河池市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告22

1、去年是河池市“五大工程”推進(jìn)的一年，在民生保障工程、城鄉(xiāng)新貌新風(fēng)工程的推動(dòng)下, 直至2014年，河池市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)行整體情況良好。房地產(chǎn)投資與全社會(huì)固定投資同步增 長(zhǎng)，商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額有較大幅度增長(zhǎng)。（-*）投資高速增長(zhǎng)，住宅投資和商業(yè)投資結(jié)構(gòu)穩(wěn)定。2013年6月起房地產(chǎn)投資止跌回升，1T2月全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資19.2億元，同比 增長(zhǎng)34. 9%,較去年同期提高78. 2個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅投資13. 8億元，同比增長(zhǎng)50. 5%, 占投資比重為71. 7機(jī)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資2.1億元，同比增長(zhǎng)15.2$,占投資比重為11. 2虬（-）建設(shè)規(guī)模增大，施竣工而積同時(shí)增長(zhǎng)，市場(chǎng)供應(yīng)充足

2、。2013年，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積377. 2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)20. 1樂(lè) 其中， 住宅施工面積303. 3萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)20.1缸房屋新開(kāi)工面積113. 5萬(wàn)平方米，同比增 140. 3$；其中，住宅新開(kāi)工而積89. 6萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)142. 房屋竣工面枳52. 5萬(wàn) 平方米,同比增長(zhǎng)15. 8%：其中,住宅竣工面積44. 6萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)22. 8機(jī)待售面積 22. 2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)52. 6機(jī) 其中商品住宅12. 1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)47. 3軋（三）商品住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)回暖，辦公樓與商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售下降。2013年5月起商品房銷(xiāo)售止跌回升，1T2月全市商品房銷(xiāo)售

3、面積64. 6萬(wàn)平方米，同比 增長(zhǎng)11. 8樂(lè)較去年同期提高22. 3個(gè)百分點(diǎn)；其中，商品住宅銷(xiāo)售面積62. 7萬(wàn)平方米，同 比增長(zhǎng)16. 8舟,辦公樓銷(xiāo)售面積904平方米，同比下降58.9%,商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售而積1. 4 萬(wàn)平方米，同比下降48. 3%,其它房屋銷(xiāo)售3802平方米，同比下降65.4%。商品房銷(xiāo)售額 19億元，同比增長(zhǎng)11. 6舟：其中，商品住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)22.7隨 辦公樓銷(xiāo)售額下降42. 2樂(lè) 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額下降53.5$,其它房屋下降62. 9K（四）新入庫(kù)項(xiàng)目拉動(dòng)投資和銷(xiāo)售增長(zhǎng)大、貢獻(xiàn)率高。2013年河池市房地產(chǎn)聯(lián)網(wǎng)直報(bào)企業(yè)79家，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目89個(gè)。其中新增企業(yè)8

4、家, 新入庫(kù)項(xiàng)目22個(gè)。新入庫(kù)項(xiàng)目本年完成投資7. 2億元，占全市投資的37. 4席,拉動(dòng)投資增 長(zhǎng)32. 3個(gè)百分點(diǎn)，貢獻(xiàn)率達(dá)92.4%。新入庫(kù)項(xiàng)目本年商品房銷(xiāo)售而積6. 5萬(wàn)平方米，占全 市銷(xiāo)售面積的10%o（五）商品住宅需求中以中、大戶型多受青睞。2013年，全市商品住宅銷(xiāo)售而積62. 7萬(wàn)平方米，5411套。其中90平方米以下戶型銷(xiāo) 售面積10. 8萬(wàn)平方米，1311套，銷(xiāo)售面積與套數(shù)同比分別下降2. 8%12機(jī)144平方米上 以戶型銷(xiāo)售面積7萬(wàn)平方米，414套，銷(xiāo)售而積與套數(shù)同比分別增長(zhǎng)10.5$、5. 6%o 90平方 米以上的中、大戶型的銷(xiāo)售而積和套數(shù)比重分別為82.8%、75.

5、8%。總體而言，從2013年到2014年，河池市.房地產(chǎn)市.場(chǎng)情況情況良好。2014年碧桂園進(jìn) 駐河池之后，整體市場(chǎng)均價(jià)上漲有500-1000元的水平。三、城區(qū)重點(diǎn)樓盤(pán)分析目前河池城區(qū)已開(kāi)發(fā)和正在建設(shè)的項(xiàng)目主要圍繞市政府展開(kāi)，而新興開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目則主要 是分布于城西和城東，這也是河池市政府重點(diǎn)打造的區(qū)域。本次踩盤(pán)共調(diào)查了錦城國(guó)際、龍江帝景、怡景灣、金龍灣商業(yè)廣場(chǎng)、四季陽(yáng)光、天賜御 園、新天地、碧桂園等八個(gè)項(xiàng)目，其中六個(gè)是住宅項(xiàng)目，兩個(gè)是商業(yè)項(xiàng)目（金龍灣和新天地）。 其中大部分地處城區(qū)中心位置，只有碧桂帕位于城西60米大道，而本項(xiàng)目則位于城東。1、錦城國(guó)際樓盤(pán)簡(jiǎn)介：錦城國(guó)際是由廣西錦鴻置業(yè)有限公司和

6、廣西華錫集團(tuán)共同合作開(kāi)發(fā)建設(shè)的房 地產(chǎn)項(xiàng)目，總投資5. 6億元。該項(xiàng)目地處河池城東大道城東新區(qū)中央地段，南鄰市政府與市 政廣場(chǎng)，西傍龍江河岸。項(xiàng)目以歐陸園林風(fēng)格、精品建筑、智能安防的尊貴物業(yè)管理為宗旨， 是集五星級(jí)酒店、奢華商業(yè)、精品住宅、大型地下停車(chē)場(chǎng)為一體的高端商住小區(qū)。具體信息：項(xiàng)目預(yù)計(jì)明年1月開(kāi)盤(pán),共計(jì)900多戶,預(yù)計(jì)2016年年底交房。主推66一 140門(mén)戶型。預(yù)約金1萬(wàn)，價(jià)格預(yù)估3800-4500之間。2、龍江帝景樓盤(pán)簡(jiǎn)介：漢軍龍江帝景位于金城大道、江北大道、龍江四橋頭交匯處，占地面積36 畝，建筑面積約22萬(wàn)平方米，小區(qū)由五棟高層與一棟小高層的住宅樓、一棟26層獨(dú)立式綜 合樓組成

7、的一個(gè)圍合式住宅小區(qū)，其中住宅約1000戶：項(xiàng)目建筑密度21%,綠化率3現(xiàn)。此外，18000平米中庭花園在河池市尚屬首例；項(xiàng)目 配套設(shè)施完善，包括約1000個(gè)停車(chē)位、幼兒園、游泳池、寬闊的中庭花園等高端配套：項(xiàng) 目規(guī)劃配有約14000平米的沿街商業(yè)服務(wù)配套。具體信息：2013年已開(kāi)盤(pán)，預(yù)計(jì)2015年年底交房。起步價(jià)3200元/m'，均價(jià)3600元/ 現(xiàn)推特價(jià)房活動(dòng)（小高層，3150元/012 ）。一次性付款享98折，按揭99折，按揭首付 30%,首付款半年內(nèi)分3次付清；約有1萬(wàn)戶的商鋪，租金大概300多元/戶。公攤18船住 宅物業(yè)管理費(fèi)0.6元/平米，容積率7. 34,綠化率31%。3

8、、怡景灣樓盤(pán)簡(jiǎn)介：項(xiàng)目位于城東沿江路，澳門(mén)城后，緊挨龍江。預(yù)計(jì)11月底、12月初開(kāi)盤(pán)， 2016年上半年交房。起價(jià)3200元/平，均價(jià)3400元/平，公攤15舟, 一次性付款97折，按 揭98折。商鋪價(jià)格未知。4、金龍灣商業(yè)廣場(chǎng)（商鋪）樓盤(pán)簡(jiǎn)介：金龍灣商業(yè)廣場(chǎng)位于新建東路與龍江七橋的黃金交匯處，主要有大洋百貨進(jìn) 駐，緊鄰九龍公園、銅鼓廣場(chǎng)、三小、三中、白馬商業(yè)街、南城百貨、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)項(xiàng)目約 4000 m集購(gòu)物、觀景、休閑、娛樂(lè)等于一體，以一流的硬件配套與商業(yè)購(gòu)物環(huán)境，匯聚 連鎖大超巾、品牌旗艦店、時(shí)尚名品、潮流服飾、高檔酒店、餐飲休閑等豐富業(yè)態(tài)。具體信息：商鋪價(jià)格2萬(wàn)一4萬(wàn)，面積最小22. 99

9、平米，最大230平米，一次性付款享 9折，按揭98折，頭三年返還總房款22. 5% （購(gòu)房時(shí)在房?jī)r(jià)中直接扣除），三年后自己使用。 40年產(chǎn)權(quán)，按揭50席的首付。預(yù)付金1萬(wàn)，11月份開(kāi)賣(mài)，共計(jì)約八十多間商鋪，大部分都 是底商，已預(yù)訂三分之一。商業(yè)貸款為10年，每年7. 125的利率，每月還款額約為貸款1 萬(wàn)元還款117. 17元。5、四季陽(yáng)光樓盤(pán)簡(jiǎn)介：該項(xiàng)目由河池嘉聯(lián)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，位于河池城區(qū)主干道南新東路 旁，由1棟多層和5棟高層組成，系河池市一個(gè)獨(dú)一無(wú)二的高品質(zhì)雙公園小區(qū)。具體信息：已開(kāi)盤(pán)，2015年3、4月份交房，共508戶，綠化率34%,容積率4. 8,物 業(yè)費(fèi)0. 5元/平。

10、現(xiàn)在在售少量86 130戶的2房-3房，價(jià)格3900元/平，一次性付款約 為3800元/平。6、天賜御園樓盤(pán)簡(jiǎn)介：項(xiàng)目位于南新東路三中正對(duì)面，開(kāi)發(fā)商為河池億達(dá)有限責(zé)任公司。具體信息：項(xiàng)目總建筑而積39300平米，共2棟17樓，240戶。主力戶型為3房110 平米，交認(rèn)購(gòu)金1萬(wàn)，價(jià)格約為3900元/平。預(yù)計(jì)明年春節(jié)開(kāi)盤(pán)，年底入住。住宅25700 平米,商鋪6000平米,價(jià)格未知。綠化率35%。7、新天地商業(yè)中心（商鋪）樓盤(pán)簡(jiǎn)介：新天地商業(yè)廣場(chǎng)位于河池市中心、新建路中段，開(kāi)發(fā)商為河池市同行投資有 限責(zé)任公司。占地約21畝，總建筑而積：28021.4 m'（其中地下車(chē)庠6287 nV,商業(yè)建

11、筑面 積21660 m'），主要為商場(chǎng)、影院、酒店三大主力業(yè)態(tài)，匯聚餐飲、購(gòu)物、休閑于一體的一 站式商業(yè)中心，是河池市中心比較大型和高檔的純商業(yè)綜合體項(xiàng)目。具體信息：全部只租不賣(mài)，共有9棟。租金200300元/平/月（樓層越高，價(jià)格越低, 一層300元，頂層最低50元），已租出60%,公攤30%, 200個(gè)停車(chē)位。明年元旦開(kāi)盤(pán)，預(yù) 交5000押金。8、碧桂園樓盤(pán)簡(jiǎn)介：河池碧桂I園位于金城江城區(qū)城西60米大道，交通便捷，距離河池市政府6 公里，車(chē)程約10分鐘：距離金城江區(qū)政府1公里，車(chē)程僅1分鐘，距金城江中心區(qū)5公里, 車(chē)程約8分鐘。周邊1公里內(nèi)高校林立（河池民族理工學(xué)校、河池市文體中心

12、、廣西河池高 中、廣西現(xiàn)代職業(yè)技術(shù)學(xué)院等），環(huán)境優(yōu)美。項(xiàng)目一期開(kāi)發(fā)343畝，將主打低密度高端住宅以及精裝洋房，配備170-240平方米的西 班牙風(fēng)情別墅，89-135平方米的精裝洋房，還有引領(lǐng)時(shí)尚的U型商業(yè)街、高端社區(qū)會(huì)所， 致力于打造集休閑、娛樂(lè)、餐飲于一體的高端住宅綜合體。具體信息：項(xiàng)目一期目前開(kāi)發(fā)的包括188間別墅、2棟6層洋房，別墅有170平米、240 平米、400平米。別堡價(jià)格約7000元/平，洋房?jī)r(jià)格3900-4500元/平，辦卡洋房減5000 元，別皇減10000元。商鋪50年產(chǎn)權(quán)，共有51間，層高5米，而積45-126平米。商鋪 首付五成，價(jià)格約20000元/平，也是辦卡減50

13、00元，綠化率34際 物業(yè)費(fèi)L5。河池建材家居大小經(jīng)銷(xiāo)商總和約800余家，目前所有經(jīng)營(yíng)面積接近9萬(wàn)方，目前市場(chǎng)還有 品牌更新、優(yōu)化以及擴(kuò)容的趨勢(shì)。O 從經(jīng)銷(xiāo)商處得知，目前河池市的家居建材市場(chǎng)都存在著各種各樣的問(wèn)題，幾乎都有著rb.場(chǎng)的管理與運(yùn)營(yíng)不到位，對(duì)產(chǎn)品推廣、廣告策劃上滯后的通病，部分還存在市場(chǎng)老舊，格 局不科學(xué)，衛(wèi)生條件差，交通不方便的弊端，對(duì)于規(guī)模更大，運(yùn)營(yíng)更專(zhuān)業(yè)，管理更規(guī)范，內(nèi) 外環(huán)境更優(yōu)越的大型、新型專(zhuān)業(yè)布場(chǎng)的入駐都持有積極態(tài)度。還有部分家居建材的消費(fèi)者向 我們反應(yīng)，目前市場(chǎng)十分不規(guī)范，在選購(gòu)商品時(shí)經(jīng)常會(huì)遇到停車(chē)不方便，購(gòu)物環(huán)境不好，分 類(lèi)不明確，不集中的等等問(wèn)題，若有購(gòu)物環(huán)境更好

14、，價(jià)錢(qián)更優(yōu)惠，購(gòu)物更方便，流程更簡(jiǎn)單 快捷的大型專(zhuān)業(yè)家居建材市場(chǎng)的出現(xiàn)，將會(huì)對(duì)他們將來(lái)選購(gòu)家居建材產(chǎn)品帶來(lái)極大的便利。O 未來(lái)在家居建材巾場(chǎng)的開(kāi)發(fā)上，主要而臨的還是傳統(tǒng)市場(chǎng)與鴻宇等的新建市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)， 各經(jīng)銷(xiāo)商與政府規(guī)劃方向博弈等，但目前就其商家與市民反映的情況和態(tài)度來(lái)看，一個(gè)大型、 科學(xué)、專(zhuān)業(yè)的建材家居類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)，還是具備了極大的發(fā)展?jié)摿桶l(fā)展前景的，相對(duì) 其他業(yè)態(tài)的開(kāi)發(fā)，家居建材類(lèi)的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較小，較容易成功。四、本案分析通過(guò)對(duì)河池本地房地產(chǎn)市場(chǎng)及上述諸多樓盤(pán)的分析，現(xiàn)對(duì)本項(xiàng)目做一個(gè)SWOT分析。優(yōu)勢(shì)（S）： 1、本項(xiàng)目位于城東新區(qū)，緊鄰高速路口和收費(fèi)站，扼守河池“東大門(mén)”，是南寧、 柳州

15、、貴州等省市進(jìn)入河池的必經(jīng)之地，也是河池市政重點(diǎn)發(fā)展的兩個(gè)區(qū)域之一，有較大的 發(fā)展機(jī)會(huì)和空間。項(xiàng)目整體定位為：大型建材家居一站式購(gòu)物中心及高檔住宅。其中商業(yè)的 定位為：大型建材家居專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)集散中心，以“購(gòu)物、文化、休閑、娛樂(lè)、消遣”為主題， 打造成為河池地區(qū)的金名片，河池市的城市地標(biāo)，彰顯城市會(huì)客廳功能。2、本項(xiàng)目的地價(jià)還處在比較低的位置，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，平均地價(jià)水平會(huì)漸次上升。3、本項(xiàng)目建設(shè)施工建設(shè)周期短。建設(shè)難度小。根據(jù)項(xiàng)目前期規(guī)劃指標(biāo)、力場(chǎng)調(diào)研上來(lái)綜合 分析研判，符合商業(yè)和住宅，組成圍合區(qū)，具備引領(lǐng)河池建材家具產(chǎn)業(yè)的基本要素，即本項(xiàng) 目定位河池地區(qū)最高端的建材家具一站式購(gòu)物中心。加上

16、河池地少山多、樓盤(pán)較少的現(xiàn)實(shí)情 況，加入部分住宅，實(shí)現(xiàn)利益最大化。劣勢(shì)（W） 一1、距離城巾中心約3公里，從時(shí)間和空間上來(lái)說(shuō)比較浪費(fèi)成本，市場(chǎng)培育需要時(shí)間，讓消 費(fèi)者接受需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間鋪墊和認(rèn)識(shí)積累。2、項(xiàng)目周邊生活設(shè)施少，少量公交車(chē)到達(dá)，出行較為不便。機(jī)會(huì)（0）1、項(xiàng)目是集商鋪與住宅的綜合性項(xiàng)目，且品質(zhì)高端，填補(bǔ)了該地區(qū)的空白。2、項(xiàng)目招租情況良好，在當(dāng)?shù)匾研纬闪肆己玫目诒?，能夠?yàn)殇N(xiāo)售帶來(lái)一定的美譽(yù)度，市場(chǎng) 接受度高。3、項(xiàng)目定價(jià)不高，能夠形成一定的競(jìng)爭(zhēng)力。4、本地投資者對(duì)于商鋪的興趣較濃。威脅（T）1、本地區(qū)人流量少，形成市場(chǎng)熱度和市場(chǎng)規(guī)模需要一段時(shí)間。2、國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的不確定性。五

17、、結(jié)論1、目前河池可供開(kāi)發(fā)的上地所剩無(wú)幾，中心城區(qū)已經(jīng)開(kāi)發(fā)殆盡，開(kāi)發(fā)熱度往城東和城 西發(fā)展。土地的稀缺性，配套設(shè)施逐漸完善，住房的剛性需求，這三大要因共同支撐起了河 池的房?jī)r(jià)，未來(lái)河池房?jī)r(jià)下跌的可能性較小。城東是市政府重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域之一，具有非常 大的投資潛力。2、主城區(qū)的住宅價(jià)格大概在35004500元/平，按照距離城市核心區(qū)域的地段邊際房 價(jià)將逐級(jí)遞減的規(guī)律，本項(xiàng)目的定價(jià)不宜過(guò)高。3、本項(xiàng)目是集合商業(yè)與住宅的綜合性項(xiàng)目，且品質(zhì)高端，在當(dāng)?shù)鼐哂幸欢ǖ霓Z動(dòng)效應(yīng)。 如何以剛性需求帶動(dòng)商鋪投資，則需要在賣(mài)點(diǎn)和投資潛力上做文章。2011年，河池市政府公布了河池市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要，提 出要完善城鄉(xiāng)生產(chǎn)資料市場(chǎng)體系，重點(diǎn)發(fā)展一批集散力強(qiáng)、在全區(qū)乃至全國(guó)有影響的綜合批 發(fā)市場(chǎng)和專(zhuān)業(yè)批發(fā)由場(chǎng)，形成有色金屬、繭絲綢、綠色長(zhǎng)壽食品、建材裝飾等商品交易集散 中心。本項(xiàng)目作為河池首屈一指的大型建材家居專(zhuān)業(yè)性市場(chǎng)，在政府總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，定 能引領(lǐng)河池新一輪的投資熱潮。銷(xiāo)售計(jì)劃時(shí)間節(jié)點(diǎn)1.2015年元旦節(jié)進(jìn)行首次開(kāi)盤(pán)，以空中別墅、天