物業(yè)管理課件第4章補(bǔ)充

1、第第 四四 章章 物業(yè)的基礎(chǔ)管理物業(yè)的基礎(chǔ)管理物業(yè)管理物業(yè)管理基礎(chǔ)管理基礎(chǔ)管理綜合管理綜合管理物業(yè)本身物業(yè)本身設(shè)備設(shè)施設(shè)備設(shè)施環(huán)境管理環(huán)境管理安全管理安全管理衛(wèi)生管理衛(wèi)生管理綠化管理綠化管理消防管理消防管理治安管理治安管理車輛道路管理車輛道路管理 第一節(jié)第一節(jié) 房屋維修管理概述房屋維修管理概述 一、房屋維修的含義一、房屋維修的含義1 狹義：狹義：僅指對房屋的僅指對房屋的養(yǎng)護(hù)和修繕養(yǎng)護(hù)和修繕， 廣義：廣義：包括對房屋的包括對房屋的養(yǎng)護(hù)、修繕和改造養(yǎng)護(hù)、修繕和改造。 2 維修目的維修目的A) 恢復(fù)、保持或提高房屋的恢復(fù)、保持或提高房屋的安全性與耐久性安全性與耐久性B) 改善或提高房屋的改善或提高房

2、屋的藝術(shù)性藝術(shù)性二、房屋維修責(zé)任的劃分二、房屋維修責(zé)任的劃分 1 1 新建房屋在保修期內(nèi)新建房屋在保修期內(nèi)由由施工單位施工單位負(fù)責(zé)負(fù)責(zé) 2 2 保修期滿后保修期滿后由業(yè)主承擔(dān)維修責(zé)任并承擔(dān)費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)維修責(zé)任并承擔(dān)費(fèi)用 對于業(yè)主委托物管企業(yè)管理的物業(yè)規(guī)定如下：對于業(yè)主委托物管企業(yè)管理的物業(yè)規(guī)定如下：1 1）物業(yè)公司負(fù)責(zé)維修）物業(yè)公司負(fù)責(zé)維修共用部位共用部位共用設(shè)施、及場地共用設(shè)施、及場地a）共用部位共用部位：樓蓋、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重樓蓋、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位和外墻面、樓梯面、走廊通道、門廳、電梯廳、結(jié)構(gòu)部位和外墻面、樓梯面、走廊通道、門廳、電梯廳、車庫。車庫。b b

3、）共用設(shè)施及場地：共用設(shè)施及場地：上下水管（屋內(nèi)）、落水管、郵上下水管（屋內(nèi)）、落水管、郵箱、垃圾箱、供電干線、共用照明、天線、中央空調(diào)、箱、垃圾箱、供電干線、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐、高壓水泵房、樓內(nèi)消防設(shè)備、電暖氣干線、供暖鍋爐、高壓水泵房、樓內(nèi)消防設(shè)備、電梯、道路、化糞池、自行車棚、休息庭、健身設(shè)施、網(wǎng)梯、道路、化糞池、自行車棚、休息庭、健身設(shè)施、網(wǎng)球場、游泳池、超市等。球場、游泳池、超市等。2)2)業(yè)主承擔(dān)業(yè)主承擔(dān)自用部位自用部位自用設(shè)備自用設(shè)備的維修的維修建設(shè)部發(fā)布的于建設(shè)部發(fā)布的于1998年年9月月1日起實施的商品房購房保修日起實施的商品房購房保修期規(guī)定：期規(guī)定

4、：1 屋面防水屋面防水3年年2 墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏滲漏 1年年3 墻面、頂棚摸灰層脫落墻面、頂棚摸灰層脫落1年年4 地面空鼓開裂、大面積超砂地面空鼓開裂、大面積超砂1年年5 門窗翹裂、五金件損壞門窗翹裂、五金件損壞1年年6 管道堵塞管道堵塞2個月個月7 供熱、供冷系統(tǒng)為供熱、供冷系統(tǒng)為1個供暖期或供冷期個供暖期或供冷期8 衛(wèi)生潔具衛(wèi)生潔具1年年9 燈具、電器開關(guān)燈具、電器開關(guān)6個月個月 三、房屋維修管理三、房屋維修管理 1 概念：概念：是指物業(yè)管理企業(yè)按照一定的科學(xué)管理是指物業(yè)管理企業(yè)按照一定的科學(xué)管理程序程序和制度和制度及一定的及一定

5、的維修技術(shù)維修技術(shù)管理要求，管理要求，對對企業(yè)企業(yè)所所經(jīng)營經(jīng)營管管理的理的房產(chǎn)進(jìn)行日常維護(hù)修繕管理房產(chǎn)進(jìn)行日常維護(hù)修繕管理。2 特點(diǎn)：課本特點(diǎn)：課本129頁頁1） 復(fù)雜性復(fù)雜性2） 計劃性計劃性3） 技術(shù)要求高技術(shù)要求高 3 原則：原則： 1 1 堅持堅持“經(jīng)濟(jì)、合理、安全、實用經(jīng)濟(jì)、合理、安全、實用”的原則的原則 2 2 采用不同標(biāo)準(zhǔn)，區(qū)別對待原則采用不同標(biāo)準(zhǔn)，區(qū)別對待原則 3 3 維護(hù)房屋不受損壞的原則維護(hù)房屋不受損壞的原則 4 4 為用戶服務(wù)的原則為用戶服務(wù)的原則 5 5 修繕資金投資效果最大化原則修繕資金投資效果最大化原則 四四、房屋維修管理的內(nèi)容房屋維修管理的內(nèi)容 P131 安全檢查

6、安全檢查 計劃管理計劃管理 技術(shù)管理技術(shù)管理v質(zhì)量管理質(zhì)量管理 施工管理施工管理 資金管理資金管理 檔案檔案資料管理資料管理內(nèi)容內(nèi)容（一）安全檢查：是房屋使用、管理、維護(hù)和修理的（一）安全檢查：是房屋使用、管理、維護(hù)和修理的重要依據(jù)。重要依據(jù)。 （二）計劃管理（二）計劃管理v 1含義：含義：是指有關(guān)房屋維修工作的內(nèi)容、步驟、和是指有關(guān)房屋維修工作的內(nèi)容、步驟、和資金方面的安排、組織和控制活動。資金方面的安排、組織和控制活動。v 2目的：目的：1）有計劃的對房屋進(jìn)行養(yǎng)護(hù)修繕）有計劃的對房屋進(jìn)行養(yǎng)護(hù)修繕,確保房屋安全確保房屋安全正常正常使用使用2）保證維修）保證維修資金資金的合理使用的合理使用3）

7、提高房屋維修管理水平，）提高房屋維修管理水平，全面完成維修任務(wù)全面完成維修任務(wù)v 3 房屋維修計劃的編制房屋維修計劃的編制按期限分按期限分 年度年度維修計劃維修計劃季度季度維修計劃維修計劃月度月度維修計劃維修計劃（1）年度維修計劃的編制）年度維修計劃的編制 與工程量、工期、成本、安全、質(zhì)量、服務(wù)、與工程量、工期、成本、安全、質(zhì)量、服務(wù)、施工管理等有密切的關(guān)系施工管理等有密切的關(guān)系比如：編制年度竣工面積比如：編制年度竣工面積根據(jù)：根據(jù)：工程項目和地點(diǎn)；房屋損壞等級；往年統(tǒng)計資工程項目和地點(diǎn)；房屋損壞等級；往年統(tǒng)計資料料 擬訂擬訂每人每天完成多少平方米每人每天完成多少平方米。根據(jù)根據(jù) 職工的出勤率

8、職工的出勤率工時利用率工時利用率不可預(yù)見因素不可預(yù)見因素等計算出所需要的實際生產(chǎn)工人等計算出所需要的實際生產(chǎn)工人人數(shù)人數(shù)全年竣工面積全年竣工面積 =人數(shù)人數(shù) * * 每人每天完成的平方米數(shù)每人每天完成的平方米數(shù) * * 全年工作日全年工作日（2）季度修維修計劃的編制）季度修維修計劃的編制 是在年度維修計劃的基礎(chǔ)上，按照是在年度維修計劃的基礎(chǔ)上，按照均衡生產(chǎn)均衡生產(chǎn)的原則，并的原則，并結(jié)合季節(jié)特點(diǎn)編制的。結(jié)合季節(jié)特點(diǎn)編制的。應(yīng)注意：應(yīng)注意： a）根據(jù)不同的季節(jié)安排不同的維修項目。根據(jù)不同的季節(jié)安排不同的維修項目。 如：屋面工程如：屋面工程 應(yīng)盡量安排在應(yīng)盡量安排在雨季之前雨季之前進(jìn)行。進(jìn)行。 b

9、）不同季節(jié)安排不同住戶維修。不同季節(jié)安排不同住戶維修。 如如: 商業(yè)用戶商業(yè)用戶的維修，盡量安排在營業(yè)淡季。的維修，盡量安排在營業(yè)淡季。 幼兒園、學(xué)校幼兒園、學(xué)校用房盡量安排在用房盡量安排在暑假期間暑假期間施工。施工。（3）月度維修計劃的編制月度維修計劃的編制 根據(jù)根據(jù)季度計劃季度計劃中各項工程準(zhǔn)備情況及房屋完損情況，按中各項工程準(zhǔn)備情況及房屋完損情況，按輕重緩急原則輕重緩急原則編制。編制。（三）（三） 技術(shù)管理技術(shù)管理 含義：含義：是指房屋維修過程中的是指房屋維修過程中的各個技術(shù)環(huán)節(jié)各個技術(shù)環(huán)節(jié)按國家技術(shù)按國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行的科學(xué)管理標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行的科學(xué)管理。 依據(jù)依據(jù) ：房屋維修技術(shù)管理規(guī)定房屋維

10、修技術(shù)管理規(guī)定 包括：包括：1 組織查勘鑒定，掌握房屋完損情況，組織查勘鑒定，掌握房屋完損情況，擬定維修方案擬定維修方案。2 監(jiān)督施工單位按規(guī)定要求施工，竣工后，進(jìn)行工程監(jiān)督施工單位按規(guī)定要求施工，竣工后，進(jìn)行工程驗收驗收。3 組織自行施工的維修工程的組織自行施工的維修工程的施工管理施工管理，進(jìn)行工料，進(jìn)行工料消耗、工程質(zhì)量的檢查鑒定。消耗、工程質(zhì)量的檢查鑒定。4 建立健全房屋建立健全房屋維修技術(shù)檔案維修技術(shù)檔案。 （四）（四） 質(zhì)量管理質(zhì)量管理 按按城市房屋修繕規(guī)定及建設(shè)工程質(zhì)量管理條城市房屋修繕規(guī)定及建設(shè)工程質(zhì)量管理條例例及及房屋修繕工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)房屋修繕工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行執(zhí)行

11、主要主要內(nèi)容：內(nèi)容：1 1 修前要監(jiān)督修前要監(jiān)督 中修以上中修以上 質(zhì)量監(jiān)督部門質(zhì)量監(jiān)督部門2 2 修后要驗收修后要驗收 建設(shè)部建設(shè)部房屋修繕工程質(zhì)量檢驗房屋修繕工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)評定標(biāo)準(zhǔn)3 3 以后要保修以后要保修 實行質(zhì)量保修制度，依據(jù)合同。實行質(zhì)量保修制度，依據(jù)合同。（五）（五） 施工管理施工管理1 1 企業(yè)企業(yè)自己組建自己組建維修隊伍維修隊伍2 2 企業(yè)企業(yè)委托委托專業(yè)維修隊專業(yè)維修隊伍伍（六）維修資金管理（六）維修資金管理指維修資金的指維修資金的籌措籌措與與合理使用合理使用來源來源1 業(yè)主交的維修基金業(yè)主交的維修基金2 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的一部分物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的一部分3 多種經(jīng)營收入多

12、種經(jīng)營收入（七）檔案資料（七）檔案資料管理管理 第二節(jié)第二節(jié) 房屋完損等級評定房屋完損等級評定一、房屋損壞的現(xiàn)象一、房屋損壞的現(xiàn)象1 自然損壞自然損壞氣候因素：風(fēng)霜雨雪、冰凍、有害物質(zhì)的氧化作用氣候因素：風(fēng)霜雨雪、冰凍、有害物質(zhì)的氧化作用生物因素生物因素:蟲害（白蟻）、菌類（霉菌）等作用。蟲害（白蟻）、菌類（霉菌）等作用。地理因素：地基土質(zhì)的差異引起房屋的不均勻沉降地理因素：地基土質(zhì)的差異引起房屋的不均勻沉降災(zāi)害因素：天災(zāi)人禍。地震、洪水、泥石流等。災(zāi)害因素：天災(zāi)人禍。地震、洪水、泥石流等。2 人為損壞人為損壞使用不當(dāng)：不合理改裝、搭建；不合理改變用途，使用不當(dāng)：不合理改裝、搭建；不合理改變用

13、途，周圍設(shè)施的影響等（人防工程等。）周圍設(shè)施的影響等（人防工程等。）設(shè)計和施工質(zhì)量低劣：房屋坡度不符合要求水泥差設(shè)計和施工質(zhì)量低劣：房屋坡度不符合要求水泥差預(yù)防保養(yǎng)不善：鋼筋混凝土露筋，鐵件落水設(shè)備沒預(yù)防保養(yǎng)不善：鋼筋混凝土露筋，鐵件落水設(shè)備沒有用油漆等。有用油漆等。二、房屋的組成部分二、房屋的組成部分評定房屋完損等級按下列評定房屋完損等級按下列三個部分及其項目三個部分及其項目進(jìn)行：進(jìn)行：1 結(jié)構(gòu)部分結(jié)構(gòu)部分基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重墻（配重基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重墻（配重墻）、屋面、樓地面等項目墻）、屋面、樓地面等項目2 裝修部分裝修部分門窗、外抹灰、頂棚（吊頂）、細(xì)門窗、外抹灰、頂棚（吊頂）、細(xì)

14、木裝修等項目木裝修等項目3 設(shè)備部分設(shè)備部分水衛(wèi)、電器照明、特殊設(shè)備（如消水衛(wèi)、電器照明、特殊設(shè)備（如消防栓、避雷針裝置、電梯）等項目防栓、避雷針裝置、電梯）等項目 三、房屋完損等級分類三、房屋完損等級分類 P135根以上根以上三部分三部分的完好和損害程度，完損等級的完好和損害程度，完損等級分五類分五類： 完好房完好房基本完好房基本完好房一般損壞房一般損壞房嚴(yán)重?fù)p壞房嚴(yán)重?fù)p壞房危險房危險房1. 完好房完好房 指結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備各部分完好無損，能正常使指結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備各部分完好無損，能正常使用或有個別輕微損壞，但不影響居住安全和正常使用或有個別輕微損壞，但不影響居住安全和正常使用，用，不需修理

15、或經(jīng)小修不需修理或經(jīng)小修就可以正常使用。就可以正常使用。2. 基本完好房基本完好房 是指房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)件安全，基本牢固，少量零部件有是指房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)件安全，基本牢固，少量零部件有輕微破損，裝修基本完好，輕微破損，裝修基本完好，油漆缺乏保養(yǎng)油漆缺乏保養(yǎng)，設(shè)備管，設(shè)備管道現(xiàn)狀基本完好，能正常使用，經(jīng)道現(xiàn)狀基本完好，能正常使用，經(jīng)一般性的維修一般性的維修就就能恢復(fù)，如保養(yǎng)性刷漆。能恢復(fù)，如保養(yǎng)性刷漆。3. 一般損壞房一般損壞房指房屋結(jié)構(gòu)有一般性損壞、部分構(gòu)部件有損壞或變形。指房屋結(jié)構(gòu)有一般性損壞、部分構(gòu)部件有損壞或變形。如如:屋面局部漏雨、裝修局部有破損、屋面局部漏雨、裝修局部有破損、油漆老化油漆老化、設(shè)

16、備管、設(shè)備管道不夠暢通，部分老化、損壞或殘缺，不能正常使用，道不夠暢通，部分老化、損壞或殘缺，不能正常使用，需進(jìn)行需進(jìn)行中修或局部大修中修或局部大修更換部件的房屋。更換部件的房屋。4. 嚴(yán)重?fù)p壞房嚴(yán)重?fù)p壞房 房屋房屋年久失修年久失修，結(jié)構(gòu)有明顯的變形或損壞，屋面，結(jié)構(gòu)有明顯的變形或損壞，屋面嚴(yán)重嚴(yán)重漏雨漏雨，裝修嚴(yán)重變形，裝修嚴(yán)重變形，油漆老化見底。油漆老化見底。管道管道嚴(yán)重嚴(yán)重堵塞，堵塞，已無法使用，需要進(jìn)行已無法使用，需要進(jìn)行大修或改進(jìn)大修或改進(jìn)的房屋，但還能住。的房屋，但還能住。5. 危險房屋危險房屋承重構(gòu)件已失去承重能力，已屬危險構(gòu)件，隨時有承重構(gòu)件已失去承重能力，已屬危險構(gòu)件，隨時有

17、可能倒塌，不能確保住用安全，需可能倒塌，不能確保住用安全，需拆除、翻新拆除、翻新的房的房屋。屋。四、房屋完損等級的評定方法四、房屋完損等級的評定方法1.房屋的房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備完損程度符合完損程度符合同一個標(biāo)準(zhǔn)同一個標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋完損等級就是該等級。，則該房屋完損等級就是該等級。2. 結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)各項屬于同一個完損標(biāo)準(zhǔn)，在各項屬于同一個完損標(biāo)準(zhǔn)，在裝修、設(shè)備裝修、設(shè)備部部分有分有12項下降一個等級項下降一個等級，其余各部分和結(jié)構(gòu)部分符，其余各部分和結(jié)構(gòu)部分符合同一標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等級按合同一標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等級按結(jié)構(gòu)部分的標(biāo)結(jié)構(gòu)部分的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。3. 結(jié)構(gòu)部分中，結(jié)構(gòu)部分中

18、，非承重墻或樓地面非承重墻或樓地面完損程度下降一完損程度下降一個等級，個等級，裝修或設(shè)備裝修或設(shè)備部分中有部分中有1項下降了一個等級，項下降了一個等級，其余各項符合上一個等級，則該房屋的完損等級按其余各項符合上一個等級，則該房屋的完損等級按上一個等級上一個等級確定。確定。4. 4. 結(jié)構(gòu)部分中，結(jié)構(gòu)部分中，地基基礎(chǔ)、承重部分、屋面地基基礎(chǔ)、承重部分、屋面等符合等符合一個等級，其余部分高出一個等級，則完損程度可一個等級，其余部分高出一個等級，則完損程度可按按承重部分承重部分的等級處理。的等級處理。五、評定完損等級的一般作法五、評定完損等級的一般作法定期：每隔一定時間（定期：每隔一定時間（1-3年

19、），全面的詳細(xì)評定。年），全面的詳細(xì)評定。不定期不定期 ：a)a)氣候氣候 ：雨季、臺風(fēng)、山洪、暴風(fēng)雨（一般、嚴(yán)重、：雨季、臺風(fēng)、山洪、暴風(fēng)雨（一般、嚴(yán)重、危險房。）危險房。） b) 修后：經(jīng)大、中、翻修、綜合維修后，重新評定。修后：經(jīng)大、中、翻修、綜合維修后，重新評定。 c) 接管新建房屋接管新建房屋第三節(jié)第三節(jié) 房屋維修工程房屋維修工程一、房屋維修工程的分類一、房屋維修工程的分類 P138（一）按房屋的（一）按房屋的完損狀況完損狀況和和工程性質(zhì)工程性質(zhì)分五類：分五類：1 小修（零修工程或養(yǎng)護(hù)工程）：小修（零修工程或養(yǎng)護(hù)工程）： 即日常的養(yǎng)護(hù)，指為了即日常的養(yǎng)護(hù)，指為了保持房屋原有的完好等級

20、保持房屋原有的完好等級，進(jìn)行，進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)和及時修復(fù)日常養(yǎng)護(hù)和及時修復(fù)小損小壞小損小壞的工程。的工程。費(fèi)用：費(fèi)用：房屋現(xiàn)時造價的房屋現(xiàn)時造價的1%以下以下2 2 中修中修 涉及或拆換涉及或拆換少量主體構(gòu)件少量主體構(gòu)件費(fèi)用費(fèi)用: 同類結(jié)構(gòu)新建造價的同類結(jié)構(gòu)新建造價的20%以下以下主要適用于：主要適用于： 1） 少量結(jié)構(gòu)構(gòu)件形成少量結(jié)構(gòu)構(gòu)件形成危險點(diǎn)。危險點(diǎn)。 2）一般損壞的房屋一般損壞的房屋，如整棟房屋的門窗整修，樓地，如整棟房屋的門窗整修，樓地面、樓梯維修，抹灰修補(bǔ)，油漆保養(yǎng)，設(shè)備管線和零面、樓梯維修，抹灰修補(bǔ)，油漆保養(yǎng)，設(shè)備管線和零配件更換等。配件更換等。 3）整幢房屋的公用設(shè)備：整幢房屋的

21、公用設(shè)備：如上下水管道、通風(fēng)采暖如上下水管道、通風(fēng)采暖設(shè)備、電氣照明設(shè)備等需要局部更換或改裝；新裝工設(shè)備、電氣照明設(shè)備等需要局部更換或改裝；新裝工程及單項目的維修。程及單項目的維修。中修的特點(diǎn)：中修的特點(diǎn)：工地比較集中，項目較小，工程量較大，常有工地比較集中，項目較小，工程量較大，常有周期性周期性3 大修工程：大修工程：需拆換部分主體和房屋設(shè)備，但不需全拆。需拆換部分主體和房屋設(shè)備，但不需全拆。 費(fèi)用：費(fèi)用：為同類結(jié)構(gòu)新建造價的為同類結(jié)構(gòu)新建造價的25%以上以上大修工程適用于：大修工程適用于：1）主體主體大部分嚴(yán)重?fù)p壞，有局部倒塌的危險大部分嚴(yán)重?fù)p壞，有局部倒塌的危險2）整幢房的）整幢房的公用

22、設(shè)備公用設(shè)備（上水、下水、電照、通風(fēng)、采暖）（上水、下水、電照、通風(fēng)、采暖）等管線等管線需需要要重新安裝重新安裝3） 因改善居住條件需因改善居住條件需局部改建局部改建4） 對主體結(jié)構(gòu)進(jìn)行專項對主體結(jié)構(gòu)進(jìn)行專項抗震加固抗震加固大修后大修后: 完好房或基本完好房完好房或基本完好房4 翻修工程：翻修工程：已失去維修價值，已失去維修價值，全拆全拆重新建造，重新建造，重新重新設(shè)計的工程。設(shè)計的工程。特點(diǎn)特點(diǎn): 是投資大，工期長是投資大，工期長費(fèi)用比較：費(fèi)用比較：小修小修 中修中修 綜合維修綜合維修 大修大修 翻修翻修1%以下以下 20%以下以下 20%以上以上 25%以上以上 幾乎全幾乎全部部 5 5

23、綜合維修工程（或輪修工程）綜合維修工程（或輪修工程） 指成片、多幢指成片、多幢（大樓可為單幢），大樓可為單幢），大、中、小修大、中、小修一一次性次性應(yīng)修則修應(yīng)修則修，即改變一片房屋的面貌。，即改變一片房屋的面貌。費(fèi)用：費(fèi)用：同類結(jié)構(gòu)新建造價的同類結(jié)構(gòu)新建造價的20%以上以上（三）按經(jīng)營管理的性質(zhì)分（三）按經(jīng)營管理的性質(zhì)分1 恢復(fù)性修繕：基本修繕，不含重建。維修費(fèi)列支?；謴?fù)性修繕：基本修繕，不含重建。維修費(fèi)列支。2 賠償性修繕賠償性修繕:人為損壞或使用不當(dāng)。當(dāng)事人負(fù)擔(dān)。人為損壞或使用不當(dāng)。當(dāng)事人負(fù)擔(dān)。3 改善性修繕改善性修繕:超過原房屋的修繕標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)模。費(fèi)用：超過原房屋的修繕標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)模。費(fèi)用：專

24、款或用戶負(fù)責(zé)。專款或用戶負(fù)責(zé)。4 救災(zāi)性修繕：自然災(zāi)害和意外災(zāi)害。費(fèi)用救災(zāi)性修繕：自然災(zāi)害和意外災(zāi)害。費(fèi)用:?？罨虮？罨虮ｋU費(fèi)。險費(fèi)。5 返工性修繕：房屋設(shè)計或施工方法不當(dāng)。費(fèi)用：設(shè)返工性修繕：房屋設(shè)計或施工方法不當(dāng)。費(fèi)用：設(shè)計或施工單位負(fù)責(zé)。計或施工單位負(fù)責(zé)。（二）按房屋結(jié)構(gòu)性質(zhì)分（二）按房屋結(jié)構(gòu)性質(zhì)分 承重結(jié)構(gòu)的修繕承重結(jié)構(gòu)的修繕 ：基礎(chǔ)、梁、柱、承重墻及樓蓋：基礎(chǔ)、梁、柱、承重墻及樓蓋 非承重結(jié)構(gòu)的修繕：門窗、墻、頂棚、非承重墻。非承重結(jié)構(gòu)的修繕：門窗、墻、頂棚、非承重墻。二、房屋維修標(biāo)準(zhǔn)二、房屋維修標(biāo)準(zhǔn) P136 按不同的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備條件，將房屋分為按不同的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備條件，

25、將房屋分為一等一等 、二等以下、二等以下兩類分別制定的。兩類分別制定的。一類房屋：承重的主要結(jié)構(gòu)是鋼筋混凝土建造的和磚木一類房屋：承重的主要結(jié)構(gòu)是鋼筋混凝土建造的和磚木建造的，承重墻柱不得使用空心磚，半磚，孔磚，孔石建造的，承重墻柱不得使用空心磚，半磚，孔磚，孔石砌筑，不得使用磚木邊建造；樓地面不得有普通水泥或砌筑，不得使用磚木邊建造；樓地面不得有普通水泥或含土面層；使用窗紗窗或雙層窗的正規(guī)門窗；墻面有中含土面層；使用窗紗窗或雙層窗的正規(guī)門窗；墻面有中級或中級以上粉飾；獨(dú)廚、有水、電、衛(wèi)設(shè)備，采暖地級或中級以上粉飾；獨(dú)廚、有水、電、衛(wèi)設(shè)備，采暖地區(qū)有暖氣（南方雨季不采暖）區(qū)有暖氣（南方雨季不采

26、暖）低于以下條件的為二等以下房屋。低于以下條件的為二等以下房屋。二、房屋維修標(biāo)準(zhǔn)二、房屋維修標(biāo)準(zhǔn) P136修繕標(biāo)準(zhǔn)按九個分項確定：修繕標(biāo)準(zhǔn)按九個分項確定：1 主體工程主體工程指屋架、梁、柱、墻、樓面、屋面、基礎(chǔ)等主要承重構(gòu)指屋架、梁、柱、墻、樓面、屋面、基礎(chǔ)等主要承重構(gòu)建的維修。建的維修。無論哪一類，都要無論哪一類，都要安全牢固，不留隱患安全牢固，不留隱患2 木門窗及裝修工程木門窗及裝修工程 木門窗開關(guān)靈活，不松動，不透風(fēng)；木裝修應(yīng)牢固、木門窗開關(guān)靈活，不松動，不透風(fēng)；木裝修應(yīng)牢固、平整、美觀，接縫嚴(yán)密。一等的木裝修應(yīng)盡量做到平整、美觀，接縫嚴(yán)密。一等的木裝修應(yīng)盡量做到原樣原樣修復(fù)。修復(fù)。3

27、樓地面工程樓地面工程牢固、安全、平整，不起砂，不空鼓，無倒泛水牢固、安全、平整，不起砂，不空鼓，無倒泛水4 屋面工程屋面工程不滲漏、不堵水不滲漏、不堵水5 抹灰工程抹灰工程不裂、不起泡、不剝落不裂、不起泡、不剝落6 油漆粉飾工程油漆粉飾工程不起殼，不剝落，色澤均勻，木構(gòu)件應(yīng)定期進(jìn)行周期性不起殼，不剝落，色澤均勻，木構(gòu)件應(yīng)定期進(jìn)行周期性保養(yǎng)。保養(yǎng)。7 水、電、衛(wèi)、暖設(shè)備工程水、電、衛(wèi)、暖設(shè)備工程運(yùn)行安全，能正常使用運(yùn)行安全，能正常使用8 金屬構(gòu)件金屬構(gòu)件不銹蝕，損壞嚴(yán)重應(yīng)更換不銹蝕，損壞嚴(yán)重應(yīng)更換9 其他工程其他工程院墻、院內(nèi)道路、溝渠下道院墻、院內(nèi)道路、溝渠下道 應(yīng)修復(fù)和疏通應(yīng)修復(fù)和疏通三、房

28、屋修繕工程考核指標(biāo)三、房屋修繕工程考核指標(biāo) P1391 房屋完好率房屋完好率 =完好房屋完好房屋建筑面積建筑面積 + +基本完好房屋基本完好房屋建筑面積建筑面積 總總建筑面積建筑面積 完損等級評定一律以完損等級評定一律以“建筑面積建筑面積”為單位為單位房屋完好率應(yīng)為房屋完好率應(yīng)為50 % 60 %（新房屋除外）（新房屋除外）2 房屋維修工程量房屋維修工程量 =（平方米（平方米/人人年）年）年綜合維修年綜合維修建筑面積建筑面積 + 年大中小修年大中小修建筑面積建筑面積年全部維修人員平均數(shù)年全部維修人員平均數(shù)房屋維修工程量應(yīng)為房屋維修工程量應(yīng)為100 150平方米平方米/人人年年3 房屋維修工程質(zhì)

29、量合格率房屋維修工程質(zhì)量合格率 P139大中修工程質(zhì)量合格率大中修工程質(zhì)量合格率 = 報告期評定為報告期評定為合格的合格的單位工程數(shù)量（建筑面積）之和單位工程數(shù)量（建筑面積）之和合格率應(yīng)達(dá)到合格率應(yīng)達(dá)到100% ，其中，其中 優(yōu)良率為優(yōu)良率為30% 50% 。報告期報告期驗收鑒定驗收鑒定的單位工程數(shù)量之和的單位工程數(shù)量之和4小修養(yǎng)護(hù)及時率小修養(yǎng)護(hù)及時率 = 月（季）度管區(qū)實際小修養(yǎng)護(hù)戶次數(shù)月（季）度管區(qū)實際小修養(yǎng)護(hù)戶次數(shù)月（季）度管區(qū)實際報修戶次數(shù)月（季）度管區(qū)實際報修戶次數(shù)小修養(yǎng)護(hù)及時率應(yīng)達(dá)到小修養(yǎng)護(hù)及時率應(yīng)達(dá)到 99 %第四節(jié)第四節(jié) 房屋的日常養(yǎng)護(hù)房屋的日常養(yǎng)護(hù) 房屋日常養(yǎng)護(hù)房屋日常養(yǎng)護(hù)

30、是房屋修繕管理的重要環(huán)節(jié)，是房屋修繕管理的重要環(huán)節(jié)，“以防為以防為主主”。 一一、含義及分類、含義及分類房屋的日常養(yǎng)護(hù)：房屋的日常養(yǎng)護(hù)：是保養(yǎng)維護(hù)房屋建筑的意思，是為了是保養(yǎng)維護(hù)房屋建筑的意思，是為了確保房屋的完好和確保房屋的完好和正常使用正常使用，而進(jìn)行的，而進(jìn)行的經(jīng)常性的修理工經(jīng)常性的修理工作作。分類分類零星養(yǎng)護(hù)零星養(yǎng)護(hù)計劃養(yǎng)護(hù)計劃養(yǎng)護(hù) 1零星養(yǎng)護(hù)：零星養(yǎng)護(hù)：是結(jié)合實際情況或因突然損害而引起的是結(jié)合實際情況或因突然損害而引起的小修小修特點(diǎn)：修理范圍廣，作業(yè)零星分散，時間要求緊，屬特點(diǎn)：修理范圍廣，作業(yè)零星分散，時間要求緊，屬于經(jīng)常性服務(wù)養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容于經(jīng)常性服務(wù)養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容 P132：1) 瓦屋

31、面清掃，補(bǔ)漏及局部換瓦瓦屋面清掃，補(bǔ)漏及局部換瓦,修補(bǔ)存水、屋脊修補(bǔ)存水、屋脊,平屋平屋面裂縫修補(bǔ)，室外排水管道的疏通及少量更換等。面裂縫修補(bǔ)，室外排水管道的疏通及少量更換等。2) 木門窗維修及少量新做；裝配五金；接換柱角，支木門窗維修及少量新做；裝配五金；接換柱角，支頂加固；木衍條加固及少量拆換；木屋架加固；木樓頂加固；木衍條加固及少量拆換；木屋架加固；木樓梯地塄；細(xì)木裝修的加固及局部拆換。梯地塄；細(xì)木裝修的加固及局部拆換。3)水管的防凍保暖；給水管道的少量拆換；排污、廢水管的防凍保暖；給水管道的少量拆換；排污、廢水管道的維修、保養(yǎng)、疏通及少量拆換；便器、臉盆、水管道的維修、保養(yǎng)、疏通及少量

32、拆換；便器、臉盆、 菜池、浴缸的修補(bǔ)拆換；水嘴、閥門、抽水馬桶及其零菜池、浴缸的修補(bǔ)拆換；水嘴、閥門、抽水馬桶及其零配件的整修、拆換；屋頂壓力水箱的修理、清污等。配件的整修、拆換；屋頂壓力水箱的修理、清污等。4）燈口、電線、開關(guān)的修換；線路故障的排除、維修及）燈口、電線、開關(guān)的修換；線路故障的排除、維修及少量拆換；配電箱、盤、板的安裝修理；電表與電分表的少量拆換；配電箱、盤、板的安裝修理；電表與電分表的新裝及拆換。新裝及拆換。5）維修后的門窗補(bǔ)刷油漆及少量新做油漆；樓地板、隔）維修后的門窗補(bǔ)刷油漆及少量新做油漆；樓地板、隔斷、天棚、墻面維修后的補(bǔ)刷油漆及少量新做油漆；樓地斷、天棚、墻面維修后的

33、補(bǔ)刷油漆及少量新做油漆；樓地面、墻面刷涂料等。面、墻面刷涂料等。6）鋼門窗整修；白鐵、玻璃鋼屋面的檢修及局部拆換；）鋼門窗整修；白鐵、玻璃鋼屋面的檢修及局部拆換；白鐵、玻璃鋼躺立溝、天斜溝的整修、加固及少量拆換。白鐵、玻璃鋼躺立溝、天斜溝的整修、加固及少量拆換。2計劃養(yǎng)護(hù)計劃養(yǎng)護(hù) 1）根據(jù)其壽命制定的小修計劃表即保養(yǎng)周期表）根據(jù)其壽命制定的小修計劃表即保養(yǎng)周期表 房屋的各種構(gòu)、部件都有它合理的使用年限，而應(yīng)房屋的各種構(gòu)、部件都有它合理的使用年限，而應(yīng)訂立大、中、小三級修繕制度，以保證房屋正常使用，訂立大、中、小三級修繕制度，以保證房屋正常使用，延長其使用壽命。延長其使用壽命。如：如： a) 房

34、屋的房屋的紗窗每紗窗每3年左右年左右就應(yīng)該刷一遍鉛油保養(yǎng)，不易就應(yīng)該刷一遍鉛油保養(yǎng)，不易壞；壞； b) 門窗、壁櫥的門窗、壁櫥的油漆每油漆每5年年應(yīng)重新油漆一次；走廊墻面應(yīng)重新油漆一次；走廊墻面粉刷每粉刷每3年一次；年一次；c)電梯例行潤油及檢查每周電梯例行潤油及檢查每周1次次；供水供水系統(tǒng)清洗水系統(tǒng)清洗水池池每月每月1次。次。2）季節(jié)性養(yǎng)護(hù)）季節(jié)性養(yǎng)護(hù)是由于是由于季節(jié)氣候季節(jié)氣候原因而對房屋進(jìn)行原因而對房屋進(jìn)行預(yù)防保養(yǎng)預(yù)防保養(yǎng)如：防臺風(fēng)、防汛、防梅雨、防凍、防治白蟻等。如：防臺風(fēng)、防汛、防梅雨、防凍、防治白蟻等。二、房屋日常養(yǎng)護(hù)的考核指標(biāo)二、房屋日常養(yǎng)護(hù)的考核指標(biāo) 定額指標(biāo)、經(jīng)費(fèi)指標(biāo)、定額指

35、標(biāo)、經(jīng)費(fèi)指標(biāo)、服務(wù)指標(biāo)服務(wù)指標(biāo)、安全指標(biāo)、安全指標(biāo)服務(wù)指標(biāo)有：服務(wù)指標(biāo)有：1 1月走訪查房率月走訪查房率 = = * * 100% 100%當(dāng)月走訪查房戶數(shù)當(dāng)月走訪查房戶數(shù)物業(yè)內(nèi)總戶數(shù)物業(yè)內(nèi)總戶數(shù)月月走訪查房率走訪查房率 50% 50% 以上，每以上，每季季要走訪要走訪查房一遍查房一遍2 養(yǎng)護(hù)計劃率養(yǎng)護(hù)計劃率月養(yǎng)護(hù)計劃完成率月養(yǎng)護(hù)計劃完成率 = = * * 100% 100%當(dāng)月完成屬計劃內(nèi)項目戶數(shù)當(dāng)月完成屬計劃內(nèi)項目戶數(shù) 當(dāng)月養(yǎng)護(hù)計劃安排的戶數(shù)當(dāng)月養(yǎng)護(hù)計劃安排的戶數(shù) 養(yǎng)護(hù)計劃率養(yǎng)護(hù)計劃率要求達(dá)到要求達(dá)到80%以上以上3 養(yǎng)護(hù)及時率養(yǎng)護(hù)及時率 月養(yǎng)護(hù)及時率月養(yǎng)護(hù)及時率 = = * * 100%

36、 100%當(dāng)月完成的日常養(yǎng)護(hù)次數(shù)當(dāng)月完成的日常養(yǎng)護(hù)次數(shù) 當(dāng)月全部報修中應(yīng)修的戶次數(shù)當(dāng)月全部報修中應(yīng)修的戶次數(shù) 一般要達(dá)到一般要達(dá)到99%，應(yīng)修盡修，應(yīng)修盡修安全指標(biāo)：安全指標(biāo)：年職工負(fù)傷事故率小于年職工負(fù)傷事故率小于0.3%0.3% 維修案例分析維修案例分析 1 公有住房房屋出現(xiàn)問題誰負(fù)責(zé)？公有住房房屋出現(xiàn)問題誰負(fù)責(zé)？ 鄒某購買了單位一棟鄒某購買了單位一棟5層樓的頂層住房，經(jīng)過幾年的使層樓的頂層住房，經(jīng)過幾年的使用，該棟樓房頂已多處漏水而影響居住，必須及時維修。用，該棟樓房頂已多處漏水而影響居住，必須及時維修。但當(dāng)鄒某向其他樓房的購房戶提出共同修繕樓頂時，他們但當(dāng)鄒某向其他樓房的購房戶提出共同

37、修繕樓頂時，他們以不是頂層住戶，沒有直接使用樓頂而不同意共負(fù)維修責(zé)以不是頂層住戶，沒有直接使用樓頂而不同意共負(fù)維修責(zé)任。原售房單位也不給解決此事，鄒某非?？鄲溃敲垂巍Ｔ鄯繂挝灰膊唤o解決此事，鄒某非常苦惱，那么公有住房出現(xiàn)問題應(yīng)該由誰維修呢？有住房出現(xiàn)問題應(yīng)該由誰維修呢？ 分析：分析： 建設(shè)部頒布建設(shè)部頒布 公有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)管理暫行辦法公有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)管理暫行辦法該辦法第六、第七條該辦法第六、第七條 規(guī)定，公有住宅出售后，住宅共規(guī)定，公有住宅出售后，住宅共有部分和公用設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)由原售房單位承擔(dān)，原售有部分和公用設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)由原售房單位承擔(dān)，原售房單位可按規(guī)定比例（與單位好壞有

38、關(guān)）向購房人收取房單位可按規(guī)定比例（與單位好壞有關(guān)）向購房人收取維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。因此，樓頂?shù)姆浪S修，應(yīng)當(dāng)由樓內(nèi)所有的購房人按規(guī)因此，樓頂?shù)姆浪S修，應(yīng)當(dāng)由樓內(nèi)所有的購房人按規(guī)定比例向原售房單位繳納維修保養(yǎng)費(fèi)后，由定比例向原售房單位繳納維修保養(yǎng)費(fèi)后，由原售房單位原售房單位組織人員負(fù)責(zé)維修。組織人員負(fù)責(zé)維修。 2 物業(yè)公司私自撬門維修房屋，是否承擔(dān)賠償責(zé)任？物業(yè)公司私自撬門維修房屋，是否承擔(dān)賠償責(zé)任？ 張先生是某住宅小區(qū)四樓的住戶，因為工作關(guān)系，經(jīng)張先生是某住宅小區(qū)四樓的住戶，因為工作關(guān)系，經(jīng)常出差在外。一次張先生家突然漏水使樓下王小姐家的常出差在外。一次張先生家突然漏水使樓下王小姐

39、家的天花板、家具、衣被受到損害，因為水流不止，王小姐天花板、家具、衣被受到損害，因為水流不止，王小姐便請求物業(yè)管理處前去維修。管理處在聯(lián)系不到張先生便請求物業(yè)管理處前去維修。管理處在聯(lián)系不到張先生的情況下，私自將張先生家的房門撬開，入內(nèi)維修。張的情況下，私自將張先生家的房門撬開，入內(nèi)維修。張先生認(rèn)為，管理處未經(jīng)同意便擅自將房門撬開，侵犯了先生認(rèn)為，管理處未經(jīng)同意便擅自將房門撬開，侵犯了自己的權(quán)利，因此要求物業(yè)管理公司賠償損失，大家想自己的權(quán)利，因此要求物業(yè)管理公司賠償損失，大家想想，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)賠償嗎？想，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)賠償嗎？3 房屋該不該大修？房屋該不該大修？ 吳某是某住宅小區(qū)的業(yè)主，入住后

40、不到吳某是某住宅小區(qū)的業(yè)主，入住后不到3個月，發(fā)現(xiàn)個月，發(fā)現(xiàn)新購的房屋樓板上方出現(xiàn)裂縫，認(rèn)為房屋出現(xiàn)裂縫非新購的房屋樓板上方出現(xiàn)裂縫，認(rèn)為房屋出現(xiàn)裂縫非常危險，要求物業(yè)公司動用小區(qū)維修基金進(jìn)行大修，常危險，要求物業(yè)公司動用小區(qū)維修基金進(jìn)行大修，否則他不愿交物業(yè)管理費(fèi)。物業(yè)公司認(rèn)為這不該大修，否則他不愿交物業(yè)管理費(fèi)。物業(yè)公司認(rèn)為這不該大修，雙方發(fā)生糾紛。雙方發(fā)生糾紛。 第五節(jié)第五節(jié) 物業(yè)的設(shè)備管理物業(yè)的設(shè)備管理一、物業(yè)設(shè)備的概念一、物業(yè)設(shè)備的概念是指附屬于物業(yè)的各類設(shè)備的總稱。是指附屬于物業(yè)的各類設(shè)備的總稱。建筑物及其附屬設(shè)備的壽命建筑物及其附屬設(shè)備的壽命:一般建筑物的壽命在一般建筑物的壽命在6

41、070年年左右，而設(shè)施設(shè)備的壽命在左右，而設(shè)施設(shè)備的壽命在625年年不等，對建筑物不等，對建筑物及其中的設(shè)備設(shè)施，要及時進(jìn)行維護(hù)和修理，以延長其及其中的設(shè)備設(shè)施，要及時進(jìn)行維護(hù)和修理，以延長其使用使命，使物業(yè)增值。使用使命，使物業(yè)增值。國外對國外對物業(yè)設(shè)備管理（物業(yè)設(shè)備管理（FM）十分重視，如十分重視，如國際物業(yè)設(shè)國際物業(yè)設(shè)施管理協(xié)會（施管理協(xié)會（IFMA）。二、物業(yè)設(shè)備分類二、物業(yè)設(shè)備分類給排水系統(tǒng)給排水系統(tǒng)供暖、供冷、通風(fēng)系統(tǒng)供暖、供冷、通風(fēng)系統(tǒng)燃?xì)庠O(shè)備燃?xì)庠O(shè)備電氣工程設(shè)備電氣工程設(shè)備防雷裝置防雷裝置智能化樓宇的技術(shù)設(shè)備系統(tǒng)智能化樓宇的技術(shù)設(shè)備系統(tǒng)主要有主要有:（一）給排水設(shè)備（一）給排水

42、設(shè)備 是指房屋建筑內(nèi)部附屬設(shè)備中的各種冷水、熱水、是指房屋建筑內(nèi)部附屬設(shè)備中的各種冷水、熱水、開水供應(yīng)和污水排放和開水供應(yīng)和污水排放和中水系統(tǒng)中水系統(tǒng)的工程設(shè)施的總稱。的工程設(shè)施的總稱。1.供水設(shè)備供水設(shè)備分為分為供水箱、供水泵、小水表、供水管網(wǎng)供水箱、供水泵、小水表、供水管網(wǎng)四個方面四個方面,從從用途用途上看，房屋供水基本上可分為上看，房屋供水基本上可分為生活用水設(shè)備、生活用水設(shè)備、生產(chǎn)用水設(shè)備、消防用水設(shè)備生產(chǎn)用水設(shè)備、消防用水設(shè)備。2. 排水設(shè)備排水設(shè)備是指用來排除是指用來排除生活污水生活污水和和屋面雨水屋面雨水的部分，包括的部分，包括室內(nèi)室內(nèi)排水管道、通風(fēng)管、清通設(shè)備、抽升設(shè)備、室外排

43、水排水管道、通風(fēng)管、清通設(shè)備、抽升設(shè)備、室外排水管道管道等。等。3. 衛(wèi)生設(shè)備衛(wèi)生設(shè)備包括：包括：浴缸、水盆、抽水馬桶、面盆等；浴缸、水盆、抽水馬桶、面盆等；根據(jù)根據(jù)接納污水的性質(zhì)接納污水的性質(zhì)，排水管分排水管分生活污水管道生活污水管道工業(yè)廢水管道工業(yè)廢水管道室外雨水管道室外雨水管道4. 熱水供應(yīng)設(shè)備熱水供應(yīng)設(shè)備淋浴器、供熱水管道、熱水表、加熱器、循環(huán)管、減淋浴器、供熱水管道、熱水表、加熱器、循環(huán)管、減壓閥、自動溫度調(diào)節(jié)器、熱水鍋爐、熱水水箱等。壓閥、自動溫度調(diào)節(jié)器、熱水鍋爐、熱水水箱等。5. 消防設(shè)備消防設(shè)備指建筑物內(nèi)部附屬的消防裝置：指建筑物內(nèi)部附屬的消防裝置：消防水池或水箱、消消防水池或

44、水箱、消防栓、水槍、滅火器、消防龍頭、消防泵；溫感器、防栓、水槍、滅火器、消防龍頭、消防泵；溫感器、煙感器、防火卷簾、防火門、消防報警系統(tǒng)、消防電煙感器、防火卷簾、防火門、消防報警系統(tǒng)、消防電梯、抽煙送風(fēng)系統(tǒng)、消防通道、事故照明。梯、抽煙送風(fēng)系統(tǒng)、消防通道、事故照明。6. 中水系統(tǒng)中水系統(tǒng)中水系統(tǒng)是將民用建筑或建筑小區(qū)排放的中水系統(tǒng)是將民用建筑或建筑小區(qū)排放的生活廢水、生活廢水、污水及冷卻水污水及冷卻水等經(jīng)過適當(dāng)?shù)冉?jīng)過適當(dāng)處理后處理后，回用于建筑或建筑，回用于建筑或建筑小區(qū)作為小區(qū)作為生活雜用水生活雜用水的壓力供水系統(tǒng)。中水處理設(shè)備的壓力供水系統(tǒng)。中水處理設(shè)備常用的有：常用的有：格柵：截留粗大

45、漂浮物格柵：截留粗大漂浮物毛發(fā)去除器毛發(fā)去除器油水分離器油水分離器調(diào)解池調(diào)解池沉淀池沉淀池濾池濾池深度處理構(gòu)筑物：消毒及活性炭吸附池深度處理構(gòu)筑物：消毒及活性炭吸附池供暖設(shè)備：供暖設(shè)備：按所用帶熱體（熱媒）不同分為按所用帶熱體（熱媒）不同分為熱量的發(fā)生器熱量的發(fā)生器如鍋爐、蒸汽噴射器等如鍋爐、蒸汽噴射器等 輸熱部分輸熱部分如室外供暖管道如室外供暖管道 散熱部分散熱部分如暖氣片、輻射板、暖風(fēng)機(jī)等如暖氣片、輻射板、暖風(fēng)機(jī)等供冷設(shè)備：供冷設(shè)備：制冷機(jī)、深井泵、空調(diào)機(jī)、電扇、制冷機(jī)、深井泵、空調(diào)機(jī)、電扇、冷卻塔、循環(huán)泵等冷卻塔、循環(huán)泵等熱水供暖系統(tǒng)（住宅）熱水供暖系統(tǒng)（住宅）蒸汽供暖系統(tǒng)蒸汽供暖系統(tǒng)電

46、供暖電供暖（二）供暖、供冷、通風(fēng)設(shè)備（二）供暖、供冷、通風(fēng)設(shè)備（三）燃?xì)庠O(shè)備（三）燃?xì)庠O(shè)備 燃?xì)庠?、燃?xì)獗怼⑻烊粴夤艿赖热細(xì)庠睢⑷細(xì)獗?、天然氣管道等（四）電器工程設(shè)備（四）電器工程設(shè)備1. 供電設(shè)備供電設(shè)備包括鐵盒子（配電箱）、電表、總開關(guān)、供電線路、包括鐵盒子（配電箱）、電表、總開關(guān)、供電線路、戶外型負(fù)荷開關(guān)（高壓開關(guān)）、室內(nèi)型漏電保護(hù)自動戶外型負(fù)荷開關(guān)（高壓開關(guān)）、室內(nèi)型漏電保護(hù)自動開關(guān)、照明燈具等。開關(guān)、照明燈具等。2. 弱電設(shè)備弱電設(shè)備隨著人們生活水平的提高，隨著人們生活水平的提高，弱電設(shè)備弱電設(shè)備越來越多。越來越多。主要包括：主要包括：通訊設(shè)備通訊設(shè)備(電話、傳真電話、傳真)、廣播設(shè)

47、備、廣播設(shè)備(收音收音機(jī)機(jī))、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備（寬帶）、消防報警設(shè)備、電視監(jiān)控、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備（寬帶）、消防報警設(shè)備、電視監(jiān)控設(shè)備、閉路共用天線電視系統(tǒng)設(shè)備等，總之是用電設(shè)備、閉路共用天線電視系統(tǒng)設(shè)備等，總之是用電量小的設(shè)備量小的設(shè)備,是相對于是相對于強(qiáng)電設(shè)備強(qiáng)電設(shè)備而言的而言的.3. 電梯設(shè)備電梯設(shè)備是高層建筑是高層建筑:垂直運(yùn)輸設(shè)備。垂直運(yùn)輸設(shè)備。1）按使用性質(zhì)分）按使用性質(zhì)分客梯客梯貨梯貨梯客貨兩用梯客貨兩用梯2）按速度分）按速度分高速梯高速梯 速度速度 2m/s以上以上快速梯快速梯 1.5 m/s以上以上低速梯低速梯 1.0 m/s以上以上（五）（五） 防雷設(shè)備防雷設(shè)備一般建筑物的避雷設(shè)施有：一般建

48、筑物的避雷設(shè)施有：避雷針、避雷網(wǎng)、避雷帶。避雷針、避雷網(wǎng)、避雷帶。設(shè)備的配置與安裝是根據(jù)設(shè)備的配置與安裝是根據(jù)物業(yè)的用途、檔次及用戶的要物業(yè)的用途、檔次及用戶的要求確定的。求確定的。如普通住宅：如普通住宅：一般設(shè)給排水、供電、照明、供暖等設(shè)備一般設(shè)給排水、供電、照明、供暖等設(shè)備高層住宅：高層住宅：需增加電梯、消防等需增加電梯、消防等綜合性商廈：綜合性商廈：配備全部設(shè)備，先進(jìn)齊全配備全部設(shè)備，先進(jìn)齊全（六）（六） 智能化樓宇的技術(shù)設(shè)備系統(tǒng)智能化樓宇的技術(shù)設(shè)備系統(tǒng)智能化樓宇一般是指：智能化樓宇一般是指：配備了自動化設(shè)備的系統(tǒng)。配備了自動化設(shè)備的系統(tǒng)。1 計算機(jī)監(jiān)控技術(shù)設(shè)備計算機(jī)監(jiān)控技術(shù)設(shè)備2 綜合

49、布線技術(shù)設(shè)備綜合布線技術(shù)設(shè)備3 計算機(jī)信息管理技術(shù)設(shè)備計算機(jī)信息管理技術(shù)設(shè)備4 計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)與現(xiàn)代通訊技術(shù)設(shè)備計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)與現(xiàn)代通訊技術(shù)設(shè)備三、三、 物業(yè)設(shè)備的管理辦法物業(yè)設(shè)備的管理辦法（一）給水系統(tǒng)的管理（一）給水系統(tǒng)的管理具體措施：具體措施：1 做好物業(yè)給水系統(tǒng)設(shè)備的做好物業(yè)給水系統(tǒng)設(shè)備的基礎(chǔ)資料管理基礎(chǔ)資料管理。2 防止二次供水的污染防止二次供水的污染。3 節(jié)約用水，節(jié)約用水，防止跑、冒、滴、漏和大面積積水事故防止跑、冒、滴、漏和大面積積水事故的發(fā)生。的發(fā)生。4 對對供水管道、閥門、水表、水泵、水箱供水管道、閥門、水表、水泵、水箱進(jìn)行經(jīng)常性進(jìn)行經(jīng)常性維護(hù)和定期檢查，確保供水安全。維護(hù)和定期檢

50、查，確保供水安全。5 制定事故處理預(yù)案，發(fā)生斷水制定事故處理預(yù)案，發(fā)生斷水故障故障，應(yīng)及時搶修，應(yīng)及時搶修。6 消防水泵要消防水泵要定期試泵定期試泵，至少每年一次。，至少每年一次。7 建立責(zé)任制建立責(zé)任制，由專人負(fù)責(zé)日常供水。，由專人負(fù)責(zé)日常供水。8 定期查表、讀表定期查表、讀表，定期督促交費(fèi)、收費(fèi)。，定期督促交費(fèi)、收費(fèi)。9 限水、停水前應(yīng)提前限水、停水前應(yīng)提前通知通知。（二）排水系統(tǒng)的管理（二）排水系統(tǒng)的管理v管理范圍界定：管理范圍界定：物業(yè)：物業(yè)：室內(nèi)排水系統(tǒng)；道寬在室內(nèi)排水系統(tǒng)；道寬在3.5米以下的市政排水設(shè)施。米以下的市政排水設(shè)施。市政工程管理部門：市政工程管理部門：道寬在道寬在3.5

51、米以上的市政排水設(shè)施。米以上的市政排水設(shè)施。v管理內(nèi)容：管理內(nèi)容：1 重視重視巡視檢查與維修巡視檢查與維修工作工作:a) 定期對定期對排水管排水管進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、清通及清除污垢。進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、清通及清除污垢。b) 定期檢查排污管的工作狀態(tài)，定期檢查排污管的工作狀態(tài)，防止防止排污管由于排污管由于氧化氧化生銹而產(chǎn)生滲、漏水生銹而產(chǎn)生滲、漏水現(xiàn)象?，F(xiàn)象。c) 對陳舊對陳舊設(shè)備設(shè)備進(jìn)行進(jìn)行更新更新，防止重大事故發(fā)生。，防止重大事故發(fā)生。d) 室外排水溝渠應(yīng)定期檢查和清掃，室外排水溝渠應(yīng)定期檢查和清掃，清除淤泥和雜物清除淤泥和雜物。2 建立健全排水設(shè)施的建立健全排水設(shè)施的資料檔案資料檔案。3 加強(qiáng)加強(qiáng)宣傳宣傳教育

52、工作。教育工作。（三）供電系統(tǒng)的管理（三）供電系統(tǒng)的管理具體措施：具體措施：1 設(shè)備設(shè)備檔案檔案的建立和完善。的建立和完善。2 建立健全嚴(yán)格的配送電運(yùn)行制度和電器維修建立健全嚴(yán)格的配送電運(yùn)行制度和電器維修制度制度，責(zé)責(zé)任到人任到人。3 加強(qiáng)有關(guān)人員的加強(qiáng)有關(guān)人員的培訓(xùn)培訓(xùn)。4 建立建立24小時值班小時值班制度。制度。5 供電設(shè)備的正常維護(hù)和保養(yǎng)供電設(shè)備的正常維護(hù)和保養(yǎng)a) 檢查沿墻、脊檐、頂棚架設(shè)的明線是否檢查沿墻、脊檐、頂棚架設(shè)的明線是否松脫、垂落、松脫、垂落、損傷損傷。b) 檢查各類檢查各類絕緣導(dǎo)線絕緣導(dǎo)線的絕緣是否老化。的絕緣是否老化。c) 檢查金屬管連接的檢查金屬管連接的地線地線是否良

53、好。是否良好。d) 檢查檢查開關(guān)、燈頭、插座開關(guān)、燈頭、插座等是否牢固、燈頭吊線距地等是否牢固、燈頭吊線距地是否太低。是否太低。（四）供暖系統(tǒng)的管理（四）供暖系統(tǒng)的管理（一）鍋爐的檢查及保養(yǎng)（一）鍋爐的檢查及保養(yǎng)1 定期檢查定期檢查 有三個重點(diǎn)有三個重點(diǎn)a) 檢查鍋爐的檢查鍋爐的受侵蝕受侵蝕情況情況。b) 檢查檢查附件附件是否嚴(yán)密。是否嚴(yán)密。c) 檢查檢查受壓部件受壓部件有無過熱變形或滲漏。有無過熱變形或滲漏。2 超水壓試驗超水壓試驗滿足下列條件之一的：滿足下列條件之一的：a) 鍋爐已連續(xù)使用鍋爐已連續(xù)使用六年六年或鍋爐或鍋爐已停運(yùn)已停運(yùn)1年以上年以上，再次使，再次使用的用的。b) 鍋爐經(jīng)過鍋爐經(jīng)過移裝或改裝移裝或改裝。c) 鍋爐的鍋爐的受壓部件受壓部件進(jìn)行了更新或挖補(bǔ)，或經(jīng)過較大的電進(jìn)行了更新或挖補(bǔ)，或經(jīng)過較大的電焊修理的。焊修理的。d) 水管鍋爐的冷水管和熱水管的水管鍋爐的冷水管和熱水管的更換更換超過超過一半以上一半以上的。的。（二）供暖管道的管理（二）供暖管道的管理a) 教育、教育、指導(dǎo)用戶指導(dǎo)用戶正確使用供暖設(shè)備、注意一些關(guān)鍵事正確使用供暖