周某某訴鄧某房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案定金與損失賠償共存

1、周某某訴鄧某房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案09-06【基本案情】2006 年9月3日，原告周某某委托陳某甲全權(quán)辦理購(gòu)買(mǎi)系爭(zhēng) 房產(chǎn)。2006年9月4日，被告鄧某委托陳某乙全權(quán)辦理出售涉案房 產(chǎn)的相關(guān)事宜，并約定陳某乙有轉(zhuǎn)委托權(quán)。2006年9月19日，陳某 乙將代理權(quán)限轉(zhuǎn)委托給周某某。2006 年9月12日，陳某甲、陳某乙各白以代理人的身份與房 產(chǎn)中介XX地產(chǎn)簽訂了一份房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，約定：被告將涉案 房產(chǎn)出售給原告；轉(zhuǎn)讓成交價(jià)31500元；定金3萬(wàn)元，該款于合同簽 署時(shí)支付5000元，于合同簽署之日起5日內(nèi)補(bǔ)足定金25000元；第 二部分樓款275000,原告須于2006年10月12日或之前交納首期款 15

2、000元，余款辦理銀行按揭；被告收取定金后不依合同條款將該物 業(yè)售予原告的，須返還雙倍定金；原告應(yīng)向XX地產(chǎn)支付傭金5000元。合同簽訂時(shí)，陳某甲向陳某乙支付了定金 5000元。之后，陳 某甲又分三次向陳某乙支付定金共 43500元。2007年6月26日，陳 某甲再向被告支付了定金5000元。合同簽訂后，陳某甲、陳某乙各白以代理人的身份與 A擔(dān)保公 司簽訂了一份委托擔(dān)保協(xié)議書(shū)，約定原告委托A擔(dān)保公司償還被 告購(gòu)買(mǎi)涉案房產(chǎn)所欠銀行的貸款，以便解除抵押登記。 2006年12月 4日，A擔(dān)保公司將191848.32元轉(zhuǎn)入被告在中國(guó)銀行的賬戶(hù)。同年12月5日，涉案房產(chǎn)注銷(xiāo)了抵押登記。原告支付了贖樓費(fèi)2

3、000元。2006 年12月1日，陳某甲與B銀行上步支行簽訂了一份借 款合同，約定原告向該行貸款 30萬(wàn)元以便支付涉案房產(chǎn)的房款。 合同履行過(guò)程中，B銀行上步支行實(shí)際發(fā)放貸款195000元，原告已 歸還12期，累計(jì)還息金額11197.08元。2006 年12月5日，周某某以被告代理人的身份與陳某甲簽訂 涉案房產(chǎn)的深圳市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同（現(xiàn)售）。同日，陳某甲向 XX地產(chǎn)支付了按揭費(fèi)1000元、評(píng)估費(fèi)600元、傭金5000元。另查，涉案房產(chǎn)從2006年12月11日起被（ 2007）深福法民 三初字第2*4號(hào)民事裁定書(shū)所查封，（2007）深福法民三初字第1*3 號(hào)民事裁定書(shū)輪候查封?，F(xiàn)輪候查封轉(zhuǎn)為正式

4、查封，查封期限至2009 年6月5日。截至本案開(kāi)庭審理時(shí)，涉案房產(chǎn)仍登記在被告名下，尚 未解封。2007 年4月9日，被告書(shū)面承諾將涉案房產(chǎn)以31萬(wàn)實(shí)收的價(jià) 格賣(mài)給原告，并在該房產(chǎn)解封后一周內(nèi)過(guò)戶(hù)，否則，按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)，將所有增值部分賠償給原告，雙倍返還定金10萬(wàn)元。起訴前，原告委托深圳市C土地房地產(chǎn)評(píng)估有限公司對(duì)涉案房 產(chǎn)在2007年12月14日的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)評(píng)估，該房產(chǎn)的評(píng) 估凈值為562932元。原告支付了評(píng)估費(fèi)300元。再查，因涉案房產(chǎn)未能辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，原告尚有69651.68元未支付給被告。原告訴請(qǐng)判令：1、解除房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同及深圳市房地 產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同（現(xiàn)售）；2、被告雙倍返還定

5、金11萬(wàn)元；3、被告返 還原告代付的贖樓款191848.32元、贖樓費(fèi)2000元、查檔費(fèi)50元, 并支付贖樓款利息11197元；4、被告賠償原告損失254832元（其中 傭金損失5000元、按揭費(fèi)1000元、評(píng)估費(fèi)900元、房產(chǎn)預(yù)期收益損 失247932元）；5、被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用?！緺?zhēng)議焦點(diǎn)】本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)有三個(gè)：第一，房屋買(mǎi)賣(mài)合同因被告的過(guò)錯(cuò)解 除后，房屋升值部分的損失是否應(yīng)納入違約損害賠償?shù)姆秶坏诙?原告能否同時(shí)請(qǐng)求被告承擔(dān)定金責(zé)任與損害賠償責(zé)任；第三，原告請(qǐng)求被告賠償房屋差價(jià)損失的同時(shí)，能否請(qǐng)求被告賠償其為履行合同而 支出的傭金、評(píng)估費(fèi)、贖樓費(fèi)、按揭費(fèi)、貸款利息等履行成本。對(duì)于第

6、一個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)，一種意見(jiàn)認(rèn)為，合同解除的效力是使合 同恢復(fù)到締約前的狀態(tài)，而履行利益是在合同得到履行后才可能產(chǎn) 生，非違約方不應(yīng)得到履行利益的賠償；另一種意見(jiàn)認(rèn)為，合同解除 時(shí)的損害賠償應(yīng)是債務(wù)不履行的損害賠償， 履行利益包括在合同解除 后的損害賠償范圍之內(nèi)。對(duì)于第二個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)，一種意見(jiàn)認(rèn)為，在合同糾紛中，當(dāng)事人 不能同時(shí)請(qǐng)求定金責(zé)任和損害賠償責(zé)任。 當(dāng)定金責(zé)任與損害賠償責(zé)任 并存時(shí)，應(yīng)采取損益相抵的原則；另一種意見(jiàn)認(rèn)為，定金責(zé)任不以損 害是否發(fā)生為前提，在合同糾紛中，守約方可以同時(shí)主張定金罰則和 損害賠償責(zé)任，否則，當(dāng)事人對(duì)定金責(zé)任的約定將失去意義。對(duì)于第三個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)，一種意見(jiàn)認(rèn)為，傭金、貸款

7、利息等費(fèi)用 是原告為履行合同而支出的費(fèi)用。合同解除后，原告已不能得到房屋， 被告應(yīng)對(duì)該部分費(fèi)用予以賠償；另一種意見(jiàn)認(rèn)為， 傭金、貸款利息等 履行成本屬于信賴(lài)?yán)?。通常情況下，受害人不能同時(shí)請(qǐng)求履行利益賠償和信賴(lài)?yán)尜r償，否則，受害人將會(huì)重復(fù)受償。法院審理后認(rèn)為，原、被告買(mǎi)賣(mài)涉案房產(chǎn)的合同關(guān)系有效。被 告的行為構(gòu)成根本違約，原告訴請(qǐng)解除房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)予支持。 被告應(yīng)雙倍返還定金，并賠償原告損失。依照中華人民共和國(guó)民事 訴訟法第一百三十條、中華人民共和國(guó)民法通則第六十三條第 一、二款、中華人民共和國(guó)合同法第八條、第六十條、第九十四 條第（四）項(xiàng)、第九十七條、第一百零七條、第一百一十三條第一款、

8、 第一百一十六條之規(guī)定，法院判決原告周某某與被告鄧某關(guān)于涉案房 產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系有效，予以解除，被告鄧某應(yīng)向原告周某某償還贖 樓款191848.32元，雙倍返還定金110000元，賠償涉案房產(chǎn)的差價(jià) 損失247932元。駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求，案件受理費(fèi)和財(cái)產(chǎn)保全 費(fèi)，根據(jù)雙方的敗訴責(zé)任分擔(dān)。【法官評(píng)析】陳某甲、陳某乙在各白代理權(quán)限內(nèi)，分別以原告、被告名義實(shí) 施的民事法律行為直接約束原告與被告。 原告與被告買(mǎi)賣(mài)涉案房產(chǎn)的 合同關(guān)系合法有效，具有約束力，雙方應(yīng)按約全面履行白己的義務(wù)。 涉案房產(chǎn)因被查封，已無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。被告的行為構(gòu)成根本違約， 原告以簽訂合同目的落空為由訴請(qǐng)解除房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同

9、符合合同法的規(guī)定，予以支持。合同因被告根本違約解除后， 被告應(yīng)按定金罰則 的規(guī)定雙倍返還定金，并向原告賠償損失，包括贖樓款191848.32元、 房屋升值247932元。原告該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求成立，予以支持。在違約賠 償糾紛中，受害人不能同時(shí)請(qǐng)求履行利益賠償和信賴(lài)?yán)尜r償，否則,受害人將重復(fù)受償。利潤(rùn)與成本不能兼得。贖樓費(fèi)、傭金、查檔費(fèi)、 貸款利息、按揭費(fèi)、評(píng)估費(fèi)是原告信賴(lài)合同能夠履行而支出的必要成 本，在已判令被告賠償涉案房產(chǎn)升值利益的情況下，對(duì)原告的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，法院不予支持。總之，本案被告因其與案外人的債務(wù)糾紛，導(dǎo)致訟爭(zhēng)房產(chǎn)被查 封，無(wú)法辦理房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，原告訂立合同的目的已落空。原告以此

10、為由訴請(qǐng)解除合同后，可以請(qǐng)求被告承擔(dān)違約賠償責(zé)任。 訟爭(zhēng)房 產(chǎn)升值利益為履行利益，屬于違約損害賠償?shù)姆秶?，被告?yīng)予以賠償， 否則，原告的利益不能得到有利保護(hù)，造成實(shí)質(zhì)不公。雙方在訂立合 同時(shí)，已約定了定金責(zé)任。合同履行中，被告也承諾訟爭(zhēng)房產(chǎn)不能過(guò) 戶(hù)的，將雙倍返還定金。如果本案不予支持原告雙倍返還定金的訴訟 請(qǐng)求，采用損益相抵的原則計(jì)算原告遭受的損失， 將違背雙方的意思 白治。雙方關(guān)于定金責(zé)任的約定也將失去意義， 被告也將獲得不當(dāng)?shù)?保護(hù)。本案按揭費(fèi)、貸款利息、傭金、評(píng)估費(fèi)等是原告履行合同而支 出的費(fèi)用。這些費(fèi)用是原告為獲得履行利益（房屋升值）而必須投入的成本。利潤(rùn)與成本不能兼得，賠償權(quán)利人必

11、須有所取舍。因此，在 已判令被告賠償房屋升值利益的情形下，原告請(qǐng)求被告賠償按揭費(fèi)、 貸款利息等履行成本的訴訟請(qǐng)求，就不應(yīng)再得到支持。【法眼透視】本案的解決維系下面三個(gè)核心問(wèn)題： 第一，房屋買(mǎi)賣(mài)合同因賣(mài) 房人的過(guò)錯(cuò)解除后，買(mǎi)房人能否請(qǐng)求賣(mài)房人賠償房屋的升值利益？合同法第九十七條規(guī)定，合同解除后，當(dāng)事人可以要求賠償損失。合同法第一百一十三條第一款規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù) 或者履行合同義務(wù)不符合約定， 給對(duì)方造成損失的，損失數(shù)額應(yīng)當(dāng)相 當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以得到的利益。該兩條 規(guī)定賠償?shù)膬?nèi)涵應(yīng)當(dāng)是一致的，即因違約而解除合同場(chǎng)合的賠償仍然 是違約賠償。違約賠償原則上為履行利益

12、的賠償。 所謂履行利益，是 指通過(guò)合同履行后，債權(quán)人所能獲得的利益。在房?jī)r(jià)不斷攀升的背景 下，房屋升值屬于正?，F(xiàn)象。房屋升值的利益屬于房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同履 行后，買(mǎi)房人所能獲得的利益，屬于違約損害賠償?shù)姆秶?。如果?duì)房 屋升值利益不進(jìn)行保護(hù)，對(duì)買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)顯失公平， 在實(shí)踐中，也將誘 發(fā)賣(mài)房人尋找各種理由違約，違背市場(chǎng)誠(chéng)信。第二，在合同訴訟中，守約方能否同時(shí)主張定金責(zé)任和違約損 害賠償責(zé)任？合同法雖明確規(guī)定定金與違約金不能同時(shí)適用，但 對(duì)于定金與損害賠償是否可以并用沒(méi)有明確規(guī)定。 從立法本意和有利 保護(hù)守約方利益來(lái)講，定金責(zé)任可與違約損害賠償并存， 而不應(yīng)適用 損益相抵的原則計(jì)算守約方遭受的損失。 首

13、先，定金責(zé)任基于違約方 不履行、不完全履行、遲延履行而導(dǎo)致的根本違約產(chǎn)生，與損害是否 發(fā)生無(wú)關(guān)；損害賠償責(zé)任則因?qū)嶋H損害結(jié)果的發(fā)生而產(chǎn)生?？梢?jiàn)，二 者并非基于同一原因產(chǎn)生，而損益相抵原則要求賠償權(quán)利人所獲利益 與遭受的損失基于統(tǒng)一原因產(chǎn)生。 其次，定金責(zé)任是當(dāng)事人在訂立合 同時(shí)為確保債務(wù)履行而預(yù)先設(shè)定的，出發(fā)點(diǎn)在于維護(hù)守約方的合同利 益。如果適用損益相抵原則計(jì)算最終賠償數(shù)額， 就會(huì)發(fā)生以實(shí)際損害 額為限的后果，其實(shí)際效果就是對(duì)當(dāng)事人意思白治的否定。最后，采 用損益相抵原則計(jì)算實(shí)際賠償數(shù)額，會(huì)發(fā)生無(wú)論當(dāng)事人在法律允許的 范圍內(nèi)對(duì)定金數(shù)額如何約定，守約方獲得的實(shí)際賠償總是相同的法律 后果，當(dāng)事人對(duì)定金數(shù)額的約定失去意義。第三，在違約損害賠償場(chǎng)合，受害方能否同時(shí)請(qǐng)求履行利益賠 償和信賴(lài)?yán)?/p>