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1、2010年上半年成都市寫字樓市場(chǎng)分析報(bào)告四川中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司目錄一市場(chǎng)環(huán)境分析41. 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境42. 政策規(guī)劃63. 市場(chǎng)動(dòng)態(tài)7二寫字樓銷售市場(chǎng)分析81. 市場(chǎng)整體特征81.1 供需兩旺81.2 市場(chǎng)進(jìn)入快速發(fā)展期82.供應(yīng)特征92.1 供應(yīng)持續(xù)放量92.2 甲級(jí)寫字樓缺席,商務(wù)公寓盛行92.3 城南成為寫字樓供應(yīng)集中區(qū)103.需求特征113.1 成交量穩(wěn)定113.2 乙級(jí)寫字樓為銷售主力123.3 商務(wù)公寓拉低成交均價(jià)123.4 甲乙級(jí)寫字樓價(jià)格大幅上漲13三寫字樓租賃市場(chǎng)分析141.各板塊寫字樓分析141.1各板塊新增供應(yīng)及市場(chǎng)存量141.2 各板塊寫字樓租金分析142.優(yōu)質(zhì)寫字樓

2、分析152.1 租金小幅上漲152.2 空置率下降16四典型項(xiàng)目分析171. 天合凱旋廣場(chǎng)172. 新希望國(guó)際C座173. 東環(huán)廣場(chǎng)18五總結(jié)181. 上半年市場(chǎng)總結(jié)182. 后市預(yù)測(cè)19 圖表目錄圖 1:成都市GDP增長(zhǎng)情況(2004-2010年3月)4圖 2:成都市固定資產(chǎn)投資情況(2004-2010年5月)4圖 3:成都市寫字樓開(kāi)發(fā)投資情況(2004-2009年)5圖 4:成都市寫字樓供需情況(2005-2010年6月)8圖 5:成都市寫字樓月度供應(yīng)情況(2009-2010年6月)9圖 6:成都市寫字樓供應(yīng)類型(2010年1-6月)9圖 7:成都市寫字樓供應(yīng)方位情況(2010年1-6月)

3、10圖 8:成都市寫字樓月度銷售情況(2009-2010年6月)11圖 9:成都市寫字樓銷售類型(2010年1-6月)12圖 10:成都市寫字樓銷售價(jià)格(2005-2010年上半年)12圖 11:不同類型寫字樓成交價(jià)格(2009-2010年上半年)13圖 12:2010年上半年成都市各板塊寫字樓新增供應(yīng)及市場(chǎng)存量14圖 13:各板塊租金情況(2009-2010上半年)14圖 14:成都市優(yōu)質(zhì)寫字樓租金走勢(shì)(2009-2010年6月)15圖 15:成都優(yōu)質(zhì)寫字樓項(xiàng)目空置率走勢(shì)(2009年-2010年6月)16注:銷售市場(chǎng)新增供應(yīng)以取得預(yù)售時(shí)間為統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn),租賃市場(chǎng)新增供應(yīng)以實(shí)際投入使用時(shí)間為統(tǒng)計(jì)標(biāo)

4、準(zhǔn)。數(shù)據(jù)來(lái)源于成都市房管局,由于5月20日-6月30日房管局?jǐn)?shù)據(jù)系統(tǒng)維護(hù),暫無(wú)法取得數(shù)據(jù),5、6月數(shù)據(jù)通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查方式取得,后期會(huì)有所調(diào)整。一市場(chǎng)環(huán)境分析1. 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境Ø GDP保持高速增長(zhǎng)圖 1:成都市GDP增長(zhǎng)情況(2004-2010年3月)數(shù)據(jù)來(lái)源:成都市統(tǒng)計(jì)局2010年1-3月成都市國(guó)民生產(chǎn)總值1041.8億元,同比增長(zhǎng)18.3%,為歷年來(lái)最高水平。其中,第三產(chǎn)業(yè)增加值501.0億元,同比增長(zhǎng)13.1%,占全市國(guó)民生產(chǎn)總值的48.1%。2004年以來(lái),成都GDP以年均15.3%的速度高速增長(zhǎng),在全國(guó)處于領(lǐng)先水平。宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好以及第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展為寫字樓發(fā)展提供了堅(jiān)

5、實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。Ø 固定資產(chǎn)投資力度大圖 2:成都市固定資產(chǎn)投資情況(2004-2010年5月)數(shù)據(jù)來(lái)源:成都市統(tǒng)計(jì)局2010年1-5月固定資產(chǎn)投資完成1532.1億元,同比增加7.8%,增幅雖有所放緩,但投資力度仍然較大。其中,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成447.31億元,同比增加56.0%,占固定資產(chǎn)投資總額的29.2%,增長(zhǎng)較快。固定資產(chǎn)投資保持較高的增長(zhǎng)速度,一方面拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),另一方面固定資產(chǎn)中交通、能源、通信等基礎(chǔ)配套設(shè)施的建設(shè)完善為經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了良好的環(huán)境。Ø 寫字樓開(kāi)發(fā)投資加快圖 3:成都市寫字樓開(kāi)發(fā)投資情況(2004-2009年)數(shù)據(jù)來(lái)源:成都市統(tǒng)計(jì)局2009年成

6、都寫字樓的施工面積達(dá)到261.97萬(wàn),同比增加51.33%;新開(kāi)工面積52.22萬(wàn),同比增長(zhǎng)70.0%;竣工面積35.04萬(wàn),同比增長(zhǎng)163.9%。無(wú)論是新開(kāi)工面積還是竣工面積都呈現(xiàn)大幅上漲的趨勢(shì),寫字樓開(kāi)發(fā)速度加快。大量的寫字樓項(xiàng)目處于修建狀態(tài),隨著這些項(xiàng)目的陸續(xù)交付使用,未來(lái)租賃市場(chǎng)面臨較大壓力。2. 政策規(guī)劃Ø 西部金融中心建設(shè)規(guī)劃2010年2月12日,四川省人民政府印發(fā)了關(guān)于西部金融中心建設(shè)規(guī)劃(20102012年)的通知。規(guī)劃明確了西部金融中心的三大功能區(qū):金融總部商務(wù)區(qū)、金融產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、金融后臺(tái)服務(wù)業(yè)集聚區(qū),并對(duì)每個(gè)功能區(qū)地理劃分及入駐企業(yè)等進(jìn)行了限定。計(jì)劃到2012年,

7、規(guī)劃總用地3000畝,后臺(tái)服務(wù)中心達(dá)到30家,總投資規(guī)模超過(guò)200億元,從業(yè)人員超過(guò)10萬(wàn)人。影響:政府極力將成都打造成為整個(gè)西部的金融中心,以此搶占市場(chǎng)先機(jī)。金融業(yè)的發(fā)展,將吸引大量銀行、基金、保險(xiǎn)、證券類公司的進(jìn)駐,而這些企業(yè)對(duì)寫字樓的需求面積較大,需求檔次較高,必然對(duì)優(yōu)質(zhì)寫字樓形成有效需求,從而對(duì)寫字樓市場(chǎng)產(chǎn)生積極的影響。Ø 首次限定寫字樓層高2010年3月1日,成都市規(guī)劃局出臺(tái)了關(guān)于對(duì)<成都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定>中容積率、建筑面積等指標(biāo)的補(bǔ)充解釋文件,首次明確了寫字樓層高,即除建筑公共部分的門廳、大堂、中庭等外,辦公建筑層高不宜大于4.9米。影響:以往的建筑規(guī)范對(duì)辦

8、公用房的層高無(wú)明確限定,導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商在層高上大做文章。市場(chǎng)上層高大于5米的寫字樓不在少數(shù),如花樣年美年廣場(chǎng)、正成財(cái)富領(lǐng)地、置信未來(lái)廣場(chǎng)等項(xiàng)目均采用買一層送一層的做法作為營(yíng)銷手段。這一文件的出臺(tái)將意味著修建LOFT寫字樓或商務(wù)公寓將面臨政策障礙,促使項(xiàng)目更多的按照建筑規(guī)范來(lái)操作。Ø 4.17“新政”出臺(tái)2010年4月17日,國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布了關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知,規(guī)定購(gòu)買第二套住房貸款首付款比例不得低于50%,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍,對(duì)購(gòu)買第三套及以上住房的不予貸款。影響:此次政策主要針對(duì)住宅市場(chǎng)的二次及二次以上購(gòu)房行為從金融信貸政策上進(jìn)行限制。此次政策雖沒(méi)有

9、直接涉及商業(yè)地產(chǎn),但是,二套房首付比例與貸款利率提升至與商業(yè)地產(chǎn)相同,有可能導(dǎo)致部分樓市資金流向商業(yè)地產(chǎn),而寫字樓、商鋪首當(dāng)其沖成為樓市資金的“避風(fēng)港”。Ø 北京“商改住”項(xiàng)目遭遇政策調(diào)控2010年5月20日,北京市住建委、發(fā)改委、規(guī)劃局等部門聯(lián)合發(fā)布關(guān)于加強(qiáng)酒店類項(xiàng)目銷售管理有關(guān)問(wèn)題的通知,酒店項(xiàng)目一律禁止分層、分單元銷售,禁止向個(gè)人出售。此外,北京多個(gè)部門正在制訂關(guān)于加強(qiáng)規(guī)范非住宅項(xiàng)目銷售管理的辦法,禁止開(kāi)發(fā)商將非住宅項(xiàng)目當(dāng)住宅開(kāi)發(fā)銷售。影響:這一政策是在開(kāi)發(fā)商不按照土地用途修建房屋,城市規(guī)劃得不到有效實(shí)施的情況下提出的。雖然是北京市出臺(tái)的政策,但是成都市場(chǎng)上同樣也存在眾多“商改

10、住”項(xiàng)目,北京政策的出臺(tái)為其他城市敲響了警鐘,預(yù)示著“商改住”項(xiàng)目操作的政策風(fēng)險(xiǎn)正在加大。3. 市場(chǎng)動(dòng)態(tài)Ø 成都輕工大廈地塊將修建甲級(jí)寫字樓2010年1月位于人民中路的原成都輕工大廈商場(chǎng)爆破后地塊掛牌出讓,起始價(jià)2500萬(wàn)元/畝,2月5日泰豐元?jiǎng)?chuàng)房地產(chǎn)有限公司以底價(jià)取得,并規(guī)劃在此地塊上修建總建筑面積超過(guò)9萬(wàn)的甲級(jí)寫字樓-泰豐國(guó)際廣場(chǎng)。Ø 天合凱旋廣場(chǎng)1號(hào)樓整售2010年2月,位于天府新城的天合凱旋廣場(chǎng)1號(hào)樓整棟出售給香港上市公司玖源集團(tuán)。出售寫字樓總共12層,建筑面積8842。此次交易成為2010年成都寫字樓市場(chǎng)的第一筆大單交易。Ø 雅詩(shī)閣收購(gòu)招商銀行大廈服務(wù)式

11、公寓2010年2月11日,雅詩(shī)閣以3.66億從瑞安建業(yè)旗下中華匯手中購(gòu)買中匯廣場(chǎng)一期的部分物業(yè),包括主座第16-35樓及部分附屬設(shè)施。在完成收購(gòu)后,雅詩(shī)閣把其中正在運(yùn)營(yíng)的服務(wù)公寓改建更名為成都盛捷江畔服務(wù)公寓(Somerset Riverview,Chengdu)。Ø 東大街三項(xiàng)目動(dòng)工2010年5月6日,新鴻基地產(chǎn)、恒基兆業(yè)地產(chǎn)、九龍倉(cāng)集團(tuán)聯(lián)袂開(kāi)發(fā)的環(huán)球貿(mào)易中心開(kāi)工;5月10日,西部國(guó)際金融中心開(kāi)工;5月26日,陽(yáng)光保險(xiǎn)大廈開(kāi)工建設(shè)。東大街寫字樓項(xiàng)目集體動(dòng)工,金融街建設(shè)步伐加快。Ø 國(guó)棟中央商務(wù)大廈將再次拍賣由于擔(dān)保糾紛,國(guó)棟中央商務(wù)大廈將于7月9日再次登上拍賣臺(tái)。拍賣部分

12、包括負(fù)三層至負(fù)一層,6層至29層,總建筑面積24637.7平方米的物業(yè)。此前多次拍賣未果,起拍價(jià)從10149萬(wàn)降至9200萬(wàn),再降至7360萬(wàn)元,其中遭遇流拍、無(wú)人應(yīng)拍等情況,7月9日將再次拍賣。二寫字樓銷售市場(chǎng)分析1. 市場(chǎng)整體特征1.1 供需兩旺圖 4:成都市寫字樓供需情況(2005-2010年6月)數(shù)據(jù)來(lái)源:中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)2010年上半年寫字樓新增供應(yīng)55.01萬(wàn),環(huán)比下降3.2%,同比上升13.56%,依舊保持著較大的供應(yīng)量。上半年寫字樓成交面積39.06萬(wàn),環(huán)比下降33.0%,同比上升82.9%。成交量雖不及去年下半年,但銷售依舊較為火爆。2010年上半年的供需比為1.41,同比下降

13、了37.9%,但供過(guò)于求的情形依舊突出。造成供需比過(guò)高的原因除了供應(yīng)的集中放量之外還有開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)策略的轉(zhuǎn)變,拿到預(yù)售許可后推遲銷售或者轉(zhuǎn)變?yōu)樽晕页钟校绺叩刂行?、摩根中心等寫字樓采取只租不售策略?.2 市場(chǎng)進(jìn)入快速發(fā)展期由于成都寫字樓市場(chǎng)正處于快速發(fā)展期,寫字樓持續(xù)放量并且數(shù)量較大,新的寫字樓項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)。從近年土地市場(chǎng)情況來(lái)看,寫字樓持續(xù)放量的情形將持續(xù)數(shù)年時(shí)間。從另一方面來(lái)看,新增項(xiàng)目不僅在數(shù)量上有了較大增長(zhǎng),在品質(zhì)上更是有了較大的提升。隨著大量?jī)?yōu)質(zhì)項(xiàng)目的入市,寫字樓市場(chǎng)將逐漸趨于成熟。2.供應(yīng)特征2.1 供應(yīng)持續(xù)放量圖 5:成都市寫字樓月度供應(yīng)情況(2009-2010年6月)數(shù)據(jù)來(lái)

14、源:中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)上半年寫字樓月度供應(yīng)波動(dòng)較大,其中,1月、5月供應(yīng)較為集中,分別達(dá)到14.38萬(wàn)及18.02萬(wàn),占上半年供應(yīng)總量的58.9%,而2月、4月的則顯得較為平靜,供應(yīng)均不足5萬(wàn)。上半年寫字樓月均供應(yīng)9.16萬(wàn),供應(yīng)量居高不下。預(yù)計(jì)全年的供應(yīng)有可能突破2009年105.29萬(wàn)的水平而再創(chuàng)歷史新高。2.2 甲級(jí)寫字樓缺席,商務(wù)公寓盛行圖 6:成都市寫字樓供應(yīng)類型(2010年1-6月)數(shù)據(jù)來(lái)源:中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)2010年上半年銷售市場(chǎng)無(wú)新增甲級(jí)寫字樓供應(yīng)。由于新增項(xiàng)目有限,市場(chǎng)上可供出售的甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目寥寥無(wú)幾,僅有銷售接近尾聲的新希望大廈、喜年廣場(chǎng)、力寶大廈等。預(yù)計(jì)下半年將有瑞安中匯廣場(chǎng)

15、、九龍倉(cāng)時(shí)代8號(hào)等推出。乙級(jí)寫字樓供應(yīng)量為19.19萬(wàn),僅占整體供應(yīng)的34.9%,供應(yīng)項(xiàng)目不多。原定于上半年開(kāi)盤的多個(gè)項(xiàng)目推遲入市。例如信德環(huán)球大廈、財(cái)富又一城、星云國(guó)際大廈等多個(gè)項(xiàng)目原計(jì)劃于2010年上半年開(kāi)盤,但由于種種原因推遲至下半年。商務(wù)公寓的供應(yīng)量為35.82萬(wàn),占到65.1%的比重,在甲乙級(jí)寫字樓推盤速度放緩的情況下,商務(wù)公寓異軍突起,成為上半年寫字樓供應(yīng)的主導(dǎo)。商務(wù)公寓的大量出現(xiàn)是開(kāi)發(fā)商在寫字樓供應(yīng)壓力較大的情況下的自我調(diào)節(jié)的結(jié)果。由于商務(wù)公寓可以作為住宅使用,從較大程度上緩解了未來(lái)寫字樓租賃市場(chǎng)的壓力。2.3 城南成為寫字樓供應(yīng)集中區(qū)圖 7:成都市寫字樓供應(yīng)方位情況(2010年

16、1-6月)數(shù)據(jù)來(lái)源:中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)2010年上半年城南寫字樓供應(yīng)量達(dá)到25.12萬(wàn),占整體供應(yīng)的45.7%。區(qū)域內(nèi)的天合凱旋廣場(chǎng)、蜀都中心、新希望大廈C座等項(xiàng)目浮出水面,城南成為寫字樓供應(yīng)的集中區(qū)。城東、城北的供應(yīng)以商務(wù)公寓為主,供應(yīng)量分別達(dá)到13.03萬(wàn)、7.83萬(wàn);城西無(wú)新增寫字樓項(xiàng)目;城中的東環(huán)廣場(chǎng)、富力天匯兩個(gè)項(xiàng)目帶來(lái)9.02萬(wàn)的供應(yīng)量。在各個(gè)方位中,城南寫字樓潛在供應(yīng)量最大、最為集中。其中,天府新城的站南組團(tuán)、大源組團(tuán)規(guī)劃有多個(gè)高品質(zhì)寫字樓項(xiàng)目。隨著市政配套的逐漸完善,尤其是地鐵1號(hào)線的開(kāi)通,城南商務(wù)氛圍日趨成熟,將逐漸成為成都未來(lái)的商務(wù)新中心。3.需求特征3.1 成交量穩(wěn)定圖 8:

17、成都市寫字樓月度銷售情況(2009-2010年6月)數(shù)據(jù)來(lái)源:中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)2010年上半年寫字樓的銷售較為穩(wěn)定,除了2月受到春節(jié)的影響成交量略低以外,其余月份成交量相當(dāng),月均成交量為6.51萬(wàn),保持了較好的銷售水平。4月以后,住宅市場(chǎng)在遭遇了“新政”之后成交量急劇下滑,而寫字樓市場(chǎng)依舊保持了持續(xù)走高的趨勢(shì),5月的成交量為7.85萬(wàn),6月為6.83萬(wàn)。6月雖有所降低,但仍然保持高位。由于住宅市場(chǎng)受宏觀政策調(diào)控較為嚴(yán)厲,投資操作的空間逐漸減小,商業(yè)地產(chǎn)將會(huì)成為主要的投資渠道。其中,寫字樓具有租金穩(wěn)定、投資回報(bào)率高等特點(diǎn),有可能成為樓市資金的“避風(fēng)港”。3.2 乙級(jí)寫字樓為銷售主力圖 9:成都市寫

18、字樓銷售類型(2010年1-6月)數(shù)據(jù)來(lái)源:中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)2010年上半年甲級(jí)寫字樓銷售4.2萬(wàn),占整體銷售的10.8%。甲級(jí)寫字樓在2010年延續(xù)了2009年的輝煌,繼續(xù)保持著較好的銷售情況。喜年廣場(chǎng)、新希望大廈等項(xiàng)目銷售已經(jīng)接近尾聲。上半年乙級(jí)寫字樓銷售19.32萬(wàn),占整體銷售的49.5%。乙級(jí)寫字樓歷來(lái)都是市場(chǎng)供應(yīng)的主力,加上近年來(lái)新推出的乙級(jí)寫字樓在軟硬件方面均有較大提升,并且面積分割適中,價(jià)格也相對(duì)合理,乙級(jí)寫字樓依舊是銷售市場(chǎng)的主力。上半年商務(wù)公寓銷售15.54萬(wàn),占整體銷售的39.8%。近年來(lái)商務(wù)公寓供應(yīng)量較大,市場(chǎng)份額逐漸增加。由于具有面積小、總價(jià)低、不受“新政”住宅二套房的限

19、制、適合投資等多種優(yōu)勢(shì),銷售情況較好。3.3 商務(wù)公寓拉低成交均價(jià)圖 10:成都市寫字樓成交均價(jià)(2005-2010年上半年)數(shù)據(jù)來(lái)源:中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)2010年上半年,成都市寫字樓的平均銷售價(jià)格為7735元/,相比2009年下降了4.6%。由于大量的商務(wù)公寓入市,導(dǎo)致寫字樓成交均價(jià)被拉低。商務(wù)公寓銷售價(jià)格多集中在5000-7000元/,2010年上半年的市場(chǎng)占有比例已經(jīng)接近40%,大量的商務(wù)公寓成交導(dǎo)致了總體成交均價(jià)被拉低。3.4 甲乙級(jí)寫字樓價(jià)格大幅上漲圖 11:不同類型寫字樓成交價(jià)格(2009-2010年上半年)數(shù)據(jù)來(lái)源:中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)2010年上半年甲級(jí)寫字樓成交均價(jià)為14293元/。由

20、于接近尾盤銷售,資金回籠壓力不大,項(xiàng)目紛紛上調(diào)銷售價(jià)格。特別是在4月以后,新希望大廈、喜年廣場(chǎng)等項(xiàng)目高層單位價(jià)格沖破2萬(wàn)元/,價(jià)格漲幅較大。上半年乙級(jí)寫字樓成交均價(jià)為7832元/,新開(kāi)盤寫字樓如新希望國(guó)際C座、東環(huán)廣場(chǎng)等項(xiàng)目?jī)r(jià)格開(kāi)始沖破1萬(wàn)元/,較之去年均有了較大幅度的上漲。乙級(jí)寫字樓項(xiàng)目由于在軟硬件配置水平上均有了較大幅度的提升,價(jià)格上漲迅速。商務(wù)公寓成交均價(jià)為6026元/,價(jià)格走勢(shì)較為平穩(wěn),漲幅較小。金府SOHO、東立國(guó)際廣場(chǎng)、淺水80俊、優(yōu)博國(guó)際等項(xiàng)目?jī)r(jià)格在5000-7000元/之間,這些項(xiàng)目由于自身的特質(zhì)決定了價(jià)格漲幅較為平緩。甲乙級(jí)寫字樓價(jià)格的快速上漲一方面是寫字樓自身價(jià)值的回歸,另

21、一方面是受到住宅價(jià)格上漲、寫字樓二手房?jī)r(jià)格帶動(dòng)以及“新政”等多種因素的影響而持續(xù)攀升。三寫字樓租賃市場(chǎng)分析1.各板塊寫字樓分析1.1各板塊新增供應(yīng)及市場(chǎng)存量圖 12:2010年上半年成都市各板塊寫字樓新增供應(yīng)及市場(chǎng)存量數(shù)據(jù)來(lái)源:中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)2010年上半年,總共有25.43萬(wàn)寫字樓交付使用,包括金沙萬(wàn)瑞中心、豐德萬(wàn)瑞中心、錦江國(guó)際廣場(chǎng)、高地中心、喜年廣場(chǎng)等項(xiàng)目。其中,人民南路SBD約為5.36萬(wàn),東大街為6.42萬(wàn),非核心板塊13.65萬(wàn)。市中心CBD仍然是寫字樓的高度集中區(qū),市場(chǎng)總存量接近120萬(wàn)。人民南路SBD,天府新城及東大街作為寫字樓的新興商業(yè)板塊,雖然目前市場(chǎng)存量不高,但有大量的寫

22、字樓處于修建狀態(tài),隨著這些項(xiàng)目的陸續(xù)竣工及投入使用,未來(lái)的供應(yīng)量較大。此外,其他區(qū)域也蘊(yùn)藏著多個(gè)寫字樓項(xiàng)目,這些項(xiàng)目將更多的以城市綜合體的形態(tài)出現(xiàn)。1.2 各板塊寫字樓租金分析圖 13:各板塊租金情況(2009-2010上半年)數(shù)據(jù)來(lái)源:中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)市中心CBD寫字樓由于建成投入使用時(shí)間較早,使用時(shí)間較長(zhǎng),硬件配置低并且老化較為嚴(yán)重,租金無(wú)明顯的上漲,部分寫字樓甚至出現(xiàn)租金下滑的情形。人民南路SBD寫字樓表現(xiàn)較為突出,市場(chǎng)認(rèn)可度高,租金水平穩(wěn)步攀升,空置率持續(xù)下降。例如匯日央擴(kuò)國(guó)際廣場(chǎng)、商鼎國(guó)際、豐德國(guó)際廣場(chǎng)等寫字樓市場(chǎng)需求旺盛,租金水平提升,空置率在5%以下,甚至達(dá)到滿租。天府新城開(kāi)始發(fā)力

23、,租賃市場(chǎng)升溫,租金上漲。例如中國(guó)水電大廈、拉德方斯等項(xiàng)目2009年交付使用后入駐率不斷提升,并且入駐企業(yè)資質(zhì)較好,不乏大型國(guó)資背景企業(yè)。東大街由于受到地鐵2號(hào)線修建的影響,寫字樓在招商方面存在一定困難。但由于錦江區(qū)政府的對(duì)金融企業(yè)有著較大的扶持力度,租金補(bǔ)貼較高,對(duì)金融類企業(yè)有著較大的吸引力。2.優(yōu)質(zhì)寫字樓分析2.1 租金小幅上漲圖 14:成都市優(yōu)質(zhì)寫字樓租金走勢(shì)(2009-2010年6月)數(shù)據(jù)來(lái)源:中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)2010年上半年優(yōu)質(zhì)寫字樓平均租金達(dá)到98.2元/.月,環(huán)比上升2.9%。優(yōu)質(zhì)寫字樓租賃市場(chǎng)保持活躍,延續(xù)了2009年開(kāi)始的上漲情形。寫字樓租金上漲幅度趨緩,一方面是由于預(yù)期供應(yīng)壓

24、力較大,租金上漲有限,另一方面是由于銷售型寫字樓較多,小業(yè)主報(bào)價(jià)情況較為普遍,小業(yè)主對(duì)寫字樓的空置承受能力差而降低報(bào)價(jià)導(dǎo)致租金上漲幅度不大。隨著下半年租賃型寫字樓如仁恒置地廣場(chǎng)、航天科技大廈等項(xiàng)目的交付使用,優(yōu)質(zhì)寫字樓整體租金將進(jìn)一步提升。2.2 空置率下降圖 15:成都優(yōu)質(zhì)寫字樓項(xiàng)目空置率走勢(shì)(2009年-2010年6月)數(shù)據(jù)來(lái)源:中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)2010年上半年寫字樓的平均空置率為19.2%,環(huán)比下降了2.5%。2010年春節(jié)過(guò)后,由于經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)帶動(dòng)寫字樓需求上升,租賃成交活躍,存量寫字樓空置率持續(xù)下降。成都寫字樓市場(chǎng)處于快速發(fā)展階段,隨著新增寫字樓項(xiàng)目的入市,空置率在短期內(nèi)出現(xiàn)增高的情況

25、,例如喜年廣場(chǎng)在4月1日交付使用,導(dǎo)致當(dāng)月寫字樓的空置率有所攀升。隨著新推出項(xiàng)目逐漸被市場(chǎng)消化,空置率逐漸回復(fù)到正常水平。四典型項(xiàng)目分析1. 天合凱旋廣場(chǎng)項(xiàng)目地址高新區(qū)開(kāi)智路118號(hào)項(xiàng)目等級(jí)乙級(jí)占地面積15859建筑面積110285開(kāi)發(fā)商天合凱旋置業(yè)公司物管顧問(wèn)第一太平戴維斯樓層12層, 32層外立面點(diǎn)窗配石材大堂挑高12.8米層高4米電梯12部迅達(dá)電梯車位配置681個(gè)整層面積2170分割面積243-500銷售價(jià)格7600-8500元/物管費(fèi)8元/.月開(kāi)盤時(shí)間2010年2月交房時(shí)間2012年5月項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)天合凱旋廣場(chǎng)處于天府新城大源組團(tuán)商務(wù)區(qū),距離天府大道主干道約1KM,有一定的距離。項(xiàng)目采取主

26、樓加副樓的規(guī)劃設(shè)計(jì),副樓由于體量小,能滿足單一大型企業(yè)總部辦公需求,從而實(shí)現(xiàn)快速銷售。整個(gè)項(xiàng)目在層高、電梯配置上較之成都目前寫字樓有了較大提升。外立面采用點(diǎn)窗加石材的設(shè)計(jì),可以實(shí)現(xiàn)有效通風(fēng),但是也導(dǎo)致寫字樓特征不明顯。2. 新希望國(guó)際C座項(xiàng)目地址天府大道與大源三線交匯處項(xiàng)目等級(jí)乙級(jí)占地面積16668建筑面積C座6萬(wàn)開(kāi)發(fā)商新希望房地產(chǎn)公司物管公司錦官新城樓層26層外立面玻璃幕墻大堂5009米挑高大堂層高3.7米電梯8部車位配置1160個(gè)整層面積2000分割面積140-430銷售價(jià)格12000-14000元/物管費(fèi)7元/.月開(kāi)盤時(shí)間2010年6月交房時(shí)間2010年12月項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)新希望國(guó)際位于天府新

27、城科技商務(wù)區(qū),緊鄰天府大道,地理位置優(yōu)越,是天府新城較早投入使用的項(xiàng)目,能有效占據(jù)市場(chǎng)先機(jī)。項(xiàng)目總建筑面積28萬(wàn),體量巨大。C座是繼A、B兩座之后的壓軸之作。C座較之A、B座在地理位置、層高、整層面積、電梯配置等方面有了進(jìn)一步的提升。但是9800-14000元/的價(jià)格與A、B座6000-7000元/的價(jià)格相比,價(jià)格幾乎上漲一倍,幅度非常大,未來(lái)對(duì)租金回報(bào)要求較高。3. 東環(huán)廣場(chǎng)項(xiàng)目地址建設(shè)路55號(hào)項(xiàng)目等級(jí)乙級(jí)占地面積10畝建筑面積3萬(wàn)開(kāi)發(fā)商成都華聯(lián)商廈有限公司物管公司戴德梁行樓層26層外立面玻璃幕墻大堂無(wú)層高3.58米電梯5部日本三菱電梯車位配置116個(gè)整層面積1058分割面積79-206銷售

28、價(jià)格9800-11000元/物管費(fèi)9元/.月開(kāi)盤時(shí)間2010年6月交房時(shí)間2011年6月項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)東環(huán)廣場(chǎng)位于建設(shè)路與一環(huán)路交匯處,交通便捷,地理位置優(yōu)越。區(qū)域內(nèi)辦公樓主要以商住樓為主,檔次較低并且租金較高,對(duì)高品質(zhì)的辦公樓有一定需求。東環(huán)廣場(chǎng)的出現(xiàn)是繼高地中心后的又一品質(zhì)較高的寫字樓,能有效填補(bǔ)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)的空白。項(xiàng)目的體量不大,寫字樓部分僅2萬(wàn),市場(chǎng)消化較為容易。但由于地處非核心商務(wù)區(qū),區(qū)域內(nèi)商務(wù)氛圍較淡。五總結(jié)1. 上半年市場(chǎng)總結(jié)Ø 宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好,寫字樓開(kāi)發(fā)加速宏觀經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持了18.3%的增長(zhǎng)速度,第三產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展,固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)較大,寫字樓開(kāi)發(fā)建設(shè)速度加快。宏觀經(jīng)濟(jì)的

29、整體向好為寫字樓發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。Ø 供應(yīng)持續(xù)放量,銷售穩(wěn)定上半年寫字樓供應(yīng)持續(xù)放量,達(dá)到55.01萬(wàn),但是新增供應(yīng)以商務(wù)公寓為主,無(wú)甲級(jí)寫字樓,乙級(jí)寫字樓為19.19萬(wàn),主要集中在城南。成交量穩(wěn)定,成交面積39.06萬(wàn),受新政影響,部分樓市資金流向?qū)懽謽鞘袌?chǎng),5、6月成交量依舊保持高位,乙級(jí)寫字樓成為銷售主力。甲乙級(jí)寫字樓價(jià)格漲幅較大。Ø 租賃市場(chǎng)活躍上半年新增25.43萬(wàn)寫字樓交付使用。寫字樓租賃市場(chǎng)較為活躍,優(yōu)質(zhì)寫字樓租金達(dá)到98.2元/.月,小幅上漲,平均空置率進(jìn)一步下降至19.2%。2. 后市預(yù)測(cè)Ø 供應(yīng)壓力較大寫字樓市場(chǎng)依舊面臨供應(yīng)壓力較大的情況,

30、市場(chǎng)潛在供應(yīng)量較大。成交方面,住宅市場(chǎng)的觀望情緒有可能蔓延到寫字樓市場(chǎng)。Ø 租賃市場(chǎng)壓力增大從租賃市場(chǎng)來(lái)看,下半年將迎來(lái)甲級(jí)寫字樓的交付高峰,仁恒置地廣場(chǎng)、航天科技大廈、新希望大廈將于年底交付使用。這些項(xiàng)目的交付使在帶動(dòng)區(qū)域?qū)懽謽亲饨饍r(jià)格的提升的同時(shí)也將帶來(lái)空置率的上升。附件:2010年1-6月商業(yè)用地拍賣一覽表宗地位置成交時(shí)間凈用地面積(畝)起叫價(jià)(萬(wàn)元/畝)成交單價(jià)(萬(wàn)元/畝)樓面地價(jià)(元/平米)競(jìng)得人高新區(qū)大源商務(wù)商業(yè)核心區(qū)內(nèi)2010.1.636.44325325687四川省泰然置業(yè)集團(tuán)青羊區(qū)培風(fēng)村8、9、10組,萬(wàn)家灣村5、6組界內(nèi)2010.1.6288.34 2202201100中鐵置業(yè)集團(tuán)青羊區(qū)陳麻婆地塊,東臨一環(huán)路西二段,南臨青羊正街2010.1.828.26 1000 19507313 上青投(成投)青羊區(qū)人民中路二段27-31號(hào)(成都輕工大廈商場(chǎng))2010.2.59.40 25002500375

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