房企數(shù)萬億債務風險受關注“三道紅線”風聲緊

1、房企數(shù)萬億債務風險受關注“三道紅線風聲緊2021 年，拼命奔跑的房企剛從疫情驚魂中回神，調控消息再次轟然而至。市場消息顯示，為控制房企有息債務規(guī)模，有關部門設置出“三道紅線：剔除預收款后的 資產 負債率大于 70% 、凈負債率大于 100% 、現(xiàn)金短債比小于 1 倍。再根據房企觸線情況不同， 分檔設定 有息負債增速閾值，雖然上述消息至今尚未得到權威部門證實，但房地產行業(yè)已是風聲鶴唳。一家 TOP20 房企 融資部 門知情人士向第一財經透露：已聽到房企融資收緊的風聲，上述監(jiān)管動向屬實：，而另一 家 TOP30 房 企融資部門人士那么表示：公司沒收到正式文件，但傳言一直在發(fā)酵。具體條款未明確，但房

2、企融資再度收緊的信號卻已頗為顯著，7月14 H,銀保監(jiān)會表態(tài) 稱，嚴禁資金違規(guī)投向房地產；隨后的 24 B, 中央召開房地產工作座談會，提出防止資金違 規(guī)流入房地產。中指院數(shù)據顯示， 7 月房企信用債平均票面利率為 5%, 比6 月發(fā)債本錢提高 0.6 個百分 點，創(chuàng)下 2 月份疫情晟發(fā)以來的利率新高?？梢哉f，房地產融資在經歷了今年前幾月的短暫寬松窗口期后， 又恢復至近年來緊繃的常 規(guī)狀態(tài)。 一位從事房地產金融業(yè)務的人士透露，去年就執(zhí)行的開發(fā)貸與按揭貸合并政策，現(xiàn)在 又有所升級，一 股城商行都開始彼要求嚴格執(zhí)行。大多房企融資將受限據天風證券統(tǒng)計，國內銷售額較高的 50 家房企中，同時踩中“剔除

3、預收賬款資產負債率大 于 7 詫、凈負債率大于 1 00% 、貨幣短債比小于 1這 3條紅線的房企共 24 家，踩中 2條的 10 家，踩中 1 條 的 14 家，完全不踩線的 12家。假設將范圍進一步縮減到 TOP30 房企，按 2021 年年報數(shù)據，融創(chuàng)中國 (O1918.HK)s 中國 恒大(03333.HK)、綠地控股(600606.SH).富力地產(02777.HK)、華夏幸福(600340.SH)5家房企同踩3條線處 在“紅色檔，預計有息負債規(guī)模以 2021 年 6 月底為上限，不得增加。中南建設(000961.SZ),佳兆業(yè)(01638.HK).陽光城(000671.SZ),金科

4、股份、榮盛開展(002146.SZ)同踩2 條線處于“橙色檔，預計有息負債規(guī)模年增速不得超過 5%o藍光開展(600466.SH),遠洋集團(03377.HK).中國奧園(03883.HK)、融信中國(03301.HK)等只踩1條 線處于"黃色檔" ，有息負債規(guī)模年增速不得超過 10 骯而濱江集團 (002244SZ) 、金地集團 (600383.SH) 、保利地產 (600048.SH) 、龍湖集團 (00960.HK)s 中 國海外開展 (00688HK) 、華潤置地 (01109.HK) 處于"三線均未超出閾值的 “綠色檔：預計有息負債規(guī) 模年增速不得超過

5、15%o三個指標分別從整體、 長期、短期三個維度衡量企業(yè)財務風險， 旨在整體控制房企高杠桿 風險，" 貝殼研究院高對龍頭房企、中小房企都將有深遠影響，激進拿地擴張、高周轉沖規(guī)模都將迺到打擊級分析師潘浩告訴記者：據克而瑞數(shù)據，去年， 50 家典型上市房企總有息負債同比增加幅度為 16.4%, 達 46942 億 元。這意 味著，僅有經營穩(wěn)健的綠色檔企業(yè)可保持去年同期融資增長的幅度，其余大多數(shù)房企 的融資增幅都受 到了限制。5 月 . 銀保 監(jiān)會下銀行機構進行整在業(yè)內人士看來，此番房企融資收緊并不意外，是去年相關政策的延續(xù)。去年 發(fā) 23 號文，開始針對房企融資進行針對性收緊。此后，監(jiān)管

6、機構連續(xù)對房地產信托、 治約談，同時對開發(fā)貸、境外債等多種融資方式進行進一步限制總體而言，與過去幾輪調控所不同的是，去年的政策基于 ? 總量控制，直接限制房企債務 總額 增長，其中最顯著的措施便是將開發(fā)貸和按揭貸合并至房地產貸款科目下。* 這個規(guī)定一出來，許多銀行的房地產貸款額度就沒有了。一位金融從業(yè)人士稱同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)表示，近幾年每到三四季度，房地產信貸額度都會緊張房企被迫開源節(jié)流開發(fā)商剛從疫情沖擊中走出，為何融資監(jiān)管突然襲來？對此，中南財經政法大學數(shù)字經濟研究院執(zhí)行院長盤和林教授告訴記者： “房地產負債確實 較高， 在經濟波動周期下，可能存在金融風險，今年以來，在貨幣寬松等外部環(huán)

7、境預期下，很 多房企敢于出 手拿地，一些城市地價上漲壓力增大，需運用金融杠桿進行控制。Wind 數(shù)據預計，未來 5 年債務詈換和融資需求將不斷增大，房企海內外合計債務到期規(guī) 模將達 3 萬億元左右，且從 2021 年開始到期規(guī)模將持續(xù)保持高位。其中，海外債合計到期規(guī) 模將達 1981.15 億 美元；國內債券到期規(guī)模將達 2.07 萬億元。 2021 年、 2021 年歸還規(guī)模分別 達 5286.19 億元、 5874.37 億元。 2021 年數(shù)據計入短期債券后，到期規(guī)模還將更高?天風證券也認為，當前房地產市場銷售快速恢復、土地市場熱度持續(xù)堅挺、投資已實現(xiàn)正 增長。 而以深圳為代表的局部熱點

8、城市房價上漲、居民中長期信貸持續(xù)大幅增長，引發(fā)中央對 房價問題和房 地產占用金融資源過多問題的擔憂 : ，貝殼研究院數(shù)據顯示， 今年前七月，房企境內外債券融資累計約 7379 億元，整體融資規(guī) 模占 2021 年全年的 62.5 猶 其中 7 月單月，房企境內外債券融資共發(fā)行 109 筆，累計約 1234 億元，同比上升 6% 。在潘浩看來， 6 月末銀保監(jiān)會“回頭看已為金融監(jiān)管升級和融資收緊提前定調，此舉系防止土地市場過熱、違規(guī)資金流入房地產市場及高杠桿取地帶來的金融風險；市場消息顯示，為了解地產行業(yè)對融資新規(guī)的反響，央行、住建部召集局部房企8 月 20 日起在北京面談，目前多家房企已收到通知?！皞鶆杖谫Y收緊，房企現(xiàn)金流將更多依賴銷售回款，一些回款較差的中小型房企可能出現(xiàn)信 用風 險晟露?天風證券認為。潘浩也表示，融資新規(guī)短期或將加速行業(yè)洗牌，中小房企受涉及程度遠大于規(guī)模房企，且中小房企自身抗風險能力缺乏，在新規(guī)影響下融資受限，有可能選擇轉讓全部、局部股權或土 地資源，“此外，被新規(guī)限制融資的房企可能延遲或取消近期土地投資方案；融資收緊使房企銷售回 款端 壓力驟升，房企大概率將啟動加速銷售模式。？潘浩續(xù)稱。值得注意的是，隨著地產金融政策趨嚴，房企合作開發(fā)成為常態(tài)，大量表內外工程資金往來已成為滋生房企隱形債務的？溫床。雖然去年融資驟然收緊，但房企