小產權房的法律風險及應對(共4頁)

1、精選優(yōu)質文檔-傾情為你奉上 大學期末論文小產權房的法律風險及應對題目：小產權房的法律風險及應對姓名：學號：課程教師： 時間： 小產權房對小產權的解釋歸納起來主要有3種解釋，本文所探討的小產權房指的是下面的第三種。 第一種是針對發(fā)展商的產權而言，將發(fā)展商的產權叫大產權，購房人的產權叫小產權，這種叫法是因為購房人的產權是由發(fā)展商一個產權分割來的。 第二種是按房屋再轉讓時是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫大產權，要補繳土地出讓金的叫小產權。按這種解釋普通就是大產權房，就是小產權房。 第三種是按產權證的發(fā)證機關來區(qū)分的，國家發(fā)產權證的叫大產權，國家不發(fā)產權證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫

2、小產權，又被稱為鄉(xiāng)產權，鄉(xiāng)產權并不構成真正法律意義上的產權。 的法律風險及應對一、關于小產權房市場中廣泛提到的小產權房（small property room;the housing of small property right）是指是在農民集體土地上，未經規(guī)劃、未繳納土地出讓金等費用，由享有該土地所有權的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村集體經濟組織單獨開發(fā)或者與房地產開發(fā)企業(yè)聯(lián)合開發(fā)建設，并由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會制作房屋權屬證書的房屋。因其沒有縣級以上政府房產管理部門的蓋章，而又被人們形象的稱為“鄉(xiāng)產權房”。“房”并不是一個法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。 “小產權”就是“鄉(xiāng)

3、產權”、“集體產權”，它并不真正構成嚴格法律意義上的產權。那么，小產權房的法律屬性如何，其究竟是否合法、能否購買或轉讓？ 首先應當明確的是只要依法辦理了相關審批手續(xù)，小產權房就是合法建筑，法律是允許鄉(xiāng)村集體在集體土地上建造住宅的。因此，并非只要是小產權房就是非法建筑。既然是合法的，那么小產權房是否可以購買和轉讓呢？根據(jù)的規(guī)定，農民集體所有的土地的不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設。而農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只有享有使用權，也就不能辦理、契稅證等合法手續(xù)。由此可見，小產權房是不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售的。因為小產權房只具備了普通商品房的使用性質，但不具備普通商品房的法律性

4、質，其并不是商品房。所以，法律法規(guī)對商品房的相關規(guī)定和制度對鄉(xiāng)產權房是無效的，人民法院也不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及鄉(xiāng)產權房的案件，購房人的權益很難得到維護。二、小產權房的法律風險目前，對小產權房我國法律及政策僅處于一種限制或者是不鼓勵的情形，對其進行規(guī)范的主要是一些政策及規(guī)章主要有1999年5月國務院辦公廳頒布關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知2004年11月2日, 國土資源部關于加強農村宅基地管理的意見（國土資發(fā)2004234號）2008年1月3日頒布了國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知2008年1月8日，中國政府網全文公布了國務院辦公廳關于嚴格執(zhí)行有關農村集體建設用地

5、法律和政策的通知中華人民共和國土地管理法第63條也僅規(guī)定了農民集體所有的土地不得進入土地一級市場，但是沒有規(guī)定不得進入土地二級市場，這些文件在效力層次上均比較低，禁止購買的精神和具體內容并沒有在法律層次的文件中體現(xiàn)出來，另外，這些文件對違反相關規(guī)定的法律效果語焉不詳，造成小產權房在法律的邊緣游走。購買“小產權房”應是處于一個灰色的地帶。因此小產權房的購買者需承擔以下的風險：1、不能取得產權證，合同雙方僅存在債權。合法的建設項目在辦理房屋登記時需提交用地證明文件、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工資料以及其他有關的證明文件。小產權房未繳納土地出讓金等費用，沒有土地使用證

6、和預售許可證、購房合同，沒有齊全的資料，國土、房管部門不會給予備案。小產權房因不符合項目合法建設用地要求，故登記機關不能對小產權房頒發(fā)權屬證書。而其承諾的由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)的產權證均不符合法律規(guī)定，不受法律保護 物權法第31條的限制：依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動產物權的，處分該物權時，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經登記，不發(fā)生物權效力。也就是說，房子建成以后，盡管出賣人有處分權，但是對買受人來說，因為合同未經備案，不能辦理權屬變更登記，所以雙方未發(fā)生物權變動，即在法律上房屋仍屬于出賣人，買受人僅存在合同債權。2、合同無效。集體建設用地用于商品房開發(fā)目前處于限制或灰色階段，國家尚

7、未出臺相應規(guī)定，關于“小產權房”的合法化尚無定論，因此購買“小產權房”尚存在可能導致合同無效。一般認為：法律、行政法規(guī)才是判斷合同效力的依據(jù)，目前法律、行政法規(guī)并沒有對禁止購買“小產權房”作出規(guī)定，但人民法院通常認定購買“小產權房”的合同無效。若判定合同是無效的，則根據(jù)法律規(guī)定購房人只能要求開發(fā)商退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。根據(jù)目前已有的案例來看如果購房人明知所購房屋是鄉(xiāng)產權房卻仍然購買的，由于己方有過錯，可能人民法院就不會支持其要求賠償損失的請求。而且即使開發(fā)商違約，由于合同無效，購買人的權利將無法得到保障。由于小產權房不受法律認可，也不在房管部門備案，不在政府機構監(jiān)管范圍內，

8、因此在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質量問題、公共設施維護問題，其解決途徑就非常有限。 3、小產權房本身是否有相關審批手續(xù)，即房子本身是否合法。購買小產權房時，一定要注意審核出售房屋的合法手續(xù)，要求出賣人出示該項目的建設工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證，并向建委驗證核實，否則千萬不要購買。實踐中，未辦理合法手續(xù)的“小產權房”，通常為違法建筑，很有可能會被拆除。 4、參照某些城市非法開發(fā)房地產項目的經驗，對于已經入住的“小產權房”，如果已形成成熟社區(qū)的，政府主管部門今后有可能要求補交土地出讓金和相關稅費，通過變更土地使用性質，將房屋產權合法化，但也有可能維持現(xiàn)狀。對于買受人來說，只能等待，

9、沒有任何參與或決策的權利。三、小產權房的出路從個人角度來講，有不少人認為隨著的出臺，公民的財產權利全面被肯定，鄉(xiāng)產權房也會被法律所認可，最終可以轉化為合法的產權房。從我國目前的相關法律規(guī)定來看，鄉(xiāng)產權房屋轉化為產權房還缺乏法律依據(jù)。而從我國對土地的管理理念與土地管理的價值取向來分析，短期內我國還不會放開集體土地的流轉。因此，鄉(xiāng)產權房屋向產權房的轉化還需要一段較長的時間。同時，即便今后鄉(xiāng)產權房屋可以轉化為產權房，從現(xiàn)有的土地制度來看，購房人還會需要繳納土地出讓金。如此一來購房人購買鄉(xiāng)產權房屋的費用也就與購買商品房相差無幾。 因此，建議最好不要購買鄉(xiāng)產權房，已經購買了也應盡早退房。如果認為自己能夠

10、承擔文中所述的風險，或確實需要購買鄉(xiāng)產權房屋，建議最好能購買現(xiàn)房，并注意考察項目是否辦理了相應的審批手續(xù)及開發(fā)商的資質和信譽，從而盡量降低購房風險。如果既無法或不愿承擔前述風險，又想購買鄉(xiāng)產權房屋，就目前而言你只有將戶口轉到鄉(xiāng)產權房屋所在的村集體。而從政府的角度來講，探討小產權房的解決途徑，應該謀求維持多贏的利益格局。把小產權房強制拆除，是不符合這個原則的。把責任全部推給農民或購房者，是不客觀的。甚至可以說小產權房的出現(xiàn)政府難逃其咎。在現(xiàn)有的法律體系沒有改變之前，一個可行的辦法是：下不為例，既往不咎。在技術上可以探討設計一些務實的模式，比如將原來的小產權房的買賣合同變更為長期租賃合同，并允許租戶轉租，或許是一個方方面面都可接受的解決方案。如果能夠加強對開發(fā)商的規(guī)范和監(jiān)管，商品房的價格就會趨于合理的空間。如果政府能夠建設更多的經濟實用房、廉租房和限價房，提供足夠數(shù)量、價格合理、區(qū)位適宜的此類公益性住房，并且形成合理有效的分配機制，那么小產權房也將淡出人們的選擇四、結語住房時民眾的一種基本保障，回過頭來審視小產權房的問題，我們應該理解中低收入者家庭的苦衷以及小產權房在市場流通的必然性。認識到這些，我們才能真正從根本上解決小產權房帶來的問題，保證社會的