房產(chǎn)抵押貸款的法律風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題分析_1

1、    房產(chǎn)抵押貸款的法律風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題分析    吳彩云關(guān)鍵詞：房產(chǎn)抵押貸款;法律風(fēng)險(xiǎn);問(wèn)題我國(guó)房產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)從上世紀(jì)90年代開(kāi)始發(fā)展，目前已經(jīng)成熟，成為了商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)的重點(diǎn)組成，房產(chǎn)抵押貸款既不會(huì)影響抵押人對(duì)房產(chǎn)的所有權(quán)，也不影響抵押人的正常生活，因此，受到了人們的青睞。在實(shí)際的操作中，受到諸多因素的影響，房產(chǎn)抵押貸款也存在一系列的法律風(fēng)險(xiǎn)。1 房產(chǎn)抵押貸款的法律風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源在經(jīng)歷了一段時(shí)間的炒房與高價(jià)房后，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)出回彈趨勢(shì)，在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)上，銀行能夠?yàn)槠涮峁┵Y金鏈供應(yīng)，也是抵押房產(chǎn)貸款的唯一通道，從當(dāng)前房產(chǎn)抵押貸款的法律風(fēng)險(xiǎn)來(lái)看，其主要包括幾個(gè)

2、方面：抵押物價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。房產(chǎn)是商品，其價(jià)格會(huì)上升，也可能會(huì)下跌，房?jī)r(jià)上升和下跌，都會(huì)讓抵押商品房的市場(chǎng)價(jià)格發(fā)生變動(dòng)，特別是在房?jī)r(jià)下跌的情況下，抵押房產(chǎn)價(jià)值縮水，難以在市場(chǎng)上變現(xiàn)，從而帶來(lái)法律風(fēng)險(xiǎn)。假按揭風(fēng)險(xiǎn)。假按揭即不法分子非法套取銀行資金，通過(guò)虛假材料獲得貸款，而在法律上，這類(lèi)虛假材料難以支撐資金回收，更有甚者，惡意提高房?jī)r(jià)，蒙騙銀行，這對(duì)銀行造成的風(fēng)險(xiǎn)是極大的。借款人風(fēng)險(xiǎn)。借款人風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自于個(gè)人情況和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的影響，又包括主動(dòng)違約、被動(dòng)違約兩個(gè)層面。主動(dòng)違約即借款人收入下降、失業(yè)等導(dǎo)致資金鏈斷裂，出現(xiàn)違約情況，無(wú)法按照約定時(shí)間還款。還有一種是借款人在套取資金后，故意不還貸款，違反約定。被動(dòng)

3、違約如由于客觀因素造成的借款人失業(yè)、傷殘、死亡等無(wú)法如期償還貸款的一種違約行為。銀行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。銀行管理是否科學(xué)有效，對(duì)于貸款風(fēng)險(xiǎn)也有重要影響，有的銀行在貸款制度上存在漏洞，無(wú)法從根本上消除貸款風(fēng)險(xiǎn)，還有的銀行對(duì)接人員知識(shí)、技術(shù)不夠全面，出現(xiàn)了操作失誤。同時(shí)，少數(shù)銀行在貸款處理上，更加關(guān)注經(jīng)濟(jì)效益，目光狹窄，對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)注度不夠，沒(méi)有及時(shí)根據(jù)房產(chǎn)波動(dòng)而調(diào)整政策，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)頻發(fā)。2 房產(chǎn)抵押貸款的法律風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策分析制定專(zhuān)門(mén)法律法規(guī)。當(dāng)前，我國(guó)對(duì)于房產(chǎn)抵押貸款法律規(guī)定并不完善，缺乏專(zhuān)業(yè)性的法律法規(guī)，現(xiàn)有的法律法規(guī)無(wú)法真正起到規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的作用，個(gè)人住房貸款管理辦法等是以行業(yè)規(guī)范的形式來(lái)進(jìn)行調(diào)整和引導(dǎo)，法

4、律約束力不夠，無(wú)法對(duì)借貸雙方進(jìn)行約束，會(huì)影響房產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)的有序發(fā)展。對(duì)此，需要制定專(zhuān)門(mén)的抵押貸款法，明確抵押物條件、程序、管理方式、清收方式等等，制定抵押人監(jiān)管與懲處條例，構(gòu)建完善的抵押貸款環(huán)境。同時(shí)，明確房產(chǎn)抵押貸款實(shí)施細(xì)則，避免在實(shí)際操作中出現(xiàn)無(wú)所適從的情況，通過(guò)嚴(yán)格的審核程序來(lái)彰顯實(shí)體的公平、正義，最大限度降低信貸風(fēng)險(xiǎn)。另外，政府要發(fā)揮出間接手段的調(diào)控作用，重視抵押權(quán)的價(jià)值權(quán)實(shí)現(xiàn)，讓抵押權(quán)能夠與擔(dān)保、債權(quán)之間分離，予以抵押物足夠的保護(hù)，并加強(qiáng)房產(chǎn)抵押貸款的監(jiān)管。對(duì)于銀行而言，需要制定完善的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管制度，從貸前調(diào)查、貸中審核以及貸后跟蹤等諸多環(huán)節(jié)來(lái)跟蹤抵押房產(chǎn)變化，貸前調(diào)查，要嚴(yán)格審查

5、抵押人主體是否適合;貸中審查，要對(duì)抵押手續(xù)進(jìn)行嚴(yán)格把控;貸后跟蹤階段，對(duì)抵押物進(jìn)行跟蹤管理，掌握抵押房產(chǎn)的保管情況，若出現(xiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)，要及時(shí)應(yīng)用相應(yīng)的保全措施。推廣房產(chǎn)抵押貸款保險(xiǎn)制度。在房產(chǎn)抵押貸款發(fā)展中，需要借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，推行保險(xiǎn)制度。在法律風(fēng)險(xiǎn)處于萌芽狀態(tài)時(shí)，即可將其扼殺在投保前，不管是銀行還是保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，都要對(duì)房產(chǎn)抵押貸款的法律風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面評(píng)估。具體來(lái)看，政府要對(duì)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)予以重視和扶持。對(duì)于保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)而言，要合理、謹(jǐn)慎的經(jīng)營(yíng)管理，在貸前，對(duì)銀行借款人進(jìn)行嚴(yán)格審核，貸后，要謹(jǐn)慎選擇處理方式，針對(duì)房產(chǎn)抵押貸款保險(xiǎn)，要制定專(zhuān)門(mén)的法律法規(guī)，設(shè)置科學(xué)的投保標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)不同抵押房產(chǎn)的情況來(lái)引入保險(xiǎn)，具

6、體投保標(biāo)準(zhǔn)的制定，需要由保險(xiǎn)公司、借款人、債權(quán)人、房屋所有人等共同商議決定。創(chuàng)新抵押房產(chǎn)處置辦法。抵押房產(chǎn)的處置是確保債權(quán)能夠?qū)崿F(xiàn)的最后一道屏障，就具體實(shí)施情況來(lái)看，影響銀行房產(chǎn)抵押貸款清收的主要障礙就是“空心房”，因此，銀行要?jiǎng)?chuàng)新抵押房產(chǎn)的處理辦法，綜合兼顧到效率和風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，針對(duì)空心房不易執(zhí)行的問(wèn)題，提前制定防范措施，在貸款前，調(diào)查抵押房產(chǎn)是否為抵押人唯一居住房產(chǎn)，如果確認(rèn)是唯一房產(chǎn)，提前簽訂安置承諾書(shū)，如果需要實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，抵押人不能以抵押房產(chǎn)為唯一住房而作為對(duì)抗理由。銀行要發(fā)揮出自身的信貸優(yōu)勢(shì)和信息優(yōu)勢(shì)，為抵押房產(chǎn)的處理提供合理的交易平臺(tái)，在不違背房產(chǎn)所有人意愿的前提下，遵循合法精神，盡

7、可能幫助其降低損失，避免損失繼續(xù)擴(kuò)大，為抵押人購(gòu)入符合生活標(biāo)準(zhǔn)的低價(jià)房產(chǎn)，通過(guò)房產(chǎn)價(jià)差來(lái)實(shí)現(xiàn)債權(quán)，這不僅能夠順利實(shí)現(xiàn)銀行債權(quán)，也能夠?yàn)榈盅喝颂峁┍貍涞纳罘慨a(chǎn)支持。房產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)的法律關(guān)系比較復(fù)雜，從90年代開(kāi)始，經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，這業(yè)務(wù)已經(jīng)逐步成熟，已經(jīng)成為銀行收益穩(wěn)定的信貸資產(chǎn)之一。在認(rèn)真分析風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源的基礎(chǔ)上，商業(yè)銀行應(yīng)致力于完善貸款操作規(guī)程、建立全方位的風(fēng)險(xiǎn)制約機(jī)制、提高從業(yè)人員素質(zhì)，從而有效地控制和化解風(fēng)險(xiǎn)，確保信貸資金安全，推動(dòng)房產(chǎn)抵押貸款的良性發(fā)展。參考文獻(xiàn)1陳婕.個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)影響因素及管理研究-基于j銀行杭州分行d.浙江工業(yè)大學(xué)，2019.2王偉，魯艷.房產(chǎn)交易中的法律風(fēng)險(xiǎn)與防范措施分析j.中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)