工程項(xiàng)目成本分析模板

1、項(xiàng)目可行性研究經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目名稱(chēng)：項(xiàng)目指標(biāo)值計(jì)算式核心指標(biāo)：1、內(nèi)部收益率 %2、銷(xiāo)售凈利率 %參考指標(biāo)：41.13%15.86%使累計(jì)凈現(xiàn)值為零的貼現(xiàn)率項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn) /銷(xiāo)售收入 × 100%3、總投資回報(bào)率 %4、銷(xiāo)售毛利率 %6、獲利指數(shù)7、資金峰值比例8、地價(jià)支付貼現(xiàn)比10、啟動(dòng)資金獲利倍數(shù)本表自動(dòng)從后續(xù)報(bào)表中取數(shù)，勿須填寫(xiě)22.40%23.67%1.1490.2920.4761.026項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn) /項(xiàng)目總投資 × 100% 項(xiàng)目利潤(rùn) /銷(xiāo)售收入 × 100%現(xiàn)金流入現(xiàn)值 /現(xiàn)金流出現(xiàn)值資金峰值 /項(xiàng)目總投資各期支付地價(jià)現(xiàn)值之和 /地價(jià)總額項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn) /啟動(dòng)資金

2、核心指標(biāo)的基本要求（參考）：1、內(nèi)部收益率 25%2、銷(xiāo)售凈利率9 %審核人 ：指標(biāo)說(shuō)明項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn) =項(xiàng)目利潤(rùn) -期間費(fèi)用 -所得稅項(xiàng)目總投資 =總開(kāi)發(fā)成本 +期間費(fèi)用項(xiàng)目利潤(rùn) =銷(xiāo)售收入 -開(kāi)發(fā)成本 -營(yíng)業(yè)稅及附加貼現(xiàn)率為10 %資金峰值為累計(jì)負(fù)向凈現(xiàn)金流量的最大值貼現(xiàn)率為10 %啟動(dòng)資金=三個(gè)季度最高資金峰值之和/3填表人 ：建筑規(guī)劃要點(diǎn)總占地面積188168m2代征綠地98291m2總建筑面積76679m2計(jì)容積率建筑面積75179m2住宅73079m2商 業(yè)1600m2會(huì) 所1600m2學(xué) 校.m2幼兒園400m2可銷(xiāo)售面積73079其中：住宅73079m2商 業(yè)0m2會(huì) 所m2車(chē) 庫(kù)

3、m2住宅可售率 %0.97建筑密度 %住宅中 :Townhouse73079m24.5層花園洋房0m2疊拼花園洋房m25層平層花園洋房m2*層* 房m2建筑用地規(guī)劃容積率不計(jì)容積率建筑面積其中：總戶(hù)數(shù)（戶(hù)）車(chē)位數(shù)（個(gè)）其中：地下架 空地 面綠化率 %511553000000面積單位：平方米105243m20.7143280戶(hù)280336280戶(hù)戶(hù)戶(hù)戶(hù)戶(hù)地價(jià)及付款方式總占地面積其中：1 、建筑用地（凈地）2 、代征綠地3 、代征道路4 、代征其他地價(jià)總額（萬(wàn)）1、政府地價(jià) (土地出讓金 )其中：土地出讓金應(yīng)交契稅其他2、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)3、合作款項(xiàng)4、紅線(xiàn)外市政設(shè)施費(fèi)其中：水、電、氣、暖道路通訊及

4、其他5、拆遷補(bǔ)償費(fèi)合 計(jì)單位地價(jià)（元/m2）：按總占地面積1019土地現(xiàn)狀與特征：合作方式與條件：?jiǎn)挝怀杀荆涸?/m2金額單位：萬(wàn)元188168282.25占地比例 %（m2）（畝）89877134.8198291147.440土地協(xié)議中的地價(jià)（萬(wàn)）其他相關(guān)土地成本（萬(wàn)）合計(jì)14651409561203150001504191722623樓面地價(jià)（元 /m2）：按凈占地面積按計(jì)容積率建筑面積按可售建筑面積21332550262333地價(jià)付款方式：（土地合同或開(kāi)發(fā)協(xié)議中規(guī)定的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，付款時(shí)間、金額、進(jìn)度等條件）說(shuō)明：1 、市政配套費(fèi)：指向政府部門(mén)交納的大市政配套費(fèi)；土地開(kāi)發(fā)費(fèi)：指政府對(duì)土地做了

5、前期投資和開(kāi)發(fā)， 在交納土地出讓金的同時(shí)還要交納土地開(kāi)發(fā)費(fèi)；2 、合作款項(xiàng)：指補(bǔ)償給合作方的地價(jià)，合作建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本及相應(yīng)稅金等；3 、紅現(xiàn)外市政設(shè)施費(fèi)：指紅現(xiàn)外道路，水、電、氣、暖，通訊等建造費(fèi)，管線(xiàn)鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)成本測(cè)算說(shuō)明文件擬建造項(xiàng)目單體建筑概況建筑類(lèi)別基礎(chǔ)類(lèi)型部位項(xiàng)目層數(shù)面積建筑裝飾標(biāo)準(zhǔn)樓內(nèi) 裝潢主要 設(shè)備其它說(shuō)明：地下外墻外門(mén)窗戶(hù)門(mén)陽(yáng)臺(tái)欄桿屋頂裙樓戶(hù)內(nèi)公共部位電梯貨梯自動(dòng)扶梯空調(diào)系統(tǒng)消防系統(tǒng)總棟/層數(shù)結(jié)構(gòu)類(lèi)型單體外型地上地上、地下裙樓主樓層數(shù)合計(jì)基本要求（臺(tái)）：基本要求（臺(tái)）：基本要求（臺(tái)）：基本配置：基本配置：說(shuō)明：以上指標(biāo)未定或不能確定時(shí)，應(yīng)予說(shuō)明并給出一個(gè)基

6、本要求（標(biāo)準(zhǔn)）和范圍標(biāo)準(zhǔn)層戶(hù)數(shù)技術(shù)層情況準(zhǔn)）和范圍成本估算表 *90.00成本項(xiàng)目總成本（萬(wàn)元）單位成本（元 /m2）估算依據(jù)說(shuō)明一、土地獲得價(jià)款19,17226231、土地出讓金1,465201住宅 180/m2，公建 180×1.5/m2，契稅 42、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)1,203165160/m23、合作款項(xiàng)15,0002053建設(shè)用地 33萬(wàn)/畝，代征綠地 33×704、紅線(xiàn)外市政配套1,504206 估算 200元/m2二、開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)1,1461571、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)446612、報(bào)批報(bào)建費(fèi)204.2028人防異地建設(shè)費(fèi)001640×2土地有償使用費(fèi)00征地面

7、積 ×24×1.015防洪費(fèi)18025占地面積 ×20掛牌手續(xù)費(fèi)2433、三通一平費(fèi)26336估算4、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)23232估算售樓處及周邊環(huán)境7310臨時(shí)辦公室及宿舍608臨時(shí)圍板365食堂405其他233三、主體建筑工程費(fèi)2,737374按照類(lèi)似工程推算1、基礎(chǔ)工程費(fèi)002、結(jié)構(gòu)及粗裝修工程003、門(mén)、窗工程1,4141934、公共部位精裝修292405、室內(nèi)裝修300416、其他直接費(fèi)731100四、主體安裝工程費(fèi)5,006685按照類(lèi)似工程推算1、室內(nèi)水暖氣電管線(xiàn)設(shè)備1747239室內(nèi)給排水系統(tǒng)17524室內(nèi)采暖系統(tǒng)731100自動(dòng)控制地板采暖壁掛爐2343

8、2太陽(yáng)能熱水器14620室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)375室內(nèi)電氣系統(tǒng)424582、室內(nèi)設(shè)備及安裝費(fèi)2675366空調(diào)及安裝1,754240新風(fēng)及安裝49768電梯及安裝0中央除塵42458消防通風(fēng)及安裝03、室內(nèi)智能化系統(tǒng)費(fèi)58580五、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)1,853254經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)1、室外給排水系統(tǒng)45562自來(lái)水系統(tǒng)20027中水608雨污水系統(tǒng)19527直飲水系統(tǒng)0熱水系統(tǒng)02、室外采暖系統(tǒng)03、室外燃?xì)庀到y(tǒng)240334、室外高低壓系統(tǒng)9401295、室外消防系統(tǒng)06、室外智能化系統(tǒng)147207、市政設(shè)計(jì)費(fèi)7110六、園林環(huán)境費(fèi)1,4001921、環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)6082、綠化建設(shè)費(fèi)677933、建筑小品15021

9、4、道路廣場(chǎng)建造費(fèi)301415、圍墻建造費(fèi)4266、室外照明5377、高爾夫練習(xí)場(chǎng)80118、室外零星工程385七、配套設(shè)施費(fèi)1,1051511、商業(yè)480662、會(huì)所480663、學(xué)校004、幼兒園120165、網(wǎng)球場(chǎng)253八、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)48667（一七）× 1.5 九、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)2,0612821、工程管理費(fèi)153212、利息65089財(cái)務(wù)提供3、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用1,2581724、物業(yè)完善費(fèi)0開(kāi)發(fā)成本合計(jì)34,9654785十、期間費(fèi)費(fèi)1,275174管理費(fèi)用1,2001642.5年×480萬(wàn)/年銷(xiāo)售費(fèi)用75102.5年×30萬(wàn) /年財(cái)務(wù)費(fèi)用0項(xiàng)目總投資36,240

10、4959參考項(xiàng)目單位成本與參考項(xiàng)目之成本差異說(shuō)明.5/m2，契稅 450成本估算表 *成本項(xiàng)目總成本（萬(wàn)單位成本估算依據(jù)說(shuō)明元）（元 /m2）一、土地獲得價(jià)款19,17226231、土地出讓金1,465201住宅 180/m2，公建 180 × 1.5/m2，契稅 42、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)1,203165160/m23、合作款項(xiàng)15,0002053建設(shè)用地 33萬(wàn)/畝，代征綠地 33× 704、紅線(xiàn)外市政配套1,504206估算 400元/m2售價(jià)敏感系數(shù)：成本敏感系數(shù)：銷(xiāo)售率項(xiàng) 目一、開(kāi)發(fā)計(jì)劃（一期/區(qū)二期/區(qū)三期/區(qū)100%100%100%2003年1季度2季度3季度4季度

11、1季度m2）開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售計(jì)劃金額單位：萬(wàn)元2004年2005年2006年2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度28,48044,599小計(jì)二、銷(xiāo)售面積（一期 /區(qū) 均價(jià)：二期/區(qū)均價(jià)：三期 /區(qū)均價(jià)：00000m2）68007131284800445990000015,00012,0001,4808,0008000 19,0009,599小計(jì) /均價(jià)700200000三、銷(xiāo)售額（萬(wàn)）一期/區(qū)00000二期/區(qū)00000三期/區(qū)-小計(jì)00000說(shuō)明：015,00012,0009,4808,00019,0009,599001020081601006000000057055705135486

12、8450-01020081606711570513548684501、“開(kāi)發(fā)計(jì)劃”要求開(kāi)發(fā)周期在3年內(nèi)（含 3年）時(shí)按季度編制； 3年以上時(shí)可按年編制，并以進(jìn)度圖形表示，列出開(kāi)、竣工時(shí)間和開(kāi)發(fā)面積；2、“銷(xiāo)售計(jì)劃”要求開(kāi)發(fā)周期在3年內(nèi)（含 3年）時(shí)按季度編制；3年以上時(shí)可按年編制；2季度合計(jì)7307928,48044,59973,0790 19366.40 31801.91-51,16873079稅 項(xiàng)1、地價(jià)票據(jù)合法性情況合同中關(guān)于票據(jù)之規(guī)定情況：2、預(yù)計(jì)稅額情況營(yíng)業(yè)稅其中：售樓營(yíng)業(yè)稅合作建房營(yíng)業(yè)稅城建稅教育費(fèi)附加土地增值稅（費(fèi)）印花稅契稅企業(yè)所得稅3、項(xiàng)目稅收優(yōu)惠政策情況1、2、稅費(fèi)測(cè)算表

13、單位：萬(wàn)元計(jì)算稅率 %計(jì)稅依據(jù)或應(yīng)稅所得預(yù)計(jì)稅額稅率 %退稅計(jì)算說(shuō)明5.50%28145.50%0%33.00%399833%0%說(shuō)明：各稅費(fèi)項(xiàng)目的計(jì)算，應(yīng)與“利潤(rùn)表”中損益稅項(xiàng)、“地價(jià)”表中之契稅、分房營(yíng)業(yè)稅項(xiàng)等計(jì)算相符?，F(xiàn)金流量及內(nèi)部收益率售價(jià)敏感系數(shù)：100%成本敏感系數(shù)：100%金額單位：萬(wàn)元項(xiàng) 目2003年2004年2005年2006年合計(jì)1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度一、現(xiàn)金流入銷(xiāo)售面積（m2）-15,00012,0009,4808,00019,0009,599-73,079平均售價(jià)(元/m2)6,8006,8007,0027,

14、0027,0027,0027,0027,0027,0027,0027,0027,0027,0027,002銷(xiāo)售額-10,2008,1606,7115,70513,5486,845-51,168回款額-7,1408,7727,1466,00611,1958,8562,053-51,168現(xiàn)金流入小計(jì)-7,1408,7727,1466,00611,1958,8562,053-51,168現(xiàn)金流入現(xiàn)值NPV41,232二、現(xiàn)金流出1、付地價(jià)款-2,1008101,5005203,5001,8389,400-496-19,172政府地價(jià)及市政配套費(fèi)310-5201,8382,668合作款項(xiàng)2,1005

15、001,5001,5009,40015,000紅線(xiàn)外市政設(shè)施費(fèi)2,000-4961,5042、付工程款-3001641848662,3832,3832,3832,3832,199-13,246開(kāi)發(fā)前期費(fèi)3001646821,146主體建安費(fèi)1,5491,5491,5491,5491,5497,743社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)3713713713713711,853園林環(huán)境費(fèi)2802802802802801,400配套設(shè)施費(fèi)1841841841841841841,1053 、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)2582582582582582582582582,06154、期間費(fèi)用11611611611611611611611611

16、61161161,275、稅金-5611,6443693147453,179-6,812營(yíng)業(yè)稅-561449369314745376-2,814所得稅-1,1952,803-3,998現(xiàn)金流出小計(jì)-2,2169262,1741,0584,0583,63913,8002,6293,0713,5025,494-42,566現(xiàn)金流出現(xiàn)值NPV35,893三、凈現(xiàn)金流量-2,216-926-2,174-1,058-4,0583,501-5,0284,5162,9367,6933,3622,053-8,602（年凈現(xiàn)金流量）-5,315-6,64218,5072,0538,602年四累、計(jì)累現(xiàn)計(jì)金凈流量

17、-2,216-3,142-5,315-6,373-10,431-6,929-11 958-7,442-4,5063,1876 498,6028,6028,6028,602-6,64218,507五、平均資金占用-2,668-8,923*六、資金成本-172-574-746七、內(nèi)部收益率 IRR41.13%八、獲利指數(shù)現(xiàn)金流入現(xiàn)值/ 現(xiàn)金流出現(xiàn)值1.149九、資金峰值比例資金峰值/ （總開(kāi)發(fā)成本+期間費(fèi)用）0.292十、地價(jià)支付貼現(xiàn)比各期支付地價(jià)現(xiàn)值之和/ 地價(jià)總額0.476十一、啟動(dòng)資金獲利倍數(shù)項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn) /啟動(dòng)資金1.0261說(shuō)明：3年以?xún)?nèi)（含3年）時(shí)，要求按季度編制該表；開(kāi)發(fā)周期超過(guò)3年時(shí)

18、可按年度編制；、開(kāi)發(fā)周期在2 、現(xiàn)金流量項(xiàng)目中應(yīng)扣除非付現(xiàn)成本，如折舊等；3、平均資金占用指現(xiàn)金凈流量為“零”以前各期累計(jì)凈現(xiàn)金流量的平均數(shù)。年平均資金占用=第1-4 季末累計(jì)凈現(xiàn)金流量之和/4 ；4 、現(xiàn)值可使用 NPV函數(shù)，表達(dá)式 =NPV（貼現(xiàn)率， B2：Bn）+B1，B指各期現(xiàn)金流量（期數(shù)次序不得顛倒）；5 、內(nèi)部收益率可使用 IRR函數(shù)，表達(dá)式 =IRR（B1：Bn）， B指各期凈現(xiàn)金流量（期數(shù)次序不得顛倒）；本公式不適用于以物業(yè)抵付地價(jià)款的情況6、當(dāng)年銷(xiāo)售現(xiàn)金回款，一般按當(dāng)年銷(xiāo)售額的70%計(jì)算，加上年銷(xiāo)售額的30%計(jì)算；7、當(dāng)年工程支付款，一般按當(dāng)年工程開(kāi)發(fā)成本的80%，加上年工程

19、開(kāi)發(fā)成本的20%計(jì)算；項(xiàng) 目2003年2004年2005年2006年合計(jì)2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度1季度2季度8 、資金成本以累計(jì)凈現(xiàn)金流量為零以前的各期資金占用乘以同期銀行利率計(jì)算。9 、年度期望貼現(xiàn)率定為 10%年利率、則季度貼現(xiàn)率為 2.5%；利潤(rùn)測(cè)算表售價(jià)敏感系數(shù)：100%成本敏感系數(shù)：100%金額單位：萬(wàn) 金額單位：萬(wàn)項(xiàng) 目序合計(jì)利潤(rùn)體現(xiàn)號(hào)2003200420052006竣工面積173,07928480445990銷(xiāo)售面積273,07927000460790結(jié)算面積373,07927000460790平均售價(jià) (元/m2)47,0027,

20、0027,0027,0027,002營(yíng)業(yè)收入651,168-18,36032,808-營(yíng)業(yè)稅及附加72,814-1,009.801,804.46-單位銷(xiāo)售成本 ( 元/m2)847854785478547854785銷(xiāo)售成本934,965-12,91822,047-項(xiàng)目利潤(rùn)1013,389-4,4328,957-期間費(fèi)用111,275348464464-其中：管理費(fèi)用11.11,275348464464-銷(xiāo)售費(fèi)用11.2-財(cái)務(wù)費(fèi)用11.3-稅前單位成本 ( 元/m2)4,959-3483,9688,493-稅前利潤(rùn)1212,114所得稅（%）133,9981,1952,803-稅后利潤(rùn)148,

21、116-3482,7735,690-面積單位： M2說(shuō)明單位毛利 (元/m2)201658#DIV/0!14701843#DIV/0!項(xiàng)目利潤(rùn) /銷(xiāo)售面積單位凈利 (元/m2)211111#DIV/0!10271235#DIV/0!稅后利潤(rùn) /銷(xiāo)售面積銷(xiāo)售毛利率 %2223.67%#DIV/0!21.61%25.89%#DIV/0!項(xiàng)目利潤(rùn) /銷(xiāo)售收入 ×100%銷(xiāo)售凈利率 %2315.86%15.11%17.34%#DIV/0!項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn) /銷(xiāo)售收入 ×100%總投資回報(bào)率 %2522.40%20.72%25.28%#DIV/0!項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn) /項(xiàng)目總投資 ×100%說(shuō)明：按營(yíng)業(yè)稅 5.5，所得稅 33計(jì)算 ,紅線(xiàn)外市政調(diào)整為 200元/m2，人防 1500m2自建，公建和商業(yè)按不可出售計(jì)算，容積率：0.7123已建成的北清路南側(cè)綠化帶、加油站、小路代征款序號(hào)項(xiàng)目面積 (m2)單價(jià) (萬(wàn))地價(jià) (萬(wàn))單方造價(jià) (元/m2)稅后利潤(rùn) (萬(wàn))備注1北清路南側(cè)綠化帶81190.03465281382002加油站26630.034659213663小路21000.034657310524合計(jì)1288244661325外電源