【精品】北京北部商圈分析

1、北部區(qū)域商圈明顯是由產(chǎn)業(yè)帶動而形成的，其中尤以高科技電子產(chǎn)業(yè)為主的中關(guān)村商圈、以 體育產(chǎn)業(yè)為主的亞奧商圈最為突出。奧商圈:萬柳商圏西直門商圈外商圈商鶴西單商圏圧府井商圈新世界商88二橋商圏e山g e蘋果園商圈望馬連ifi商圈.:主為金險商圈/soi枷麗澤橋商圈 一 </五棵松謠蔚木樨頤阿圈附.次如芳巧m«e%r礦西山商圏7北部商圈之業(yè)奧商圈奧運商圈最早的概念則始于2004年，范圍特指在奧運村地區(qū)形成一個新的具有鮮明特色的 中心商務(wù)區(qū)，壞繞奧林匹克公園的東、南、四三面，從奧林匹克公園向城區(qū)方向，沿中軸線 直抵亞運村和國家奧林匹克體育中心，成為文化、體育和旅游產(chǎn)業(yè)的活躍區(qū)。結(jié)合原有

2、的亞 運商圈，目前亞奧閤圈概念南可佈射北三環(huán)，北則發(fā)散到了立水橋，其至是亞北更遠的區(qū)域。亞奧商圈的范圍:亞奧商圈南起小關(guān)路，北到五環(huán)路，西起京昌高速，東至京承高速。亞奧商圈概況:亞奧商圈不僅涵蓋了 2008奧運會的絕大部分比賽場館，而且還包括一個國家級森林公園和 數(shù)千個中高檔成熟社區(qū)。亞奧商圈是2008年的熱點區(qū)域，近兒年發(fā)展迅速，既有第五大道、 北辰購物中心、陽光廣場、飄亮廣場等特色商業(yè)項口，亦集中了有“美食長城”之美譽的亞 奧美食圈。該區(qū)域日車流量將達到100萬輛、人流量500萬人次，因此具有極人的商業(yè)空間, 亞奧商圈的服飾、休閑商業(yè)潛力將難以估計。亞奧商圈的特點:1、運動場館資源優(yōu)勢明顯

3、，體育文化氛圍濃厚亞奧商圈運動體育的氛圍濃厚，其周邊如奧林匹克體育中心、英東游泳館、國家體育館、國 家體育場、國家游泳屮心、奧林匹克網(wǎng)球場等各人奧運場館林立，在今后數(shù)年，該區(qū)域都將 受到強大體育經(jīng)濟的支撐。2、傳統(tǒng)的富人區(qū)，消費水平高亞奧區(qū)域是京城知名的富人區(qū)之一，髙檔地產(chǎn)項目云集，銷售價格一直居高不下。大量的常 住人口形成了強大穩(wěn)定的消費力量。隨著城市的發(fā)展和奧運會的成功，還將有大量的高端業(yè) 主在區(qū)域內(nèi)置業(yè)，消費力水平極度提升。3、交通便利，品種豐富的美食圈亞奧美食圈北起科薈東路，南到奧體中心和北四環(huán)中路的女惠橋，西起北苑東路，東到北苑 路，如果細細數(shù)一數(shù)，有“三縱、五橫”八條交通干道貫通此

4、地，“三縱”是南北走向的北 辰路、安立路和北苑路，“五橫”是東西走向的北四環(huán)中路（安惠橋）、惠中路、惠中北路、 大屯路、科薈路，一共八條大路，算得上實至名歸的“四通八達”。其最大的特點，就是選 擇多，不敢說這里囊括了所有五湖以海、壯界各地的美食，但基本上，能想到的美食口味、 地方風味，這甲差不多都可以找到相近、相似的餐廳。另一方面，從小門臉的快餐到豪華的 酒樓飯莊也是應(yīng)有盡有，可以說滿足了所有高、中、低檔消費的需要。4、零儕業(yè)態(tài)規(guī)模和檔次明顯不足，消費外流問題嚴重對于如此龐人的消費人流和很強的消費能力而言，目前的商圈內(nèi)的商業(yè)供應(yīng)量略顯不 足，北辰購物屮心和飄亮購物廣場加起來的商業(yè)面積不過五、六

5、萬平方米，與望京、海淀等 地區(qū)許多人型居住區(qū)比較，購物中心較少，存在大量消費外流的問題，尤其是休閑娛樂及較 為高檔的購物場所更加缺乏。典型商業(yè)項忖：北辰購物中心、第五大道、飄亮廣場北京北部商圈之二一一立水橋商圈立水橋商圈范圍： 北面是朝陽與呂平交界處，西面與海淀清河相鄰，由天通苑組團、北苑/北辰組團和奧北別 墅區(qū)組成，現(xiàn)有常住人口 50萬，流動人口超過20萬。立水橋商圈概況：立水橋商圈位于海淀區(qū)、昌平區(qū)和朝陽區(qū)三個區(qū)交界地的北京“三不管三也地”，以前是“臟、 亂、差”和“堵車”的代名詞。隨著夭通苑、北苑家園、傲城、頂秀清溪、塞納維拉、保利 壟上、溫和華森林等人型居住區(qū)的形成，以及地鐵五號線、1

6、3號線，立湯路等城市交通干 道的修建而發(fā)生變化，是亞奧商圈北移的時代產(chǎn)物。明天第一城、龍徳廣場、北方明珠大廈 等集中式商業(yè)，更加帶動了商圈的發(fā)展，匯聚了家樂福、百安居、 立水橋商圈特點:1、高檔項口林立，消費人流數(shù)量龐人立水橋商圈內(nèi)云集了明天第一城、頂秀淸溪、世茂奧臨花園等中、高檔住宅項目，忖前樓盤 總建筑面積已超過1400萬平米，常住和流動人口達到150萬人以上，再加上北部緊鄰的天 通苑和回龍觀兩大居住社區(qū)，消費人流更加龐大。2、配套完備，交通便捷商圈內(nèi)的配套設(shè)施隨著區(qū)域的發(fā)展不斷完善，其周邊的商業(yè)、市政、綠化，包括清河的 改造等工程都己完成，區(qū)域未來升值的預(yù)期同樣吸引著眾多商家、居住人群的

7、人量進駐，尤 其是隨著城鐵13號線及地鐵5號線的開通，立水橋商圈已經(jīng)成為京北惟一集三條軌道交通 與多條快速公交線路于一體的樞紐中心，商圈發(fā)展的硬件條件己經(jīng)具備。3、成為亞奧商圈的新核心亞奧商圈目前的商業(yè)核心在安定路、大屯路、慧忠路、慧忠北路，商業(yè)供應(yīng)量僅10萬平方 米，與兒白萬平方米的住宅相比懸殊。，這種商業(yè)的需求正在依靠立水橋商圈的發(fā)展隨z改 變，明天第商城、龍徳廣場兩個10萬平方米以上的商業(yè)項日止表明亞奧商業(yè)核心近幾年將北移至立水橋區(qū)域。典型項口：明天第一商城、龍徳廣場北部商圈z三中關(guān)村商圈中關(guān)村商業(yè)圈是近年來發(fā)展最為迅速的商業(yè)圈之一，已經(jīng)從北三環(huán)延展到四環(huán)地區(qū)，隨著產(chǎn) 業(yè)不斷升級，業(yè)態(tài)類

8、型也從傳統(tǒng)白貨向購物中心、shopping mal 1轉(zhuǎn)化，該商圈己經(jīng)逐漸發(fā) 展成集科技、商務(wù)、購物、信息、休閑及第三產(chǎn)業(yè)匯集于一體的北京最全回的多功能商業(yè)區(qū)。屮關(guān)村商圈的范圍:中關(guān)村商圈位于海淀區(qū)屮關(guān)村，東至大鐘寺，西至蘇州街，北至北四環(huán)，南至北三環(huán)，規(guī)劃占地面積約1. 8平方公里。區(qū)域內(nèi)商業(yè)的總建筑面約60萬平方米，總營業(yè)面積47萬平方米。杓e3|當代潮喊北三壞m.o敎碼大侵聯(lián)想橋i反道賓佗o人民大學(xué)。食olijxas中關(guān)村商圈概況:中關(guān)村商圈一直以來以“tt商貿(mào)”為核心，是中關(guān)村商圈區(qū)別與其它商圈的最主要的特性, 也是北京市眾多商圈小為數(shù)不多的由單一業(yè)態(tài)支撐起來的商圈，隨著以海淀鎮(zhèn)為核心

9、的中關(guān) 村西區(qū)不斷開發(fā)和完善，屮關(guān)村商圈己日漸成熟，而且伴隨著家樂福、沃爾瑪?shù)攘闶凵痰倪x 址布店，屮關(guān)村購物屮心等大量體商業(yè)的開業(yè)經(jīng)營，中關(guān)村商圈的業(yè)態(tài)已經(jīng)發(fā)生了巨大的變 化，電子市場的格局已經(jīng)被多元化商業(yè)業(yè)態(tài)所取代。中關(guān)村商圈的特點:1、商圈內(nèi)的消費能力較高。商圈內(nèi)的從業(yè)人員人多從事的是行業(yè)收入水平較高的電子、科技等行業(yè)，并且所在單位 也是報酬和福利較好的國有人型企業(yè)、外資企業(yè)，這部分人群占中關(guān)村人口的-半以上；同 時兒i萬人學(xué)牛和高校的教職員工組成另一 股不容忽視的學(xué)院消費客群，這部分人群具佇時 尚的消費欲與，擁有高檔消費的能力，約占總?cè)丝诘?0%。區(qū)域消費力水平較高，可以和 燕莎、cbd

10、、金融街幾大高消費商圈并列。2、中關(guān)村西區(qū)的建設(shè)，帶來更多的商務(wù)消費人群西區(qū)屮心（原屮關(guān)村西區(qū)）是北京市 i-五規(guī)劃屮科技園區(qū)建設(shè)的重點項目，也是國家級重點 建設(shè)項目，位于北京汨海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)，總占地而積51.44公頃，總建筑而積150萬平方米, 地上100力平方米，地下50力平方米。中關(guān)村西區(qū)中心的主要功能是金融資訊、科技貿(mào)易、 行政辦公、科技會展，并配有商業(yè)、酒店、文化、廉體、娛樂、大型公共綠地等配套公共服 務(wù)設(shè)施。西區(qū)的大規(guī)模建設(shè)帶來了更多的商務(wù)消費人群，更快的帶動了區(qū)域地塊的價值捉升, 使商圈的人群結(jié)構(gòu)更豐富，商圈的發(fā)展基礎(chǔ)更加強大。3、配套居住不足，催生萬柳商圈。中關(guān)村商圈商務(wù)辦公的氛

11、圍極為濃厚，而居住區(qū)明顯不足，且存在一定的空間距離，口 2003年以來，新建的住宅項h已很少，而核心范圍新建住宅更是少的可憐。因此，離商圈 最近的力柳區(qū)域成為各開發(fā)商開發(fā)的重點，并且吸引了大量的“村民”入住，逐步形成了以 居民消費為核心的萬柳商圈。典型項海龍大廈、太平洋大廈、中關(guān)村e世界、翠宮飯店、當代商城北部商圈之四力柳商圈萬柳商圈范圍:巴溝村路以南，蘇州街以西，遠人路以北，昆玉河以東萬柳商圈概況:萬柳商圈緊鄰中關(guān)村商務(wù)區(qū)，周邊密集分布著萬泉新新家園、陽春光華、光大國際公寓、楓 尚公寓、蜂鳥社區(qū)等諸多成熟高檔社區(qū)，是北京人均儲蒂最高、消費最高、文化層次最高、 購買能力最強、接受新事物意識最強

12、的商圈之一，被譽為北京富人區(qū)，是高消費群體聚居地的集中消費之所。火“升蒂巴溝村路斤冋i 長 、* 空:吐5環(huán)路ma：* b世紀城mk.警腎" oi曰亠 keiiafirtrb <r>中何人址“蘇州橋ji一 墳公村i®'桿砒2刖帥火學(xué)i shhh 1 略萬柳商圈特點:1、中關(guān)村“村民”聚集地，消費力水平高由于屮關(guān)村居住配套的嚴重不足，與之鄰近的萬柳區(qū)域成為屮關(guān)村區(qū)域的居住配套區(qū)， 這甲是中產(chǎn)階級及高端人才居住的地區(qū)，主要以it、金融等秸英為主。人部分在屮關(guān)村內(nèi) 工作，經(jīng)過多年的財富積累，已經(jīng)擁有了了相對高段的消費能力，是商圈發(fā)展的基礎(chǔ)。2、缺乏大量體多元化

13、的商業(yè)集中體由于商圈內(nèi)以住宅開發(fā)為主，區(qū)域內(nèi)商業(yè)設(shè)施主要以底商形式存在，分布較散亂，缺乏集中 型的人量體商業(yè)，商圈影響力無法有效擴展，消費外流的現(xiàn)象也比較嚴重。3、餐飲需求強烈，娛樂休閑缺乏目前各業(yè)態(tài)的發(fā)展極不平衡，除餐飲由于需求強烈而異?；鸨猓瑠蕵?、休閑等絕對缺乏, 是商圈內(nèi)的冃人空白點，這也與商圈內(nèi)缺少集屮商業(yè)有關(guān)。典型項th萬貿(mào)購物中心（由于定位高端，招商困難較大，至今仍未開業(yè)，一旦入市，將改 變商圈的商業(yè)格局，必將成為商圈發(fā)展的領(lǐng)軍項廿）北部商圈之五上地商圈上地商圈范圍：上地商圈位于海淀區(qū)惻明園西路附近，東至上地信息路、南-至農(nóng)人南口，西至惻明園西路, 北至百旺新城。11地商圈概況:

14、上帝商圈位于海淀區(qū)東北旺鄉(xiāng)。距中關(guān)村約7公里。功能定位為集軟件研發(fā)、企業(yè)孵化和綜 合管理服務(wù)于一體的國家級軟件研發(fā)、生產(chǎn)基地。日后將建設(shè)成為集企業(yè)孵化、軟件研發(fā)、 軟件測評、技術(shù)支持、信息公用平臺及軟件培訓(xùn)和管理的綜合功能為一體的促進軟件產(chǎn)業(yè)發(fā) 展的，國際一流的園林式軟件園。上地商圈特點:1、住宅項h眾多，消費潛力巨大目前，上地的住宅項目有中海楓漣山莊、博雅徳園、楓潤家園、博雅西園、當代城帀家 園、圓明園花園、青庭等，創(chuàng)業(yè)園、上地佳園、上地東里、上地西里住宅小區(qū)等住宅總量己 經(jīng)超過200萬，而且由于小戶型較多，人口密度更大，消費人群數(shù)量相當巨大。而ii業(yè)主大 多是高學(xué)歷高素質(zhì)高收入人群，商業(yè)發(fā)

15、展的棊礎(chǔ)相當強大。2、交通方便，更像以前的望京 上地地理位置優(yōu)越，交通便捷，八達嶺高速路是連接上地和三環(huán)的主干道，同時，近2 0條 公交車、空調(diào)人巴可直達三環(huán)內(nèi)各個重要區(qū)位，城市輕軌的開通使得出行更加方便，人流的 聚集和疏散都非常方便，個人認為，某些地方像起步階段的槊京區(qū)域。3、甲級寫字樓和商業(yè)配套嚴重不足上地商圈目詢寫字樓較多，但是由于入住公司以成長型科技公司為主，因此，以乙級為 主的寫字樓為主，高檔的寫字樓稀缺。h前很多寫字樓以科技公司總部的形式出現(xiàn)，如四方 集團大廈、科利華網(wǎng)絡(luò)大廈、方正大廈等等，還有諸如金隅科技中心、上地南天大廈、辰光 大廈、科實大廈、華勝大廈、康得大廈等等，商務(wù)人群數(shù)

16、量可觀，但是商業(yè)配套嚴重不足, 基本上都是自己項目解決項口內(nèi)部商業(yè)消費需求，對外的商業(yè)配套基本沒冇，甚至連像樣的 餐館也很少見。4、商圈正在逐步成熟，發(fā)展詢景樂觀隨著一些大型綜合新商業(yè)項h的入駐使用，區(qū)域商業(yè)配套已經(jīng)開始進一步完善，硅谷亮城、 萬霖購物廣場，等復(fù)合型多元化的項目正試圖改變商圈內(nèi)以往的頹勢，這就有效地推動了上 地區(qū)域商業(yè)朝多元化發(fā)展，再加上口身的消費基礎(chǔ)和路通條件，商圈的發(fā)展將無可限量。典型項目：硅谷亮城、萬霖購物廣場北部商圈z六望京商圈望京商圈的范圍:東臨機場高速，北鄰五環(huán)路，西至京承高速，南至北四環(huán)丄望京中心區(qū)亞 呉 商 圈望京商圈概況:槊京商圈術(shù)接業(yè)奧商圈，南鄰燕莎商圈，東

17、臨機場高速路和京順路，北接北五環(huán)路，地理位 置優(yōu)越，是北京新興的富人區(qū)，曾經(jīng)由于居住量體巨大，商業(yè)氛圍冷清，被戲稱為亞洲最大 的“睡城”望京商圈特點:1、高消費人群聚集，消費力強忖前居住在望京地區(qū)的40力人中包括近9萬外籍人士和8萬韓國人，主力人群為青年人， 包括公司高層、白領(lǐng)、外籍人士、海歸人員、演藝圈人士等。這部分人群教冇程度較高，收 入較高，消費能力較強。2、交通組織發(fā)達望京商圈交通條件優(yōu)于其它商圈，擁有絕對便利的交通，四通八達的公交車輛：404、409、 707、710、939等多條公交線路遍布望京的各個角落，使商圈內(nèi)的人流順暢無阻。3、商業(yè)格局改變加速商圈發(fā)展2003年，望京商圈述不

18、能稱之為商圈，應(yīng)定義為“住圈”，沒有形成有規(guī)模有檔次的品牌 商業(yè)中心，消費力外流嚴重，商圈內(nèi)的商業(yè)多以小而積底商為主，規(guī)模檔次較低ii同質(zhì)化嚴 重。但是隨著望京區(qū)域的飛速發(fā)展，區(qū)域的商業(yè)價值很快被挖掘。出現(xiàn)了多個大型商業(yè)項口。 繼宜家家居、華堂商場、嘉茂廣場、沃爾瑪、家樂福等國際知名商業(yè)紛紛進駐望京區(qū)域之后, 包括悠樂匯、六佰木步行街、嘉茂購物中心、北京香頌商業(yè)街等項目也依次開業(yè)經(jīng)營，望京 區(qū)域大型的商業(yè)項目已達十多個，商業(yè)開發(fā)而積達到50萬平方米以上。除此之外，區(qū)域內(nèi) 的東湖灣、融科橄欖等住宅項目也都推出了規(guī)模不小的商業(yè)配套，新增的住宅商業(yè)配套在 10萬平方米左右，曾經(jīng)的睡城己經(jīng)依托區(qū)域內(nèi)良

19、好的消費基礎(chǔ)加速發(fā)展起來。4、五大商業(yè)區(qū)域合力打造商圈望京商圈未來將形成五大主要商業(yè)區(qū)：一是以宜家為中心的商業(yè)區(qū)域；二是望京國際商業(yè)中 心、嘉美風尚二期商業(yè)、方恒國際中心組成的望京東南部商業(yè)組團；三是由華聯(lián)、嘉茂購物 屮心、沃爾瑪項1=1及其周邊商業(yè)組成的望京中部商業(yè)組團；四是六佰本及華彩國際中心組成 的望京北部商業(yè)組團；再就是以北京香頌為代表的望京西部商業(yè)組團。這五個商業(yè)區(qū)域在各 自良好發(fā)展的前提下，形成整個商圈內(nèi)的五大亮點，合力使望京商圈的影響力擴大到更大的 范圍。典型項h：望京國際商業(yè)中心、方恒國際中心、華聯(lián)、嘉茂購物中心、華彩國際中心北部商圈z七人鐘寺商圈大鐘寺商圈范圍:西十城路以西，

20、聯(lián)想橋以東，財經(jīng)洋院路以北，至北四環(huán)路周邊的區(qū)域中關(guān)村_橋北黃血蘇中關(guān)村 中 核心區(qū)關(guān) 村學(xué)院橋aaw 中www人雖大*四通橋西 aswot中大it.聯(lián)想橋-大鐘寺國際商城大桂寺四路南無it/j3kz學(xué)fflur 圖卞f街 3至 31關(guān)發(fā)竹橋鐵±薊門橋j電e西15門僑a a 衣字城歹號西直門交通樞紐 j人鐘寺商圈概況:上世紀80年代大鐘寺商圈就已經(jīng)形成，其核心商業(yè)就是人鐘寺農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場。其憑借 特殊的地理及交通位置，何天吸引著全國各地的農(nóng)副產(chǎn)品進京，不僅豐富著北京市民的菜籃 子，成為聞名全國的十人批發(fā)市場之一。隨著城市的變遷和城市經(jīng)濟發(fā)展的需要，2003年, 人鐘寺農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場撤市，這個以批發(fā)聞名的人鐘寺商圈逐漸退出人們的視野。北三環(huán) 電子市場、購書屮心、建材購物廣場、音像廣場、服裝市場、蘇寧電器、國美電器和愛家國 際收藏砧交流市場則相繼入主人鐘寺商圈。但由于整個人鐘寺商圈的商業(yè)定位和特色并不明