商業(yè)市場實地調(diào)研分析報告

1、調(diào)查目的透過對大竹商業(yè)分布、主要街區(qū)租金水平、大竹市場競爭狀況調(diào)查，競爭樓盤價格及基本情況，了解大竹商業(yè)地產(chǎn)的投資回報率，投資者的投資意向和投資可能性，并據(jù)此預(yù)計星光國際東湖的商業(yè)預(yù)期租金，商業(yè)定位以及銷售價格。制定銷售說辭，及推廣方式。本調(diào)查之目的有以下幾點：通過商業(yè)分布調(diào)查，了解大竹商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，為項目的經(jīng)營定位和功能規(guī)劃提供市場化的切實依據(jù)。通過房地產(chǎn)現(xiàn)狀調(diào)查和在建及在售樓盤調(diào)查，獲取大竹縣房地產(chǎn)市場的第一手資料，以便準(zhǔn)確把握大竹房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢，并籍此為項目的定位及開發(fā)提供最符合市場發(fā)展的參照標(biāo)準(zhǔn)。通過面市樓盤的價格調(diào)查、主要街區(qū)租金調(diào)查籍此推估大竹居民對于項目的消費能力，規(guī)避項目由于

2、價格定位偏差所造成的風(fēng)險。通過對競爭樓盤調(diào)查，了解大竹縣現(xiàn)有樓盤項目的優(yōu)劣勢，為項目的推廣選擇最優(yōu)的推廣方式，最大限度的提升項目競爭力，減少開發(fā)商的競爭壓力。調(diào)查過程與方法調(diào)查過程與方法1：調(diào)查范圍：本次調(diào)查圍繞大竹縣城區(qū)的主要商業(yè)街區(qū)進(jìn)行，調(diào)查的街道包括：新華街、新華西街、民主街、洞天路、六一路、東大街、竹陽北路、青年路，以及東湖路等大竹主要商業(yè)街區(qū)。調(diào)查對象調(diào)查對象本次研究調(diào)查對象為于調(diào)查期間在被調(diào)查范圍內(nèi)（新華街、新華西街、民主街、洞天路、六一路、東大街、竹陽北路、青年路，東湖路等路段）經(jīng)營者及行人。通過經(jīng)營者調(diào)查了解商業(yè)區(qū)之業(yè)態(tài)構(gòu)成和相關(guān)商業(yè)信息。調(diào)查項目與內(nèi)容調(diào)查項目與內(nèi)容調(diào)查項目調(diào)

3、查項目調(diào)查內(nèi)容調(diào)查內(nèi)容大竹縣商業(yè)分布調(diào)查1、被調(diào)查區(qū)域主要街道業(yè)態(tài)調(diào)查2、被調(diào)查區(qū)域商業(yè)容量調(diào)查3、城市業(yè)態(tài)功能區(qū)調(diào)查大竹縣商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀調(diào)查1、競爭樓盤調(diào)查2、樓盤價格調(diào)查-街道租金水平指標(biāo)大竹縣商業(yè)分布調(diào)查大竹縣商業(yè)分布調(diào)查本項調(diào)查涉及新華西街、青年路、民主街、六一路、幸福街、竹陽北路、東大街、洞天路、新華街、十字街、東湖路等11個主要街道新華西街業(yè)態(tài)新華西街業(yè)態(tài)新華西街長約400米，與新華街、民主街及洞天路合圍成方形，共同構(gòu)成大竹縣最繁榮的經(jīng)濟(jì)圈。新華西街共有臨街門市73間，其中有43間服裝門市，12間鞋類門市。此類門市所經(jīng)營之服裝和鞋類商品，品牌形象較高，還有多家知名品牌服飾，如“與狼共

4、舞”、“愷撒”等。新華西街業(yè)態(tài)構(gòu)成以服裝與鞋業(yè)經(jīng)銷為主，業(yè)態(tài)構(gòu)成較為明確。青年路業(yè)態(tài)青年路是大竹縣城的主要交通干道之一，多家政府機(jī)關(guān)、學(xué)校和部分新興的地產(chǎn)項目分布在該路段沿途。青年路西接人民路，東聯(lián)民主街及新華西街，全長約1000米，共有臨街商鋪78家，其中餐飲店21家，副食店13家，日雜用品9家，小五金店8家，醫(yī)藥店5家，其他門市12家，空置門市10間。青年路業(yè)態(tài)構(gòu)成較為復(fù)雜，且街道較寬，商業(yè)氛圍不及民主街等路段濃郁。民主街民主街民主街與新華西街相連，屬于大竹縣主城商業(yè)最為繁榮的區(qū)域之一，但由于此街由與出城干道相鄰，其商業(yè)氛圍又不如新華街和新華西街。民主街全長約400余米，沿途共有商業(yè)店鋪4

5、8間，其中餐飲店12家，通訊器材店8家，電器店5家，其他業(yè)態(tài)店鋪15家，空置店鋪8家。民主街雖然為大竹最為繁榮的商業(yè)區(qū)域之一，但是其業(yè)態(tài)構(gòu)成混亂，未能充分利用其作為中心街區(qū)的商業(yè)消化力。六一路（北大街）六一路（北大街）六一路（北大街）情況六一路全長約700米，共有商業(yè)店鋪136家，其中餐飲店21家，美容店15家，打字店11家，副食店10家，醫(yī)藥店9家，茶樓7家，音像店、網(wǎng)吧及窗簾布藝店各5家，其他業(yè)態(tài)店鋪共31家，空置店鋪17家。六一路商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成十分混亂，不利于經(jīng)營商家的可持續(xù)性發(fā)展和利潤最大化。北大街幸福街幸福街簡介幸福街全長約800米，共有商業(yè)店鋪165家，其中服裝店53家，鞋店36家，

6、日雜用品店24家，醫(yī)藥店12家，副食店10家，家私店7家，其他業(yè)態(tài)店鋪16家，空置店鋪7家。幸福街北起大竹縣北門，南至游樂園，路況和周邊設(shè)施十分陳舊，幸福街所經(jīng)營商品種類繁多，但檔次低，價格低，多為周邊區(qū)縣農(nóng)業(yè)人口趕場購買。幸福街竹陽北路業(yè)態(tài)構(gòu)成竹陽北路業(yè)態(tài)構(gòu)成竹陽北路竹陽北路全長1000余米，共有商業(yè)店鋪128家，其中建材店25家，餐飲店13家，副食店11家，五金店7家，藥房5家，其他店鋪22家，空置門市45家。竹陽北路靠近大竹新興的住宅區(qū)，道路設(shè)施較好，其周邊有華夏名城、金多利花園及宏源公司開發(fā)的住宅項目。在竹陽北路北段多為建材門市，但是由于其在規(guī)劃上的不統(tǒng)一，致使諸多業(yè)態(tài)門市都插足其中，

7、沒有形成專業(yè)的建材市場。而竹陽北路南段業(yè)態(tài)構(gòu)成更為雜亂，有五金、有藥房、有副食店，不一而足。東大街業(yè)態(tài)構(gòu)成東大街業(yè)態(tài)構(gòu)成東大街簡介東大街全長600米，共有商業(yè)店鋪86家，其中裝飾材料店22家，副食店11家，布藝店9家，餐飲店及美容店各5家，金融機(jī)構(gòu)5家（工行、農(nóng)行、建行、中國銀行和信用社），其他業(yè)態(tài)店鋪24家，空置門市5家。洞天路業(yè)態(tài)構(gòu)成洞天路業(yè)態(tài)構(gòu)成洞天路簡介洞天路全長200米，共有商業(yè)店鋪31家，其中通訊器材店9家，電器專營店6家，餐飲店3家，小百貨店3家，其他業(yè)態(tài)店鋪10家。新華街業(yè)態(tài)構(gòu)成新華街業(yè)態(tài)構(gòu)成新華街新華街是大竹主要的商業(yè)街區(qū)之一，全長450米，共有商業(yè)店鋪76家，其中服裝門市3

8、8家，通訊器材店11家，日用雜貨店10家，副食店5家，其他業(yè)態(tài)店鋪12家。十字街業(yè)態(tài)構(gòu)成小結(jié)小結(jié)從各街區(qū)的業(yè)種分布情況來看，服飾專賣多集中在新華西街、幸福街、新華街、十字街等街區(qū)；竹陽北路則集中了被調(diào)查區(qū)域半數(shù)以上的建材門市；餐飲店在大竹城區(qū)較為分散，且規(guī)格最高的只有秦媽火鍋、德莊等外地品牌餐飲；家電及通信產(chǎn)品多集中在民主街和洞天路段，但都沒有形成專業(yè)的商品賣場。大竹縣現(xiàn)在整體布局比較混亂，但隨著城市建設(shè)步伐的加快，城市規(guī)劃及配套建設(shè)的日趨成熟，以及政府的正確引導(dǎo)，其商業(yè)發(fā)展前景是可觀的。城市業(yè)態(tài)功能區(qū)調(diào)查城市業(yè)態(tài)功能區(qū)調(diào)查服裝餐飲鞋類日用雜品副食建材醫(yī)藥通訊美容五金電器布藝像館精品店茶樓家私

9、音像空置其他合計新華西街43121873青年路2191358101278民主街128581548六一路2110915751752136幸福街53362410127716165竹陽北路131125574522128東大街511225952986洞天路33961031新華街38105111276十字街67121715126872026190合計201876561604743282615119877751122121011可以看出，大竹城市業(yè)態(tài)功能的商業(yè)內(nèi)容：通過上圖可以可出，目前大竹發(fā)展最旺盛的經(jīng)營業(yè)種為服飾、餐飲、副食、建材、通信、醫(yī)藥、小百貨等。主要街道門市租金調(diào)查大竹縣房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查大竹縣房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查競爭樓盤調(diào)查競爭樓盤調(diào)查樓盤名稱金利多蔚藍(lán)陽光地理位置金利多廣場南側(cè)100米建設(shè)南路與玉竹路的交匯處規(guī)模配套功能規(guī)劃公攤系數(shù)物業(yè)管理費開盤時間交房時間最低價（一樓）二樓55007000最高價24000元/折扣銷售率按揭方式銷售推廣總結(jié)樓盤名稱一號公館地理位置規(guī)模配套功能規(guī)劃公攤系數(shù)物業(yè)管理費開盤時間交房時間最低價（一樓）二樓最高價折扣銷售率按揭方式銷售推廣總結(jié)樓盤名稱荷蘭印象地理位置規(guī)模配套功能規(guī)劃公攤系數(shù)物業(yè)管理費開盤時間交房時間最低價（一樓）二樓最高價折扣銷售率按揭方式銷售推廣總結(jié)樓盤名稱一號公