置業(yè)顧問培訓手冊(房地產(chǎn)基礎知識)版

1、 做中國地產(chǎn)實效營銷領導者置業(yè)顧問培訓手冊（房地產(chǎn)基礎知識篇）新密青峰翠玉園售房部目錄前言第一章、房地產(chǎn)開發(fā)流程第二章、房地產(chǎn)基本概念第一節(jié)、房產(chǎn)與地產(chǎn)第二節(jié)、房地產(chǎn)市場第三節(jié)、房地產(chǎn)消費第三章、建筑學基礎知識第一節(jié)、建筑物的分類第二節(jié)、建筑物構(gòu)造概述第三節(jié)、房屋面積計算第四節(jié)、名詞解釋前言：專業(yè)的置業(yè)顧問應知道和了解的       人員是企業(yè)形象、開發(fā)商的信譽、樓盤的品位與質(zhì)量的門戶，是樓盤與用戶之間的橋梁和紐帶，他們向顧客提供樓盤、提供信息、提供服務，同時了解顧客對所售樓盤的反應，為樓盤營銷戰(zhàn)略修訂提供決策依據(jù)。因此，銷售人員的個

2、人素質(zhì)與能力，不僅直接影響樓盤的銷售速度與銷售量，直接關系到銷售這只“木桶”的裝水量盈利水平，同時也將給樓盤的市場形象和開發(fā)商的品牌形象帶來長久的影響。       有效的售樓人員應該是半個地產(chǎn)專家，對所售樓盤有高漲的熱情。不僅對所售樓盤本身的特點（品位、文化、規(guī)劃、景觀、設計、風格、結(jié)構(gòu)、戶型、面積、功能、朝向、便利、價格、公建設施、設備、社區(qū)管理、社區(qū)文化等等）有根本了解，而且對所售樓盤地段、周邊環(huán)境、城市規(guī)劃、基礎設施、發(fā)展趨勢、開發(fā)商實力等有足夠的了解。更重要的是對競爭樓盤優(yōu)劣勢有清醒的認識，能夠與競爭樓盤進行使人信服、恰如其

3、分的比較。在比較中，無原則的貶低競爭對手樓盤的做法極易導致置業(yè)者的逆反心理，因此，既要實事求是，又要揚長避短，輕描淡寫與重彩潑墨處理妥當，相得益彰。同時為顧客提供置業(yè)意見，使顧客對樓盤產(chǎn)生信任感。 有效的售樓人員能夠向顧客傳達出我們的樓盤能更有效的滿足他的需求的信息。能夠告訴顧客：為什么買我們的樓盤比買別的樓盤更有利？我們的樓盤能給客戶帶來什么樣的利益與效益？       所以，公司希望你們精通、了解、掌握以下一些問題，并能在提問中用自己的話回答。       一、 你必須了

4、解遂寧所有現(xiàn)售樓盤的名稱、地理位置、檔次定位、價格水平、銷售情況等，并能分析出它們有哪些優(yōu)勢和弱勢，和給你所代表的樓盤帶來的影響。       二、 你必須精通你所代表樓盤的一切特點。如它的品位、文化、規(guī)劃、景觀、設計、風格、結(jié)構(gòu)、戶型、面積、功能、朝向、便利、價格、公建設施、設備、社區(qū)管理、社區(qū)文化等等，這是售樓的基礎，也是你們所能如數(shù)家珍的。       三、 你必須掌握一些相關的房產(chǎn)知識以及它的專有名詞。如房屋的面積如何測量、房屋的層高、樓間距的計算、閣樓最低處、土地使

5、用年限、容積率、七通一平、房價的組成等。       四、 你必須了解一些家裝方面的知識。甚至培養(yǎng)自己一點美學、人文歷史方面的愛好。這些對你的美感和給客戶介紹房屋時彌補戶型方面的缺憾是很有幫助的。 五、 你必須對最后你所要和客戶簽訂的合同一切相關事宜（如貸款按揭、分期付款等）了如指掌。這是最后一步，也是最關鍵的一步，千萬要把握好，不要前功盡棄哦。       六、 當然了你必須要有良好的外交禮儀和銷售技巧。在知識相等的情況下，你的素質(zhì)、銷售水平高低直接決定了你的業(yè)績。

6、60;優(yōu)秀營銷人員的基本素質(zhì)可分為內(nèi)在素質(zhì)和外在素質(zhì)兩類。       內(nèi)在素質(zhì)有：忠誠服務于公司；豐富的商品知識；良好的道德習慣；識別他人的能力與獨到的敏銳見地；幽默感；良好的社會公共關系；判斷力與常識；對客戶需求的滿足，以及發(fā)自真誠的關心；悟性；說服能力；機警善變；忍耐力強，精力充足，勤勉過人；見人所愛，滿足其要求；樂觀，富創(chuàng)造性；記憶力；順應性。       外在素質(zhì)有：善于接近顧客，引起顧客的注意；善于表達自己和有關商品；善于激發(fā)顧客對商品的信心；善于喚起顧客對商品的

7、占有欲望，并博得顧客信任；把握顧客占有欲望，促成購買。       記住，售樓無常法，機遇不常存，售樓人員惟有以扎實的專業(yè)知識和靈敏的觀察和反應力，才能把握住每一個可能的客戶，才能切切實實的賣好房子，為公司創(chuàng)造效益的同時也豐富了你自己。  應知 1、知道本公司的發(fā)展歷史和現(xiàn)狀； 2、知道本公司現(xiàn)代理的樓盤區(qū)位、特點、價格和銷售情況； 3、知道本地現(xiàn)售和即將上市各樓盤的名稱、區(qū)位、檔次定位、價格水平和營銷狀況； 4、知道你代理樓盤開發(fā)商的歷史和現(xiàn)狀，知道開發(fā)公司領導成員，認識他們并尊重他們； 5、知道你代理樓盤的特點、優(yōu)劣勢和

8、規(guī)劃、建筑、結(jié)構(gòu)、容積率、土地使用年限、三通一平、人車分流、環(huán)藝景觀、物業(yè)管理、樓間距、層高、閣樓最低處、戶型、開間、進深、各廳室廚衛(wèi)尺寸、車庫等情況； 6、知道你代理樓盤周邊的學校、醫(yī)院、商場、小區(qū)交通等配套，以及周邊在銷和即將上市樓盤的特點檔次、優(yōu)劣勢、價格變化、營銷策略等情況； 7、知道當前房地產(chǎn)發(fā)展趨勢和商品房銷售管理辦法、最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋等政策法規(guī)； 8、知道本公司及銷售現(xiàn)場的各項管理制度 9、知道代理樓盤從物色樓盤、接盤、銷售到售后服務的整個操作流程； 10、知道家庭裝潢布置和裝潢材料的一般知識。  應會 1、接待客戶、介紹

9、樓盤、解惑答疑、跟蹤客戶、洽談合同、簽約成交、受交定金、催收房款、房屋交接、售后服務等每一個流程； 2、會按照銷售部現(xiàn)場管理制度中的接待服務，將售樓員禮儀、售樓員文明用語、接聽客戶電話要則、售樓員待客要求等，落實到自己的每一個行動中，普通話純熟自然、落落大方； 3、會遵守銷售部現(xiàn)場管理制度并嚴格執(zhí)行，沒有任何馬虎應付； 4、會按制度和分工，客戶離開后立即將場地桌椅整理清潔，隨時保持售樓現(xiàn)場達到人去物凈的標準； 5、會使用迎賓語“您好，歡迎光臨”、送客語“請慢走”等，要求聲音洪亮，面帶微笑?？蛻暨M入售樓處，一定要起身，并使用迎賓語。客戶離開時，要起身送客，門口沒有專門迎賓人員時，送客業(yè)務員要上前

10、一步為客戶打開門，并使用送客語； 6、會與開發(fā)公司人員做好溝通工作，主動積極熱情配合開發(fā)公司做好工作。開發(fā)公司和本公司人員來售樓處，所有在場業(yè)務員都要起立問好，要求聲音洪亮，面帶微笑； 7、會熱情接待客戶，介紹樓盤做到如數(shù)家珍、娓娓道來，做到熱愛樓盤、駕輕就熟，充滿熱情和感染力； 8、會計算房價、代收費用、代辦費用等，熟練輕松地到每套房總房價的明細賬目； 9、會計算房屋的使用面積、套內(nèi)面積、建筑面積、樓間距等； 10、會簽訂商品房買賣合同和確認合同，我公司要求的付款進度； 11、會計算按揭貸款利息，對利率、貸款年限、每月還款額、貸款所需材料和程序清楚； 12、會使用銷售技巧，在如何吸引客戶來看

11、房；如何引導客戶對你介紹的房屋產(chǎn)生購房欲望；如何使客戶的購房欲望變?yōu)橘彿啃袆樱蝗绾巫尶蛻粝聸Q心簽訂合同交定金等方面，借鑒書本知識和他人經(jīng)驗，融會貫通，在實踐中為自己所用； 13、會掌握疏導客戶情緒，控制銷售局面，處理矛盾，避免客戶情緒激動和矛盾激化； 14、會調(diào)節(jié)自找情緒，進入售樓處把一切不愉快的事情丟開，把微笑帶給客戶； 15、會反饋銷售信息，填寫有關表格，將銷售中的信息和問題及時反映給銷售經(jīng)理或公司總經(jīng)理第一章、房地產(chǎn)開發(fā)流程選 址：1.市場條件判斷2.項目位置選擇立 項：1.確定開發(fā)方案2.編制可行性研究報告取得土地：1.辦理建設用規(guī)劃許可證2.領取國有土地使用證規(guī)劃設計：領取建設工程規(guī)

12、劃許可證開工建設：1.招標：尋找施工單位2.領取建設工程施工許可證3.開工建設竣工驗收：1.領取商品房銷售許可證開發(fā)流程也可用“五證”的取得順序來貫穿證件名稱 證件解釋建設用地規(guī)劃許可證 建設用地規(guī)劃許可證是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設單位用地的法律憑證。國有土地使用證 國有土地使用證是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護。建設工程規(guī)劃許可證 建設工程規(guī)劃許可證是有關建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設單位建設工程的法律憑證，是建設活動中接受監(jiān)督檢查時的法定依據(jù)。建筑工程

13、施工許可證 建筑工程施工許可證(建筑工程開工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準文件，是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。 商品房（預）銷售許可證 商品房銷售(預售)許可證是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準文件。第二章、房地產(chǎn)基本概念第一節(jié)、房產(chǎn)與地產(chǎn)一、房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。其在物質(zhì)上是由土地及土地上的建筑物和構(gòu)筑物構(gòu)成的。在經(jīng)濟學上也叫不動產(chǎn)。二、地產(chǎn)的概念與常用分類1.居住用地：指住宅區(qū)內(nèi)的居住建筑本身用地，以及與建筑有關的道路用地、綠化用地和相關的公共建筑用地。2.工業(yè)用地：主要是指工業(yè)生產(chǎn)用

14、地，包括工廠、動力設施及工業(yè)區(qū)內(nèi)的倉庫、鐵路專用線和衛(wèi)生防護地帶等。3.商業(yè)服務用地：指為整個城市或小區(qū)提供各種商業(yè)和服務業(yè)的用地。包括商店、超級市場、銀行、飯店、娛樂場所等等。4.教育用地：這類用地包括各類大、中、小學校，獨立用地的科學研究機構(gòu)、 實驗站、體育活動場所、衛(wèi)生醫(yī)療機構(gòu)等的地產(chǎn)。三、土地所有權(quán)的概念與劃分1.土地所有權(quán)：指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對其擁有的土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。2.土地所有權(quán)可分為：國有土地和集體土地兩類。3.國有土地：指屬于國家所有即全民所有的土地，國家是國有土地所有權(quán)的唯一主體，用地單位或個人對國有土地只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。4.集體土地

15、：屬于農(nóng)村居民集體經(jīng)濟組織所有的土地，集體土地所有權(quán)的主體是農(nóng)村居民集體經(jīng)濟組織。四、房產(chǎn)所有權(quán)的分類1.占有權(quán)：對于房屋的實際持有和控制，它是使用財產(chǎn)的前提條件。2.使用權(quán)：指按照財產(chǎn)的性能和用途行使利用的權(quán)利，以滿足人們生產(chǎn)和生活的需要。3.收益權(quán)：指憑借所有權(quán)而取得的經(jīng)濟收入或利益，如房屋所有權(quán)人將房屋出租而 收取的租金。4.處分權(quán)：決定財產(chǎn)事實上和法律上存在形式和運動方向的權(quán)能，只有財產(chǎn)的所有人才具有財產(chǎn)的處分權(quán)。第二節(jié)、房地產(chǎn)市場一、房地產(chǎn)市場的概念1.狹義概念：房地產(chǎn)商品進行交易活動的地方或場所。2.廣義概念：包括土地的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、開發(fā)、房地產(chǎn)買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、互換、抵押以及

16、一些與房地產(chǎn)有關的開發(fā)、建筑、修繕、裝飾等勞務活動。二、房地產(chǎn)市場的特點1.經(jīng)營對象的非流動性： 房地產(chǎn)主要經(jīng)營對象是房產(chǎn)和土地的使用權(quán)，而房屋和土地都是不動產(chǎn)，具有不能作空間位移的物理屬性。2.流通形式的多樣性：指房地產(chǎn)流通的具體形態(tài)和方法。城市房屋流通形式主要有買賣、抵押、典當、信托等，城市土地使用權(quán)的流通形式主要有出讓、轉(zhuǎn)讓、出租等。3.市場的統(tǒng)一性：指房產(chǎn)市場和地產(chǎn)市場的融合性。在房地產(chǎn)交易中，任何一筆房產(chǎn)商品交易都必然是房地合一的交易。4.市場的區(qū)域性：此區(qū)域性是由房地產(chǎn)商品的差異性決定的。由于其性質(zhì)和其所處的城市區(qū)域不同，其市場供求狀況和價格水平也往往會有大的落差。5.供給的稀缺性

17、：指房地產(chǎn)市場是一個供給稀缺的市場。一方面是人口的不斷增加，需求也相應增長。另一方面是土地作為不可再生資源，其數(shù)量基本上是恒定的。6.不完全開發(fā)性：由于土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)兩種不同權(quán)益在同一市場流通，為保證市場的有效供給，國家需要采取強有力的措施抑制不合理的市場需求來干預市場。因此，房地產(chǎn)市場活動在某些環(huán)節(jié)受到政府嚴格限制，具有不完全開放性。6.市場的不充分性：由于房地產(chǎn)市場與完全自由競爭市場四個條件相差深遠，因而房地產(chǎn)市場只是一個不充分市場。7.房地產(chǎn)市場投機的巨大可能性：房地產(chǎn)市場與其它市場相比具有更大的投機性。房地產(chǎn)商品供給的有限性和需求的無限性、由于對房地產(chǎn)的不斷投資、城市基礎設施建

18、設和社會設施投資引起的相鄰效益以及房地產(chǎn)的保值和增值特性都決定著房地產(chǎn)投機的巨大可能性。三、房地產(chǎn)市場的分類1.房地產(chǎn)一級市場：是土地交易市場，是土地所有者與使用者間的縱向交流，由政府直接控制和壟斷經(jīng)營。2.房地產(chǎn)二級市場：是增量房地產(chǎn)交易市場，指房地產(chǎn)經(jīng)營者與房地產(chǎn)使用者的縱向流通市場。3.房地產(chǎn)三級市場：即存量房地產(chǎn)交易市場，是房地產(chǎn)所有者將房地產(chǎn)使用權(quán)或所有權(quán)再轉(zhuǎn)讓的市場，是消費者間的橫向交易，屬于消費市場的重新配置。第三節(jié)、房地產(chǎn)消費一、房地產(chǎn)消費的類型1.投資型：房地產(chǎn)的消費主體對房地產(chǎn)消費主要不是為了自己使用，而是為了作為投資對象，通過投入資金、勞動力、技術(shù)等要素改變原有的房地產(chǎn)性

19、能、結(jié)構(gòu)和形式，通過出售或出租來獲取利潤。2.生產(chǎn)型：對房地產(chǎn)的消費不是為了用于消費，而是作為生產(chǎn)和經(jīng)營場所，為生產(chǎn)和經(jīng)營提供活動空間或場地。3.消費型：主要是由國家機關、事業(yè)單位和個人為了消費使用。此類物業(yè)主要是住宅和辦公用房等。二、房地產(chǎn)消費的特點1.普遍性：房地產(chǎn)既是生活資料，又是生產(chǎn)資料，是人們生活必不可少的空間條件和活動基地。2.多樣性：房地產(chǎn)可以用于工業(yè)生產(chǎn)，可以用于商業(yè)經(jīng)營活動及辦公樓等，也可作為城市居民居住的地方等。其多種使用價值和多種效用為房地產(chǎn)消費者提供了多種選擇的機會，滿足了房地產(chǎn)各方面的消費。3.不可替代與差別性：房地產(chǎn)為人們提供的空間和基地是其它產(chǎn)品無法替代的。其不可

20、再生的性質(zhì)決定了消費的不可替代性，其位置的固定不動性決定了房產(chǎn)間的差別性。4.連續(xù)性與間斷性：房地產(chǎn)消費的普遍性和不可替代性以及其使用價值的耐久性決定了房地產(chǎn)消費的連續(xù)性和間斷性。從社會整體看只要社會在發(fā)展，人口在增長，需求就會存在，體現(xiàn)出其連續(xù)性。但從個人來說，由于房地產(chǎn)是耐用消費品，一次購買可以滿足長期的消費，不會象其他消費品一樣需要不斷地反復地和連續(xù)地到市場購買，體現(xiàn)出其間斷性。5.消費彈性的差異性：由于房地產(chǎn)的特性及它的功能和用途的不同，決定著不同的房地產(chǎn)具有不同的消費彈性。在市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)的消費是與收入水平是成正比的，而其消費彈性與價格彈性成反比。6.增長性：一般情況下對房地

21、產(chǎn)的消費總是不斷增長的，這是由社會進步和居民生活水平的提高決定的。此消費可以分為幾個層次：生理上的消費、安全的消費、社會交往的消費、價值欲望的消費等。三、影響房地產(chǎn)消費的因素1.經(jīng)濟社會發(fā)展及城市化的水平：經(jīng)濟社會越發(fā)展、城市化水平越高，對房地產(chǎn)的消費也就越大。隨著城市的發(fā)展，城市土地面積的不斷增加，城市對土地和住宅的消費也就越來越大。2.城市人口增長及生活水平：城市的發(fā)展，其人口也會相應增加，加之生活水平的提高，對城市土地的消費就越來越大了。3.房地產(chǎn)價格水平：與其它市場一樣，價格的高低對于房地產(chǎn)的消費有很大的影響。價格高，就會限制對房地產(chǎn)的消費，價格低，就會增加對房地產(chǎn)的消費。4.國家政策

22、：國家的政策對房地產(chǎn)的生產(chǎn)性消費和消費性消費都會有巨大的影響。特別是對房地產(chǎn)的總量平衡和結(jié)構(gòu)平衡有著重大的調(diào)節(jié)作用。對于居民住房消費影響最大的是國家的住房政策以及與住房有關的各項優(yōu)惠政策。5.城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展的狀況，不僅決定著城市對房地產(chǎn)消費的總量，而且決定著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的消費結(jié)構(gòu)。6.消費者對經(jīng)濟發(fā)展形勢預測：消費者的消費會受到外部環(huán)境的制約，外部環(huán)境影響著現(xiàn)實支付能力能否得到實現(xiàn)。如果消費者對未來經(jīng)濟發(fā)展的預測是樂觀的，房地產(chǎn)消費就會增長，如果是悲觀的，消費會減少。第三章、建筑學基礎知識第一節(jié)、建筑物的分類一、按建筑結(jié)構(gòu)的材料分類1.磚木結(jié)構(gòu)：這類房屋的主要承重構(gòu)件用磚、木構(gòu)成

23、。其中豎向承重構(gòu)件如墻、柱等采用磚砌，水平承重構(gòu)件的樓板、屋架等采用木材制作。這種結(jié)構(gòu)形式的房屋層數(shù)較少，多用于單層房屋。2.磚混結(jié)構(gòu)：建筑物的墻、柱用磚砌筑，梁、樓板、樓梯、屋頂用鋼筋混凝土制作，成為磚鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)多用于層數(shù)不多（六層以下）的民用建筑及小型工業(yè)廠房，是目前廣泛采用的一種結(jié)構(gòu)形式。3.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：建筑物的梁、柱、樓板、基礎全部用鋼筋混凝土制作。梁、樓板、柱、基礎組成一個承重的框架，因此也稱框架結(jié)構(gòu)。墻只起圍護作用，用磚砌筑。此結(jié)構(gòu)用于高層或大跨度房屋建筑中。4.鋼結(jié)構(gòu)：建筑物的梁、柱、屋架等承重構(gòu)件用鋼材制作，墻體用磚或其他材料制成。此結(jié)構(gòu)多用于大型工業(yè)建筑。二

24、、按建筑結(jié)構(gòu)承重方式分類1.承重墻結(jié)構(gòu)：它的傳力途徑是：屋蓋的重量由屋架（或梁柱）承擔，屋架支撐在承重墻上，樓層的重量由組成樓蓋的梁、板支撐在承重墻上。因此，屋蓋、樓層的荷載均由承重墻承擔；墻下有基礎，基礎下為地基，全部荷載由墻、基礎傳到地基上。2.框架結(jié)構(gòu)：主要承重體系有橫梁和柱組成，但橫梁與柱為剛接（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中通常通過端部鋼筋焊接后澆灌混凝土，使其形成整體）連接，從而構(gòu)成了一個整體剛架（或稱框架）。一般多層工業(yè)廠房或大型高層民用建筑多屬于框架結(jié)構(gòu)。3.排架結(jié)構(gòu)：主要承重體系由屋架和柱組成。屋架與柱的頂端為鉸接（通常為焊接或螺栓連接），而柱的下端嵌固于基礎內(nèi)。一般單層工業(yè)廠房大多采用此

25、法。4.其他：由于城市發(fā)展需要建設一些高層、超高層建筑，上述結(jié)構(gòu)形式不足以抵抗水平荷載（風荷載、地震荷載）的作用，因而又發(fā)展了剪力墻結(jié)構(gòu)體系、桶式結(jié)構(gòu)體系。四、建筑高度分類建筑物可根據(jù)其樓層數(shù)量分為以下幾類1.低層：3層及3層以下2.多層：3層以上，6層以下3.中高層：7層以上，18層以下4.高層：18層以上，30層以下5.超高層：30層以上第二節(jié)、建筑物構(gòu)造概述一、房屋構(gòu)成部分地基與基礎、墻或柱、樓板與地面、門窗、樓梯、屋頂?shù)冉M成。二、構(gòu)造名詞解釋1地基：系建筑物下面的土層。它承受基礎傳來的整個建筑物的荷載，包括建筑物的自重、作用于建筑物上的人與設備的重量及風雪荷載等。2基礎：位于墻柱下部，

26、是建筑物的地下部分。它承受建筑物上部的全部荷載并把它傳給地基。3墻和柱：承重墻和柱是建筑物垂直承重構(gòu)件，它承受屋頂、樓板層傳來的荷載連同自重一起傳給基礎。此外，外墻還能抵御風、霜、雨、雪對建筑物的侵襲，使室內(nèi)具有良好的生活與工作條件，即起圍護作用；內(nèi)墻還把建筑物內(nèi)部分割成若干空間，起分割作用。4樓板和地面：樓板是水平承重構(gòu)件，主要承受作用在它上面的豎向荷載，并將它們連同自重一起傳給墻或柱。同時將建筑物分為若干層。樓板對墻身還起著水平支撐的作用。底層房間的地面貼近地基土，承受作用在它上面的豎向荷載，并將它們連同自重直接傳給地基。5樓梯：是指樓層間垂直交通通道。6屋頂：是建筑物最上層的覆蓋構(gòu)造層，

27、它既是承重構(gòu)件又是圍護構(gòu)件。它承受作用在其上的各種荷載并連同屋頂結(jié)構(gòu)自重一起傳給墻或柱；同時又起到保溫、防水等作用。7門：是提供人們進出房屋或房間以及搬運家具、設備等的建筑配件。有的門兼有采光、通風的作用。8窗：其主要作用是通風采光。一般來說，基礎、墻和柱、樓板、地面、屋頂?shù)仁墙ㄖ锏闹饕糠郑婚T、窗、樓梯等則是建筑物的附屬部件。三、分類說明1基礎：按構(gòu)造形式可分條形基礎、獨立基礎、滿堂基礎和樁基礎。2墻體：按其在平面中的位置可分內(nèi)墻和外墻。凡位于房屋四周的墻稱為外墻，其中位于房屋兩端的墻稱為山墻。凡位于房屋內(nèi)部的墻稱為內(nèi)墻。外墻主要起圍護作用，內(nèi)墻主要分隔房間作用。另外沿建筑物短軸布置的墻稱

28、為橫墻，沿建筑物長軸布置的稱為縱墻；按其受力情況可分承重墻和非承重墻。直接承受上部傳來荷載的墻稱為承重墻，而不承受外荷載的墻稱為非承重墻；按其使用的材料可分磚墻、石墻、土墻及砌塊和大型板材墻等。對墻面進行裝修的墻稱為混水墻；墻面只做勾縫不進行其它裝飾的墻稱為清水墻；按其構(gòu)造可分為實體墻、空體墻和復合墻。實體墻由普通黏土磚或其它實心磚砌筑而成；空體墻是由實心磚砌成中空的墻體或空心磚砌筑的墻體；復合墻是指由磚與其它材料組合成的墻體。3樓板：鋼筋混凝土樓板按照施工方法可分為現(xiàn)澆和預制兩種?，F(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板其樓板整體性、耐久性、抗震性好，剛度大，能適應各種形狀的建筑平面，設備留洞或設置預埋件都較方便

29、，但模板消耗量大，施工周期長。4窗與門：窗的類型很多，按使用的材料可分為木窗、鋼窗、鋁合金窗、玻璃鋼窗等。其中以木窗和鋼窗應用最廣；按窗所處的位置可分側(cè)窗和天窗。側(cè)窗是安裝在墻上的窗，開在屋頂上的窗稱為天窗，在工業(yè)建筑中應用較多；按窗的層數(shù)可分單層窗和雙層窗；按窗的開啟方式可分固定窗、平開窗、懸窗、立轉(zhuǎn)窗、推拉窗等。門的類型按使用材料分有木門、鋼門、鋼筋混凝土門、鋁合金門、塑料門等。各種木門使用仍然比較廣泛，鋼門在工業(yè)建筑中普遍應用；按用途可分為普通門、紗門、百葉門以及特殊用途的保溫門、隔聲門、防火門、防盜門、防爆門、防射線門等；按開啟方式分為平開門、彈簧門、折疊門、推拉門、轉(zhuǎn)門、圈簾門等。5

30、樓梯：按位置分室內(nèi)樓梯和室外樓梯；按使用性質(zhì)分室內(nèi)有主要樓梯和輔助樓梯，室外有安全樓梯和防火樓梯；按使用材料分木樓梯、鋼筋混凝土樓梯和鋼樓梯；樓梯的組成樓梯是由樓梯段、休息平臺、欄桿和扶手等部分組成。6屋頂：屋頂?shù)念愋桶次菝嫘问酱篌w可分為四類：平屋頂、坡屋頂、曲面屋頂及多波式折板屋頂。第三節(jié)、房屋面積計算一、房屋面積的分類1.實用面積（凈面積）：它是建筑面積扣除公攤面積、及墻體柱體所占用的面積后的凈使用面積，俗稱地磚面積。2.建筑面積（套內(nèi)面積、軸線面積）：包含了房屋居住可用的實用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其它公攤面積等。3.公攤面積：是指建筑物的樓梯、外墻、首層大堂及小區(qū)內(nèi)其它一

31、些配套設施的分攤面積。二、計算建筑面積的范圍1.單層建筑物無論其高度如何，均按建筑物勒腳以上外墻外圍水平面積計算。單層建筑物內(nèi)如果帶有部分樓層者，亦應計算建筑面積。高低聯(lián)跨需分別計算建筑面積時，按高低跨相鄰處高跨柱外線為分界線。2.多層或高層建筑物按分層建筑面積總和計算，每層建筑面積按建筑物勒腳以上外墻外圍的水平面積計算。3.各種變形逢、沉降縫，寬在30mm以內(nèi)的抗震縫，均分層計算建筑面積。4.建筑物內(nèi)無樓梯，設室外樓梯的，其室外樓梯按每層水平投影面積計算建筑面積；室內(nèi)有樓梯并設室外樓梯的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計算建筑面積。5.用深基礎做地下架空層，有圍護結(jié)構(gòu)者，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍

32、水平面積計算建筑面積。6.坡地建筑物利用吊腳做架空層，有圍護結(jié)構(gòu)者，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。7.建筑物內(nèi)的門廳、大廳，不論其高度如何，均按一層計算建筑面積，門廳、大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影計算建筑面積。8.電梯井、提物井、垃圾道、管道井、附墻煙囪等均按建筑物自然層計算建筑面積。9.建筑物內(nèi)的技術(shù)層層高超過2.2米的，按技術(shù)層外圍水平面積計算建筑面積。技術(shù)層層高雖不超過2.2米，但從中分隔出來作為辦公室、倉庫等，應按分隔出來的使用部分外圍水平面積計算建筑面積。10.有柱雨罩，按柱外圍水平面積計算建筑面積；獨立柱雨罩，按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積。11.有柱車棚、貨棚、站臺

33、等，按柱外圍水平面積計算建筑面積；單排柱的獨立車棚、貨棚、站臺等，按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積。12.突出墻面的門斗、眺望間，按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。13.封閉式陽臺、挑廊按其水平投影面積計算建筑面積。挑陽臺按其水平投影面積的一般計算建筑面積。凹陽臺按其陽臺凈空面積（包括陽臺欄板）的一半計算建筑面積。14.建筑物外有頂蓋和柱的走廊、檐廊、按柱的外邊線水平面積計算建筑面積；無柱的走廊、檐廊，按其投影面積的一半計算建筑面積。三、不計算建筑面積的范圍1.突出墻面的構(gòu)件、藝術(shù)裝飾以及掛板突出的藝術(shù)裝飾線，如柱、垛、勒腳、臺階、無柱雨罩等。2.檢修消防等用的室外爬梯、寬度在60cm

34、以內(nèi)的鋼梯。3.穿過建筑物的通道、住宅的首層平臺、層高在2.2米以內(nèi)的設備層。4.深基礎架空層僅預留門窗洞口，不做地面及裝飾的。5.沒有圍護結(jié)構(gòu)的屋頂水箱間、舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。6.單層建筑物內(nèi)分隔的操作間、操作室、儀表間等單層房間。7.地下人防、支線、人防通道、人防通道端頭為豎向爬梯設置的安全出入口。8.寬在30mm以上的抗震縫、有伸縮縫的靠墻煙囪，構(gòu)筑物如獨立煙囪、煙道、水塔、儲水池、儲倉等。9.建筑物內(nèi)外的操作平臺、上料及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。第四節(jié)、名詞解釋1.商品房：指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設并出售、出租的房屋。2.復式住宅是受躍層式住宅啟發(fā)而創(chuàng)造設計的

35、一種經(jīng)濟型住宅。這類住宅在建造上仍每戶占有上下兩層，實際是在層高較高的一層樓中增建一個1.2米的夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅（復式為3.3米，而一般躍層為5.6米），復式住宅的下層供起居用，炊事、進餐、洗浴等，上層供休息睡眠和貯藏用，戶內(nèi)設多處入墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層的地板。因此復式住宅具備了省地、省工、省料又實用的特點，特別適合子三代、四代同堂的大家庭居住，既滿足了隔代人的相對獨立，又達到了相互照應的目的。 3.躍層式住宅是近年來推廣的一種新穎住宅建筑形式。這類住宅的特點是，內(nèi)部空間借鑒了歐美小二樓獨院住宅的設計手法，住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚

36、房及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨用小樓梯聯(lián)接。躍層式住宅的優(yōu)點是每戶都有二層或二層合一的采光面，即使朝向不好，也可通過增大采光面積彌補，通風較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。 4.二手房舊房。新建的商品房進行第一次交易時為"一手"，第二次交易則為"二手"。已購公房和經(jīng)濟適用房上市的政策，成就了二手房市場。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。5.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)指房屋所有權(quán)和該房屋

37、占用國有土地的使用權(quán)，房地產(chǎn)所有者對其所有的房地產(chǎn)享有占用、使用、收益和處分的權(quán)利。6.按揭是英文"mortgage"（抵押）的音譯，是指按揭人將房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給提供貸款的銀行作為還款保證，按揭人在還清貸款后，按揭受益人立即將所涉及的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給按揭人的行為。7.住房公積金是指國家機關、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位及其在職職工繳存一種義務性的住房長期儲金。住房公積金制度是結(jié)合我國城鎮(zhèn)住房制度改革的實際情況而實行的一種房改政策，指有關住房公積金的歸集、管理、使用、償還等諸環(huán)節(jié)有機構(gòu)成的整個運行機制和管理的制度。具體內(nèi)容主要有三個

38、方面：（1）"個人存儲，單位資助"住房公積金，專項用于住房支出，其公積金本息免征個人所得稅。（2）按"統(tǒng)一管理"的原則管理住房公積金。（3）按"專項使用"的原則運用住房公積金。8.個人住房抵押貸款指借款人購、建、修住房時以借款人或第三者能自主支配的房地產(chǎn)作為抵押物，向銀行申請一定數(shù)額借款的一種貸款方式。借款人到期不能歸還貸款本息的，貸款銀行有權(quán)依法處分其抵押房地產(chǎn)以獲得清償。9.廉租住房廉租房是指政府以租金補貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質(zhì)的住房。10.公寓式住宅相對于獨院獨戶的西式別

39、墅住宅而言。一般建在大城市，大多數(shù)是高層，標準較高，每一層內(nèi)有若干單戶獨用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等等，還有一部分附設于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期租用。11.經(jīng)濟適用住房指根據(jù)國家經(jīng)濟適用住房建設計劃安排建設的住宅。由國家統(tǒng)一下達計劃，用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經(jīng)批準的收費實行減半征收，出售價格實行政府指導價，按保本微利的原則確定。12.成套住宅指由若干臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道或客廳等組成的供一戶使用的房屋。13.非成套住宅指供人們生活居住的但不成套的房屋。14.商業(yè)用房 指各類商店、門市部、飲食店、糧

40、油店、菜場、理發(fā)店、照相館、浴室、旅社、招待所等從事商業(yè)和為居民生活服務所用的房屋。 15.鋼結(jié)構(gòu)指承重的主要構(gòu)件是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)。16.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)指承重的主要構(gòu)件是用鋼、鋼筋混凝土建造的產(chǎn)，包括薄殼結(jié)構(gòu)、大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑模、升板等建造的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物。17.混合結(jié)構(gòu)指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是用木材建造，柱是用鋼筋混凝土建造。18.磚木結(jié)構(gòu)指承重的主要構(gòu)件是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、磚墻、木柱建造的。19.房屋層數(shù)房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪0以上計算；采光窗

41、在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20m以上（不含2.20m）的，計算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數(shù)。20.地下室指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括層高在2.2m以下的半地下室），房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者。 21.半地下室房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2者。 22.閣樓（暗樓 ）一般是房屋建成后，因各種需要，利用房間內(nèi)部空間上部搭建的樓層。23.單元式高層住宅由多個住宅單元組合而成，每單元均設有樓梯、電梯的高層

42、住宅。24.通廊式高層住宅由共用樓梯、電梯通過內(nèi)、外廊進入各套住宅的高層住宅。25.容積率指一個小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率26.占地面積小區(qū)所占的所有土地面積,包括走廊,花園,基地線以內(nèi). 27.基地面積建筑物整體在地面的正投影面積.28.建筑面積指建筑物各層外墻(或外柱)外圍以內(nèi)水平投影面積之和建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤面積+陽臺面積29.綠化率指規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設用地面積之比。30.建筑密度項目用地范圍內(nèi)各種建、構(gòu)筑物占地面積總和占總用地面積的比例。 建筑密度=（建筑物占地面積構(gòu)筑物占地面積）÷項目總用地面積×100%31.得房率 指可供

43、住戶支配的面積與每戶建筑面積（包括公用部分面積）之比32.日照間距建筑物與建筑物之間的距離,他要滿足一個比例的要求. 34.層 高住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離35.凈 高層樓地面至本層頂?shù)拇怪备叨?凈高+樓板厚度=層高.36.開 間住宅的開間就是住宅的寬度37.進 深 宅的進深就是指住宅的實際長度38.(住宅)房屋使用面積是指住宅中以戶(套)為單位的分戶(套)門內(nèi)全部可供使用的空間面積。包括日常生活起居使用的臥室、起居室和客廳(堂屋)、亭子間、廚房、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道、樓梯、壁櫥、陽臺、地下室、假層、附層(夾層)、閣樓、(暗樓)等面積。住宅使用面積按住宅的內(nèi)墻面水平投影

44、線計算。39.房屋的產(chǎn)權(quán)面積房屋的產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認定。40.房屋預測面積指在商品房期房（有預售銷售證的合法銷售項目）銷售中，根據(jù)國家規(guī)定，由房地產(chǎn)主管機構(gòu)認定具有測繪資質(zhì)的房屋測量機構(gòu)，主要依據(jù)施工圖紙、實地考察和國家測量規(guī)范對尚未施工的房屋面積進行一個預先測量計算的行為，它是開發(fā)商進行合法銷售的面積依據(jù)。41.房屋實測面積是指商品房竣工驗收后，工程規(guī)劃相關主管部門審核合格，開發(fā)商依據(jù)國家規(guī)定委托具有測繪資質(zhì)的房屋房屋測繪機構(gòu)參考圖紙、預測數(shù)據(jù)及國家測繪規(guī)范之規(guī)定對樓宇進行的實地勘測、繪圖、計算而得出的

45、面積。是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，是業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證、結(jié)算物業(yè)費及相關費用的最終依據(jù)。42.房屋的共有建筑面積指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。共有面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。43.商品房的銷售面積商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購房者聽購買的套

46、內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡稱套內(nèi)建筑面積）與應分攤的公用建筑面積之和。商品房銷售面積套內(nèi)建筑面積分攤的公用建筑面積。44.房屋竣工面積指房屋按照設計要求已全部完工，達到入住和使用條件，經(jīng)驗收鑒定合格（或達到竣工驗收標準），可正式移交使用的房屋建筑面積總和。45.實際銷售面積指報告期已竣工的房屋面積中已正式交付給購房者或已簽訂（正式）銷售合同的商品房屋面積。不包括已簽訂預售合同正在建設的商品房屋面積，但包括報告期或報告期以前簽訂了預售合同，在報告期又竣工的商品房屋面積。46.預售面積指報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工

47、的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積。47.居住面積住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占的水平面積。 48.單元式住宅指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式。通常每層樓面只有一個樓梯，住戶由樓梯平臺直接進入分戶門，一般多層住宅每個樓梯可以安排24到28戶。所以每個樓梯的控制面積又稱為一個居住單元。48.期 房 指開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。49.現(xiàn) 房 指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，與消費者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。50.商品房的起價指商品房在銷售時各樓層銷售價格中的最低價格。51.商品房的均價指商品房在銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的價格。52.外飄窗指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度地感受自然、親近自然，通常它的窗臺較低甚至為落地窗。53.中空玻璃中空玻璃是