「經(jīng)典案例」最高法院：執(zhí)行程序中抵押權(quán)人如何應(yīng)對(duì)抵押物上的租賃負(fù)擔(dān)附最新5個(gè)典型案例裁判觀點(diǎn)（精編版）

1、經(jīng)典案例最高法院：執(zhí)行程序中抵押權(quán)人如何應(yīng)對(duì)抵押物上的租賃負(fù)擔(dān)？附最新5 個(gè)典型案例裁判觀點(diǎn)轉(zhuǎn)自：保全與執(zhí)行【最高人民法院判例】強(qiáng)制執(zhí)行中，承租人可以“買賣不破租賃”主張權(quán)利，但其并不享有足以排除執(zhí)行的權(quán)益作者：李舒，唐青林，吳志強(qiáng)（北京市安理律師事務(wù)所）裁判要旨：租賃權(quán)先于抵押權(quán)設(shè)立時(shí)，租賃物被拍賣的，承租人有權(quán)要求買受人繼續(xù)履行租賃合同或?qū)ψ赓U物主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，但該權(quán)利不能排除法院對(duì)租賃物的強(qiáng)制執(zhí)行，在強(qiáng)制執(zhí)行中，承租人不能同時(shí)主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)和繼續(xù)履行租賃合同的權(quán)利，只能擇一行使。案情介紹：一、 2004 年 11 月 6 日，出租人晟欣公司與承租人利群擔(dān)保公司簽訂房屋及設(shè)備租賃合同，晟欣

2、公司將其所有位于淄博市張店區(qū)商場(chǎng)東路2 號(hào)金佰利購(gòu)物廣場(chǎng)（訴爭(zhēng)房屋） 出租給利群擔(dān)保公司，并于同年 12 月 29 日雙方簽訂交接協(xié)議約定自當(dāng)日18:00 起，訴爭(zhēng)房屋由利群公司接管。 2005 年 1 月至 3 月期間，利群公司對(duì)訴爭(zhēng)房屋進(jìn)行裝修，并于2005 年 4 月開始營(yíng)業(yè)。二、2004 年 5 月 19 日前，齊商銀行與晟欣公司共簽訂了四份借款合同，共計(jì) 7000萬(wàn)元，分別辦理了抵押登記。晟欣公司于2005 年 12 月 28日又與齊商銀行簽訂抵押擔(dān)保借款合同，借款7000 萬(wàn)元，借款用途為貸新還舊，期限自2005 年 12 月 28 日至 2006年 11 月 23 日， 并以晟欣

3、公司的房地產(chǎn) （包含訴爭(zhēng)房屋部分）作為抵押，辦理了抵押登記手續(xù)。三、房管部門的房屋登記簿上載明，設(shè)在訴爭(zhēng)房屋上的原抵押于2005 年 11 月28 日注銷，同日辦理了新的抵押登記，債務(wù)履行期限自2005年 11 月 24 日起至 2006 年 11 月 23 日止。四、申請(qǐng)執(zhí)行人齊商銀行因被執(zhí)行人晟欣公司到期未償還借款，向淄博中院提起訴訟， 淄博中院作出 （2007 ） 淄民二初字第14 號(hào)判決，判令晟欣公司向齊商銀行償還本金7000 萬(wàn)元及利息。五、晟欣公司未履行義務(wù)，齊商銀行向淄博中院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，執(zhí)行過程中，查封了訴爭(zhēng)房屋。委托評(píng)估后，淄博中院委托拍賣機(jī)構(gòu)對(duì)訴爭(zhēng)進(jìn)行拍賣并發(fā)布拍賣公告。六

4、、利群擔(dān)保公司認(rèn)為該拍賣公告未明示其作為承租人的權(quán)利，故提出執(zhí)行異議，請(qǐng)求撤銷該拍賣公告，淄博中院未予支持。利群擔(dān)保公司不服淄博中院異議裁定，向山東省高院申請(qǐng)復(fù)議，請(qǐng)求撤銷淄博中院裁定并確認(rèn)訴爭(zhēng)房屋的買受人應(yīng)繼續(xù)履行晟欣公司與其簽訂的租賃合同。七、山東省高院作出（2013 ）魯執(zhí)復(fù)議字第5 號(hào)執(zhí)行裁定，駁回利群擔(dān)保公司復(fù)議申請(qǐng)。利群擔(dān)保公司向最高法院申訴，最高法院受理后認(rèn)可利群擔(dān)保公司的申訴請(qǐng)求，裁定撤銷淄博中院和山東省高院的異議裁定。裁判要點(diǎn)及思路：對(duì)于本案，最高法院認(rèn)為租賃合同成立在先，抵押權(quán)生效在后。關(guān)于利群擔(dān)保公司租賃權(quán)的保護(hù)，合同法第二百三十條規(guī)定“出租人出賣租賃房屋的， 應(yīng)當(dāng)在出賣

5、之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利”。擔(dān)保法第四十八條規(guī)定“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效”。最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問題的解釋第六十五條規(guī)定“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后， 租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效”。本案中，利群擔(dān)保公司的租賃權(quán)先于齊商銀行抵押權(quán)設(shè)立，故有權(quán)要求買受人繼續(xù)履行租賃合同，但該權(quán)利不應(yīng)與對(duì)租賃物的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)同時(shí)行使，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)在拍賣前告知利群擔(dān)保公司對(duì)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)和繼續(xù)履行租賃合同的權(quán)利擇一行使。實(shí)務(wù)要點(diǎn)總結(jié)：前事不忘，后事之師，我們總結(jié)該案的實(shí)務(wù)要點(diǎn)如下，以供實(shí)務(wù)

6、參考。同時(shí)也提請(qǐng)當(dāng)事人在相關(guān)交易中應(yīng)注意交易標(biāo)的上是否有在先的租賃合同一、在對(duì)標(biāo)的物設(shè)定抵押時(shí)，要注意查明是否有在先的租賃合同根據(jù)物權(quán)法第一百九十條規(guī)定“訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的， 該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)?！弊赓U在先，抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押財(cái)產(chǎn)時(shí)不應(yīng)影響租賃關(guān)系的存續(xù)，根據(jù)“買賣不破租賃”原則，抵押財(cái)產(chǎn)的受讓人應(yīng)承擔(dān)抵押物上的租賃負(fù)擔(dān)，因此抵押財(cái)產(chǎn)的變現(xiàn)將會(huì)受限，不利于抵押權(quán)人的權(quán)益。二、確定房屋租賃權(quán)和抵押權(quán)孰先孰后的裁判標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)以承租人實(shí)際占有、使用租賃物為準(zhǔn)租賃權(quán)作為物權(quán)化的債權(quán)，應(yīng)以承租人對(duì)租賃物實(shí)際占有、使用作為設(shè)立

7、的時(shí)間，三、若抵押在先而租賃在后，因不動(dòng)產(chǎn)的抵押登記是抵押權(quán)成立的生效要件，具有公示效果，且抵押人在出租抵押物時(shí)應(yīng)該征得抵押權(quán)人的同意。對(duì)于執(zhí)行程序中，租賃房屋需要被強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，承租權(quán)應(yīng)該讓位抵押權(quán)人所享有的抵押權(quán)益，承租人的損失可以向出租人主張違約損害賠償。四、訴爭(zhēng)房屋的買受人，可能因“買賣不破租賃”原則，而不能實(shí)際使用房屋。買受人取得房屋所有權(quán)后，因轉(zhuǎn)讓房屋上有長(zhǎng)期租賃關(guān)系存在，買受人雖享有房屋所有權(quán)卻落得不能實(shí)際使用的尷尬處境。所以在購(gòu)買房屋時(shí)，買受人應(yīng)實(shí)地了解房屋是否已被租賃。相關(guān)法律：合同法第二百三十條出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)

8、先購(gòu)買的權(quán)利。擔(dān)保法第四十八條抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。物權(quán)法第一百九十條訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。 最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問題的解釋第六十五條抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效。以下為該案在最高法院審理階段關(guān)于該事項(xiàng)分析的“本院認(rèn)為”部分關(guān)于“承租人因租賃權(quán)設(shè)立先于抵押權(quán)在拍賣租賃物時(shí)可主張保持現(xiàn)狀”的詳細(xì)論述和分析。本院認(rèn)為：關(guān)于利群擔(dān)保公司租賃權(quán)的保護(hù)。中華人民共和國(guó)合同法 第二

9、百三十條規(guī)定“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利”。中華人民共和國(guó)擔(dān)保法第四十八條規(guī)定“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效”。 最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問題的解釋第六十五條規(guī)定“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效”。 本案中， 利群擔(dān)保公司的租賃權(quán)先于齊商銀行抵押權(quán)設(shè)立，故有權(quán)要求買受人繼續(xù)履行租賃合同，但該權(quán)利不應(yīng)與對(duì)租賃物的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)同時(shí)行使，否則過分保護(hù)了承租人的權(quán)益，亦對(duì)申請(qǐng)執(zhí)行人和被執(zhí)行人的權(quán)益造成影響。因此，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)在

10、拍賣前告知利群擔(dān)保公司對(duì)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)和繼續(xù)履行租賃合同的權(quán)利擇一行使。最高法院：青島利群投資有限公司等申請(qǐng)監(jiān)督案執(zhí)行裁定書 【 （2013 ）執(zhí)監(jiān)字第67 號(hào)】延伸閱讀：關(guān)于租賃權(quán)與抵押權(quán)在執(zhí)行過程中出現(xiàn)沖突的問題，以下是我們寫作中檢索到的最高法院和部分高院對(duì)于此問題的裁判觀點(diǎn)，以供讀者參考。一、抵押權(quán)設(shè)立在先，租賃合同生效在后，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)案例一認(rèn)為：“案件爭(zhēng)議焦點(diǎn)為舒心門業(yè)就案涉執(zhí)行標(biāo)的物是否享有合法權(quán)利且該權(quán)利是否可以阻卻人民法院的執(zhí)行。根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問題的解釋第六十六條的規(guī)定，抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。案例二認(rèn)為“訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。案例三認(rèn)為：“中華人民共和國(guó)物權(quán)法第一百九十條規(guī)定，抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。二、法院因承租人“未對(duì)租賃物實(shí)際行使占有、使用、收益的權(quán)利， 亦無(wú)法提供其實(shí)際支付租金的相關(guān)證據(jù)”，未予認(rèn)可租賃關(guān)系成立案例四認(rèn)為：“斯瑞弗公司提供的證據(jù)不足以證明其與柏泰公司之間成立了租賃法律關(guān)系，斯瑞弗公司至今未進(jìn)駐案涉房產(chǎn)，未對(duì)租賃物實(shí)際行使占