湖州市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法

1、湖州市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法（試行）湖發(fā)改商價 2012 168 號湖州市發(fā)展和改革委員會湖州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于印發(fā)湖州市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法（試行）的通知各區(qū)物價局、建設(shè)局，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)：經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)將湖州市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法（試行）印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。本辦法實施前已簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同的普通住宅小區(qū)，前期物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)仍按原合同約定執(zhí)行。二一二年六月十二日湖州市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法（試行）第一條 為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，增強(qiáng)服務(wù)意識，提高服務(wù)水平，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)中華人民共和國價格

2、法、物業(yè)管理條例、浙江省定價目錄和浙江省物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法（試行） 等法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本辦法。第二條 本辦法適用于湖州市區(qū)范圍內(nèi)（包括湖州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、太湖旅游度假區(qū)、吳興區(qū)、南潯區(qū)）的物業(yè)服務(wù)收費管理。第三條 本辦法所稱的物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，為業(yè)主提供房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序等服務(wù)，向業(yè)主收取的費用。第四條市、區(qū)價格主管部門會同同級物業(yè)管理主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費政策的實施和監(jiān)督管理工作。第五條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合法、合理、公開以及收費與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則

3、。第六條本辦法所指的物業(yè)服務(wù)應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：（一）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的使用管理和維護(hù)保養(yǎng)；（二）物業(yè)共用部位、公共區(qū)域的清掃保潔、垃圾的收集清理和化糞池的清理；（三）公共綠地、景觀和花草樹木的養(yǎng)護(hù)管理；（四）公共秩序維護(hù)和協(xié)助做好管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作；（五）物業(yè)的檔案資料管理；（六）物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托的其他公共性服務(wù)內(nèi)容。第七條物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)物業(yè)的類型、物業(yè)服務(wù)的不同階段、提供服務(wù)的性質(zhì)和特點等不同情況，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。普通住宅小區(qū)（不包括別墅、排屋等高標(biāo)準(zhǔn)住宅，下同）的前期物業(yè)服務(wù)費實行政府指導(dǎo)價。非住宅物業(yè)和別墅、排屋等高標(biāo)準(zhǔn)住宅，以及業(yè)主委員會

4、成立以后的普通住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)費實行市場調(diào)節(jié)價。第八條 普通住宅小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)費實行分等級定價。 市價格主管部門會同市物業(yè)管理主管部門按照服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量和軟硬件環(huán)境等，制定湖州市區(qū)普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn) （試行）（見附件 1）。市價格主管部門按照按質(zhì)論價、補(bǔ)償成本和合理盈利的原則，確定物業(yè)服務(wù)各等級的基準(zhǔn)價及其浮動幅度。市價格主管部門會同市物業(yè)管理主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本變動等因素適時調(diào)整收費標(biāo)準(zhǔn)，并定期向社會公布?，F(xiàn)行湖州市區(qū)普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)，見附件 2。普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成一般包括：（一）管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；（二）物業(yè)共

5、用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù)費用；（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)費用；（四）辦公費用；（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；（六）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；（七）經(jīng)業(yè)主大會同意的其它費用。第九條普通住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，擬定前期物業(yè)服務(wù)方案，確定物業(yè)服務(wù)等級，報經(jīng)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理主管部門同意，在公布的相應(yīng)等級的物業(yè)服務(wù)費基準(zhǔn)價及其浮動幅度內(nèi)，通過招標(biāo)或與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)議確定具體的物業(yè)服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)，并在前期物業(yè)服務(wù)合同中明確。確定前期物業(yè)服務(wù)費的具體收費標(biāo)準(zhǔn)后 15 日內(nèi)，由中標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)將前期物業(yè)服務(wù)投標(biāo)文件、物業(yè)管理主管部門招投標(biāo)備

6、案表和前期物業(yè)服務(wù)合同等相關(guān)資料報當(dāng)?shù)貎r格主管部門備案；通過協(xié)議確定具體收費標(biāo)準(zhǔn)的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)將企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書、住宅小區(qū)物業(yè)管理的具體實施方案、物業(yè)服務(wù)成本測算資料和前期物業(yè)服務(wù)合同等相關(guān)資料報當(dāng)?shù)貎r格主管部門備案。各級價格、物業(yè)管理主管部門應(yīng)加強(qiáng)對前期物業(yè)服務(wù)費備案工作的監(jiān)督與管理。第十條 因執(zhí)行湖州市區(qū)普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)等級相應(yīng)收費標(biāo)準(zhǔn)不能補(bǔ)償服務(wù)成本且取得合理報酬的，經(jīng)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理主管部門同意，開發(fā)建設(shè)單位可以向當(dāng)?shù)貎r格主管部門提出前期物業(yè)服務(wù)收費申請，由價格主管部門的成本調(diào)查機(jī)構(gòu)實施成本測算，經(jīng)價格主管部門批準(zhǔn)后執(zhí)行。普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)方案確定的

7、服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)超出湖州市區(qū)普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)（試行）一級要求，如按一級收費標(biāo)準(zhǔn)上浮后仍未能補(bǔ)償服務(wù)成本并取得合理報酬的，開發(fā)建設(shè)單位可按照優(yōu)質(zhì)優(yōu)價原則，向市價格主管部門申報前期物業(yè)服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)，由價格主管部門的成本調(diào)查機(jī)構(gòu)實施成本測算，經(jīng)市價格主管部門和物業(yè)管理主管部門同意后方可實施招標(biāo)或與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)議確定具體收費標(biāo)準(zhǔn)，未經(jīng)確認(rèn)的，不得突破一級收費標(biāo)準(zhǔn)。第十一條按照第十條規(guī)定開發(fā)建設(shè)單位向價格主管部門申報物業(yè)服務(wù)收費時，應(yīng)于實施招標(biāo)或與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)議確定具體收費標(biāo)準(zhǔn) 30 日前向價格主管部門提交如下資料：（一）工商行政管理機(jī)關(guān)核發(fā)的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；（二）物業(yè)服務(wù)收費申請報告

8、；（三）住宅小區(qū)物業(yè)管理的具體實施方案（小區(qū)建筑面積和配套設(shè)施概況、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等）；（四）物業(yè)服務(wù)成本測算資料；（五）價格主管部門認(rèn)為需要提交的其他資料。第十二條 規(guī)劃分期開發(fā)的普通住宅小區(qū)，同時滿足以下條件的，后期項目的前期物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)當(dāng)?shù)貎r格主管部門和物業(yè)管理主管部門確認(rèn)后可作適當(dāng)調(diào)整：（一）小區(qū)實行分期開發(fā)，可實行獨立管理；（二）后期項目與首期項目預(yù)售（銷售）時間間隔超過三年；（三）未與物業(yè)買受人約定收費標(biāo)準(zhǔn)。第十三條經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房、政府投資建設(shè)運營的公共租賃住房等保障性住房的前期物業(yè)服務(wù)收費，按照有關(guān)政策規(guī)定執(zhí)行。第十四條 實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，業(yè)主委

9、員會成立前，由開發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)與物業(yè)買受人在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定執(zhí)行；業(yè)主委員會成立后，由業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會同意后與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定執(zhí)行。各級價格、物業(yè)管理主管部門應(yīng)加強(qiáng)對實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費行為的引導(dǎo)與規(guī)范。第十五條業(yè)主委員會（或開發(fā)建設(shè)單位）與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。酬金制是指業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)預(yù)交物業(yè)服務(wù)費用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定的比例或者約定數(shù)額提取酬金，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定

10、的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。第十六條 實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年不少于一次向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況，接受業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督。業(yè)主或業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)。業(yè)主或業(yè)主委員會對公布的收支賬目有異議的，可聘請有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計。第十七條 實行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)服務(wù)費的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)

11、服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。第十八條 前期物業(yè)服務(wù)期間，共用電梯、增壓水泵等高能耗設(shè)施設(shè)備運行消耗的電費可以單獨按實向業(yè)主分?jǐn)?。具體分?jǐn)傓k法由業(yè)主或開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定預(yù)收不超過12 個月的共用能耗費，其預(yù)收標(biāo)準(zhǔn)、分?jǐn)傓k法應(yīng)當(dāng)公開、合理，并單獨建帳，定期公布費用結(jié)算情況；未作約定的，不得預(yù)收。第十九條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造費用，按照湖州市中心城市物業(yè)專項維修資金管理實施細(xì)則規(guī)定執(zhí)行。第二十條物業(yè)服務(wù)費可以預(yù)收，具體由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照與業(yè)主簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同或與業(yè)主

12、委員會簽訂的物業(yè)服務(wù)合同所約定的時限向業(yè)主、使用人收??；未作約定的，預(yù)收期不得超過12 個月。第二十一條 物業(yè)服務(wù)費自房屋交付使用、購房者（業(yè)主）領(lǐng)取鑰匙次月起計收。納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。第二十二條物業(yè)服務(wù)費按房屋（除自行車庫外）所有權(quán)證記載的建筑面積計收。尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記的，以房屋銷售合同的建筑面積為準(zhǔn)。地上汽車庫（獨立車庫）的物業(yè)服務(wù)費按建筑面積，參照普通多層住宅相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)計收；地下汽車停車位（庫）的物業(yè)服務(wù)費按個計收。第二十三條住宅小區(qū)內(nèi)規(guī)劃配套的教育、養(yǎng)老、醫(yī)療衛(wèi)生、社區(qū)服務(wù)等公益性配套設(shè)施

13、的物業(yè)服務(wù)收費，按不高于所在小區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的原則，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。第二十四條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費。 業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不繳納物業(yè)服務(wù)費的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，原業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時結(jié)清物業(yè)服務(wù)費。第二十五條對住宅小區(qū)實施物業(yè)管理過程中涉及的車輛停泊服務(wù)、裝修裝飾垃圾清運、代辦服務(wù)和其他特約服務(wù)等收費，按價格主管部門相關(guān)規(guī)定執(zhí)行；價格主管部門未作規(guī)定的，由委托雙方協(xié)商確定。第二十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務(wù)并

14、相應(yīng)收取服務(wù)費的， 其它部門和單位不得再向業(yè)主、使用人重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。第二十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵守價格相關(guān)法律法規(guī)政策規(guī)定， 嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)。第二十八條物業(yè)服務(wù)收費實行明碼標(biāo)價。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的醒目位置，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、小區(qū)基本情況、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、價格舉報電話 12358 等有關(guān)情況進(jìn)行公示，接受業(yè)主、物業(yè)使用人、價格主管部門和物業(yè)管理主管部門的監(jiān)督。第二十九條 違反本辦法規(guī)定的價格違法行為，由價格主管部門依照中華人民共和國價格法、價格違法行為行政處罰規(guī)定、關(guān)于商品和服務(wù)實行明碼標(biāo)價

15、的規(guī)定等相關(guān)規(guī)定予以處罰。第三十條 本辦法由湖州市發(fā)展和改革委員會（物價局）會同湖州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)解釋。第三十一條本辦法自 2012 年 8 月 1 日起執(zhí)行。湖州市物價局關(guān)于印發(fā)湖州市市區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費管理暫行辦法的通知（湖價 2000151號）同時廢止。附件 1湖州市區(qū)普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)（試行）一 級項目內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)1服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。2承接項目時，對住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗，驗收手續(xù)齊全。3管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書。（一）4有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財務(wù)

16、管理、檔案管理等制度健全?；?5管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動、熱情。本 6設(shè)有服務(wù)接待中心，公示 24 小時服務(wù)電話。急修半小時內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)場，有完整要 的報修、維修和回訪記錄。求 7根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的，在明確位置公示服務(wù)項目與收費標(biāo)準(zhǔn)。8按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。9按有關(guān)規(guī)定和合同約定規(guī)范使用物業(yè)專項維修資金。10每年至少1 次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率80%以上。1對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。2根據(jù)房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部

17、位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和物業(yè)專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修。（二） 3每日巡查 1 次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維房 修養(yǎng)護(hù)。屋 4按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。管 裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日巡理 查 1 次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及

18、時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。5對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。6小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)。各組團(tuán)、棟及單元（門）、戶和公共配套設(shè)施、場地有明顯標(biāo)志。1對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）。（三）2建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺帳），設(shè)施設(shè)備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。共 3設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運行用正常。設(shè) 4對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修

19、范施 圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和物業(yè)專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提設(shè) 出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造。備 5載人電梯 24 小時正常運行。維 6消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。修 7設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無“跑、冒、滴、漏”和鼠害現(xiàn)象。養(yǎng) 8小區(qū)道路平整，主要道路及停車場交通標(biāo)志齊全、規(guī)范。護(hù) 9路燈、樓道燈完好率不低于 95%。10容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。（四）協(xié)1小區(qū)主出入口 24 小時值勤，高峰時段站崗值勤不少于6 小時，并有詳細(xì)的交接班記錄和外

20、來車輛的登記記錄。助2對重點區(qū)域、重點部位每1 小時至少巡查 1 次；配有安全監(jiān)控設(shè)施的，實施24 小時監(jiān)控。維3對進(jìn)出小區(qū)的車輛實施證、卡管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。護(hù)4對進(jìn)出小區(qū)的裝修、家政等勞務(wù)人員實行臨時出入證管理，大型物件搬出小區(qū)實行登記。公5對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措共施。秩序1按需設(shè)置垃圾桶，每日清運2 次。垃圾袋裝化，保持垃圾桶清潔、無異味。2合理設(shè)置果殼箱或者垃圾桶，每日清運2 次。（五）3小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃2 次；電梯廳、樓道每日清掃2 次，每周拖洗1 次；一層共用大廳保每日拖洗 1

21、 次；樓梯扶手每日擦洗1 次；共用部位玻璃每周清潔1 次；路燈、樓道燈每月清潔1 次。及時清除道路潔積水、積雪。服4區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1 次；雨、污水井每月檢查1 次，視檢查情況及時清掏；化糞池每月檢查1 次，務(wù)每半年清掏 1 次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。5二次供水水箱按規(guī)定清洗，定時巡查，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。6根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況定期進(jìn)行消毒和滅鼠、滅蟲除害。（六）綠 1有專業(yè)人員實施綠化養(yǎng)護(hù)管理?；?2草坪生長良好，及時修剪和補(bǔ)栽補(bǔ)種，無雜草、雜物。養(yǎng) 3花卉、綠籬、樹木應(yīng)根據(jù)其品種和生長情況，及時修剪整形，保持觀賞效果。護(hù) 4定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。管 5定期噴灑藥物，預(yù)

22、防病蟲害。理1實行明碼標(biāo)價，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、小區(qū)基本情況、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情（七）況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的醒目位置公示。收費2嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)定的收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、提供質(zhì)價相符的服務(wù)，沒有價格違法行為。執(zhí)行3物業(yè)服務(wù)企業(yè)費用收支合理。情況4業(yè)主對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量及收費滿意，無有效投訴。湖州市區(qū)普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)（試行）二 級項目內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)1服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。2承接項目時，對住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗，驗收手續(xù)齊全。3管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書。（一） 4有

23、完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等制度健全?；?5管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動、熱情。本6公示 16 小時服務(wù)電話。 急修小時內(nèi)、 其它報修按雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)場，有報修、 維修和回訪記錄。要 7根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的，在明確位置公示服務(wù)項目與收費標(biāo)求準(zhǔn)。8按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。9按有關(guān)規(guī)定和合同約定規(guī)范使用物業(yè)專項維修資金。10每年至少1 次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率75%以上。1對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。2根據(jù)房屋實際使用年限，定期檢查

24、房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和物業(yè)專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修。（二）3每 3 日巡查 1 次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及房時維修養(yǎng)護(hù)。屋4按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制管度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項。理每 3 日巡查 1 次裝修施工現(xiàn)場， 發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、 危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公

25、共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。5對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。6小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，各組團(tuán)、棟及單元（門）、戶有明顯標(biāo)志。1對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）。2建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺帳），設(shè)施設(shè)備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。（三）3設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施共設(shè)備運行正常。用4對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、設(shè)中修范圍或者需要更新改造的，及

26、時編制維修、 更新改造計劃和物業(yè)專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會施或業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造。設(shè)5載人電梯24 小時正常運行。備6消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。維7設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無“跑、冒、滴、漏”和鼠害現(xiàn)象。修8小區(qū)主要道路及停車場交通標(biāo)志齊全。養(yǎng)9路燈、樓道燈完好率不低于90%。護(hù)10容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。（四）協(xié)1小區(qū)主出入口24 小時值勤。助2對重點區(qū)域、重點部位每2 小時至少巡查1 次。維3對進(jìn)出小區(qū)的車輛進(jìn)行管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。護(hù)4對進(jìn)出小

27、區(qū)的裝修、家政等勞務(wù)人員實行登記管理，大型物件搬出小區(qū)實行登記。公5對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采共取相應(yīng)措施。秩序1按需設(shè)置垃圾桶，生活垃圾每天至少清運1 次，確保垃圾桶不滿溢。2合理設(shè)置果殼箱或者垃圾桶，每日清運1 次。（五） 3小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃1 次；電梯廳、樓道每日清掃1 次，半月拖洗 1 次；樓梯保扶手每周擦洗 2 次；共用部位玻璃每月清潔1 次；路燈、樓道燈每季度清潔1 次。及時清除區(qū)內(nèi)道路積水、潔積雪。服4區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1 次；雨、污水井每季度檢查1 次，并視檢查情況及時清掏；化糞池務(wù)每

28、 2 個月檢查 1 次，每年清掏 1 次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。5二次供水水箱按規(guī)定清洗，定時巡查，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。6根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況定期進(jìn)行消毒和滅鼠、滅蟲除害。（六）綠 1有專業(yè)人員實施綠化養(yǎng)護(hù)管理?；?2對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進(jìn)行修剪和養(yǎng)護(hù)。養(yǎng) 3定期清除綠地雜草、雜物。護(hù) 4適時組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。管 5適時噴灑藥物，預(yù)防病蟲害。理（七）收 1實行明碼標(biāo)價，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、小區(qū)基本情況、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)費 等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的醒目位置公示。執(zhí) 2嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)定的收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、提供質(zhì)價相符的服務(wù)，沒有價格違法行為。行 3物業(yè)服

29、務(wù)企業(yè)費用收支合理。情 4業(yè)主對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量及收費滿意，無有效投訴。況湖州市區(qū)普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)（試行）三 級項目內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)1服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。2承接項目時，對住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗，驗收手續(xù)齊全。（一）3管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書?；?有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等制度健全。本5管理服務(wù)人員佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動、熱情。要6公示 8 小時服務(wù)電話。報修按雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)場，有報修、維修記錄。求7按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)

30、資金的收支情況。8按有關(guān)規(guī)定和合同約定規(guī)范使用物業(yè)專項維修資金。9每年至少1 次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率70%以上。1對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。2根據(jù)房屋實際使用年限，檢查房屋共用部位的使用狀況。需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和物業(yè)專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修。（二）房3每周巡查1 次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，定期維修養(yǎng)護(hù)。屋4按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約） 要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理

31、制度。管裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項。至少理2 次巡查裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。5對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。6各組團(tuán)、棟、單元（門）、戶有明顯標(biāo)志。（三）1對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）。共2建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺帳），設(shè)施設(shè)備的運行、檢修、保養(yǎng)等記錄齊全。用3操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運行正常。設(shè)4對共用設(shè)施設(shè)

32、備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、施設(shè)中修范圍或者需要更新改造的， 及時編制維修、 更新改造計劃和物業(yè)專項維修資金使用計劃， 向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造。備5載人電梯 24 小時正常運行。維6消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。設(shè)備房保持整治，無鼠害現(xiàn)象。修7路燈、樓道燈完好率不低于 80%。養(yǎng)8容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方護(hù)案。（四）協(xié)助1小區(qū)主出入口 24 小時值勤。維2對重點區(qū)域、重點部位每 3 小時至少巡查 1 次。護(hù)3車輛有

33、序通行、停放。公4對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采共取相應(yīng)措施。秩序1按需設(shè)置垃圾桶，生活垃圾每天清運1 次。2對已配置的公共區(qū)域果殼箱或垃圾桶每日清運次。（五）1 次；電梯廳每日清掃 1 次、樓道隔天清掃 1 次；共用部位玻璃每季度清潔 13小區(qū)公共場所每日清掃保1 次。次；路燈、樓道燈每半年清潔潔1 次；雨、污水井每半年檢查1 次，并視檢查情況及時清掏；化糞池4區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通服1 次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。每季度檢查 1 次，每年清掏務(wù)5二次供水水箱按規(guī)定清洗，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。6根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況定期進(jìn)行消毒和滅鼠、滅蟲除害

34、。（六）綠化1對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)。養(yǎng)2定期清除綠地雜草、雜物。護(hù)3預(yù)防花卉、樹木病蟲害。管理（七）收1實行明碼標(biāo)價，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、小區(qū)基本情況、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)費等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的醒目位置公示。執(zhí)2物業(yè)服務(wù)企業(yè)費用收支合理。行情況湖州市區(qū)普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)（試行）四 級項目內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)1服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。2承接項目時，對住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗，驗收手續(xù)齊全。（一）3管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書?；?有完善的物業(yè)管理

35、方案，質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等制度健全。本5管理服務(wù)人員佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動、熱情。要6公示 8 小時服務(wù)電話。報修按雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)場，有報修、維修記錄。求7按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。8按有關(guān)規(guī)定和合同約定規(guī)范使用物業(yè)專項維修資金。9每年至少1 次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率60%以上。1對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。2根據(jù)房屋實際使用年限，檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和物業(yè)專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出（二） 報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修。房3每月巡查 1 次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，定期維修養(yǎng)護(hù)。屋4按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制管度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使