施工工程定價策略模式探討

1、    施工工程定價策略模式探討    朱輝摘要：施工工程早期定價決策遵循公共工程的以最低底價的總價承包方式決標，常造成工程無法如期保質完成1?！耙环謨r錢一分貨”，現(xiàn)在施工工程的定價策略發(fā)生了改變，選擇正確的定價策略模式，有利于后續(xù)工程的執(zhí)行2。本研究選擇坊間不同的“施工工程定價策略模式”作為研究對象，借由執(zhí)行的案例，探討施工工程不同定價策略遇到的各種問題。abstract： the early pricing decision of construction project follows the total contract with the low

2、est reserve price in public engineering， and the project can not be completed on time. "you get what you pay for"， the pricing strategy of construction project has changed now， and choosing the right pricing strategy mode is beneficial to the implementation of the follow-up project. in thi

3、s study， we choose different pricing strategies for construction projects as the research object， and discuss the various problems encountered in different pricing strategies of construction projects.關鍵詞：施工工程；定價策略；總價承包；單價決標key words： construction engineering；pricing strategy；total contract；unit pric

4、e calibration：f284 ：a ：1006-4311（2017）34-0040-021 研究目的長期以來低價搶標的定價策略，造成工程質量不佳，現(xiàn)在的建筑公司為更好的經營，講求品牌形象、經營理念文化，對質量的要求越來越高。建筑業(yè)在生產過程中受變異性及外在影響因素很大，所以如何控制施工工程的質量，需靠良好的經營管理及相對合理的報酬3，本研究針對施工工程定價策略模式探討，希望各種策略皆能符合時宜，在工程管理上能夠順利，工程質量也能提升，為承包商工程定價提供參考。2 施工工程定價策略模式概述2.1 工程總價承包定價策略 “工程總價承包”是將一個單位工程按照定額以及各種費用一次性包死，中間不

5、再增加費用的承包方式。其相應的合同為總價合同，指在合同中確定一個完成項目的總價，承包單位依此完成合同的全部工作。這類合同中承包人承擔了絕大部分風險，有利于建設單位確定最低報價的承包商，并有利于支付進度款及結算。2.2 工程總價承包加物調定價策略 此策略將長期由承包商背負的物價波動風險因素降低許多，在合理范圍內依工程項目特性，指數(shù)上漲2.5%至10%由雙方各自吸收，超出時依據(jù)指數(shù)增減率進行工程價款調整。此策略除可以讓施工工程定價回歸公平、合理，也可以消弭承包商在報價時將預期物調風險心態(tài)反應于合同總價款內。2.3 單價決標定價策略 單價決標的底價是以單價×預估數(shù)量計算，結算時以實際數(shù)量為

6、依據(jù)。底價應依圖紙、規(guī)范、合同并考慮成本、市場行情及政府機關決標資料逐項編列，由政府或其授權人員核定。2.4 數(shù)量決標定價策略 數(shù)量決標在施工工程上應用較少，設計底定但施工詳圖未完成時會使用此定價策略，可使承包商對下包商提送的數(shù)量有效管控，節(jié)省人力，且日后同區(qū)域材料更替選擇更有彈性。2.5 成本加成定價策略 成本加成定價指承包人的利潤管理依據(jù)完成合同所約定的工程實際結算成本×固定百分比。此策略對承包商而言工程發(fā)包不受總價限定，工程質量較易保持。缺點為業(yè)主負擔成本，易發(fā)生材料、工資與管理費等的浪費；工作情緒松弛，易延誤工期；業(yè)主管理作業(yè)較麻煩。2.6 成本加固定報酬、經費定價策略 成本

7、加固定報酬是雙方訂約時約定固定報酬及經費，此固定報酬不隨工程結算成本而增減，固定經費一般指工務所庶務費，此費用在訂約時雙方約定一固定金額，交由承包人在日后執(zhí)行。3 施工工程定價策略案例說明與探討3.1 工程總價承包定價策略案例 本案位于鄭州市中原區(qū)嵩山南路，地下3層，地上13層共7幢，鋼筋混凝土構造，工期09年5月至2012年11月，造價約5億7仟萬。3.1.1 定價決策因素 本案采用預售模式，預售前初步建筑設計已完成，利用銷售期間將建筑細部設計進行討論定案，在建筑信息完整、數(shù)量可精確計算、材料規(guī)格明確的前提下，公司決定采用“工程總價承包”定價策略。3.1.2 執(zhí)行過程探討 本案興建時正逢鋼筋

8、價格大幅波動，開發(fā)商因鋼筋漲價預期心態(tài)，只購買了地下室部分使用的鋼筋材料，其余的由承包商在承包范圍中承擔，標單單價為鋼筋當時的市場價格32900元/噸，后期鋼筋下跌至22000元/噸，價差達34千萬，約占總工程造價1.3%。就結果而言，本案應采取“物調機制”執(zhí)行策略，因為物料下跌，開發(fā)商在投資報酬率編列成本后不會另增加成本，但若是鋼筋上漲，承包商是否愿意再繼續(xù)執(zhí)行本工程，或上漲金額過大是否會導致承包商倒閉等都很難確。3.2 工程總價承包加物調定價策略案例 本案位于鄭州市二七區(qū)，基地周圍鄰房少，地下3層，地上13層共7幢，5間別墅的集合住宅，鋼筋混凝土構造，工期09年月至12年11月，造價約1億

9、6仟萬。endprint3.2.1 定價決策因素 本案興建之初，除建筑物平面、外觀、結構信息較為完整外，在裝飾方面的材質及規(guī)格信息不完整，圖紙設計不完整，所以分為結構體工程及裝修工程兩階段發(fā)包，結構體部分采取總價承包加物調的定價策略。3.2.2 執(zhí)行過程探討 本案執(zhí)行時采用工程總價承包加物調定價策略，但由于土方工程及混凝土材料為業(yè)主指定轉約，這兩項工程結案時有追加減帳產生。土方工程由于有廢棄物回填，追加廢棄物清運約10萬元，混凝土有漲價，施工時部分單價調升29元/m3共約130萬。邀標式工程總價承包加物調，已將數(shù)量及單價置于合理范圍內，物價波動風險不應再由承包人承擔，此定價策略是較公平的訂價策

10、略。3.3 單價決標定價策略案例 承案例3.2，第二階段發(fā)包主要范圍為室內、外裝修工程，造價約2億8仟萬。3.3.1 定價決策因素 承上案的裝修工程部分細部圖紙未完成，許多區(qū)域材質無法確定，數(shù)量無法準確精算，為有效控制成本，采用“單價決標”定價策略。3.3.2 執(zhí)行過程探討 本案定價時建筑信息不完整，必須采用實作實算的方式處理，但針對此方式對承包商應有更好的規(guī)范，如區(qū)域確定后，雙方仍針對數(shù)量部分達成共識，這樣才會使承包人對日后執(zhí)行時的數(shù)量核算發(fā)揮其功用。3.4 數(shù)量決標定價策略案例 本案位于鄭州市惠濟區(qū)三全路，地下4層，地上22層共6幢的集合住宅，鋼筋混凝土構造，工期07年7月至09年12月，

11、造價約3億9仟萬。3.4.1 定價決策因素 數(shù)量決標定價策略較為少見，主要是承包商與開發(fā)商為同一集團，公司整個部門組織完備，資源采購上仍必須依賴建設端，另一方面項目與成控核算數(shù)量作為日后績效的依據(jù)，所以在編列成本時，數(shù)量確認后必須由項目現(xiàn)場控管，單價則為參考依實際發(fā)包單價作為日后執(zhí)行的成本。3.4.2 執(zhí)行過程探討 由于本案建設及開發(fā)屬同一公司，采用數(shù)量定價策略模式，卻無法發(fā)揮項目工程人員對數(shù)量有效的控管，亦失去公司成控人員稽核功能，執(zhí)行上遇到與單價決標相同的問題，現(xiàn)場項目因流動率高，所以對數(shù)量的管控無法確實執(zhí)行。3.5 成本加成定價策略案例 本案位于鄭州市中原區(qū)中原西路旁，地下6層，地上41

12、層，鋼骨構造集合住宅，工期10年10月至14年12月，造價約7億元。3.5.1 定價決策因素 本案為求質量提升，并通過合作方式向承包商學習施工管理及標準施工法，選擇成本加成定價策略。當然也可以提升公司產品質量及借承包商的商譽、品牌形象，為產品增值。3.5.2 執(zhí)行過程探討 本案采取成本加成定價策略，發(fā)包時的建筑信息清晰，應采取其它配套措施，如此可能會使成本加成更能獲得開發(fā)商接受。成本加成定價策略或許是一種趨勢，而建筑過程中大部分屬人工化生產，難免因管理疏失產生其它成本，此成本應歸于承包人，才符合公平原則。3.6 成本加固定報酬、經費定價策略案例 本案位于鄭州市經開區(qū)，地下三層、地上十四層共二幢

13、rc構造集合住宅，鋼筋混凝土構造，工期14年6月至16年11月，造價約3億4仟萬。3.6.1 定價決策因素 本案因選擇對象為有特色的承建商，在業(yè)界大多以成本加固定報酬承包工程，為求合作過程中可以向承包商學習，選擇較高的成本支出作為本案定價策略。也可以提升公司產品的質量及借由承包商的商譽、品牌形象，為產品增值。3.6.2 執(zhí)行過程探討 本案圖紙設計完整，成本估算無問題，工程發(fā)包時，雙方依據(jù)圖紙、規(guī)范等協(xié)議出預估完工成本作為此案執(zhí)行成本依據(jù)。成本加固定報酬、經費定價策略對其報酬及經費注明固定方式，且由自己營造商承包，所以雙方對發(fā)包商也無異議，合同中注明承包商對其發(fā)包商有建議及否決權。4 結論4.1

14、 圖紙、規(guī)范、條款明確時，建議采用施工工程總價承包加物調定價策略。此工程總價不是經投標競標而決標，是評估承包人的興建計劃，雙方經工程項目、數(shù)量核算及單價的協(xié)議而成，再加上物調機制，可避免總價承包定價策略的合同爭議。此定價策略，開發(fā)商可依近年的物料物價指數(shù)編列一筆準備金加上總價承包的定價，可確實掌握工程成本并籌措資金，確保工程順利完成，承包商亦會因開發(fā)商干預程度較少，發(fā)揮其管理能力、縮短工期，提高利潤。可確實讓承包商負起應有的管理責任。可避免開發(fā)商對承包商的不信任，從而干預程度較深影響到工期?？晒?jié)省開發(fā)商的作業(yè)人力。4.2 圖紙、規(guī)范、條款不明確時，建議采用成本加固定報酬、經費定價策略。可避免開發(fā)商對承包商在發(fā)包單價上產生質疑或不信任，報酬及經費不會隨成本增加而增加。對發(fā)包單價疑慮解除后，可避免指定分包而產生后續(xù)管理爭議?？杀苊饪們r承包定價策略不確定風險因素產生的預期心態(tài)反應在成本或執(zhí)行時有漏項及數(shù)量上的爭議?？墒钩邪谭e極管理，縮短工期。4.3 圖紙、規(guī)范、條款明晰，必須采用成本加成定價策略時，建議應有其配套措施，如采用成本報酬式合同附加保證最大價格條款或附加目標價格條款。開發(fā)商可事先了解工程成本，控制成本上限，易于資金規(guī)劃