房地產(chǎn)開發(fā)公司的成本項目

1、房地產(chǎn)開發(fā)公司的本錢工程一、土地取得本錢土地取得本錢， 是指為取得土地開發(fā)使用權(quán) 或開發(fā)權(quán)而發(fā)生的各項費用， 包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地 閑置費、農(nóng)作物補償費、 危房補償費、 土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān) 稅費、拆遷補償費用、安置及動遷費用、回遷房建造費用等。在實務(wù)中，通常可以根據(jù)管理要求進一步分為政府地價及市政配套費、 合作 款項、紅線外市政設(shè)施費、拆遷補償費。1、政府地價及市政配套費：支付的土地出讓金、土地開發(fā)費，向政府部門 交納的大市政配套費、交納的契稅、土地使用費、耕地占用稅，土地變更用途和 超面積補交的地價等。2、合作款項：補償合作

2、方地價、合作工程建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋本錢 和相應(yīng)稅金等。3、紅線外市政設(shè)施費：紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪 設(shè)費、接口補償費。4、拆遷補償費：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置 及動遷支出，農(nóng)作物補償費，危房補償費等。二、前期工程費前期工程費，是指工程開發(fā)前期發(fā)生的政府許可費、 招標(biāo)代理費、 臨時設(shè)施 費以及水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、咨詢論證費、籌建、場 地通平等前期費用。在實務(wù)中，通?？梢愿鶕?jù)管理要求進一步分為勘察設(shè)計費、 報批報建增容費、 “三通一平費、臨時設(shè)施費。1、勘察設(shè)計費 包括勘測丈量費、規(guī)劃設(shè)計費、建筑研究用房費、其他?？睖y丈

3、量費：包括 初勘、詳勘等。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測 試費、撥地釘樁驗線費、復(fù)線費、定線費、施工放線費、建筑面積丈量費等。規(guī)劃設(shè)計費：規(guī)劃費：方案招標(biāo)費、規(guī)劃設(shè)計模型制作費、方案評審費、效果圖設(shè) 計費、總體規(guī)劃設(shè)計費。設(shè)計費：施工圖設(shè)計費、修改設(shè)計費、環(huán)境景觀設(shè)計費 等。其他：可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費、樣品制作費等。建筑研究用房 費：包括材料及施工費。2、報批報建增容費報批報建增容費包括報批報建費、 工程整體性報批報建費、 增容費。 報批報 建費：包括安檢費、質(zhì)檢費、標(biāo)底編制費、交易中心手續(xù)費、人防報建費、消防 配套設(shè)施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改

4、基金、建筑面積丈量費、路口 開設(shè)費等、規(guī)劃管理費、新材料基金 或墻改專項基金 、教師住宅基金 或中小 學(xué)教師住宅補貼費 、拆遷管理費、招投標(biāo)管理費等。工程整體性報批報建費： 工程報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報批費。增容費：包括水、電、煤氣增 容費。3、“三通一平費： 三通一平費主要包括臨時通水、通電、通路，場地平整。臨時道路：接通紅 線外施工用臨時道路的設(shè)計、 建造費用。 臨時用電： 接通紅線外施工用臨時用電 規(guī)劃設(shè)計費、臨時管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時變壓器安裝及撤除費用。臨時用 水：接通紅線外施工用臨時給排水設(shè)施的設(shè)計、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等 費用。場地平整：根底開挖前的場地平整、

5、場地清運、舊房撤除等費用。4、臨時設(shè)施費 臨時設(shè)施費包括臨時圍墻、臨時辦公室、臨時場地占用費、臨時圍擋。臨時 圍墻：包括圍墻、圍欄設(shè)計、建造、裝飾費用。臨時辦公室：租金、建造及裝飾 費用。臨時場地占用費：含施工用臨時占道費、臨時借用空地租費。臨時圍板： 包括設(shè)計、建造、裝飾費用。三、建安工程費 建筑安裝工程費，是指開發(fā)工程開發(fā)過程中發(fā)生的各項主體建筑的建筑工程 費、安裝工程費及精裝修費等。1、建筑工程費建筑工程費指工程開發(fā)過程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建預(yù)算內(nèi)的各項費用 要包括根底造價、結(jié)構(gòu)及粗裝修造價、門窗工程、公共部位精裝修費、戶內(nèi)精裝 修費。根底造價：包括土石方、樁基、護壁坡工程費，根底處理費

6、、樁基咨 詢及檢測費、降水。結(jié)構(gòu)及粗裝修造價：主要包括砼框架含獨立柱基和條基等 淺根底、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運輸、腳手架、超高補貼、散水、沉 降縫、伸縮縫、底層花園砌體高層建筑的裙樓有架空層，原那么上架空層結(jié)構(gòu)列 入裙樓、有轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓。門窗工程：主要包括單元門、入戶門、戶內(nèi) 門、外墻門窗、防火門的費用。公共部位精裝修費：主要包括大堂、電梯廳、樓 梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費用。戶內(nèi)精裝修費：主要包括廚房、衛(wèi)生 間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費用。2、安裝工程費安裝工程費包括室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費、 室內(nèi)設(shè)備及其安裝費、 弱電系統(tǒng) 費。室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費主要包括：室內(nèi)給排

7、水系統(tǒng)費自來水、排水、直 飲水、熱水；室內(nèi)采暖系統(tǒng)費地板熱、電熱膜、分戶燃氣爐、管道系統(tǒng)、暖 氣片；室內(nèi)燃氣系統(tǒng)費；室內(nèi)電氣工程費：包括樓棟及單元配電箱、電表箱、 戶配電箱、管線敷設(shè)、燈具、開關(guān)插座、含弱電工程管盒預(yù)埋。室內(nèi)設(shè)備及其安 裝費：通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)費：包括空調(diào)設(shè)備及安裝費用、空調(diào)管道、通風(fēng)系統(tǒng)費用； 電梯及其安裝費；發(fā)電機及其安裝費：包括發(fā)電機供貨、安裝、機房降噪費；消 防系統(tǒng)費：包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費； 人防設(shè)備及安裝費： 包括密閉門、氣體過濾裝置等。弱電系統(tǒng)費：居家防盜系統(tǒng)費用：包括陽臺及室 內(nèi)紅外探測防盜、門磁、緊急按扭等；對講系統(tǒng)費用：包括可視及非可視對講系

8、統(tǒng)費用；三表遠傳系統(tǒng)費用： 包括水、電、氣遠程抄表系統(tǒng)費用； 有線電視費用： 包括有線電視、 衛(wèi)星電視主體內(nèi)外布線及終端插座費用； 系統(tǒng)費用： 包括主 體內(nèi)外布線及終端插座費用；寬帶網(wǎng)：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費用等。四、根底設(shè)施費 根底設(shè)施建設(shè)費，是指開發(fā)工程在開發(fā)過程中發(fā)生的道路、供水、供電、供 氣、供暖、排污、排洪、消防、通訊、照明、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)、智能化等社 區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林、景觀環(huán)境工程費用等。主要包括：室外給排水系統(tǒng)費、室外采暖系統(tǒng)費、室外燃氣系統(tǒng)費、室外電 氣及上下壓設(shè)備費、室外智能化系統(tǒng)費、園林環(huán)境工程費、環(huán)境衛(wèi)生費。1、室外給排水系統(tǒng)費 室外給水系

9、統(tǒng)費：主要包括小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井、水泵房設(shè)備、及外接 的消火栓等費用；雨污水系統(tǒng)費用。2、室外采暖系統(tǒng)費： 主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費用。3、室外燃氣系統(tǒng)費 ：主要包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站4、室外電氣及上下壓設(shè)備費 上下壓配電設(shè)備及安裝：包括紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低 壓柜及箱式變壓設(shè)備費用； 室外強電管道及電纜敷設(shè)： 室外強電總平線路局部費 用；室外弱電管道埋設(shè)： 包括用于電視、 、寬帶網(wǎng)、智能化布線的管道預(yù)埋、 檢查井等費用。5、室外智能化系統(tǒng)費停車管理系統(tǒng)費用： 包括露天停車場管理系統(tǒng)、 地下室或架空層停車場管理 系統(tǒng)的費用；小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)費用： 包括攝像頭、

10、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝等費 用；周界紅外防越系統(tǒng)費用：紅外對掃等；小區(qū)門禁系統(tǒng)費用；電子巡更系統(tǒng)費 用；電子公告屏費用等。6、園林環(huán)境工程費園林環(huán)境工程費指工程所發(fā)生的園林環(huán)境造價， 主要包括綠化建設(shè)費、 建筑 小品、道路、廣場建造費、圍墻建造費、室外照明、室外背景音樂、室外零星設(shè) 施。綠化建設(shè)費：包括公共綠化、組團宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化 支出；建筑小品：雕塑、水景、環(huán)廊、假山等；道路、廣場建造費：道路廣場鋪 設(shè)、開設(shè)路口工程及補償費等；圍墻建造費：包括永久性圍墻、圍欄及大門；室 外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈；室外背景音樂；室外零星設(shè)施： 兒童游樂設(shè)施、各種指示牌、標(biāo)識

11、牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘等。五、配套設(shè)施費公共配套設(shè)施費， 是指開發(fā)工程內(nèi)發(fā)生的、 獨立的、 非營利性的且產(chǎn)權(quán)屬于 全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公共事業(yè)單位的公共配套設(shè)施費用等。配套設(shè)施費指房屋開發(fā)過程中， 根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開發(fā)商， 開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。 主要包括以 下幾類：1、在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出， 包括居委會、派出所、崗?fù)?、兒童樂園、自行車棚等；2、在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè) 委會的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、

12、健 身房、游泳池、球場等設(shè)施的支出；3、開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施工程不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營 收益權(quán)時，發(fā)生的沒有投資來源的費用；4、對于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)?政府法規(guī)、 開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡颈惧X工程。 如開發(fā)商通 過補交地價或人防工程費等措施， 得到政府部門認可， 取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)， 那么應(yīng)作為經(jīng)營性工程獨立核算。該本錢工程下按各項配套設(shè)施設(shè)立明細科目進行核算，如：游泳池：土建、 設(shè)備、設(shè)施；業(yè)主會所：設(shè)計、裝修費、資產(chǎn)購置、單體會所結(jié)構(gòu)；幼兒園：建 造本錢及配套資產(chǎn)購置；學(xué)校：建造本錢及配套資產(chǎn)購置；球場；設(shè)備用房：

13、配 電房、水泵房土建及裝修費；車站建造費：土建、設(shè)備、各項設(shè)施。六、開發(fā)間接費開發(fā)間接費， 指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)工程所發(fā)生的， 且不能將其直接 歸屬于本錢核算對象的工程監(jiān)理費、造價審核費、結(jié)算審核費、工程保險費等。 為業(yè)主代扣代繳的公共維修基金等不得計入產(chǎn)品本錢。在實務(wù)中，通?？梢愿鶕?jù)管理要求進一步分為工程管理費、 工程營銷設(shè)施建 造費、物業(yè)管理完善費。1、工程管理費 主要包括工程監(jiān)理費、預(yù)結(jié)算編審費、行政管理費、施工合同外獎金、工程 質(zhì)量監(jiān)督費、平安監(jiān)督費、工程保險費。工程監(jiān)理費：支付給聘請的工程或工程 監(jiān)理單位的費用； 預(yù)結(jié)算編審費： 支付給造價咨詢公司的預(yù)結(jié)算的編制、 審核費 用；

14、行政管理費：直接從事工程開發(fā)的部門的人員的工資、獎金、補貼等人工費 以及直接從事工程開發(fā)的部門的行政費；施工合同外獎金：趕工獎、進度獎；工 程質(zhì)量監(jiān)督費：建設(shè)主管部門的質(zhì)監(jiān)費；平安監(jiān)督費：建設(shè)主管部門的安監(jiān)費； 工程保險費。2、營銷設(shè)施建造費 廣告設(shè)施及發(fā)布費、銷售環(huán)境改造費、售樓處裝修、裝飾費、其他。廣告設(shè) 施及發(fā)布費：車站廣告、路牌廣告；銷售環(huán)境改造費：會所、推出銷售樓盤 含 示范單位 周圍等銷售區(qū)域銷售期間的現(xiàn)場設(shè)計、工程、裝飾費；臨時銷售通道 的設(shè)計、工程、裝飾等費用；售樓處裝修、裝飾費：設(shè)計、工程、裝飾等；樣板 間：包括樣板間設(shè)計、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費。主體外搭設(shè) 的樣板間還包括建造費用；主體內(nèi)樣板間銷售后回收的設(shè)計