產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)合法性問題資料

1、一、法律梳理產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的兩大核心：房地產(chǎn)開發(fā)，商品房預售（一）房地產(chǎn)開發(fā)及房地產(chǎn)經(jīng)營1、城市房地產(chǎn)管理法第二條 在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地（以下簡稱國有土地）范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易，實施房地產(chǎn)管理，應當遵守本法。本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。本法所稱房地產(chǎn)開發(fā)， 是指在依據(jù)本法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。本法所稱房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。第二十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應當具備下列條件：2、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例第二

2、條 本條例所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營， 是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進行基礎設施建設、 房屋建設，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。經(jīng)營第二章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目第三章 房地產(chǎn)開發(fā)建設預售 中介第四章房地產(chǎn)第四十一條 在城市規(guī)劃區(qū)外國有土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，實施房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營監(jiān)督管理，參照本條例執(zhí)行。第四十二條 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，方可用于房地開發(fā)經(jīng)營。（二）商品房及商品房預售1、國家計委、城鄉(xiāng)建設環(huán)境保護部、國家統(tǒng)計局關于加強商品房屋建設計劃管理的暫行規(guī)定1987.11.02關于商品房屋建設的計劃管理商品房屋是指由開發(fā)公

3、司綜合開發(fā)，建成后出售的住宅、商業(yè)用房以及其它建筑物。凡是自建或者委托施工單位建設或者參加統(tǒng)建，又是自己使用的住宅和其它建筑物，不屬于商品房屋范圍。疑問：經(jīng)濟適用房、保障房 2 、商品房銷售管理辦法2001.3.14 2001.6.1實施第三條商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預售。本辦法所稱商品房現(xiàn)售， 是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。本辦法所稱商品房預售， 是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。3、城市商品房預售管理辦法94.11.15 2001.8.152004.7.20 兩次修訂第二條

4、本辦法所稱商品房預售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) （以下簡稱開發(fā)企業(yè)）將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。第十條商品房預售， 開發(fā)企業(yè)應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發(fā)企業(yè)應當自簽約之日起 30 日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)。4、城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定1995.8.7 2001.8.15修訂二、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是否屬于房地產(chǎn)開發(fā)？能否取得預售證？1 、國務院 2003.8.12 關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知：各地要健全房地產(chǎn)開發(fā)用地計劃供應制度， 房地產(chǎn)開發(fā)用地必須符合土地利用總體規(guī)劃個年度計劃。2、國土資源部 200

5、3.9.24 關于加強土地供應管理， 促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知 ：嚴禁以科技、教育、觀光農(nóng)業(yè)和生態(tài)建設等名義取得享受優(yōu)惠政策的土地用于房產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)。3、2005 年 3 月 21 日，國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)商務部 關于促進國家級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)進一步提高發(fā)展水平的若干意見工業(yè)用地不得擅自改變土地用途，不得用于大規(guī)模的商業(yè)零售，不得用于房地產(chǎn)開發(fā)。4、2006 年 4 月 28 日，國務院國有土地使用權(quán)出讓合同補充協(xié)議屬于工業(yè)建設項目的， 受讓宗地中用于企業(yè)內(nèi)部行政辦公及生活服務設施的用地不得超過受讓宗地面積的一定比例， 受讓人不得在受讓宗地范圍內(nèi)建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓中心等非生

6、產(chǎn)性設施。5、2007.4.12 ：國土資源部、監(jiān)察部關于落實工業(yè)用地招標拍賣掛牌出讓制度有關問題的通知推進“工業(yè)用地招標、拍賣、掛牌出讓”，并確保已出讓的工業(yè)用地用于原批準項目，不得用于建設標準廠房出租、變相搞工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。6、2008.2 ：工業(yè)項目建設用地控制指標新修訂的控制指標由投資強度、容積率、建筑系數(shù)、行政辦公及生活服務設施用地所占比重、綠地率五項指標構(gòu)成。規(guī)定，工業(yè)項目的建筑系數(shù)應不低于30%。工業(yè)項目所需行政辦公及生活服務設施用地面積不得超過工業(yè)項目總用地面積的7%。嚴禁在工業(yè)項目用地范圍內(nèi)建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓中心等非生產(chǎn)性配套設施。工業(yè)企業(yè)內(nèi)部原則上不得安排綠地。但因生產(chǎn)工藝等有特殊要求需要安排一定比例綠地的，綠地率不得超過20%。（信息來源：國土資源部）7、2008.7.25：國土資源部關于繼續(xù)開展國有土地使用權(quán)出讓情況專項清理和檢查工作的通知“主要檢查 2007 年專項清理工作中發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)問題的查處及整改措施落實情況” ，并“重點對出讓規(guī)