日本京都買房記

1、這個帖子早就想寫了，這次一鼓作氣搞定之，記錄一下我們家買房子的過程，以及評論一下日本的房地產(chǎn)業(yè)。和所有中國人一樣，買房的欲望永遠大于租房。我在德島時熟知的中國朋友們，只要有了妥當?shù)墓ぷ?，基本上都斷了回國的念頭，在異國他鄉(xiāng)安家。可是沒有個房子怎么有安家的感覺啊，于是，他們?nèi)假I了房子。相對而言，我算是晚的，笨鳥先飛么。¶ 京都房地產(chǎn)我家是在到了京都之后才開始動了買房的念頭，看過這么多日本的城市，覺得這個級別的“百萬都市”是最適合居住的。其他類似的城市還有：福崗，廣島，崗山，仙臺等。這種一二百萬人口的中等城市不至于太吵鬧，又不至于太田園，可以根據(jù)需要選擇生活的方式。京都的房價根據(jù)地點不同

2、簡直是天壤之別，因為他的市區(qū)很小，又有“景觀條例”的限制，高一點兒的房子都不被批準，所以價格奇高，一個70平米左右的新公寓或者夠蓋小二層樓的地皮，至少也要五六千萬日元。而到了遠一些的山科區(qū)，南區(qū)，伏見區(qū)，西京區(qū)等，地皮的供給充裕，樓也不限高，同樣的房子花三千萬左右就能買到。即使再遠一些，離開京都市，到向日市，滋賀大津市，大阪高槻等地差別也不太大了。類似地，二手房在黃金地段比較保質(zhì)，甚至會漲價，而便宜的地方五六年可能就會跌價一小半。京都黃金地段看了很多樣房，收集了大量雜志，登錄了一些不動產(chǎn)公司的郵件會員，研究了一段時間之后，慢慢地把目標鎖定在了“御所南”地區(qū)，即由“丸太町通”“烏丸通”“御池通”

3、“鴨川”圍起來的四方塊區(qū)域。這里是京都市的黃金地段之一，從“公示地價”來看也是關(guān)西地區(qū)屈指可數(shù)的高價地點。這個地區(qū)西面和南面都是地鐵線，東面是京阪電車線，北面是遼闊的御所舊皇家公園。過了御池通，就是京都最繁華的商業(yè)區(qū)，三四條一帶。除了這些因素之外，最重要的是這里是口碑很好的御所南小學區(qū)，考慮到孩子的教育，住在這個學區(qū)里要方便很多。這個地段本來是京都最老舊的地方，但街道整備的非常好，并不顯得破舊。在加上近二十年來舊的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)衰落，老房子的主人離世等因素，空出不少舊房，沒有保留價值的自然就獲得了再開發(fā)，所以這十年來這個地區(qū)起了很多樓房，加上交通和學區(qū)的考慮，很多年青人回流，房地產(chǎn)市場很旺盛。好地點

4、自然就是好價錢，新房望塵莫及，就瞄著比較合適的二手房。看出示的價錢基本都在四五千萬，開始也很難接受，但看得多了似乎就有了價格免疫力，不再為高價驚訝和嘆息了。而且這個價錢是經(jīng)濟危機之后不動產(chǎn)滑坡降下來后的價錢，本來的話還要更貴些。政府為刺激房地產(chǎn)也在去年緊急推出扣稅十年的舉措，所以，去年（2009）年也許是買房的好時機，至少我是這么感覺的。¶ 該出手時就出手觀察了有近兩年，看了不少房子，有的太貴，有的朝向差，有的小點兒，有的舊到需要重新裝修，最后終于看到了我們現(xiàn)在的房子?？吹姆孔右欢?，不動產(chǎn)中介的聯(lián)絡(luò)也多，這個房子是中介用Email給我發(fā)來的，算是第一時間。三室一廳，72平米（日本只算

5、使用面積，不算陽臺和墻厚等），東南朝向，三樓（共10樓），每層四戶，八年前建成，第一次轉(zhuǎn)手，距離京都兩條地鐵的交叉點“烏丸御池”徒步五分鐘，要價3800萬日元。因為看過太多4000萬以上的了，覺得這個不貴，馬上打電話周末就去看。我的中介叫田中，聯(lián)系到了賣方的中介敲定了時間就去了。當時原住戶正在一點兒一點兒地搬家，有些凌亂但看房間保持的還不錯，有點兒動心。這個時候房主有事兒回來，一聊原來是個臺灣人，這下好，我們就開始用漢語說，把兩個中介晾在了一邊。可以想象，這樣的交流是暢快的，沒有中介的干預(yù)，關(guān)于房子的很多細節(jié)都被問到，感覺放心了很多。房主大媽是很多年前從臺灣來，在這里開了一個臺灣家常飯館兒，最

6、近買了地把店和家搬到一起改了個三層樓，所以要把這個房子出手。當天基本上就已經(jīng)傾向于出手了。因為地點和價錢都不錯，潛在的買主應(yīng)該不少，所以，下決心也要果斷。算了算錢覺得能承受，于是就進入交定金簽合同的階段。¶ 訂金在買方?jīng)Q定要買后，就要提出一個意向書，寫上希望的買價和訂金額。訂金的額度并沒有硬性的規(guī)定，只要能表示出誠意就行。因為如果簽了合同后買方反悔說不要了，這個訂金就全額歸賣主；而如果簽了合同后賣方說不賣了，在返還了訂金之上還要支付同額的賠償給買主。所以，只要不是太少而使合同效力不足就可以了。另外，訂金額在正式付款是算作房款的一部分。當有多個買主提交意向書的時候，賣主是可以選擇跟誰交

7、易的，通常就是最先交的，或者是出價最高的。我們很快就定下了決心，價錢也按照賣主的出價來，湊了100萬的訂金。準備簽合同。¶ 合同在簽合同之前準備好必要的材料，如外國人登錄原票，印章證明書等。合同當天就是雙方中介，買賣雙方（代表即可），我們的一個有過不動產(chǎn)經(jīng)歷的日本朋友怕我們被蒙，特地趕來給我們助陣，讓我們感到很放心，很感動。簽合同的過程很漫長。日本的法律規(guī)定，這種不動產(chǎn)的合同以及說明，中介方有義務(wù)逐字逐句朗讀并解釋給買方，買方全部確認明白之后才可以生效。內(nèi)容主要都是關(guān)于這個房子的指標的，如具體面積，樓的地基面積，產(chǎn)權(quán)分配，物業(yè)公司的情況，物業(yè)管理的方式，樓里哪里可用哪里不可用，管理費

8、，修繕基金，汽車自行車的相關(guān)規(guī)定，等等等等，極其冗長。細節(jié)不明白的地方隨時可以問。全都沒問題了之后就是填寫各種各樣的表格，然后蓋章，真的是寫到手疼，每到這個時候就痛恨自己的住址為什么不能再短一點。繼續(xù)回憶去年年底買房的點點滴滴。簽約之前的故事請看系列之一。買房是斗智斗勇，拼情報量，拼耐心，拼體力，拼勇氣的一個項目，想要買完不后悔，前面的因素一個都不能少，但最關(guān)鍵的還是要衡量好自己的財力，不要勉強，也不要將就。前一段說到雙方簽完了合同，簽字畫押之后賣主不得反悔，否則她得給我100萬的訂金；同樣買主不能拖，必須要在指定的期間內(nèi)把錢付清。3800萬的房子，100萬訂金，還有3700萬要付，那兒有?。?/p>

9、銀行呀！¶ 貸款風波貸款買房在日本是常態(tài)，還沒聽說有人一筆付清或者幾年就還完。日本的房貸最長可以是35年。當然，如果你60歲去買房要貸35年人家可能不會批。房貸往簡單說其實就是兩個數(shù)字：借入額和利息。國內(nèi)如何我不知道，日本的利息可是不那么簡單。根據(jù)首付比例，貸款長短，固定還是浮動等等因素，利息隨之變化。各個銀行或金融機構(gòu)也不一樣，每個月也都在變。比較簡單的也有象FLAT35這樣的35年定息。但總的來說，因為經(jīng)濟低迷，日本的利息在這近十年以來都是在非常低的水準，而且這種狀態(tài)恐怕還要持續(xù)很長時間。先說結(jié)果吧。我們最終從三菱東京UFJ銀行借了3000萬日元，最初10年固定利息2.35，10

10、年之后再看當時的利息情況再定。中途也可以追加還款。目前的計劃是如果10年之后利息變高，就爭取多追加還貸，如果利息還是這個低水準，就再固定個10年，或者改變動利息。說起來好像很簡單，但其實走到這一步還是挺坎坷的。最大的原因是因為我們都是外國人，而且當時還沒有永住權(quán)。幾乎所有銀行，對外國人貸款的起碼要求都是“永住”。而我們在當時還只是遞交了永住申請，申請獲批最少要半年審核。就這么的，卡住了。中介公司一般都和銀行有業(yè)務(wù)上的交往，所以，和銀行的最初交涉都是中介去聯(lián)系的，我就等信兒就好了，利息等數(shù)據(jù)在銀行的窗口和主頁上都有，很透明，也沒有什么可商量的，就看哪家銀行可以貸。結(jié)果一個個電話打來都是要“永住”

11、才行。這個也可以理解，誰也不能把錢借給一個隨時都可能消失的人啊。銀行放貸不是搞福利，不是為了“借”，而是為了“收”啊。當然，也有幾個同意放貸的，都是些小的機構(gòu)或者信用金庫之類的，象放高利貸似的，要4%以上的利息。別的大銀行都在2.5以下，4%實在是有點兒不要臉。大概算一下就清楚差距有多大。如果是還30年，那么利息每高一個百分點就相當于我要多還借入額的30%，如果借3000萬的話，就要多還將近1000萬日元。所以4%很恐怖，說啥也不能上道。那么這個時候就有問題了。如果沒有銀行借款造成了我買不起房，那責任并不在我，我交100萬訂金是可以退回來的。但現(xiàn)在有金融機構(gòu)以4%的利息貸款給我，而我嫌高不干，

12、因此毀約的責任是在哪里？如果是在我的話，我豈不是白白扔掉100萬！于是我反復(fù)和中介確認，要求把事情和賣方講清楚，最終同意了如果是因為超出常識的利息造成的融資障礙可以無條件退款后，才放心。那一段時間很糾結(jié)，因為對房子的地點，狀況和價格都是很滿意，看了那么多好不容易碰上一個，結(jié)果是因為沒有永住權(quán)而不能成交實在是太可惜了。老婆也安慰我，說可能是和這個房子沒有緣分吧，反正離女兒上小學還有時間，再碰吧，那個時候永住就批下來了，貸款就好辦了。就在我們打算放棄的時候，中介打來電話說三菱東京UFJ銀行有松口。三菱東京UFJ銀行是日本三大MegaBank（其他兩個是Mizuho和三井住友）之一。他們聯(lián)絡(luò)我的中介

13、說，因為我們工作的“京都大學”和“科學技術(shù)振興機構(gòu)”屬于日本的“信得過單位”，愛屋及烏，“信得過單位”雇用的人應(yīng)該也屬于“先進個人”，讓我們開出在職證明，他們可以考慮審核放貸。哇，謝天謝地，UFJ的利息雖然不是最低的，但也不差多少了。別無選擇，但絕不是糟糕的選擇。就這么，終于有銀行肯給我們這對“永住申請中”的夫婦貸款了。這個網(wǎng)址有三菱東京UFJ銀行的房屋貸款的利息說明（每月變動）。現(xiàn)在的利息比我們貸款的時候還要低一點點，早知道日本經(jīng)濟復(fù)蘇無望，就選擇變動利息了，那樣會更低一些。還有，首付湊夠20%以上的利息還有優(yōu)惠，于是勒緊褲腰帶，還跟朋友借了些錢，加上訂金的100萬，湊了800萬首付，貸款3

14、000萬，30年。這樣，我們每個月交不到12萬日元供這個房子，還算沒有什么壓力，算是比較輕松的房奴。我們這個房子如果是租的話，要在15-16萬日元每月，這么算起來心里就舒服多了。¶ 日本的房子貴么？廢話，當然貴了，特別是黃金地段。我們家的房子是比較貴的，這個價錢要是在比較平均的地方應(yīng)該是可以買一個更大一點的新房子。一個日本的標準家庭，四口人，三室一廳（樓房和獨樓都算），買新房子我覺得平均按照3000-3500萬日元來估計應(yīng)該是比較靠譜。這樣折合人民幣是大約在250萬人民幣。你說貴不貴？按照絕對值，是比中國平均貴，但跟中國北京上海深圳的黃金地段可能也差不多吧。但是實質(zhì)上細算一下就會發(fā)現(xiàn)

15、在日本買房的壓力，遠遠不如中國大。首先，日本的房貸利息偏低，這樣就不會逼著買房者勒緊褲腰帶趕著盡快換貸而降低生活質(zhì)量。再者，如果按日本的平均工資計算，房價基本上不到一個工薪族年薪的十倍，那么，家里如果是有兩個人工作，也就是家庭收入的5年。這個比例在中國恐怕是很難想象的。最后，日本的新房子都是精裝修，而且標注的面積是實實在在的使用面積，門前的封閉走廊，陽臺都是不算在面積里面的，因為那原則上是“共有私用”的部分。（說到這里插一句，在日本買樓房，門和窗的所有權(quán)都不是你的，都是共有的，想要換的話都要和物業(yè)公司打招呼。）這樣，一個標注70平米的房子很可能相當于國內(nèi)的100平米。有的頂樓有屋頂大陽臺，一樓

16、有小院兒，面積比屋里都大，但不按面積算錢（會貴一些）。所以說按相對值來說，我個人認為日本的房子并不貴，至少我覺得如果我是回國在上海工作，在這個年紀想在黃金地段買個房子還是挺難的。最近，有跨國的中介找了國內(nèi)很多有錢人來日本買日本的房子，我覺得作為自己住的話還好說，如果以投資為目的，還是要謹慎為妙。日本的樣品房不看則已，一看往往都會有購買的沖動。所以，一定要沉住氣，根據(jù)城市的不同調(diào)查好什么樣的房子才有可能保值。開發(fā)商總是會有保值的理由的，但其實調(diào)查調(diào)查很多都站不住腳，不要貿(mào)然投資，除非你的錢來的太容易了。如果有人想在京都投資不動產(chǎn)，我可以提供些咨詢的服務(wù)。¶ 未完待續(xù)。下集預(yù)告：房屋入住

17、前的零零碎碎?！?月13日】追加一條新聞作為參考，美國12日發(fā)表市場調(diào)查顯示住宅融資貸款利率創(chuàng)歷史最低，30年固定利息為4.44%。這個歷史最低水準也還是比日本高了近一倍?？梢娙毡纠⒅??！竟餐棵渍底≌鹑诖笫帧⑦B邦住宅貸付抵當公社（）日発表住宅市場調(diào)査、住宅主力年固定金利過去週間全米平均、調(diào)査開始年以來過去最低更新。副社長兼、月雇用統(tǒng)計労働市場回復(fù)力弱再確認、連邦準備制度理事會（）景気判斷引下、長期金利低下説明。年固定年変動金利過去最低記録。副社長低金利住宅販売伸、打撃受住宅市場回復(fù)後押強調(diào)。(共同通信)買房三部曲，先是找房，簽約，然后是找銀行貸款。但距離入住還有一段距離。¶

18、; 鑰匙到手夫婦二人到銀行接受銀行的“調(diào)查”，再一次接受一兩個小時的照本宣科式的說明和解釋，都是關(guān)于房屋貸款的詳細條款，然后又是填寫大量的表格，蓋若干個章。然后才是近兩個星期的“正式審核”階段。同意貸款后，確定了最終的貸款合同簽署日，剩下最大的任務(wù)就是開始籌集現(xiàn)金了。真是錢到用時方恨少，把散布在各個帳號里的日元一點兒一點兒集中到在三菱東京UFJ銀行開設(shè)的帳號里。在最終期限前必須把首付款打進去。其實還不只是首付款，在最終結(jié)算的日子，還需要準備中介費，房屋登記費用，司法書士的報酬，擔保保證金，房屋保險（可選）等等費用，加起來也要近200萬日元。中介費在日本的不動產(chǎn)市場慣例是成交價的3%，那么380

19、0萬的房子中介費應(yīng)該是：114萬。但是現(xiàn)在市場競爭激烈，很多新公司都開始走中介費半價的路子來招攬顧客。我找的就是這么一家，從公司登記號碼（不動產(chǎn)公司牌照5年一更新，號越大的越老字號）看應(yīng)該是成立不久的公司。很多人推薦老一點的公司認為他們信用好，特別是和銀行的關(guān)系深，但我覺得也不一定，越老的公司往往在耍黑的伎倆上越成熟，反而是新公司的年輕營業(yè)員們非常賣力氣，至少這次和我打交道的田中我覺得是很敬業(yè)，而且房子的情報在日本是共享數(shù)據(jù)庫的，很少存在某某公司獨家受理哪個物件的情況。所以，無論是哪個公司，都是那個房子，都是那些手續(xù)，都是一樣的利息。在這樣的考慮下，我覺得半價的中介費更有吸引力，可以省近60萬

20、日元。房屋登記是法律上的手續(xù)了，就是所謂產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓吧。這個也不用自己跑，日本有一幫子叫“司法書士”的人，做各種各樣的手續(xù)上的材料等工作。新家附近有市役所（即市政府）和裁判所（即法院），隨處可見律師和司法書士的事務(wù)所。本來是托朋友介紹了一個，去見了面聊了聊，結(jié)果到最后，銀行說必須使用銀行委托的司法書士。這讓我們還得去跟朋友和那個介紹的人道歉，很不好意思。這個時候銀行是老大，一點兒脾氣也沒有。在11月份的某一天，我，賣主，雙方中介，司法書士，銀行貸款的擔當，歡聚一堂，開始最后的錢的移動工作。這些工作基本上就是銀行在做，我們主要是等著。等得賣房子的臺灣大媽很不耐煩，一個勁兒的催說：能不能快點兒，我的

21、店要開門兒了，我還得回去做飯呢。弄得我苦笑不得。這一天里，我們夫婦的銀行賬號進賬3000萬（銀行貸款），隨后又出賬3700萬（除去訂金的房款），這些都是打在存折上，但沒看到錢。多希望能親手數(shù)一數(shù)這三千萬，數(shù)到手抽筋??！這一切都辦妥之后，房子的鑰匙就到手了，和田中出來再把半額的中介費一結(jié)算，道謝，分手，房屋的買賣就算結(jié)束了。激動么？當然激動，畢竟這可能是這一輩子最大的一次購物啊?？墒窃谶@一兩個月里，經(jīng)歷了那么多第一次，那么多取舍抉擇，這購房的激動同時也被一點兒一點兒釋放。真的到了自己用鑰匙打開新家大門的時候，感覺打開的是一個完全未知的世界，要面對和目前為止完全不同的生活立場。¶ 給買房

22、一個理由我想很多海外的華人（當然不只限于華人）都有過類似的階段，就是一段需要在“回”和“不回”之間抉擇的階段。我感覺大多數(shù)華人（特別是單身的）都不愿意自己積極地做這個選擇題，都是先空著，做別的簡單的人生題目。很多人都是在猶猶豫豫之間過了年復(fù)一年，在國外越呆越長卻始終過得不像安居樂業(yè)的日子，因為覺得自己隨時都可能收拾收拾回國。我們前些年也是，一直就想是不是過兩年就回去了，日子就對付著過著。直到到了京都過了一年之后，漸漸地喜歡上了這個城市，而且這里比原來的德島大很多，各種各樣的機會也多了很多。有了這樣的“適居”條件，孩子也越來越大，再加上每次回國的種種“遭遇”，去留的天平就慢慢地傾斜到了“不回”的

23、一側(cè)。無論是做什么樣的選擇，一旦有了方向和決心，日子就好過多了。而買房，更是給自己的決心和選擇加上一層保證，告訴自己，以后要以這里為生活的基點，要圍繞京都進行規(guī)劃。這樣，很多抉擇不會再像從前那樣猶豫不決，變得爽快了許多。貸款買房畢竟會帶來一定的風險，但給自己的人生加上一點兒風險和壓力，實際上也是給生活加上一點兒動力，更能促進自己努力打拼。同時，下定決心在日本京都生活也是一定程度上斷掉自己的“回國”的退路，讓自己有背水一戰(zhàn)的氣概?？傊褪窍乱粋€“在這里打拼”的決心，讓自己和家人在這個城市更加安心地生活。¶ 最后的沖刺好了，鑰匙拿到了，還剩下三件事：一個是讓這個房子在住人之前要收拾好；另

24、一個是趕緊把正在租的房子退掉；再就是聯(lián)系搬家。既然已經(jīng)買房就不想再多交一天房租，一切在一個月的時間里緊鑼密鼓地展開。房子雖然是二手，但八年前的房子在格局，裝潢等方面和現(xiàn)在的差別并不大，而且原來的主人把房子做過的一些改動我們也很中意，所以沒有打算大動干戈，主要就是換壁紙和整屋清掃。因為手上的閑錢已經(jīng)不多，所以如何少花錢多辦事就是首要課題。這就要求自己多做一些調(diào)查，多問一些公司，爭取找到最合適的。我的方法就是在電話黃頁和網(wǎng)上找，挨個打電話談，看哪個說的比較靠譜，價錢比較合理。壁紙最后找了三家公司來量尺寸，分別開出價格后，心里基本就有數(shù)了。清掃和裝潢往往都互相有聯(lián)系，所以，我是鎖定了清洗公司后讓他聯(lián)系貼壁紙的，然后一起算錢，按照我認為比較合理的價錢談判。這樣比分開降價要簡單些。有關(guān)清掃公司，日本有一些大型的連鎖服務(wù)，他們的價錢基本比較靠譜，但是因為明碼標價，而且總部肯定要抽取提成，所以還是找一些個人的本地服務(wù)要便宜些。由于預(yù)算有限，最終決定把客廳全部重新?lián)Q壁紙，其他房間只換墻，不換頂。就這樣，換壁紙，清掃（含抽油煙機，浴槽內(nèi)部，洗衣機），地板打蠟，一共干了兩天，花費20萬日元多點兒。如果按照國內(nèi)的慣例，壁紙貼完要“晾”一段時間，“毒