關(guān)于波連連桿公司重組兼并投資可行性研究報(bào)告（優(yōu)秀可研報(bào)告）

1、關(guān)于收購波連連桿公司投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告江西福神實(shí)業(yè)有限公司二00年五月一、項(xiàng)目基本情況（一）江西福神實(shí)業(yè)概況（-）波連連桿廠概況（三）項(xiàng)目概況二、項(xiàng)冃所在區(qū)域現(xiàn)狀及發(fā)展規(guī)劃（-）鄱陽縣現(xiàn)狀（二）鄱陽縣商業(yè)用地發(fā)展現(xiàn)狀（-1）廠區(qū)所屬地段發(fā)展規(guī)劃及未來發(fā)展方向三、項(xiàng)目定位及規(guī)劃（一）項(xiàng)目定位（-）項(xiàng)目規(guī)劃（土地發(fā)展模式）四、項(xiàng)冃投資分析（一）投資成本分析（二）投資利潤分析（三）項(xiàng)目靜態(tài)投資分析五、未盡事宜六、附件一、項(xiàng)目基本情況（-）江西福神實(shí)業(yè)概況江西福神實(shí)業(yè)有限公司是一家以汽車、農(nóng)業(yè)裝備整車銷售，配件供應(yīng)和售后 服務(wù)三位一體的民營企業(yè)，注冊(cè)資金500萬元，現(xiàn)為長安汽車、長安轎車、福山 工

2、程車和福皿雷沃重工四個(gè)品牌在鷹潭（含周邊三個(gè)縣）區(qū)域的代理經(jīng)銷商；現(xiàn) 有員工88人，下設(shè)有鷹潭、鄱陽、余干、余江四個(gè)分公司，東鄉(xiāng)、萬年兩個(gè)二 級(jí)網(wǎng)點(diǎn)。經(jīng)營場地而積：辦公和銷售大廳4800m2,展場loooon?； 07年銷售整 車785臺(tái)，銷售收入4000余萬元；08年銷售整車1152臺(tái)，銷售收入約6000月 元；09年銷售整車1920臺(tái)，銷售收入9000萬元。（-）波連連桿廠概況波連連桿廠位于鄱陽縣工業(yè)園區(qū)北緯二路（鄱陽縣城中心，鄱陽汽車站旁）， 廠區(qū)占地17畝。波連連桿廠主要生產(chǎn)船舶、工程機(jī)械、農(nóng)業(yè)機(jī)械、汽車等四大 系列連桿總成。由于經(jīng)營管理不善，導(dǎo)致該廠停產(chǎn)關(guān)閉。截止至2010年4月29

3、 日，波連連桿廠固定資產(chǎn)共計(jì)約318萬元，其中包括生產(chǎn)設(shè)備189件，辦公設(shè)備 55件，廠房及辦公房屋共計(jì)4483 m2 （附波連連桿廠固定資產(chǎn)及設(shè)備明細(xì)表）。波連連桿廠資產(chǎn)匯總表（單位:元）序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量原值累計(jì)折舊凈值1機(jī)器設(shè)備1891923358. 269424469809132房屋4483 m22016281.3930244217138393金稅系統(tǒng)113400. 58134014電腦，打卬機(jī)17969.0879695配電設(shè)施1345800868152589866停車棚7247129759507室外用地1130151130158圍墻110481.519777907059不銹鋼雕塑11400

4、025051149510不銹鋼伸縮門165401171536911空調(diào)24660466012工業(yè)扇204600460013辦公桌椅304670467014415cp施樂復(fù)印想筆記本電腦168006800162110清華紫光電腦287608760合計(jì)4594582.8114143123180271（三）項(xiàng)目概況江西福神實(shí)業(yè)有限公司用現(xiàn)金收購的形式兼并波連連桿廠，取得土地使用權(quán) （劃撥用地）。將其土地性質(zhì)變更為出讓用地后，將該廠區(qū)土地進(jìn)行開發(fā)或出讓 以獲利。二、項(xiàng)目所在區(qū)域現(xiàn)狀及發(fā)展規(guī)劃（-）鄱陽縣現(xiàn)狀鄱陽縣全縣國土面積4215平方公里，現(xiàn)轄14個(gè)建制鎮(zhèn)，15個(gè)鄉(xiāng)、2個(gè)水

5、庫管理 局、一個(gè)農(nóng)科所，535個(gè)行政村（含居委會(huì)），總?cè)丝?145萬。作為鄱陽湖生態(tài) 經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的重要大縣，鄱陽縣在近年來取得了飛速的發(fā)展，09年全縣實(shí)現(xiàn)地區(qū) 生產(chǎn)總值59億元，較上年增長14.2%；財(cái)政總收入3.3億元，增長10%,其中 一般預(yù)算收入2.4億元，增長8.5%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資38億元，增長28.8%； 社會(huì)消費(fèi)品零售總額19.6億元，增長17.5%；銀行存款總余額71億元，增長 21.4%。鄱陽縣位于環(huán)鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)的屮心位置，是環(huán)鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)計(jì) 劃重點(diǎn)縣，是上饒城市群副中心。（二）鄱陽縣商業(yè)用地發(fā)展現(xiàn)狀鄱陽縣政府對(duì)縣城商業(yè)用地施行整體規(guī)劃，重新布局，將縣城內(nèi)原有工業(yè)產(chǎn)

6、 業(yè)轉(zhuǎn)移至鄱陽蘆皿工業(yè)園區(qū)，縣城中心原工業(yè)用地將陸續(xù)轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)開發(fā)用地，; 2010年鄱陽縣已規(guī)劃重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目116個(gè)，涵蓋生態(tài)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、通 信產(chǎn)業(yè)、農(nóng)業(yè)加工業(yè)等多領(lǐng)域建設(shè)?，F(xiàn)鄱陽縣城土地平均價(jià)在47萬元/畝左右， 部分中心地區(qū)成交價(jià)格達(dá)到70萬元/畝。預(yù)計(jì)3-5年后，鄱陽縣城土地平均價(jià)將 升值至60萬元/畝左右，縣城中心地區(qū)商業(yè)用地土地價(jià)格將超過90萬元/畝。（三）廠區(qū)所屬地段發(fā)展規(guī)劃及未來發(fā)展方向波連連桿廠位于鄱陽縣長途汽車站旁北緯二路，原鄱陽縣工業(yè)園區(qū)內(nèi)，該地 段地處鄱陽縣城小心，為鄱陽縣主干道鄱陽湖大道支線，是前往鄱陽國家級(jí)濕地 生態(tài)公園的必經(jīng)之路。現(xiàn)周邊地塊己在開發(fā)商品房和

7、經(jīng)濟(jì)適用房。連桿廠所屬地 段即將成為炙手可熱的商用開發(fā)地段。三. 項(xiàng)目定位及規(guī)劃（-）項(xiàng)目定位波連連桿廠重組兼并項(xiàng)口以收購原波連連桿廠所有股權(quán)，變更法定代表人及 股東構(gòu)成的方式，獲得該廠所占土地經(jīng)營權(quán)及全部資產(chǎn)，通過整體轉(zhuǎn)讓、自主開 發(fā)或合作開發(fā)的形式產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益。（-）項(xiàng)目規(guī)劃（土地發(fā)展模式）1、通過重兼并方案收購波連連桿廠所有固定資產(chǎn)及土地使用權(quán)。2、自主經(jīng)營農(nóng)業(yè)噴灌、滴灌、大棚設(shè)備生產(chǎn)，并以此向縣委縣政府遞交土 地類型變更申請(qǐng)，將該廠區(qū)所用土地類型由劃撥用地變更為岀讓用地。3、自主經(jīng)營3-5年，待該土地由工業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)用地之后，通過以下 三種方式開發(fā)以獲利：a. 土地整體岀讓b. 合

8、作開發(fā)c. 單獨(dú)開發(fā)四、項(xiàng)目投資分析（-）投資成本分析投資成本一覽表序 號(hào)成本項(xiàng)目單價(jià)總價(jià)備注1土地成本4500000已與連桿廠商議確認(rèn)2土地類型變更費(fèi)用60000/畝10200003自主經(jīng)營費(fèi)用10000/年30000以3年為基準(zhǔn)計(jì)算合計(jì)5550000（-）投資利潤分析根據(jù)調(diào)查鄱陽縣城區(qū)商業(yè)用地目前的銷售價(jià)格，結(jié)合木項(xiàng)h的情況，預(yù)估木項(xiàng)目屆時(shí)收入如下:收入預(yù)估一覽表序 號(hào)收入項(xiàng)ri單價(jià)總價(jià)備注1土地轉(zhuǎn)讓或開發(fā)收入700000/畝11900000以70力元/畝計(jì)算2房屋及設(shè)備出讓、轉(zhuǎn)賣3180000合計(jì)15080000（三）項(xiàng)目靜態(tài)投資分析序號(hào)項(xiàng)目總價(jià)（萬 元）備注1項(xiàng)目收入15082項(xiàng)目總成本5553稅金144. 768土地增值稅2%；企業(yè)所得稅預(yù)提2%； 營業(yè)稅等5. 6%4項(xiàng)目純利潤808.232五