淺析房地產(chǎn)行業(yè)成本控制

1、    淺析房地產(chǎn)行業(yè)成本控制    盧魁紅摘 要：本文立足房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，分析了其成本核算的特點，指出成本核算在項目各階段的成本控制中發(fā)揮著重要作用，探討實踐中成本核算遇到的難題，并提出了有效對策。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 成本核算 成本控制房地產(chǎn)行業(yè)近年來一直是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，對居民生活有著重大影響。房地產(chǎn)企業(yè)作為微觀經(jīng)濟體中的一個活躍細胞，發(fā)展逐漸成熟，而成本控制作為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的關(guān)鍵點，除了在造價方面加以控制，財務(wù)成本核算也起著舉足輕重的作用。本文將從成本核算對成本控制貢獻的角度，探討成本會計在實操業(yè)務(wù)中遇到的問題，并提出可行的相應(yīng)對策。成本核算有狹

2、義廣義之分，狹義是指成本的賬務(wù)處理，廣義還包含成本預(yù)測、決策、計劃、控制、核算、分析及評估等成本會計的職能。本文的成本會計是廣義成本核算。一、房地產(chǎn)行業(yè)成本核算特點1、核算周期長基于行業(yè)特點，房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期會跨越多個會計核算年度，這就加大了項目成本核算的準(zhǔn)確性難度。除了單純的財務(wù)核算，成本會計還需要完成大量其他輔助工作，對整體項目的成本進行把控。2、核算內(nèi)容專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目的生命周期包括：（1）土地獲?。和恋匦畔⑹占?、土地初判、土地深判、資金來源、土地投標(biāo)摘牌、簽訂土地出讓合同、用地規(guī)劃許可證辦理、土地確權(quán)辦理、土地證辦理等；（2）前期調(diào)研：區(qū)域市場調(diào)研、項目定位等；（3）規(guī)劃設(shè)計：設(shè)

3、計前期工作、方案設(shè)計、設(shè)計指標(biāo)確認、施工圖設(shè)計等；（4）報批報建：施工許可證辦理、預(yù)售證辦理；（5）施工：開工前三通一平、招投標(biāo)、基礎(chǔ)工程、主體施工、簽證變更、工程驗收、裝修、水電暖、智能化、電梯、竣工驗收、結(jié)算等；（6）配套：排水、熱力、景觀等；（7）營銷：推盤策略、外部銷售代理合作、開盤、銷售指標(biāo)分解、回款、按揭放款等。過程復(fù)雜且較專業(yè)化，這就要求成本會計也要熟知流程，關(guān)注其中財務(wù)關(guān)鍵點。3、對核算要求高伴隨行業(yè)的成熟，房地產(chǎn)企業(yè)對成本核算的要求越來越高，由事后的核算已過渡到事中的控制及事前的測算。特別在定價、資金成本測算方面發(fā)揮重要作用。二、成本核算對成本控制影響財務(wù)成本核算在對成本控制

4、的重要影響主要體現(xiàn)在以下三個方面：1、項目開始前的成本測算發(fā)揮重要作用。房地產(chǎn)企業(yè)雖然都設(shè)有專業(yè)的設(shè)計規(guī)劃部門、成本管理部門、營銷部門，但這些部門的職能都只體現(xiàn)項目的一部分，是分散的。只有通過財務(wù)成本核算可以將這些部門的職能內(nèi)容貫穿成整體，對整個項目生命周期進行把控。收入、成本、費用歸體、根據(jù)對資金收支情況的預(yù)計測算資金占用成本，這些要素的搜集與測算可以為管理者提供出項目整體的收支情況，這對管理層決策起著舉足輕重的作用。成本測算在實踐中日漸形成一套成熟的體系，甚至可以在確定項目定位情況下，以管理層要求的利潤回報率倒算成本，進而進行成本管控。2、項目建設(shè)過程中成本核算參與到動態(tài)成本控制中來。項目

5、在建過程中，財務(wù)成本核算對成本控制的精髓體現(xiàn)在在對合同的執(zhí)行的控制。房地產(chǎn)行業(yè)具有資金密集性強的特點，各類成本資金支出都需經(jīng)過財務(wù)成本核算人員的嚴格審核，審核的主要依據(jù)便是合同條款。尤其是國家2016年5月1日實行房地產(chǎn)行業(yè)的營改增政策出臺以后，業(yè)務(wù)付款階段的發(fā)票取得與控制變得愈發(fā)重要。成本會計要確保每筆成本資金的支出均嚴格按照合理合規(guī)的合同條款執(zhí)行。3、項目清算階段成本核算呈現(xiàn)項目完整情況。項目清算期，收入、成本、費用、稅金基本有了確定的數(shù)據(jù)，未發(fā)生可預(yù)計的數(shù)據(jù)也相對準(zhǔn)確，財務(wù)成本核算可以對項目的整個生命周期進行完整呈現(xiàn)。經(jīng)過全過程清算，可細致分析到每個環(huán)節(jié)、每個合同的單方成本情況，對以后的

6、開發(fā)項目具有借鑒和指導(dǎo)意義，為管理層決策提供豐富信息。三、成本核算實操業(yè)務(wù)中的問題在業(yè)務(wù)實際操作中，遇到問題分析如下：1、項目資金占用成本難以準(zhǔn)確測算。實際運行中，企業(yè)常常同時開發(fā)多個項目，為使資金利用最大化，融資款項不會僅限于一個項目使用，這就會出現(xiàn)融資費用如何在項目間分攤的問題。同時財務(wù)核算記錄的融資成本并不能準(zhǔn)確的體現(xiàn)所核算項目的資金成本，因此如何較為準(zhǔn)確得確定項目的資金成本成為財務(wù)成本核算的一個難題。2、動態(tài)成本控制傳統(tǒng)手段無法滿足業(yè)務(wù)需求。要想時間掌握項目成本情況，在多項目核算情況下，僅使用傳統(tǒng)的excel表格對成本類的合同進行整理、歸集、記錄已不能滿足業(yè)務(wù)需求。如何實現(xiàn)數(shù)據(jù)的高效傳

7、輸與管控，在實際業(yè)務(wù)中需要尋求更有利解決方法。3、核算對象不靈活。有的單個開發(fā)項目就包含了住宅、 公寓、 商業(yè)地產(chǎn)等不同類別，不同類別的建筑單體其成本特點不同，稅費計算繳納不同，跨單體簽訂合同情況不同等，使成本核算只能停留在項目整體層面。而管理層在決策過程中可能需要了解的其中若干單體的成本情況，單純的成本核算難以實現(xiàn)這種靈活性要求。4、合同存在合理合規(guī)性風(fēng)險。項目建設(shè)過程中，成本會計通過把控合同執(zhí)行情況對成本類資金支出進行事中控制，但業(yè)務(wù)人員簽訂的合同可能存在訂立的付款節(jié)點難以確定，或者約定的發(fā)票條款不符合業(yè)務(wù)實質(zhì)等問題。四、成本核算業(yè)務(wù)改進對策針對上述實際業(yè)務(wù)中遇到的問題，經(jīng)過探索改進，提出

8、以下對策，在實踐中取得了較好效果，總結(jié)如下：1、制定個性化、通用性兼顧的資金占用成本計算方法。通過加權(quán)平均方法測算企業(yè)整體融資年度綜合利率，以月度為單位預(yù)計各類資金收支情況，計算月度累計占用資金，當(dāng)累計占用資金為負數(shù)時，資金占用成本為零，當(dāng)累計占用資金為正數(shù)時，計算當(dāng)月度的資金成本。最終各月度的資金占用成本加和是該項目的總資金占用成本，具體計算可參見下表：2、引入erp信息化管理平臺。利用信息化平臺可以有效解決動態(tài)成本監(jiān)控與核算對象不靈活問題。企業(yè)選擇并開發(fā)與本企業(yè)相適用的信息化平臺可以達到事半功倍的效果。針對同時開發(fā)多項目、多單體的情況，橫向以成本核算科目為合同歸集標(biāo)準(zhǔn)，縱向以核算項目為歸集

9、標(biāo)準(zhǔn)，將形成成本的每一個合同納入信息化平臺。按項目開發(fā)前測算確定的目標(biāo)成本分解至成本核算科目，每一個合同的簽訂都將目標(biāo)成本金額替換為合同額，建設(shè)過程中產(chǎn)值大于合同額時再替換為產(chǎn)值額，從而實現(xiàn)項目的動態(tài)監(jiān)控。為解決核算單體靈活性問題，在合同簽訂時通過系統(tǒng)選擇合同包含的單體，如果合同中有分解至單體的金額則按約定金額分配至各單體，如沒有分解金額，則暫按規(guī)劃建筑面積比例分配至個單體，最終合同結(jié)算時再按更準(zhǔn)確規(guī)則分配，這樣便可以獲得單體相對準(zhǔn)確的成本，滿足管理層需求。3、理順合同簽訂流程，向事前控制延伸。規(guī)范、梳理企業(yè)內(nèi)部控制流程，讓成本核算人員也參與到合同簽訂的流程中來。在合同簽訂之前關(guān)注付款結(jié)點及發(fā)票取得相關(guān)條款，提出合理化建議，避免因合同條款的不合理而成本失控的情況，形成流暢的合同執(zhí)行過程中的成本核算控制。成本核算是房地產(chǎn)成本控制的重要模塊，是聯(lián)系項目開發(fā)各階段、各部門的紐帶。隨著成本核算體系在實踐中不斷完善，房地產(chǎn)成本核算對成本控制的貢獻將日益凸顯。參考文