論商業(yè)房地產(chǎn)評估的幾點體會

1、    論商業(yè)房地產(chǎn)評估的幾點體會    楊曉宇摘 要：在客觀條件允許的情況下，對商業(yè)房地產(chǎn)采用收益法評估得到的評估價值更為客觀、真實。為此，在日常評估工作實踐中應對商業(yè)房地產(chǎn)所處的經(jīng)濟環(huán)境進行了解、分析、總結及分類，形成相應的商業(yè)分區(qū)及租金地段圖，并制定相應的進深指數(shù)及臨街深度價格修正率表。關鍵詞：中小城市  商業(yè)房地產(chǎn)  收益法  租賃收益  深度指數(shù)  臨街深度價格修正率近年來，隨著中小城市經(jīng)濟不斷發(fā)展及城鎮(zhèn)化進程不斷推進，城鎮(zhèn)商業(yè)經(jīng)濟體量不斷增大，商業(yè)房地產(chǎn)不斷增多，商業(yè)房地產(chǎn)評估業(yè)務數(shù)量不斷增加

2、。在日常評估工作中，如何合理評估委估商業(yè)房地產(chǎn)的價值，使我們的評估工作更好地服務于社會主義經(jīng)濟建設，是值得每一個評估人員深思的問題。為此，我根據(jù)自己日常評估工作實踐經(jīng)驗，特總結以下體會與同行共同探討，以資共同提高評估業(yè)務水平。一、對于商業(yè)房地產(chǎn)在客觀條件允許的情況下，應首先采用收益法進行評估對于商業(yè)房地產(chǎn)的評估，一般常用市場法及收益法兩種方法，但現(xiàn)階段由于“網(wǎng)絡銷售”對實體店業(yè)務量的蠶食、實體店運營費用較高及整體市場有限的有效需求，導致商業(yè)房地產(chǎn)市場售價與其租金收入之間的差距進一步擴大。因此，對同一商業(yè)房地產(chǎn)同時采用市場法和收益法進行評估，兩種方法計算出的評估價值有時差異會較大。那么，評估時若

3、出現(xiàn)這種情況，我們應以哪種方法的評估結果為準呢？根據(jù)日常評估實踐工作經(jīng)驗：比較法是以房地產(chǎn)的市場價格為導向求得房地產(chǎn)的價值或價格。在日常評估實踐中采用市場法評估時，我們一般都要將可比實例不正常的成交價格進行修正、即交易情況修正，從而將可比實例實際而可能是不正常的成交價格變成正常價格。但房地產(chǎn)市場由于市場信息不完全暢通、信息不對稱，加之經(jīng)濟人的逐利行為作用，就會產(chǎn)生一定程度的盲目性交易行為。有時，這種盲目交易行為不是個別行為，而是以群體性購買方式出現(xiàn)。而群體購買方式是具有普遍性的，雖然交易價格相對較高、雖經(jīng)交易情況修正，但該可比實例價格仍會偏高，這是房地產(chǎn)市場的不完全競爭性導致的。這時若采用該經(jīng)

4、過交易情況修正的交易實例用比較法測算委估商業(yè)房地產(chǎn)，則測算出的評估價值也將偏高。而收益法是以房地產(chǎn)的預期收益為導向求得房地產(chǎn)的價值或價格。在日常的評估實踐中采用收益法評估時，對預期收益的確定基本采用委估商業(yè)房地產(chǎn)所在區(qū)域地段的相似物業(yè)同一性經(jīng)營類別的客觀租賃收益，由此我們可以判定：經(jīng)過商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營戶長期經(jīng)營，經(jīng)營戶所能支付給業(yè)主的租金應為其經(jīng)營收入中扣除經(jīng)營成本、經(jīng)營管理費、經(jīng)營稅及費、人工工資、自身經(jīng)營盈利等的最大可能額度，相對而言其客觀性可期。故我覺得對于商業(yè)房地產(chǎn)采用收益法評估得到的評估價值更為客觀、真實，比較能反映目前經(jīng)濟市場對委估商業(yè)房地產(chǎn)的商業(yè)價值認可度。二、采用收益法評估商業(yè)房

5、地產(chǎn)對于租賃收益的確定首先，應對委估商業(yè)房地產(chǎn)所處城鎮(zhèn)的商業(yè)區(qū)分布有一個完整、全面的了解，以便確定委估商業(yè)房地產(chǎn)所處的商業(yè)地段及租金水平。根據(jù)城鎮(zhèn)的規(guī)模大小，一般情況下：縣級的商業(yè)中心區(qū)基本為一個，并以此向外輻射，越往外走商業(yè)性越差，可將商業(yè)性按繁華程度并結合租金檔次劃分為：較繁華地段、繁華地段、次繁華地段及一般地段;縣級市的商業(yè)中心區(qū)一個，次級商業(yè)中心區(qū)可根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)實狀況分為一至二個?？h級市的商業(yè)中心區(qū)按繁華程度并結合租金檔次劃分為較繁華地段、繁華地段、次繁華地段及一般地段，縣級市的次級商業(yè)中心區(qū)按繁華程度并結合租金檔次劃分為繁華地段、次繁華地段及一般地段。更大的城市可根據(jù)實際商業(yè)

6、情況及租金水平并結合日常評估實踐工作劃分相應數(shù)量的商業(yè)中心區(qū)及次級商業(yè)中心區(qū)，甚至是商業(yè)中心區(qū)、次級商業(yè)中心區(qū)及一般商業(yè)中心區(qū)等。不同的地段對應不同的租金水平，在日常的評估實踐工作中不斷收集、分析，劃分相應商業(yè)中心區(qū)不同繁華程度地段，并確定相應繁華程度的租金水平，經(jīng)過長時間的積累，就能對相應的城鎮(zhèn)建立起相應的商業(yè)分區(qū)及租金地段圖，以輔助日常的評估工作。其次，要調(diào)查了解各地段內(nèi)不同的經(jīng)營類別，具體為經(jīng)營貴金屬飾品、品牌服裝及鞋專賣、普通服裝及鞋、飲品、食品或餐飲及建筑材料等，根據(jù)各地段商業(yè)性優(yōu)劣依據(jù)現(xiàn)實情況確定各地段內(nèi)的經(jīng)營類別，并確定不同地段各經(jīng)營類別的租金水平。因經(jīng)營不同商品類別，從市場當中

7、獲得的收益是不一樣的，能夠承受的房屋租金也就不一樣。同時，還應注意區(qū)分不同地段以經(jīng)營何種類別商品為主，因為商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營類別具有一定的聚集性，相同經(jīng)營類別會在日常經(jīng)營過程中逐漸形成一定的聚集，在傳遞給客戶群體購買何種商品應去何處的訊息同時，逐步形成方便客戶的“一條龍”服務，即在同一地段可將相關同質(zhì)商品買齊，順便將原先落戶在該地段經(jīng)營與主營商品品質(zhì)不搭的商品經(jīng)營戶擠出該地段，以完成不同地段的商品經(jīng)營性優(yōu)選。至此，委估商業(yè)房地產(chǎn)的租賃收益就可根據(jù)在何種繁華地段以經(jīng)營何種商品前提下進行核定，再結合委托人提供的租賃合同作為參考、分析，由此確定的評估租金參數(shù)就比較準確了。三、采用收益法評估商業(yè)房地產(chǎn)應

8、考慮商業(yè)房地產(chǎn)進深對租金的影響考量委估商業(yè)房地產(chǎn)好壞除地段及經(jīng)營類別外，還有一個重要的實物指標，即寬深比商業(yè)房地產(chǎn)臨街面的寬度與垂直于臨街一側的長度之比。在日常的評估實踐工作中，對寬深比的控制應不低于0.4，再低不能低于0.35，基本為不低于0.35-0.4之間，則委估商業(yè)房地產(chǎn)就寬深比而言，租金水平可按正常情況提取。若委估商業(yè)房地產(chǎn)寬深比低于0.35，則委估商業(yè)房地產(chǎn)租金要進行一定程度的折減，越低折減程度越高;若委估商業(yè)房地產(chǎn)寬深比高于0.4，則委估商業(yè)房地產(chǎn)租金要進行一定程度的疊加，越高疊加程度越高。若寬深比小于0.35的商業(yè)房地產(chǎn)，由于商業(yè)房地產(chǎn)的進深較長，在日常評估實踐工作中，可按照臨

9、街深度價格修正率表對超過標準深度的商業(yè)房地產(chǎn)進深分段計算租金，最終以各段進深的商業(yè)房地產(chǎn)建筑面積做為各段商業(yè)房地產(chǎn)租金的權數(shù)求取委估商業(yè)房地產(chǎn)綜合租金。商業(yè)房地產(chǎn)的標準深度則根據(jù)商業(yè)房地產(chǎn)所處城鎮(zhèn)的經(jīng)濟發(fā)展狀況及區(qū)域經(jīng)濟體量結合商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營類別綜合考慮確定，對于經(jīng)營建材類商品、餐飲類等的商鋪，考慮經(jīng)營商品的尺寸及對經(jīng)營空間的特殊要求，可適當延長標準深度。超過標準深度后的各段臨街深度及相應的深度價格修正率的確定則需要評估人員在日常評估實踐工作中針對各城鎮(zhèn)的經(jīng)濟發(fā)展狀況及區(qū)域經(jīng)濟體量不斷測算、分析、暫定、再驗證、再分析，直至最終確定各城鎮(zhèn)的臨街深度價格修正率表。綜上所述，在客觀條件允許的情況下，對商業(yè)房地產(chǎn)采用收益法評估得到的評估價值更為客觀、真實。為此，在日常評估工作實踐中我們應對商業(yè)房地產(chǎn)所處的