XX房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告9062796279

1、房地產(chǎn)工程可行性研究報(bào)告框架工程編號(hào) 005XX 房地產(chǎn)工程可行性研究報(bào)告 公司名稱：* * 房地產(chǎn)公司 編制人員：* * *完成日期：2004-7-211 房地產(chǎn)工程可行性研究報(bào)告框架目錄工程編號(hào) 005調(diào)查人員聲明.4第一局部：工程總論.51.1 工程背景.51.2 工程概況.51.2.1 工程名稱.51.2.2 工程建設(shè)單位概況.51.2.3 工程地塊位置及周邊現(xiàn)狀.51.2.4 工程規(guī)劃控制要點(diǎn).71.2.5 工程開(kāi)展概況.71.3 可行性研究報(bào)告編制依據(jù).71.4 可行性研究結(jié)論及建議.8第二局部：市場(chǎng)研究.82.1 宏觀環(huán)境分析.82.2 全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)展分析.82.3 本市房地

2、產(chǎn)市場(chǎng)分析.82.3.1 本市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀.82.3.2 本市房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展趨勢(shì).92.4 板塊市場(chǎng)分析.92.4.1 區(qū)域住宅市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況.92.4.2 區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征.102.4.3 區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客層研究.102.5 工程擬定位方案.102.5.1 可類比工程市場(chǎng)調(diào)查.102.5.2 工程 SWOT 分析. 112.5.3 工程定位方案. 11第三局部：工程開(kāi)發(fā)方案. 113.1 工程地塊特性與價(jià)值分析. 113.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)分析 .123.3 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議.133.4 工程實(shí)施進(jìn)度.153.5 營(yíng)銷方案.163.6 機(jī)構(gòu)設(shè)置.163.7 合作方式及條件.17第四局部：投資估算與融資

3、方案.174.1 投資估算.174.1.1 投資估算相關(guān)說(shuō)明.174.1.2 分項(xiàng)本錢估算.174.1.3 總本錢估算.204.1.4 單位本錢.204.1.5 銷售收入估算.204.1.6 稅務(wù)分析.204.1.7 工程資金預(yù)測(cè).214.1.8 現(xiàn)金流量表.212 房地產(chǎn)工程可行性研究報(bào)告框架工程編號(hào) 0054.1.9 自有資金的核算.214.2 融資方案.224.2.1 工程融資主體.224.2.2 工程資金來(lái)源.224.2.3 融資方案分析.224.2.4 投資使用方案.224.2.5 借款歸還方案.22第五局部：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià).235.1 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)根底數(shù)據(jù)與參數(shù)選取.235.2 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方案

4、 1.235.2.1 財(cái)務(wù)盈利能力分析.235.2.2 靜態(tài)獲利分析.245.2.3 動(dòng)態(tài)獲利分析.245.2.4 償債能力分析.245.2.5 綜合指標(biāo)表.245.3 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方案 2.255.4 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論.25第六局部：不確定性分析.256.1 盈虧平衡分析.256.2 敏感性分析.266.2.1 變動(dòng)因素一本錢變動(dòng).266.2.2 變動(dòng)因素二售價(jià)變動(dòng).266.2.3 變動(dòng)因素一容積率變動(dòng).266.3 風(fēng)險(xiǎn)分析.276.3.1 風(fēng)險(xiǎn)因素的識(shí)別和評(píng)估.276.3.2 風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策.27第七局部：綜合評(píng)價(jià).277.1 社會(huì)評(píng)價(jià)定性.277.2 環(huán)境評(píng)價(jià)影響及對(duì)策.277.3 公司資源匹配分

5、析.27第八局部：研究結(jié)論與建議.278.1 結(jié)論.278.2 建議.27第九局部：附錄.289.1 附件：.289.2 附表：.289.3 附圖：.293 房地產(chǎn)工程可行性研究報(bào)告框架調(diào)查人員聲明 我們鄭重聲明：1、 我們?cè)诒菊{(diào)查報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。工程編號(hào) 0052、 我們依照 XXXX 公司統(tǒng)一的?房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告模式?進(jìn)行分析。3、 形成意見(jiàn)和結(jié)論。4、 撰寫本可行性研究報(bào)告。5、 我們已或沒(méi)有對(duì)本報(bào)告中的擬建工程進(jìn)行了實(shí)地查勘在本聲明中應(yīng)清楚地說(shuō)明哪些調(diào)查人員對(duì)擬建工程進(jìn)行了實(shí)地查勘。6、 其他需要聲明的事項(xiàng)參加調(diào)查人員簽名：公司領(lǐng)導(dǎo)簽字：注：形成一致意見(jiàn)后，附后存

6、檔。4 房地產(chǎn)工程可行性研究報(bào)告框架第一局部：工程總論 1.1 工程背景工程編號(hào) 005這一局部主要應(yīng)說(shuō)明工程的發(fā)起過(guò)程、提出的理由、前期工作的開(kāi)展過(guò)程、投資者的意向、投資的必要性等可行性研究的工作根底。為此，需將工程的提出背景與開(kāi)展概況作系統(tǒng)地?cái)⑹觥Ｕf(shuō)明工程提出的背景、投資理由、在可行性研究前已經(jīng)進(jìn)行的工作情況及其成果、重要問(wèn)題的決策和決策過(guò)程等情況。在表達(dá)工程開(kāi)展概況的同時(shí)，應(yīng)能清楚地提示出本工程可行性研究的重點(diǎn)和問(wèn)題。1.1.1 工程所在區(qū)域開(kāi)展情況城市開(kāi)展規(guī)劃與地塊的關(guān)系及對(duì)工程開(kāi)發(fā)的影響；所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略開(kāi)展等方面的地位，所在區(qū)域政策、經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)環(huán)境。1.1.

7、2 工程發(fā)起人及發(fā)起緣由工程淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等。1.1.3 工程投資的必要性工程啟動(dòng)對(duì)公司未來(lái)幾年開(kāi)展戰(zhàn)略、開(kāi)展規(guī)劃的意義一般 35 年，在公司開(kāi)展中的地位是否核心工程；公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)、工程合理布局，對(duì)公司提高市場(chǎng)覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的作用；從公司未來(lái)的利潤(rùn)需求、可持續(xù)經(jīng)營(yíng)等角度描述立項(xiàng)的意義；1.2 工程概況1.2.1 工程名稱 1.2.2 工程建設(shè)單位概況 1.2.3 工程地塊位置及周邊現(xiàn)狀 地塊位置地塊所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等的地理位置。附圖：工程在該城

8、市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物如市中心商圈、機(jī)場(chǎng)等的相對(duì)位置和距離、地段的定性描述與主要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)系。宗地現(xiàn)狀1四周范圍；2地勢(shì)平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)比較；3地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑小峽谷、池塘及高壓線等對(duì)開(kāi)發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積； 5 房地產(chǎn)工程可行性研究報(bào)告框架工程編號(hào) 0054地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開(kāi)工狀況等，并說(shuō)明對(duì)拆遷及工程開(kāi)發(fā)進(jìn)度的影響；5地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒(méi)有受保護(hù)

9、的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；6土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；7地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；地下?tīng)顩r圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。工程周邊的社區(qū)配套1周邊 3000 米范圍內(nèi)的社區(qū)配套l交通狀況a 公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等； b 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要開(kāi)展商自己解決；c 現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對(duì)交通狀況有重大影響的工程。附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來(lái)規(guī)

10、劃的城市公共交通和快速捷運(yùn)系統(tǒng)；l教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。l醫(yī)院等級(jí)和醫(yī)療水平l大型購(gòu)物中心、主要商業(yè)和菜市場(chǎng)l文化、體育、娛樂(lè)設(shè)施l公園l銀行l(wèi)郵局l其他附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。2宗地周邊 3000 米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀工程周邊環(huán)境根據(jù)個(gè)案特性描述，沒(méi)有的可以不寫1)治安情況2)空氣狀況3)噪聲情況4)污染情況化工廠、河流湖泊污染等5)危險(xiǎn)源情況如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉(cāng)儲(chǔ)基地等6)周邊景觀7)風(fēng)水情況8)近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購(gòu)物中心/超市的建設(shè)等。9)其他大市政配套都要說(shuō)明距宗地距離、本錢、

11、接入的可能性1)道路現(xiàn)狀及規(guī)劃開(kāi)展包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間，與宗地的關(guān)系影響。2)供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來(lái)規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。3)污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來(lái)規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。4)通訊有線電視、 、網(wǎng)絡(luò)：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路本錢等。6 房地產(chǎn)工程可行性研究報(bào)告框架工程編號(hào) 0055)永久性供電和臨時(shí)施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路本錢等。6)燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。7)供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。附圖：說(shuō)明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來(lái)規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情

12、況。1.2.4 工程規(guī)劃控制要點(diǎn) 規(guī)劃控制要點(diǎn)總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性公建的面積綜合容積率、住宅容積率建筑密度控高綠化率其他1.2.5 工程開(kāi)展概況 已進(jìn)行的調(diào)查研究工程及成果工程地塊初勘及初測(cè)工作情況工程建議書編制、提出及審批過(guò)程研究工作進(jìn)展情況 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)在可行性研究中作為依據(jù)的法規(guī)、文件、資料、要列知名稱、來(lái)源、發(fā)布日期。并將其中必要的局部全文附后，作為可行性研究報(bào)告的附件，這些法規(guī)、文件、資料大致可分為四個(gè)局部：工程主管部門對(duì)工程的建設(shè)要求所下達(dá)的指令性文件；對(duì)工程承辦單位或可行性研

13、究單位的請(qǐng)示報(bào)告的批復(fù)文件?？尚行匝芯块_(kāi)始前已經(jīng)形成的工作成果及文件。國(guó)家和擬建地區(qū)的政策、法令和法規(guī)。根據(jù)工程需要進(jìn)行調(diào)查和收集的設(shè)計(jì)根底資料。1?城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?2?A 市城市拆遷管理?xiàng)l例?3?城市居住區(qū)公共效勞設(shè)施設(shè)置規(guī)定?4?住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?5?住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?6?建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)?7?城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?8?高層民用建筑設(shè)計(jì)防火標(biāo)準(zhǔn)?7 房地產(chǎn)工程可行性研究報(bào)告框架1.4 可行性研究結(jié)論及建議1.4.1 市場(chǎng)研究1.4.2 開(kāi)發(fā)方案1.4.3 投資估算與融資方案1.4.4 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)1.4.5 不確定性分析1.4.6 綜合評(píng)價(jià)1.4.7 研究結(jié)論與建議1

14、.4.8 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表第二局部：市場(chǎng)研究 宏觀環(huán)境分析工程編號(hào) 005房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在一個(gè)國(guó)家的某個(gè)地區(qū)擬進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，首先要考慮的是該國(guó)的宏觀因素如政治、經(jīng)濟(jì)、文化、地理地貌、風(fēng)俗習(xí)慣等。2.2 全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)展分析2.2.1 行業(yè)政策2.2.2 市場(chǎng)供應(yīng)與需求2.2.3 行業(yè)開(kāi)展趨勢(shì)2.3 本市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一般來(lái)講，工程所在國(guó)內(nèi)部地區(qū)之間的開(kāi)展是不平衡的，差異總是不同程度地存在，僅研究其宏觀因素還不夠、還必須對(duì)工程所在區(qū)域進(jìn)行因素分析，這是因?yàn)椋菏紫?，宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響程度不同，對(duì)有的區(qū)域影響大，有的區(qū)域影響小；其次，區(qū)域經(jīng)濟(jì)開(kāi)展受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響存在著“時(shí)滯現(xiàn)象，宏觀的經(jīng)

15、濟(jì)現(xiàn)狀往往要經(jīng)過(guò)一段長(zhǎng)時(shí)間以后才能對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展產(chǎn)生影響，有的地區(qū)反響快，有的地區(qū)那么滯后性較為明顯，投資時(shí)必須加以考慮；其三，國(guó)家特定的地區(qū)經(jīng)濟(jì)使得某些區(qū)域經(jīng)濟(jì)或多或少受宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響，甚至形成于宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)相反的逆向走勢(shì)。2.3.1 本市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 整體競(jìng)爭(zhēng)格局，供求現(xiàn)狀1、近三到五年商品住宅市場(chǎng)開(kāi)展?fàn)顩r：開(kāi)工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。2、量值描述市場(chǎng)狀況：當(dāng)年市場(chǎng)主要指標(biāo)：土地批租量、開(kāi)工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個(gè)人購(gòu)房比例、平均售價(jià)、個(gè)人信貸額度占銷售額比例。3、各類型產(chǎn)品的市場(chǎng)特征：價(jià)位區(qū)分、各檔次市場(chǎng)比例、開(kāi)展趨勢(shì)、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域8 房地產(chǎn)工程可行

16、性研究報(bào)告框架等。4、各行政區(qū)市場(chǎng)比較：工程編號(hào) 0051量值描述：土地批租量、開(kāi)工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價(jià)格等。2各區(qū)商品住宅分布特征：供應(yīng)量、銷售量變化和開(kāi)展趨勢(shì)等。5、當(dāng)?shù)爻鞘薪?、中期?guī)劃開(kāi)展方向描述 城市開(kāi)展規(guī)劃、功能布局、根底設(shè)施建設(shè)等與工程開(kāi)發(fā)和居民住宅密切相關(guān)方面。6、主要開(kāi)展商情況：開(kāi)展商實(shí)力、企業(yè)性質(zhì)、開(kāi)發(fā)水平；前 20 名開(kāi)展商最近 3 年的開(kāi)工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場(chǎng)占有率。7、熱點(diǎn)區(qū)域的表述和特征，熱點(diǎn)產(chǎn)品的表述和特征8、客戶的購(gòu)置偏好、購(gòu)置關(guān)注的要素9、重點(diǎn)樓盤描述備注：需要完成城市開(kāi)展及房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告報(bào)告格式及內(nèi)容另附2

17、.3.2 本市房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展趨勢(shì) 需求預(yù)測(cè)需求預(yù)測(cè)就是以房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的信息、數(shù)據(jù)和資料為依據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)某類物業(yè)的市場(chǎng)需求規(guī)律和變化趨勢(shì)進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)，從而推斷出未來(lái)市場(chǎng)對(duì)該類物業(yè)的需求。供應(yīng)預(yù)測(cè)供應(yīng)預(yù)測(cè)就是以房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的信息資料和數(shù)據(jù)為依據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)某類物業(yè)的市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)律和變化趨勢(shì)進(jìn)行分析，從而預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)上該類物業(yè)的供應(yīng)情況預(yù)測(cè)方法：通常可以分為時(shí)間序列分析法和因果關(guān)系分析法。時(shí)間序列分析法又可分為：移動(dòng)平均法，指數(shù)平滑法等；因果關(guān)系分析法可分為：線性回歸法、非線性回歸法、模擬法等。2.4 板塊市場(chǎng)分析2.4.1 區(qū)域住宅市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況 區(qū)域住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)述形成時(shí)間各檔次

18、住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況購(gòu)置人群變化區(qū)域住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況近 3-5 年開(kāi)工量/竣工量銷售量/供需比平均售價(jià)區(qū)域市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及開(kāi)展趨勢(shì)9 房地產(chǎn)工程可行性研究報(bào)告框架2.4.2 區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征 各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況各檔次產(chǎn)品的集合特征尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征平均售價(jià)開(kāi)發(fā)規(guī)模產(chǎn)品形式平均銷售率平均容積率物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況工程編號(hào) 005附圖：工程周邊樓盤個(gè)案分布圖，其中一些具代表性的未來(lái)主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤還要配置現(xiàn)場(chǎng)圖片。未來(lái) 2-3 年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型分析：本案在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的時(shí)機(jī)點(diǎn)結(jié)論：區(qū)域市場(chǎng)在整體市場(chǎng)的地位及開(kāi)展態(tài)勢(shì)本案

19、所在位置的價(jià)位區(qū)間和本案開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的價(jià)位區(qū)間及產(chǎn)品形式本案在區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)潛力本案在開(kāi)發(fā)中的營(yíng)銷焦點(diǎn)問(wèn)題2.4.3 區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客層研究 各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍建立在本區(qū)域參照工程的經(jīng)驗(yàn)研究及全市的趨勢(shì)特征上結(jié)論：本案目標(biāo)人群的區(qū)域來(lái)源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品力的偏好、購(gòu)置方式和主要的關(guān)注點(diǎn)、訴求點(diǎn)。2.5 工程擬定位方案2.5.1 可類比工程市場(chǎng)調(diào)查 序號(hào) 比較因素 典型樓盤分值 權(quán)重 擬建工程分值 備注詳細(xì)1 地段位置 100 40% 110 距所在片區(qū)中心的遠(yuǎn)近； 商業(yè)、寫字樓為臨街或背街；2 配套設(shè)施 100 10% 115 城鎮(zhèn)根底設(shè)施：供水、供電、排水； 社會(huì)效勞設(shè)施；文化教育

20、、醫(yī)療、文娛體育、郵電、公園綠化3 規(guī)劃設(shè)計(jì) 100 10% 110 規(guī)劃水平、理念4 物業(yè)管理 100 10% 95 保安、清潔衛(wèi)生；內(nèi)墻；綠化率及養(yǎng)護(hù)狀況；物業(yè)管理費(fèi)；是否人車分流；物業(yè)管理商資質(zhì)5 交通情況 100 5% 80 大小中巴線路數(shù)量；距公交站遠(yuǎn)近；站點(diǎn)數(shù)量；大中小巴舒適程度6 樓盤規(guī)模 100 3% 100 建筑總面積在建及未建；總占地面積；戶數(shù)；10 房地產(chǎn)工程可行性研究報(bào)告框架工程編號(hào) 0057 產(chǎn)品外觀 100 5% 105 是否醒目；是否新穎；是否高檔；感官舒適程度；8 戶型設(shè)計(jì) 100 10% 105 戶型布置是否合理，是否有暗房，實(shí)用率是否高9 開(kāi)展商信譽(yù) 100

21、 2% 90 資產(chǎn)及資質(zhì)、開(kāi)發(fā)樓盤多少、樓盤質(zhì)量、品牌10 銷售手法 100 5% 11011 其它方面 如對(duì)方?jīng)]有，百分比值可考慮此項(xiàng)在整個(gè)房?jī)r(jià)中所占有的比重12 合計(jì) 106 各行權(quán)重乘以擬建樓盤分值13 擬建樓盤價(jià)格=典型樓盤價(jià)格*106 計(jì)算。備注：1此表格主要是想通過(guò)與當(dāng)?shù)氐湫蜆潜P的比較，發(fā)現(xiàn)擬建工程的優(yōu)缺點(diǎn)。2使我們的價(jià)格制定更客觀合理。3此表中的權(quán)重比例，公司可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。2.5.2 工程 SWOT 分析 2.5.3 工程定位方案 市場(chǎng)定位目標(biāo)市場(chǎng)定位工程產(chǎn)品定位主要功能/建筑規(guī)模/主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)價(jià)格定位：工程 銷售均價(jià) 元/ 出租均價(jià) 元/×u2637

22、6X 可租售面積 備注寫字間配套功能停車場(chǎng)住宅銷售 第三局部：工程開(kāi)發(fā)方案 工程地塊特性與價(jià)值分析3.1.1 地塊特征分析 3.1.2 土地價(jià)值分析 1估價(jià)方法和計(jì)算公式2估價(jià)過(guò)程3拆遷本錢估算3.1.3 土地升值潛力初步評(píng)估。 11 房地產(chǎn)工程可行性研究報(bào)告框架工程編號(hào) 005從地理位置、周邊土地供應(yīng)價(jià)格與成交的情況、周邊環(huán)境及配套、市場(chǎng)開(kāi)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來(lái)開(kāi)展戰(zhàn)略等角度對(duì)土地升值潛力做出初步評(píng)估。3.1.4 土地法律性質(zhì)評(píng)估 土地所有權(quán)、使用權(quán)歸屬/規(guī)劃的用途取得土地使用權(quán)程序評(píng)估土地性質(zhì)變更的評(píng)估已經(jīng)是商品房用地可以不寫 政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估：城市規(guī)劃限制或更改、突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)

23、致工程中斷開(kāi)發(fā)、報(bào)批報(bào)建流程無(wú)法完成、工程開(kāi)發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入全部或局部損失的可能性判斷。對(duì)各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行評(píng)價(jià)。如：簽約合同中明顯對(duì)我方不利的條款及其考慮；局部或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對(duì)開(kāi)發(fā)進(jìn)度的影響等。 規(guī)劃設(shè)計(jì)分析 初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路設(shè)計(jì)概念：產(chǎn)品表達(dá)的主題思想，主要設(shè)計(jì)風(fēng)格、設(shè)計(jì)特點(diǎn)。主要產(chǎn)品類型：多層、高層，還是聯(lián)排別墅或屋頂花園、頂層復(fù)式等其他類型，及不同類型產(chǎn)品的比例。節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮。在所在城市中，生產(chǎn)新型、別具一格產(chǎn)品的可能性。如果是大型、超大型工程，對(duì)營(yíng)造大社

24、區(qū)概念的考慮。市場(chǎng)公共配套設(shè)施配置方案3.2.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析 在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產(chǎn)品是什么類型和特性，是否符合前面提及的規(guī)劃設(shè)計(jì)概念和萬(wàn)科所追尋的各種檔次高品質(zhì)住宅的要求。主要從規(guī)劃設(shè)計(jì)角度判斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)產(chǎn)品的可能性。容積率變化對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。土地本身特征對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：地勢(shì)上下、地形起伏、地塊的完整性、地質(zhì)狀況、較深的溝壑小峽谷、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決的方法。周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響及考慮。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、

25、污染環(huán)境、空氣情況、危險(xiǎn)源、“風(fēng)水因素等對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決方法。周邊市政工程配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：道路狀況可能與小區(qū)主要出入口有關(guān)、供水、排水、通訊有線電視、 、網(wǎng)絡(luò)、永久性用電和臨時(shí)施工用電、燃?xì)?、供熱及生活熱水等?duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響及解決方法。周邊生活配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：交通狀況與是否開(kāi)通業(yè)主班車有關(guān)、商業(yè)設(shè)施大型購(gòu)物中心、教育現(xiàn)狀、體育娛樂(lè)公園等休閑場(chǎng)所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對(duì)自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。市場(chǎng)分析結(jié)果對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：市場(chǎng)價(jià)格限制、總價(jià)控制原那么與前面產(chǎn)品類型和產(chǎn)品特性設(shè)計(jì)是否存在矛盾，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響，及如

26、何解決。12 房地產(chǎn)工程可行性研究報(bào)告框架3.2.3 規(guī)劃方案提出與方案比選方案 1序號(hào) 工程名稱 建筑面積 層數(shù) 備注1 綜合樓 21776 22 寫字間酒店不含地下局部及局部配套功能2 住宅 7200 12 不含地下局部3 地下停車場(chǎng) 4320 1 地下一層4 綜合樓附樓 960 4 會(huì)議室宴會(huì)廳及局部配套功能5 公建 1608 綜合樓地下二層設(shè)備間及住宅樓地下室 合計(jì) 36264 方案 2略 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議3.3.1 綜合樓 寫字間工程編號(hào) 005打造適度超前的智能化、生態(tài)化寫字樓。智能化概念在新建寫字樓中已經(jīng)得到普遍運(yùn)用，生態(tài)化概念是一種新興概念，主要表達(dá)為：采光充足，通透性好，定時(shí)換新

27、風(fēng)，換氣系統(tǒng)加氧，建筑材料和裝修材料采用高標(biāo)準(zhǔn)的環(huán)保材料，降低有害物質(zhì)排放，杜絕寫字樓綜合癥；具備較高的綠化率，盡可能采用空中花園。綜合樓外觀風(fēng)格建議：穩(wěn)重大方的后現(xiàn)代主義風(fēng)格，切忌呆板，表達(dá)智能化、生態(tài)化的主題。樓層：3-18 層面積：12096 戶數(shù)：12096÷u65288X100×20%+150×30%+220×40%+300×10%=66戶型配比：面積 比例按戶數(shù)% 備注100-110 20% 1、各戶型內(nèi)部按功能分割；2、大戶型集中于高層。150-160 30% 200-220 40% 300-320 10% 配套功能：功能 面積

28、樓層 計(jì)算依據(jù) 備注會(huì)議室 大1 個(gè) 360 附樓 3 層及主樓 3 層局部 1.5 /人 可同時(shí)容納 200 人中2 個(gè) 200 附樓 4 層 2 /人 100 人宴會(huì)廳中餐廳 360 附樓 2 層及主樓 2 層局部 可同時(shí)容納 200 人以上廚房 160 附樓 4 層 大堂 400 1 商務(wù)中心 50 1 酒吧咖啡廳、茶秀 200 2 歌舞廳 200 2 13 房地產(chǎn)工程可行性研究報(bào)告框架美容美發(fā) 100 1 桑那按摩 200 1健身房 150 1 洗衣房 200 院中另建合計(jì) 2176 主體 1-2 層，裙樓 2-3 層，不含洗衣房3.3.2 住宅 方案 1總面積：7200 層高：12

29、層戶數(shù)：48戶型：2 梯 4 戶兩種戶型：120-140 160-180 或 4 種戶型：120-140 兩種 160-180 兩種頂層 4 套復(fù)式依據(jù)：從市場(chǎng)的角度，140-160 的戶型是最不好銷的。方案 2略分析建議工程編號(hào) 00512 層和 18 層的區(qū)別：12 層只需 1 部電梯，18 層必須設(shè)置兩部電梯，結(jié)構(gòu)上也略有差異。12 層的單位建安本錢約為 1300 元，18 層的為 1500 元左右。1 梯 4 戶和 2 梯 4 戶的區(qū)別：按 12 層，前者需一個(gè)消防通道，1 部電梯，后者需 2 個(gè)消防通道，2 部電梯，但公共走道面積前者大，因此兩者公攤面積差不多。但建安本錢后者比前者大。18 層差異不大。因此建議：假設(shè)建 12 層，應(yīng)為 1 梯