現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)運(yùn)作模式探索1

1、現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)運(yùn)作模式探索現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)是指由專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理，所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)可以實(shí)施分離，用于從事商品銷售、休閑、娛樂等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的建筑物，它在國(guó)內(nèi)出現(xiàn)于上個(gè)世紀(jì)90年代中后期，主要區(qū)別于沿街為市、自主經(jīng)營(yíng)的傳統(tǒng)商業(yè)物業(yè)。隨著商業(yè)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展和人民生活水平的日益提高，尤其是在中國(guó)加入wto后，國(guó)際零售、家居、餐飲等商業(yè)巨頭正在以前所未有的速度加快進(jìn)軍中國(guó)市場(chǎng)的步伐，對(duì)商業(yè)用房的需求劇增，從而大大推動(dòng)了國(guó)內(nèi)商業(yè)物業(yè)的發(fā)展?，F(xiàn)代商業(yè)物業(yè)的運(yùn)作廣泛涉及到社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化、城市規(guī)劃、建筑、投資、金融、商業(yè)、消費(fèi)者心理學(xué)等各大領(lǐng)域，已經(jīng)成為一個(gè)迫在眉睫的嶄新課題。一、經(jīng)營(yíng)式與產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物

2、業(yè)的運(yùn)作模式比較經(jīng)營(yíng)式商業(yè)物業(yè)是指由專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理，而物業(yè)產(chǎn)權(quán)適應(yīng)經(jīng)營(yíng)的需要實(shí)行統(tǒng)一歸屬、未進(jìn)行拆零銷售，所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)管理權(quán)可以實(shí)施分離，用于從事商品銷售、休閑、娛樂等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的建筑物，它主要區(qū)別于產(chǎn)權(quán)已拆零銷售的產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)。它的進(jìn)一步細(xì)分主要以其租賃的方式為依據(jù)，分為整體租賃和分零租賃兩種方式。產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)是指由專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理，而物業(yè)產(chǎn)權(quán)為了回籠資金的需要實(shí)行拆零銷售，而所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)管理權(quán)可以實(shí)施分離，用于從事商品銷售、休閑、娛樂等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的建筑物，它主要區(qū)別于產(chǎn)權(quán)未進(jìn)行拆零銷售的經(jīng)營(yíng)式商業(yè)物業(yè)。它的進(jìn)一步細(xì)分主要以其租賃的方式為依據(jù)，分為整體租

3、賃、分零租賃和整體分零租賃相結(jié)合三種方式。1兩者的共同點(diǎn)表面上產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)追求的是短期利潤(rùn)最大化，經(jīng)營(yíng)式商業(yè)物業(yè)追求的是長(zhǎng)期利潤(rùn)最大化，但實(shí)際上兩者的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益都在于經(jīng)營(yíng)是否成功，共同點(diǎn)就是“經(jīng)營(yíng)為先“這個(gè)原則。對(duì)產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)而言，即使開發(fā)商贏取了短期的豐厚利潤(rùn)，如果經(jīng)營(yíng)不利，投資者紛紛套牢，這對(duì)開發(fā)商的品牌和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展是很不利的。首先必須考慮消費(fèi)市場(chǎng)，只有準(zhǔn)確的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)定位，商鋪才能生存發(fā)展，經(jīng)營(yíng)商家才能賺到錢，投資者才能有回報(bào)。投資者作為弱勢(shì)群體已經(jīng)開始覺醒，開始為自己的投資回報(bào)和收益尋求保障。開發(fā)商要想贏得投資者的信任，順利銷售產(chǎn)權(quán)，必須加強(qiáng)招商、經(jīng)營(yíng)、管理的力度，把市場(chǎng)盤活，真正讓投資

4、者得到回報(bào)。而對(duì)于經(jīng)營(yíng)式商業(yè)物業(yè)的開發(fā)商而言，追求的是未來資產(chǎn)的增值，這恰恰只有依靠經(jīng)營(yíng)的成功、人流量、銷售量的提升方可達(dá)到。2兩者的不同點(diǎn)比較（1） 兩者入市的出發(fā)點(diǎn)不同產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)的產(chǎn)生和返租回報(bào)模式的出現(xiàn)其實(shí)是開發(fā)商為了解決大面積營(yíng)業(yè)用房的消化和資金的回籠，在這樣的前提下套現(xiàn)是首要的。經(jīng)營(yíng)式商業(yè)物業(yè)則注重項(xiàng)目入市后的經(jīng)營(yíng)狀況和物業(yè)升值，該類型的商業(yè)物業(yè)需要依靠一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和較為成熟的人流物流環(huán)境，在此基礎(chǔ)上，對(duì)所經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)業(yè)種以及經(jīng)營(yíng)環(huán)境，經(jīng)營(yíng)檔次進(jìn)行升級(jí)，從軟硬環(huán)境兩方面入手，提高項(xiàng)目的市場(chǎng)認(rèn)知度，形成以其為中心的新商圈，從而提升項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值和發(fā)展前景，達(dá)到商業(yè)物業(yè)自身的不斷

5、增值，最終實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期的利潤(rùn)最大化。（2） 兩者招商的側(cè)重點(diǎn)不同產(chǎn)權(quán)式商鋪的招商工作主要側(cè)重以主力商家的入駐來帶動(dòng)項(xiàng)目的銷售，招商成為開發(fā)商是否能成功吸引投資者的關(guān)鍵因素，而大量的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目推出，使得大型零售商家的可選擇空間極大，具備較強(qiáng)的談判實(shí)力。而開發(fā)商處于劣勢(shì)，一般要犧牲巨大的租金收益作為招商的條件，成功引進(jìn)能獲得投資者認(rèn)可的主力大商家就意味著項(xiàng)目操作成功了一大半，開發(fā)商所希望的短期利潤(rùn)最大化也成為可能。經(jīng)營(yíng)式商鋪的招商更為復(fù)雜，不僅需要引進(jìn)知名商家作為核心主力店，同時(shí)也必須依靠眾多的小經(jīng)營(yíng)戶才能實(shí)現(xiàn)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的規(guī)模化經(jīng)營(yíng)。因此，該類型商鋪的招商側(cè)重以良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境帶動(dòng)同一業(yè)種范圍內(nèi)的多品種

6、，多檔次的經(jīng)營(yíng)。（3）兩者的推廣方式不同因?yàn)檎w經(jīng)營(yíng)定位的要求，產(chǎn)權(quán)式商鋪與返租模式的結(jié)合具有必然性。返租是一種短期的操盤方式，為了迅速回籠資金，需要在較短的時(shí)間內(nèi)完成招商、推廣、市場(chǎng)預(yù)熱，直至通過媒體轟炸達(dá)到市場(chǎng)認(rèn)知度的最大化，配合全民投資的理念，實(shí)現(xiàn)短期利潤(rùn)的最大化。經(jīng)營(yíng)式商鋪則不需要過多的借助媒體的炒作，而是有針對(duì)性的鎖定目標(biāo)經(jīng)營(yíng)商家群體，進(jìn)行有效地信息傳遞，完成招商行為。二、未來商業(yè)物業(yè)發(fā)展的探索1商業(yè)物業(yè)運(yùn)作模式的演變（1）返租模式將逐漸退出歷史的舞臺(tái)對(duì)于國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的投資者來講，無論是開發(fā)商還是中小投資者，都不得不暫時(shí)面對(duì)融資渠道匱乏，資本市場(chǎng)發(fā)展不充分、房地產(chǎn)證券化發(fā)展緩慢的現(xiàn)實(shí)

7、。對(duì)開發(fā)商而言，返租模式是不得已而為之的短期行為，相當(dāng)于向廣大中小投資者的一次再融資，其融資成本明顯較高，且涉及面廣，后遺癥多，社會(huì)影響大，風(fēng)險(xiǎn)極高。對(duì)中小投資者而言，返租模式類似于一場(chǎng)賭博，其投資的風(fēng)險(xiǎn)集中于某一個(gè)具體項(xiàng)目或經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的成敗上，這絕非一項(xiàng)科學(xué)的個(gè)人投資決策。雖然少數(shù)有實(shí)力有品牌的開發(fā)商，憑借自身的公司信譽(yù)度，或通過自有物業(yè)的擔(dān)保等措施，保證小投資者的投資信心和所承諾的投資回報(bào)，但在目前國(guó)內(nèi)信用體制相對(duì)不健全的條件下，返租模式下的投資者確確實(shí)實(shí)成為了弱勢(shì)群體。 因此，返租模式是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)融資困境與民間投資熱情空前高漲的雙重壓力下形成的一個(gè)階段性產(chǎn)物，它的出現(xiàn)顯示了中國(guó)人無窮的智

8、慧和“有條件要上，沒有條件也要上“的靈活變通能力。但它固有的先天劣勢(shì)，決定其生命力是短暫的，隨著房地產(chǎn)投資信托的逐漸發(fā)展，返租模式必將退出歷史的舞臺(tái)。（2）“先租后售，以租促售“的模式將是曇花一現(xiàn)從2002年開始，上海、成都等地陸續(xù)出現(xiàn)了一種新的商業(yè)物業(yè)運(yùn)作模式：商業(yè)物業(yè)開發(fā)商在項(xiàng)目開發(fā)完成以后并未將產(chǎn)權(quán)拆零銷售，而是聯(lián)合專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司先將商業(yè)物業(yè)完全經(jīng)營(yíng)起來，形成獲得投資者認(rèn)可，經(jīng)營(yíng)戶追捧的成熟商業(yè)物業(yè)后，再將產(chǎn)權(quán)進(jìn)行拆零出售。有的媒體稱其為“成現(xiàn)經(jīng)營(yíng)“，意即商業(yè)口岸價(jià)值成現(xiàn)以后再進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。簡(jiǎn)單地說就是“先租后售，以租促售“。成都著名的裝飾市場(chǎng)品牌企業(yè)博美裝飾城管理公司與禾嘉

9、集團(tuán)聯(lián)手打造博美品牌連鎖商場(chǎng)，由禾嘉地產(chǎn)負(fù)責(zé)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，而博美繼續(xù)發(fā)揮品牌經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，目前已開發(fā)“西門博美店“經(jīng)營(yíng)成功后進(jìn)行銷售。由于博美裝飾城的月租金一直維持在每平方米100元左右，因此投資者對(duì)博美的投資回報(bào)能得到有效保證，為保證投資者的長(zhǎng)期回報(bào)，博美仍將長(zhǎng)期控制商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)權(quán)，銷售的僅是博美裝飾城的部分產(chǎn)權(quán)。此外，成都銀河商業(yè)廣場(chǎng)在引進(jìn)著名家電連鎖店國(guó)美電器并經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定后，才拆零產(chǎn)權(quán)出售也屬于這種運(yùn)作模式。以這種模式運(yùn)作，開發(fā)商在項(xiàng)目建設(shè)期間需要承擔(dān)更大的資金壓力，但在經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定，獲得投資者認(rèn)可、市場(chǎng)追捧時(shí)再拆零產(chǎn)權(quán)銷售，可以獲取更多的開發(fā)利潤(rùn)，這對(duì)商業(yè)地產(chǎn)商的實(shí)力提出了更高要求。對(duì)于中小投資者而言

10、，由于所購(gòu)買的商業(yè)物業(yè)已進(jìn)入正常經(jīng)營(yíng)并有穩(wěn)定的物業(yè)租金作為回報(bào)，因此其投資風(fēng)險(xiǎn)（主要是初期風(fēng)險(xiǎn)）將大大降低。但“先租后售，以租促售“的運(yùn)作模式并沒有突破性的變革，它并沒有規(guī)避返租模式所具有長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)和后遺癥，僅僅是降低了投資者在物業(yè)初期經(jīng)營(yíng)時(shí)候所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。它可以看作返租模式的升級(jí)版，但依然沒有解決未來經(jīng)營(yíng)失敗或者核心商家退出項(xiàng)目所帶來的長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)，產(chǎn)權(quán)分零化與經(jīng)營(yíng)所要求的統(tǒng)一化之間的矛盾并未徹底解決。因此，“先租后售，以租促售“的出現(xiàn)只是曇花一現(xiàn)，也將隨著房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展而被淘汰。（3）產(chǎn)權(quán)完整的經(jīng)營(yíng)式物業(yè)成為未來的趨勢(shì)，個(gè)人投資將轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)基金經(jīng)營(yíng)統(tǒng)一化與產(chǎn)權(quán)分零化之間根深蒂固的矛盾已經(jīng)成

11、為商業(yè)物業(yè)發(fā)展的嚴(yán)重障礙，產(chǎn)權(quán)完整統(tǒng)一的商業(yè)物業(yè)必將成為未來的趨勢(shì)，那么開發(fā)商如何獲得充裕的資金進(jìn)行運(yùn)作？日益膨脹的民間資金又如何投向收益較高的商業(yè)物業(yè)？美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)作模式值得很好的借鑒：美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過長(zhǎng)期發(fā)展，已經(jīng)形成以房地產(chǎn)投資信托為核心的產(chǎn)業(yè)鏈。房地產(chǎn)投資信托是1960年在美國(guó)國(guó)會(huì)通過后形成的，是由個(gè)人投資者及機(jī)構(gòu)投資者組成的投資房地產(chǎn)的金融工具，其規(guī)模截至2001年底已發(fā)展到1549億美金。它使個(gè)人投資者以少量資金即可參與房地產(chǎn)投資，并可享受相應(yīng)股份的收益，其具體特點(diǎn)有以下幾方面：a面向公眾募集資金：面向公眾募集資金，募集對(duì)象廣泛，募集潛力巨大。盡管shopping mall等商

12、業(yè)物業(yè)資金需求量極大，資金回收期長(zhǎng)，該種募集方式仍可以滿足開發(fā)、經(jīng)營(yíng)mall的需要。b投資組合由多家或大量的shopping mall等商業(yè)物業(yè)組成：通常專營(yíng)shopping mall的房地產(chǎn)投資信托擁有幾十或上百個(gè)shopping mall的投資組合。在巨大的資金背景下，shopping mall等商 業(yè)物業(yè)的投資可以產(chǎn)品組合，不同地區(qū)及不同發(fā)展規(guī)模的shopping mall可以有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)，并占領(lǐng)市場(chǎng)份額。c專業(yè)化管理：作為同時(shí)投資并且長(zhǎng)期投資幾十或上百個(gè)shopping mall的機(jī)構(gòu)，其管理團(tuán)隊(duì)能夠聚集大量相關(guān)領(lǐng)域的管理精英，實(shí)施專業(yè)化管理，并形成了一套成熟的管理模式和經(jīng)驗(yàn)，而不

13、是將某個(gè)具體項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)集中于某個(gè)人。d與各大零售商保持長(zhǎng)期協(xié)作關(guān)系：房地產(chǎn)投資信托在長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)過程中，與各大零售商建立了良好的合作關(guān)系，核心主力店的招商得以順利解決。美國(guó)shopping mall等商業(yè)物業(yè)發(fā)展運(yùn)營(yíng)的主要模式見圖：2未來商業(yè)物業(yè)的贏利模式當(dāng)因特網(wǎng)經(jīng)濟(jì)陷入低谷的時(shí)候，某種合理的贏利模式成為風(fēng)險(xiǎn)投資者和運(yùn)營(yíng)者們夢(mèng)寐以求的目標(biāo)。如今，因特網(wǎng)的贏利模式得到極大的改善和拓寬，為其蓬勃發(fā)展注入了新鮮的血液。如今的商業(yè)物業(yè)類似當(dāng)年的因特網(wǎng)，仍在尋求有效而安全的贏利模式，經(jīng)營(yíng)式商業(yè)物業(yè)資金壓力大，長(zhǎng)遠(yuǎn)的增值猶如遠(yuǎn)水不解近渴，而產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)則如飲鴆止渴。下文對(duì)未來商業(yè)物業(yè)贏利模式的探索將等待

14、實(shí)踐的檢驗(yàn)。（1）贏利模式的多樣化從目前國(guó)內(nèi)的情況看，商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的博弈有4個(gè)參加者：開發(fā)商、投資者、經(jīng)營(yíng)商、管理商。分開來看，商業(yè)物業(yè)的贏利有5個(gè)渠道：一是開發(fā)商通過運(yùn)作項(xiàng)目賺取開發(fā)投資利潤(rùn)，二是投資者出租物業(yè)賺取租賃利潤(rùn)，三是經(jīng)營(yíng)者賺取經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，四是商業(yè)物業(yè)管理商賺取管理利潤(rùn)，五是長(zhǎng)線持有物業(yè)，享受物業(yè)的增值。綜合來看，商業(yè)物業(yè)贏利模式在除了前文所述5種模式之外，還有多樣化發(fā)展的空間：a先租后售，以租促售，最大限度地賺取開發(fā)投資利潤(rùn)；b不租不售，開發(fā)商直接涉足商業(yè)經(jīng)營(yíng)，同時(shí)賺取開發(fā)投資利潤(rùn)和商業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)；c銷售部分黃金商鋪的產(chǎn)權(quán)，其余不宜拆零銷售的物業(yè)作為股本，與專業(yè)經(jīng)營(yíng)商家聯(lián)合成立專業(yè)商

15、業(yè)經(jīng)營(yíng)公司，整合開發(fā)商的資金實(shí)力和經(jīng)營(yíng)商家的品牌經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，同樣可以賺取開發(fā)投資利潤(rùn)、合伙經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)和物業(yè)的增值；d銷售部分黃金商鋪的產(chǎn)權(quán)，其余不宜拆零銷售物業(yè)的作為股本，與專業(yè)的商業(yè)管理公司聯(lián)合成立項(xiàng)目管理公司，引進(jìn)經(jīng)營(yíng)商家收取租金，整合開發(fā)商的資金實(shí)力和商業(yè)管理公司的品牌管理優(yōu)勢(shì)，同時(shí)可以賺取開發(fā)投資利潤(rùn)、租金收益和管理利潤(rùn)和物業(yè)的增值；當(dāng)然，贏利模式的發(fā)展是永無窮盡的，開發(fā)商以及博弈相關(guān)各方必須從實(shí)際情況出發(fā)，明確投資回報(bào)的期望值，才能設(shè)定科學(xué)合理的贏利模式。為了賺取自己能力以外的利潤(rùn)，盲目地涉足陌生領(lǐng)域，可能最終反而將風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大化。（2）贏利范圍的擴(kuò)大化贏利范圍的擴(kuò)大化是指：預(yù)先取得足夠規(guī)模

16、的地塊，只開發(fā)其中少部分地塊為大型購(gòu)物中心、酒店、會(huì)展、體育場(chǎng)館、道路港口設(shè)施等商業(yè)物業(yè)，通過對(duì)物業(yè)的成功經(jīng)營(yíng)，贏得周邊土地增值，其贏利空間自然又遠(yuǎn)非單個(gè)的商業(yè)項(xiàng)目可比。從某種意義上講，這已從單個(gè)項(xiàng)目的贏利擴(kuò)大為大規(guī)模土地的經(jīng)營(yíng)，其開發(fā)商可以稱之為真正意義上的“地產(chǎn)商“。一般在城市配套設(shè)施充足的環(huán)境中建設(shè)小規(guī)模的居住區(qū)，可以享用各種成熟的配套，開發(fā)商可以省掉很多配套的建設(shè)。當(dāng)然，市政配套的價(jià)值已經(jīng)蘊(yùn)涵在土地的價(jià)值中了。如果在城市郊外預(yù)先取得足夠規(guī)模的成片土地，開發(fā)大型購(gòu)物中心、酒店、會(huì)展、體育場(chǎng)館、道路港口設(shè)施等商業(yè)物業(yè)，在該區(qū)域的人流、物流、信息流都促動(dòng)以后，享受相關(guān)地域、物業(yè)開發(fā)的順利升值

17、和贏利，使配套成為一種源源不斷的生產(chǎn)力。如果單純就商業(yè)項(xiàng)目來操作，并不能充分發(fā)揮配套給土地帶來的增值。當(dāng)初廣州天河城就是被當(dāng)作商業(yè)設(shè)施操作，靠廣州市政府支持建起來的。結(jié)果項(xiàng)目運(yùn)作成功后，周邊的地價(jià)上漲幅度驚人，而這筆因天河城的成功而產(chǎn)生的以幾十億計(jì)的增值，天河城并無直接受益，受益的是政府和其它開發(fā)商。3.未來商業(yè)物業(yè)的發(fā)展理念（1） shopping mall將成為未來發(fā)展的重點(diǎn)一方面，隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民收入不斷提高，我國(guó)居民的消費(fèi)需求隨著收入水平的提高已出現(xiàn)了新的變化和調(diào)整。消費(fèi)者在購(gòu)物時(shí)不僅追求方便性、多樣性、注重個(gè)人品味的需求，同時(shí)更注重體驗(yàn)整體購(gòu)買經(jīng)歷的愉悅，這種趨勢(shì)促成了對(duì)sh

18、opping mall的需求不斷增強(qiáng)。另一方面，隨著國(guó)內(nèi)shopping mall的經(jīng)營(yíng)模式和管理技術(shù)逐漸成熟，其前途不可限量，內(nèi)地也將逐步迎來shopping mall的時(shí)代。按照中國(guó)目前的經(jīng)營(yíng)發(fā)展?fàn)顩r，零售商業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)、未來發(fā)展規(guī)劃、人均購(gòu)買力水平、人們對(duì)生活水平要求的提高，在中國(guó)發(fā)展具備優(yōu)良購(gòu)物環(huán)境、提供大型休閑場(chǎng)所及停車場(chǎng)，集購(gòu)物、休閑、娛樂、餐飲文化及服務(wù)等各項(xiàng)功能于一體的現(xiàn)代購(gòu)物中心的條件已逐漸成熟，shopping mall的出現(xiàn)也是中國(guó)商業(yè)發(fā)展到一定階段，商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行社會(huì)優(yōu)化組合的必然趨勢(shì)。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的今天，零售企業(yè)除了發(fā)展自身特色，提高服務(wù)質(zhì)量外，還必須順應(yīng)以規(guī)模領(lǐng)先

19、、以效益制勝的世界零售業(yè)大趨勢(shì)。shopping mall有別于其它的商業(yè)業(yè)態(tài)，充分體現(xiàn)了以人為本的理念，營(yíng)造和引導(dǎo)新的消費(fèi)方式，引進(jìn)一種新的文化理念和生活理念。建設(shè)現(xiàn)代化的shopping mall對(duì)促進(jìn)中國(guó)商貿(mào)發(fā)展、填補(bǔ)商貿(mào)空白、優(yōu)化商貿(mào)行業(yè)結(jié)構(gòu)、改善購(gòu)物環(huán)境和居民生活質(zhì)量都有重要意義，它將成為未來發(fā)展的重點(diǎn)。（2）物業(yè)管理、商業(yè)管理將進(jìn)化為“資產(chǎn)管理“。目前，商業(yè)物業(yè)的開發(fā)商們已經(jīng)逐漸意識(shí)到：將物業(yè)管理、商業(yè)管理發(fā)展為資產(chǎn)管理。在這種思想的引導(dǎo)下，開發(fā)商還會(huì)涉及酒店、會(huì)展、體育、道路港口設(shè)施等開發(fā)項(xiàng)目。譬如，李嘉誠(chéng)財(cái)團(tuán)早在數(shù)年前就涉足國(guó)內(nèi)港口的開發(fā)與運(yùn)營(yíng)，成都的著名本土房地產(chǎn)企業(yè)置信實(shí)業(yè)也成立了置信資產(chǎn)管理公司和置信商業(yè)旅業(yè)管理有限公司，都不再局限于狹隘的物業(yè)管理和商業(yè)管理。商業(yè)物業(yè)的開發(fā)商已經(jīng)逐漸形成這種觀念：不能僅僅局限于給自己的物業(yè)公司留下幾間營(yíng)業(yè)用房或一些廣告位，讓物業(yè)公司通過這些局部的資源賺點(diǎn)錢來貼補(bǔ)物業(yè)費(fèi)收入的不足；物業(yè)公司所管理的全部物業(yè)作為資產(chǎn)，可以通過物業(yè)服務(wù)、管理、創(chuàng)造性的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，使資產(chǎn)保值和升值。從某種意義上來說，物業(yè)的延續(xù)價(jià)值是靠經(jīng)營(yíng)體現(xiàn)出來的，例如可以通過促動(dòng)買賣、租賃來升值硬件資產(chǎn)。傳統(tǒng)的物業(yè)公司必須強(qiáng)化自身的“造血機(jī)能“，變革成資產(chǎn)管理和運(yùn)營(yíng)公司。開發(fā)商業(yè)物業(yè)，尤其在搞長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)管理的商業(yè)