小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)論文開題報告

1、小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)論文開題報告 隨著我國城市化開展進程的推進，目前我國居民已逐漸形成以小區(qū)為主體的居住環(huán)境。隨著小區(qū)開展的成熟，為了使居住在小區(qū)內(nèi)的居民有著更好的生活質(zhì)量，于是產(chǎn)生了物業(yè)。下面是學(xué)習(xí)啦為大家的小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)，供大家參考。 摘要：博士后規(guī)模的不斷擴大，為博士后公寓物業(yè)管理帶來較多新的挑戰(zhàn)，需進行公寓管理模式的進一步完善，確保滿足國家提出的國家中長期人才開展規(guī)劃綱要相關(guān)精神要求，提升博士后效勞水平，壯大人才創(chuàng)新隊伍。針對現(xiàn)行博士后公寓公寓物業(yè)管理模式，本文主要針對當(dāng)前博士博士后公寓物業(yè)管理模式的現(xiàn)狀，從住房規(guī)模管理、公寓根底設(shè)施管理、進出站管理以及其他標(biāo)準管理等方面探析完善博士后公

2、寓物業(yè)管理模式的路徑。 關(guān)鍵詞：博士后公寓物業(yè)管理模式路徑 博士后作為科研領(lǐng)域中的重要補充力量，對高校以及社會整體開展可起到極為明顯的推動作用。從我國近年來人社部提出的相關(guān)精神要求便能夠發(fā)現(xiàn)，國家對于博士后人員的管理和效勞工作力度不斷增強，然而在博士后的管理和效勞的實際工作當(dāng)中，仍需要面對各種困難和問題，特別是博士后公寓管理問題仍較為突出，不合理的模式成為制約博士后公寓物業(yè)管理水平提高的主要因素。因此，如何做好博士后公寓物業(yè)管理工作，勢在必行。 一、博士后與博士后公寓物業(yè)管理的相關(guān)概述 關(guān)于博士后制度，其在國內(nèi)產(chǎn)生于上世紀80年代，首批設(shè)站單位為上海交通大學(xué)。自此開始，博士后規(guī)模便呈現(xiàn)逐年增加

3、趨勢，流動站極多，據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計說明，截至xx年，上海交通大學(xué)在站人數(shù)已突破500人。這樣無論從人才建設(shè)規(guī)模方面，或科研工作角度，博士后規(guī)模的擴大都將表現(xiàn)出極大的作用。但這種規(guī)模擴大背景下，使進出站管理以后勤保障等工作面臨較多難題，特別在公寓管理與效勞方面，更應(yīng)進行不斷完善。從目前大多博士后公寓物業(yè)管理模式現(xiàn)狀看，多以套房類型為主，相關(guān)的設(shè)施包括廚衛(wèi)設(shè)施、根本家具等，且由專人進行管理。這種模式下公寓管理工作完全表達出福利住房性質(zhì)。博士后一旦進站后便可在在站時間內(nèi)使用住房，假設(shè)不愿居住或住的時間較少，便會出現(xiàn)轉(zhuǎn)租等現(xiàn)象。對此現(xiàn)狀，物業(yè)管理工作中很難有效監(jiān)管較為分散的方房源，不利于公寓利用率的提高

4、，博士后規(guī)模的擴大與有限的公寓資源間的矛盾更為突出。因此，現(xiàn)行公寓物業(yè)管理工作對博士后的住房保障將發(fā)揮至關(guān)重要的作用，需使博士后隊伍穩(wěn)定的同時使公寓使用效率得到提高。 二、博士后公寓物業(yè)管理完善的具體 1.從住房規(guī)模管理角度。 保證住房規(guī)模與進站博士后數(shù)量在比例上較為合理，是提升管理水平的關(guān)鍵。以清華大學(xué)博士后公寓物業(yè)管理模式為例，其自建站至今，博士后進站人數(shù)突破3000余人，每年平均上漲的速度都保持在百分之十幾，需要物業(yè)管理工作中做好住房需求量分析工作。根據(jù)每季度進站數(shù)量情況，適時開展公寓維修粉刷等工作，且為滿足博士后住房需求直接進行宿舍樓改造，將原有套間進行增加，為單身博士后體提供單間住房

5、。這樣，房源緊張問題得以緩解，公寓住房數(shù)量與進站人員規(guī)模在比例上極為適當(dāng)。另外，管理工作中可針對單身或已婚博士后進行住房分配管理，如單身博士后采取單間公寓方式，而對于已婚博士后分配其套房。采用這種模式便可保證公寓的分配更為合理，使進站人員規(guī)模、公寓資源二者在比例上較為適當(dāng)。 2.從公寓設(shè)施管理角度。 通常進站后博士后往往有一定的工作周期，這就為物業(yè)管理工作提出相應(yīng)的住房周轉(zhuǎn)問題。一旦有博士后出站，為保證新進站博士后居住環(huán)境質(zhì)量有所保障，便需做好完善公寓根底設(shè)施工作?，F(xiàn)行在博士后公寓在類型上多以單間、套房為主。一般對于單間，在設(shè)施管理過程中應(yīng)注意很多單身博士后并不喜歡做飯或不會做飯，所以設(shè)施配備

6、僅需集中在根本桌椅、衣柜、床以及其他電氣設(shè)備等，并考慮幾個單間設(shè)置一個共用淋浴室、衛(wèi)生間等，而在衛(wèi)生管理方面物業(yè)可組織專人每天按時進行清掃。另外，為保障公寓住房平安，可將電子門禁系統(tǒng)引入其中，防止閑雜人員進入樓內(nèi)。假設(shè)住房期間內(nèi)單身博士后因結(jié)婚需進行住房調(diào)整，可直接進行申請，便轉(zhuǎn)至套房中。而對于套房公寓管理問題，要求物業(yè)管理工作中主要需做好根本維護工作，可在單間設(shè)施根底上將其他廚衛(wèi)用具等設(shè)置其中，這樣可為博士后的生活條件提供保障。 3.從進出站管理角度。 進出站的有效管理是保證住房更為合理的根底條件。公寓物業(yè)可直接進行相關(guān)住房管理制度的構(gòu)建，或與博士后進行進站、出站住房問題協(xié)議的簽訂，尤其應(yīng)注

7、意對于出站博士后，應(yīng)考慮將住房時間延長一個月，這樣可為博士后的后續(xù)處理工作提供充裕的時間。而在協(xié)議簽訂方面，物業(yè)管理工作中可考慮在與博士后進行協(xié)議簽訂的同時，應(yīng)有在站人員為其住房進行擔(dān)保，使協(xié)議的有效性得以提高，這樣看可使各項公寓管理要求落到實處。需注意的是包括進出站管理在內(nèi)的所有物業(yè)管理工作，都應(yīng)堅持以人為本的核心理念，其是適應(yīng)現(xiàn)代我國智力幫扶工作的重要內(nèi)容，特別在租金方面，管理過程中應(yīng)以住房面積、樓層以及區(qū)域環(huán)境等為根據(jù)進行租金設(shè)置，由博士后進行自主選擇。 4.從其他相關(guān)標(biāo)準管理角度。 有效的標(biāo)準制度是公寓物業(yè)管理水平提高的重要保障。在相關(guān)標(biāo)準完善過程中，首先可從進站管理方面進行標(biāo)準的完善

8、，對于進站的博士后，物業(yè)管理部門在登記辦理、費用管理以及房屋鑰匙等管理方面制定具體的標(biāo)準內(nèi)容，同時對于單間與套房公寓等管理也需明確相應(yīng)的制度要求，特別針對博士后進站后再次轉(zhuǎn)租等問題，需要通過相應(yīng)協(xié)議的簽訂使物業(yè)管理部門與博士后的權(quán)責(zé)得以明確。其次，對于住房期間問題，物業(yè)管理部門應(yīng)將具體的聯(lián)系方式與維修 等留給房主，這樣一旦公寓出現(xiàn)問題可直接與管理部門聯(lián)系，及時解決存在的問題。最后，在進出站管理方面的相關(guān)標(biāo)準也需完善。如對于出站后的公寓，物業(yè)管理部門應(yīng)注意及時進行維護與粉刷工作，對陳舊的根底設(shè)施做到及時更換與處理。且為使公寓住房平安得以保障，管理部門需將房門鎖進行及時更換，并將具體的平安管理措施

9、向新進站博士后進行明確，以此使居住環(huán)境舒適度得以保障的同時滿足住房平安需求。且為改善住房條件，可對其他設(shè)施等進一步完善，如 系統(tǒng)方面，可引入智能卡式 ，無需繳納月租費便可在校內(nèi)進行通話，并能夠裝入寬帶，既為博士后提供極大的便利，而且物業(yè)管理中許多不必要的費用也因此得到節(jié)省，如空房間進行的 月租費的繳納，在智能 引入后便可得到解決。另外，為實現(xiàn)人性化管理目標(biāo)，相關(guān)標(biāo)準在完善過程中也可提出關(guān)于校外租房補貼內(nèi)容，如當(dāng)學(xué)校無法提供充足的住房資源給博士后，可給予相應(yīng)的補貼限額，由博士后自行租房，但應(yīng)注意在補貼額度上也做好明確規(guī)定。 三、結(jié)語 博士后公寓物業(yè)管理水平的提高是保障博士后公寓合理運行、改善博士

10、后人員居住條件的必然要求，只有使人才的各項生活條件得到保障，才能更好的效勞于社會。實際管理過程中，應(yīng)立足于現(xiàn)行博士后公寓管理現(xiàn)狀，從住房規(guī)模、根底設(shè)施管理、進出站管理以及相關(guān)標(biāo)準制度的完善等方面著手，促進公寓物業(yè)管理水平的進一步提高。 參考文獻： 1王玲,傅和平.博士后公寓管理改革淺談j.才智,xx,27:303. 2韓振.高校青年教師公寓管理問題的分析與探討以同濟大學(xué)為例j.高校后勤研究,xx,03:55-57. 3范德尚.美國博士后調(diào)查及其對中國的借鑒意義j.首都師范大學(xué)學(xué)報(社會科學(xué)版),xx,01:152-156. 4王曉丹,劉玉江.深化博士后住房管理改革探討j.高校后勤研究,xx,0

11、1:59-60. 5王超.中國博士后制度產(chǎn)生及其主要特點兼談東南大學(xué)藝術(shù)學(xué)博士后流動站j.明日風(fēng)氣,xx,10:100-101. 一、物業(yè)管理及我國小區(qū)物業(yè)管理中存在的問題 物業(yè)管理是指物業(yè)管理機構(gòu)統(tǒng)一對住宅小區(qū)提供公共性效勞,包括社會治安和環(huán)境秩序的維護和管理,根據(jù)其管理事實和效勞行為,依照規(guī)定標(biāo)準向住戶收取一定費用的一種社會性效勞工作1。物業(yè)管理職能具有社會化、專業(yè)化、市場化、標(biāo)準化和契約化等特征。目前,我國物業(yè)管理中存在的主要問題有以下幾個方面: (一)物業(yè)效勞企業(yè)與開發(fā)商之間的關(guān)系不明確 近年來,隨著我國經(jīng)濟的飛速開展,人們生活條件有了很大改善,對居住條件的要求也隨之增加,尤其是城市人

12、口的增加,帶動了房地產(chǎn)業(yè)、物業(yè)效勞企業(yè)和一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)的開展。由于市場經(jīng)濟開展的不成熟,在現(xiàn)實生活中,房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)效勞企業(yè)之間存在著隸屬關(guān)系2。一方面,物業(yè)效勞企業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)商的下屬機構(gòu)或子公司,其與開發(fā)商是附屬關(guān)系,目前這種關(guān)系在我國住宅小區(qū)占有很大比重;另一方面,房地產(chǎn)開發(fā)商在小區(qū)業(yè)主委員會還沒有成立前,有資格以原始大業(yè)主的身份選聘物業(yè)效勞企業(yè),此時他們之間是一種短期的合同關(guān)系。而當(dāng)業(yè)主委員會成立后,選聘物業(yè)效勞企業(yè)的權(quán)利理應(yīng)由小區(qū)的業(yè)主委員會負責(zé),房地產(chǎn)開發(fā)商就需要將小區(qū)的各種原始資料交給新的物業(yè)效勞企業(yè)。但事實上,開發(fā)商由于利益上的原因,不愿輕易放棄物業(yè)管理。 (二)物業(yè)效勞企

13、業(yè)在物業(yè)管理的交接過程中責(zé)任不明 物業(yè)效勞企業(yè)之間的矛盾多發(fā)生在物業(yè)管理的交接過程中。一方面,前任物業(yè)效勞企業(yè)不愿放棄物業(yè)管理權(quán),在落聘后仍不搬出小區(qū),甚至制造各種麻煩和事端阻撓新物業(yè)效勞企業(yè)進入小區(qū),阻礙其開展正常的工作?，F(xiàn)實生活中,人們經(jīng)常會看到一個小區(qū)里有兩套保安人員、保潔人員。更嚴重的是有些新物業(yè)效勞企業(yè)在無奈之下,“打”入小區(qū),把前任物業(yè)公司“打”出小區(qū)。這是物業(yè)管理市場化、業(yè)主管理自治化的必然結(jié)果,為物業(yè)管理工作帶來了一系列難以解決的問題。如果在新的物業(yè)管理合同已生效,但新的物業(yè)效勞企業(yè)還沒有進入小區(qū)開展工作的情況下,小區(qū)出現(xiàn)財產(chǎn)損失、人身傷亡,有誰來承當(dāng)法律責(zé)任?另一方面,前任物

14、業(yè)效勞企業(yè)雖然放棄了物業(yè)管理權(quán),但卻在離開時進行破壞活動,將物業(yè)管理所需的一些設(shè)施破壞,將小區(qū)業(yè)主的相關(guān)資料帶走,不向新物業(yè)效勞企業(yè)移交物業(yè)管理中的財務(wù)帳目等,這些行為嚴重影響了新任物業(yè)效勞企業(yè)的正常工作,導(dǎo)致新舊物業(yè)效勞企業(yè)間的矛盾沖突。 (三)物業(yè)效勞企業(yè)與業(yè)主之間不能認真履行合同 業(yè)主與物業(yè)效勞企業(yè)之間因為簽訂物業(yè)而存在法律上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。二者之間的關(guān)系主要是通過業(yè)主委員會與物業(yè)效勞企業(yè)來表達的。他們之間是一種合同關(guān)系,是委托與被委托的關(guān)系。二者之間的矛盾表現(xiàn)在以下幾點: (1)物業(yè)效勞企業(yè)以拒交物業(yè)管理費為由不給業(yè)主房屋鑰匙?，F(xiàn)實生活中經(jīng)常會出現(xiàn)這樣的情況:在房屋買受人已經(jīng)按照房屋的

15、約定,向出賣人支付全部或局部房款后,而辦理入住手續(xù)時,買受人被告知要找物業(yè)效勞企業(yè)辦理。而物業(yè)效勞企業(yè)就會以讓買受人填寫相應(yīng)表格、簽訂物業(yè)管理公約及物業(yè)效勞合同、交納物業(yè)管理費及相關(guān)費用為條件,扣押買受人房屋鑰匙3。此時,已經(jīng)成為房屋業(yè)主的買受人如果對物業(yè)管理公約、物業(yè)效勞合同等提出異議,或者因為物業(yè)費不合理而拒絕交納,就得不到鑰匙,不能辦理房屋入住手續(xù)。很多買受人即使交了房款也只能望“鑰匙”興嘆。 (2)收費類型多,標(biāo)準不統(tǒng)一。在我國,由于物業(yè)管理市場還不成熟,物業(yè)管理本身又存在“收費類型多,收費標(biāo)準多”等問題,因此,目前小區(qū)物業(yè)管理中業(yè)主與物業(yè)效勞企業(yè)之間存在最多的問題就是物業(yè)收費。物業(yè)費

16、是物業(yè)效勞企業(yè)的生存之源,物業(yè)費未能及時收交,勢必對物業(yè)效勞工作產(chǎn)生一定的負面影響,最終可能影響到業(yè)主的利益。通常,物業(yè)管理水平高的小區(qū),物業(yè)繳費率就高,而在物業(yè)管理水平低的小區(qū),無論收費多少,物業(yè)繳費率都很低。物業(yè)管理水平著物業(yè)繳費率的上下。而且,業(yè)主交納費用的計費面積是以房產(chǎn)證上標(biāo)明的建筑面積為準的,包括套內(nèi)建筑面積和公用分攤面積。但現(xiàn)實生活中,業(yè)主常常由于物業(yè)效勞不到位,收費標(biāo)準不統(tǒng)一而拒不交費。 (3)物業(yè)效勞企業(yè)經(jīng)常以停水停電催繳物業(yè)費。自來水公司、供電局、燃氣公司是水、電、氣等能源的供給者,住戶是消費者,物業(yè)公司只是水、電、氣費用的代收者,而不是水、電、氣的批發(fā)商,它是受專門部門的

17、委托代收費的,不能隨便加價謀取私利,更不能擅自停水停電4。但事實上,一些物業(yè)效勞企業(yè)收取這些費用時沒有明確的說明,而且沒有固定統(tǒng)一的收費標(biāo)準,且經(jīng)常以停水停電催繳物業(yè)費用,小區(qū)業(yè)主經(jīng)常反映物業(yè)公司的這種違法行為,導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾加劇。 二、產(chǎn)生問題原因的分析 物業(yè)管理在我國僅有20多年的開展,盡管我國借鑒了興旺國家的物業(yè)管理,并在xx年出臺了物業(yè)管理,規(guī)定了建設(shè)單位、業(yè)主與物業(yè)效勞企業(yè)的相互關(guān)系,但物業(yè)管理畢竟是一門比擬新的管理模式,加之我國經(jīng)濟開展不平衡,相關(guān)法律制度不健全,物業(yè)管理存在許多問題,究其原因主要有: (一)從物業(yè)效勞企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)商關(guān)系上看 1.由于目前我國物業(yè)管理行

18、業(yè)的開展起步較晚,真正市場化競爭與運作、開展的格局、立法的機制還遠沒有形成。房地產(chǎn)對地方經(jīng)濟增長的作用巨大,使得地方政府和房地產(chǎn)商之間存在著緊密的利益鏈條,房地產(chǎn)商的權(quán)力過于膨脹。物業(yè)管理條例第二十一條規(guī)定:業(yè)主在購置商品房時,不僅要與開發(fā)商簽訂商品房買賣協(xié)議,還要簽訂前期物業(yè)效勞合同。房地產(chǎn)開發(fā)商為了吸引消費者,往往輕易對物業(yè)管理中的問題進行承諾,將后期物業(yè)管理的某些具體內(nèi)容規(guī)定在商品房買賣合同中,以此增加房屋賣點,這種越俎代庖的行為存在很大危機,不當(dāng)處分了物業(yè)效勞企業(yè)的權(quán)利。而這些問題在前期物業(yè)管理中是看不出來的。 2.房地產(chǎn)開發(fā)商利用自己的優(yōu)勢地位,以聘任物業(yè)效勞企業(yè)為條件,對聘任的物業(yè)

19、效勞企業(yè)的工作進行干預(yù),從中謀取利益。房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)效勞企業(yè)之間存在著千絲萬縷的聯(lián)系,在業(yè)主委員會成立之前,物業(yè)效勞企業(yè)多是房地產(chǎn)開發(fā)商的下屬機構(gòu)或子公司,極度依靠開發(fā)商。盡管按照物業(yè)管理條例第四十一條規(guī)定:物業(yè)效勞收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與效勞水平相適應(yīng)原那么,由業(yè)主和物業(yè)效勞企業(yè)按國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)效勞收費,在物業(yè)效勞合同中約定。但小區(qū)新成立時,物業(yè)管理費的收取、定價的上下,卻是由開發(fā)商說了算。為了樓房好賣,有的開發(fā)商成心壓低物業(yè)管理費、抬高停車場車位和商鋪的價格,使得物業(yè)效勞企業(yè)處于不利的被動地位,運營艱難。 3.房地產(chǎn)開發(fā)商把設(shè)計規(guī)劃和建筑

20、質(zhì)量等問題無形留給了后期的物業(yè)效勞企業(yè),或者沒有給物業(yè)效勞企業(yè)提供進行物業(yè)管理的根底條件,使物業(yè)效勞企業(yè)喪失了業(yè)主的信任和理解,給以后開展工作帶來了很大困難。 (二)從物業(yè)效勞企業(yè)之間的關(guān)系上看 在推進現(xiàn)代城市建設(shè)和提升城市管理水平的進程中,物業(yè)管理作為現(xiàn)代城市社區(qū)管理的一種有效方法和手段,正受到各級政府相關(guān)主管部門和廣闊人民群眾的日益關(guān)注。目前,隨著市場經(jīng)濟的開展,物業(yè)效勞企業(yè)也在加速其開展的步伐,在其快速開展的同時,由于物業(yè)管理市場的競爭本身缺乏透明度,一些運行機制不夠公開、公平、公正,再加上其所提供的效勞標(biāo)準不一,廣闊業(yè)主對物業(yè)效勞與物業(yè)管理的投訴也越來越多,矛盾也在不斷上升。主要是因為

21、: 1.關(guān)于物業(yè)管理方面的立法還不完善。物業(yè)管理條例第三十二條規(guī)定:“從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨立的法人資格?！钡谌臈l規(guī)定:“一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)由一個物業(yè)效勞企業(yè)實施物業(yè)管理?！倍鴮嶋H生活中,許多住宅小區(qū)沒有成立正規(guī)的即有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)效勞企業(yè),造成物業(yè)管理水平低,效勞質(zhì)量差?，F(xiàn)實中,多數(shù)舊的物業(yè)效勞企業(yè)是由房地產(chǎn)開發(fā)商派生的,其中絕大局部屬于開發(fā)商的子公司或開發(fā)商的物業(yè)管理部,他們沒有取得相應(yīng)的法律資質(zhì)。在新的物業(yè)效勞企業(yè)成立后,舊的物業(yè)效勞企業(yè)多是因為要靠物業(yè)管理來安置多余人員,一些物業(yè)管理人員往往是開發(fā)商招來的下崗職工和農(nóng)民工,一旦沒有了物業(yè)管理權(quán),開發(fā)商將面臨裁員的壓力。 2

22、.我國缺乏規(guī)制物業(yè)管理活動的相關(guān)法律。物業(yè)管理條例只在第三十九條規(guī)定:物業(yè)效勞合同終止時,業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)效勞企業(yè)的,物業(yè)效勞企業(yè)之間應(yīng)做好交接工作。在第五十九條規(guī)定:違反本條例的規(guī)定,不移交有關(guān)資料的,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期仍不移交有關(guān)資料的,對建設(shè)單位、物業(yè)效勞企業(yè)予以,處1萬元以上10萬元以下的罰款。但是如何移交,怎樣交接等法律沒有更詳細的步驟和時間限制等實施,導(dǎo)致現(xiàn)實中無法可依。 3.物業(yè)效勞企業(yè)人員素質(zhì)不高,缺乏專業(yè)培訓(xùn),效勞質(zhì)量普遍較差。我國物業(yè)管理的起步較晚,而且經(jīng)濟開展極不平衡,物業(yè)管理還遠遠不夠成熟,沒有形成一整套完善的管理模式和氣氛

23、。目前,各地物業(yè)管理開展參差不齊,多數(shù)管理人員是于社會的閑雜人員,缺乏專業(yè)培訓(xùn)和相關(guān)專業(yè)知識,人員整體素質(zhì)不高,這樣,就會造成物業(yè)效勞企業(yè)整體效勞質(zhì)量不高,不能有效解決日常生活中經(jīng)常碰到的問題。 (三)從物業(yè)效勞企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系上看 1.大多數(shù)業(yè)主法律意識淡薄?，F(xiàn)實生活中,多數(shù)人沒有分清商品房買賣合同與物業(yè)效勞合同是兩個完全不同的法律關(guān)系。商品房買賣合同是房屋買受人與開發(fā)商簽訂的,在此合同中買受人有支付房款的義務(wù)和獲取房屋所有權(quán)的權(quán)利,這一權(quán)利當(dāng)然包括取得房屋鑰匙;開發(fā)商也就相應(yīng)的有交房的義務(wù)和獲取房款的權(quán)利,這一義務(wù)當(dāng)然包括交付鑰匙。物業(yè)效勞合同是買受人與物業(yè)效勞企業(yè)簽訂的,在這一合同中

24、買受人有交付物業(yè)效勞費的義務(wù)和獲取物業(yè)效勞的權(quán)利;物業(yè)效勞企業(yè)相應(yīng)的有提供物業(yè)效勞的義務(wù)和收取物業(yè)效勞費的權(quán)利。所以,物業(yè)公司不能以業(yè)主拒交物業(yè)費為由不給其鑰匙,否那么就是侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益。 2.廣闊業(yè)主對物業(yè)管理的認識缺乏,缺乏自主意識,對實現(xiàn)業(yè)主自治缺乏主動性,不積極參與,不去主動爭取群體利益,而是把希望寄托于其他業(yè)主。由于長期受政府、單位福利房住房制度的傳統(tǒng)觀念的深刻影響,相當(dāng)一局部業(yè)主尚未真正意識到自己才是物業(yè)的管理者,更沒有樹立付費購置物業(yè)效勞的觀念。物業(yè)管理條例第二章專門規(guī)定了業(yè)主的權(quán)利和義務(wù),但大多數(shù)業(yè)主還沒有真正感悟到自己的權(quán)利、義務(wù)的價值。 3.廣闊業(yè)主對自身職權(quán)的認識缺

25、乏,運作不標(biāo)準。物業(yè)管理條例第八條規(guī)定:物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會,業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。而現(xiàn)實生活中,往往是小區(qū)內(nèi)業(yè)主大會徒有虛名,實際上并沒有發(fā)揮其應(yīng)有的作用。單一業(yè)主因物業(yè)費用、房屋維修與物業(yè)效勞公司發(fā)生糾紛時,只是其單獨去與物業(yè)理論,業(yè)主大會并沒有“干預(yù)”。雙方經(jīng)常因和解不成而訴至人院,此時業(yè)主勢單力薄,總是由于不注意妥善保存所謂“正當(dāng)、合理、合法”的收費單據(jù),沒有足夠證據(jù)抵不過物業(yè)效勞公司而敗訴。 4.與興旺國家相比,我國業(yè)主大會開展還相當(dāng)滯后。由于我國住房制度改革較晚,一方面廣闊業(yè)主法制觀念淡薄,自我維權(quán)意識缺乏,另一方面,

26、由于廣闊業(yè)主于社會的各個層面,大多數(shù)都忙于工作,為生計、為還房貸而奔波,對與自己息息相關(guān)的物業(yè)管理條例、城市住宅小區(qū)收費標(biāo)準等相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定不夠了解,對物業(yè)管理的專業(yè)知識毫不關(guān)注。 三、完善住宅小區(qū)物業(yè)管理的建議 隨著我國住房制度商品化趨勢的開展,物業(yè)管理將會開展成為一門新的,它所承載的內(nèi)容將會受到越來越多人的關(guān)注,如何科學(xué)有效的完善現(xiàn)代物業(yè)管理呢?我認為應(yīng)從以下幾個方面著手改善: (一)進一步完善我國有關(guān)的物業(yè)管理法律標(biāo)準 xx年出臺的物業(yè)管理條例是物業(yè)管理制度開展的一個里程碑5。它對于標(biāo)準房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),物業(yè)效勞企業(yè)和業(yè)主的責(zé)、權(quán)、利以及水電氣暖等相關(guān)部門的法律關(guān)系,都做了明確的規(guī)定

27、;對于解決物業(yè)管理中出現(xiàn)的諸多問題,推行物業(yè)管理的標(biāo)準開展,起到了非常重要的作用。但由于該條例涉及面窄,對現(xiàn)實中存在的許多物業(yè)管理問題都沒有明確的規(guī)定,也沒有提出明確的解決方案。如:業(yè)主委員會選舉問題、新舊物業(yè)公司的更替問題、維修基金的保管問題、物業(yè)效勞標(biāo)準與效勞費用等問題。因此,立法機關(guān)需要以物業(yè)管理條例為根底,在實踐中結(jié)合近年來物業(yè)管理中存在的問題,進一步完善物業(yè)管理法律、法規(guī)體系,加強物業(yè)管理領(lǐng)域的立法工作。司法機關(guān)應(yīng)該結(jié)合審判實踐中出現(xiàn)的問題,做出相關(guān)司法解釋。最高院于xx年做出的關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律假設(shè)干問題的解釋和關(guān)于審理物業(yè)效勞糾紛案件具體應(yīng)用法律假設(shè)干問題的解釋有利于解決小區(qū)物業(yè)管理糾紛。 (二)進一步嚴格實施分業(yè)經(jīng)營、標(biāo)準物業(yè)效勞行業(yè) 物業(yè)管理應(yīng)該是住宅小區(qū)建設(shè)完成投入使用后的事,物業(yè)管理條例第二十四條第二款規(guī)定:“住宅物業(yè)的建設(shè)單位,應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)效勞企業(yè);投標(biāo)人少于3個或住宅規(guī)模較小的,經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準,可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)效勞企業(yè)?！钡谖飿I(yè)管理開展還不成熟的初期,大多數(shù)的物業(yè)管理都是由開發(fā)商自己組建的一個物業(yè)效勞企業(yè)或由開發(fā)商的親屬來進行小區(qū)物業(yè)管理的。這就造成了業(yè)主把本應(yīng)是開發(fā)商承當(dāng)?shù)呢?zé)任轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)效勞企業(yè)身上