)則，建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于銀行的抵押權(quán)。該司法解釋的出臺(tái) ，使銀行抵押權(quán)的優(yōu)先受償受到限制，極大削弱了銀行債權(quán)足額實(shí)現(xiàn)的可能性。無(wú)疑對(duì)銀行資金運(yùn)作產(chǎn)生了巨大的沖擊。其四，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的政策風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)出現(xiàn)購(gòu)房人不能按期償還銀行貸款達(dá)到一定的程度（主要是累計(jì)達(dá)到幾期或連續(xù)未付款達(dá)到幾期），依據(jù)銀行與購(gòu)房人之間的按揭借款合同，銀行作為債權(quán)人及抵押權(quán)人有權(quán)要求購(gòu)房人償還全部借款，如果借款人不能償還，有權(quán)依法處理作為抵押物的房屋。但在實(shí)踐中，這種權(quán)利受到最高人民法院司法解釋關(guān)于保護(hù)借款人生存權(quán)的嚴(yán)重沖擊。2004年10月最高人民法院發(fā)布的關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)

15、定第6條規(guī)定：“對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必須的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣(mài)、變賣(mài)或者抵債。”和2005年12月關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定的6條：“被執(zhí)行人屬于低保對(duì)象且無(wú)法自行解決居住問(wèn)題的，人民法院不應(yīng)強(qiáng)制遷出?！痹撍痉ń忉尩某雠_(tái)嚴(yán)重限制了銀行作為抵押權(quán)人行使擔(dān)保物的權(quán)利，已設(shè)定的住房抵押擔(dān)保將流于形式，銀行作為債權(quán)人和抵押權(quán)人面臨著無(wú)法正當(dāng)實(shí)現(xiàn)權(quán)利的司法政策的風(fēng)險(xiǎn)。我們認(rèn)為，如果這一情況不能得到有效改變，商業(yè)銀行名義上對(duì)按揭房屋享有抵押權(quán)，卻在按揭人違約時(shí)無(wú)法實(shí)現(xiàn)，這一權(quán)利將形同虛設(shè)，交易安全也將無(wú)從保證。上述規(guī)定雖然可能在個(gè)案中實(shí)現(xiàn)了極少數(shù)人的住房保障問(wèn)題，但其

16、負(fù)面影響不僅可能引發(fā)道德風(fēng)險(xiǎn)、損害誠(chéng)信者利益、增加交易成本、減少交易機(jī)會(huì)，而且大大降低了房屋流通的價(jià)值。由于不能被強(qiáng)制拍賣(mài)，無(wú)人會(huì)接受這種抵押物，事實(shí)上為這類房屋權(quán)利人設(shè)置了融資障礙，這與法律明文規(guī)定“個(gè)人房屋不能設(shè)定抵押”的經(jīng)濟(jì)影響和法律后果相差無(wú)幾。 （三）“假按揭”的風(fēng)險(xiǎn)“假按揭”是指開(kāi)發(fā)商故意虛擬購(gòu)房和借款主體套取銀行貸款的行為。通常情況下，開(kāi)發(fā)商利用個(gè)人真實(shí)身份或者直接偽造個(gè)人虛假身份，簽訂一個(gè)虛假買(mǎi)賣(mài)合同和一個(gè)真實(shí)借貸合同，由此形成一個(gè)虛假的買(mǎi)賣(mài)合同和真實(shí)的借款合同。這是假按揭的基礎(chǔ)法律關(guān)系。2003年6月人民銀行121號(hào)文件出臺(tái)，開(kāi)發(fā)商直接融資的門(mén)檻被提高，使得個(gè)人住房按揭貸款成

17、了開(kāi)發(fā)商融資重要渠道。由于客觀上沒(méi)有足夠的住房按揭貸款的購(gòu)房人，于是“假按揭”應(yīng)運(yùn)而生。從 2003 年廣州的 10 億元虛假按揭案，到北京“森豪公寓”7.5 億元虛假按揭騙貸案等，至今已被曝光的虛假按揭案總涉案金額已逾數(shù)十億。 而未浮出水面的涉嫌假按揭案仍為數(shù)不少。2007 年 1 月下旬，中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)下發(fā)關(guān)于繼續(xù)深入貫徹國(guó)家宏觀調(diào)控政策切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款管理的通知，指出部分商業(yè)銀行貸款“三查”制度形同虛設(shè)，授信盡職調(diào)查流于形式；并特別強(qiáng)調(diào)：“個(gè)人住房貸款假按揭問(wèn)題突出，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)通過(guò)虛假按揭或一房多貸、虛增注冊(cè)資本、虛抬房?jī)r(jià)等手段套取銀行貸款，有的甚至挪用

18、流動(dòng)資金貸款投資房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，利用銀行貸款囤積土地，擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，加大了銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)”。由于“假按揭”中的“借款人”并非真實(shí)存在或者并非真實(shí)的購(gòu)房人，因此，一旦開(kāi)發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問(wèn)題，“借款人”就會(huì)立即停止償還銀行貸款。“假按揭”大量發(fā)生會(huì)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的“虛假繁榮”假象，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫，給政府的宏觀決策與調(diào)控帶來(lái)消極的影響。由于假按揭中的購(gòu)房人是虛假的，銀行在樓盤(pán)斷供以后往往無(wú)法找到真實(shí)的購(gòu)房人進(jìn)行追償，這時(shí)只能通過(guò)訴訟途徑拍賣(mài)開(kāi)發(fā)商留下的爛尾樓，從而使銀行可能承受巨大的信貸損失。（四）借款人“斷供”的風(fēng)險(xiǎn)所謂“斷供”是指以按揭貸款購(gòu)買(mǎi)住房的購(gòu)房者停止按期償還借款（俗稱“月供”）

19、的行為。斷供只是老百姓的習(xí)慣說(shuō)法，實(shí)際上是借款人的履約能力出現(xiàn)了問(wèn)題。根據(jù)商業(yè)銀行通行的規(guī)則，只有購(gòu)房者在與銀行簽訂個(gè)人住房按揭合同后，如果連續(xù)三個(gè)月，或者一年內(nèi)累計(jì)有六個(gè)月沒(méi)有按時(shí)還款，銀行才會(huì)將其視作“斷供”，并采取相應(yīng)法律措施。各個(gè)銀行都有其具體的操作方法，如建設(shè)銀行規(guī)定，借款人在還款期內(nèi)累計(jì)拖欠六個(gè)月未足額償還貸款本息和相關(guān)費(fèi)用的，即為對(duì)貸款人全部借款的違約，貸款人可通過(guò)相應(yīng)方式實(shí)現(xiàn)全部債權(quán)。工商銀行規(guī)定：“借款人連續(xù)三個(gè)付款期或在本合同期內(nèi)累計(jì)六個(gè)付款期未按時(shí)償還貸款本息的，銀行有權(quán)宣布借款合同提前到期,并有權(quán)要求保證人履行保證義務(wù)或?qū)杩钊怂?gòu)房產(chǎn)進(jìn)行回購(gòu)?！泵裆y行則規(guī)定：“借款

20、人不履行合同的任何條款，貸款方可不預(yù)先通知，依法處分借款人存于貸款人的所有財(cái)產(chǎn)，也可直接扣取借款人在貸款人賬戶上的所有款項(xiàng)，以抵償債務(wù)?！倍袊?guó)銀行則是“經(jīng)催告，借款人在限期內(nèi)仍未糾正其違約行為，或借款人的違約行為已使貸款人不能實(shí)現(xiàn)其合同目的的，貸款人可書(shū)面通知違約方解除合同?！敝劣谵r(nóng)業(yè)銀行，則沒(méi)有明確表示借款人欠供多少期款項(xiàng)，其財(cái)產(chǎn)遭處分，即只要有欠款，農(nóng)行就可以解除合同，處理借款人的財(cái)產(chǎn)。因房?jī)r(jià)巨幅波動(dòng)而引發(fā)的“斷供”現(xiàn)象，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下市場(chǎng)規(guī)律發(fā)生作用的必然結(jié)果。由于房?jī)r(jià)的不斷下跌，普通購(gòu)房者所購(gòu)買(mǎi)房屋資產(chǎn)市值急幅縮水，進(jìn)而成為“負(fù)資產(chǎn)”。從法律角度來(lái)講，借貸雙方既已形成合同關(guān)系，依法

21、成立的合同，對(duì)雙方當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同，并以此恪守和維護(hù)合同“意思自治”、“誠(chéng)實(shí)信用”精神。無(wú)論基于何種理由，借款人的“斷供”即構(gòu)成對(duì)貸款合同的違反，應(yīng)依法承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。而銀行作為債權(quán)人和抵押權(quán)人，可以依法行使債權(quán)請(qǐng)求和抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的權(quán)利。對(duì)于“斷供”者，銀行維權(quán)方式主要有三種：第一，銀行可訴請(qǐng)法院要求購(gòu)房者繼續(xù)履行合同，并要求購(gòu)房者承擔(dān)違約責(zé)任；第二，要求解除借款合同、購(gòu)房者一次性償還所有的貸款并承擔(dān)違約責(zé)任；第三，銀行行使抵押權(quán)，請(qǐng)求將購(gòu)房者所購(gòu)房屋進(jìn)行拍賣(mài)，并就所得變價(jià)款優(yōu)先受償。然而，上述措施也只是不得已而為之，并非萬(wàn)全之

22、策。其糾紛處理的過(guò)程中必然會(huì)產(chǎn)生大量的訴訟費(fèi)、執(zhí)行費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、拍賣(mài)費(fèi)，必定耗費(fèi)巨大的人力物力，如果在房?jī)r(jià)大幅下跌的情況下，抵押物價(jià)值嚴(yán)重縮水，其拍賣(mài)抵押物仍不能清償貸款，銀行貸款資金并不能全部收回。三、住房按揭貸款合同風(fēng)險(xiǎn)的防范措施目前，中國(guó)住房按揭可能存在的風(fēng)險(xiǎn)雖然與美國(guó)的次貸危機(jī)不可同日而語(yǔ)，但在一個(gè)全球化的金融市場(chǎng)中，各國(guó)存在的風(fēng)險(xiǎn)隱患以及向危機(jī)轉(zhuǎn)化的規(guī)模和速度僅是程度上的不同。居安思危，建立以風(fēng)險(xiǎn)管理為核心的監(jiān)管體系非常重要；而針對(duì)前述按揭貸款合同可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，我們不僅需要采取具體的對(duì)策措施，而且還要進(jìn)行相應(yīng)的制度完善。（一）貸款合同效力風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策雖然2003年最高人民法院對(duì)按揭買(mǎi)賣(mài)

23、合同關(guān)系進(jìn)行了比較明確的界定，但在銀行實(shí)務(wù)操作中，需要充分重視買(mǎi)賣(mài)合同對(duì)貸款合同效力的影響。并且針對(duì)彼此關(guān)聯(lián)的具體環(huán)節(jié)采取相應(yīng)的對(duì)策。第一，針對(duì)貸款合同對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同的依附性，銀行應(yīng)當(dāng)在簽訂貸款合同，充分了解買(mǎi)賣(mài)合同成立、生效和履行的具體信息。例如，如果是期房按揭，需要確認(rèn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證，需要確認(rèn)購(gòu)房人已經(jīng)支付了首付款并具有相應(yīng)的資信能力。如果是現(xiàn)房按揭，需要確認(rèn)開(kāi)發(fā)商所售房屋已經(jīng)取得質(zhì)量合格證和房屋所有權(quán)證。因此，只有在買(mǎi)賣(mài)合同成立生效后，貸款合同方可成立。否則當(dāng)買(mǎi)賣(mài)合同不能履行（被確認(rèn)無(wú)效、解除或撤銷），借款人提出解除貸款合同的風(fēng)險(xiǎn)。第二，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格控制按揭買(mǎi)賣(mài)合同的轉(zhuǎn)讓。在期房

24、按揭下，商品房預(yù)售合同如果需要再轉(zhuǎn)讓，必須經(jīng)過(guò)銀行的同意，并且對(duì)新的受讓人的資信進(jìn)行充分的考察。第三，要求開(kāi)發(fā)商履行的回購(gòu)義務(wù)與保證義務(wù)。在按揭買(mǎi)賣(mài)關(guān)系中，開(kāi)發(fā)商是最大的受益人，極大提高了其實(shí)現(xiàn)房屋銷售的可能，尤其是在房屋預(yù)售階段引入按揭，更是降低了開(kāi)發(fā)商自有資金的投入，是一種不用支付利息的融資手段。為了降低銀行因開(kāi)發(fā)商不能完成房屋建設(shè)進(jìn)而導(dǎo)致合同不能完全履行的風(fēng)險(xiǎn)，銀行在承諾為商品房買(mǎi)賣(mài)提供貸款時(shí)，應(yīng)當(dāng)與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房回購(gòu)合同與保證合同。第四，在房屋竣工驗(yàn)收合格并交付購(gòu)房人之后，應(yīng)當(dāng)要求開(kāi)發(fā)商及時(shí)將產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記在買(mǎi)房人名下，由此可此避免因開(kāi)發(fā)商工程款拖欠所造成的與施工單位優(yōu)先權(quán)沖突的問(wèn)題。

25、第五，在期房按揭階段，可以要求開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)“按期履行買(mǎi)賣(mài)合同”的保險(xiǎn)，由此控制因“爛尾房”而發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)。（二）按揭抵押權(quán)與工程款優(yōu)先權(quán)沖突的防范為避免按揭抵押權(quán)與工程款優(yōu)先權(quán)之間的沖突，銀行在決定向某一個(gè)具體樓盤(pán)發(fā)放按揭貸款之前，可以采取以下措施：首先，需要調(diào)查該施工項(xiàng)目是否存在拖欠工程款的情況，甚至可要求開(kāi)發(fā)商提供按施工進(jìn)度支付工程款的憑據(jù)；其次，需要關(guān)注施工項(xiàng)目竣工時(shí)間。根據(jù)最高人民法院于 2002 年 6 月 20 日做出了關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)，建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)的行使期限為工程竣工后六個(gè)月, 超過(guò)六個(gè)月則喪失優(yōu)先權(quán)。再次，仔細(xì)審查施工單位工程欠款中所包含的勞務(wù)費(fèi)和材料費(fèi)

26、，上述批復(fù)特別強(qiáng)調(diào)工程款優(yōu)先權(quán)的范圍限于施工單位實(shí)際支出的勞務(wù)費(fèi)和材料費(fèi)。此外，立法上可考慮建立工程款優(yōu)先權(quán)登記公示制度，從制度上避免銀行與施工單位權(quán)利發(fā)生沖突。通過(guò)公示，銀行可以充分的獲悉某個(gè)具體項(xiàng)目是否已經(jīng)存在工程款優(yōu)先權(quán)，從而進(jìn)一步明確貸款項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)。同時(shí)，通過(guò)公示制度可以解決銀行與開(kāi)發(fā)商、建筑商信息不對(duì)稱的問(wèn)題，從而有效保護(hù)銀行信貸資金的安全。（三）“假按揭”風(fēng)險(xiǎn)的回避與救濟(jì)假按揭風(fēng)險(xiǎn)的回避，實(shí)際上有賴于銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商信用、借款人身份以及住房銷售的市場(chǎng)特點(diǎn)進(jìn)行綜合調(diào)查分析，最后進(jìn)行正確的考量和決定。而當(dāng)假按揭問(wèn)題出現(xiàn)以后，可以根據(jù)具體情形選擇以下救濟(jì)措施。第一，當(dāng)住房買(mǎi)賣(mài)合同因購(gòu)房人

27、虛假（屬開(kāi)發(fā)商偽造或盜用他人身份）而無(wú)效時(shí)，其按揭貸款合同以及抵押權(quán)并非全部或當(dāng)然無(wú)效。因?yàn)橘J款合同具有相對(duì)獨(dú)立性，這時(shí)，對(duì)于銀行而言，貸款合同的真實(shí)主體可以認(rèn)定為開(kāi)發(fā)商，銀行作為受欺詐一方可以選擇不行使撤銷權(quán)，從而可以使貸款合同有效并進(jìn)而保護(hù)抵押權(quán)的效力。第二，如果購(gòu)房人明知開(kāi)發(fā)商假按揭意圖仍然協(xié)助其簽訂虛假的買(mǎi)賣(mài)合同和貸款合同，那么即使買(mǎi)賣(mài)合同基于買(mǎi)房意思表示不真實(shí)而被撤銷，貸款合同可以認(rèn)定有效，貸款合同的真實(shí)主體仍然可以認(rèn)定為開(kāi)發(fā)商，同時(shí)買(mǎi)房人也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。例如，在北京森豪公寓假按揭騙貸案中，涉及金額7.5億元，涉及的假購(gòu)房人有200余人。該公司以資金困難為由，借用員工名義向

28、銀行貸款，同時(shí)公司還要求每個(gè)員工找5個(gè)親戚朋友充當(dāng)買(mǎi)房人，并許諾給找來(lái)的人2000元好處費(fèi)。 對(duì)于假購(gòu)房人究竟是否以及如何承擔(dān)責(zé)任的問(wèn)題，各地司法實(shí)踐有不同的規(guī)定。例如，北京市高級(jí)人民法院在關(guān)于審理購(gòu)房貸款糾紛案指導(dǎo)意見(jiàn)中明確規(guī)定：“借款人明知開(kāi)發(fā)商是以融資為目的貸款，仍向開(kāi)發(fā)商提供個(gè)人身份證明，并與銀行簽訂借款合同，由開(kāi)發(fā)商向銀行承擔(dān)還款責(zé)任的案件，借款人雖然沒(méi)有實(shí)際占有所購(gòu)房屋，但其幫助開(kāi)發(fā)商套取銀行按揭貸款并造成損失，借款人應(yīng)就其過(guò)錯(cuò)向銀行承擔(dān)開(kāi)發(fā)商不能償還貸款部分10%以內(nèi)的賠償責(zé)任?！?（四）政策性擔(dān)保與保險(xiǎn)機(jī)制的完善住房問(wèn)題關(guān)乎民生，不管是發(fā)達(dá)國(guó)家還是發(fā)展中國(guó)家，政府都肩負(fù)著一定的

29、住房結(jié)構(gòu)調(diào)控和住房保障供給的職能。在我國(guó)目前廣大居民收入偏低，個(gè)人信用等級(jí)較低的情況下，政府的參與和扶持住房保險(xiǎn)尤為重要。政府可以設(shè)立專門(mén)的政策性住房擔(dān)保機(jī)構(gòu)，利用國(guó)家信用，通過(guò)政策、資金的扶持，向購(gòu)買(mǎi)住房的中、低收入居民提供政策性的抵押貸款擔(dān)保。我國(guó)建設(shè)部2000年發(fā)布了住房置業(yè)擔(dān)保管理施行辦法，由于指標(biāo)控制嚴(yán)格，即一個(gè)城市原則上只能設(shè)立一個(gè)；業(yè)務(wù)范圍的限制，即擔(dān)保額度不得高于注冊(cè)資本的30倍以及缺乏風(fēng)險(xiǎn)分散和轉(zhuǎn)移的機(jī)制等，這一機(jī)構(gòu)的發(fā)展事實(shí)上受到了極大的限制。保險(xiǎn)制度是分擔(dān)銀行貸款合同風(fēng)險(xiǎn)的重要措施。尤其是針對(duì)抵押物意外滅失、購(gòu)房人履約能力即“斷供”等情況。目前我國(guó)商業(yè)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)通常只是對(duì)抵押物意外滅失提供保險(xiǎn)。對(duì)于購(gòu)房人履約能力能否提供保險(xiǎn)以及如何分擔(dān)保費(fèi)及風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題，尚待進(jìn)一步探索。但是，鑒于住房的特殊性，對(duì)于商業(yè)保險(xiǎn)公司所提供住房貸款保險(xiǎn)，政府可以給予適當(dāng)?shù)恼咝灾С?。例如，?duì)于購(gòu)房人履約能力的保險(xiǎn)，可以由政府進(jìn)行補(bǔ)貼或稅收優(yōu)惠。而對(duì)于超過(guò)底線的風(fēng)險(xiǎn)由國(guó)家出資補(bǔ)貼，直至提供國(guó)家信用。這樣既減輕了保險(xiǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)，形成政府、擔(dān)保公司和保險(xiǎn)公司共同監(jiān)控和承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的局面，既可以發(fā)揮政府的宏觀調(diào)控作用，也使商業(yè)銀行的貸款債權(quán)得到充分