成都市正熙國際物業(yè)管理方案

1、第一章 前 言為了進(jìn)一步提高企業(yè)的管理、服務(wù)水平，根據(jù)“成都市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈”的標(biāo)準(zhǔn)，我管理中心從2007年初著手優(yōu)秀物業(yè)管理項(xiàng)目的爭(zhēng)創(chuàng)準(zhǔn)備工作，并成立了以項(xiàng)目總經(jīng)理為組長(zhǎng)的創(chuàng)優(yōu)領(lǐng)導(dǎo)小組。自創(chuàng)優(yōu)目標(biāo)確立后，對(duì)照創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)，先后制定了詳細(xì)的創(chuàng)優(yōu)計(jì)劃與實(shí)施方案，對(duì)各項(xiàng)工作明確分工，責(zé)任到人，做到了有計(jì)劃、有檢查，有整改、有落實(shí)。經(jīng)過管理中心全體員工的共同努力，實(shí)現(xiàn)了公司“以創(chuàng)優(yōu)規(guī)范企業(yè)管理，提高服務(wù)水平”的宗旨。接房至今，正熙·國際大廈未發(fā)生任何重大設(shè)備、安全事故，符合“成都市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈”的評(píng)選標(biāo)準(zhǔn)，特此申請(qǐng)創(chuàng)建“成都市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈”。本次“創(chuàng)優(yōu)”工作，政府相關(guān)部門和業(yè)內(nèi)專家對(duì)

2、我管理中心的工作進(jìn)行全面檢查并給予點(diǎn)評(píng)和建議，使我們認(rèn)識(shí)不足，找到方向，努力改進(jìn)，深化內(nèi)功，以提高管理和服務(wù)品質(zhì)，在此，我們對(duì)各位領(lǐng)導(dǎo)和專家表示衷心感謝。第二章 成都萬邦物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介及企業(yè)文化一、公司概況成都萬邦物業(yè)管理有限公司是于2003年成立的專業(yè)物業(yè)管理公司，注冊(cè)資金100萬元，具有三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)。萬邦物業(yè)堅(jiān)持“一切為客 戶著想、一切從客戶出發(fā)、客戶的需要就是我們的服務(wù)”經(jīng)營理念，誠信為本，讓利業(yè)主，回報(bào)大眾，以良好的業(yè)績(jī)和獨(dú)特的文化精神得到了業(yè)內(nèi)及客戶的廣泛認(rèn)可，贏得了較好的口碑效應(yīng)和社會(huì)效益，企業(yè)自身也實(shí)現(xiàn)了高速發(fā)展。公司成立四年多來，完成了三個(gè)高檔商務(wù)寫字樓管理中心（

3、正熙·國際大廈、金貿(mào)大廈、攀鋼集團(tuán)成都科技公司辦公樓）、三個(gè)商住樓管理處（西景花園、鳳凰大廈、光榮小區(qū)）等多個(gè)物業(yè)的籌建及管理工作。二、企業(yè)文化1、我們的團(tuán)隊(duì)： 公司現(xiàn)有員工200余人，是一支擁有高素質(zhì)的物業(yè)管理隊(duì)伍；有健全的物業(yè)管理規(guī)章制度，嚴(yán)明的勞動(dòng)紀(jì)律，嚴(yán)格的安全、保密、防范措施，具備完善的現(xiàn)代物業(yè)經(jīng)營管理機(jī)制，可為客戶提供專業(yè)化、高效率、高質(zhì)量、全方位的物業(yè)管理服務(wù)。通過全體員工的共同努力，公司取得了驕人的業(yè)績(jī)，提升了物業(yè)品質(zhì)的企業(yè)形象，達(dá)到了社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的雙豐收。2、萬邦物業(yè)員工精英：提高員工的文化素質(zhì)、業(yè)務(wù)能力和管理服務(wù)水平，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，掌握崗位管理服務(wù)操作技能，

4、是我們培養(yǎng)品質(zhì)優(yōu)良、專業(yè)技術(shù)過硬、服務(wù)熱情周到的員工隊(duì)伍的標(biāo)準(zhǔn)。3、我們的團(tuán)隊(duì)氛圍：進(jìn)取、友愛、尊重、信任4、我們的工作作風(fēng)：務(wù)實(shí)、敬業(yè)、高效、文明5、我們的服務(wù)理念：關(guān)愛如家人6、我們的管理理念：“提供專業(yè)效率支持”。第三章 正熙·國際大廈物業(yè)概述一、項(xiàng)目規(guī)劃、建設(shè)正熙·國際大廈是成都攀特實(shí)業(yè)有限公司開發(fā)，由成都萬邦物業(yè)管理有限公司通過公開招投標(biāo)的方式取得該物業(yè)的管理權(quán)。大廈為框架剪力墻結(jié)構(gòu)體系樓宇，于一九九六年停工，2004年8月由成都攀特實(shí)業(yè)有限公司負(fù)責(zé)恢復(fù)建設(shè)。正熙·國際大廈項(xiàng)目地處成都市錦江區(qū)紅星路三段16號(hào)，位于傳統(tǒng)的商業(yè)繁華地區(qū)春熙商圈紅星路步行街內(nèi)

5、，區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯、交通便利，是集商業(yè)百貨、商務(wù)辦公為一體的綜合項(xiàng)目。 正熙·國際大廈項(xiàng)目總建筑面積44924.38 m2，其中：大廈占地5896.19（包括道路代征地1861.50）；建筑總高度103米；地下2層，地上28層；寫字樓面積15112.88 m2 酒店面積：8977.2 m2商業(yè)面積15741.4 地下車庫面積5092.9寫字樓218套，已交房207套，交房率達(dá)95.9%；二、項(xiàng)目設(shè)施、設(shè)備配置情況（1）供水：分為市政供水與二次供水系統(tǒng)。（2）供電：本大廈屬一類防火高層建筑，由城市電網(wǎng)引進(jìn)10KV電源，設(shè)兩臺(tái)SCB9-2000-10/0.4KV干式變壓器，設(shè)一臺(tái)800KW自

6、動(dòng)啟動(dòng)柴油發(fā)電機(jī)組，在市電停電時(shí)為一、二級(jí)負(fù)荷供電。標(biāo)準(zhǔn)層用電功率30KW/層，根據(jù)戶型大小分別設(shè)置40A、25A兩種漏電保護(hù)空氣開關(guān)；商場(chǎng)用電設(shè)計(jì)功率108KW/層。（3）電梯：大廈內(nèi)設(shè)客梯4臺(tái)供寫字樓使用24小時(shí)開放。（4）消防通道：大廈內(nèi)共設(shè)置5個(gè)獨(dú)立的防煙火消防通道，編號(hào)為15#；其中1# 、2#消防通道供寫字樓使用，3# 、4#、5#消防通道專供裙樓商場(chǎng)使用。（5）消防設(shè)施：大廈共有消火栓193個(gè)，配置消防滅火器180具，聯(lián)動(dòng)型火災(zāi)報(bào)警控制柜1組，煙感探頭1166只，溫感探頭233 個(gè)，手報(bào)87個(gè)，防火閥15個(gè)，送風(fēng)排風(fēng)閥 85個(gè)，防火門190檔。（6）空調(diào)系統(tǒng)：大廈內(nèi)分別設(shè)置寫字樓

7、和裙樓兩個(gè)獨(dú)立的中央空調(diào)區(qū)域，寫字樓配備4臺(tái)約克AWHC-L空氣源熱泵機(jī)組；裙樓配置兩臺(tái)YS E型螺桿式冷水機(jī)組、 豪緯熱水鍋爐2臺(tái)。大廈內(nèi)各層設(shè)獨(dú)立新風(fēng)機(jī)組。（7）通風(fēng)系統(tǒng)：大樓所有無外窗衛(wèi)生間均設(shè)機(jī)械排風(fēng)，地下室設(shè)備用房設(shè)機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)；地下停車庫設(shè)機(jī)械排煙補(bǔ)風(fēng)系統(tǒng)。（8）安保監(jiān)控：監(jiān)控系統(tǒng)共設(shè)置顯示器12臺(tái)，硬盤錄像機(jī)9臺(tái)，電腦主機(jī)1臺(tái)，監(jiān)控鏡頭132個(gè)（固定探頭125個(gè)，云臺(tái)7個(gè)）。（9）大廈內(nèi)移動(dòng)式ABC干粉滅火器共計(jì)180具。其中；2kg干粉滅火器100具、5kg干粉滅火器80具。（10）物業(yè)內(nèi)共設(shè)置垃圾桶152個(gè)（其中不銹鋼垃圾桶43個(gè)，衛(wèi)生間方形塑料垃圾桶85個(gè)，藍(lán)色大垃圾桶24

8、個(gè)），垃圾中轉(zhuǎn)房1處；鑄鐵雨篦子47個(gè)，不銹鋼地漏42個(gè)；鑄鐵地漏6個(gè)；外圍墻燈28個(gè)，射燈（天臺(tái)）23個(gè)；花壇6組。（11）地下車庫系統(tǒng)：地下車庫設(shè)有相對(duì)獨(dú)立的進(jìn)出專用車道；車庫進(jìn)出口處分別設(shè)置道閘欄桿機(jī)、地感線圈、讀卡器及彩色數(shù)碼攝像頭；車庫進(jìn)口設(shè)置自動(dòng)發(fā)卡機(jī)，地下車庫限高1.8m，地下車庫內(nèi)嚴(yán)禁煙火，在“T”型路口設(shè)置球面鏡3個(gè)；-1F至-2F系雙向行使共用車道；車輛進(jìn)出地下車庫按線路行駛；-1F設(shè)52個(gè)機(jī)械式車位，-2F設(shè)56個(gè)機(jī)械式車位，合計(jì)108個(gè)車位；車庫出口設(shè)電腦主機(jī)1臺(tái)，出場(chǎng)車輛需經(jīng)圖像認(rèn)證吻合，并確認(rèn)車牌號(hào)后放行；臨時(shí)停車起價(jià)5元（2小時(shí)以內(nèi)5元，不足2小時(shí)按2小時(shí)計(jì)算，超

9、過2小時(shí)后按每小時(shí)1元計(jì)收，不足1小時(shí)按1小時(shí)計(jì)算）以刷卡時(shí)間為依據(jù)；包月停放車輛不固定停車位，包月月租500元/車·月。三、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容1、房屋的使用、維修及養(yǎng)護(hù)；2、物業(yè)共用設(shè)施、共用部位、各種設(shè)備及場(chǎng)所（包括消防、安防、機(jī)電設(shè)備、機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)、公共通道、公共照明、綠化地等）的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；3、綠地養(yǎng)護(hù)和公共區(qū)域保潔工作；4、大廈公共秩序及消防管理；5、物業(yè)管理范圍內(nèi)車輛交通指揮管理及停泊；6、檔案資料的管理（含項(xiàng)目竣工驗(yàn)收資料、設(shè)備設(shè)施的安裝、使用技術(shù)資料、業(yè)戶檔案及裝修資料等）；7、代收代繳費(fèi)用的收繳；8、特約服務(wù)及各項(xiàng)有償服務(wù)；9、政府法規(guī)、政策及合同規(guī)定的其它事

10、項(xiàng)。第四章 正熙·國際大廈管理中心概況 正熙·國際大廈管理中心共有員工65人，其中管理人員17人，工程維修15人，保安33人，持證上崗率達(dá)100%。大廈的保潔及綠化工作分別外包于專業(yè)的成都力業(yè)商業(yè)清潔有限公司及美匯園植物公司。2007年5月項(xiàng)目管理中心成立了創(chuàng)市優(yōu)領(lǐng)導(dǎo)小組，明確職責(zé)及創(chuàng)優(yōu)工作計(jì)劃，開始創(chuàng)優(yōu)準(zhǔn)備工作。一、目標(biāo)明確，思路清晰 （一）立足項(xiàng)目實(shí)際，日常管理目標(biāo)明確。為適應(yīng)物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展需要，有效超越、突破提高整體管理服務(wù)水平，讓業(yè)戶真正滿意，管理中心從接管 正熙·國際大廈開始就以業(yè)戶滿意為管理目標(biāo)，立足項(xiàng)目特點(diǎn)，制定下列目標(biāo)，并按照目標(biāo)開展了各項(xiàng)日常

11、工作。 （二）項(xiàng)目創(chuàng)優(yōu)，全面提升項(xiàng)目服務(wù)品質(zhì)。為推動(dòng)項(xiàng)目物業(yè)管理工作的快速健康發(fā)展，提升服務(wù)品質(zhì)。公司高度重視創(chuàng)優(yōu)工作，把正熙·國際大廈創(chuàng)建成“成都市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈”，并爭(zhēng)創(chuàng)“四川省物業(yè)管理優(yōu)秀大廈”作為我管理中心的管理目標(biāo)。為此，公司將創(chuàng)優(yōu)工作作為專項(xiàng)工作來抓，把創(chuàng)優(yōu)考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)到每一工作節(jié)點(diǎn)、每一工作崗位上，同時(shí)項(xiàng)目管理中心還結(jié)合創(chuàng)優(yōu)考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)從檔案資料整理，房屋本體、公用設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理，消防管理、培訓(xùn)、教育，保潔綠化管理等方面進(jìn)行規(guī)范，保證創(chuàng)優(yōu)工作的順利開展。二、推行精細(xì)化管理，保證日常服務(wù)質(zhì)量并持續(xù)改進(jìn)（一）客戶服務(wù)-我們認(rèn)為，要很好落實(shí)客戶服務(wù)工作，也就是要堅(jiān)決貫徹執(zhí)行公

12、司的核心理念，注重工作中的每一個(gè)細(xì)節(jié)，通過精細(xì)化的服務(wù)使客戶滿意。為此，我們首先應(yīng)充分理解和識(shí)別客戶需求，設(shè)立了24小時(shí)管理服務(wù)熱線，由專人負(fù)責(zé)客戶需求、投訴和建議的受理，接聽電話時(shí)按標(biāo)準(zhǔn)語言、禮貌用語來應(yīng)答，以客戶服務(wù)部為窗口隨時(shí)隨地了解客戶對(duì)物業(yè)管理服務(wù)工作提出的意見和建議，為公司和客戶之間的溝通搭建了一個(gè)快捷、方便的平臺(tái)，從而增進(jìn)了管理中心與客戶之間的溝通與交流。 在商務(wù)服務(wù)工作中，我們根據(jù)大廈的業(yè)態(tài)特性，在大堂設(shè)立了商務(wù)中心，為大廈客戶提供便利的商務(wù)服務(wù)。目前，管理中心開展了（1）打字、復(fù)印、裝訂及傳真；（2）郵政快遞服務(wù)；（3）廢品處理服務(wù)；（4）代訂報(bào)刊服務(wù)；（5）飲用水配送服務(wù)；

13、（6）室內(nèi)插花及花卉養(yǎng)護(hù)服務(wù)；（7）植物租用服務(wù)；（8）室內(nèi)有償維修服務(wù)；（9）室內(nèi)常規(guī)清潔服務(wù)；（10）酒店、客房、旅游預(yù)訂服務(wù)；（11）代訂票務(wù)服務(wù)；（12）代訂午餐服務(wù)等多項(xiàng)便民服務(wù)措施，極大地方便了廣大業(yè)戶，得到了廣大業(yè)戶的認(rèn)可和好評(píng)。（二）設(shè)施設(shè)備管理-設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行是物業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的保障。正熙·國際大廈管理中心制定了崗位責(zé)任制、設(shè)施設(shè)備安全運(yùn)行、定期巡回檢查、運(yùn)行記錄管理、維修檔案等管理制度，建立了設(shè)施設(shè)備總賬和臺(tái)帳，所有設(shè)備都明確了責(zé)任人，并制定了設(shè)備標(biāo)牌，所有人員均持證上崗。 在日常管理中，正熙·國際大廈管理中心重點(diǎn)開展了以下兩方面的工作：（1）對(duì)于國家強(qiáng)

14、制性外包維修養(yǎng)護(hù)的設(shè)備，通過多方調(diào)查了解引進(jìn)了專業(yè)的維保公司，并適時(shí)對(duì)維保單位的工作進(jìn)行了監(jiān)督。（2）對(duì)于項(xiàng)目自行維護(hù)的設(shè)備、設(shè)施嚴(yán)格按照工程管理部工作運(yùn)行手冊(cè)進(jìn)行管理，同時(shí)制定了相應(yīng)的應(yīng)急措施。這樣有效避免了在物業(yè)管理過程由于部分項(xiàng)目外包而出現(xiàn)管理失控的情況，由于人員到位、管理措施得力，到目前為止所有設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常，未出現(xiàn)任何事故。（三）治安消防管理-大廈實(shí)行半封閉式管理，并配置監(jiān)控系統(tǒng)現(xiàn)代化智能設(shè)備，在管理中管理中心充分運(yùn)用了這些設(shè)備，采用了多層安全防范網(wǎng)絡(luò)。1、各出入崗實(shí)行崗位管理制度，有效的防范、控制措施，24小時(shí)巡邏制度。2、在大廈的安全管理中，建立消防責(zé)任制，管理中心與相關(guān)單位均

15、簽訂了消防責(zé)任書，并定期進(jìn)行消防檢查，為了提高全員安全防范意識(shí)，除學(xué)習(xí)消防知識(shí)、消防法規(guī)外，還組織員工進(jìn)行消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí)，做到預(yù)防為主，培訓(xùn)先行。3、管理中心還與轄區(qū)派出所即相鄰單位建立“治消友好合作戰(zhàn)線”，實(shí)現(xiàn)群防群治。由于措施得力，正熙·國際自接管至今從未發(fā)生重大治安消防事件。（四）環(huán)境維護(hù)管理-環(huán)境衛(wèi)生是物業(yè)的門面，其好壞直接關(guān)系到物業(yè)的整體想象。在保潔管理中，管理中心把保潔工作外包給知名的專業(yè)保潔公司，并要求保潔公司做到“定人、定崗、定區(qū)域、定質(zhì)量、定責(zé)任”對(duì)保潔區(qū)域進(jìn)行了明確劃分，核定了工作量，明確了每個(gè)工作區(qū)域的責(zé)任人，針對(duì)每一區(qū)域制定了保潔質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，安排專人不間斷檢查，發(fā)

16、現(xiàn)不足點(diǎn)立即糾正，并給予責(zé)任人相應(yīng)處罰。同時(shí)，還對(duì)垃圾筒、衛(wèi)生間等進(jìn)行定期消殺，并請(qǐng)專業(yè)滅鼠單位定期進(jìn)行滅鼠。通過這些有力的管理措施，保證了公共區(qū)域的整潔。綠化雖然已外包專業(yè)綠化公司進(jìn)行租擺及維護(hù)，但管理中心高度重視，除在綠化維保合同中對(duì)維保公司的行為進(jìn)行約定外，還由管理中心安排專人負(fù)責(zé)綠化外包監(jiān)管工作，對(duì)綠化苗木及租擺植物進(jìn)行定期修剪及調(diào)整，每日對(duì)所有綠化進(jìn)行了覆蓋檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)要求維護(hù)單位整改。（五）效益管理-優(yōu)質(zhì)服務(wù)得到了業(yè)主的認(rèn)可和良好的回報(bào)，嚴(yán)格按物業(yè)管理財(cái)務(wù)制度的要求，每半年公布一次物業(yè)管理費(fèi)用收支情況，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。第五章 正熙·國際大廈“創(chuàng)優(yōu)”工作組織與實(shí)施

17、一、指導(dǎo)思想 通過開展創(chuàng)建工作，進(jìn)一步提高管理水平，提升服務(wù)質(zhì)量，營造舒適的生活、工作環(huán)境，確保物業(yè)保值增值。二、確立創(chuàng)優(yōu)目標(biāo) 2007年5月，公司確立了2007年下半年創(chuàng)建“成都市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈”及2008年上半年創(chuàng)建“四川省物業(yè)管理優(yōu)秀大廈”的目標(biāo)。三、與工作聯(lián)系小組達(dá)成共識(shí)，確定“創(chuàng)優(yōu)”規(guī)劃 2007年5月10日成都萬邦物業(yè)管理有限公司在月度工作例會(huì)中與各項(xiàng)目一起討論協(xié)商，達(dá)成共識(shí)，一致同意正熙·國際大廈申報(bào)“成都市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈”，并共同確定了創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃。四、成立“創(chuàng)優(yōu)”領(lǐng)導(dǎo)小組2007年5月12日，公司明確創(chuàng)優(yōu)工作以后，即由項(xiàng)目總經(jīng)理掛帥成立了“正熙·國際大廈創(chuàng)

18、優(yōu)工作領(lǐng)導(dǎo)小組”。五、進(jìn)行“創(chuàng)優(yōu)“宣傳和動(dòng)員1、宣傳：“創(chuàng)優(yōu)”工作需要全體業(yè)戶的理解、支持、響應(yīng)和主動(dòng)參與。為此項(xiàng)目在2007年5月利用大堂PPT文件、上門走訪等多種方式，向全體業(yè)戶宣傳今年“創(chuàng)優(yōu)”目的、意義以及對(duì)業(yè)戶自身的重要性。2、動(dòng)員：“創(chuàng)優(yōu)”工作需要全體員工的積極響應(yīng)和主動(dòng)參與。2007年5月12日項(xiàng)目召開“創(chuàng)優(yōu)”工作動(dòng)員大會(huì)，大會(huì)由“創(chuàng)優(yōu)”工作領(lǐng)導(dǎo)小組組長(zhǎng)陳冬梅主持。主要布置各部門在“創(chuàng)優(yōu)”工作中的具體任務(wù)。使每位員工了解“創(chuàng)優(yōu)”工作的目的、意義，能以飽滿的熱情投身到“創(chuàng)優(yōu)”工作中。六、部門互檢、項(xiàng)目?jī)?nèi)部自檢、反復(fù)整改1、部門互檢時(shí)間：2007年6月20日；目的：各部門從方便的角度出

19、發(fā)，找出其他部門服務(wù)和管理工作中的不足；依據(jù)：成都市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則；互檢人員：各部門負(fù)責(zé)人結(jié)果：找出其他部門“創(chuàng)優(yōu)“的差距，報(bào)“創(chuàng)優(yōu)領(lǐng)導(dǎo)小組”并限期整改。2、項(xiàng)目?jī)?nèi)部自檢時(shí)間：2007年6月28日、2007年6月29日；目的：全面、系統(tǒng)性地找出不足；依據(jù)：成都市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則、物業(yè)管理?xiàng)l例以及其他行業(yè)法規(guī)等;自檢人員：創(chuàng)優(yōu)工作小組；結(jié)果：找出“創(chuàng)優(yōu)”的差距，保持已達(dá)標(biāo)合格的項(xiàng)目，對(duì)不達(dá)標(biāo)項(xiàng)目全面整改。 6月28日項(xiàng)目?jī)?nèi)部自檢3、整改： 2007年7月-2007年8月上旬，根據(jù)部門互檢、項(xiàng)目自檢的結(jié)果，進(jìn)行整改。目的：（1） 硬件方面：按成都市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)

20、要求，對(duì)大廈所配備的設(shè)施設(shè)備存在的問題進(jìn)行整改，以至最終達(dá)標(biāo)：（2） 資料方面：按成都市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)要求，對(duì)相關(guān)資料進(jìn)行收集、完善、歸檔。第六章 結(jié)束語這次，正熙·國際大廈能有機(jī)會(huì)參加“市優(yōu)大廈”的評(píng)選，我們倍感榮幸。公司將把這次機(jī)會(huì)當(dāng)成一種挑戰(zhàn)，加快提高物業(yè)管理服務(wù)水平的步伐，建立現(xiàn)代化的管理模式。通過創(chuàng)優(yōu)工作的開展，使我們的管理更加規(guī)范、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化。促進(jìn)大廈物業(yè)管理工作再上新的臺(tái)階，使優(yōu)秀大廈建設(shè)不斷取得新的成果，為業(yè)戶提供高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)。我管理中心堅(jiān)持走“標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化”的管理模式，同時(shí)公司擁有一支凝聚力強(qiáng)、有專業(yè)技術(shù)水平、踏實(shí)肯干的員工隊(duì)伍。我們將以此為契機(jī)，持

21、續(xù)改進(jìn)和提升我們的管理和服務(wù)工作，爭(zhēng)取獲得行業(yè)專家的肯定，爭(zhēng)創(chuàng)“市優(yōu)”“省優(yōu)”大廈，為提升成都市的整體行業(yè)水平盡自己的能力。 成都萬邦物業(yè)管理有限責(zé)任公司 正熙·國際大廈管理中心2007年7月16日 27 / 27文檔可自由編輯打印附件一：創(chuàng)優(yōu)工作計(jì)劃表正熙·國際大廈創(chuàng)優(yōu)工作計(jì)劃序號(hào)工作內(nèi)容評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)負(fù)責(zé)部門責(zé)任人完成時(shí)間一基礎(chǔ)管理1、按規(guī)劃要求建設(shè)，房屋及配套設(shè)施投入使用符合1.0，不符合0工程部劉開國2007年6月15日2、已辦理接管驗(yàn)收手續(xù)，具有完整的驗(yàn)收資料、圖紙、檔案符合1.0，不符合0工程部劉開國2007年6月20日3、由一家物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施統(tǒng)一專業(yè)化管理符合1.

22、0，不符合0行政部周倜已完成4、建設(shè)單位在租售大廈前，與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，雙方責(zé)、權(quán)、利明確符合1.0，基本符合0.5,不符合0客戶部周穎2007年6月20日前5、在房屋銷售合同簽訂時(shí)，購房人與開發(fā)建設(shè)單位或開發(fā)建設(shè)單位委托的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，雙方責(zé)、權(quán)、利明確符合1.0，基本符合0.5,不符合0客戶部周穎已完成6、建立符合有關(guān)規(guī)定的維修基金制度符合1.0，已建立但管理、使用、續(xù)籌不符合規(guī)定扣0.5，未建立0財(cái)務(wù)部張小琴2007年7月10日7、物業(yè)使用手則、裝飾裝修管理規(guī)定及業(yè)主與使用人公約等各項(xiàng)公眾制度完善完善1.0，基本完善0.5，不完善0客戶部周穎已

23、完成8、業(yè)主委員會(huì)按規(guī)定程序成立，并按章程和有關(guān)規(guī)定履行職責(zé)符合1.0，基本符合0.5,不符合0行政部客戶部周倜周穎2007年7月1日前（發(fā)籌委會(huì)通知）9、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，雙方責(zé)、權(quán)、利明確符合1.0，基本符合0.5,不符合0客戶部周穎業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行籌備工作10、物業(yè)管理企業(yè)制訂有符合實(shí)際的創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃和具體實(shí)施方案符合1.0，不符合0行政部周倜2007年6月20日前11、建立健全物業(yè)管理各項(xiàng)管理制度、各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)，并制定具體的落實(shí)措施和考核辦法制度、工作標(biāo)準(zhǔn)建立健全1.0，主要檢查：物業(yè)管理服務(wù)工作程序、質(zhì)量保證制度、收費(fèi)管理制度、財(cái)務(wù)制度、崗位考核制度等每發(fā)現(xiàn)一處不

24、完整規(guī)范扣0.2；未制定具體的落實(shí)措施扣0.5，未制定考核辦法扣0.5行政部周倜2007年6月20日前12、物業(yè)管理企業(yè)的管理人員和專業(yè)技術(shù)人員持證上崗；員工統(tǒng)一著裝，佩戴明顯標(biāo)志，工作規(guī)范，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)管理人員、專業(yè)技術(shù)人員每發(fā)現(xiàn)1人無上崗證書扣0.1；著裝及標(biāo)志符合0.3，不符合0行政部周倜2007年7月1日前13、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)用計(jì)算機(jī)、智能化設(shè)備等現(xiàn)代化管理手段，管理效率得到提高符合1.0，基本符合0.5,不符合0工程部劉開國2007年7月10日前14、物業(yè)管理企業(yè)在收費(fèi)、財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算、稅收等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定；至少每半年公開一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用及維修基金收支情況執(zhí)行有關(guān)規(guī)定0.5，未

25、執(zhí)行0；公開0.5，未公開0財(cái)務(wù)部張小琴2007年7月10日前公示財(cái)務(wù)賬目2007年6月30日前15、房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案資料齊全，分類成冊(cè)，管理完善，查閱方便包括房屋總平面圖、地下管網(wǎng)圖，房屋數(shù)量、種類、用途分類統(tǒng)計(jì)成冊(cè)，房屋及共用設(shè)施設(shè)備大中修記錄，共用設(shè)施設(shè)備的設(shè)計(jì)安裝圖紙資料和臺(tái)帳。每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)不齊全或不完善扣0.1工程部劉開國2007年7月1日16、建立住用戶檔案、房屋及其配套設(shè)施權(quán)屬清冊(cè)，查閱方便每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2客戶部工程部周穎劉開國2007年7月1日前17、建立24小時(shí)值班制度，設(shè)立服務(wù)電話，受理業(yè)主和使用人報(bào)修、求助、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等并及時(shí)處理，有回訪制度和記

26、錄符合2.0，沒有值班制度的扣0.5，未設(shè)服務(wù)電話扣0.5，發(fā)現(xiàn)一處處理不及時(shí)扣0.2，沒有回訪記錄每次扣0.1客戶部周穎2007年6月30日前18、定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單，并對(duì)意見及時(shí)整理和處理，滿意率達(dá)90%以上符合1.0，基本符合0.5,不符合0客戶部周穎2007年7月5日前19、建立并落實(shí)維修服務(wù)承諾制，零修急修及時(shí)率95%以上、返修率不高于2%，并有回訪記錄建立并落實(shí)1.0，建立但未落實(shí)扣 0.5，未建立扣 1.0；及時(shí)率符合 0.5，每降低1個(gè)百分點(diǎn)扣0.1；返修率符合0.3，不符合0；回訪記錄完整0.2，記錄不完整或無回訪記錄0工程部劉開國2007年7月5日前

27、二房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)1、大廈、棟號(hào)、樓層、房號(hào)標(biāo)志明顯，大堂內(nèi)布置合理并設(shè)立引路方向平面圖，駐大廈各單位名錄標(biāo)識(shí)在大堂內(nèi)顯著位置。符合1.0，無示意圖或發(fā)現(xiàn)一處標(biāo)志不清或沒有標(biāo)志扣0.2工程部劉開國2007年7月1日前2、無違反規(guī)劃私搭亂建，無擅自改變房屋用途現(xiàn)象符合1.0，發(fā)現(xiàn)一處私搭亂建或擅自改變房屋用途均扣0.5工程部劉開國2007年6月15日前3、大廈外觀完好、整潔；外墻是建材貼面的，無脫落；是玻璃幕墻的，清潔明亮、無破損；是涂料的，無脫落、無污漬；無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象符合2.0，大廈外墻是建材貼面的每發(fā)現(xiàn)一處脫落扣0.2，是玻璃幕墻的每發(fā)現(xiàn)一處破損或不潔扣0.2，是涂料

28、的每發(fā)現(xiàn)一處褪色不一致扣0.1；每發(fā)現(xiàn)一處紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛扣0.2工程部劉開國2007年6月15日前4、室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，保持整潔統(tǒng)一美觀，無安全隱患或破損符合1.0，未按規(guī)定設(shè)置0；按規(guī)定設(shè)置，但不整齊或有破損每處扣0.1，有安全隱患每處扣0.5工程部劉開國2007年6月15日前5、空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集，支架無銹蝕符合1.0，發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2工程部劉開國2007年6月15日前6、封閉陽臺(tái)統(tǒng)一有序，色調(diào)一致，不超出外墻面；除建筑設(shè)計(jì)有要求外，不得安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽蓬等符合1.0，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.1工程部劉開國2007年6月1

29、5日前7、樓宇內(nèi)樓梯、走道、扶手、天花板、吊頂?shù)葻o破損；共用部位門窗、燈具、開關(guān)等功能良好；衛(wèi)生間、水房等管理完好符合1.0，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2工程部劉開國2007年7月20日前8、房屋裝飾裝修符合規(guī)定，未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象符合1.0，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5工程部劉開國2007年7月1日前三共用設(shè)備管理（一）綜合要求1、制訂崗位責(zé)任制、設(shè)備安全運(yùn)行、定期巡回檢查、維護(hù)保養(yǎng)、運(yùn)行記錄管理、維修檔案等管理制度，并嚴(yán)格執(zhí)行符合1.0，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2工程部劉開國2007年7月10日前2、設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整潔，無雜物、灰塵，無鼠、蟲害發(fā)生，機(jī)房環(huán)境符合設(shè)備

30、要求符合1.0，發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2工程部劉開國2007年7月5日前3、配備所需專業(yè)技術(shù)人員，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程符合1.0，不符合0工程部劉開國2007年7月1日前4、設(shè)備良好，運(yùn)行正常，一年內(nèi)無重大管理責(zé)任事故符合1.0，不符合0工程部劉開國2007年7月1日前（二）供電系統(tǒng)1、保證正常供電，限電、停電有明確的審批權(quán)限并按規(guī)定時(shí)間通知住用戶符合1.0，不符合0工程部劉開國2007年6月30日前2、制訂臨時(shí)用電管理措施與停電應(yīng)急處理措施并嚴(yán)格執(zhí)行符合1.0，臨時(shí)用電措施或停電應(yīng)急措施不符合均扣0.5工程部劉開國2007年7月10日前3、備用應(yīng)急發(fā)電機(jī)，可隨時(shí)起用符合1.0，不符合0工程部劉開國

31、2007年6月20日前（三）弱電系統(tǒng)1、按工作標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定時(shí)間排除故障，保證各弱電系統(tǒng)正常工作符合1.0，發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5工程部劉開國2007年6月15日前2、監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常，有記錄，并按規(guī)定期限保存符合1.0，基本符合0.5，不符合0安管部袁啟明2007年5月25日前（四）消防系統(tǒng)1、消防控制中心24小時(shí)值班，消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全，運(yùn)行正常，完好無損，可隨時(shí)起用發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5安管部袁啟明2007年5月25日前2、消防管理人員掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法，并能及時(shí)處理各種問題每發(fā)現(xiàn)一人不符合要求扣0.2安管部袁啟明2007年6月20日前3、組織開展消防法規(guī)及消防知識(shí)的

32、宣傳教育，明確各區(qū)域防火責(zé)任人符合1.0，責(zé)任人不明確每發(fā)現(xiàn)一處扣0.2安管部袁啟明2007年6月30日前4、訂有突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散示意圖，照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通無應(yīng)急方案扣0.5，各種標(biāo)志每缺少一個(gè)及每發(fā)現(xiàn)一處不暢通扣0.1安管部袁啟明2007年6月20日前5、無火災(zāi)安全隱患每發(fā)現(xiàn)一處安全隱患扣0.5安管部袁啟明2007年6月30日前（五）電梯系統(tǒng)1、電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備符合1.0，不符合0工程部劉開國2007年6月15日前2、電梯按規(guī)定時(shí)間運(yùn)行，安全設(shè)施齊全，通風(fēng)、照明及附屬設(shè)施完好每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2工程部劉開國2007年6月15日

33、前3、轎廂、井道、機(jī)房保持清潔轎廂應(yīng)干凈，井道應(yīng)清潔、無垃圾雜物，機(jī)房門道槽應(yīng)無雜物，發(fā)現(xiàn)一起不合格扣0.2工程部劉開國2007年6月30日前4、電梯由專業(yè)隊(duì)伍維修保養(yǎng)，維修、保養(yǎng)人員持證上崗符合1.0，不符合0工程部劉開國2007年6月15日前5、運(yùn)行出現(xiàn)故障后，維修人員應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)維修符合1.0，不符合0工程部安管部劉開國2007年6月15日前6、運(yùn)行出現(xiàn)險(xiǎn)情后，應(yīng)有排除險(xiǎn)情的應(yīng)急處理措施符合1.0，不符合0工程部劉開國2007年6月15日前（六）給排水系統(tǒng)1、建立大廈用水、供水管理制度，積極協(xié)助用戶安排合理的用水和節(jié)水計(jì)劃符合1.0，基本符合0.5，不符合0工程部劉開國2007

34、年7月10日前2、設(shè)備、閥門、管道工作正常，無跑、冒、滴、漏每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2工程部劉開國2007年7月10日前3、按規(guī)定對(duì)二次供水蓄水池設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清潔、消毒；二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單、操作人員健康合格證齊全；水池、水箱清潔衛(wèi)生，無二次污染符合2.0，每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)不符合扣0.5工程部劉開國2007年7月10日前4、高壓水泵、水池、水箱有嚴(yán)格的管理措施，水池、水箱周圍無污染隱患 沒有管理措施扣0.5，水箱周圍每發(fā)現(xiàn)一處隱患扣0.2工程部劉開國2007年7月10日前5、限水、停水按規(guī)定時(shí)間通知住用戶符合1.0，基本符合0.5，不符合0客戶部周穎2007年7月1日前6、排水系統(tǒng)通暢，汛期

35、道路無積水，地下室、車庫、設(shè)備房無積水、浸泡發(fā)生符合1.0，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2工程部劉開國2007年7月5日前7、遇有事故，維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行搶修，無大面積跑水、泛水、長(zhǎng)時(shí)間停水現(xiàn)象符合1.0，基本符合0.5，不符合0工程部劉開國2007年6月15日前8、制定事故應(yīng)急處理方案無處理方案扣1.0，方案不完善扣0.5工程部劉開國2007年7月1日前（七）空調(diào)系統(tǒng)1、中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行正常，水塔運(yùn)行正常且噪音不超標(biāo)，無嚴(yán)重滴漏水現(xiàn)象符合1.0，基本符合0.5，不符合0工程部劉開國2007年7月8日前2、中央空調(diào)系統(tǒng)出現(xiàn)運(yùn)行故障后，維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)維修符合1.0，基本符合0.5，

36、不符合0工程部劉開國2007年6月15日前3、制訂中央空調(diào)發(fā)生故障應(yīng)急處理方案無應(yīng)急處理方案扣1.0，有方案但不完善或執(zhí)行不夠的扣0.5工程部劉開國2007年7月1日前（八）供暖供氣系統(tǒng)鍋爐供暖設(shè)備、煤氣設(shè)備、燃?xì)庠O(shè)備完好，運(yùn)行正常符合1.0，不符合0工程部劉開國2007年6月30日前管道、閥門無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象及事故隱患每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣o.2工程部劉開國2007年6月30日前四共用設(shè)施管理1、共用配套服務(wù)設(shè)施完好，無隨意改變用途符合1.0，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2工程部劉開國2007年6月25日前2、共用管線統(tǒng)一下地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻符合1.0，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2工

37、程部劉開國2007年7月2日前3、道路、樓道、大堂等公共照明完好符合1.0，每發(fā)現(xiàn)一處不亮扣0.2工程部劉開國2007年7月1日前4、大廈范圍內(nèi)的道路通暢，路面平坦符合1.0，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2工程部劉開國2007年7月1日前五保安及車輛管理1、大廈基本實(shí)行封閉式管理符合1.0，不符合0安管部袁啟明2007年6月25日前2、有專業(yè)保安隊(duì)伍，實(shí)行24小時(shí)值班及巡邏制度；保安人員熟悉大廈的環(huán)境，文明值勤，訓(xùn)練有素，言語規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)符合2.0，無專業(yè)保安隊(duì)伍扣1.0，值班及巡邏記錄等不規(guī)范每處扣0.2安管部袁啟明2007年6月20日前3、結(jié)合大廈特點(diǎn)，制訂安全防范措施對(duì)特殊的部位要有相應(yīng)的防

38、范措施，每發(fā)現(xiàn)一處無防范措施扣0.2安管部袁啟明2007年6月18日前4、進(jìn)出大廈各種車輛管理有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行符合1.0，基本符合0.5，不符合扣0安管部袁啟明2007年6月15日前5、大廈外停車場(chǎng)有專人疏導(dǎo)，管理有序，排列整齊符合1.0，基本符合0.5，不符合0安管部袁啟明2007年6月15日前6、室內(nèi)停車場(chǎng)管理嚴(yán)格，出入登記符合1.0，基本符合0.5，不符合0安管部袁啟明2007年6月8日前7、非機(jī)動(dòng)車輛有集中停放場(chǎng)地，管理制度落實(shí)，停放整齊，場(chǎng)地整潔符合1.0，基本符合0.5，不符合0安管部袁啟明未啟用8、危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施符合1.0，不符合0安管部

39、袁啟明2007年6月30日前六環(huán)境衛(wèi)生管理1、環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備，設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站符合1.0，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2客戶部周穎2007年7月1日前2、清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制，有專職清潔人員和明確的責(zé)任范圍，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清潔保潔未實(shí)行責(zé)任制的扣0.5，無專職清潔人員和責(zé)任范圍的扣0.3，未實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化保潔的扣0.2客戶部周穎2007年7月1日前3、垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺每發(fā)現(xiàn)一處垃圾扣0.2，未達(dá)到垃圾日產(chǎn)日清的扣0.5，未定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺扣0.5客戶部周穎2007年7月1日前4、房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象；大堂、樓梯扶欄、天臺(tái)、共用玻璃窗等保

40、持潔凈；大廈內(nèi)共用場(chǎng)地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物符合2.0，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2客戶部周穎2007年7月10日前5、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序，符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)；無亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌和亂貼、亂畫現(xiàn)象符合2.0，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2客戶部周穎2007年7月1日前6、無違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家禽、家畜符合1.0，不符合0客戶部周穎2007年7月1日前7、大廈內(nèi)排煙、排污、噪聲等符合國家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，外墻無污染每發(fā)現(xiàn)一處不合格扣0.2，發(fā)現(xiàn)一次環(huán)保部門下放整改通知扣0.5客戶部周穎2007年7月1日前七綠化管理客戶部1、綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象符合1.0，基本符合0.5，不符合0客戶部周穎2007年7月1

41、0日前2、花草樹木長(zhǎng)勢(shì)良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損現(xiàn)象，無斑禿長(zhǎng)勢(shì)不好扣1.0，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.1分客戶部周穎2007年7月10日前3、綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物符合1.0，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2客戶部周穎2007年7月1日前4、對(duì)大廈內(nèi)部、天臺(tái)、屋頂?shù)染G化有管理措施并落實(shí)無措施扣1.0；有措施，落實(shí)不力扣0.5客戶部周穎2007年7月1日前八精神文明建設(shè)1、全體業(yè)主和使用人能自覺維護(hù)公眾利益，遵守大廈的各項(xiàng)管理規(guī)定符合1.0，基本符合0.5，不符合扣0行政部周倜2007年7月1日2、設(shè)有學(xué)習(xí)宣傳園地、開展健康向上的活動(dòng)符合1.0，基本符合0.5，不符合0行政部周倜2007年

42、7月1日前3、大廈內(nèi)的公共娛樂場(chǎng)所未發(fā)生重大違紀(jì)違法案件符合1.0，基本符合0.5，不符合0行政部周倜保持 九管理效益1、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收繳率90%以上每降低1個(gè)百分點(diǎn)扣0.5財(cái)務(wù)部張小琴2007年7月1日前2、提供有償服務(wù)，開展多種經(jīng)營，有較強(qiáng)的發(fā)展后勁符合1.0，基本符合0.5，不符合0客戶部財(cái)務(wù)部周穎張小琴2007年7月10日前3、本大廈物業(yè)管理經(jīng)營狀況盈利1.0，持平0.5，虧本0財(cái)務(wù)部張小琴2007年7月10日前附件二、自檢自查整改表正熙國際大廈“市優(yōu)”整改工作進(jìn)度表工程部：序號(hào)項(xiàng)目完成時(shí)間責(zé)任人備注1運(yùn)行記錄整理7月20日段俊、楊慧英2設(shè)備房具體的地址編碼7月20日段俊3管道上的

43、標(biāo)示和水流方向7月20日段俊4設(shè)備卡的制作7月20日段俊、楊慧英5設(shè)備臺(tái)帳7月25日劉開國6設(shè)備維保計(jì)劃7月20日段俊7維修單7月8日楊慧英8機(jī)房的巡檢及簽到記錄7月25日段俊9機(jī)房上墻制度7月20日段俊10防火、防觸電重要標(biāo)志 標(biāo)識(shí)7月20日段俊11管道井統(tǒng)一標(biāo)識(shí)7月20日段俊、楊慧英12-1F電梯廳標(biāo)識(shí)位置調(diào)整7月15日段俊13統(tǒng)一文件的側(cè)封7月26日楊慧英 安管部：序號(hào)項(xiàng)目完成時(shí)間責(zé)任人備注1工作手冊(cè)裝訂7月25日袁啟明、王德林2部門記錄7月12日王德林、張春華3車場(chǎng)標(biāo)示牌7月20日張春華、袁啟明4完善消防檢查記錄7月18日前張春華、王德林5管理制度、崗位職責(zé)上墻7月18日前袁啟明、王德

44、林6崗位記錄不能有異色筆跡7月15日張春華、王德林7設(shè)施設(shè)備臺(tái)賬7月7日袁啟明、張春華客戶服務(wù)部、行政部、財(cái)務(wù)部：序號(hào)項(xiàng)目完成時(shí)間責(zé)任人備注1業(yè)委會(huì)籌建工作7月30日前周穎前期籌備工作2業(yè)戶滿意度調(diào)查7月12日前周穎、謝菊紅上半年度3業(yè)戶檔案資料整理7月10日周穎、汪霞4報(bào)修記錄整理，并統(tǒng)計(jì)急時(shí)率及返修率。7月10日周穎、汪霞5客戶服務(wù)部公區(qū)巡查及裝修巡查記錄整理7月8日汪霞、陳強(qiáng)6各項(xiàng)日常記錄不得有涂改7月15日前謝菊紅7完善保潔、綠化的日常巡查記錄，周、月工作計(jì)劃。7月5日謝菊紅、汪霞8公示服務(wù)流程7月15日周倜9大堂設(shè)置項(xiàng)目總平面圖7月25日周倜10項(xiàng)目管理制度、崗位職責(zé)等文件上墻公示7

45、月10日周倜11辦公區(qū)域坐牌及門號(hào)牌統(tǒng)一制作7月15日前周倜12管理人員（女員工）統(tǒng)一發(fā)型、發(fā)飾、襪子、鞋子7月20日前周倜13項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收繳率達(dá)到90%以上7月30日張曉琴14公示上半年項(xiàng)目收支情況7月5日張曉琴上半年正熙·國際大廈管理中心創(chuàng)優(yōu)自評(píng)表序號(hào)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容規(guī)定分值自評(píng)得分一 基礎(chǔ)管理2220.51、按規(guī)劃要求建設(shè)，房屋及配套設(shè)施投入使用112、已辦理接管驗(yàn)收手續(xù)，具有完整的驗(yàn)收資料、圖紙、檔案113、由一家物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施統(tǒng)一專業(yè)化管理114、建設(shè)單位在租售大廈前，與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，雙方責(zé)、權(quán)、利明確115、在房屋銷售合同簽訂時(shí)，購房人與開發(fā)建設(shè)

46、單位或開發(fā)建設(shè)單位委托的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，雙方責(zé)、權(quán)、利明確116、建立符合有關(guān)規(guī)定的維修基金制度117、物業(yè)使用手則、裝飾裝修管理規(guī)定及業(yè)主與使用人公約等各項(xiàng)公眾制度完善118、業(yè)主委員會(huì)按規(guī)定程序成立，并按章程和有關(guān)規(guī)定履行職責(zé)10.59、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，雙方責(zé)、權(quán)、利明確1010、物業(yè)管理企業(yè)制訂有符合實(shí)際的創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃和具體實(shí)施方案1111、建立健全物業(yè)管理各項(xiàng)管理制度、各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)，并制定具體的落實(shí)措施和考核辦法2212、物業(yè)管理企業(yè)的管理人員和專業(yè)技術(shù)人員持證上崗；員工統(tǒng)一著裝，佩戴明顯標(biāo)志，工作規(guī)范，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)1113、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)用計(jì)

47、算機(jī)、智能化設(shè)備等現(xiàn)代化管理手段，管理效率得到提高1114、物業(yè)管理企業(yè)在收費(fèi)、財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算、稅收等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定；至少每半年公開一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用及維修基金收支情況1115、房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案資料齊全，分類成冊(cè)，管理完善，查閱方便1116、建立住用戶檔案、房屋及其配套設(shè)施權(quán)屬清冊(cè)，查閱方便1117、建立24小時(shí)值班制度，設(shè)立服務(wù)電話，受理業(yè)主和使用人報(bào)修、求助、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等并及時(shí)處理，有回訪制度和記錄2218、定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單，并對(duì)意見及時(shí)整理和處理，滿意率達(dá)90%以上1119、建立并落實(shí)維修服務(wù)承諾制，零修急修及時(shí)率95%以上、返修率不

48、高于2%，并有回訪記錄22二房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)98.51、大廈、棟號(hào)、樓層、房號(hào)標(biāo)志明顯，大堂內(nèi)布置合理并設(shè)立引路方向平面圖，駐大廈各單位名錄標(biāo)識(shí)在大堂內(nèi)顯著位置。1052、無違反規(guī)劃私搭亂建，無擅自改變房屋用途現(xiàn)象113、大廈外觀完好、整潔；外墻是建材貼面的，無脫落；是玻璃幕墻的，清潔明亮、無破損；是涂料的，無脫落、無污漬；無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象224、室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，保持整潔統(tǒng)一美觀，無安全隱患或破損115、空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集，支架無銹蝕116、封閉陽臺(tái)統(tǒng)一有序，色調(diào)一致，不超出外墻面；除建筑設(shè)計(jì)有要求外，不得安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽

49、蓬等117、樓宇內(nèi)樓梯、走道、扶手、天花板、吊頂?shù)葻o破損；共用部位門窗、燈具、開關(guān)等功能良好；衛(wèi)生間、水房等管理完好118、房屋裝飾裝修符合規(guī)定，未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象11三共用設(shè)備管理35（一）綜合要求551、制訂崗位責(zé)任制、設(shè)備安全運(yùn)行、定期巡回檢查、維護(hù)保養(yǎng)、運(yùn)行記錄管理、維修檔案等管理制度，并嚴(yán)格執(zhí)行222、設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整潔，無雜物、灰塵，無鼠、蟲害發(fā)生，機(jī)房環(huán)境符合設(shè)備要求113、配備所需專業(yè)技術(shù)人員，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程114、設(shè)備良好，運(yùn)行正常，一年內(nèi)無重大管理責(zé)任事故11（二）供電系統(tǒng)331、保證正常供電，限電、停電有明確的審批權(quán)限并按規(guī)定時(shí)間通知住用戶112、制訂臨時(shí)用電管理措施與停電應(yīng)急處理措施并嚴(yán)格執(zhí)行113、備用應(yīng)急發(fā)電機(jī)，可隨時(shí)起用11（三）弱電系統(tǒng)221、按工作標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定時(shí)間排除故障，保證各弱電系統(tǒng)正常工作112、監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常，有記錄，并按規(guī)定期限保存11（四）消防系統(tǒng)551