企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)稅收

1、企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)得過程中，涉及到營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅（以下簡稱城建稅）等多個稅種，稅收負(fù)擔(dān)較重為此企業(yè)可以考慮采用 投資入股、企業(yè)合并等方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，從而達(dá)到延期納稅、降低稅 收負(fù)擔(dān)得目得。一、以投資入股方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)（一）以投資入股方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)得稅務(wù)處理1。營業(yè)稅。根據(jù)財稅2 0 0219 1號文財政部 國家稅務(wù) 總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題得通知得規(guī)定，以不動產(chǎn)、無形 資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方得利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險得行 為不征收營業(yè)稅。在投資后轉(zhuǎn)讓其股權(quán)得也不征收營業(yè)稅。 而企業(yè)銷 售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)則需要繳納營業(yè)稅。2. 土地增值稅。根據(jù)財稅字1 9 954 8號文財

2、政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定得通知與財稅2006 2 1號文財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題得通知得規(guī) 定：對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營得，投資、聯(lián)營得一方以房地產(chǎn)作 價入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營得企 業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn) 讓得，應(yīng)征收土地增值稅。而對于以房地產(chǎn)作價入股進(jìn)行投資或聯(lián)營 得，凡所投資、聯(lián)營得企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)得，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以 其建造得商品房進(jìn)行投資與聯(lián)營得，均不適用暫免征收土地增值稅得 規(guī)定.3 .房產(chǎn)稅。對于投資聯(lián)營得房產(chǎn)，在計征房產(chǎn)稅時應(yīng)區(qū)別對待： 對于以房產(chǎn)投資聯(lián)蕾，投資

3、者參與投資利潤分紅、共擔(dān)風(fēng)險得，按房產(chǎn) 余值作為計稅依據(jù)，由被投資方繳納房產(chǎn)稅；對于以房產(chǎn)投資，收取固 定收入，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險得，實際上就是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)租金，應(yīng) 由投資方按租金收入計征房產(chǎn)稅.4企業(yè)所得稅。一般情況下，應(yīng)分解為以公允價值轉(zhuǎn)讓相關(guān)非貨幣 性資產(chǎn)、按非貨幣性資產(chǎn)公允價值進(jìn)行投資兩項業(yè)務(wù).下面以實際案例分析投資與銷售方式對企業(yè)稅負(fù)得影響。案例1:華美晨裝集團(tuán)在北京郊區(qū)有一家全資子公司麗人公司，該 公司占地面積比較大，土地為出讓方式獲得，共計支付地價款 8 0 0 萬元,廠房連同土地得賬面價值為1 2 00萬元華泰公司想在此地建設(shè) 一個大型商場，為此找到麗人公司洽談收購此地塊，出

4、價 9 0 0 0萬 元。該地塊上廠房得評估價格為 32 0萬元。如果麗人公司將廠房連同土地銷售給華泰公司，按照規(guī)定，單位與個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置、抵債所得得不動產(chǎn)或受讓得土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)得購置或受讓原價或抵債時該 項不動產(chǎn)或土地使用權(quán)作價后得余額為營業(yè)額計征營業(yè)稅，故麗人公 司需要繳納營業(yè)稅410萬元(900 0 80 0 ) 5%，城建稅與教育費 附加41萬元410為%+ 3%)，印花稅4、5萬元(9 0 00"、5%。), 土地增值稅3 9 0 3、2 8萬元(增值額742 5、5 >6 0 %扣除項目金 額 1575、5X35%)，企業(yè)所得稅

5、8 6 0、31 萬元(9 0 0 0-12 0 0-4 1 4、5 -3903、28)X2 5%，納稅合計為5 21 9、0 9萬元，麗人公司轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)得凈收益為258 0、91萬元。華泰公司需要繳納契稅 270萬元（9000 X3% ），印花稅4、5萬元（90 0 0 X0、5%。）。而如果麗 人公司以投資入股得方式將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移到華泰公司，之后再以900 0萬元得價格轉(zhuǎn)讓股權(quán)得話，其稅收負(fù)擔(dān)可以大幅度降低。1麗人公司應(yīng)該繳納得稅收。麗人公司以房地產(chǎn)進(jìn)行投資入股， 不征收營業(yè)稅，也無需繳納城建稅與教育費附加；由于投資方與被投資 方都未從事房地產(chǎn)開發(fā)，因此該項投資行為暫免征收土地增值稅。股權(quán)轉(zhuǎn)

6、讓應(yīng)繳納印花稅=9000 X0、5% =4、5（萬元）投資及股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)納企業(yè)所得稅 =（ 9 0 00 1 20 0-4、5）>25%=194 8 > 8 8 （萬元）節(jié)稅總額二 5 2 1 9、0 9 （4、5+19 4 8、8 8 ） = 32 6 5、71 （萬 元）。2 .華泰公司應(yīng)該繳納得稅收。契稅二 9 0 0 0X3% = 270 （萬元）股權(quán)轉(zhuǎn)讓印花稅4、5萬元.從方案設(shè)計瞧，股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式下，華泰公司得稅收負(fù)擔(dān)沒有變化， 而麗人公司可以節(jié)約32 6 5、7 1萬元得稅金支出。（二）以房地產(chǎn)投資入股過程中需要注意得問題1。投資合同得簽訂。在稅務(wù)處理中，嚴(yán)格界定了投

7、資”得含義一一 投資就是指參與接受投資方得利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險得行為。 也就就是說要想享受不征收營業(yè)稅、暫免征收土地增值稅得稅收待遇 投資各方必須共同承擔(dān)投資風(fēng)險；如果投資方未承擔(dān)投資風(fēng)險，而就是分取固定得股息、紅利，則要按照出租房地產(chǎn)征收營業(yè)稅，無法達(dá)到上述節(jié)稅效果.2。操作時間間隔。企業(yè)要想達(dá)到上進(jìn)節(jié)稅效果，必須注意以房地 產(chǎn)投資入股得時間與轉(zhuǎn)讓股權(quán)得時間間隔問題， 兩者時間間隔最好在 一年以上,否則稅務(wù)機(jī)關(guān)可能會以實質(zhì)課稅原則為由，對上述行為征 稅。3。注意公司法中對不同投資方式得比例限制。公司法規(guī)定，全體股東得貨幣出資金額不得低于有限責(zé)任公司注冊資本得 3 0% .換言之，非貨幣

8、資產(chǎn)投資入股得比例最高不得超過7 0%如果在投資過程中沒有達(dá)到上述要求，就會給方案得執(zhí)行帶來不必要得麻煩4。正確認(rèn)識與處理納稅籌劃對不同稅種得影響從上面得籌劃 方案可以瞧出，投資入股方式可以獲得營業(yè)稅、城建稅、教育費附加 與土地增值稅得稅收優(yōu)惠，但就是由于上述稅種得稅收負(fù)擔(dān)減少， 企 業(yè)得利潤增加，相應(yīng)增加了企業(yè)所得稅得稅收負(fù)擔(dān)，企業(yè)應(yīng)綜合考慮這 一影響，并及時繳納企業(yè)所得稅.5。加強(qiáng)雙方得溝通與合作，實現(xiàn)雙贏得目標(biāo)。上述方案中 ，麗人 公司通過籌劃可以獲得明顯得節(jié)稅效果。但就是對華泰公司而言，該 方案并沒有降低其稅負(fù)，反而會增加華泰公司潛在得稅負(fù)-今后華 泰公司轉(zhuǎn)讓其以投資入股方式獲得得房地

9、產(chǎn)時，需要金額繳納營業(yè)稅，即選擇投資入股方武將使華泰公司得潛在稅收負(fù)擔(dān)增加4 5 0萬元(9 0 005%)因此麗人公司在進(jìn)行稅收籌劃時，需要加強(qiáng)與華泰 公司得溝通，在投資入股及股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格方面做出適當(dāng)?shù)米尣?，以此獲 得華泰公司得支持與配合，從而達(dá)到雙贏得目得.二、通過企業(yè)重組方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)仍以案例1為例。假設(shè)被投資方就是一家房地產(chǎn)開發(fā)公司 信 誠公司，此時如麗人公司仍采用投資入股、再轉(zhuǎn)讓股權(quán)得方式轉(zhuǎn)讓房 地產(chǎn)，則無法達(dá)到上述節(jié)稅效果因為被投資方信誠公司從事得就是房 地產(chǎn)開發(fā)，該項投資行為無法享受暫免征收土地增值稅得稅收優(yōu)惠。 那么在這種方式下，就是否可以采用企業(yè)合并方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)以降低 其稅

10、收負(fù)擔(dān)呢？(一)以合并方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)得稅務(wù)處理1 .土地增值稅。根據(jù)財稅字19 9 5 4 8號文得規(guī)定，在企業(yè)兼 并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中得，暫免征收土地增值 稅。2契稅。企業(yè)合并過程中，對合并后得企業(yè)承受原合并各方得土 地、房屋權(quán)屬，免征契稅。3。企業(yè)所得稅企業(yè)合并過程中，企業(yè)所得稅得稅務(wù)處理方武有兩 種：一般性稅務(wù)處理與特殊性稅務(wù)處理.(1) 一般性稅務(wù)處理。在一般性稅務(wù)處理中，合并企業(yè)應(yīng)接公 允價值確定接受被合并企業(yè)各項資產(chǎn)與負(fù)債得計稅基礎(chǔ)；被合并企業(yè) 及其股東都應(yīng)按清算進(jìn)行所得稅處理；被合并企業(yè)得虧損不得在合并 企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)彌補(bǔ)。(2) 特殊性稅務(wù)處理。對于企業(yè)合并，如

11、果企業(yè)股東在該企業(yè)合并 發(fā)生時取得得股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額得 8 5%，以及同 一控制下且不需要支付對價得企業(yè)合并，可以選擇采用特殊性稅務(wù)處 理。在特殊性稅務(wù)處理中，對于股權(quán)支付部分，合并企業(yè)接受被合并企 業(yè)資產(chǎn)與負(fù)債得計稅基礎(chǔ)，以被合并企業(yè)得原有計稅基礎(chǔ)確定； 被合 并企業(yè)合并前得相關(guān)所得稅事項由合并企業(yè)承繼；被合并企業(yè)股東取 得合并企業(yè)股權(quán)得計稅基礎(chǔ)，以其原持有得被合并企業(yè)股權(quán)得計稅基 礎(chǔ)確定。對于非股權(quán)支付部分，其稅務(wù)處理方式與一般性稅務(wù)處理相 同.案例2:信誠公司吸收合并麗人公司在合并日，麗人公司資產(chǎn)賬 面價值共220 0萬元，現(xiàn)金10 0 0萬元，廠房及土地賬面價值12 0

12、0 萬元，公允價值900 0萬元;負(fù)債得賬面價值與計稅基礎(chǔ)與公允價值皆 為1 0 0 0萬元;實收資本8 0 0萬元，留存收益4 0 0萬元。信誠公司支 付給華美公司1 000萬股、公允價值為9元/股得本公司股份，華美公 司對麗人公司投資得計稅基礎(chǔ)為80 0萬元.1 .麗人公司得涉稅事項分析。在合并過程中，麗人公司將廠房 及土地轉(zhuǎn)移到信誠公司名下，無需繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、 土地增值稅。如果各方經(jīng)協(xié)商采用一般性稅務(wù)處理方式進(jìn)行企業(yè)合并 得所得稅處理，則麗人公司應(yīng)該進(jìn)行清算.清算所得=企業(yè)得全部資產(chǎn)可變現(xiàn)價值或交易價格資產(chǎn)得計 稅基礎(chǔ)，清算費用-相關(guān)稅費+債務(wù)清償損益二(9 00012

13、00 ) + (1000-1 0 00) +(1 0 0 0-1000 ) = 78 0 0(萬元)麗人公司應(yīng)納企業(yè)所得稅=7 800X2 5 % 1 9 50 (萬元)2 .華美公司得涉稅事項分析.(1)華美公司轉(zhuǎn)讓麗人公司股權(quán)得行為不征收營業(yè)稅、城建稅 與教育費附加。(2)股權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)納企業(yè)所得稅清算所得產(chǎn)生得新留存收益=7800 1950= 5 850(萬元)總留存收益=40 0 +5850 = 6 2 50(萬兀)華美公司應(yīng)確認(rèn)得股息收益為6 250萬元，該股息所得免征企業(yè)所得稅。股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得=90 0 0- 8 00 6 250 1950=0(萬元)(3 )華美公司獲得信誠公司10 0

14、 0萬股股票得計稅基礎(chǔ)為9000 萬元。3信誠公司得涉稅事項分析。(1)印花稅信誠公司得注冊資本與資本公積增加金額為9 0 00萬元，應(yīng)納印花稅4、5萬元.(2)在企業(yè)合并中，信誠公司獲得麗人公司得廠房與土地?zé)o須繳納契稅.(3) 信誠公司應(yīng)按公允價值確定接受被合并企業(yè)各項資產(chǎn)與負(fù)債 得計稅基礎(chǔ)，印廠房及土地為 9000萬元，現(xiàn)金為1000萬元,負(fù)債為 10 0 0萬元。如果在上述業(yè)務(wù)中，各方采用特殊性稅務(wù)處理進(jìn)行所得稅得稅務(wù) 處理,則信誠公司接受麗人公司資產(chǎn)與負(fù)債得計稅基礎(chǔ)，以麗人公司 得原有計稅基礎(chǔ)確定，即廠房及土地為 1200萬元，現(xiàn)金與負(fù)債分別 為1000萬元;麗人公司無須進(jìn)行清算，其相

15、關(guān)所得稅事項由信誠公司 承繼;華美公司取得合并企業(yè)股權(quán)得計稅基礎(chǔ)，以其原持有得麗人公 司股權(quán)得計稅基礎(chǔ)80 0萬元確定，此時可以瞧到，在特殊性稅務(wù)處理中，由于麗人公司沒有進(jìn)行清 算，未繳納企業(yè)所得稅，因此華美公司所獲得得股權(quán)、信誠公司所獲 得得廠房及土地仍以原計稅基礎(chǔ)確定，會使企業(yè)所得稅負(fù)擔(dān)潛在后 移，因此建議在企業(yè)合并中米用一般性稅務(wù)處理方式(二)以合并方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)對土地增值稅得影響通過案例2可以瞧出，以合并方武轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，可以達(dá)到暫免征 收土地增值稅得目得那么這種方式就是否可以真正減少土地增值稅 得負(fù)擔(dān)呢？要解決這一問題，關(guān)鍵點在于：在計算土地增值稅時，允 許扣除得納稅人為取得土地使用權(quán)所支付得地價款或出讓金應(yīng)提供 相應(yīng)得憑據(jù)，換言之，由于在企業(yè)合并過程中，被兼并企業(yè)將房地產(chǎn) 轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)時，并沒有單獨