房地產(chǎn)評估報告(DOC)(共16頁)

1、歡樂頌房地產(chǎn)評估有限公司 房 地 產(chǎn) 估 價 報 告項(xiàng) 目 名 稱： 泰安市 長城一品 房地產(chǎn)價格評估 委 托 方：長城一品住戶估 價 方：歡樂頌房地產(chǎn)評估有限公司估 價 人 員：估價作業(yè)日期：201年月日月31日估價報告編號：目 錄致 委 托 方 函2估 價 師 聲 明3估價的假設(shè)和限制條件4房地產(chǎn)估價結(jié)果報告5一、委托方5二、估價方5三、估價對象5四、估價目的6五、估價時點(diǎn)6六、價值定義6七、估價依據(jù)6八、估價原則7九、估價方法7十、估價結(jié)果7十一、估價作業(yè)日期7十二、估價報告應(yīng)用的有效期7十三、估價人員8附 件9房地產(chǎn)估價技術(shù)報告10一、個別因素分析10二、區(qū)域因素分析10三、市場背景分

2、析10四、最高最佳使用分析12五、估價方法選用12六、估價測算過程12七、估價結(jié)果確定1516歡樂頌房地產(chǎn)評估有限公司 致 委 托 方 函長城一品住戶：受該住戶的委托，我公司于2016年05月19日至05月31日，對位于泰安市長城一品1樓2單元501，建筑面積為142m2，房屋所有權(quán)證證號為魯證字第A1025號的房地產(chǎn)進(jìn)行市場價格評估，為確定出售提供參考依據(jù)。根據(jù)國家現(xiàn)行有關(guān)法律、法規(guī)和政策條例及委托方提供的各種資料，遵循依法、公正、科學(xué)、準(zhǔn)確和適度的原則，經(jīng)估價人員實(shí)地收集資料、分析計算，并與估價時點(diǎn)泰安市類似房地產(chǎn)的市場價格水平相比較后，確定委估房地產(chǎn)于估價時點(diǎn)2016年05月31日的價格

3、及單價為：房地產(chǎn)價格及單價小寫大寫房地產(chǎn)正常價格556006元伍拾伍萬陸仟零陸元整房地產(chǎn)正常單價5054.6元/m2伍仟零伍拾肆元陸角每平方米房地產(chǎn)拍賣底價444804元肆拾肆萬肆仟捌佰零肆元整房地產(chǎn)拍賣單價4043元/m2肆仟零肆拾叁元整每平方米 歡樂頌房地產(chǎn)評估有限公司 法定代表人： 2016年05月31日歡樂頌房地產(chǎn)評估有限公司 估 價 師 聲 明我們鄭重聲明：一、我們在本估價報告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。二、本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。三、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人

4、沒有個人利害關(guān)系或偏見。四、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。五、我們已對本估價報告中的估價對象進(jìn)行了實(shí)地查勘。六、我公司估價人員2016年05月19日至05月31日對該項(xiàng)目進(jìn)行了實(shí)地的調(diào)查和研究，并對該區(qū)域的其他同類房地產(chǎn)進(jìn)行了比較，采集數(shù)據(jù)都是真實(shí)可靠。七、沒有人對本估價報告提供重要的專業(yè)幫助。八、參加本次估價的估價師簽名：估價師簽名 資格證書號 估價師簽名 歡樂頌房地產(chǎn)評估有限公司估價的假設(shè)和限制條件一、本項(xiàng)估價的假設(shè)條件1.本報告在評估過程中，假設(shè)委估房地產(chǎn)為商業(yè)用途，在未來剩余使用年限內(nèi)不改變房地產(chǎn)用途。2.假設(shè)委估房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)合法，

5、沒有產(chǎn)權(quán)糾紛。3.假設(shè)委估房地產(chǎn)現(xiàn)狀滿足所采用的城市規(guī)劃、用途管制和限制條件，另有說明的除外。二、本項(xiàng)估價的限制條件1.本報告有關(guān)資料由委托方提供，未對資料的真實(shí)性進(jìn)行核實(shí)，如因資料不實(shí)而導(dǎo)致估價失實(shí)、失誤和錯誤，責(zé)任不在估價方和估價人員。2.本報告僅供委托方確定拍賣底價提供參考依據(jù)用，不對其他用途負(fù)責(zé)。3.本報告未考慮抵押、擔(dān)保、出租等他項(xiàng)權(quán)利對委估對象實(shí)際價格的影響。4.實(shí)地查勘時，對房屋僅進(jìn)行一般性察看，并未進(jìn)行結(jié)構(gòu)性測試，不可能確定其內(nèi)部缺損。5.本報告中的建筑面積按房屋所有權(quán)證存根所載數(shù)據(jù)計。6.本估價報告未考慮房屋拍賣所需的手續(xù)費(fèi)以及房地產(chǎn)過戶所應(yīng)交納的各種稅費(fèi)。7.未經(jīng)本評估單位

6、同意，評估報告的全部或任何一部分內(nèi)容不得使用其他與本次項(xiàng)目無關(guān)的任何公開文件、通告或報告中，也不得以任何形式公開發(fā)表。8.房地產(chǎn)估價報告?zhèn)洳榫幪?泰安市長城一品房地估魯字第A1025號。9.本報告一式五份，四份提交委托方，一份留存評估公司。 歡樂頌房地產(chǎn)評估有限公司泰安市長城一品1樓2單元501房地產(chǎn)估價結(jié)果報告一、委托方委托人：長城一品住戶 單位住址：泰安市長城一品1樓2單元501聯(lián)系電話：* * *二、估價方機(jī)構(gòu)名稱：歡樂頌房地產(chǎn)評估有限公司單位住址：法定代表人：聯(lián)系電話：三、估價對象 物質(zhì)實(shí)體狀況 1.建筑物狀況委估建筑物于二零一五年建成，維護(hù)保養(yǎng)情況好，成新率為100%，建筑面積為14

7、2m2，其中含公攤面積26m2。長城一品位于長城路中段，粥店派出所南側(cè)，原魯峰車輛廠位置，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，高30層，委估對象屬第5層01號房，內(nèi)墻刮膩?zhàn)?，天花為石膏吊頂，鋁合金窗。外裝飾一層部分為花崗巖、二層以上為外墻磚；墻面刮膩?zhàn)樱旎槭嗟蹴?xiàng)；電照線路暗設(shè)；電梯間裝修一般；設(shè)地下停車場。2.委估對象利用現(xiàn)狀委估房地產(chǎn)現(xiàn)未居住，公共配套設(shè)施好，宗地內(nèi)外開發(fā)程度均為五通一平。3.周圍環(huán)境估價對象位于泰安市長城路中段，地處市政府重點(diǎn)規(guī)劃打造的CBD核心區(qū)域，距市政廣場、萬達(dá)商業(yè)廣場、易初蓮花幾分鐘車程，距汽車站、火車站、五分鐘距高鐵站十分鐘。繁華程度高，交通方便，人流量大。 權(quán)益狀況委估對象位

8、于泰安市長城一品1樓2單元501，房屋所有權(quán)證證號為魯房權(quán)證字第1025號，權(quán)屬住戶所有。由于資料方面的原因，它項(xiàng)權(quán)利是否受限無法核實(shí)。 四、估價目的為確定房地產(chǎn)出售底價提供價格參考依據(jù)。五、估價時點(diǎn)2016年05月31日。六、價值定義本報告提供的價格是估價對象在估價期日、在本報告的全部限制條件下、泰安市房地產(chǎn)市場自由開放、完全競爭狀態(tài)下的公開市場價值。所謂公開市場價值是在公開市場最可能形成的價格；采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)時，要求評估的客觀合理價值應(yīng)是公開市場價值。委估房地產(chǎn)的價格定義為：建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，用途為居住，經(jīng)濟(jì)耐用年限為70年，已使用1年，尚可使用69年；委估宗地法定使用年限為7

9、0年(從2014年01月到2084年01月)，即委估宗地剩余使用年限為68年。按房地產(chǎn)收益的穩(wěn)健性原則，該房地產(chǎn)的收益年限按剩余使用年限68年計的市場價格；建議拍賣底價為市場價格的90%。七、估價依據(jù) 行為依據(jù)委托評估函。 法律法規(guī)依據(jù)1.中華人民共和國土地管理法。2.中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法。3.房地產(chǎn)估價規(guī)范（GBT 502911999）。4.城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程(GB/T 18508-2001)。 取價依據(jù)全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額山東省單位估價表。 產(chǎn)權(quán)依據(jù)房屋所有權(quán)證存根魯房權(quán)證字第1025號八、估價原則 合法原則。 公平原則。 最高最佳使用原則。 替代原則。 估價時點(diǎn)原則。 綜合分

10、析原則及多種方法比較原則。九、估價方法估價人員在實(shí)地勘察的基礎(chǔ)上，對委托方提供的各種資料進(jìn)行了認(rèn)真分析，根據(jù)估價期日委估房地產(chǎn)用途、估價目的、資料狀況和泰安市房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況，決定采用市場比較法和收益還原法來測算委估房地產(chǎn)的價格。十、估價結(jié)果房地產(chǎn)價格及單價小寫大寫房地產(chǎn)正常價格556006元伍拾伍萬陸仟零陸元整房地產(chǎn)正常單價5054.6元/m2伍仟零伍拾肆元陸角每平方米房地產(chǎn)拍賣底價444804元肆拾肆萬肆仟捌佰零肆元整房地產(chǎn)拍賣單價4043元/m2肆仟零肆拾叁元整每平方米十一、估價作業(yè)日期2016年05月19日至05月31日。十二、估價報告應(yīng)用的有效期本估價報告有效期為壹年，即從201

11、6年05月31日至2017年05月31日。十三、估價人員估價師簽名 資格證書號 估價師簽名 歡樂頌房地產(chǎn)評估有限公司201年月31日歡樂頌房地產(chǎn)評估有限公司附 件一、房屋所有權(quán)證存根魯房權(quán)證字第1025號；二、價格評估委托書泰安市執(zhí)字第2017號；三、估價機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照；四、估價機(jī)構(gòu)的資質(zhì)證書；五、估價人員資質(zhì)證書；六、估價機(jī)構(gòu)備案證明。以上均為復(fù)印件。泰安市長城一品1樓2單元501房地產(chǎn)估價技術(shù)報告一、個別因素分析 物質(zhì)實(shí)體狀況 1.建筑物狀況委估建筑物于二零一五年建成，維護(hù)保養(yǎng)情況好，成新率為100%，建筑面積為142 m2，其中含公攤面積26 m2。長城一品位于長城路中段，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，

12、高30層，委估對象屬第5層01號房，內(nèi)墻刮膩?zhàn)樱旎槭嗟蹴?，鋁合金窗。外裝飾一層部分為花崗巖、二層以上為外墻磚；墻面刮膩?zhàn)?，天花為石膏吊?xiàng)；電照線路暗設(shè)；電梯間裝修一般；設(shè)地下停車場。2.委估對象利用現(xiàn)狀委估房地產(chǎn)現(xiàn)作居住用，公共配套設(shè)施好，宗地內(nèi)外開發(fā)程度均為五通一平。二、區(qū)域因素分析估價對象位于泰安市長城路中段第5層01號，地處市政府重點(diǎn)規(guī)劃打造的CBD核心區(qū)域，距市政廣場、萬達(dá)商業(yè)廣場、易初蓮花幾分鐘車程，距汽車站、火車站、五分鐘距高鐵站十分鐘。繁華程度高，交通方便，人流量大。三、市場背景分析1.一般因素影響土地價格的一般因素主要有地理位置和行政區(qū)劃、經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)市場等

13、。地理位置和行政區(qū)劃位于中部的南麓，在東經(jīng)116°20117°59,北緯35°3836°28，北依省會，南臨文化創(chuàng)始人故里，東連瓷都，西瀕。轄泰山、岱岳兩個，、兩個縣，代管、2個。泰安寓意“國泰民安”，是一座著名的文化，境內(nèi)的泰山是，1545米，有“之首”、“天下第一山”的美譽(yù)，是。泰安市于1982年被列為第一批旅游城市。屬溫帶半濕潤大陸性區(qū)，年平均氣溫13，年平均降水量697毫米。長城一品位于岱岳區(qū)長城路中段，項(xiàng)目坐落于長城路中段地理位置優(yōu)越、交通便利，6路8路9路17路33路公交直達(dá)項(xiàng)目，周邊商業(yè)氛圍濃厚，配套齊全生活便利，緊鄰時代發(fā)展線。 經(jīng)濟(jì)和社

14、會發(fā)展?fàn)顩r2015年，在區(qū)委的堅強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)下，在區(qū)人大及其常委會的有力監(jiān)督下，全區(qū)各級各部門緊緊圍繞“建設(shè)富裕文明和諧新岱岳”奮斗目標(biāo)，牢固樹立“二次創(chuàng)業(yè)”思想，依據(jù)年初確定的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展目標(biāo)，大力發(fā)展片區(qū)特色經(jīng)濟(jì)，統(tǒng)籌推進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會各項(xiàng)事業(yè)發(fā)展，計劃執(zhí)行情況總體較好。實(shí)現(xiàn)本區(qū)生產(chǎn)總值364.5億元，同比增長10.1%;完成固定資產(chǎn)投資339.2億元，增長16.1%；三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例15.5:42.7:41.8。房地產(chǎn)市場分析2014年，泰城樓市在經(jīng)歷了春節(jié)后短暫的低潮后，在3月份迎來轉(zhuǎn)暖良機(jī)，隨著積累年多的剛性需求集中入市，不少樓盤提前嗅到良機(jī)，紛紛選擇開盤或加推，在這一年里泰城先后有泰豪名城、恒

15、地·樂活小鎮(zhèn)、恒基·東尚、立豐·春天里、新興·悅藍(lán)山 綠地公館、中心國際、寶盛廣場、弘盛現(xiàn)代城等項(xiàng)目集中開盤入市，在舊樓盤主宰市區(qū)樓市半年之久后，新樓盤終于開閘了，這些新樓盤的入市大大增加了泰城樓市的庫存量，也為眾多購房者提供了更多選擇。雖然新樓盤已經(jīng)開閘，但并沒有從根本上改變舊樓盤主宰市場的局面，安居上上城、玫瑰莊園、御泉大院、奧萊新天第、泰山御園等樓盤和其他幾個老項(xiàng)目伺機(jī)而動，或加推、或二次開盤、或優(yōu)惠。在5月之前，市區(qū)樓市的主要供應(yīng)還是舊樓盤以及一些舊樓盤推出的新產(chǎn)品。新樓盤、新產(chǎn)品扎堆在5月之后，特別是集中在2014年第二、三季度推出。2014年

16、泰城五大板塊共成交住宅8990套，同比增長3.0%，商業(yè)地產(chǎn)共成交252套，均創(chuàng)近兩年來新高。據(jù)了解，泰城樓市在成交量大幅增長的同時，價格卻保持了相對穩(wěn)定，各開發(fā)商在經(jīng)歷了年初的價格調(diào)整之后，除個別沒有資金回籠壓力的高端樓盤外基本沒再出現(xiàn)大的波動，雖有部分樓盤價格出現(xiàn)微調(diào)，但都在購房者可接受的范圍之內(nèi)，沒有像部分一、二線城市出現(xiàn)報復(fù)性漲價，這也說明史上最嚴(yán)的樓市調(diào)控政策已見成效。另外，隨著樓市的回暖也穩(wěn)定，改善型需求也加快入市步伐，這也帶動了部分高端樓盤成交量的增加，泰城東部首席高端樓盤御泉大院在今年完成33套的成交，新拿到預(yù)售許可證的華新和園表現(xiàn)相當(dāng)不錯，當(dāng)月即完成11套成交，像國山墅、泰山

17、御園等項(xiàng)目也取得一定量的成交。2014年112月份泰安市商業(yè)地產(chǎn)共計成交252套，成交總面積 為24244.85，全年成交均價為8994.69元/。其中一季度成交59套，成交面積為5418.32；二季度成交60套，成交面積為5482.07；三季度成交59套，成交面積為7885.67；四季度成交74套，成交面積為28763.14。從走勢來看，四季度為全年最高點(diǎn)；前三個季度基本持平，說明泰安市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是比較平穩(wěn)的，沒有出現(xiàn)大的波動。從單個項(xiàng)目來說，奧林匹克花園、泰豪名城、泰安名嘉廣場、林肯花園三期成交量位居前列。從價格走勢來看，全年泰安市價格走勢平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)大的波動，在國家樓市調(diào)控政策仍然

18、沒有松動的樓市大背景下，受樓市調(diào)控政策影響較小的商業(yè)地產(chǎn)一直平穩(wěn)發(fā)展。整體來說，泰安市商業(yè)地產(chǎn)價格稍高，像社區(qū)商業(yè)價格一般為本小區(qū)住宅價格的23倍，但是隨著小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的完善和業(yè)主的入駐，良好的盈利能力也成為商業(yè)地產(chǎn)價格堅挺的主要原因。從成交區(qū)域上來看，西部和南部高新區(qū)成為樓市平淡背景下的最大贏家，這兩個區(qū)域的成交套數(shù)和成交面積占到全市成交量的60%以上，尤其是奧林匹克花園、泰安恒大城、林肯花園三期的成交熱銷成功拉動了這兩個區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。而城中和城東商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展相對滯后，主要是因?yàn)槌侵猩虡I(yè)地產(chǎn)價格相對較高，限制了一些中小投資者的投資熱情；而城東由于入住人口相對較少，住宅雖正處于高速發(fā)展

19、中，但目前仍不是特別成熟，因此限制了商業(yè)的發(fā)展。四、最高最佳使用分析委估房地產(chǎn)位于泰安市委估對象位于泰安市長城路中段，繁華程度高，交通方便，人流量大。委估房地產(chǎn)位于泰安市長城一品1樓2單元501，現(xiàn)作居住使用，這和規(guī)劃的使用狀況一致。根據(jù)最高最佳使用原則和合法原則的分析，該房地產(chǎn)保持現(xiàn)狀用途為最高最佳使用。五、估價方法選用 估價人員在實(shí)地勘察的基礎(chǔ)上，對委托方提供的各種資料進(jìn)行了認(rèn)真分析，根據(jù)估價期日委估房地產(chǎn)用途、估價目的、資料狀況和泰安市房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況，決定采用市場比較法和收益還原法來測算委估房地產(chǎn)的價格。市場比較法：是將估價對象房地產(chǎn)與在近期已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，

20、從已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的已知價格修正得出估價對象價格的一種估價方法。收益法：預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點(diǎn)后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。六、估價測算過程 市場比較法采用市場比法一般選取同一供需圈內(nèi)，近似委估房地產(chǎn)檔次市場價格進(jìn)行比較，根據(jù)估價人員對泰安市房地產(chǎn)市場的了解，分別選取如下可比實(shí)例：1.確定比較因素2.定比較因素系數(shù)見下表3.比準(zhǔn)價格確定比較因素待估宗地與案例宏成·富園泰山公館鼎基時代價格520054506000宗地用途100/100100/100100/100交易情況100/100100/100100/100

21、評估期日區(qū)域因素交通條件商服繁華程度距市中心距離環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度基礎(chǔ)設(shè)施完善度公用設(shè)施完備度個別因素建筑規(guī)模地質(zhì)狀況100/100100/100100/100容積率臨街狀況比準(zhǔn)價格根據(jù)上述計算的結(jié)果，求比準(zhǔn)價格的算術(shù)平均值，則：（578145715019）÷3=5123元/m2 收益法由于該寫字樓可用于出租，能比較合理地確定其租金收入，故也可用收益法求取其價格。1.估算總收益通過調(diào)查泰安市同類型、同地段、同規(guī)模，裝飾大致相同的居住樓在裝修后的月出租價格一般為15元/m2，租金損失為1個月，則年總收益為：15×142×（12-1）=23430元2.估算年房地產(chǎn)租賃總費(fèi)

22、用總費(fèi)用包括正常狀態(tài)下房地產(chǎn)出租過程中所必須支出的房屋修繕費(fèi)、管理費(fèi)、保險費(fèi)、稅金等。房屋修繕費(fèi)是指為保障房屋正常使用每年需支付的修繕費(fèi)。行業(yè)慣例按建筑物重置價的1.5計算，據(jù)對泰安地區(qū)建筑物市場的了解，類似建筑物的重置價為1200元/m2，則：房屋修繕費(fèi)1200×142×1.52556管理費(fèi)是指對出租房屋進(jìn)行的必要管理所需的費(fèi)用。分為兩部分：一是出租經(jīng)營過程中消耗品價值的貨幣支出；另一是管理人員的工資。根據(jù)行業(yè)慣例資料，取年租金的3，則：管理費(fèi)23430×3702.9元保險費(fèi)是指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險公司支付的費(fèi)用，按房屋現(xiàn)值乘以保險費(fèi)率2

23、，則：保險費(fèi)1200×142×2340.8元稅費(fèi)是指房產(chǎn)所有人按有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的房產(chǎn)稅和營業(yè)稅等。依據(jù)稅法及泰安市稅務(wù)部門資料，公有房屋出租應(yīng)納稅金房產(chǎn)稅按年租金的12，營業(yè)稅按年租金的5，教育附加按營業(yè)稅的3，城市維護(hù)建筑稅按營業(yè)稅的7，以上稅費(fèi)小計為17.5%，防洪保安費(fèi)按年收入的1，則：23430×17.5%+23430×1=4123.68元上述、總費(fèi)用合計為7723.38元3.年純收益234307723.3815706.62元4.還原利率的確定還原利率是收益還原法中一個重要的因素，目前國內(nèi)、國際確定還原利率的方法很多，這里主要采用復(fù)合投資收益率法，其公式為：還原利率一年期貸款利率×70期望得到的利潤×30一年期貸款利率為5.31%；期望得到的利