對(duì)目前土地資源及土地經(jīng)營(yíng)分析

1、    對(duì)目前土地資源及土地經(jīng)營(yíng)分析    程錫麟摘要：我國(guó)的土地資源數(shù)量是有限的，盡管我國(guó)的土地資源較為豐富，但是土地開采難度較高，可順利利用的土地資源是極其匱乏的，因此對(duì)土地資源的使用要謹(jǐn)慎，并且還要注重保護(hù)。如果想要減少土地資源浪費(fèi)，就要充分的利用每一寸土地；如果想要降低對(duì)土地資源的破壞程度，在開發(fā)和使用土地資源的過(guò)程中，就要注重保護(hù)每一寸土地。鑒于此，本文對(duì)目前土地資源及土地的經(jīng)營(yíng)進(jìn)行了分析探討。關(guān)鍵詞：土地資源；土地經(jīng)營(yíng)；基本情況；問(wèn)題；建議1.土地資源的意義及作用1.1現(xiàn)代企業(yè)制度建立和改革的需求為了能夠符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求。企業(yè)制度也在不

2、斷的改進(jìn)。現(xiàn)代的企業(yè)制度中對(duì)于產(chǎn)權(quán)的劃分更加的明細(xì)。其也將責(zé)任落實(shí)到實(shí)處。從而使得企業(yè)的管理更加的科學(xué)化和規(guī)范化。在現(xiàn)代企業(yè)制度建立和改進(jìn)的過(guò)程中。需要充分的了解國(guó)家與企業(yè)產(chǎn)權(quán)之間的關(guān)系。明確兩者的不同責(zé)任。以更好的推動(dòng)企業(yè)制度的改進(jìn)和建立。而為了能夠推動(dòng)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。就需要對(duì)現(xiàn)代企業(yè)的制度進(jìn)行重新的規(guī)劃。明確國(guó)家和企業(yè)之間的土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系。使得企業(yè)能夠科學(xué)、合理的利用土地資源。1.2土地資源管理改制的需要現(xiàn)階段我國(guó)的土地資源管理正在進(jìn)行改革。為了能夠滿足現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求。我國(guó)必然會(huì)進(jìn)行土地資源管理的改革。在改革過(guò)程中。能夠及時(shí)的發(fā)現(xiàn)土地資源利用不合理的方面。然后采取有效的措施進(jìn)行處理和

3、解決。提高土地資源的合理利用。由于城市的土地資源各種因素的影響。造成在開發(fā)和使用過(guò)程中存在不合理的地方。造成土地資源的有償使用和無(wú)償使用兩種制度的失衡。加之政府對(duì)土地資源利用的干預(yù)較大。嚴(yán)重的影響了土地資源的利用效率。所以要制定土地資源利用的有效策略。提高土地資源的利用率。在改革土地資源管理的過(guò)程中，要合理的劃分土地資源，將土地資源所屬權(quán)明確。合理的對(duì)土地資源進(jìn)行配置。進(jìn)而提高土地資源的合理開發(fā)和有效利用。2.我國(guó)土地經(jīng)營(yíng)中存在的問(wèn)題經(jīng)過(guò)我國(guó)第二次的國(guó)力土地資源調(diào)查。我國(guó)土地資源的情況已經(jīng)非常清楚。對(duì)我國(guó)發(fā)展的資本也有了一個(gè)全面的掌握。在這次調(diào)查中。國(guó)有標(biāo)準(zhǔn)的土地利用分類法被采用。國(guó)家掌控。由

4、政府和地方雙向進(jìn)行的模式首次采用。全國(guó)范圍的遙感影像調(diào)查地圖也首次使用。很多的第一次在這次的土地調(diào)查中使用。經(jīng)過(guò)這次對(duì)土地資源的全面調(diào)查?？梢郧宄牧私獯嬖谟谕恋亟?jīng)營(yíng)管理中的問(wèn)題。2.1城市土地轉(zhuǎn)讓中存在的問(wèn)題為了促進(jìn)本城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。引進(jìn)外來(lái)投資。轉(zhuǎn)讓本城市的土地資源就是提高本城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速率的有效措施之一。國(guó)家鼓勵(lì)城市引進(jìn)外來(lái)投資，并且給予了其諸多的優(yōu)惠。但是這種優(yōu)惠在體系上還存在著漏洞。如在土地市場(chǎng)供求出現(xiàn)矛盾時(shí)。報(bào)名人數(shù)少于一定人數(shù)時(shí)仍然進(jìn)行土地的拍賣。這就導(dǎo)致土地價(jià)格的下跌；某些中小型城市在土地出讓時(shí)，招標(biāo)、拍賣供地的比例不合理。城市問(wèn)也存在土地市場(chǎng)價(jià)值的差異。這就給部分投機(jī)分子帶來(lái)

5、了機(jī)會(huì)。從而擾亂了城市土地經(jīng)營(yíng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。2.2土地市場(chǎng)不健全。存在隱形土地市場(chǎng)的隱患土地有形的市場(chǎng)即存在實(shí)物的有具體的操作計(jì)劃、進(jìn)行土地權(quán)益流轉(zhuǎn)的場(chǎng)所。主要包括交易的場(chǎng)所和輔助的硬件設(shè)備。也包括中介服務(wù)系統(tǒng)，其業(yè)務(wù)有咨詢、評(píng)價(jià)、登記、交易等。土地經(jīng)營(yíng)的有形市場(chǎng)不僅僅可以進(jìn)行土地交易。還是國(guó)家調(diào)控土地出讓種類及數(shù)量、對(duì)土地利用情況及檔案進(jìn)行匯總、掌握土地利用的實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)等等的場(chǎng)所。恰恰相反。隱形土地市場(chǎng)不僅對(duì)土地資源的合理配置產(chǎn)生消極的影響。還會(huì)造成土地資產(chǎn)的不必要流失。給國(guó)家?guī)?lái)無(wú)法估量的經(jīng)濟(jì)損失。2.3土地市場(chǎng)化運(yùn)作尚不規(guī)范。缺乏有效的管理機(jī)制隨著城市發(fā)展的加快。土地市場(chǎng)化運(yùn)作想想越來(lái)越多。

6、合理的土地市場(chǎng)化運(yùn)作有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展。然而現(xiàn)實(shí)中卻存在很多沒有按照法律法制操作的問(wèn)題。例如很多城市為了眼前發(fā)展利益。開展拍賣土地?；蛘邷p少綠化用地等等。這些都可能影響到城市的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。2.4城市發(fā)展和土地開發(fā)利用缺乏科學(xué)合理的規(guī)劃近年來(lái)。我國(guó)城市發(fā)展速度很快。然而原有的城市土地規(guī)劃開發(fā)政策顯得有些跟不上形勢(shì)的發(fā)展。城市的總體規(guī)劃直接影響到土地的利用問(wèn)題。因此如果城市規(guī)劃和土地利用不能協(xié)調(diào)一致。那么將會(huì)導(dǎo)致很多問(wèn)題的出現(xiàn)。例如，重大項(xiàng)目土地的審批問(wèn)題。城市重復(fù)建設(shè)等等。給城市的整體發(fā)展造成混亂。3.對(duì)我國(guó)土地資源及土地經(jīng)營(yíng)的建議3.1加強(qiáng)宣傳力度為了充分發(fā)揮土地資源利用策略在土地資源管理改制中的作

7、用。就需要相關(guān)的管理部門加大宣傳力度。使人們對(duì)土地資源管理改制的重要性有全面的認(rèn)識(shí)。因而科學(xué)的土地管理改制策略就被有效的制定出來(lái)，有利于推進(jìn)土地資源管理改制的深入?，F(xiàn)代企業(yè)管理制度和土地管理制度都要逐漸的完善和健全。土地資源管理改制中的資源利用策略要通過(guò)法律的形式來(lái)完善。從而實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置。促進(jìn)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)建設(shè)水平的不斷提高。3.2加強(qiáng)土地登記管理制度立足于土地資源的實(shí)際情況。將土地所有權(quán)分解為多種權(quán)利的組合。包括土地使用權(quán)的出讓。土地使用權(quán)的出租和土地權(quán)的抵押。合理轉(zhuǎn)讓土地資產(chǎn)。使土地資源的價(jià)值得到充分的發(fā)揮。與此同時(shí)。土地資源的稅收管理也要加強(qiáng)。無(wú)論使用哪種處理方式對(duì)土地資源處理。

8、都要到土地資源管理部門進(jìn)行土地資源所有權(quán)的變更。然后進(jìn)行登記處理。在轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)的時(shí)候。應(yīng)該及時(shí)到稅務(wù)管理部門進(jìn)行登記。及時(shí)的將土地增值稅繳納。在一定程度上，土地資產(chǎn)流失的情況得到了避免。3.3加強(qiáng)監(jiān)管。實(shí)現(xiàn)土地經(jīng)營(yíng)的陽(yáng)光化土地經(jīng)營(yíng)的陽(yáng)光化就是始終堅(jiān)持經(jīng)營(yíng)陛城市用地的招標(biāo)出讓和拍賣。對(duì)其信息進(jìn)行公示。使得城市土地市場(chǎng)交易的過(guò)程在全程的監(jiān)管之下。達(dá)到提升市場(chǎng)透明度的目的。對(duì)創(chuàng)造公平的市場(chǎng)環(huán)境起到重要作用。在當(dāng)下。完善政府監(jiān)管體系。應(yīng)用公眾監(jiān)督和輿論監(jiān)督相結(jié)合的監(jiān)督方式。以確保土地經(jīng)營(yíng)始終處于公平、公正、公開的環(huán)境下，可以最大限度的預(yù)防腐敗現(xiàn)象的發(fā)生，捍衛(wèi)政府的威信和土地經(jīng)營(yíng)者的權(quán)威性。維護(hù)了土

9、地市場(chǎng)的正常秩序。確保了土地開放商間的正常競(jìng)爭(zhēng)。為此。經(jīng)營(yíng)l生的城市規(guī)劃用地需始終堅(jiān)持采用招標(biāo)的形式或掛牌方式出讓。如果特殊需要需采用協(xié)議出讓的方式。也應(yīng)該對(duì)全社會(huì)透明化。接受監(jiān)督。 3.4多元化的資金籌集。科學(xué)的土地經(jīng)營(yíng)政府財(cái)政的專項(xiàng)撥款。就是在土地資源儲(chǔ)備的早期。因?yàn)橥恋氐某鲎屃亢屯恋卣髻?gòu)量出現(xiàn)嚴(yán)重的不協(xié)調(diào)。必須依賴政府的專項(xiàng)撥款才可以維持其正常的流轉(zhuǎn)。這部分的流轉(zhuǎn)資金具有風(fēng)險(xiǎn)低、無(wú)利息的優(yōu)點(diǎn)，但是其金額依據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的具體水平有著一定的限制。銀行的貸款。即土地資源儲(chǔ)備管理中心通過(guò)向金融機(jī)構(gòu)貸款?？捎靡呀?jīng)歸土地資源儲(chǔ)備中心所有的土地進(jìn)行銀行抵押。就當(dāng)下的形勢(shì)來(lái)看土地中心的流轉(zhuǎn)資金大部分來(lái)

10、源于銀行貸款。不僅能有效的減輕土地經(jīng)營(yíng)的負(fù)擔(dān)。還為金融機(jī)構(gòu)的發(fā)展提供了契機(jī)。隨著城市化的不斷推進(jìn)。這種資金的來(lái)源方式將會(huì)得到更廣泛的應(yīng)用。但是其存在投資成本及風(fēng)險(xiǎn)都較高的弊端。購(gòu)買土地者預(yù)付錢款。又名土地的預(yù)出讓。即土地資源儲(chǔ)備管理中心在執(zhí)行土地儲(chǔ)備計(jì)劃的過(guò)程中。因?yàn)榱鬓D(zhuǎn)資金的匱乏。應(yīng)用投招標(biāo)等形式。確定土地后期的受讓法人。其土地征購(gòu)費(fèi)用由受讓法人預(yù)先支付。土地資源儲(chǔ)備管理中心可以將此錢款用于前期的土地資源購(gòu)置。土地的調(diào)換。就是土地資源儲(chǔ)備管理中心依據(jù)具體的工作計(jì)劃。在開展土地儲(chǔ)備工作中，為了達(dá)到節(jié)約成本的目的，將現(xiàn)有的土地使用者進(jìn)行安置。用該中心已有的土地調(diào)換其他土地。此方法最大的優(yōu)點(diǎn)就是可

11、節(jié)約大量的成本。合作開展土地整理和征購(gòu)工作。為了預(yù)防預(yù)出讓發(fā)生問(wèn)題。土地儲(chǔ)備管理中心需和其他經(jīng)濟(jì)單位進(jìn)行必要的合作。就是土地儲(chǔ)存管理中心提供土地。其他經(jīng)濟(jì)單位提供資金。土地儲(chǔ)備管理中心用流轉(zhuǎn)資金對(duì)土地進(jìn)行早期的開發(fā)。然后再對(duì)土地進(jìn)行拍賣和競(jìng)標(biāo)。這樣的合作模式既能預(yù)防出讓的不足還可以融的流轉(zhuǎn)資金。3.5整合用地。挖掘潛力集中開發(fā)研究、中試、推廣、生產(chǎn)區(qū)域，整合現(xiàn)有土地。制定科學(xué)合理的產(chǎn)業(yè)政策。調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。選擇最有利的產(chǎn)業(yè)發(fā)展集群模式，降低生產(chǎn)成本，實(shí)現(xiàn)低投入、高產(chǎn)出。挖掘現(xiàn)有存量建設(shè)用地潛力。提高土地利用率。借鑒國(guó)內(nèi)其他園區(qū)的經(jīng)驗(yàn)。引進(jìn)區(qū)片容積率控制的概念。即對(duì)開發(fā)區(qū)確定一個(gè)合理的容積率。

12、一部分企業(yè)用地可超過(guò)區(qū)片容積率。另一部分企業(yè)用地可根據(jù)實(shí)際需要小于區(qū)片容積率。只要整個(gè)區(qū)片實(shí)際建筑容積率不超過(guò)規(guī)劃容積率即可。這樣可滿足不同用地者的需求。促使土地節(jié)約利用。3.6多維發(fā)展。拓展空間在土地資源越來(lái)越稀缺的形勢(shì)下。應(yīng)該拓寬對(duì)土地資源的利用維度。不僅在空間上進(jìn)行合理的規(guī)劃。同時(shí)在用途上發(fā)揮更加廣泛的思路。在建筑開發(fā)過(guò)程中。著眼于立體開發(fā)模式。可以將平時(shí)平面布置的廠房車間等集中在一棟建筑中。從而形成工業(yè)綜合體，高新區(qū)基本上是科技含量高、附加值高的工業(yè)企業(yè)。適宜于布置立體化標(biāo)準(zhǔn)工廠。另一方面。向地下空間拓展。認(rèn)真借鑒世界各國(guó)開發(fā)利用城市地下空間的成功經(jīng)驗(yàn)。3.7制定科學(xué)合理的城市土地資源

13、管理規(guī)范。有關(guān)部門要嚴(yán)格執(zhí)行一個(gè)城市的土地規(guī)劃應(yīng)該和這個(gè)城市的整體規(guī)劃相協(xié)調(diào)。并且對(duì)土地的開發(fā)利用、執(zhí)行管理起到一定的指導(dǎo)作用。制定城市的土地規(guī)劃要堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展原則。具備科學(xué)性和合理性。例如合理規(guī)定各種用地的比重分配、空間布局、規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)等，然后確保各項(xiàng)工作在此約束下合理有序的展開。政府相關(guān)部門要嚴(yán)格按照規(guī)劃執(zhí)行相關(guān)工作。例如土地審批要嚴(yán)格按照相關(guān)的法規(guī)來(lái)執(zhí)行。杜絕亂征亂批等現(xiàn)象。3.8充分發(fā)揮土地資源的使用價(jià)值土地是有限的不可再生資源。因此在使用土地時(shí)要盡可能的發(fā)揮其最大的限度。充分發(fā)揮其價(jià)值。在途觀管理工作中。努力做到使用效率、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益三者的統(tǒng)一。3.9提高土地使用率。地盡其利首

14、先要對(duì)城市的土地進(jìn)行合理布局。地盡其力。盡量發(fā)揮不同類型土地的優(yōu)勢(shì)：其次。對(duì)土地使用情況和現(xiàn)存土地做好統(tǒng)計(jì)：第三。提高土地的容積率。充分利用地上以及地下的空間。例如地鐵。地下通道。高架橋等等；第四，走科技發(fā)展之路，組織專家學(xué)者對(duì)城市土地進(jìn)行研究。也為城市土地管理規(guī)劃提供依據(jù)和參考。3.10堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展原則可持續(xù)發(fā)展這一政策。最近幾年備受關(guān)注。堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展這一原則要求統(tǒng)籌兼顧。綜合考慮經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益。同時(shí)在關(guān)注眼前利益的時(shí)候考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。那么在城市的土地資源管理中。要杜絕過(guò)度使用土地等情況，科學(xué)合理的開發(fā)利用土地。在有效正確利用土地的同時(shí)做好保護(hù)措施。例如保護(hù)綠地。嚴(yán)防土地使用過(guò)度等情況，保護(hù)土地生態(tài)系統(tǒng)。防止新的破環(huán)。這樣才可以