房地產(chǎn)開發(fā)前期流程上海-很細(xì)

1、房地產(chǎn)開發(fā)前期流程第一篇 開發(fā)前期的工作一、確定投資建設(shè)工程工程 對工程從前期開發(fā)角度入手， 進行合理分析和有效 測算，為公司決策提供重要依據(jù)。二、建設(shè)工程用地方案辦理1. 所需資料a. 地形圖劃示用地范圍，標(biāo)明大約面積b與地塊出讓單位簽署的用地協(xié)議2. 辦理程序a備齊資料b. 到地塊所在地土地部門辦理三、建設(shè)工程工程建議書的編制與報批1. 編制及所需資料a. 開發(fā)單位營業(yè)執(zhí)照b. 開發(fā)資質(zhì)證書c 用地方案審核意見d. 建筑設(shè)計方案總平面圖等e. 其他相關(guān)資料2. 報批程序與報批資料a. 將所需資料備齊送至投資咨詢公司，委托其編制 ?工程建議書?b. 準(zhǔn)備?關(guān)于工程建議書報批申請報告?c. 將

2、?工程建議書?與申請報告送計委報批注：投資 3000 萬元以下工程由區(qū)計委立項；超過3000 萬元以下工程由區(qū)計委轉(zhuǎn)報有關(guān)部門審批四 A 、建設(shè)工程工程選址意見申辦1. 所需資料a. 批準(zhǔn)的工程建議書或其他方案文件復(fù)印件一份b. 地形圖均應(yīng)劃示用地范圍4份c. 土地權(quán)屬證復(fù)印件 1份d. 聯(lián)建協(xié)議書復(fù)印件 1份e. 選址論證f. 上海市建設(shè)工程選址意見書申請表到區(qū)規(guī)劃局 領(lǐng)取2. 申辦程序a. 準(zhǔn)備數(shù)份工程建議書批復(fù)及數(shù)份地形圖b. 將上述資料分送有關(guān)部門簽署選址意見并加蓋 公章c. 將有關(guān)部門的意見備齊，同時備齊1項所有資料，送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理四B、建設(shè)用地規(guī)劃許可證申辦1. 所需資料a.

3、 建設(shè)工程的方案批準(zhǔn)文件批準(zhǔn)的工程建議書或 其他方案文件 復(fù)印件一份b. 地形圖均應(yīng)劃示用地范圍6份其中一份應(yīng)有消防、環(huán)保、交通、防疫、水利等部門選址意 見及公章c. 國有土地使用權(quán)出讓合同文件及副圖1份d. 上海市建設(shè)工程選址意見書申請表到區(qū)規(guī)劃局 領(lǐng)取e. 申請報告紅頭文件f. 其他需說明的圖紙或文件2. 申辦程序a. 備齊上述所有資料b. 送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理五、建設(shè)工程工程地名報批1. 所需資料a. 工程批文批準(zhǔn)的工程建議書或其他方案文件 復(fù)印件一份b. 地形圖均應(yīng)劃示用地 2份c. 總平面圖3份d. 建設(shè)用地規(guī)劃許可證及批文e. 申請報告紅頭文件f. 其他需說明的圖紙或文件2. 申辦

4、程序a. 備齊上述所有資料及 1500元支票b. 送區(qū)地名辦辦理六、建設(shè)工程工程報建1. 所需資料a. ?上海市建設(shè)工程報建表?到市報建處領(lǐng)取b. 企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照及有關(guān)證明原件和復(fù)印件c. 工程建議書批文原件及復(fù)印件d. 銀行出具的建設(shè)資金落實證明驗資報告e. ?上海市建設(shè)單位工程技術(shù)人員和管理人員核定 申報表?到市報建處領(lǐng)取f. 專業(yè)技術(shù)人員和管理人員技術(shù)職稱證書原件及復(fù) 印件g. ?住宅工程配套建設(shè)審核申請表?h. ?住宅新開工審核通知單?七、工程工程設(shè)計招標(biāo)辦理1. 所需資料a報建工程工程IC卡b. 上海市建設(shè)工程設(shè)計招標(biāo)工程登記表c?. 上海市建設(shè)工程設(shè)計招標(biāo)文件報批表?到市招標(biāo)辦領(lǐng)

5、取d. ?上海市建設(shè)工程設(shè)計評標(biāo)小組報批表? 到市 招標(biāo)辦領(lǐng)取e. 工程設(shè)計任務(wù)書f. 建設(shè)用地規(guī)劃許可證g. 工程工程選址意見批文2. 辦理程序a. 備齊上述資料b. 到市設(shè)計招標(biāo)辦辦理八、設(shè)計方案評標(biāo)會召開及設(shè)計單位中標(biāo)辦理1. 所需資料a. 工程設(shè)計方案、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、工程選址 意見書、設(shè)計任務(wù)書、工程建議書批文等假設(shè)干份b. 會議通知書2. 辦理程序a. 備齊上述資料b. 提前三天分送各評委c. 到市招標(biāo)辦召開評標(biāo)會會務(wù)費300元中標(biāo)辦理a.設(shè)計方案評標(biāo)會會議紀(jì)要 b.評委評標(biāo)意 見書九、建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計要求申辦1. 所需資料a. 上海市建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計要求申請表到區(qū)規(guī)劃局領(lǐng)取

6、1 份b. 方案批準(zhǔn)文件 1份c. 土地使用權(quán)屬證件 1份d. 房屋權(quán)屬證1份e. 危房鑒定報告f. 地形圖劃示用地范圍2份辦理程序a.備齊上述資料b.送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理 十、工程工程設(shè)計方案深化、修改 根據(jù)規(guī)劃局批文要求修改設(shè)計方案 十一、設(shè)計方案審定會召開1. 所需資料a. 設(shè)計方案文本12份b. 工程建議書批文，建設(shè)用地規(guī)劃許可證及批文， 區(qū)府土文件 假設(shè)干份c. 請柬2. 申辦程序a. 備齊上述資料b. 分送至計委、規(guī)劃局、防疫站、環(huán)保局、消防處、住宅局、園林局等部門c. 召開方案審定會十二、設(shè)計方案送審報批1. 所需資料a. 選址意見書b. 規(guī)劃設(shè)計要求通知單c. 地形圖劃示用地范

7、圍d. 設(shè)計方案2份e. 地名批文f. 工程建議書批文辦理程序a.備齊上述資料b.到區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理十三、可行性研究報告編制與報批1. 所需資料a用地方案審核意見書b. 工程建議書批文c. 用地方案許可證及批文d. 區(qū)府土文件e. 營業(yè)執(zhí)照f. 開發(fā)資質(zhì)證書g. 住宅工程配套條件審核申請表h. 資本金出資承諾書i. 設(shè)計方案文本j. 其他相關(guān)文件2. 辦理程序a. 備齊上述資料b. 送投資咨詢公司編制并準(zhǔn)備一份可行性研究報 告申請報批文件紅頭文件c. 送計委報批十四、擴大初步方案根據(jù)方案審定會各職能部門方案會審意見進行擴 初設(shè)計十五、擴初會召開1. 所需資料a. 擴初設(shè)計文本假設(shè)干份b. 請

8、柬2. 申辦程序a. 備齊上述資料b. 分送至計委、規(guī)劃局、防疫局、環(huán)保局、消防 處、住宅局、園林局 交通、環(huán)衛(wèi)、自來水公司、 煤氣公司、供電局、 、有線電視等部門c. 召開擴初會議 十六、擴初意見征詢及擴初批復(fù)1. 所需資料a 擴初會議紀(jì)要b. 根據(jù)擴初意見修改后的總平面圖及擴初文本c. 關(guān)于要求報批擴初的申請報告紅頭文件由各 職能部門簽署征詢意見的總平面圖2. 申辦程序a. 備齊上述資料b. 分送至計委、規(guī)劃局、防疫局、環(huán)保局、消防處、 住宅局、園林局等部門征詢意見c. 送規(guī)劃局規(guī)劃科報批 十七、住宅工程配套條件審核報批1. 所需資料a?. 住宅工程配套建設(shè)條件審核報批? 住宅局領(lǐng)取b.

9、工程建議書或可行性報告研究報告批文c. 地形圖和管線圖劃示用地范圍d. 總平面圖假設(shè)干份e. 建設(shè)用地規(guī)劃許可證及批文f. 其他相關(guān)資料2. 申辦程序a. 備齊上述資料b. 送住宅局總師室辦理十八、勘察招投標(biāo)與勘察單位的中標(biāo)辦理1. 所需資料a. 上海市建設(shè)工程勘察招投工程登記表b. ?上海市建設(shè)工程勘察招投文件報批表?到市招標(biāo)辦領(lǐng)取c. ?上海市建設(shè)工程勘察評標(biāo)小組報批表? 到市招 標(biāo)辦領(lǐng)取d. 設(shè)計中標(biāo)通知書2. 申辦程序a. 備齊上述資料b. 到市勘察招標(biāo)辦辦理 十九、建設(shè)用地批準(zhǔn)書申辦1. 所需資料a. 上海市建設(shè)用地批準(zhǔn)書申請表到區(qū)土地局領(lǐng)取b. 土地出讓協(xié)議c. 其他相關(guān)文件2.

10、申辦程序a. 備齊上述資料b. 到區(qū)土地局簽署協(xié)議c. 付款，領(lǐng)取用地批準(zhǔn)書二十、施工圖設(shè)計 設(shè)計單位根據(jù)擴初批復(fù)意見進行施工圖設(shè)計 二十一、住宅工程開發(fā)方案辦理1. 所需資料a. 住宅工程新開工申請表到區(qū)住宅局領(lǐng)取b. 工程配套建設(shè)條件審核意見通知書c. 建設(shè)工程立項批準(zhǔn)文件d. 建設(shè)用地規(guī)劃許可證或建設(shè)使用地批準(zhǔn)書c. 結(jié)構(gòu)圖根底2套d. 給排水圖3套e. 建設(shè)工程方案批準(zhǔn)文件及工程轉(zhuǎn)正單f. 土地使用權(quán)或用地批準(zhǔn)書g. 應(yīng)拆房屋權(quán)屬證明h. 地形圖劃示用地范圍及建筑物位置10份i. 分層面積表j. 建筑工程預(yù)算書k. 消防、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、園林、住宅配套、人防 等有關(guān)部門審核意見單2.

11、申辦程序a. 備齊上述資料b. 分送消防、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、園林、住宅配套、 人防辦、交通、建管所、規(guī)土辦等部門簽署意見c. 將意見匯總送至區(qū)規(guī)劃局二十三B、施工招標(biāo)辦理1 所需資料a. 市招標(biāo)辦授權(quán)管理通知b. 招標(biāo)工程登記表c. 工程建設(shè)有關(guān)批復(fù)d. 總平面圖e. 報建表f .住宅工程新開工方案g. 住宅工程配套條件審核h. 設(shè)計中標(biāo)通知書i. 法人證明或?qū)ζ浯砣说奈袝鴍. 委托機構(gòu)招標(biāo)協(xié)議k. 代理機構(gòu)資質(zhì)l. 資金落實情況證明m. 監(jiān)理單位資質(zhì)e. 申請單位現(xiàn)有空置房情況f. 住宅建設(shè)配套費交納情況0.建設(shè)單位資質(zhì)p.建設(shè)單位申請材料2.申辦程序q.公開招標(biāo)發(fā)布信息a.備齊上述資料r

12、.公開招標(biāo)報名登記表b.到區(qū)住宅局辦理S.公開招標(biāo)入圍條件二十二、建設(shè)工程轉(zhuǎn)正t. 投標(biāo)單位資質(zhì)審核1.所需資料U.招標(biāo)文件報批表a.工程轉(zhuǎn)正申請報告紅頭文件V.招標(biāo)文件b.可行性研究與擴初批復(fù)w. 工程量清單2.申辦程序X.招標(biāo)文件答疑會會議紀(jì)要a.備齊上述資料y標(biāo)底b.送計委辦理A1.開標(biāo)情況匯總表二十三 A 、建筑工程工程規(guī)劃許可證辦理B1. 詢標(biāo)記錄1.所需資料C1.評標(biāo)方法a.總平面圖10份D1. 評標(biāo)資料b.建筑圖7套E1.決標(biāo)情況匯總表n. 監(jiān)理合同F(xiàn)1中標(biāo)通知書G1.外地施工企業(yè)任務(wù)量單H1.中標(biāo)單位投標(biāo)資料11.未中標(biāo)單位投標(biāo)資料J1.施工合同K1. 設(shè)計監(jiān)理工程流轉(zhuǎn)表L1.

13、 建設(shè)工程 IC 卡2 .辦理程序a. 申請授權(quán)b. 發(fā)布招標(biāo)信息c. 接受施工單位報名d. 初選入圍施工單位，發(fā)標(biāo)書e. 招標(biāo)文件答疑會f. 開標(biāo)g. 準(zhǔn)備1項所有資料及工程造價萬分之四支票 一張h. 辦理中標(biāo)手續(xù) 二十四、施工監(jiān)理單位甄選略比施工招標(biāo)簡單，此處從略 二十五、施工許可證辦理1. 所需資料a. 申請表b. 建設(shè)規(guī)劃許可證c. 資金入賬憑證d. 三通一平的有關(guān)證明e. 施工合同副本，廉潔協(xié)議f. 監(jiān)理合同，住宅工程監(jiān)理登記證g. 建設(shè)工程工程質(zhì)量和平安監(jiān)督申報所需資料h. 工程施工許可證施工單位i. 勘察、設(shè)計中標(biāo)通知書j. 設(shè)計監(jiān)理流轉(zhuǎn)表k. 住宅工程建設(shè)開工方案2. 辦理程序

14、a. 將圖紙分送設(shè)計監(jiān)理、質(zhì)監(jiān)站審核b. 根據(jù)設(shè)計監(jiān)理及質(zhì)監(jiān)站審核意見進行圖紙修改c. 備齊所有資料d. 送市建官處辦理二十六、商品房方案申請l. 所需資料a. 開發(fā)單位資質(zhì)證書b. 營業(yè)執(zhí)照c. 規(guī)劃許可證d. 建設(shè)用地批準(zhǔn)書e. 固定資產(chǎn)填報表f. 工程轉(zhuǎn)正單2. 辦理程序a. 備齊資料b. 送計委辦理二十七、工程開工1. 所需資料a施工圖紙b. 建設(shè)工程規(guī)劃許可證c. 建設(shè)工程施工許可證2. 辦理程序a發(fā)放圖紙b. 技術(shù)交底c. 工程開工二十八、驗線1. 所需資料a. 申報表b. 建設(shè)工程規(guī)那么許可證c. 驗線通知單2. 辦理程序a準(zhǔn)備資料b驗線第二篇 甲方在施工過程中的工作投資控制、質(zhì)

15、量控制、進度控制；應(yīng)對方方面面的 檢查指導(dǎo)，對監(jiān)理的考核，對施工隊伍的管理； 發(fā)包人供給物的組織；及時回應(yīng)設(shè)計、 監(jiān)理、施工等單位提出的種種問題；第三篇 甲方在施工后期的主要工作一、各部門配套征詢1. 所需資料a. 工程有關(guān)批文假設(shè)干份b. 總平面圖假設(shè)干份2. 辦理程序a. 備齊上述資料b. 分送供電局、煤氣公司、自來水公司、 局、 有線電視臺、 環(huán)衛(wèi)所及污水處理廠的部門進行配套 意見征詢并蓋章二、擴初會議召開1. 所需資料a總平面圖假設(shè)干份b. 地形圖假設(shè)干份c. 水、電、煤氣、弱電等圖假設(shè)干套其中供電圖紙 應(yīng)包括變電站定位、 小高成供電方案等內(nèi)容； 供水 圖紙應(yīng)包括水泵房定位、 多層供水

16、方案、 小高層供 水方案等內(nèi)容d. 會議通知2. 辦理程序a. 備齊上述資料b. 提前五天分送各有關(guān)部門C. 招開擴初會議確定供水、供電方案及垃圾收集 站、變電站、水泵房位置三、供水前期業(yè)務(wù)記錄卡辦理1. 所需資料a. 地形圖一份b. 工程批文復(fù)印件一份c. 總平面圖一份d. 申請報告2. 辦理程序a. 備齊上述資料b. 到上海市自來水公司江西中路484號辦理四、給水管網(wǎng)工程可行性研究報告辦理1. 所需資料a. 地形圖一份b. 總平面圖一份c. 工程批文及其他相關(guān)資料復(fù)印件一份2. 辦理程序a. 備齊上述資料b. 請自來水公司人員現(xiàn)場查看c. 付款5000元，交付可行性研究報告五、供電規(guī)劃圖設(shè)

17、計1. 所需資料a. 總平面圖2份b. 地形圖一份2. 辦理程序a. 備齊上述資料b. 送供電局c. 設(shè)計人員現(xiàn)場查看，設(shè)計出圖六、各配套部門外線設(shè)計及施工圖紙審核1. 所需資料a. 總平面圖假設(shè)干份b. 水、電、煤氣、電視、 等圖紙根據(jù)擴初意 見修改后的圖紙假設(shè)干套c. 建筑立面圖假設(shè)干套d. 供電規(guī)劃圖供電外線設(shè)計及供電圖紙審核需 要2. 辦理程序a. 備齊上述資料b. 送各有關(guān)部門審核并請各部門進行外線設(shè)計七、水泵房及變電站手續(xù)辦理1. 所需資料a. 總平面圖b. 變電站、水泵房定位圖2. 辦理程序a. 備齊上述資料b. 分送供電局及自來水公司進行電氣及供水設(shè)計， 并鑒定合同c. 設(shè)計變

18、電站、水泵房土建圖d. 技術(shù)交底e. 工程施工f. 設(shè)備安裝、調(diào)試g. 竣工驗收八、訂購配套設(shè)備 根據(jù)圖紙及各部門對產(chǎn)品的要求訂購各部門指定 的產(chǎn)品電表箱、電纜熔絲箱、計量柜、水表箱、 浮球閥、短管、分配器及放大器等設(shè)備九、各配套部門申請手續(xù)辦理1.所需資料或條件A. 供電a. 申請報告應(yīng)說明總戶數(shù)、總用電量、建筑面積等指標(biāo) 2 份b. 住宅用電申請表c. 已付市政配套費復(fù)印件d. 已定表箱依據(jù)復(fù)印件e. 工程委托監(jiān)理合同f. 低壓用戶工程委托書g. 工房公燈工程委托書h. 派出所編定門牌號復(fù)印件i. 配套公建的申請報告j. 配套公建的設(shè)備清單k. 路燈申請報告l. 路燈委托合同m. 地形圖一

19、份n. 總平面圖三份o. 供電規(guī)劃圖p. 變電站定位圖B. 供水a(chǎn). 申請報告2份b. 征詢單1份c. 供水前期辦理記錄卡批復(fù)1份d. 門牌號證明2份e地形圖1份f. 給排水總圖1 : 5001份g. 消防批文1份h. 地下車庫消防批文1份i. 建設(shè)工程規(guī)劃許可證j. 建設(shè)工程工程表 1 份k. 綜合管線圖1份C. 煤氣包括住宅煤氣申請和公建煤氣申請a地形圖3份b. 綜合管線圖3份c. 總平面圖3份d. 給排水總圖1: 5003份e. 煤氣透視圖3份f. 申請報告 2 份g. 委托書2份h. 保證書2份i. 小區(qū)總平面圖軟盤 1 張j. 付增容費D. 通信a. 地形圖1份b. 總平面圖1份c. 管線總平面圖1: 100 1份d. 弱電施工圖全套，包括系統(tǒng)圖及平面圖，1 :100 1 套e. 配套費發(fā)票復(fù)印件E. 雨污水a(chǎn). 排污申請報告2份b. 工程批文1份c. 地形圖 1 份d. 管線平面圖1份e. 檢測水樣1份f. 排水量申請核定表g. 付款每平方米16.5元2. 辦理程序a. 備齊上述資料b. 分送各部門處理十、各類配套款支付1. 供電付款a. 小區(qū)內(nèi)供電貼費550元/千瓦b. 電表保證金 單相表 80兀/只 三相表150兀/只c. 外線電纜工程，按工程決算付款d. 購電纜熔絲箱 530元/只e. 公建設(shè)施供配電