房地產戶型講解與銷售技巧

1、房地產戶型講解一、講解順序總體思路：總一分一總1. 明確戶型幾房幾廳幾衛(wèi)，明確面積多大面積2. 確定方位上北下南左西右東3. 講解路線a、縱向講解：進門大門朝向、應酬一一廚房一一生活陽臺一一餐廳一一客廳一一陽 臺穿插個功能區(qū)的優(yōu)勢、總結組合優(yōu)勢一一客衛(wèi)方位、優(yōu)勢一一主臥優(yōu)勢、設 計重點講解一一次臥優(yōu)勢簡明扼要一一整體組合優(yōu)勢總結b、分區(qū)講解：進門一一動區(qū)客廳、餐廳、廚房、陽臺一一靜區(qū)主臥、次臥等整 體組合優(yōu)勢總結二、考前須知1. 把客戶引導至戶型南向2. 手勢為四指并攏，指定位置，指定一個位置時，手指不可在戶型上亂晃，直到該位置講解完畢3. 多用“您的，讓客戶身臨其境4. 注意感情渲染，描繪客

2、戶住進去之后的情景5. 注意每個功能區(qū)的優(yōu)勢6. 增加互動，多提肯定答復的問題三、各個戶型的優(yōu)、劣勢及劣勢回避方法1四房優(yōu)：1. 戶型方正，面積適中。2. 布局舒展，尺度寬松，動靜分區(qū)3. 全明設計，南北通透，即充分采光，又有利于室內空氣流通。4. 客廳超大開間，與景觀陽臺相連，使客廳的空間感增強，采光效果更好。5. 廚房與餐廳東西相連，就餐、使用更加便利。6. 餐廳北面帶陽臺設計，采光，觀景，生活更方便。7. 客衛(wèi)干濕別離又照顧到了 3 個臥室及客廳的便利性。8. 主臥帶獨立衛(wèi)浴，便捷之中盡顯優(yōu)越與尊崇。9. 主衛(wèi)獨立朝南，陽光殺菌，享受健康生活。10. 主臥梯形窗設計，三面采光效果更佳。1

3、1. 超大主臥， 4 米開間，更能彰顯主人尊貴和大氣。12. 次臥室?guī)Σ厥以O計，居家生活人性化設計。13. 北邊的臥室防止了一節(jié)過道，更能節(jié)約面積，增大使用空間。 劣：以及針對劣勢的說辭1. 客廳進深太短，不夠大氣。解決：餐客相連，本身空間感就很好，再加上客廳 4.8 米超大開間，客廳非常開闊。2. 餐廳、廚房太小不實用。作為南北通透的四房設計，有過道是必然的。這樣可以增加您臥室的私密性及實用性，再 加上您在裝修的時候在過道的墻上裝飾一些壁畫或您平時的照片也是一道非常亮麗的風景 線。廚房面積有X個平方，設計成L型的廚房，洗切燒一體化，兩個人同時做飯都可以,操作動線更加的合理。現(xiàn)在廚房都是整體

4、櫥柜，緊湊實用，不需要這么大。3. 過道太長，太窄浪費面積。書房的門對這門從風水上來講，沒有任何影響，再說這樣還可以增加您書房的通風。4. 北臥室的門與入戶門相對，沖風散財。書房的門對這門從風水上來講，沒有任何影響，再說這樣還可以增加您書房的通風。5. 沒有飄窗設計。飄窗向外伸出，玻璃對接時容易產生縫隙，密封不嚴會容易滲水，時間長了還容易留下水 漬，清掃會很麻煩，影響室內裝修效果。再加上向外伸出的窗臺他的透光性沒有平窗透光 性好，為了讓您享受到更充足的陽光，我們就采用了現(xiàn)在高端住宅常用的超大平窗6. 次臥帶一個儲藏室，不夠實用浪費面積這個主要看您怎么來看了，實際上作為四房，您家里的雜物肯定相對

5、來講會稍多一些，所以在您的房間里多一個儲藏室，這些雜物都可以放在里面，您的臥室也會更加整潔。7. 次臥面積太小。相對來講面積是不大，但這個是您的客臥或者是兒童房，根本不需要太大的使用空間。8. 廚房與公共衛(wèi)生間緊挨著。這個完全不影響，不從一個方位進出。9. 主臥衣帽間實用性不強、浪費面積。裝修方法不同他的實用性也不一樣，我建議您可以做一個推拉的組合衣柜，現(xiàn)在很流行也 很實用，一扇推拉門還可以做成穿衣鏡，獨立的使用，節(jié)省臥室空間。10. 主臥梯形窗，不好擺放家具。這么豪華的臥室，最主要的就是他突出的空間感，您還要擺什么家具啊？您放一些健身器 材如跑步機或者放一個貴妃椅，享受別樣生活多好！2大三房

6、優(yōu)：1. 全明設計，南北通透。2. 引入新的居住理念，入戶花園，盡顯尊貴。3入戶花園使人視覺放松，更增加了室內的私密性。4. 南邊的景觀大陽臺設計完全可以做陽光房，無形中多出一個房間。5. 廚房入戶門緊挨著，這樣使用或放置雜物更為方便。6. 功能分區(qū)、動靜別離。7. 主臥帶衛(wèi)生間，更顯主人的尊貴。8. 有獨立的書房，更有一種書香門第的氣息。9. 客廳 4.5 米大開間采光，通風非常的好。10. 次臥室有一大落地窗，通風，景觀效果更好。11. 餐廳設計大氣，便于客人會餐。12. 全明設計，沒有暗房。13. 空調外機板設計在里邊，不經風吹日曬。劣：1. 入戶花園使用率不高。2. 餐廳的位置空置面積

7、太大，浪費太多。3. 次臥門對餐廳，沒有私密性。4. 公共衛(wèi)生間不是干濕別離的，不太方便。5. 客廳的窗戶不是落地窗，不夠大氣。6. 客廳不連接南向陽臺，視野不夠開闊。7. 不是南北雙陽臺設計。8. 書房的門正對主臥室的門。9. 餐、客錯開，空間感不強。10. 北向書房面積太小。劣勢回避：1 問題答復：入戶花園是非常實用的，首先他多出了一個獨立的空間，您可以布置出一個 您喜歡的私人綠色空間，比方放一些藤椅、盆景等，當您回到家的時候，第一眼看到的就 是滿眼綠色，心情肯定比擬舒暢。再加上入戶花園也是一個過渡，相當于一個玄關的作 用，可以增加室內的私密性，并且只算了一半的面積，非常劃算。2 問題答復

8、：餐廳的空間完全夠用，空置的位置還可以裝修一個吧臺，更加提升主人的品 位。3 問題答復：本身是一個次臥，相對來講不會那么明顯，而且這樣還可以增加房間的通風 效果，真正做到南北通透。4問題答復：以前大家比擬喜歡干濕別離的衛(wèi)生間是因為家里人口比擬多，現(xiàn)在相您選擇三房本身家里人也不多，再加上是兩衛(wèi)設計，完全夠用了，而且衛(wèi)生間面積比擬大，您可 以設計一些比擬豪華的浴缸等洗浴設施，使用起來也更方便。5問題答復：雖然沒有做落地窗，但是客廳我們做的是超大的平窗，透光、視野同樣也是 和開闊的。6問題答復：同上；而且這樣的設計也是現(xiàn)在最新的一種設計，陽臺做的很寬，次臥與客 廳共用一個，既保證了根本功能的使用也不

9、至于出現(xiàn)在客廳會客，看到陽臺上主人私人衣 物這樣的為難。7問題答復：本身廚房就夠大，非常實用。而且入戶花園要比北陽臺功能更多，更實用。8問題答復：這樣很好啊，只有這樣才算是真正的通風對流。9問題答復：雖然沒有完全對應但是是相連一體的，空間感也很好。10問題答復：12平米的面積作為書房來說已經夠用了，書房一般只是放個書桌，放個書架 本身就用不了多大面積。3小三房優(yōu)：1. 全明設計，南北通透。2. 南北雙陽臺設計。3. 戶型方正，緊湊實用。4. 衛(wèi)生間干濕別離。5. 動靜分區(qū)。6. 客廳連大觀景陽臺。7. 主臥帶衛(wèi)生間且有窗。8. 有獨立的儲藏間。9. 主臥帶觀景臺，使臥室更添浪漫的氣息。10.

10、內設空調機位。劣勢回避:1. 主衛(wèi)生間面積太大。2. 廚房面積太小。3. 次臥室?guī)б粋€儲藏間，臥室顯得非常的小。4. 主臥室門與書房門對著。5. 北陽臺與廚房相連，使用不方便。6. 戶型設計有過道，面積有浪費。* 劣勢回避：*1問題答復：主用衛(wèi)生間面積大是現(xiàn)今最流行的，您可以根據(jù)您的喜好來裝飾您的私人浴 室，享受真正的尊貴、奢華生活。2問題答復：作為小三房來講，人口不多，可以做整體櫥柜，廚房面積完全夠用。3問題答復：次臥室本身不需要太大面積，而且家里肯定都有雜物，有儲藏間很方便。6問題答復：作為南北通透的三房設計，有過道是必然的。這樣可以增加您臥室的私密性 及實用性，再加上您在裝修的時候在過道

11、的墻上裝飾一些壁畫或您平時的照片也是一道非 常亮麗的風景線。4二房* 優(yōu)：*1. 全明設計，南北通透，通風效果好。2. 南北雙陽臺設計。3. 戶型方正，使用率高。4. 衛(wèi)生間干濕別離。5. 整個戶型，臥室，客廳向陽，采光好。6. 客廳大落地推拉門，尊貴、大氣。7. 入戶門與客廳之間還有一個過渡，可以放個鞋柜。8. 次臥室還有一個小陽臺設計。9. 大客廳的陽臺大氣，舒適。10. 餐廳靠窗，觀景效果好，通風也好。11. 廚房和餐廳相連通，方便就餐。12. 廚房連通生活陽臺，便于擺放洗衣機。13. 半封閉陽臺算半面積。14. 面積89.99可首付20%。*劣: *1. 廚房與陽臺相連使用不方便。2.

12、 次臥室從衛(wèi)生間的門進入。3. 入戶門與主臥室的門相對。4. 不是動靜分區(qū)，相互影響。5. 臥室的觀景陽臺太窄，沒啥用。6. 離路近吵，有灰塵且一樓是商鋪比擬吵。缺點解決方法：1問題答復：南北雙陽臺設計使用方便，獨立分隔、可以放置雜物。2問題答復：衛(wèi)生間是干濕別離的，外面是洗手間，您也可以做成洗衣機房，空間是已定 的看您怎么來利用。3問題答復：這個影響不大，您可以把您主臥的門與墻壁做成顏色一致，在稍作裝飾等 *主要是轉移注意力。4問題答復：因為它本身就是兩房，而這樣的設計是最標準的動靜分區(qū)，三軸設計。5問題答復：他的用處很大，首先可以增加采光、通風，再者是給您一個獨立的空間，您 平常工作累了不

13、用出門，站在這樣一個小陽臺上，眺望一下風景，呼吸一下新鮮空氣，放 松放松心情，多好，而且如果您有什么私人物品不想放在陽臺上，那這里就給您了一個隱 蔽的空間讓您使用。6問題答復：我們用的都是雙層隔音效果特別好的玻璃，同臨路說辭(5) 房優(yōu)： 首先， 49平方米的戶型一期我們只有 25 套，十分珍貴。1. 陽光戶型，客、臥、陽、廚都在南向，會客，烹飪皆可欣賞到風景。2. 客廳與陽臺相連，增加客廳使用面積，空間感很好。3. 戶型方正，格局簡約，實用而不浪費。4. 衛(wèi)生間干濕別離。5. 雙陽臺設計，且都朝陽，采光效果很好。6. 廚房相連生活陽臺，帶上下水，放置雜物、洗衣服都很方便。7. 餐廳設計的位置

14、，既不浪費面積，擺放的位置又十分合理。8. 陽臺半封閉，算半面積。9. 一梯三戶，公攤小。* 劣： *1. 戶型不通透，透氣性不好。2. 衛(wèi)生間無窗戶，不透光，不透氣。3. 廚房窄長，不好擺櫥柜且廚房沒窗戶不透亮。4. 客廳開間太小5. 客廳和餐廳沒有分隔開。6. 進入戶門處有點浪費。7. 陽臺和廚房相連多此一舉。8. 入戶門對樓梯間。* 劣勢回避： *1. 陽光戶型，除衛(wèi)生間之外，都有窗。2. 衛(wèi)生間設有通風道。3. 廚房南邊與生活陽臺相連，廚房南墻可以做成玻璃透光也很好而且還設有通風道。4. 49平米一房一廳雙陽臺，這已經很經典了，而且將近 19 平米面積完全夠用。5. 如分開的話每個空間

15、都太小，而且這樣空間感更強。6. 是一個過渡和緩沖，可以設置鞋柜。7. 功能分開，多了一個獨立功能區(qū)，可以做洗衣房也可以做儲物間，非常實用。8. 因為是一梯三戶，這樣公攤少。其他:1、 房屋內過道的浪費問題？過道為各個主要共有區(qū)域特別是臥房之間、客廳與廚衛(wèi)之間的緩沖地帶，以到達房型 舒適自然的效果，實現(xiàn)動靜分區(qū)好處，放置一些照片，提升品位。2、 臥房都朝南的戶型比擬好？房型內還有一個主要功能區(qū)是客廳起居室，日常生活中人們待在客廳活動的時間 是比擬多的，無論是看電視，聚會，接待親朋好友，都會使用到客廳，那么讓這樣一個主 要的活動區(qū)域處于朝南方向會更好，有利于整套房屋內的采光，使房子看起來更明亮，

16、這 是現(xiàn)代居住理念的潮流。3、客廳朝南比擬好，臥房可朝北？還是兩間房朝南比擬好，因為畢竟空調的控溫和采暖還是不如自然陽光的效果好，而 且采光情況好的話，可以節(jié)約用電，臥房內的通風效果也好，兩間房都朝南的話勢必緊挨 在一起，這樣也有利于方便照顧小孩和老人。4、陽臺在臥房這邊不好？這樣其實不錯，洗衣也比擬方便，平時住在主臥的話，可以欣賞一下風景，也算是一 種生活的情趣。5、陽臺在客廳這邊不好？就應該在這邊，因為要洗衣晾衣服的話，勢必有水滳，在客廳這邊方便清掃，如果在 臥房那里，肯定會影響到房間內的整潔衛(wèi)生，不利于保持主臥的干凈。而客廳是接待客人 和家人的主要活動區(qū)域，陽臺在這里，也能方便客人和家人

17、欣賞景觀。6、客廳和臥房面積太??？其實設計的時候已經考慮這個問題了，以前的房子各個房間都是比擬大的，但其實過 大的房間并不好，房大神就散，如果太空曠，顯得氣氛缺乏，而現(xiàn)在流行的趨勢是使房子 保持一定的大小，這樣不僅能夠營造較好的家居氣氛，也能使室內活動拿衣取物更方便 些。7、臥房的門是朝向客廳的，感覺不好？客戶問這個問題是因為感覺別扭，而且私密性不夠好。如果是在客廳開門的話其實是 挺方便的，因為從客廳至臥房的話不需要再拐彎繞道而行，至于私密性方面，因為房門平 時應該都是關閉的，應該問題不大。另外，可考慮在沒有承重墻的地方重新劃分門的朝 向，在確認沒有承重柱，可行的前提下為客戶建議此裝修方案。8

18、、為何采用推拉窗，不采用平開窗？首先，兩種窗的使用材料都是一樣的，只是翻開方式有區(qū)別，平開窗因為是向外用 力，而推拉窗是左右用力，這樣的話對于居家來說封閉性比擬好，采用推拉的方式能最大 程度的隔離空氣和減少噪音的污染。9、南北兩側陽臺為何不在施工時就將其封閉？客戶質疑這個問題的真意是因其已打算將陽臺封閉了或以前的住房的陽臺就是封閉。可先告知客戶陽臺計算面積的方法，能省缺一半的面積，自己封閉陽臺，花的材料錢與省來那一半面積的總價相比要實惠了很多，而且可以根據(jù)自己的喜好來封閉，可以將這個 問題轉化成房屋的賣點。10、為何單衛(wèi)好？衛(wèi)生間小了？ 現(xiàn)在一般都是三口之家，雙衛(wèi)沒有必要，多一個衛(wèi)生間也是要花錢買的，現(xiàn)在主要是解決 住的問題。一個衛(wèi)生間要 4.5 個平方米，就算 3000元/ 平方米，也要一萬四千塊，花一 萬四千塊買個衛(wèi)生間，還不如把這局部錢用在裝修上，買房最主要是自己住，現(xiàn)在也不 經常有客人串門，所以客衛(wèi)派不上用場，而且還要再花多裝修一個衛(wèi)生間的錢，清掃衛(wèi)生 也麻煩，還浪費水、電、增加支出?，F(xiàn)在都安裝淋浴，省空間還節(jié)約水；我們還有贈送的大陽臺或者生活陽臺，洗衣機可以房 子這里。11 、廚房小了廚房面積有X個平