昆明市金色俊園項(xiàng)目開盤策劃報告

1、金色俊園開盤報告基本情況1.1位置金色俊園位于昆明市城東，石閘立交橋邊，白龍路為東二環(huán)中路交匯處。1.2交通石閘立交橋?yàn)槔ッ鞫h(huán)路上重要交通節(jié)點(diǎn)，金色俊園 it云小學(xué)mu龍寺衣黃市場見林長學(xué)白尢校0axv i拆滋收包"好又參佔(zhàn)、 k 嗣一小 twe附近道路四通八達(dá)，有47、55、69、70、72、75、114、132等多路公交線路經(jīng)過金色俊園周邊，交通和當(dāng)便利。1.3配套金色俊園毗鄰新迎板塊，其相關(guān)生活配套主要依托新迎板塊。但金色俊園與新迎板塊間相隔二環(huán)路，二環(huán)路車流量 較大，穿越二環(huán)路融入新迎生活圈冇一定障礙；項(xiàng)hl周邊教育配套較完善，西南林學(xué)院、昆工白龍校區(qū)等位于項(xiàng)ii周邊, 另

2、有多所屮小學(xué)位于項(xiàng)目周邊；醫(yī)療配套方面有延安醫(yī)院新迎分院等提供醫(yī)療服務(wù)；總體來講，項(xiàng)目周邊配套較完善。 1.4環(huán)境曇華寺公園及金棱河公園位于項(xiàng)目周邊，為項(xiàng)目周邊環(huán)境增色不少。但金色俊園毗鄰東二環(huán)石閘立交橋，東二環(huán)路 上車流量大，給項(xiàng)目帶來極嚴(yán)重的噪音污染；且項(xiàng)f1周邊民房較多，流動人口多，有一定安全隱患?？傮w來講，項(xiàng)f1周 邊環(huán)境一般。二、 開盤情況1.1客戶基本情況本次開盤時間定于2007年11月2日，當(dāng)天早10： 30分左右笫一批客戶進(jìn)場，至13： 30分左右最后一批客戶進(jìn)場, 當(dāng)天累計(jì)進(jìn)場客戶約有500余批。1.2現(xiàn)場組織情況木次開盤紐織較混亂，第一批客戶進(jìn)場時由于工作人員準(zhǔn)備不足，且進(jìn)

3、場客戶無需出示任何證件，亦無派號碼秩序 牌，因此秩序極差，引起了小規(guī)模的混亂，其后由于現(xiàn)場工作人員增派了大量保安采取了強(qiáng)硬措施，現(xiàn)場秩序得有一定 恢復(fù)，但山于整體流程及把控較弱，現(xiàn)場混亂仍有存在。1.3現(xiàn)場活動木次開盤俊發(fā)地產(chǎn)邀請了云南電視臺主持人來進(jìn)行主持，同時還邀請了樂隊(duì)來進(jìn)行表演，但由于當(dāng)天夭氣寒冷，到 場客戶較少，未能形成很好的現(xiàn)場氛圍。同時，舞臺表演場地離客戶等候區(qū)、選房區(qū)及叫號區(qū)較遠(yuǎn)，客戶基本上看不到 表演，亦未能起到促進(jìn)銷售之作用。入口處外場等候外場外場看表演區(qū)等候區(qū)表演區(qū)1-4認(rèn)購流程一樓交易大廳道路引導(dǎo)系統(tǒng) 布置復(fù)雜，且在選厲過程中無 銷售員接待及講解。鶴控師封閉認(rèn)購房譚由工

4、作人員引異場選房成咖代襄收取喜戶序號牌mr作人員引mt*公布皿 mnmb根據(jù)復(fù)選俾插隊(duì)有序 35摟第儺排隊(duì)順序領(lǐng)取序號牌進(jìn)入槪區(qū)在等候區(qū)了解產(chǎn)品信息.林x作人員喊號排隊(duì)根據(jù)號牌順序依次有序進(jìn)入一櫻交揚(yáng)大斤開盤認(rèn)購流程簽.金色俊園認(rèn)購協(xié)議書為和倭托書l由工作人員收取序號牌引導(dǎo)離場整個認(rèn)購流程復(fù)雜，客戶需 進(jìn)三個不同的等候區(qū)才能完 成選房負(fù)一層工作人員較少，絕人多 數(shù)客戶無人接待及講解。二、 產(chǎn)品情況本次開盤俊發(fā)地產(chǎn)推出b、c、g三棟942套住毛（不含內(nèi)部認(rèn)購，總推出套數(shù)為1159套，），其屮一房353套，占 到37.47%,兩房253套,占到26.86%,三房336套,占到35.67%。金色俊園

5、本次開盤推出的戶型大都可以通過改陽臺 的方式多得一個房間，但由于改陽臺會對室內(nèi)采光及通風(fēng)等造成影響，因此實(shí)際接收程度還需時間檢驗(yàn)。金色俊園開盤房源構(gòu)成情況房7%一37房房房 一兩三 嘶27%地處西北角，朝向好， 能很好的欣賞小區(qū)的 景觀。地處東面，東而的陽光 較好，四面能很好的欣 賞小區(qū)景觀。地處東南角，日照較 好，靠近景觀一帶景觀 視野較好。四、房源分析金色俊園第一期推出房源為朝 向及景觀位置較好的b棟、c棟、 g棟，整體均價為6439元/平米。五、價格分析及優(yōu)惠情況本次開盤的房價和內(nèi)部認(rèn)購時地房價相同，在6000以上，最高的均價是c2棟的u戶型，均價為7070元/平米，最 低價是g2棟的j

6、4戶型，均價為6088元/平米。如此定價是因?yàn)辂惼趦?nèi)部認(rèn)購成績不理想，因而開盤價格與內(nèi)部認(rèn)購價 格相同，沒有提價。開盤當(dāng)天購房可厚受總房款2%優(yōu)惠，一次性付款可額外享受1%優(yōu)惠；俊客會會員開盤當(dāng)口購房在2%優(yōu)惠z外可再 享受2%的優(yōu)惠，如新客戶在俊客會會員推薦下購房可在兩個點(diǎn)優(yōu)惠之外額外享受0.5個點(diǎn)優(yōu)惠。即，最高優(yōu)惠為5%, 最低優(yōu)惠為2%o六、銷售分析1、房型分析金色俊園12月2 li開盤推出的房源屮一房共偉出79套，銷儕率22. 38%,兩房作出59套，銷售率23. 32%,三房 售出45套，銷售率13. 39%o開盤當(dāng)犬共銷售183套。（數(shù)據(jù)為金色俊園開盤次n 17： 00銷控表數(shù)據(jù)）

7、2、戶型分析金色俊園部分戶型銷售情況 （詳細(xì)銷售統(tǒng)計(jì)情況見附錄）房型戶型建筑面積（itf）推出戶數(shù)銷售戶數(shù)銷售率一房j264551730.91%vb、vc63-6427725.93%k （g2 棟）662627. 69%二房y （bl、c1 棟）6388100%u1 （bl、c1 棟）87211780. 95%h、hb （g2 棟）82. 9454712. 5%三房t1 （b2、c2 棟）13649612. 24%t3 （bl、c1 棟）126-1315135. 88%i （g1 棟1371700結(jié)合整體銷售悄況來看，冃前金色俊園一房產(chǎn)品銷售率差強(qiáng)人意，大都在20%左右，不存在絕對的暢銷和滯銷

8、，相 對而言，g2棟的k戶型銷售悄況較差，為7.69%。金色俊園一房的賣點(diǎn)在于大部分一房戶型都可以通過改陽臺的方式多 得一個房間，但k戶型的陽臺由于人小問題，較難分割，因?yàn)殇N偉狀況相對較差。兩房產(chǎn)品銷售悄況較好的是bl、c1兩棟的y戶型和u1戶型，銷售率分別為100%和80. 95%,銷售狀況較差的是g2 棟的h和hb戶型,銷售率為12.25%。暢銷戶型方面y戶型由于戶型方正,設(shè)計(jì)合理,使用率高（63 nf的建筑面積設(shè)有 兩個臥室），因而銷售狀況較好，u1戶型戶型方正、設(shè)計(jì)合理，且朝向及景觀較好，因而銷售狀況較好。h和hb戶型由 于功能布局不合理，主臥室私密性較差等原因而滯銷。三房銷售狀況普遍

9、不好，銷售較好的為b2、c2棟的t1戶型，銷售率為12.24%,銷偉狀況最差的是g1棟的i戶 型，沒有傳出一套。三房產(chǎn)品因?yàn)榭們r過高，因而引起滯銷。1戶型沒有售出一套的原因是因?yàn)樵搼粜?37平米的建 筑而積只設(shè)有2個臥宗，雖然有陽臺可以封為臥室，但嚴(yán)重影響察內(nèi)采光及通風(fēng)。3、戶型分析8400平米，贈送面積約350c2700zi-jis| 150： |xo：vo7:1 亍ri戶型:建筑面積137 平米，贈送而積約13 平米2»平米至祥研究部2007 年 12 月 3 flj3戶型：建筑面積 58平米，贈送而積 約8平米附錄一：內(nèi)部認(rèn)購悄況金色俊園在11月25 h針對“俊客會”會員進(jìn)行了

10、次內(nèi)部認(rèn)購，當(dāng)犬推出1159套房源，共認(rèn)購186套，整盤均價約6400元/of,客戶反應(yīng)平淡；因此金色俊園開盤價格未作調(diào)整，開盤當(dāng)天銷售183套；金色俊園截至2007年12月3日為止,共銷售369套,在一期推出的1159套房源里,實(shí)現(xiàn)約31.84%的銷售率。(數(shù)據(jù)來源：金色俊園銷控表)附錄二：金色俊園開盤推出房源及銷售情況棟數(shù)戶型建筑面積(itf)套內(nèi)面積(itf)推出套數(shù)銷售套數(shù)價格修改費(fèi)(元)總價均價單價b1棟786. 4373. 5628455228864685070553152579945554016555746j264. 3254.52710387370611268303884504

11、10158389512390104x. xa84.571.9432655854566424490555165578825556010557700t3. t3a126. 03107. 2921285700467020831796867086833058834319u187. 2574. 281157061566143800y63. 6254. 163338744661643120405259388710j35& 249. 5521635550261303120356184356766357348357960b2棟w96. 8683. 272646005326276060150160248

12、9603488631527s. sa115. 1598. 9926574732464062730725445726597727748761142t1136. 92117. 1117392010267940921472922941926948959869t2134.5115. 6328388366566400885010886355887700922670u. ua85.4778.489656155866403800562398564102564957584615v. va. vb. vc69. 2854. 38-59. 5629842011561048000417392418754419734

13、438457cl棟y63.654.165538783461623120388596387960389232405768u187. 2374. 28201757048466113800572229571857573101595781j358. 1949. 5530835195961623120355511355129356706373580j26454.628741280065266830414080413440414720433280z86.4173. 5830855302464745070553888554752555616579811t3/t3a126107. 29301850550665

14、20826560825300827820860580xl/xla89. 3771.94-76. 132358448065744480582692580950583596605926c2棟vb、vc63. 2654. 3827739600862828000392845393477394110410557u、ua85. 4973. 4829465925070703800659105559980561609582187w96. 888& 2731659778062460600558599887598718628751t2134. 52115.6332488765465940885999874

15、880875725910770t1136117. 1132398874168630990110895588896957895588s、sa116. 169& 99306743934632172730722053723205724356757753g1棟p125. 12106. 7628481328065620814531815782817034844560m77. 1465. 8227748521162063120469783470554479068489068757833775700l384. 4774. 83105825506929g2棟i137. 67117. 231709843416798915506914129916882948546h83. 0470. 7126757983064713120521491520661522322542251j59. 1450. 362