不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查流程（精編版）

1、一、 外業(yè)目的提交符合質(zhì)量要求的電子圖（包括幢基線圖和宗地圖），界址簽章表和“辦理不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪報(bào)告需提供材料”里規(guī)定的復(fù)印件 . 注意事項(xiàng)：1、每幢樓均需要標(biāo)注樓號(hào)、樓層數(shù)、樓層結(jié)構(gòu)；2、計(jì)算占地面積的幢基線需要用白線圍起來(lái)（方便內(nèi)業(yè)入庫(kù)），3、與宗地相鄰的道路均要測(cè)其中線（防止小區(qū)宗地占?jí)旱缆芳t線）， 并在土地證復(fù)印件上標(biāo)注現(xiàn)路名和四至狀況。二、 基本概念1、地籍記載土地的權(quán)屬、位置、數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)值、利用等基本狀況的圖簿冊(cè)及數(shù)據(jù)。2、地籍調(diào)查針對(duì)每宗地的權(quán)屬、界址、位置、面積、用途等進(jìn)行的土地調(diào)查。3、界址線宗地的邊界線。4、界址點(diǎn)土地權(quán)屬界址線的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。5、宗地土地權(quán)屬界址線封閉的地塊或空

2、間。6、宗地圖描述一宗地位置、界址點(diǎn)線和與相鄰宗地關(guān)系等要素的地籍圖， 是土地證書(shū)和宗地檔案的附圖。7、占地面積特指房屋地表底層外圍水平投影面積，包括地表底層的陽(yáng)臺(tái)、柱廊、門(mén)廊、室外樓梯等水平投影面積。通俗的說(shuō)，樓房的占地面積指地表底層的建筑面積（包括計(jì)算全面積和半面積的所有建筑面積）。8、分?jǐn)偼恋孛娣e（1） ）小區(qū)：分?jǐn)偼恋孛娣e =（建筑面積 / 總建筑面積） * 占地面積。（2） ）自建房：分?jǐn)偼恋孛娣e =（建筑面積 / 總建筑面積） * 宗地面積。三、 控制測(cè)量控制網(wǎng)分為首級(jí)控制網(wǎng)和圖根控制網(wǎng)，各等級(jí)控制網(wǎng)的布設(shè)應(yīng)遵循“從整體到局部、分級(jí)布網(wǎng)”的原則。平面控制網(wǎng)的基本精度應(yīng)符合下面規(guī)定：

3、四等網(wǎng)或 e 級(jí)網(wǎng)中最弱邊相對(duì)中誤差不得超過(guò)1/45000 。四等網(wǎng)或 e 級(jí)以下網(wǎng)最弱點(diǎn)相對(duì)于起算點(diǎn)的點(diǎn)位中誤差不得超過(guò)± 5cm。1、首級(jí)控制網(wǎng)：首級(jí)控制網(wǎng)可直接采用當(dāng)?shù)匾延械膰?guó)家二、三、四等三角點(diǎn)和 國(guó)家 b、c、d、e 級(jí) gps點(diǎn)作為首級(jí)平面控制網(wǎng)點(diǎn)，但應(yīng)檢查其精度。2、圖根控制網(wǎng)：利用首級(jí)控制點(diǎn)求取參數(shù)后，可采用rtk控制點(diǎn)測(cè)量方法布設(shè)圖根點(diǎn)。保證每一個(gè)圖根點(diǎn)至少與兩個(gè)相鄰圖根點(diǎn)通視（一個(gè)用來(lái)定向，一個(gè)用來(lái)檢查）。為保證 rtk測(cè)量精度，應(yīng)進(jìn)行有效檢核。檢核方法有兩種：每個(gè)圖根點(diǎn)均應(yīng)有兩次獨(dú)立的觀測(cè)結(jié)果，兩次測(cè)量結(jié)果的平面 坐標(biāo)較差不得大于± 3cm、高程的較差

4、不得大于±5cm，在限差內(nèi)取平均值作為圖根點(diǎn)的平面坐標(biāo)和高程。在測(cè)量界址點(diǎn)和測(cè)繪幢基線時(shí)采用全站儀對(duì)相鄰rtk圖根點(diǎn)進(jìn)行邊長(zhǎng)檢查，其檢測(cè)邊長(zhǎng)的水平距離的相對(duì)誤差不得大于1/3 000。當(dāng) rtk信號(hào)不好時(shí)，需采用圖根導(dǎo)線測(cè)量方法時(shí)，導(dǎo)線網(wǎng)宜布設(shè)成附合單導(dǎo)線、閉合單導(dǎo)線或結(jié)點(diǎn)導(dǎo)線網(wǎng)，其主要技術(shù)參數(shù)見(jiàn)下表。一級(jí)1.21201218± 24n0.221/5 000二級(jí)0.7701± 40n0.221/3 000圖根導(dǎo)線測(cè)量技術(shù)指標(biāo)等級(jí)附合導(dǎo)線平均邊長(zhǎng)測(cè)回?cái)?shù)測(cè)回差方位角閉合坐標(biāo)閉合差導(dǎo)線全長(zhǎng)相長(zhǎng)度 (km)(m)dj2dj6( )差( )（ m）對(duì)閉合差具體流程為：找已有

5、控制點(diǎn)求七參數(shù)測(cè)量rtk做圖根控制點(diǎn)全站儀附合導(dǎo)線引點(diǎn)四、 宗地界址點(diǎn)測(cè)量界址點(diǎn)主要采用全站儀極坐標(biāo)法測(cè)量，觀測(cè)時(shí)應(yīng)做測(cè)站檢查， 檢查點(diǎn)可以是定向點(diǎn)、鄰近控制點(diǎn)和已測(cè)設(shè)的界址點(diǎn)。界址點(diǎn)精度要求見(jiàn)下表。級(jí)別界址點(diǎn)相對(duì)于鄰近控制點(diǎn)的點(diǎn)位誤差，相鄰界址點(diǎn)間距誤差(cm)中誤差允許誤差一±5.0±10.0二±7.5±15.0三±10.0±20.0注1：土地使用權(quán)明顯界址點(diǎn)精度不低于一級(jí)，隱蔽界址點(diǎn)精度不低于二級(jí)。注2：土地所有權(quán)界址點(diǎn)可選擇一、二、三級(jí)精度。已用的宗地界址點(diǎn)測(cè)量方法主要有三種：（1） ）當(dāng)該宗地有 80 坐標(biāo)或可轉(zhuǎn)換為80 坐

6、標(biāo)的其他坐標(biāo)時(shí)，則直接利用該 80 坐標(biāo)生成宗地圖。（2） ）當(dāng)該宗地沒(méi)有80 坐標(biāo)但業(yè)主和四鄰可以明確指界的，則利用開(kāi)發(fā)商和四鄰的指界結(jié)果生成宗地圖。（3） 當(dāng)沒(méi)有該宗地80 坐標(biāo)并且開(kāi)發(fā)商不能明確指界的，則測(cè)量與小區(qū)相鄰的道路中線，根據(jù)道路紅線和土地證的邊長(zhǎng)形狀推出宗地 范圍，但開(kāi)發(fā)商需要簽訂“確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)籍調(diào)查結(jié)果承諾書(shū)”。注：以上幾種方法均需在“不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量報(bào)告”中注明五、 幢基線測(cè)量幢基線使用全站儀的極坐標(biāo)法觀測(cè)得到。測(cè)量?jī)?nèi)容主要包括房屋的幢基線（用于確定房屋的位置和計(jì)算房屋的占地面積）、房屋的外部輪廓（如帶有裙樓的主樓的外部輪廓）。幢基線測(cè)量精度要求參考宗地界址點(diǎn)測(cè)量精度要求。1

7、、測(cè)量方法測(cè)量房屋以勒腳以上墻角為準(zhǔn)；房屋附屬設(shè)施測(cè)量：柱廊以柱外圍為準(zhǔn)、門(mén)廊以柱或圍護(hù)物外圍為準(zhǔn)，獨(dú)立柱的門(mén)廊以頂蓋投影為準(zhǔn)、挑廊以外輪廓投影為準(zhǔn)、室外樓梯以外圍水平投影為準(zhǔn)。2、需要測(cè)量?jī)?nèi)容落地陽(yáng)臺(tái)；與房屋相連的永久性的室外樓梯；房屋間永久性的架空通廊；有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門(mén)廊、門(mén)斗；玻璃幕墻等作為房屋外墻的；依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層, 有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，其高度在 2.20m以上的部位；與房屋相連有上蓋走廊、檐廊。3、不需測(cè)量?jī)?nèi)容突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階等；房屋之間無(wú)上蓋的架空通廊。4、外業(yè)檢核外業(yè)測(cè)好后，需要內(nèi)業(yè)畫(huà)出幢基線圖，然后拿著打印好的

8、幢基線去外業(yè)檢查，重點(diǎn)檢查有無(wú)漏測(cè)、測(cè)錯(cuò)的情況，核對(duì)樓層數(shù)及樓號(hào)是否正確。主要流程為 : 外業(yè)測(cè)量 內(nèi)業(yè)成圖 外業(yè)檢查 內(nèi)業(yè)修改六、 特殊情況處理方法1、小區(qū)內(nèi)封閉的院落（如別墅）需要測(cè)量封閉圍墻，且院落內(nèi)的房屋占用封閉圍墻的所有土地面積（即同自建房的占地面積分?jǐn)偡?法），但范圍需要小區(qū)開(kāi)發(fā)商認(rèn)可或已有單獨(dú)土地證書(shū)。2、當(dāng)一幢樓有超界情況時(shí)，整幢樓都不能出不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量報(bào)告，但宗地內(nèi)的其他不超界樓幢可以正常辦理。3、當(dāng)一幢樓跨越同一個(gè)法人的多個(gè)宗地時(shí)，則默認(rèn)該樓坐落在占地面積多的一塊宗地內(nèi)。當(dāng)同一個(gè)法人的多個(gè)宗地相連，并且無(wú)法分清，則當(dāng)成一塊宗地處理，但使用期限就低不就高。4、當(dāng)實(shí)測(cè)宗地面積小于土

9、地證面積時(shí)，與局方、開(kāi)發(fā)商協(xié)商，開(kāi)發(fā)商出具“面積不符承諾書(shū)”，并簽字蓋章，按實(shí)測(cè)面積來(lái)。5、當(dāng)實(shí)測(cè)宗地面積大于土地證面積時(shí)，由局方出具解決意見(jiàn)，并與開(kāi)發(fā)商協(xié)商，出具相關(guān)證明。參考資料：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案（試行）（國(guó)土資源部）土地利用現(xiàn)狀分類（ gb/t21010-2007）地籍調(diào)查規(guī)程（ td/t1001-2012）房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范（ gb/ t17986.1-2000 ）辦理不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪報(bào)告需提供材料小區(qū)：組織機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件，營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件，法人身份證復(fù)印件及聯(lián)系方式，代理人身份證復(fù)印件及聯(lián)系方式，土地證復(fù)印件，竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告（有竣工日期的一頁(yè)復(fù)印即可），界址簽章表，承諾書(shū)（四鄰不簽字時(shí)才需要

10、）、面積不符承諾書(shū)（面積與土地證面積有異議時(shí)）。單位：組織機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件，營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件，法人身份證復(fù)印件及聯(lián) 系方式，代理人身份證復(fù)印件及聯(lián)系方式，土地證復(fù)印件，房產(chǎn)證， 竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告（有竣工日期的一頁(yè)復(fù)印即可），界址簽章表，承諾 書(shū)（四鄰不簽字時(shí)才需要）、面積不符承諾書(shū)（面積與土地證面積 有異議時(shí)）。自建房：權(quán)利人及共有人身份證復(fù)印件及聯(lián)系方式，土地證復(fù)印件，房產(chǎn)證， 界址簽章表，承諾書(shū)（四鄰不簽字時(shí)才需要）、面積不符承諾書(shū)（面積與土地證面積有異議時(shí)）。辦土地證：組織機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件，營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件，法人身份證復(fù)印件及聯(lián)系方式，代理人身份證復(fù)印件及聯(lián)系方式，國(guó)土資源局測(cè)繪隊(duì)提供的宗地 8

11、0 坐標(biāo)，規(guī)劃許可證，界址簽章表，承諾書(shū)（四鄰不簽字時(shí)才需要）、面積不符承諾書(shū)（面積與土地證面積有異議時(shí)）。確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)籍調(diào)查結(jié)果承諾書(shū)某某某國(guó)土資源局、某某某不動(dòng)產(chǎn)登記局：本單位（人）所持有的某國(guó)用（）第號(hào)土地使用權(quán)證，因歷史原因，所登記的地籍調(diào)查成果無(wú)界址點(diǎn)坐標(biāo)。目前，因原因需要換發(fā)不動(dòng)產(chǎn)證書(shū)，由于原因，在確認(rèn)本宗地界址點(diǎn)坐標(biāo)時(shí)，四鄰無(wú)法再次到場(chǎng)指界，本次權(quán)籍調(diào)查過(guò)程中，在基本符合原土地證面積、尺寸及原地籍調(diào)查結(jié)果的情況下，現(xiàn)申請(qǐng)由本人進(jìn)行單方指界。如因本次單方指界的調(diào)查結(jié)果與他人發(fā)生糾紛，同意按雙方認(rèn)可邊界進(jìn)行重新定界、測(cè)量，并承擔(dān)所有相應(yīng)費(fèi)用。此過(guò)程中，本單位（人）負(fù)責(zé)承擔(dān)此過(guò)程中引發(fā)的一切法律責(zé)任及后果。特此保證承諾人：年月日確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)籍調(diào)查面積不符承諾書(shū)某某某國(guó)土資源局、某某某不動(dòng)產(chǎn)登記局：本單位（人）所持有的某國(guó)用（）第號(hào)土地使用權(quán)證和長(zhǎng)國(guó)用（）第號(hào)土地使用權(quán)證， 因歷史原因，所登記的地籍調(diào)查成果無(wú)界址點(diǎn)坐標(biāo)。為順利換發(fā)不動(dòng)產(chǎn)證書(shū)，現(xiàn)結(jié)合原土地證和現(xiàn)場(chǎng)指界結(jié)果生成該宗地圖， 原土地證面積之和為75326.07平方米，生成的該宗地圖面積之和為 74014.14平方米，比原土地證少2311.93平方米，其中不