【經(jīng)管勵志】歷史文化景點商業(yè)物業(yè)開發(fā)模式研究

1、精品歷史文化景點商業(yè)物業(yè)開發(fā)模式研究近年來，隨著城市休閑市場快速開展，給城市內(nèi)的歷史文化旅游景點，帶來了巨大的商業(yè)開發(fā)時機。本文系統(tǒng)總結(jié)依托歷史文化景區(qū)的旅游商業(yè)物業(yè)開發(fā)，討論對象僅局限城市的主城區(qū)范圍內(nèi)的歷史文化景點，包括：歷史文化藝術(shù)館、博物館民風民俗景點、歷史遺存和歷史遺跡、寺廟佛塔等。我們認為，這類開發(fā)既有著明顯的商業(yè)房地產(chǎn)特征，更具有特殊的旅游經(jīng)濟性和歷史文化性。因此，開發(fā)過程應(yīng)該充分依據(jù)旅游資源特性，深度挖掘文化，選擇合理的開發(fā)模式。一、 城市型歷史文化景點的商業(yè)開發(fā)現(xiàn)狀及主要問題1、 開發(fā)現(xiàn)狀及特征由于景點的保護需求及對周邊地價的提升作用，城市型歷史文化景點的商業(yè)物業(yè)在景點內(nèi)、外

2、的開展有著明顯的差異：景點內(nèi)：第一，商業(yè)內(nèi)容以相關(guān)歷史文化商品和紀念品零售為主，輔以配套型效勞業(yè)，主要利用既有的空閑建筑非文物、非吸引物建筑開展商業(yè)活動；第二，商業(yè)具有主題突出、氣氛濃厚、環(huán)境幽雅、規(guī)模較小、形態(tài)單一，管理較為落后等特征；第三，商業(yè)的設(shè)置重視對景點吸引物和環(huán)境的保護，商業(yè)的管理者大多為景點員工或?qū)ν獬邪?jīng)營，物業(yè)的所有權(quán)屬于景區(qū)。景點外：第一，由于土地所有方式的靈活和復(fù)雜，景點外的商業(yè)內(nèi)容顯得豐富多樣，小至特色商鋪、大至形成綜合性的城市中央游憩區(qū)，但均圍繞著景點自身的歷史文化核心而開展；第二，由于景點的帶動作用，其外部商業(yè)具有規(guī)模較大、數(shù)量較多、管理較靈活和先進、業(yè)態(tài)豐富、商業(yè)

3、氣氛相對濃厚、商業(yè)競爭劇烈等特征。近年來，由于整體旅游市場的升溫，作為城市文化精神的表達，歷史文化景點的稀缺性更促進了景點旅游商業(yè)的開展。景點內(nèi)，商業(yè)形態(tài)愈加豐富和充實；景點周邊，商業(yè)開展更具規(guī)模、大批旅游文化街、主題商業(yè)街區(qū)的得以開發(fā)，許多城市中央游憩區(qū)雛形初現(xiàn)，成為了景點重要的外圍補充。2、 開發(fā)面臨的主要問題旅游商業(yè)快速蓬勃的開發(fā)同時，很多問題也開始凸現(xiàn)，并直接影響城市旅游商業(yè)及旅游商業(yè)房地產(chǎn)的正常開展：1) 景點內(nèi)商業(yè)形態(tài)單一、業(yè)態(tài)落后，開展與保護的矛盾突出，難以為景區(qū)進一步開展提供充足的資金支持，大局部景區(qū)的收入還是以門票銷售為主。2) 景點的質(zhì)量級別差異造成了明顯的門票差異，形成了

4、明顯的客源分化，大局部高質(zhì)量、高級別景點本地居民絕少涉足、而質(zhì)量和級別較低的景點也無法吸引外地游客?？驮吹姆植疾痪鶎τ谝劳芯皡^(qū)的商業(yè)也呈現(xiàn)不同程度的不完全開展態(tài)勢。3) 客源分化造成高質(zhì)量景點商業(yè)的消費季節(jié)性明顯，低質(zhì)量景點商業(yè)的消費額低、地價低的兩極分化特征，直接影響景區(qū)周邊商業(yè)的正常開展，均不利于形成有價值的綜合性城市游憩中心和游憩節(jié)點。4) 景點商業(yè)的不完全開展使商家難以調(diào)和團隊消費和散客消費、外地游客消費和本地游客消費、群眾消費和主題消費之間的多重矛盾，加劇了旅游商品和旅游效勞的單一性缺陷。有缺陷的商業(yè)格局與單一的商品形成了惡性循環(huán)。5) 不完全、不穩(wěn)定的旅游商業(yè)消費使很多大型旅游商業(yè)

5、樓盤開發(fā)和經(jīng)營矛盾難以調(diào)和，加大了這些物業(yè)的開發(fā)和經(jīng)營難度。6) 景點的歷史文化內(nèi)涵和商業(yè)經(jīng)營內(nèi)容嚴重脫節(jié)，形成了游客甚眾、消費甚低、地價虛高的地產(chǎn)形態(tài)，造成城市土地資源和開發(fā)資金的浪費。究其原因，可以發(fā)現(xiàn)，景區(qū)資源開發(fā)程度淺、歷史文化資源與現(xiàn)代商業(yè)結(jié)合缺乏，商業(yè)開發(fā)思路陳舊、旅游經(jīng)濟與城市商業(yè)脫節(jié)、開發(fā)過程粗放等直接導(dǎo)致了以上問題的出現(xiàn)。二、 影響城市歷史文化景點商業(yè)開發(fā)的主要因素1、 游客來源因素 影響要素本地游客外地游客游憩方式休閑、娛樂參觀、考察、朝圣季節(jié)性較弱，收益穩(wěn)定較強游玩時間較靈活較固定、較短游玩頻率較高低個人消費額較低、主要集中于餐飲休閑較高、主要集中于門票和紀念品景點內(nèi)商業(yè)

6、業(yè)態(tài)小型、經(jīng)濟型餐飲休閑為主紀念品零售為主周邊商業(yè)業(yè)態(tài)餐飲休閑為主的城市型商業(yè)業(yè)態(tài)住宿、休閑、娛樂為主對周邊地價的帶動相對較弱相對較強2、 景點的區(qū)位因素 影響要素中央商業(yè)型周邊商業(yè)型游客數(shù)量較大，外地散客和商務(wù)游客數(shù)量較多較少，外地散客和商務(wù)游客數(shù)量較多數(shù)量較少游玩時間較靈活較固定個人消費額外地散客和商務(wù)游客消費較高外地散客和商務(wù)游客消費較低周邊商業(yè)業(yè)態(tài)豐富、兼容大量城市商業(yè)業(yè)態(tài)較少，主題商業(yè)業(yè)態(tài)較多，可容納社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)。周邊地價高低投資風險較低較高投資額高較低3、 景點的歷史文化因素 影響要素歷史文化遺存類民風民俗類宗教類游玩時間較短較長較長游玩頻率較低較高較高，特別是本地游客個人消費額門

7、票消費以外較低門票消費以外較高門票消費以外較高景點內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)較單一豐富較豐富周邊商業(yè)業(yè)態(tài)主題性較強，種類較單一參與性較強，種類豐富主題性強，種類單一對周邊地價帶動較強強較弱三、城市歷史文化景點的商業(yè)物業(yè)開發(fā)模式對應(yīng)性分析·不租不售。這種模式為自主經(jīng)營，所獲得的收益是最大的，在國外的商業(yè)地產(chǎn)工程中較常見，目前國內(nèi)一些興旺城市也有出現(xiàn)，但是相對很少。其原因在于國內(nèi)開發(fā)商沒有相當雄厚的資金實力或者有很成熟的經(jīng)營運作能力，缺乏信心，因而覺得風險太大。該類模式主要可能出現(xiàn)在等級高、景點質(zhì)量高的景區(qū)內(nèi)部商業(yè)，其商業(yè)根底為景點內(nèi)的核心吸引物，其產(chǎn)權(quán)屬于景區(qū)，且受到相關(guān)條例保護和約束，不可租售，但又

8、具有一定的商業(yè)開發(fā)價值，開發(fā)經(jīng)營收入歸景區(qū)所有。如通過景區(qū)內(nèi)吸引物開展的固定的商業(yè)展覽、研討、論壇等商業(yè)形態(tài)和效勞。·只租不售。該類模式主要出現(xiàn)在景區(qū)的土地范圍內(nèi)，包括內(nèi)部的小型商業(yè)和景區(qū)邊緣的主題性商業(yè)物業(yè)，其物業(yè)產(chǎn)權(quán)屬于景區(qū)，且受到相關(guān)條例保護和約束，不可銷售，但可以靈活租賃。成都武候祠的“錦里旅游一條街即為該類開發(fā)模式的代表。該模式的收益較慢，對于其后期的提升性改造支持略顯缺乏，但由于景區(qū)作為其物業(yè)所有者，對于該類商業(yè)物業(yè)的整體形象維護、控制、推廣力度較強，且能很好地配合挖掘景點的歷史文化內(nèi)涵，因此，該模式對于景點的持續(xù)性開展具有穩(wěn)定的積極作用。·只售不租。該類模式大

9、多出現(xiàn)在景區(qū)的土地范圍外，特別是等級高、景點質(zhì)量好、位于城市商業(yè)核心區(qū)域的景區(qū)周邊容易開發(fā)。由于景點的資源優(yōu)勢可快速帶動周邊低價升值，開發(fā)商可通過該模式快速獲得利潤，投資商也因為景點的優(yōu)勢而增強投資信心。具有較好的自然景觀的歷史文化景點，即使本身的歷史文化吸引物的質(zhì)量較低，由于開發(fā)商可充分結(jié)合景區(qū)的自然優(yōu)勢和歷史文化根底，也可以開發(fā)具有歷史文化內(nèi)涵的休閑型商業(yè)及住宅。充分利用景區(qū)門票低甚至無門票的特點，可在開發(fā)概念上將景區(qū)作為其物業(yè)的外部配套，吸引本地顧客購置及消費，以增強投資商的信心。但該模式由于開發(fā)商的快速商業(yè)行為特點，對于其物業(yè)的持續(xù)經(jīng)營一般缺少有力的規(guī)劃和管理，該類物業(yè)容易出現(xiàn)業(yè)態(tài)重復(fù)、混亂和競爭過度劇烈的情況，不利于物業(yè)的持續(xù)性開展。·又租又售。這種模式最復(fù)雜，最繁瑣。具有很強的適應(yīng)性和持續(xù)性，受景點質(zhì)量、客源結(jié)構(gòu)及區(qū)位的影響均不太大，能同時兼顧長期和短期的收益要求，可供開發(fā)