房地產可研性研究報告

1、1、總 論1.1項目名稱宜章縣玫桂園（一、二期）建設項目1.2建設地點本項目建設用地位于宜章縣城東部，距京珠高速公路宜章段出入口50米。北接百通汽車站，南臨五溪新區(qū)，西靠宜章大道，東有長沖工業(yè)園。1.3項目建設單位宜章縣裕恒房地產開發(fā)有限公司建設單位簡介：宜章裕恒房地產開發(fā)有限公司，注冊地為湖南省郴州市宜章縣，注冊資本1000萬元，具有三級開發(fā)資質?，F(xiàn)有各類技術及管理人才16人，其中級職稱14人，初級職稱2人。幾年來，該公司成功開發(fā)了聚賢山莊等高檔小區(qū)項目，總開發(fā)面積 40多萬平方米，形成了一定的開發(fā)規(guī)模，積累了城市住宅小區(qū)開發(fā)經驗，并得到了業(yè)主的好評，企業(yè)得到了較快發(fā)展，“玫桂園”將是本公司

2、開發(fā)的又一精品小區(qū)。宜章縣是一個發(fā)展迅速、人口密集、正處于城市化進程當中的縣城，房地產開發(fā)時間很短，市場前景廣闊；裕恒房地產公司在宜章從事房地產開發(fā)，具備天時、地利、人和，風險可控，前景廣闊。1.4 項目背景按照宜章縣城鎮(zhèn)總體規(guī)劃綱要（20052020），宜章縣城鎮(zhèn)建設規(guī)劃，近期內城鎮(zhèn)建設用地發(fā)展方向主要以107國道、s324省道、京珠高速為中心，往東、往北發(fā)展，建設新城區(qū)。經過幾年的建設發(fā)展，新城區(qū)的建設己初具規(guī)模，建成了宜章大道、宜人廣場、百通車站等市政設施，以該路網為中心，周邊建設了尚御名都、竹園新村、龍隱花園等房地產開發(fā)項目。玫桂園項目的建設，有利于新城區(qū)土地資源的優(yōu)化配置和合理利用，

3、有利于加快城東新區(qū)的發(fā)展步伐，為宜章市城建設的發(fā)展提供廣闊的空間和良好的條件，它的建設是十分迫切和及時的。1.5 可行性研究報告編制單位：湖南日升工程咨詢公司1.6研究工作的依據(jù)、內容及范圍1.6.1研究依據(jù)1、中華人民共和國國家發(fā)展和改革委員會、中華人民共和國建設部有關商品房建設的規(guī)定。2、宜章縣國民經濟和社會發(fā)展第十二個五年總體規(guī)劃3、宜章縣住房建設規(guī)劃2011-20154、宜章縣控制性詳細規(guī)劃；5、項目承辦單位提供的有關基礎數(shù)據(jù)、技術資料等；6、編制人員調查的有關資料、數(shù)據(jù)。1.6.2研究范圍與內容依據(jù)宜章縣城鎮(zhèn)總體規(guī)劃和國內其它同類居住小區(qū)的建設情況，結合宜章縣城鎮(zhèn)居民及縣政府的實際需

4、要，組織有關技術人員根據(jù)國家對項目前期工作范圍和深度的規(guī)定，編制完成了宜章縣玫桂園建設項目一、二期工程的可研報告。本可研報告對宜章縣玫桂園一、二期工程建設的提出背景、必要性和建設條件進行了論證，對建設規(guī)模、方案、環(huán)保、節(jié)能、節(jié)水、消防、項目組織機構、實施進度、投資估算、資金籌措和效益等方面進行綜合性研究、分析和評價，為項目建設提供了可靠的依據(jù)。1.7 研究結論1.7.1 項目的建設，符合宜章發(fā)展規(guī)劃，較好地貫徹了縣政府加快城區(qū)基礎設施建設的決定；符合宜章縣城東新區(qū)經濟發(fā)展的要求 ，有利于土地資源的優(yōu)化配置和合理利用，有利于促進宜章縣房地產業(yè)的發(fā)展；同時，項目的順利實施，有利于項目建設單位更好地

5、發(fā)展壯大。1.7.2 本項目建設用地位于宜章縣城東部，距京珠高速公路宜章段出入口50米。北接百通汽車站，南臨五溪新區(qū)，西靠宜章大道，東有長沖工業(yè)園。用地具有優(yōu)越的區(qū)位交通條件，各項市政設施如水、電、路、通信等基礎設施均較完備，是建設居住理想之地，開發(fā)前景良好。1.7.3 項目建設內容和規(guī)模：項目分三期進行,本可研只涉及一、二期工程,項目總投資16455.06萬元。包括工程費11315.06萬元，其它費4300萬元（其中土地費3980萬元），預備費840萬元。規(guī)劃總用地33129.2平方米, 總建筑面積123708.8平方米。主要建設內容包括住宅樓(60702.76 m2)、商業(yè)用房(40915

6、.7 m2)、物管用房(162.34 m2)、地下建筑（21928 m2）；其他附屬工程包括道路、給排水、綠亮化等。其中：一期工程投資1974.6萬元，規(guī)劃總用地2215.06平方米, 總建筑面積14592.84平方米。主要建設內容包括住宅樓(12650.15m2)、商業(yè)用房(1942.09m2)；其他附屬工程包括道路、給排水、綠亮化等。二期工程投資14480.46萬元規(guī)劃總用地30914.14平方米, 總建筑面積109151.96平方米。主要建設內容包括住宅樓(48052.61m2)、商業(yè)用房(38973.01 m2)、物管用房(162.34 m2)、地下建筑（21928 m2）；其他附屬工

7、程包括道路、給排水、綠亮化等。1.7.4 從項目建設的經濟效益評價來看，項目經營收入20961.77萬元，稅后利潤2012.57萬元, 項目投資利稅率12.23%；投資回收期（稅后）2.89年。從以上經濟效益指標來看，項目指標較理想，故本可研認為，項目建設從經濟角度分析是可行的。1.7.7 從市場前景分析，根據(jù)宜章縣近年房地產業(yè)發(fā)展的情況和商品住房、寫字樓以及商業(yè)建筑的銷售情況來看，該項目的市場前景比較樂觀。1.8主要技術經濟指標主要技術經濟指標表(總表)序號指標名稱單位數(shù)據(jù)備注1規(guī)劃用地面積m233129.22總建筑面積m2123708.82.1住宅面積m260702.762.1.2商業(yè)面積

8、m240915.72.1.3地下面積m2219282.1.4物管及活動用房面積m2162.342.2計容面積m2101780.83建筑基底面積m214970.74建設工期月247項目總投資萬元16455.068營業(yè)收入萬元20961.779稅后利潤萬元2012.57 11投資回收期年2.8913項目投資利潤率%12.2314項目建設工程年2主要技術經濟指標表（一期工程）序號指標名稱單位數(shù)據(jù)備注1規(guī)劃用地面積m22215.062總建筑面積m214592.842.1住宅面積m212650.152.2商業(yè)面積m21942.093計容面積m214592.844建筑基底面積m21022.945建筑密度%

9、46.186綠地率%29.37容積率：6.598總戶數(shù)戶1059停車位個25主要技術經濟指標表（二期工程）序號指標名稱單位數(shù)據(jù)備注1規(guī)劃用地面積m230914.142總建筑面積m2109151.962.1地上面積m287187.962.1.1住宅面積m248052.612.1.2商業(yè)用房面積m238973.012.1.3物管用房面積m2162.342.2地下建筑面積m2219283計容面積m287187.964建筑基底面積m213947.765建筑密度%45.126綠地率%30.37容積率：2.828總戶數(shù)戶3909停車位個4102、項目建設必要性2.1 本項目符合宜章縣城鎮(zhèn)建設的總體規(guī)劃和土

10、地利用總體規(guī)劃，符合宜章縣城經濟發(fā)展的要求，有利于土地資源的優(yōu)化配置和合理利用，有利于加快城北新區(qū)建設步伐、擴大城市區(qū)域，為宜章縣城新區(qū)今后的發(fā)展提供廣闊的空間和良好的條件。2.2 本項目的建設有利于促進宜章房地產業(yè)的快速發(fā)展。近年來,宜章己開發(fā)了尚御名都、竹園新村、龍隱花園等20多個樓盤，但是其規(guī)模、設備、服務、管理水平相對不高，該項目的建設體現(xiàn)了高起點、高標準、高水平、現(xiàn)代化的新要求，將成為宜章縣的一張漂亮城市名片，是宜章城鎮(zhèn)建設的又一亮點，提升了宜章的城市品位，同時該項目的居住環(huán)境和高規(guī)格的服務體系將帶動本縣房地產業(yè)進一步的發(fā)展。2.3 項目的建設有利于加快宜章縣新型城市化步伐。宜章縣中

11、心城區(qū)現(xiàn)有人口約6萬人，受地理條件限制，城區(qū)面積僅有十幾平方公里，人口非常密集。擴大城區(qū)面積，拓寬發(fā)展空間，己成為宜章縣推進新型城市化進程的迫切需要。該項目的實施將有力推動宜章縣城鎮(zhèn)建設的發(fā)展，帶動城區(qū)人口向東部轉移，提升宜章新城區(qū)人氣，逐步緩解宜章縣中心城區(qū)的人口壓力。3、項目建設地社會經濟總概況3.1 自然資源3.1.1地理位置宜章縣地處東經112°37113°20，北緯24°5325°41。位于湖南省東南部，鄰接廣東省。東界汝城縣、資興市，南鄰廣東省樂昌市、連州市、乳源瑤族自治縣、陽山縣，西連臨武縣，北靠郴州市。3.1.2 地質地貌規(guī)劃區(qū)地勢較為平

12、坦，周圍無大型污染源，視野開闊，自然環(huán)境寧靜優(yōu)美，土地利用集中，功能協(xié)調，能夠最大限度地發(fā)揮自身的功能，能夠滿足項目建設和使用要求。3.1.3 自然生態(tài)與氣象宜章縣屬中亞熱帶濕潤季風氣候。氣候特點，氣候受季風交替影響，春早多變，夏熱期長，秋短溫涼，冬無嚴寒，熱量豐富，雨水不勻。年平均氣溫18.3，1月平均氣溫7.1，7月平均氣溫28.1。年平均日照數(shù)為1603.1小時。年平均降水量1600毫米。無霜期292天。3.2 社會經濟據(jù)2009年統(tǒng)計為依據(jù)，宜章縣全年實現(xiàn)地區(qū)生產總值534129萬元，按可比價格計算，增長6.2%（比上年，下同），人均gdp10392元（按現(xiàn)價匯率折算為1522美元）。

13、其中：第一產業(yè)實現(xiàn)增加值129208萬元，增長4.5%；第二產業(yè)實現(xiàn)增加值277703萬元，增長8.6%；第三產業(yè)實現(xiàn)增加值127218萬元，增長3.6%。    居民消費價格總指數(shù)為98.2%。分類別看，食品類上漲 0.4%，煙酒及用品類上漲1.9%，衣著類下降5.7%，家庭設備用品及服務類下降4.8%，醫(yī)療保健及個人用品下降2%，交通和通訊類用品下降3.3%，娛樂教育文化用品及服務下降0.1%，居住類下降3.8%，工業(yè)品出廠價格下降5.7%。    社會各項事業(yè)協(xié)調發(fā)展。全面完成了省市下達的為民辦實事30項考核指標，其中16項超額

14、完成任務；甲型h1n1流感疫情防控有力；繼續(xù)保持計生工作全省一類縣水平，流動人口計劃生育“一盤棋”工作被評為全省先進；全縣社會大局持續(xù)穩(wěn)定，被評為全省社會治安綜合治理合格縣；安全生產形勢持續(xù)好轉，縣政府被評為全省安全生產先進單位，梅田鎮(zhèn)被評為全省安全生產示范鄉(xiāng)鎮(zhèn)。3.2.1農業(yè)和農村經濟全年完成農林牧漁業(yè)總產值211160萬元，增長3.9%。其中：農業(yè)產值105762萬元，林業(yè)產值5160萬元，牧業(yè)產值93070萬元，漁業(yè)產值4349萬元，農林牧漁服務業(yè)產值2819萬元。全縣糧食播種面積47.67千公頃，糧食產量238290噸，增長7.58%。其中：稻谷產量162498噸，增長8.67%；油料

15、產量7017噸，增長10.36%；烤煙產量2946噸，下降5.7%；蔬菜產量287880噸，增長10.48%；水果產量12307噸，下降18.51%。     畜牧業(yè)生產平穩(wěn)發(fā)展。年末生豬存欄44.2萬頭，增長0.7%，牛存欄4.95萬頭，羊存欄1.65萬只，家禽存欄109萬只。全年生豬出欄70.05萬頭，增長2.98%，牛、羊和家禽分別出欄2.33萬頭、2.32萬只、399萬羽。肉類總產量達到60348噸，增長2.4%；禽蛋產量3904噸；水產品養(yǎng)殖面積9277公頃畝，增長32.9%；水產品產量5576噸，增長2.1%。    全縣

16、當年完成造林面積5200公頃，育苗面積10公頃，年末實有林地面積135440公頃，森林蓄積量164.2萬立方米，同比增長4%，森林覆蓋率達到52.77%。    全縣完成各類水利工程3124處，投入資金10416萬元，投工投勞89.6萬個，完成土石方131萬立方米。解決飲用水28716人；全縣農業(yè)機械總動力72.07萬千瓦，增長4.1%；全年化肥施用量（折純） 9958噸，下降36.8%。年末，全縣347個村全部通電和電話，347個村全部通汽車，道路通暢率92.8%。3.2.2工業(yè)、交通和郵電業(yè)全年全部工業(yè)完成總產值793912萬元，增長7.7%；全部工業(yè)實現(xiàn)增加

17、值266345萬元，按可比價格計算，比上年增長4.8%。全部工業(yè)產品產量中，原煤208萬噸，水泥123.5萬噸，發(fā)電量2.73億千瓦時。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)盈虧相抵后實現(xiàn)利潤增長25.89%,經濟效益指數(shù)352.66%,比上年提高42.36個百分點,產品銷售率99.3%，虧損面為2.31%。    全年交通運輸客貨運周轉量166794萬噸公里，比上年增長12.4%。全年郵電業(yè)務總量60116萬元，增長9.11%。年末全縣固定電話用戶6.34萬戶，其中農村用戶3.68萬戶，城鎮(zhèn)用戶2.66萬戶；小靈通用戶0.52萬戶；手機用戶23.35萬戶，增長16.75%；互聯(lián)網用戶

18、1.5萬戶。郵政函件5.6萬件,訂銷報紙328萬份,訂銷雜志23.7萬份。3.2.3固定資產投資固定資產投資繼續(xù)保持高速增長。全社會固定資產投資531981萬元,增長108.4%,人均全社會固定資產投資額9349元，人均增加4511元。其中城鎮(zhèn)固定資產投資470389萬元，增長97.2%，占比重88.4%，人均城鎮(zhèn)固定資產投資額8267元；城鎮(zhèn)固定資產投資中，技術改造投資298521萬元，增長69.4%，占城鎮(zhèn)以上投資比重63.5%，比上年提高5.5個百分點；工業(yè)項目投資374216萬元，增長69.4%；基礎設施投資95551萬元，增長50.8%。農村固定資產投資18850萬元，增長29.8%

19、。    全年房地產開發(fā)投資8190萬元，同比增長74.5%，其中住宅投資5740萬元，增長41.2%，占整個房地產開發(fā)投資的70.1%。房屋施工面積86324平方米，增長139.3%，其中住宅70169平方米，增長128.4%。3.2.4國內貿易、外經外貿和旅游    全年實現(xiàn)社會消費品零售總額332295萬元，增長18.76%。其中縣的零售額106900萬元，增長12.77%；縣以下零售額225394萬元，增長21.8%。按行業(yè)分：批發(fā)零售貿易業(yè)零售額265668萬元，增長17.4%；住宿和餐飲業(yè)零售額60400萬元，增長21.1

20、%；其他行業(yè)零售額6227萬元，增長70.9%。    全年外商直接投資4931萬美元,增長24.48%；實際利用內資136969萬元，增長11.3%。外貿進出口實現(xiàn)2343萬美元，增長11.04%，其中出口1404萬美元，同比增長13.32%。    全年共接待國內外旅游者123.79萬人次，增長24.1%；實現(xiàn)旅游綜合收入8.85億元，增長28.3%。   3.2.5財政、金融和保險    全年財政總收入完成53075萬元，增長14.98%，其中地方一般預算收入32143

21、萬元，增長12.53%；地方財政收入中，稅收收入23013萬元，增長16.07%。全年財政支出108569萬元（包括上級補助收入），增長33.48%，其中：教育支出26124萬元，增長26.34%；社會保障和就業(yè)支出21835萬元，增長57.84%；醫(yī)療衛(wèi)生支出9850萬元，增長83.32%。    全年國地稅完成收入38627萬元，增長20.34%，其中國稅收入24518萬元，增長17.47%；地稅收入14109萬元，增長25.69%。    年末全縣金融機構存款余額684836萬元，比年初增加93110萬元，其中儲蓄存款余額514

22、259萬元，比年初增加49926萬元。金融機構貸款余額213880萬元，比年初增加57689萬元，其中，短期貸款余額為153624萬元，比年初增加41052萬元，中長期貸款余額為59981萬元，比年初增加16362萬元。    全縣保險公司共22家，完成保費收入12586萬元，增長9.9%，賠款5090萬元，增長15.2%，賠付率40.4%。3.2.6科學技術、環(huán)保和安全生產    全年專利申請數(shù)43項，其中授權專利9項。科技投入力度加大，全年科學技術支出2305萬元，占地方財政支出的2.12%。全縣高新技術企業(yè)15家，高新技術產品產

23、值155148萬元，增長90.6%,占規(guī)模以上工業(yè)的16.96%。    主要污染物排放削減率5.4%，工業(yè)項目環(huán)?！叭瑫r”執(zhí)行合格率100%，工業(yè)企業(yè)主要污染物排放達標率88%，工業(yè)固體廢物綜合利用率28.5%，城市污水集中處理率90%。年度基本農田保有量保持上年水平，建設占用耕地占補平衡率為17.6倍。    全年生產安全事故死亡11人，比上年下降8.3%。億元地區(qū)生產總值生產安全事故死亡人數(shù)為0.206人，下降10%；工礦商貿企業(yè)就業(yè)人員十萬人生產安全事故死亡人數(shù)為3.17人，下降0.08%；煤礦百萬噸死亡人數(shù)為0.96人，增

24、長6.67%。全年共發(fā)生道路交通事故28起，同比下降43%，道路交通萬車死亡人數(shù)1.54人，同比下降64%。   3.2.7教育和衛(wèi)生    年末實有學校295所，其中普通中學34所，小學251所。年末實有民辦學校10所，其中普通中學4所，比上年增加1所；小學6所。全縣教職工5127人,其中民辦學校教職工601人。全縣新招學生114570人，其中民辦學校新招學生1301人。全縣在校學生數(shù)82486人，其中民辦學校在校學生數(shù)5055人。初中適齡人口入學率100%，高考本科上線618人。    年末全縣醫(yī)療衛(wèi)

25、生機構717個，其中：國有醫(yī)院29個，民辦醫(yī)院1個，農村衛(wèi)生室659個，個體診所25個。全縣衛(wèi)生技術人員2487人，其中醫(yī)生數(shù)723人。衛(wèi)生機構床位數(shù)1774張，其中：鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院床位數(shù)1234張，縣級衛(wèi)生機構床位數(shù)430張。全面推行農村新型合作醫(yī)療工作，參合人員41.8萬人，參合率92.4%。   3.2.8文化、廣播電視、體育   原創(chuàng)中老年舞蹈洞庭漁歌獲第十屆國際香港舞蹈大賽金獎；新建7個鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合文化站和38家農家書屋，極大地豐富了人民群眾的文化生活。年末全縣擁有衛(wèi)星地面接收站112座，電視發(fā)射臺和轉播臺2座，電視人口覆蓋率為98

26、.8%。有線電視用戶6.8萬戶。4.建設條件4.1建設地點擬建場地位于京珠高速公路宜章段出入口處，基地北接百通汽車站，南為五溪新區(qū)，西臨40米寬的宜章大道，東面為長沖工業(yè)園。本項目連接老城區(qū)與新城區(qū)、工業(yè)園、汽車站，又在高速公路出入口，區(qū)位條件極佳，是未來最繁華的位置，經濟價值和景觀價值很高。4.2建設條件4.2.1氣候條件年平均氣溫18.31月平均氣溫7.17月平均氣溫28.1年平均降水量1600mm一日最大降水量147.3mm年平均相對濕度78%80%年平均風速1.52.0m/s多年最大風速20.3m/s屬中亞熱帶季風氣候區(qū)，夏季多東南風，冬季多西北風。4.2.2水文地質資料根據(jù)核工業(yè)郴州

27、工程勘察院提供的巖土工程詳細勘察報告書，該場地地下水水中侵（腐）蝕介質含量甚微，對混凝土無侵蝕性，對混凝土中的鋼筋無腐蝕性。環(huán)境類別為類。部分觀測場地綜合地下水水位埋深10.6012.80米，即標高213.22219.3米。本區(qū)地震分組為第一組，設計基本地震加速度值為0.05g，地震設防烈度為6度，屬中硬類型土，場地類別為類。4.2.3公用基礎設施本項目所在地規(guī)劃有完善的水、電、通訊等供應設施，可滿足項目需要。1、供水宜章縣自來水廠完全可保證項目用水的需求。2、排水本項目采用雨污分流制，生活污水和雨水匯集后，分別排入市政道路的500mm污水和雨水管網系統(tǒng)，最終排入到縣污水處理廠。3、供電本項目

28、從附近110kv變電站引入10kv電源，通過變配電設施向各用電點低壓供電，可滿足項目需求。4、通訊項目所在位置已開通全國直撥程控電話，移動通訊覆蓋整個區(qū)域，可滿足項目區(qū)域固定和移動通訊要求。5、交通運輸項目所在地緊臨宜章大道，區(qū)內路網四通八達，與各處聯(lián)系十分方便，交通便利。5、市場分析宜章縣房地產市場發(fā)展已有若干年，但由于城鎮(zhèn)居民改善性住房的需要以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民進城購置新房的需要源源不斷，宜章縣房產市場遠未飽和。而同時，由于縣內多數(shù)房產項目設計理念滯后，小區(qū)規(guī)劃、戶型設計等諸多方面仍有明顯缺陷，宜章縣房地產市場還有很大發(fā)展空間。而商業(yè)部分，宜章縣購鋪成風，相當多的殷實家庭都已購買或考慮購買商鋪，購

29、鋪即可獲取租金與增值收益，又為下一代購買了一份保障。宜章縣商業(yè)市場火爆繁榮，租金與商鋪售價居高不下，但時至今日，宜章仍未有一個真正的商業(yè)步行街，沒有一個集娛樂、休閑、購物于一體的商業(yè)中心，是該城市發(fā)展的需要。2010年至2011年上半年宜章各大樓盤銷售持續(xù)熱銷，售樓中心處咨詢買房的客戶絡繹不絕，說明宜章縣房地產市場供不應求。但近年宜章縣無大規(guī)模商業(yè)樓盤，僅有君悅尚城、御景園、美食一條街等小規(guī)模商業(yè)，既規(guī)模效應，規(guī)劃也并不合理；而住宅小區(qū)方面，相當多的小區(qū)也依舊是若干年前的設計。 郴州作為湖南連接廣東的南大門，宜章作為一個發(fā)展中的城市，其房產市場的需求潛力巨大，主要有以下幾方面需求支撐： 1.隨

30、著作為湖南連接廣東的南大門，工業(yè)園的逐步投產，越來越多的外來資金、外地企業(yè)進入宜章，外來人口的增加勢必產生新的商業(yè)與住房需求； 2.城鎮(zhèn)基礎建設和市政改造力度加大，舊房拆遷量逐年上升，房改住戶仍然是未來房地產需求市場的重要組成部分； 3.宜章縣城區(qū)內居民普遍居中住在老式住宅小區(qū)，房型面積偏小或過大，戶型結構不合理，小區(qū)內環(huán)境差、配套不完善，隨著居民生活提高，改善居住條件的需求強烈。 4.隨著城市進程發(fā)展，。鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民將持續(xù)不斷的進入城市，成為城市常住人口，宜章縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)民人數(shù)多，購買力強，這將是城區(qū)內購房的主力軍； 5.隨著宜章縣城區(qū)東擴的發(fā)展，東城區(qū)勢必逐步形成宜章縣新的商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)，該區(qū)域不

31、僅是宜章縣城市建設的重點區(qū)域，也是開發(fā)商競相爭壓的橋頭堡，更是宜章縣潛在購鋪、買宅者最為關注的區(qū)域。 隨著宜章縣商品房供應量的增加，預計兩年三年后，宜章的房地產市場將進入一個供求相對一平衡、結構比較合理、價格趨向平穩(wěn)的發(fā)展時期。而近兩到三年，是宜章縣房地市場發(fā)展的黃金時期，抓住這一發(fā)展的機遇，積累經驗，增加實力，將會是新興房地產企業(yè)的不二選擇。6、設計方案6.1設計依據(jù)1、1:500場地地形圖及道路規(guī)劃圖2、郴州市城市規(guī)劃管理技術規(guī)定3、擬建場地規(guī)劃設計要點4、城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范（gb50180-93 2002年版）5、城市道路和建筑無障礙設計規(guī)范（jgj50-2001）6、城市用地豎向規(guī)

32、劃規(guī)范（cjj83-99）7、民用建筑設計通則（gb50352-2005）8、住宅設計規(guī)范（gb50096-1999 2003年版）9、住宅建筑規(guī)范（gb5368-2005）10、汽車庫、修車庫、停車場設計防火規(guī)范（gb50067-97）11、建筑設計防火規(guī)范（gb50016-2006） 12、高層民用建筑設計防火規(guī)范（gb50045-95）2005年版 13、國家現(xiàn)行的有關規(guī)程、規(guī)范、規(guī)定 14、方案專題會議、方案大規(guī)委會議紀要及方案設計文本6.2 規(guī)劃設計原則1、滿足功能要求，符合城市規(guī)劃、消防、日照及通風等規(guī)范。2 、堅持以人為本的指導思想，崇尚自然，塑造鮮明獨特的住宅形象；充分利用場地

33、的自然勢態(tài)進行豎向設計。3、 突出鮮明的個性，在建筑造型、外部環(huán)境上都映射出城市特性，使其成為該地域的標志性建筑。4、 建筑與環(huán)境的相互滲透且和諧統(tǒng)一，為居民及廣大市民創(chuàng)造一個精神愉悅的建筑外部空間，給城市街道增添新的景觀。6.3 建筑布局及交通組織本工程地勢南低北高，形成從西往東逐漸升高的天際線效果，同時兼顧到沿街的形象性，宜章大道東側沿街設有兩棟2+15層的商住樓和兩棟6層的純商業(yè)建筑，往里是設置了多棟底部為兩層的精品商業(yè)網點，上部是小高層住宅。整體設置三個出入口，中間為步行景觀出入口，也是商住區(qū)的入口廣場，里面有大面積鋪地，樹陣廣場，是整個小區(qū)人氣最集中之處。南北為車行入口，開口放向都在

34、宜章大道上，地下車庫出入口分別設置在10#棟東北角以及9#棟東南角。6.4綠化環(huán)境設計由于小區(qū)南面緊鄰自然山林，自然景觀得天獨厚，基地綠化環(huán)境設計以生態(tài)植物學理論為指導，按照自然規(guī)律，在有效利用和保護原有植被的基礎上，采用地面鋪磚、淺水景、樹陣廣場、親水平臺、涼亭等硬質元素和軟質元素相結合的手法來進行設計，為居民駐足活動提供了足夠的休閑交流空間，以特色鮮明、輕松宜人的環(huán)境給居住者以舒適宜人的享受，繼而營造出一個和諧、充滿詩情畫意、健康向上的人居環(huán)境。6.5 停車位設計根據(jù)各類建筑工程配建停車位指標要求，普通零售商業(yè)按車位/100平方米建筑面積x0.4，住宅按車位/100平方米建筑面積x0.5，

35、并根據(jù)實際情況，本工程共設置了435個停車位，其中含9個無障礙車位，滿足停車數(shù)量要求。6.6建筑設計宜章縣玫桂園一、二期工程規(guī)劃總用地33129.2平方米, 總建筑面積123708.8平方米。主要建設內容包括住宅樓(60702.76 m2)、商業(yè)用房(40915.7 m2)、物管用房(162.34 m2)、地下建筑（21928 m2）。由2棟商業(yè)樓和9棟住宅組成。其中1、2#棟住宅2+15層，建筑高度為55.0m；3、4#棟商業(yè)樓為6層，建筑高度23.5m; 5#棟住宅2+9層，建筑高度為35m；6#棟住宅2+9層，建筑高度為35.1m；7#棟住宅2+9層，建筑高度為35.6m；8棟住宅2+9

36、層，建筑高度為35.5m；9#棟住宅2+9層，建筑高度為35.2m；10#棟住宅2+15層，建筑高度為54.8m；11#棟住宅2+15層，建筑高度為55.0m；地下室為一層，設有消防水池、水泵房、工具房、柴油發(fā)電機、儲油間及配電間，其余部分為停車庫。消防控制室設置在7#棟的一層西北角中。1#、2#棟采用框剪結構；3#、4#棟采用框架結構；5#9#棟采用異形柱框剪結構；10#、11#棟采用框剪結構；樓蓋采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓蓋，地下室采用框架剪力墻結構，樓蓋采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓蓋。設計使用年限50年，抗震設防烈度為6度。3#、4#商業(yè)樓為多層，1#、2#及5#11#棟住宅防火設計分類為二類高層，耐

37、火等級地上二級，地下一級。6.6.1平面設計1、 一層平面設計3#、4#棟為六層沿街商業(yè)樓，1#、2#及5#11#棟住宅底下一、二層位商業(yè)網點，7#棟一層在西北角局部設計消防控制室；8#棟一層局部設公共廁所；上部均為住宅。2、住宅層平面設計小區(qū)戶型類型包括三室兩廳二衛(wèi)、四房兩廳二衛(wèi)。多種戶型的設計也使得該建筑的住宅對客戶群的覆蓋面較廣，客戶的可選擇性強。各種戶型所有臥室、客廳、餐廳、衛(wèi)生間都直接對外開窗，通風采光條件好。所有廚房均設置了排煙井。各戶型空間分隔簡潔，功能分區(qū)明確，適用性強，充分體現(xiàn)了以人為本的設計理念。此外在細節(jié)上也充分考慮了人們的生活習慣，并給戶主進行二次裝修留有余地。3、 地

38、下室平面設計由于本工程基地地勢北高南低，高差較大，因此地下室分成兩部分，位于5#、6#、10#、11#棟主體下部的地下室底板絕對高程為230.00m；位于7#、8#、9#棟主體下部的地下室底板絕對高程為227.50m；地下一層為汽車庫、柴油發(fā)電機房、配電房、水泵房等用房，共分為八個防火分區(qū)。其中汽車庫為六個防火分區(qū)，消防水池、水泵房共為一個獨立的防火分區(qū)；配電房、柴油發(fā)電機房、儲油間共為一個防火分芪，其隔墻為防火墻，防火墻上的門為甲級防火門，設二個安全出口，其中一個通過疏散樓梯通向室外，另一個通向汽車庫。4、 剖面設計各棟建筑層高分別為：3#、4#商業(yè)樓一、二層層高4.5m，三六層3.6m；5

39、#11#棟一層商業(yè)4.8米，二層商業(yè)4.2米，5#9#棟上部住宅層高2.8m,10#11#棟上部住宅層高3.0m。5、 立面設計建筑造型選用簡歐風格為主題的創(chuàng)意手法，充分體現(xiàn)歐式建筑材料及現(xiàn)代建筑方式的自然美。橫豎線條的處理使建筑物井然有序，內部隔墻巧妙的運用更是使室外空調機有了藏身之處。豎向陽臺柱線及屋頂?shù)木€條賦予建筑一種向上的動感。淡黃色和棕褐色的面磚外墻面給人以樸實穩(wěn)重的感覺。6、 交通組織設計交通組織設計本著人車分流，減少相互干擾的原則進行設計。住宅人流分輥從塔樓的一層門廳入戶。住宅車流入口設在小區(qū)南、北兩側。5#9#棟住宅每單元各設一座疏散樓梯和一臺電梯，10#、11#住宅塔樓各設一

40、座封閉樓梯和兩臺電梯（一臺為消防電梯），滿足消防疏散要求。在滿足技術規(guī)定的前提下，并結合實際情況，地下車庫共設置了435個停車位，含9個無障礙車位。7、 無障礙設計根據(jù)城市道路和建筑物無障礙設計規(guī)范規(guī)定的設計范圍并結合實際情況作下列無障礙設計：1）入口平臺、門廳及走道的門扇開啟處留出輪椅等候面積和安全通行空間。2）主入口處設置輪椅坡道；3）入口門安裝視線觀察玻璃，橫執(zhí)手和關門拉手，并在門扇下方安裝0.35m高的金屬護門板；4）入口平臺寬度2.0m，與室內高差15mm，且以斜坡過渡；5）門廳及電梯廳四周設扶手、護墻板等設施；6）電梯轎廂按規(guī)范要求配置抓手等無障礙設施；6.7給排水用水量（根據(jù)湖南

41、省建設廳關于“兩型社會”的文件要求，住宅用水量標準不得大于180升/人.d。），最高日總用水量為445.7m3/d，最大時用水量59.3m3/h。消防用水量火災次數(shù)按一次計，消防用水量以地下停車庫為計算對象，撲滅一次火災總用水量為432m3。給水管道系統(tǒng)室外采用生活用水與消防用水合用給水系統(tǒng)。從小區(qū)宜章大道市政給水環(huán)管的西角各接1根dn200mm的引入管，在建筑紅線內，分別經二個水表井（帶比例減壓閥）后，形成環(huán)狀管網。水表后設置倒流防止器。生活污水系統(tǒng)1）室內采用糞便污水與洗浴廢水合流排水管道系統(tǒng)。2）陽臺雨水與空調機冷凝水均采用管道有組織排入室外散水暗溝。3）室內地面層以上的生活污水重力流排

42、出；地面層（±0.000m）以下的生活廢水采用管道及室內暗溝匯集至集水坑內，用潛水排污泵提升后、排入室外污水管道。4）住宅一層排水單獨排出，二層及二層以上排水經排水立管匯集排入室外檢查井；糞便污水經化糞池初步處理后排入室外污水干管。5）住宅衛(wèi)生間部分棟號排水采用專用通氣立管排水系統(tǒng)，住宅排水立管盡量遠離臥室隔墻布置，采用upvc排水管，粘接。靠近住宅臥室的排水立管采用內螺旋消音塑料排水管，粘接。7.環(huán)境保護7.1建設地點環(huán)境現(xiàn)狀宜章縣玫桂園建設項目位于宜章縣城東部，距京珠高速公路宜章段出入口50米。北接百通汽車站，南臨五溪新區(qū)，西靠宜章大道，東有長沖工業(yè)園。周邊無污染性企業(yè)，環(huán)境空氣

43、質量現(xiàn)狀良好，適合本項目的建設。7.2設計標準1、建設項目環(huán)境保護管理條例；2、建設項目環(huán)境保護分類管理名錄環(huán)發(fā)(2001)17號文；3、湖南省建設項目環(huán)境保護條例；4、環(huán)境空氣質量標準（gb3095-1996）；5、城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準（gb3096-93）；6、污水綜合排放標準（gb8978-1996）；7、地表水環(huán)境質量標準（ghzb-1999）；8、建筑施工場界噪聲限值（gb12523-90）；9、民用建筑隔聲設計規(guī)范（gbj118-88）。7.3施工期對環(huán)境影響及治理措施1、噪聲施工期間施工機械及運輸車輛等產生非穩(wěn)態(tài)噪聲，具有噪聲高、無規(guī)律、突發(fā)性等特點。工程擬采取的噪聲防治措施有：

44、限制高噪聲施工時間，夜晚停止施工；選用低噪聲性能的施工機械。2、廢水施工工地生活污水經化糞池預處理后，集中排入市政排污管網，或由專人負責定期清運。對施工開挖的土方和堆放的建筑材料加強圍護和遮蓋，防止雨天泥土流失，形成污水。3、大氣影響建筑材料在運輸、裝卸、拌合及土方堆放過程中易產生揚塵。應在施工路段和施工場地定期灑水，定期清除施工場地及運輸路面上散落的土、石方，運輸車輛車廂應密閉。4、廢棄物影響施工期固體廢棄物主要來自施工過程中開挖的土方和廢棄的建筑材料。土方回填后多余部分和廢棄的建筑材料全部運至城市垃圾處理場妥善處理，減少對環(huán)境的影響。7.4運營期對環(huán)境影響及治理措施1、污水治理按照清污分流

45、原則排放，雨水與污水分流。糞便污水經化糞池處理后排入市政污水管網。2、固體廢棄物治理由于公共用房服務功能特點和來往人員較多，公共環(huán)境衛(wèi)生較難保持，應設專職人員定期清掃，保持地面干凈。在人流密度大，保潔難度高的區(qū)域，如出入口、廁所等，設專門的衛(wèi)生清潔人員，隨時清理。在樓內合理布置垃圾箱，設專用垃圾房，垃圾集中堆放，由環(huán)衛(wèi)部門裝車外運，日產日清。3、噪音治理要求噪聲低，工作環(huán)境安靜。制冷間、空調機房、通風機房等有噪音源的機房均采用隔音減震措施，包括墻體上使用吸音材料、隔音門等。冷水機組、水泵、空調箱、風機基礎上設減震臺座。吊掛風機及水泵進出口處設減震軟接頭。室外停車場用綠化隔離帶隔聲。7.5環(huán)境評

46、價項目建設期及運營期產生的噪聲、污水、廢氣、固體廢棄物等，通過各種措施加以控制后，均能滿足環(huán)保要求。8.安全衛(wèi)生8.1安全1、基礎、土方等地下工程施工中應防止土方塌方、位移。2、設立高處作業(yè)的上下安全通道。垂直運輸設備搭設穩(wěn)定性、安全性裝置。3、進行建筑圍擋封閉，架設安全網，洞口及臨邊進行防護。4、對結構復雜、危險性大、特性較多的特殊工程要采取專項安全措施（如起重吊裝作業(yè)、腳手架工程、模板工程、基坑支護等）。5、考慮不同季節(jié)對施工的不安全因素，在雨季施工應做好防電、防雷、防坍塌和防強風的工作。冬季施工應做好防風、防火、防滑、防煤氣中毒等工作。8.2衛(wèi)生措施 1、樓內走廊及各功能用房要保持環(huán)境整

47、潔、舒適、安靜、公共場所禁止吸煙，做到無噪音、無煙、地面定時清潔。2、走廊間設置有效的排氣措施，以防蒸汽和異味竄入其它房間。3、樓內公共衛(wèi)生間 (廁所、盥洗室)宜有自然采光和不向鄰室對流的直接自然通風，當不能滿足自然通風換氣要求時，應采用機械通風。衛(wèi)生間應保持清潔、無異味。4、采用非飲用水做沖洗和澆灑等用時，應有明顯的標志，非飲用管道不應與飲用水管道相連。9.節(jié) 能 9.1必要性能源和水資源是社會生產發(fā)展的基礎，節(jié)約能源和水資源是我國長期的戰(zhàn)略任務?，F(xiàn)在我國能源和水資源利用率很低，消耗指標很高，節(jié)約能源和水資源不僅極其必要，而且潛力很大。它是提高經濟效益的一個重要方面，也是我國能源政策的重要組

48、成部分。因此，本項目建設采用新設計、新技術、新設備、新材料以達到最少的能源和水資源消耗。 9.2節(jié)能措施節(jié)約能源是一項復雜的系統(tǒng)工程，本項目必須從設計施工至營運管理全過程的各個環(huán)節(jié)，貫徹厲行節(jié)約能源的原則，通過合理利用、科學管理、技術進步等途徑，提高能源利用率。 9.2.1建筑節(jié)能1、在保證冬季室內熱環(huán)境、改善夏季熱舒適性和堅持衛(wèi)生標準的前提下，降低單位建筑面積的能耗，提高建筑物的保溫隔熱性能，盡量利用自然采光和自然通風。2、采用合理的建筑體形及窗墻類型，推廣保溫隔熱性能好的圍護結構，圍護結構的外墻、屋頂及地面的熱工性能，應符合現(xiàn)行國家標準采暖通風與空氣調節(jié)設計規(guī)范和現(xiàn)行行業(yè)標準民用建筑節(jié)能設

49、計標準的規(guī)定。3、項目建設中要采用新型建筑材料、高效隔熱材料、節(jié)能型門窗等。設備管道、需恒溫的機房等重要部位均采用較先進的超細玻璃棉等保溫材料。 9.2.2設備節(jié)能1、采用節(jié)能型的機器、泵和電動機等通用設備。對泵類和變壓器等用電設備的能力和臺數(shù)合理選擇，合理布置，力求匹配。對負荷常變的設備要完善調節(jié)手段，使單機與負荷相適應，防止輕載或過載，節(jié)約能源。2、機電設備采用變頻調速等技術以提高機電設備總效率，降低電能損耗。對空調系統(tǒng)優(yōu)先采用節(jié)能型采暖空調設備，合理確定供熱（冷）指標。加強管道保溫，改善系統(tǒng)的熱力平衡，提高其運行效率和自動化程度。3、采用合理的配電方式，電氣設備選用節(jié)能型產品，照明設計推

50、廣綠色照明工程產品，優(yōu)先選用高效、長壽的節(jié)能光源和燈具，并采用組合控制開關，分區(qū)分功能控制，按需自動切換開關和調節(jié)亮度，以獲得節(jié)能的最佳效果。4、選用低損耗、節(jié)能、低噪型、干式變壓器，采用集中式電容補償裝置。5、建筑物土建結構設計采用先進合理的設計方案，推廣新技術和新材料以節(jié)省建筑材料，節(jié)省土建施工時間，減少工作量。 9.3節(jié)水措施1、給排水系統(tǒng)采用新型材料的節(jié)能設備，并合理設計控制系統(tǒng)，以達到節(jié)能的目的。2、采用節(jié)水型設備和器具。降低水資源的無效消耗，達到節(jié)約用水的目的。3、提高用水回收率和重復利用率。4、供水系統(tǒng)采取防滲、防漏措施。 9.4能源管理建立單位能源管理制度，加強水、電的計量管理

51、，并明確管理責任，防止跑、冒、滴、漏，提高節(jié)能效果。10.消 防 10.1編制依據(jù)1、建筑工程消防監(jiān)督審核管理規(guī)定；2、高層民用建筑設計防火規(guī)范（gb5004595）2001版；3、建筑滅火器配置設計規(guī)范（gb5016692）；4、火災自動報警系統(tǒng)設計規(guī)范（gb5011698）；5、自動噴水滅火系統(tǒng)設計規(guī)范（gb500842001）；6、建筑內部裝飾設計防火規(guī)范（gb5022295）；7、國家建設部有關規(guī)劃及建筑設計的相關規(guī)范、規(guī)定及條例。8、建設單位提供的有關技術資料及要求。 10.2編制原則本項目消防設計原則是“預防為主，防消結合，立足自救”。本工程屬高層建筑，為了使本項目具有相應的“防、

52、消、救”能力，根據(jù)規(guī)范要求，建筑、結構、通風、給排水、電氣幾個專業(yè)綜合設防，從總體、單體、防火、防煙、交通疏散、噴灑滅火、自動報警與消防控制各個角度全面考慮，以確保防火和萬一發(fā)生火災情況下的安全。 10.3編制范圍本項目防火范圍包括室外和室內兩部分。室外部分包括總平面布局，環(huán)形防火通道和消防水池的設置。室內部分包括防火防煙分區(qū)設置，消防樓梯、電梯的設置，防排煙系統(tǒng)、火災報警系統(tǒng)的設置，消火栓、自動噴灑系統(tǒng)的設置等。 10.4消防措施高層消防是高層建筑要解決的一個關鍵問題，除設置消火栓系統(tǒng)之外，根據(jù)高層民用建筑防火設計規(guī)范（gb5004595），本項目按規(guī)范設防火分區(qū)，分區(qū)之間用防火門或防火隔墻

53、；建筑物內設消防電梯、消防樓梯，并設有前廳，可直接自然通風；樓內設消防栓及煙霧、溫感報警器；消防控制室設在底層，并設有直通室外的安全出口；消防疏散按規(guī)定設置。本項目的自動報警及自動噴水滅火裝置應符合現(xiàn)行的火災自動報警系統(tǒng)設計規(guī)范、自動噴水滅火系統(tǒng)設計的規(guī)定。具體規(guī)定如下：1、建筑周圍形成一環(huán)形消防通道。2、建筑的大廳、疏散走道及重要的公共用房等處的建筑裝修材料采用非燃燒材料或難燃材料。3、火災危險性大、安全性要求高的功能區(qū)及用房，獨立劃分出防火區(qū)并設置相應耐火極限的防火分隔和必要的排煙措施。4、每一防火區(qū)都設有獨立的通向地面或避難層的三個安全出口。并應設火災事故照明燈及明顯的疏散指示標志。5、

54、消防電梯的設置符合現(xiàn)行的高層民用建筑設計防火規(guī)范的有關規(guī)定，消防控制室設置在便于維修和管線布置最短的地方，并設有直通室外的出口。6、電力及照明系統(tǒng)按消防分區(qū)進行配置，以便在火災情況下進行分區(qū)控制。11.項目管理與實施進度 11.1項目管理本項目責任單位為宜章縣裕恒房地產開發(fā)有限公司。負責項目的前期準備工作，從方案設計招標、聯(lián)系施工圖設計、工程監(jiān)理招標、工程建設招標直至工程竣工驗收。作為業(yè)主進行項目的建設投資以及負責項目建設中發(fā)生的一切有關事宜，以確保項目高質量、高標準按計劃工期完成。1、實行工程質量終身負責制。對項目建設工程質量負主要責任的領導、對參建單位的領導人和直接責任人，實行工程質量終身追究制度。2、實行工程監(jiān)理制。項目建設過程中，聘請有資格的監(jiān)理單位和人員，對項目建設進行監(jiān)理，抓好工程進度，提高工程質量，降低工程費用。3、嚴格按照基本建設程序辦事。建設過程中，接受計劃、審計等部門和社會輿論的監(jiān)督，建成后按照有關規(guī)定進行嚴格的竣工驗收。4、嚴格項目資金管理。對項目資金實行專帳管理、專款專用，嚴禁挪用和擠占。 11.2實施進度安排本項目嚴格按照國家有關建設項目程序進行，待可研報告批準后，項目承辦單位應按各子項分別進行總體詳細規(guī)劃設計、勘察設計、施工圖設計、場地準備、土建施工、設備安裝和裝修、竣工驗收。為加速建設進度，縮短建設周期，各子項