房地產(chǎn)企業(yè)公允價(jià)值計(jì)量應(yīng)用、問(wèn)題與對(duì)策研究

1、湖南科技大學(xué)學(xué)報(bào) （社會(huì)科學(xué)版）2017,06（20）,58-65 doi:10.13582/ki.l 672-7835.2017.06.010房地產(chǎn)企業(yè)公允價(jià)值計(jì)量應(yīng)用、問(wèn)題與 對(duì)策研宄顏剩勇劉晶晶湖南科技大學(xué)商學(xué)院導(dǎo)岀/參考文獻(xiàn)關(guān)注分亨收藏打印摘要：現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則倡導(dǎo)使用公允價(jià)值計(jì)量。以我國(guó)a股10家房地產(chǎn)上市公司為案例, 研宄發(fā)現(xiàn)公允價(jià)值計(jì)量在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用并不樂(lè)觀。外在環(huán)境不完善與內(nèi)在 自身?xiàng)l件缺陷限制了公允價(jià)值計(jì)量在房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)用；公允價(jià)值信息可靠性的 缺失，導(dǎo)致公允價(jià)值計(jì)量主觀性較強(qiáng)，助推了粉飾報(bào)表等不規(guī)范行為的產(chǎn)生?；?于此，對(duì)公允價(jià)值計(jì)量的實(shí)踐與政策提出建議，促進(jìn)公允價(jià)值計(jì)

2、量在我國(guó)房地 產(chǎn)企業(yè)的廣泛應(yīng)用。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);公允價(jià)值計(jì)量;問(wèn)題;對(duì)策;作者簡(jiǎn)介：顏剩勇（1971-）,男，湖南衡陽(yáng)人，教授，博士，主要從事財(cái)務(wù)會(huì) 計(jì)理論與實(shí)務(wù)研宄。收稿日期：2017-01-14基金：國(guó)家社會(huì)科學(xué)基金項(xiàng)目（13bgl050）on real estate enterprises' fair value measurement:its application， problems and countermeasuresyan shengyong liu jingjingschool ofbusiness, hunanunierrty ofscienceand tech

3、nology;abstract：it is the current accounting standards that advocate to use the fair value measurement. taking the ten chinese a-share listed real estate companies as examples, it is found that the application of fair value measurement in chinese real estate enterprises is not optimistic. the applic

4、ation of fair value measurement in real estate enterprises has been restricted by the imperfectly external environment and its own shortcomings. in addition, the unreliable source of fair value information makes the fair value measurement more subjective, encouraging the unregulated behavior like wh

5、itewashing financial statements. thus, suggestions for practice and policy of the fair value measurement are proposed, so as to widely apply the fair value measurement in chinese real estate enterprises.keyword：real estate enterprises; fair value measurement; problems;countermeasures;received： 2017-

6、01-141文獻(xiàn)回顧公允價(jià)值計(jì)量是現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系中的敏感點(diǎn)。由于我國(guó)運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量時(shí)間 較短，因而如何讓公允價(jià)值計(jì)量較好運(yùn)用于實(shí)際實(shí)務(wù)是我國(guó)亟待研宄的現(xiàn)實(shí)問(wèn) 題。有許多學(xué)者對(duì)公允價(jià)值計(jì)量的內(nèi)涵、規(guī)范與應(yīng)用方面進(jìn)行了研究與探討，主 要觀點(diǎn)可歸類為以下幾點(diǎn)。1.1公允價(jià)值內(nèi)涵的研究我國(guó)財(cái)政部基于國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則第13號(hào)一公允價(jià)值計(jì)量，于2014年頒布 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第39號(hào)一公允價(jià)值計(jì)量對(duì)公允價(jià)值計(jì)量進(jìn)行了規(guī)范。葛家澍 (2007)認(rèn)為公允價(jià)值是一種獨(dú)立的計(jì)量屬性u(píng)1。謝詩(shī)芬(2001)認(rèn)為公允價(jià)值 是價(jià)值的直接計(jì)量和間接計(jì)量的總稱m。我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則一基本準(zhǔn)則的 修訂過(guò)程表明，公允價(jià)值內(nèi)涵的研

7、究正在不斷完善。1.2公允價(jià)值計(jì)量的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量研宄barth (1994)認(rèn)為197廣1990年間美w使用公允價(jià)值計(jì)量的信息更為和關(guān)、可 靠。趙春光和謝榮(2007)認(rèn)為公允價(jià)值計(jì)量比歷史成木計(jì)量更具信息相關(guān)性， 更有利于投資者決策m。在這方面的研究主要傾向于公允價(jià)值較歷史成本而言 相關(guān)性更加優(yōu)越。1.3公允價(jià)值估值的研宄song (2010)認(rèn)為公允價(jià)值計(jì)量每個(gè)層次的輸入值均具價(jià)值和關(guān)性，且第三層 次的價(jià)值相關(guān)性最弱。鄧永勤和康麗麗(2015)研究得出在整體上公允價(jià)值計(jì)量 層次信息具有價(jià)值相關(guān)性，ii相關(guān)性隨著計(jì)量層次的降低而降低在這方面 研允主要傾向于資產(chǎn)價(jià)值的相關(guān)性隨公允價(jià)值的一、二、

8、三層次逐層遞減。1.4公允價(jià)值應(yīng)用的研宄dechow和myers (2010)研究發(fā)現(xiàn)公允價(jià)值計(jì)量模式能為企業(yè)的盈余管理提供更 大的空間，有利于企業(yè)的成長(zhǎng)。田莉杰(2011)將歷史成木計(jì)量和公允價(jià)值計(jì)量 在稅前抵扣、會(huì)計(jì)利潤(rùn)、信息披露部分對(duì)比，認(rèn)為公允價(jià)值計(jì)量模式較成本模式 在信息披露方面更恰當(dāng)、更相關(guān)m。在這方面研究主要傾向于公允價(jià)值計(jì)量模 式較歷史成本計(jì)量模式而言更適用于當(dāng)前企業(yè)的發(fā)展。通過(guò)文獻(xiàn)回顧，發(fā)現(xiàn)公允價(jià)值計(jì)量較歷史成本計(jì)量的會(huì)計(jì)信息和關(guān)性更強(qiáng)，更 適合經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的決策所需。由于我國(guó)市場(chǎng)尚不成熟、準(zhǔn)則尚不完善，那么公允價(jià) 值計(jì)量在實(shí)務(wù)中的應(yīng)用到底如何?本文以我國(guó)a股十家房地產(chǎn)上市公司為

9、案例進(jìn) 行分析，試圖揭示我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)公允價(jià)值計(jì)量應(yīng)用現(xiàn)狀與問(wèn)題，探索推進(jìn)房 地產(chǎn)企業(yè)公允價(jià)值計(jì)量應(yīng)用的對(duì)策。2公允價(jià)值內(nèi)涵與確認(rèn)從會(huì)計(jì)的角度來(lái)看，計(jì)量屬性主要是對(duì)會(huì)計(jì)要素的金額進(jìn)行確定的基礎(chǔ)部分， 它主要有歷史成本、重置成本、可變現(xiàn)浄值、現(xiàn)值和公允價(jià)值5大類。而從它們 確定資產(chǎn)價(jià)值的基礎(chǔ)不同，大體可以分為投入價(jià)值基礎(chǔ)和產(chǎn)出價(jià)值基礎(chǔ)兩大類。 根據(jù)表1可以發(fā)現(xiàn)，公允價(jià)值與歷史成本兩種計(jì)量模式之間存在巨大差異，而 公允價(jià)值與同為產(chǎn)出價(jià)值基礎(chǔ)的可變現(xiàn)凈值與現(xiàn)值之間則有很多和似點(diǎn)。計(jì)量基礎(chǔ)會(huì)計(jì)計(jì)量屬性投入價(jià)值基礎(chǔ)歷史成本重置成本(1(2(3公允價(jià)值(1產(chǎn)出價(jià)值基礎(chǔ)可變現(xiàn)凈值(2現(xiàn)值(3眾所周知，公允價(jià)

10、值計(jì)量模式只是一種評(píng)判方法，用來(lái)確定資產(chǎn)或負(fù)債的現(xiàn)有 價(jià)值，它不是一種計(jì)算方法il沒(méi)有具體公式，是不能計(jì)算只能通過(guò)特定辦法獲 取的m。而通過(guò)研讀概念我們發(fā)現(xiàn)，可變現(xiàn)凈值與現(xiàn)值是一種計(jì)量方法，它們 可以通過(guò)具體的公式進(jìn)行計(jì)算，且其計(jì)算過(guò)程是以相關(guān)資產(chǎn)或負(fù)債的公允價(jià)值 為基礎(chǔ)。也就是說(shuō)，可變現(xiàn)凈值與現(xiàn)值是可以通過(guò)相關(guān)資產(chǎn)或負(fù)債的公允價(jià)值計(jì) 算得出的m。所以，可變現(xiàn)凈值與現(xiàn)值在某一程度上是能視為公允價(jià)值計(jì)量的 一部分的。將上述結(jié)論用于具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，通過(guò)進(jìn)-步分析可以得出：公允價(jià)值計(jì)量的應(yīng) 用除丫投資性房地產(chǎn)、交易性金融資產(chǎn)、非貨性資產(chǎn)交換以及債務(wù)重組這四個(gè) 典型直接涉及公允價(jià)值計(jì)量準(zhǔn)則外，還存在以

11、“成本與可變現(xiàn)凈值孰低”為規(guī) 范的存貨，以及使用未來(lái)現(xiàn)金流量現(xiàn)值的資產(chǎn)減值等間接涉及公允價(jià)值計(jì)量準(zhǔn) 則。由此可看出，準(zhǔn)則規(guī)定公允價(jià)值計(jì)量在我國(guó)企業(yè)的應(yīng)用范圍是頗為廣大的。3房地產(chǎn)公允價(jià)值應(yīng)用房地產(chǎn)業(yè)自2003年首次被確認(rèn)為我國(guó)支柱產(chǎn)業(yè)以來(lái)，一直在眾人的高度關(guān)注下 快速發(fā)展。該產(chǎn)業(yè)涉及廣泛業(yè)務(wù)范疇，并己在多年發(fā)展中形成了其獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)特 點(diǎn)，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的代表性產(chǎn)業(yè)。所以，木文選取房地產(chǎn)業(yè)來(lái)對(duì)公允價(jià)值計(jì)量 的應(yīng)用情況進(jìn)行研宄，以房地產(chǎn)企業(yè)做代表，分析公允價(jià)值計(jì)量在我國(guó)的應(yīng)用 情況。以上述研宄目的為基礎(chǔ)，本文根據(jù)由中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)研究協(xié)會(huì) 以及中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心在2015年聯(lián)合發(fā)布的

12、2015中國(guó)房地產(chǎn)上市公同100 強(qiáng)排行榜這一榜單，在排除與我國(guó)在國(guó)情和政策方面契合度不高的港股，與舍 棄在2015年由b股轉(zhuǎn)a股導(dǎo)致資料不全的招商地產(chǎn)后，本文最終選取y排在前 10位的萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、華夏幸福、金地集團(tuán)、金隅股份、金科股份、金融街、 中南建設(shè)、華僑城以及建發(fā)股份這10家a股房地產(chǎn)上市公司作為案例進(jìn)行分析。2015中國(guó)房地產(chǎn)上市公司100強(qiáng)排行榜是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)聯(lián)合會(huì)根據(jù)特定規(guī) 則，從大陸房地產(chǎn)企業(yè)中評(píng)選出的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)綜合實(shí)力100強(qiáng)企業(yè)。本文在此 100強(qiáng)排行榜的基礎(chǔ)上，選取/滿足上述條件的10家a股房地產(chǎn)上市公司，組 成案例公司進(jìn)行進(jìn)一步研宄。3. 1分析方法木文釆用檔案研

13、宄法對(duì)案例企業(yè)2013至2015年的財(cái)務(wù)報(bào)告進(jìn)行深入研宄。2014 年是我國(guó)對(duì)公允價(jià)值計(jì)量進(jìn)行調(diào)整的一年，公司在政策變更前后階段的變化是 十分具有研究意義的。本文通過(guò)對(duì)10家案例公司20132015這年的年報(bào)進(jìn)行研 讀分析，摘取案例公司在這3年的營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)成本、凈利潤(rùn)等金額，具體基 礎(chǔ)數(shù)據(jù)如表2所示。利用年報(bào)中的有用信息與數(shù)據(jù)，本文首先歸納總結(jié)案例公司 公允價(jià)值計(jì)量應(yīng)用的具體情況，了解房地產(chǎn)公司大體上使用公允價(jià)值計(jì)量的情 況如何;接下來(lái)從房地產(chǎn)企業(yè)所處的宏觀大環(huán)境出發(fā)，摘取樣本公司年報(bào)中的營(yíng) 業(yè)收入、營(yíng)業(yè)成本以及凈利潤(rùn)以計(jì)算出凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率、毛利率、浄利率以及收入 增長(zhǎng)率，分析樣本公司微觀環(huán)

14、境，在我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀大背景下，對(duì) 這4項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行分析，找出公允價(jià)值計(jì)量在房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用中存在的自身 缺陷。公司年份營(yíng)業(yè)收、201313 541 87s萬(wàn)科201414 638 80(201519 554 91220139 235 552保利地產(chǎn)201410 905 649201512 342 87820132 105 975華夏幸福20142 688 55420153 833 46820133 483 584金地集團(tuán)20144 563 63720153 273 32620134 478 975金隅股份20144 124 14720154 092 53420131 606 961金

15、科股份20141 732 350公司年份2013中南建設(shè)201420152013華僑城201420152013建發(fā)股份20142015基于此，本文將公允價(jià)值計(jì)量準(zhǔn)則與房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，從公允價(jià)值計(jì)量的應(yīng)用 角度出發(fā)，以10家案例公司為研究對(duì)象，分析公允價(jià)值計(jì)量在我國(guó)房地產(chǎn)上市 公司的應(yīng)用情況，探究公允價(jià)值計(jì)量的廣泛推廣所受的限制條件、其在房地產(chǎn)應(yīng) 用方面所存在的問(wèn)題以及進(jìn)一步完善方法。3.2應(yīng)用現(xiàn)狀我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)不確定因素較多，在此情形下財(cái)務(wù)信息管理人員為做出更為合 理的決策將會(huì)更多關(guān)注信息的相關(guān)性強(qiáng)弱。過(guò)去占主流的歷史成本計(jì)量所獲信息和關(guān)性弱，若公司一直持續(xù)以此為基礎(chǔ)進(jìn)行決策會(huì)給企業(yè)帶來(lái)較大損

16、失。所以， 在房地產(chǎn)上市公司方面公允價(jià)值計(jì)量將逐漸取代歷史成木計(jì)量成為主流是大勢(shì) 所趨。那么，事實(shí)真的會(huì)如預(yù)期那般發(fā)展嗎？本文以滿足上述條件的房地產(chǎn)公司為案例，探究房地產(chǎn)企業(yè)屮公允價(jià)值計(jì)量的 應(yīng)用情況。通過(guò)對(duì)該十家房地產(chǎn)企業(yè)20132015年年報(bào)的分析發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè) 普遍一致在存貨、金融資產(chǎn)、金融負(fù)債、長(zhǎng)期股權(quán)投資的計(jì)量中運(yùn)用公允價(jià)值計(jì) 量，然而在投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量方面卻并不統(tǒng)一。根據(jù)表3可看出在投資性房地產(chǎn)方面以公允價(jià)值計(jì)量為后續(xù)計(jì)量模式的房地產(chǎn) 公司僅為4家。在公允價(jià)值計(jì)量大為推崇的今天，案例公司在投資性房地產(chǎn)方面 使用公允價(jià)值計(jì)量的占比率僅為40%，連一半都不到，這體現(xiàn)了公允價(jià)值計(jì)量

17、 準(zhǔn)則應(yīng)用效果并不理想。表3投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式下載原表公司年份公允價(jià)值計(jì)量模式13年萬(wàn)科14年15年13年保利地產(chǎn)14年15年13年華夏幸福14年15年13年v金地集團(tuán)14年v15年v13年v金隅股份14年v15年v合計(jì)63.3結(jié)論基于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)環(huán)境，企業(yè)在相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債方面使用公允價(jià)值計(jì)量的優(yōu)勢(shì) 大大多于歷史成本計(jì)量的使用。但是，通過(guò)對(duì)10家房地產(chǎn)企業(yè)分析發(fā)現(xiàn)，大多 數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在可以自主選擇的投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式方面更加愿意使用 過(guò)去推崇的歷史成本。那么，限制房地產(chǎn)企業(yè)大力應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量的原因是什 么呢?通過(guò)研宄準(zhǔn)則、閱讀文獻(xiàn)，本人認(rèn)為出現(xiàn)該現(xiàn)狀的原因主要有以下兒點(diǎn)。3. 3

18、. 1公允價(jià)值獲取難度大根據(jù)我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，公允價(jià)值的估值技術(shù)有市場(chǎng)法、收益法及重置成本法三 種，準(zhǔn)則并未對(duì)確定方法作出統(tǒng)一規(guī)定，且在估值技術(shù)屮又劃分可觀察輸入值 和不可觀察輸入值，一層一層執(zhí)行極其復(fù)雜。再加上我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)并不成熟， 并沒(méi)有達(dá)到準(zhǔn)則上所要求的主要市場(chǎng)，大部分的公允價(jià)值則主要靠外部評(píng)估結(jié) 果來(lái)確定，大大的加大了房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)支出。3. 3.2公允價(jià)值可靠性較低信息的相關(guān)性和可靠性是一對(duì)此消彼長(zhǎng)的信息質(zhì)量。公允價(jià)值嚴(yán)格及困難的獲取 方式使得公允價(jià)值具有較強(qiáng)的主觀性，財(cái)會(huì)人員對(duì)其具有較大的干涉能力，其 真實(shí)性是值得懷疑的。公允價(jià)值具有高和關(guān)性的同時(shí)也意味著他較低的可靠性， 而歷

19、史成木則剛好相反，它以資產(chǎn)過(guò)去的購(gòu)買價(jià)格為基礎(chǔ)客觀性強(qiáng)。所以，要求 信息真實(shí)的企業(yè)管理人員更多的會(huì)減少公允價(jià)值的使用。3. 3.3公允價(jià)值計(jì)量不可逆通過(guò)對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)一投資性房地產(chǎn)的研讀發(fā)現(xiàn)，準(zhǔn)則規(guī)定房地產(chǎn)企 業(yè)在投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量中一旦采用了公允價(jià)值計(jì)量模式后是不可逆的。在 公允價(jià)值計(jì)量能夠?yàn)槠髽I(yè)提供相關(guān)性強(qiáng)的有利信息時(shí)，歷史成木計(jì)量也只有部 分降低稅收的作用，一旦公司所需歷史成本計(jì)量作用大于公允價(jià)值計(jì)量所需要 的作用時(shí)，公司已無(wú)法回轉(zhuǎn)至歷史成本計(jì)量模式。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在投資性房 地產(chǎn)方面對(duì)公允價(jià)值計(jì)量的應(yīng)用尤為謹(jǐn)慎。通過(guò)上述分析我們可以發(fā)現(xiàn)，我w的準(zhǔn)則規(guī)范以及市場(chǎng)的成熟度還不夠

20、支撐公 允價(jià)值計(jì)量在我國(guó)的應(yīng)用達(dá)到預(yù)期效果。在應(yīng)用方面，我國(guó)急需解決上述限制公 允價(jià)值計(jì)量應(yīng)用的棘手條件。4問(wèn)題與對(duì)策由于外界限制及自身缺陷的原因，公允價(jià)值計(jì)量在房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)用被大大限 制了。然而還是有一些企業(yè)突破阻撓應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量。通過(guò)上部分分析我們知 道，我國(guó)公允價(jià)值計(jì)量在房地產(chǎn)業(yè)廣泛應(yīng)用的條件還不成熟，但在案例公司中 仍有40%選擇完全應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量，這是為什么呢?我國(guó)公允價(jià)值計(jì)量的準(zhǔn)則 規(guī)范及經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)并不完善，那么，在公允價(jià)值難以取得的情況下仍有公司在投 資性房地產(chǎn)方面選擇公允價(jià)值計(jì)量模式，是不是因?yàn)榇嬖诜康禺a(chǎn)公司想利用公 允價(jià)值計(jì)量模式來(lái)粉飾報(bào)表呢?下面我們將對(duì)十家案例公司在2

21、0131015年的報(bào) 表進(jìn)行分析，以探討是否有上市房地產(chǎn)公司利用公允價(jià)值模式來(lái)粉飾報(bào)表的情 況存在。4.1公允價(jià)值應(yīng)用存在問(wèn)題分析本部分主要從案例公司的宏觀環(huán)境、凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率以及收入增長(zhǎng)率、凈利率、毛 利率三項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)這三個(gè)方面分析我國(guó)公允價(jià)值應(yīng)用所存在的問(wèn)題。以我國(guó)當(dāng)前 房地產(chǎn)企業(yè)宏觀大環(huán)境為背景，在對(duì)10家案例公司于20132015這年浄利潤(rùn)增 長(zhǎng)率分析的棊礎(chǔ)上，根據(jù)實(shí)際情況在對(duì)其在三項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)方面進(jìn)行深入分析，探討是否存在有上市房地產(chǎn)公司利用公允價(jià)值模式來(lái)粉飾報(bào)表的問(wèn)題。4.1.1房地產(chǎn)業(yè)宏觀環(huán)境分析自我國(guó)于2003年將房地產(chǎn)業(yè)確認(rèn)為支柱產(chǎn)業(yè)以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)逐漸涉及房產(chǎn)開(kāi) 發(fā)、經(jīng)營(yíng)、中介等

22、內(nèi)容，產(chǎn)業(yè)覆蓋面越來(lái)越廣泛。經(jīng)過(guò)十年來(lái)的快速發(fā)展，我國(guó) 房地產(chǎn)業(yè)逐漸形成丫資本密集、易受宏觀政策調(diào)控、發(fā)展周期性以及市場(chǎng)區(qū)域化 的獨(dú)有產(chǎn)業(yè)持征達(dá)1?；仡櫸襴近年來(lái)房地產(chǎn)宏觀政策調(diào)控可發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)歷過(guò)之前政策扶持房地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展階段后，為了防止形成泡沬化經(jīng)濟(jì)，國(guó)家開(kāi)始通過(guò)宏觀調(diào)控來(lái)限制房地產(chǎn) 業(yè)的高速發(fā)展。2013年中央提出了堅(jiān)持限購(gòu)、限貸的宏觀政策，并確定了五項(xiàng) 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施，試圖將我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展速度拉至正常水平。至2014年我 國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度大大減緩，象征著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)近十年的高速發(fā)展階段結(jié) 束，開(kāi)始進(jìn)入調(diào)整期。任何一個(gè)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)不可能只漲不跌，同時(shí)也不可能只跌不 漲。我國(guó)嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)

23、控政策執(zhí)行至2014年，逐漸由“過(guò)緊”遞進(jìn)到“常 態(tài)”，房地產(chǎn)市場(chǎng)于2015年開(kāi)始較之前有些許緩和跡象。至此，我國(guó)房地產(chǎn)行 業(yè)開(kāi)始進(jìn)入成熟、平穩(wěn)的發(fā)展階段。135 (xx) 130 000 i25ooo 120 000 115000 i if) (xx) 135 00()閣1 20122015全國(guó)商品房銷售面積走勢(shì)閣下載原閣20122015年是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)較為典型的一段時(shí)期，政府在這四年里對(duì)房地 產(chǎn)行業(yè)的宏觀政策由支持轉(zhuǎn)為抑制，最終過(guò)渡為平穩(wěn)發(fā)展。圖1是20121015 年全國(guó)商品房銷售面積走勢(shì)圖，也可以看做是這段期間我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)宏觀調(diào) 控政策所作出的直接反映，即在2013年房地產(chǎn)發(fā)展至頂

24、峰，后因過(guò)緊的調(diào)控又 至2014年低落谷底，最后于2015年緩和上升至平穩(wěn)狀態(tài)。本文以此房地產(chǎn)宏觀 發(fā)展竹景為基礎(chǔ)，將案例公司的微觀指標(biāo)與之對(duì)比，看看二者發(fā)展趨勢(shì)是否一 致。4.1.2案例凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率分析根據(jù)相應(yīng)準(zhǔn)則規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在投資性房地產(chǎn)方面采用公允價(jià)值計(jì)量后續(xù)計(jì) 量模式后，無(wú)需在對(duì)相應(yīng)資產(chǎn)進(jìn)行折舊或攤銷，也無(wú)需在針對(duì)該資產(chǎn)計(jì)提減值 準(zhǔn)備，只需在其公允價(jià)值變動(dòng)時(shí)調(diào)整投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值以及調(diào)整“公允 價(jià)值變動(dòng)”科目。每個(gè)公司內(nèi)部都會(huì)擁有部分資產(chǎn)需要進(jìn)行折舊和攤銷，一旦將 其計(jì)量模式在成本計(jì)量和公允價(jià)值計(jì)量中轉(zhuǎn)變，則直接會(huì)對(duì)該公司當(dāng)年的凈利 潤(rùn)造成較大波動(dòng)。由于在我國(guó)現(xiàn)階段不公允價(jià)值難

25、以獲取，那么其價(jià)值的確定就 帶有較強(qiáng)的主觀性。當(dāng)公司業(yè)績(jī)較差吋，公司管理者可以在一定范圍內(nèi)根據(jù)公司 實(shí)際所需調(diào)增或調(diào)減投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值從而變動(dòng)當(dāng)年凈利潤(rùn)，已達(dá)到虛增 企業(yè)凈利潤(rùn)優(yōu)化企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的目的。即經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)讲畹钠髽I(yè)，可能更傾向于使 用公允價(jià)值計(jì)量模式。表4 10家房地產(chǎn)案例公司浄利潤(rùn)增長(zhǎng)率表下載原表公司年份凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率公司年份凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率20130. 172013-0.24萬(wàn)科20140.05金科股份2014-0.0920150.3520150.4320130. 1920130.31保利地產(chǎn)20140.20金融街2014-0. 1220150. 182015-0.2720130.44

26、20130.32華夏幸福20140.42中南建設(shè)2014-0.3420150.312015-0.532013-0.0520130.22金地集團(tuán)20140. 1華僑城20140. 132015-0.022015-0.0620130.0320130.27金隅股份2014-0. 16讓發(fā)股份2014-0.012015-0.2820150.06表5凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率分布表下載原表凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率2013 年2014 年2015 年數(shù)量比例數(shù)量比例數(shù)量比例(0.1)880%550%550%(-1，0)220%550%550%合計(jì)10100%10100%10100%在當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀大環(huán)境下，根據(jù)表4和表5可看出，2

27、0132015年期間10家 案例公司凈利率低于零的比例有所增加。深入探究發(fā)現(xiàn)，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率大于零的 案例在投資性房地產(chǎn)方面全部是采用成木模式計(jì)量，而在投資性房地產(chǎn)方面依舊使用公允價(jià)值計(jì)量模式的案例其凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率則均低于零。乂通過(guò)上述分析可 知，當(dāng)公司當(dāng)年凈利潤(rùn)低于0時(shí)，公司所有者是可能利用公允價(jià)值計(jì)量模式的 漏洞將浄利潤(rùn)調(diào)增的。所以分析得出，0前我國(guó)市場(chǎng)是存在凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率低的房 地產(chǎn)企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量模式以用作改善業(yè)績(jī)的可能性的結(jié)論。4.1.3案例三項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)分析結(jié)合我w房地產(chǎn)宏觀調(diào)控背景，房地產(chǎn)市場(chǎng)在20132015年開(kāi)始退燒，發(fā)展速 度減緩。一般來(lái)說(shuō)當(dāng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)，公司會(huì)加大財(cái)務(wù)費(fèi)用

28、和銷售費(fèi)用的投入 以進(jìn)-步促進(jìn)公司當(dāng)年?duì)I業(yè)情況。營(yíng)業(yè)收入是一個(gè)公司長(zhǎng)期發(fā)展與盈利的基礎(chǔ)， 它能較快的反映公司的經(jīng)營(yíng)變化趨勢(shì)。故本部分選取收入增長(zhǎng)率、浄利率以及毛 利率這3個(gè)與營(yíng)業(yè)收入密切相關(guān)，且之間存在邏輯聯(lián)系的分析指標(biāo)。接下來(lái)，本 文將通過(guò)分析金地（見(jiàn)圖2）、金隅（見(jiàn)圖3）、金科（見(jiàn)圖4）、金融街（見(jiàn) 圖5）這4個(gè)完全應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量的房地產(chǎn)公同，在2013、2014、2015年收 入增長(zhǎng)率、凈利率以及毛利率的變動(dòng)情況，進(jìn)一步增加該問(wèn)題存在的可能性。40.00%201330.00%20.00%10.00%0.00%-10.00%毛利率凈利率圖3金隅股份毛利率、凈利率、收入增長(zhǎng)率變動(dòng)圖下載原圖

29、20132014卜浄利率圖2金地集團(tuán)毛利率、凈利率、收入增長(zhǎng)率變動(dòng)圖60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%下載原圖20132014毛利率凈利率40.00%20.00%0.00%-20.00%-40.00%圖4金科股份毛利率、凈利率、收入增長(zhǎng)率變動(dòng)圖下載原圖60.00%40.00%20.00%0.00%-20.00%-40.00%毛利率_凈利率收入士圖5金融街控股毛利率、凈利率、收入增長(zhǎng)率變動(dòng)圖下載原圖分析收入增長(zhǎng)率、凈利潤(rùn)率以及毛利率三項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)之間的關(guān)系可知，當(dāng)企業(yè)當(dāng) 年收入增長(zhǎng)率大幅下降時(shí)，凈利潤(rùn)率和毛利率也應(yīng)處于下降趨勢(shì)。在2014年w 內(nèi)房地

30、產(chǎn)行業(yè)收入增長(zhǎng)率大幅下降的環(huán)境下，金隅、金科和金融街3家案例公司 均做出了相適應(yīng)的反映，而金地集閉的收入增長(zhǎng)率卻與整個(gè)市場(chǎng)的總體情形并 不相符，甚至相反。該情況主要表現(xiàn)為：當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的收入增長(zhǎng)率在2014年大 幅下降時(shí)，金地集團(tuán)大幅上升；當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的收入增長(zhǎng)率在2015年有所緩和 時(shí)，金科集團(tuán)卻大幅下降。同時(shí)，金地集團(tuán)自身三項(xiàng)指標(biāo)的反映和互間的變動(dòng)也 不符合一般規(guī)律，主要表現(xiàn)為：當(dāng)金地集團(tuán)收入增長(zhǎng)率急劇上升時(shí)，其凈利率有 所下降；當(dāng)金地集團(tuán)收入增長(zhǎng)率急劇下降時(shí)，毛利率有所上升。也就是說(shuō)，金地 集團(tuán)的三項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)變動(dòng)規(guī)律與其他房地產(chǎn)公司以及整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變動(dòng)并 不相同。通過(guò)深入研宄金地集團(tuán)

31、報(bào)表發(fā)現(xiàn):金地集團(tuán)在2014年時(shí)因?yàn)檎咦兏鼘?duì)數(shù)據(jù)進(jìn) 行了追溯調(diào)整，開(kāi)始對(duì)該集團(tuán)投資性房地產(chǎn)實(shí)行公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量模式；同時(shí)該 公司報(bào)表在關(guān)于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確認(rèn)方法部分，并未明確表示公司具 體選用丫哪種估值技術(shù)，導(dǎo)致財(cái)務(wù)人員對(duì)數(shù)據(jù)的主觀性加大。結(jié)合我國(guó)實(shí)際情況 來(lái)看，金地集團(tuán)很可能存在應(yīng)用公允價(jià)值來(lái)調(diào)節(jié)凈利潤(rùn)，美化財(cái)務(wù)報(bào)表的情況。 進(jìn)而分析得出，當(dāng)前存在業(yè)績(jī)較差的房地產(chǎn)公司利用公允價(jià)值計(jì)量進(jìn)行盈余管 理。4.2公允價(jià)值應(yīng)用完善對(duì)策本文通過(guò)選取我國(guó)a股10家房地產(chǎn)上市公司為案例，以房地產(chǎn)這一產(chǎn)業(yè)為代表 研究發(fā)現(xiàn):公允價(jià)值計(jì)量在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的應(yīng)用受阻頗大，這主要是由于公允價(jià)值計(jì)量外在市場(chǎng)環(huán)境不成熟以及內(nèi)在準(zhǔn)則不完善造成的。公允價(jià)值計(jì)量可靠性低 的缺陷使得房地產(chǎn)公司所獲得資產(chǎn)的公允價(jià)值是不是其真實(shí)的公允價(jià)值具有較 強(qiáng)不確定性，同時(shí)其嚴(yán)厲的限制條件也使得一些企業(yè)望而生怯。而對(duì)于遵守新政 策開(kāi)始應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量的房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于制度規(guī)章的不完善，同樣使 得其可能存在粉飾報(bào)表，美化公司經(jīng)營(yíng)效益的不規(guī)范行為，不利于經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的 健康發(fā)展。優(yōu)化公允價(jià)值計(jì)量的應(yīng)用環(huán)境刻不容緩，本人認(rèn)為可以從以下兩點(diǎn)出 發(fā)。4.2.1公允價(jià)值計(jì)量應(yīng)用要以政策為準(zhǔn)繩通