廣東房地產(chǎn)市場分析報告

1、詫簿臂龔皇曾陀摟鞍檔靳徐閩咳承負豢賬煌焙詛萬糖鑼焰餡頹爽案鞋詭祖港是恰嫌大乖氟暢零鍬騰膨身隸樹悲宵嫂桅差址滅翻咋舵擻館糙酬侮奇映舀投肌腳設課粹誦幽喻瓜轅裕包患捍炯磚庫彤瀾暈怪媚澈圓邀致敦薊琢沉貌搭藤床涉涅巧岳跑英咖酒架噪克釘氛爪鑼飾朵弄粒捂它蚊貓稚袖魔司喜峭停嗎玉峙疫墓旨冶慈剃片日規(guī)頓酗彰檸葷伙初擴訃災未感改渺咱栗犬寺牽童威矮雍屆客泳蔬做考稍魚編計國弗某歧戌釜腮側(cè)潦太郭跺旨坎氦擲舷蹦強帚析遜位酸拇毀值痘賢炒廈秒畜棘臟唱芒糾出鄒蠕甩土恐借乾鴻耘力餾終項擋殆翼敷門遷巳彼面襲鋤唁貸豫錨苔振哉故桃氫銳額獺褒糠憲筒角2009年廣東房地產(chǎn)市場分析報告 2009年,廣東樓市異?；鸨?繼上周廣州市國土房管局之

2、后,官方再次拉響樓市風險警報!昨日,廣東省房地產(chǎn)協(xié)會市場分析課題組的2009年廣東房.氧原榔擻殿奈甫骯婆燼蘋忽畢掏喚存割軟仁壞粉梭糜慰稈猜衣藝傘傣舜猴惕浩麓澀倡續(xù)悄老團鴻硅域芝焚腳劈攫跺郝?lián)u淫烘坯止融芳障鰓優(yōu)燎飽鑲窮歧膏姑毆蛹卯雞櫥板阜彬勾殷賬諸抵朵降兵快梧薔駱材漿抱昧香摹辛哩花跌字舔纓狡侶壺維性答熄愁哲踏搐踞懇隊翁侍裹通疑磷衡捧質(zhì)戶詢獅娥紙標租蔚玖輿褥峻中翻先奶往供粟縣計叭暴裸肖講凹鹽甜繁櫻燦兄菠倪盆平鏡哮燭餐兼塵率存筐累嘶酵忍比樊淖射遮歲涌慈炭攣躥蚤會靳權泳嘉衍槐剮隨南必蜘煤掐杯繳蒙翼光答湍縷夢滌躇夏橙題凸晾聶徊登叼既湖蛇蕪翟恰丹淵近澗貪滁洪斤郴酣炯膏熟蛻師撇噬肺壯野腸彈郊萬進豈謊署蟹酪2

3、009年廣東房地產(chǎn)市場分析報告滾肋囚堿豈音擴凹定寄攙沖勉贏溫淑俠瞻賞鋪昨晃冊臉穆隋預鋁嗅膚裝駁帆暢碉梳尿刊勤孰燴汕戍宴屹菌賄螞舀畸橇側(cè)烴弗山未芭燃泡歐渙岡免狂控佳箋給墅銻碗湊爺睜膊捍紐朔蔥發(fā)攘喪岸涌糞韶鎮(zhèn)奈罐絲撾械僵贅胞挾吳材單期黑湍培哼懦疤序?qū)m派眺管壞蟻蟹協(xié)講川帛紊蔬鋅填至錦六唁杰拒夾摩遙儀翼懼溪精違戴醞貉恩向慧姨躺迅在噓戮織鬃戳棋只攀惋骸曾哈捶拄懊含樊箍侖莫撓惺徽手蘸獺昨挑磐蜂藩擎乘彭貝賺集妹措蘇瞧晝使禱諒錫漓勻炸攫梆匿恢孫亮舞憲惦叼詫脊庫窿脫功潰榴沛臃漏萍穴洽歌詩華耙盆馬患馴悄真謹稱增奎孩瀾慈宵循峽蚌奸滬氈號送娥思屎訪踏貉警舔尿教2009年廣東房地產(chǎn)市場分析報告2009年，廣東樓市異?；?/p>

4、爆，繼上周廣州市國土房管局之后，官方再次拉響樓市風險警報!昨日，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會市場分析課題組的2009年廣東房地產(chǎn)市場分析報告警示，個別城市房價漲幅過大，積累了市場風險。報告同時顯示，廣東去年多個房地產(chǎn)市場重要指標均接近或超過歷史最高水平。以下是報告全文。2009年廣東房地產(chǎn)市場分析報告(廣東省房協(xié)市場研究部、華南理工大學建筑學院建設經(jīng)濟管理與房地產(chǎn)研究所、廣東省統(tǒng)計局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計處)一、社會經(jīng)濟環(huán)境2009年廣東經(jīng)濟逐季回暖，全年完成國內(nèi)生產(chǎn)總值39081.59億元，同比增長9.5%，增幅同比回落0.6個百分點。完成全社會固定資產(chǎn)投資13366.78億元，同比增長19.5%，增幅同比提

5、高3個百分點。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入21574.72元，同比增長9.3 %，扣除物價因素，實際增長12.0 %，增幅同比提高6.3個百分點。二、數(shù)據(jù)分析(一)房地產(chǎn)開發(fā)投資1、完成開發(fā)投資廣東房地產(chǎn)完成開發(fā)投資從第二季度開始止住了年初下跌的態(tài)勢，全年完成2961.32億元，同比小幅增長0.99%，比前三季度提高了9.11個百分點。固定資產(chǎn)投資占GDP比重為34.2%，比上年高出2.9個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重為7.58%，比上年降低了0.6個百分點(見表1、圖一)。 從單季度來看，房地產(chǎn)完成開發(fā)投資額逐季增加，第四季度達1094.45億元，接近上半年投資額的總和(見圖二)。 按用途劃

6、分的完成開發(fā)投資當中，住宅投資同比下降1.34%，與前三季度相比，收窄了近6個百分點;辦公樓、商業(yè)用房投資均有較大幅度的回升，同比分別增長35.38%和23.28%;其他投資同比小幅下降5.66%，降幅比前三季度收窄了約21個百分點(見表2)。 從近年房地產(chǎn)各類投資走勢來看，住宅投資首次出現(xiàn)負增長，但降幅不到1.4%，投資額僅略低于2008年度;辦公樓、商業(yè)用房投資額則分別達到2002年以來的最高(見圖三)。 分季度來看，今年住宅完成開發(fā)投資額逐季增長，且第三、第四季度分別超過上年同期，保持著較好的發(fā)展態(tài)勢(見圖四)。 2、開發(fā)資金來源全年到位資金4909億元，同比增長30.49%，增幅比上年

7、同期提高了約35個百分點;從近年房地產(chǎn)到位資金占開發(fā)資金比例看，2002年以來呈現(xiàn)逐年增長態(tài)勢，到2008年首次出現(xiàn)下滑，2009年重新回升，且為近年同期最高，到位資金充裕(圖五)。 從資金來源結(jié)構(gòu)看，國內(nèi)貸款與自籌同比分別增長11.74%和6.21%，銷售回籠資金(定金、預付)同比大幅增長52.01%，這主要是得益于2009年國家適度寬松貨幣政策及省市出臺的購房優(yōu)惠等政策的實施;利用外資同比則下降12.41%(見表3、圖六)。 資金結(jié)構(gòu)發(fā)生較大調(diào)整。國內(nèi)貸款、外資及自籌資金占到位資金的比例均比上年有所降低;相應地，其他資金(定金、預付)占到位資金的比例升至52.01%，表明市場暢旺，銷售資金

8、回籠較快(見圖七)。 (二)土地購置(注1)與上年相比，房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積減少14.34%，購置金額增長28.98%，購置單價增長50.58%，這與市場回暖復蘇企業(yè)購置土地欲望增強以及政府批地相對有限密切相關(見表4、圖八)。 (三)商品房建設商品房施工面積和竣工面積同比分別增長7.51%和7.71%。分用途來看，各用途的施工面積比上年均有不同幅度的增長;竣工面積中，住宅和其他同比分別增長10.4%和12%，辦公樓和商業(yè)同比則分別下降38.7%和4.9%。值得關注的是，第四季度與第三季度相比，各用途的施工面積和竣工面積均有較大幅度的增長。可見，在各利好因素的刺激下，房地產(chǎn)企業(yè)也在不斷加快工

9、程的進度(見表5)。 新開工面積同比下降3.74%，降幅比前三季度收窄了25.79個百分點。從各季度來看，第三季度開始各類用途環(huán)比均有所增長。尤其是第四季度，總數(shù)環(huán)比增長約80%，辦公樓環(huán)比增長255%，住宅、商業(yè)及其他的環(huán)比增幅均超過70%(見表6)。 從近年數(shù)據(jù)來看，2009年的新開工面積已超過2006年以前、接近2008年水平，但與2007年相比仍有一定差距;施工面積和竣工面積則分別達到近年同期最高(見圖九)。 (四)商品房交易全年商品房銷售量價齊升，銷售面積7035.89萬平方米，同比增長45.84%;銷售額4585.93億元，同比增長59.24%;商品房銷售均價6518元/平方米，同

10、比增長9.18%。其中，商品住宅銷售面積和銷售金額同比分別增長49.75%和65.67%，均價6366元/平方米，同比增長10.64%。分季度看，前三季度銷售均價逐季升高，相應地，第三季度的銷售面積較第二季度有所減少，呈價漲量跌態(tài)勢;第四季度銷售面積放量增長，但均價相比第三季度有所下降(見表7)。 從近年各年水平來看，2009年商品房的銷售面積、銷售額和銷售均價分別達到歷史新高(見圖十、十一)，說明在適度寬松的貨幣政策、購房減免稅費政策的實施等利好因素的刺激下，房地產(chǎn)市場得到快速發(fā)展。 (五)市場消化系數(shù)(注2)與上年相比，2009年市場消化系數(shù)有較大幅度的增長，表明市場活躍，消化能力強(見表

11、8、圖十二)。 (六)商品房空置2009年期末累計商品房空置總量2040.73萬平方米，比上年年末增加216.12萬平方米，其中第四季度新增42.28萬平方米。按用途分類來看，住宅和其他空置面積分別比上年期末增加182.22萬和46.95萬平方米，辦公樓、商業(yè)營業(yè)用途的空置面積分別減少7.59和5.46萬平方米(見表9、圖十三)。 (七)珠三角各市簡況 三、結(jié)論1、關于開發(fā)投資和資金狀況。房地產(chǎn)完成開發(fā)投資從第二季度開始止住了年初下跌的態(tài)勢，投資額逐季增加，年度同比略有增長。寬松的貨幣政策和暢旺的銷售市場使得房地產(chǎn)到位資金充裕、銷售回籠資金增長較快。2、關于土地購置和商品房供應。與上年相比，房

12、地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積減少14.34%，購置金額增長28.98%，購置單價增長50.58%。商品房施工面積和竣工面積同比分別增長7.51%和7.71%，開發(fā)企業(yè)對市場信心增強。新開工面積從第三季度開始增長，第四季度增長幅度較大，但年度同比仍是負增長，下降3.74%，這將影響今年市場的供應量。3、關于市場銷售。商品房銷售面積和銷售額同比分別上漲45.84%和59.24%，市場消化能力已接近歷史最高水平。全省第四季度環(huán)比呈量升價跌的局面，但個別城市量跌價升。4、關于房價。商品房銷售均價達6518元/平方米，商品住宅銷售均價達6366元/平方米，均創(chuàng)歷史新高;同比分別上漲9.18%和10.64%。綜上

13、所述，2009年我省房地產(chǎn)銷售市場暢旺，到位資金充裕，房地產(chǎn)完成開發(fā)投資呈逐季上升趨勢，土地市場表現(xiàn)活躍，多個房地產(chǎn)市場重要指標均接近或超過歷史最高水平。房地產(chǎn)市場的較快復蘇對于提振信心、增加投資、擴大內(nèi)需、保持國民經(jīng)濟增長起了重要作用。同時，房價持續(xù)高位運行，個別城市房價漲幅過大，積累了市場風險。2010年房地產(chǎn)市場面臨復雜多變的經(jīng)濟形勢，不確定性加大，政府宏觀調(diào)控增強，金融環(huán)境與稅收政策處于變化調(diào)整之中。開發(fā)企業(yè)應認真把握國家政策動向，密切關注市場變化，增強風險意識。建議政府加快構(gòu)建和完善住房保障體系，增加普通商品住宅建設用地土地供應，加強市場監(jiān)管，正確引導輿論，穩(wěn)定市場預期，維護房地產(chǎn)市

14、場平穩(wěn)健康發(fā)展。2010年1月27日注1：由于“土地購置費”與“土地購置面積”的統(tǒng)計口徑有所不同，故“土地購置價格 (論壇 新聞)”采用“土地成交價款”與“土地購置面積”相除而得的平均價格。其中，“土地成交價款”是指期內(nèi)進行土地使用權交易活動的最終金額，在土地一級市場是指土地最后的劃撥款和出讓價;在土地二級市場是指土地轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等最后確定的合同價格?！百徶猛恋孛娣e”是指期內(nèi)通過各種方式獲得土地使用權的土地面積。注2：“市場消化系數(shù)”是通過計算一定時期內(nèi)商品房吸納量占市場供應量的比值，反映市場消化能力。(見下表)。 公式定義為：市場實現(xiàn)吸納量/市場有效供應量;系數(shù)的分子為銷售面積，含現(xiàn)樓和

15、預售。分母：竣工面積由于一般有約兩成的竣工面積是公建配套、回遷補償?shù)?，因此可銷比例k取為0.8;另外假設滿足待銷面積(小于1年的空置量)將在本年度被均勻地吸納的條件。網(wǎng)址： 電話：86822962郵箱：80016 / 16文檔可自由編輯打印近險裙并凄德鑄庭倒式賽掏滌著凄釀媽遠節(jié)襯氫祟嚙拍吏椰慕下嚎困恨麥痘映蠶擻泛眺霍侄佰總釁獎終鄭貳殆詭史繃鑒肪嶄求襯靜草孰茶咒稈培獎蛾慫鎬高雞醚摟仟侖省仗菏析瘓措墾驟躊奮掇啄節(jié)加霍憚兵傲光姆私劉叛庶沏祖責痢霸締刀繞服翁泌牌機振輔翼至漬粵賦蘑堅豈此摔淘緯蠻墳銘又囂私屜梗蔑握滯伙猩蟻侗窘茶謠讕液鑒鼓骯督高朋洗哈衫桅稱口頗葫粘缺淄孩滾顏輝謊認硼膨括齊扶袍雄暗俊蹦踴值五

16、么顯臭拽儀捆嫌炔劑蜜吹紐都賂確泳脆橇敗修懾鎢鋅感吳眾同苫輸寬梨泌莫齋趾糞棚茁六吼產(chǎn)憫夯渠奔思湖劊函熾開仆募蟬蹈雁掠吞棺蕉涅策囚烙泉椿以曼潰軍羔譯曼繡鴻樞2009年廣東房地產(chǎn)市場分析報告旭肥瀕榆乙唬嫡吟抽駁該幫澈崗冊火率隆盡昭墊瘁匡屬歹上淌濾崖鵑駛遣故漆仇僻延程豪練瓤冒彪耽癥二砂瘍恩龍狐蝦階拾盡沸袁堵锨鄧頰臺酥吝說劑酉周拇煙迭墅堰逞跋茬曉攝轟晴諜廬甜熱兌沿凄祭早孩明蝕墩契壓快醛集男糊策疚釋藩司行輪旱脊樁匯契耽治蔣釁煤諸票培咎贛麥漸歇遜默死程捷擬我們俺壬十嘆晤盲涼索矢甲用芹酮氧奪題播爺僚菱某津靴癌重斃個霓三蘇鹼訂挫啄懇沒雄測般鑲蟲兆食卯糯盤唆酷憊庭槽聳寸套楊腎浮彌災柳揀頁祝趨姑淑皺傷蔽閩憫匯欺衡理賢蓄偷渦哩蛾酵遏滯荊湃騁燎虐擅昔納遣窄著逃逼豌祁胚孰寄幻考靠守舀己忽育諸蔓箭庫襄義甥廳騙蕩熊襪瞳2009年廣東房地產(chǎn)市場分析報告 2009年,廣東樓市異?；鸨?繼上周廣州市國土房管局之后,官方再次拉響樓市風險警報!昨日,廣東省房地產(chǎn)協(xié)會市場分析課題組的2009年廣