2017拍賣師考試之拍賣實(shí)務(wù)教程考試知識(shí)點(diǎn)整理..

1、拍賣實(shí)務(wù)教程第一章拍賣市場(chǎng)（新增）一、我國(guó)拍賣市場(chǎng)的形成1 起步：我國(guó)的拍賣業(yè)恢復(fù)于 20 世紀(jì) 80 年代中期，最早的拍賣活動(dòng)是一些零星的破產(chǎn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)拍賣。從 1986 年國(guó)營(yíng)廣州拍賣行成立開始，到拍賣法實(shí)施之前的1996 年底， 是我國(guó)拍賣行業(yè)起步和拍賣市場(chǎng)初步形成的階段。這一階段的拍賣總體呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：標(biāo)的含義不清，標(biāo)的組成較為混亂；主持拍賣的企業(yè)不明確；傭金支付不規(guī) 范；處置渠道多樣化。2 第一次轉(zhuǎn)折（質(zhì)的飛躍）：上世紀(jì)末，圍繞公物拍賣的委托減少，拍賣市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，從而導(dǎo)致拍賣行業(yè)的一次轉(zhuǎn)折，即從 以公物拍賣為主轉(zhuǎn)為以司法強(qiáng)制拍賣為主的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)。到本世紀(jì)初，司法強(qiáng)制拍賣已經(jīng)成為我國(guó)拍賣

2、行業(yè)最為主要的市場(chǎng)之一。這一時(shí)期的拍賣市場(chǎng)具有以下特點(diǎn)：（1）標(biāo)的主要涉及公物和涉案物品；（2）拍賣標(biāo)的已涉及不動(dòng)產(chǎn)和無形資產(chǎn)；（3）行業(yè)較為依賴政策性拍賣而缺乏主動(dòng)開拓市場(chǎng)的能力。3 快速成長(zhǎng)：目前，我國(guó)的拍賣市場(chǎng)體系終于形成，行業(yè)發(fā)展達(dá)到新的高峰，標(biāo)的物空前豐富，幾乎涵蓋了可流 通商品的全部，包括動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)、無形資產(chǎn)，既有物質(zhì)資料，又有精神產(chǎn)品。二、目前我國(guó)拍賣市場(chǎng)的構(gòu)成（簡(jiǎn)記： 國(guó)有資產(chǎn)、 金融房產(chǎn)、土地機(jī)車、文藝無形）1 國(guó)有資產(chǎn)拍賣市場(chǎng)：最重要的拍賣市場(chǎng)之一2 .破產(chǎn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)拍賣：重要的拍賣市場(chǎng)。普遍性、案值大、涉及問題多且復(fù)雜3 金融資產(chǎn)拍賣市場(chǎng)：最為重要的拍賣市場(chǎng)之一4 房地產(chǎn)

3、拍賣市場(chǎng)：最為重要的拍賣市場(chǎng)，所占成交比重極大5 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)拍賣市場(chǎng)：前景光明6 機(jī)動(dòng)車拍賣市場(chǎng)：快速發(fā)展7 文物藝術(shù)品拍賣市場(chǎng)：市場(chǎng)化、專業(yè)化程度高，與國(guó)際接軌，最具活力的拍賣市場(chǎng)8無形資產(chǎn)拍賣市場(chǎng)：我國(guó)拍賣行業(yè)的創(chuàng)新，最具中國(guó)特色的拍賣市場(chǎng)三、目前我國(guó)拍賣市場(chǎng)的特點(diǎn)1 政策性拍賣占主導(dǎo)地位 ：由公物拍賣起步，由司法強(qiáng)制拍賣發(fā)展，由國(guó)有企業(yè)改制、金融不良資產(chǎn)處置等逐 步壯大，皆因法定或政策規(guī)定使然，導(dǎo)致過度依賴政策性業(yè)務(wù)，不利于行業(yè)發(fā)展。2 運(yùn)作過程缺乏技術(shù)含量：以政策性拍賣為主的現(xiàn)實(shí)使拍賣企業(yè)更多注重的是人際關(guān)系和公關(guān)，而普遍忽略專 業(yè)技術(shù)的提高，運(yùn)作過程較為簡(jiǎn)單。3 拍賣形式單一

4、：從接受委托到拍賣會(huì)上使用的競(jìng)價(jià)方式，二十多年沒有多大變化，尤其缺少對(duì)國(guó)際行業(yè)新變 化、網(wǎng)上拍賣的研究。4、市場(chǎng)拓展乏力且缺乏手段 ：面對(duì)新的市場(chǎng)，缺乏方向、思想準(zhǔn)備、人才。四、我國(guó)拍賣市場(chǎng)現(xiàn)狀與行業(yè)發(fā)展的關(guān)系1 市場(chǎng)適合行業(yè)發(fā)展初期人員結(jié)構(gòu)和企業(yè)規(guī)模：行業(yè)恢復(fù)之初以政策性拍賣為主的市場(chǎng)正好與行業(yè)初起階段的人員結(jié)構(gòu)、企業(yè)規(guī)模合拍，從而給了行業(yè)發(fā)展較好的外部環(huán)境。2 為行業(yè)發(fā)展奠定了經(jīng)濟(jì)實(shí)力和人才基礎(chǔ)：拍賣行業(yè)在完成拍賣委托的同時(shí)，鍛煉了隊(duì)伍，增長(zhǎng)了知識(shí)，增強(qiáng)了業(yè)務(wù)能力，也壯大了企業(yè)實(shí)力，為行業(yè)的發(fā)展奠定了較為堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)和人才基礎(chǔ)。3 形成了較為完善的拍賣體系： 拍賣流程及管理科學(xué)有效， 風(fēng)險(xiǎn)防

5、范措施逐步完善，從單一的現(xiàn)場(chǎng)拍賣增加到密封投標(biāo)拍賣、網(wǎng)上拍賣等方式，職業(yè)教育健康穩(wěn)步發(fā)展。五、我國(guó)拍賣市場(chǎng)面臨的主要問題及其對(duì)策（一）存在的問題1 .行業(yè)業(yè)務(wù)存在差異性 ：拍賣市場(chǎng)標(biāo)的豐富并不代表區(qū)域之間、企業(yè)之間、企業(yè)內(nèi)部員工之間從事拍賣的實(shí)踐 相同、能力相當(dāng)。東部沿海地區(qū)企業(yè)在無形資產(chǎn)、股權(quán)、債權(quán)拍賣方面經(jīng)驗(yàn)豐富且覆蓋面廣，但西部地區(qū)經(jīng)驗(yàn)缺失。 西部地區(qū)在采礦權(quán)、采砂權(quán)、林權(quán)承包等資源類拍賣上有優(yōu)勢(shì)，而東部沿海地區(qū)少有類似機(jī)會(huì)。在同一城市中，企業(yè) 規(guī)模、市場(chǎng)拓展力度、業(yè)務(wù)量差別、內(nèi)部分工等因素導(dǎo)致企業(yè)與企業(yè)之間、員工與員工之間業(yè)務(wù)能力的差異。2 .缺乏應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化的能力，市場(chǎng)拓展乏力： 面

6、對(duì)企業(yè)數(shù)量增多、 委托量減少、委托人要求提高、競(jìng)買人惡意串通增多等變化，行業(yè)運(yùn)作和思維的方式并沒有隨之發(fā)生變化，又缺乏開拓新市場(chǎng)的手段，形成了傳統(tǒng)拍賣沒有做的 更好，找不到新標(biāo)的尷尬局面。3 .無形資產(chǎn)拍賣市場(chǎng)空間大 ：由于市場(chǎng)發(fā)育程度不一，拍賣技術(shù)要求高，運(yùn)作難度大，尤其是宣傳、招商需要 花費(fèi)很大精力，大部分拍賣企業(yè)沒有無形資產(chǎn)拍賣的運(yùn)作能力和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。4 .拍賣的專業(yè)化、大眾化水準(zhǔn)低，市場(chǎng)細(xì)分不夠。（二）采取的對(duì)策要使我國(guó)的拍賣行業(yè)可持續(xù)發(fā)展，必須提高行業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平，加大市場(chǎng)開拓能力，提高運(yùn)行的專業(yè)水準(zhǔn)。1 做好傳統(tǒng)的拍賣市場(chǎng)業(yè)務(wù) 。在今后很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，政策性拍賣仍然是絕大多數(shù)綜合性拍

7、賣公司的重要業(yè)務(wù)， 留給拍賣行業(yè)的空間是巨大的。拍賣行業(yè)要通過各種措施提高運(yùn)作能力和拍賣效率，最大限度地爭(zhēng)取獲得拍賣標(biāo)的， 最大限度地實(shí)現(xiàn)標(biāo)的成交的價(jià)值。2 .提高專業(yè)化運(yùn)作水平。隨著市場(chǎng)的調(diào)整和委托人要求的提高，拍賣行業(yè)需要通過走專業(yè)化道路細(xì)分市場(chǎng)，緩 解委托減少而競(jìng)爭(zhēng)加劇的局面。拍賣企業(yè)應(yīng)該立足自身實(shí)際，選定擅長(zhǎng)或有一定基礎(chǔ)的市場(chǎng)，形成拳頭和特色，凝聚 客戶群，為專業(yè)化經(jīng)營(yíng)奠定運(yùn)作模式、人才隊(duì)伍、市場(chǎng)營(yíng)銷等方面的基礎(chǔ)。3 .努力打造學(xué)習(xí)型行業(yè) ?，F(xiàn)行的拍賣標(biāo)的需要行業(yè)認(rèn)真學(xué)習(xí)研究，未來的市場(chǎng)開拓及新出現(xiàn)的拍賣形式、拍賣 標(biāo)的更需要行業(yè)學(xué)習(xí)，一個(gè)與時(shí)俱進(jìn)具有開拓創(chuàng)新精神的行業(yè)，應(yīng)該是個(gè)注重學(xué)

8、習(xí)的學(xué)習(xí)型行業(yè)。六、我國(guó)拍賣市場(chǎng)的發(fā)展前景經(jīng)過二十多年的發(fā)展，我國(guó)的拍賣市場(chǎng)體系終于形成，標(biāo)的物空前豐富，幾乎涵蓋了可流通商品的全部，拍賣行 業(yè)發(fā)展達(dá)到新的高峰，是正處于發(fā)展階段的朝陽行業(yè)。同時(shí)，由于種種原因，我國(guó)的拍賣行業(yè)尚存在技術(shù)含量不高、 拍賣形式單一、市場(chǎng)拓展乏力、重復(fù)建設(shè)較多、業(yè)務(wù)差異性明顯等問題和不足。面對(duì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的新形勢(shì)和市場(chǎng)發(fā)展的 新變化，拍賣行業(yè)應(yīng)該吸取教訓(xùn)，調(diào)整策略，明確思路，做好三方面工作。一是努力做好傳統(tǒng)的拍賣市場(chǎng)業(yè)務(wù)，減緩 市場(chǎng)急劇變化、金融危機(jī)、其他行業(yè)包括政府有關(guān)部門對(duì)市場(chǎng)的蠶食帶來的壓力。二是強(qiáng)化企業(yè)管理，提高專業(yè)化運(yùn) 作水平，引進(jìn)新的拍賣方式，把比較成熟的房地

9、產(chǎn)、文物藝術(shù)品、物資等拍賣做得更好更深入，加大對(duì)不成熟的農(nóng)產(chǎn) 品、無形資產(chǎn)等拍賣的投入，積極開拓新市場(chǎng)。三是主動(dòng)打造學(xué)習(xí)型行業(yè)，努力提高行業(yè)素質(zhì)，鍛煉培養(yǎng)人才隊(duì)伍， 從而保持行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。隨著經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)暖，市場(chǎng)更加規(guī)范，經(jīng)過全行業(yè)的不懈努力， 我國(guó)拍賣市場(chǎng)的發(fā)展前景光明,拍賣行業(yè)必定后來居上，立于世界行業(yè)之林。第二章強(qiáng)制拍賣（新增）一、強(qiáng)制拍賣的概念強(qiáng)制拍賣是指人民法院在民事訴訟強(qiáng)制執(zhí)行程序中，對(duì)依法將查封、扣押、凍結(jié)的被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)委托商業(yè)性機(jī)構(gòu)予 以拍賣的活動(dòng)。、法定拍賣的概念法定拍賣是指轉(zhuǎn)讓有關(guān)財(cái)產(chǎn)，依照法律規(guī)定必須采用拍賣的交易方式，如人民法院民事執(zhí)行程序中依法扣押、查 封、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)，處

10、置時(shí)必須委托拍賣。三、強(qiáng)制拍賣的五個(gè)特點(diǎn)1.國(guó)家強(qiáng)制性：法院根據(jù)國(guó)家賦予的執(zhí)行權(quán)而強(qiáng)制拍賣被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)，被執(zhí)行人是否同意不影響拍賣的進(jìn)行，體 現(xiàn)了國(guó)家意志對(duì)當(dāng)事人意志的干預(yù)和強(qiáng)制。國(guó)家強(qiáng)制性是僅就拍賣的委托環(huán)節(jié)而言的。2 .標(biāo)的的非自有性：強(qiáng)制拍賣的不是法院的自有財(cái)產(chǎn)，而是被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)。此乃區(qū)別于任意拍賣的一個(gè)基本 特點(diǎn)。3 .主體的特定性：一方必然是法院，另一方必然是拍賣機(jī)構(gòu)，使強(qiáng)制拍賣的效率和效益的提高成為可能。4 .目的的利他性：依法保障和實(shí)現(xiàn)執(zhí)行當(dāng)事人的合法權(quán)益。5 .權(quán)利義務(wù)的不對(duì)等性：法院比拍賣機(jī)構(gòu)享有更多的權(quán)利（中止拍賣、撤銷委托、監(jiān)督拍賣程序、單方確認(rèn)拍 賣結(jié)果等權(quán)利），承擔(dān)較

11、少的義務(wù)，二者之間的權(quán)利義務(wù)時(shí)不對(duì)等的。這是由強(qiáng)制拍賣的性質(zhì)和特點(diǎn)以及強(qiáng)制拍賣過程的復(fù)雜性所決定的。四、強(qiáng)制拍賣的三個(gè)基本原則（一）法院處置權(quán)限定原則1 對(duì)法院的處置權(quán)予以嚴(yán)格的限定， 充分保障執(zhí)行當(dāng)事人的合法權(quán)益， 這是由強(qiáng)制拍賣標(biāo)的非自有性所決定的。2. 主要表現(xiàn)： 法院必須在被執(zhí)行人自動(dòng)履行義務(wù)后及時(shí)、 主動(dòng)地終止拍賣程序；法院原則上應(yīng)當(dāng)對(duì)拍賣標(biāo)的 確定保留價(jià)；法院確定的保留價(jià)不得過低，應(yīng)當(dāng)有一個(gè)底線；如果案外人對(duì)拍賣標(biāo)的提岀執(zhí)行異議，法院不得繼 續(xù)強(qiáng)行拍賣。（二）禁止無保留價(jià)原則1 法院在強(qiáng)制拍賣被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)時(shí)， 必須對(duì)拍賣標(biāo)的設(shè)定保留價(jià)， 拍賣機(jī)構(gòu)不得以低于保留價(jià)的價(jià)格拍賣成交。2.

12、最新司法解釋規(guī)定，司法強(qiáng)制拍賣必須確定保留價(jià)，如經(jīng)評(píng)估則按評(píng)估價(jià)確定第一次拍賣的保留價(jià)。3. 適用范圍不是絕對(duì)的，對(duì)于價(jià)值低微、鮮活物品的拍賣可以免于該原則的適用。（三）法院主導(dǎo)拍賣程序原則1 拍賣程序的啟動(dòng)、進(jìn)行、中止、終結(jié)、拍賣結(jié)果裁定等均由法院決定。這是由司法強(qiáng)制拍賣的國(guó)家強(qiáng)制性和目 的利他性決定的。2.主要體現(xiàn)：決定是否委托；岀現(xiàn)中止事由時(shí)有權(quán)單方中止拍賣；岀現(xiàn)終結(jié)事由時(shí)有權(quán)單方解除委托拍賣 合同，終結(jié)拍賣程序；有權(quán)對(duì)拍賣的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督； 有權(quán)審查拍賣結(jié)果并依法作岀是否予以確認(rèn)的裁 定。五、強(qiáng)制拍賣和其他拍賣的區(qū)別1 強(qiáng)制拍賣和公物拍賣：相同屬于法定拍賣范疇，必須優(yōu)先選擇拍賣

13、、事先指定拍賣機(jī)構(gòu)。不同一一強(qiáng)制拍賣強(qiáng)調(diào)拍賣行為本身的性質(zhì)，公物拍賣強(qiáng)調(diào)拍賣的財(cái)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)利的性質(zhì)；強(qiáng)制拍賣的成交 價(jià)款用于清償債務(wù)，公物拍賣的成交價(jià)款上繳國(guó)庫；強(qiáng)制拍賣的委托人只有法院，公物拍賣的委托人包括法院、檢 察院、公安、海關(guān)、工商等機(jī)關(guān)。2 強(qiáng)制拍賣和任意拍賣：是否具有國(guó)家強(qiáng)制性。3 強(qiáng)制拍賣與法定拍賣：法定拍賣是強(qiáng)制拍賣的上位范疇，除強(qiáng)制拍賣外還有公物拍賣、國(guó)有資產(chǎn)拍賣、破產(chǎn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)拍賣、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)拍賣等4 強(qiáng)制拍賣與國(guó)有資產(chǎn)拍賣： 相互區(qū)別又相互交叉， 進(jìn)入強(qiáng)制拍賣的標(biāo)的可能是國(guó)有資產(chǎn)，強(qiáng)制執(zhí)行必須拍賣， 國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中拍賣不是唯一方式。六、強(qiáng)制拍賣的主體強(qiáng)制拍賣的主體，

14、是指在強(qiáng)制拍賣活動(dòng)中形成的委托拍賣合同法律關(guān)系的當(dāng)事人：委托人和拍賣人，即人民法院、商業(yè)性拍賣機(jī)構(gòu)，他們的意志和行為決定著強(qiáng)制拍賣的啟動(dòng)、進(jìn)行、中止和終結(jié)。被執(zhí)行人、競(jìng)買人與買受人都不是 強(qiáng)制拍賣的主體，而只是強(qiáng)制拍賣的關(guān)系人。七、強(qiáng)制拍賣標(biāo)的的構(gòu)成要件1 應(yīng)為被執(zhí)行人所有或依法享有處分權(quán)的財(cái)產(chǎn)，不得為案外人的財(cái)產(chǎn)。但有兩種法定情形除外：被執(zhí)行人對(duì)案外第三人的到期債權(quán)以財(cái)產(chǎn)為被執(zhí)行人提供保證的保證人保證責(zé)任范圍內(nèi)的財(cái)產(chǎn)。2 必須為人民法院采取了查封、扣押、凍結(jié)等控制性措施的財(cái)產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)權(quán)利。3 必須是人民法院委托的拍賣人進(jìn)行拍賣的財(cái)產(chǎn)。八、強(qiáng)制拍賣中應(yīng)該注意的重要問題1 拍賣傭金：?jiǎn)蜗蚴杖?，累進(jìn)

15、遞減2 拍賣次數(shù)：對(duì)動(dòng)產(chǎn)的拍賣以兩次為限；對(duì)不動(dòng)產(chǎn)、其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利可以拍賣三次，三次流拍后應(yīng)當(dāng)在60 日內(nèi)再進(jìn)行一次變賣。 3。中止拍賣、暫緩拍賣和終結(jié)拍賣。4 避免超標(biāo)的查封、扣押、凍結(jié)和拍賣：以權(quán)利人的債權(quán)為限；被執(zhí)行人同意全部拍賣；合并拍賣。5 優(yōu)先購買權(quán)。6 買受人資格：申請(qǐng)執(zhí)行人和被執(zhí)行人都可以參加競(jìng)買，但被執(zhí)行人必須預(yù)交保證金。7 被執(zhí)行人的投資利益：須經(jīng)有限責(zé)任公司全體股東過半數(shù)同意，不同意者應(yīng)當(dāng)購買，不購買的視為同意轉(zhuǎn)讓。8 拍賣上市公司國(guó)有股和社會(huì)法人股：必須拍賣，必須評(píng)估。9 拍賣成交后岀現(xiàn)的執(zhí)行回轉(zhuǎn)：依職權(quán)或當(dāng)事人申請(qǐng)。退還原物，否則折價(jià)抵償。第三章公物拍賣（新增）一、 公

16、物拍賣的概念公物是公共財(cái)產(chǎn)的總稱，包括國(guó)家行政機(jī)關(guān)依法沒收的物品，充抵稅款、罰款的物品和其他物品，人民法院依法 沒收的物品，充抵罰金、罰款的物品以及無法返還的追回物品公物拍賣是指拍賣企業(yè)為了協(xié)助國(guó)家行政機(jī)關(guān)和人民法院，將依法沒收的充公的物品通過拍賣方式變現(xiàn)上繳國(guó)庫 而進(jìn)行的拍賣活動(dòng)。二、 公物拍賣的范圍1、國(guó)家行政機(jī)關(guān)：罰沒物品；充抵稅款的物品；充抵罰款的物品；其他物品（公安機(jī)關(guān)保管的超過招領(lǐng) 期限的遺失物品，車站、港口、機(jī)場(chǎng)等貨運(yùn)處的無主貨物）。2、人民法院：沒收的物品；充抵罰金、罰款的物品；無法返還的物品。三、拍賣是處置公務(wù)的最佳方式1. 拍賣具有很高的透明度，面對(duì)大眾公開處理，公物處理置

17、于公眾監(jiān)督之下，有利于公物處理制度公開化，有利 于防腐倡廉。2.拍賣的成交規(guī)則是價(jià)高者得，競(jìng)買人在平等、公開的基礎(chǔ)上報(bào)價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，一般能夠?qū)崿F(xiàn)公物的最大價(jià)值，從而有 效防止低價(jià)收購、低價(jià)處理、無償贈(zèng)送等不良做法。3.拍賣提供了一種由中介機(jī)構(gòu)按市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)則、在委托人授權(quán)的范圍內(nèi)經(jīng)營(yíng)的公物|處置機(jī)制， 既符合公物處置必須采用市場(chǎng)化手段進(jìn)行的原則，也彌補(bǔ)了有關(guān)執(zhí)法機(jī)關(guān)從事商業(yè)行為無經(jīng)營(yíng)權(quán)的問題。四、公物拍賣主體資格的確立公物拍賣的主體資格即拍賣人，必須由財(cái)產(chǎn)所在地省、自治區(qū)、直轄市人民政府和設(shè)區(qū)的市的人民政府制定的拍 賣人進(jìn)行。公物拍賣人應(yīng)具備如下條件：依據(jù)拍賣法公司法成立的拍賣機(jī)構(gòu)；有豐富的拍賣操作經(jīng)

18、驗(yàn)，沒有違 法違規(guī)行為；公司又符合規(guī)定的國(guó)家注冊(cè)拍賣師及從業(yè)人員，員工素質(zhì)高；公司經(jīng)營(yíng)時(shí)間兩年以上；公司有良 好的社會(huì)形象及社會(huì)信譽(yù)；公司有嚴(yán)格的管理制度，運(yùn)作規(guī)范。五、公物拍賣的六個(gè)特點(diǎn)1 .公開拍賣公物是我國(guó)司法隊(duì)伍廉政建設(shè)的重大舉措。運(yùn)用公開拍賣方式處理公物，堵住了公務(wù)處理中的漏洞，增強(qiáng)了處置的透明度，便于有關(guān)部門和社會(huì)公眾的監(jiān)督，有利于防范腐敗現(xiàn)象的發(fā)生。2 .公物拍賣是執(zhí)法程序的延續(xù)。公物的拍賣是國(guó)家行政部門或執(zhí)法機(jī)關(guān)處罰執(zhí)行程序的重要組成部分，直接關(guān) 系到所涉案件的審結(jié)質(zhì)量和執(zhí)行結(jié)果。3 變現(xiàn)實(shí)公物拍賣的前提和目的。成交是公物拍賣的前提和目的，是“公物”以物的形態(tài)轉(zhuǎn)換成貨幣形態(tài)并上

19、繳 國(guó)庫的唯一途徑。4 .公物拍賣標(biāo)的一般是緊俏物品。公物尤其是緝私罰沒物品，進(jìn)入流通或消費(fèi)領(lǐng)域后，在價(jià)格合理的情況下都比較暢銷，是拍賣會(huì)中容易出現(xiàn)競(jìng)價(jià)的拍賣標(biāo)的。5 .公物的拍賣人必須經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市的人們政府和設(shè)區(qū)的市的人民政府指定。具有公物處分權(quán)的單位只能委托有公物拍賣資質(zhì)的拍賣人拍賣，自行處理或委托不具備資質(zhì)的拍賣人或機(jī)構(gòu)處置即為違法。6 .公物拍賣的傭金只能向買受人單方收取，且不超過成交價(jià)5%。例外：在定向拍賣中如罰沒香煙拍賣，無論成交額是多少，拍賣人每筆只能收取不超過20 萬元人民幣的傭金。六、公物拍賣應(yīng)注意的三個(gè)重要問題（一）公物拍賣的四個(gè)環(huán)節(jié)1 .標(biāo)的評(píng)估：評(píng)估是前置程序；

20、 評(píng)估價(jià)與保留價(jià)的關(guān)系？評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇？2. 傭金的收取：只能向買受人單向收取小于成交價(jià)5%的傭金。3. 招商：采用媒體公告、定向寄發(fā)資料、走訪有關(guān)客戶、媒體宣傳、網(wǎng)上發(fā)布信息等方式，增大信息覆蓋面， 吸引最大范圍買家的關(guān)注。加強(qiáng)與委托方的聯(lián)系，統(tǒng)一宣傳、招商口徑，把握分寸。宣傳招商進(jìn)展好壞直接關(guān)系 到拍賣會(huì)的成功與否。4. 惡意串通的防范： 改革傳統(tǒng)單一的現(xiàn)場(chǎng)拍賣的方式， 弓 I 進(jìn)密封投標(biāo)拍賣、減價(jià)拍賣、電話競(jìng)買、網(wǎng)上拍賣、設(shè) 立委托競(jìng)投席等方式；加強(qiáng)內(nèi)部管理與監(jiān)督；積極爭(zhēng)取委托人及公安等部門的支持。（二）公物拍賣的法律責(zé)任委托主體：行政責(zé)任、賠償責(zé)任拍賣人：民事責(zé)任、行政責(zé)任（罰款、警告

21、、吊銷）（三）公物拍賣市場(chǎng)的管理市場(chǎng)準(zhǔn)入管理、加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理（“收支兩條線”）、對(duì)拍賣人的行為管理第四章破產(chǎn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)拍賣一、破產(chǎn)&破產(chǎn)程序&破產(chǎn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)&破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的概念破產(chǎn)是指?jìng)鶆?wù)人岀現(xiàn)了“ 不能清償?shù)狡趥鶆?wù)， 并且資產(chǎn)不足以清償全部債務(wù)或者明顯缺乏清償能力的”法定狀態(tài)廣義的破產(chǎn)程序指的是為了使債權(quán)人獲得公平清償而對(duì)不能清償?shù)狡趥鶆?wù)的債務(wù)人所進(jìn)行的一種特別程序，它包括破產(chǎn)清算程序、和解程序和重整程序。狹義的破產(chǎn)程序即破產(chǎn)清算程序，是指在債務(wù)人不能清償?shù)狡趥鶆?wù)時(shí)，為使各債權(quán)人獲得公平清償，而依法對(duì)債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行保管、清理、估價(jià)、處理和分配的程序。破產(chǎn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)是指企業(yè)在法院

22、宣告破產(chǎn)時(shí)所有的或經(jīng)營(yíng)管理的全部財(cái)產(chǎn)，以及在破產(chǎn)宣告后至破產(chǎn)程序終結(jié)前取得的財(cái)產(chǎn)或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利。破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)是指破產(chǎn)企業(yè)的全部財(cái)產(chǎn)中扣除已作為擔(dān)保物的財(cái)產(chǎn)所剩余的財(cái)產(chǎn)，即可以供各個(gè)債權(quán)人依據(jù)債權(quán)比例進(jìn)行分配的財(cái)產(chǎn)。二、破產(chǎn)程序的特征1 破產(chǎn)程序是因債務(wù)人出現(xiàn)破產(chǎn)原因，不能清償?shù)狡趥鶆?wù)而引起的總括債務(wù)清償程序。2 破產(chǎn)程序以公平清償債務(wù)為宗旨 。破產(chǎn)程序可以合理協(xié)調(diào)多個(gè)債權(quán)人之間就債務(wù)人的有限財(cái)產(chǎn)如何受償?shù)睦?益沖突，使債權(quán)人共同分擔(dān)損失，共同享受利益。3 破產(chǎn)程序以債務(wù)人全部財(cái)產(chǎn)為執(zhí)行客體。 破產(chǎn)清算程序?qū)儆谒痉ǔ绦颍仨氃诜ㄔ旱墓茌犞湎逻M(jìn)行。債務(wù)人一旦被法院宣告破產(chǎn)，即喪失了對(duì)自己所有的財(cái)產(chǎn)管理

23、和處分的權(quán)利。4 破產(chǎn)程序具有訴訟和執(zhí)行的雙重性質(zhì) 。就審查債權(quán)人資格、確認(rèn)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)和破產(chǎn)債權(quán)范圍及宣告破產(chǎn)等程序 而言，具有訴訟性；就破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的清理、清算、清償而言，具有執(zhí)行性。三、破產(chǎn)的主要程序1. 提出破產(chǎn)申請(qǐng)：破產(chǎn)申請(qǐng)時(shí)破產(chǎn)程序啟動(dòng)的初始條件，由當(dāng)事人或利害關(guān)系人提出。2. 破產(chǎn)案件的管轄：由債務(wù)人所在地法院管轄，先看主要辦事機(jī)構(gòu)所在地，再看注冊(cè)地。3. 破產(chǎn)案件的審查與受理 ：受理裁定書，立案受理的同時(shí)指定管理人。4. 指定管理人接管破產(chǎn)企業(yè) ：管理人向法院報(bào)告工作，接受債權(quán)人會(huì)議和債權(quán)人委員會(huì)的監(jiān)督。管理人在結(jié)束破 產(chǎn)清理和估價(jià)后，應(yīng)對(duì)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的變價(jià)處理和分配提岀方案，提交債權(quán)人會(huì)

24、議通過，并報(bào)請(qǐng)法院裁定批準(zhǔn)后執(zhí)行。5. 宣告與公示：破產(chǎn)宣告的裁定標(biāo)志破產(chǎn)清算程序的開始。6. 召開債權(quán)人會(huì)議：債權(quán)人會(huì)議的決議，由岀席會(huì)議的有表決權(quán)的債權(quán)人過半數(shù)通過，并且其所代表的債權(quán)額占 無財(cái)產(chǎn)擔(dān)保債權(quán)總額的一半以上。7. 破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的變價(jià)和分配 ：清償順序：破產(chǎn)費(fèi)用和共益?zhèn)鶆?wù)-所欠的職工工資和醫(yī)療、傷殘補(bǔ)助、撫恤費(fèi)用，所 欠的應(yīng)當(dāng)劃入職工個(gè)人賬戶的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、基本醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)用等-所欠的社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用和稅款-普通破產(chǎn)債權(quán)。不足以清償同一順序清償要求的，按照比例分配。8. 破產(chǎn)程序的終結(jié)：由于破產(chǎn)原因消除、破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)分配完畢或破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)不足以支付破產(chǎn)費(fèi)用而終結(jié)。一般有管理 人提請(qǐng)法院作出終結(jié)裁定

25、，并且必須公告。四、破產(chǎn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)的范圍及法律特征（一）以下財(cái)產(chǎn)屬于破產(chǎn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)的范圍：1 企業(yè)在法院宣告其破產(chǎn)時(shí)所有的或者經(jīng)營(yíng)管理的一切財(cái)產(chǎn)或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利，包括動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、股權(quán) 等。2 企業(yè)在破產(chǎn)宣告至破產(chǎn)程序終結(jié)前取得的財(cái)產(chǎn)或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利，包括追討回來的債權(quán)等3 依法應(yīng)由破產(chǎn)企業(yè)行使的其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利（二）不屬于破產(chǎn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)范圍的有 （破產(chǎn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)認(rèn)定時(shí)應(yīng)把握的幾個(gè)問題）：1.專屬于破產(chǎn)企業(yè)的人身權(quán)利；2.破產(chǎn)企業(yè)職工因保險(xiǎn)合同所產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)；3.破產(chǎn)企業(yè)的股東、職工的個(gè)人財(cái)產(chǎn)；4.破產(chǎn)企業(yè)占用的但不屬于其所有的財(cái)產(chǎn)；5.破產(chǎn)企業(yè)興辦的公益事業(yè)和職工福利事業(yè)；6.已作為擔(dān)保物的財(cái)產(chǎn)。（三

26、）法律特征： 必須是破產(chǎn)人的責(zé)任財(cái)產(chǎn) ，由管理人占有和支配 。五、破產(chǎn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)拍賣的四個(gè)特征1 屬于強(qiáng)制拍賣范疇。2 是資源得以重新配置的過程。3 是資產(chǎn)保值的可靠途徑：透明度高，招商能力強(qiáng)，能夠?qū)崿F(xiàn)破產(chǎn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)的最大價(jià)值。4是維護(hù)破產(chǎn)程序中有關(guān)各方利益的好方式。六、破產(chǎn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)拍賣的六個(gè)原則1 法定委托人 原則：只能由管理人委托拍賣。2 以人民法院裁定宣告企業(yè)破產(chǎn)為依據(jù)的原則：管理人委托拍賣時(shí)必須岀具法院宣告破產(chǎn)的裁定書和指定管理人的決定書。3 拍賣活動(dòng)依法進(jìn)行的原則。4 鼓勵(lì)整體拍賣 的原則：有利于發(fā)揮財(cái)產(chǎn)的整體功能，防止因財(cái)產(chǎn)分散造成貶值，從而獲得較高的價(jià)款。5 人民法院依法監(jiān)督的原則。

27、6 讓債權(quán)人充分享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)的原則：有權(quán)決定破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)拍賣標(biāo)的的范圍并且決定保留價(jià)，監(jiān)督拍賣全程，對(duì)拍賣活動(dòng)的質(zhì)詢權(quán)。七、 破產(chǎn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)拍賣的七個(gè)程序1 洽談并簽訂委托拍賣合同；2編制拍賣目錄；3 協(xié)商拍賣方式：整體拍賣、分拆拍賣、捆綁拍賣；4拍賣公告與展示；5 競(jìng)買人登記：債權(quán)人可以競(jìng)買，破產(chǎn)企業(yè)的股東董事經(jīng)理原則上不得作為競(jìng)買人；6 舉行拍賣會(huì)；7 .標(biāo)的物移交。八、 破產(chǎn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)拍賣的限制1 國(guó)有資產(chǎn)拍賣的限制：評(píng)估前置，評(píng)估報(bào)告不需國(guó)資管理部門確認(rèn)，實(shí)行備案制。2 土地使用權(quán)拍賣的限制：已繳納土地岀讓金的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)屬于破產(chǎn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)；國(guó)有劃撥土地在繳納土地岀讓金后可以拍賣；城

28、市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地使用權(quán)須征得所有者同意，并辦理土地征用手續(xù)；破產(chǎn)企業(yè)租賃土地不列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。3 破產(chǎn)企業(yè)的禁止流通物和限制流通物拍賣的限制：禁止流通物應(yīng)由國(guó)家收回，如自然資源、軍事設(shè)施、公共設(shè) 施、通訊設(shè)施等；限制流通物必須轉(zhuǎn)讓給具備接受標(biāo)的資質(zhì)的競(jìng)買人，如煙草、黃金、文物、特殊的化工產(chǎn)品。九、 破產(chǎn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)拍賣的潛在風(fēng)險(xiǎn)1 提醒競(jìng)買人應(yīng)防范的風(fēng)險(xiǎn)： 管理人不承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任； 破產(chǎn)企業(yè)可能存在尚未知道的欠費(fèi)等情況。2 破產(chǎn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)拍賣實(shí)踐中存在的問題：相關(guān)法律、法規(guī)不健全；地方性政策不一致；拍賣行為需要進(jìn)一 步規(guī)范；協(xié)助做好維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的工作。第五章慈善拍賣（首次出現(xiàn)）一、慈善&

29、公益的概念公益是在“五四”運(yùn)動(dòng)之后才出現(xiàn)的，其本意是“公共利益”，公益是它的縮寫。慈善是指公眾以捐贈(zèng)款物、志愿服務(wù)等形式關(guān)愛他人、奉獻(xiàn)社會(huì)的自愿行為慈善往往和公益相關(guān)聯(lián)，慈善的含義略比公益要窄小一些，基本被公益所涵蓋。二、 慈善事業(yè)的五個(gè)主要功能1.社會(huì)保障功能：社會(huì)成員的捐助在一定程度上彌補(bǔ)政府社會(huì)保障的不足。2 .社會(huì)穩(wěn)定功能：有利于促進(jìn)城鄉(xiāng)、地區(qū)、民族之間的和諧發(fā)展；有利于促進(jìn)各階層之間的相互理解、交流和互助；是當(dāng)代社會(huì)化解諸多社會(huì)問題，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的重要而有效的途徑。3 .財(cái)富或資源的分配 功能：第一次分配注重效率，第二次分配注重公平，第三次分配注重救助。4 .思想教化功能：志

30、愿服務(wù)是慈善事業(yè)的核心價(jià)值形式，也是社會(huì)主義精神文明建設(shè)的重要組成部分。5 .彌補(bǔ)政府失靈和市場(chǎng)失靈 的功能。三、 慈善事業(yè)的五個(gè)特點(diǎn)1 組織性： 現(xiàn)代慈善組織的主要形式是社會(huì)團(tuán)體、 民辦非企業(yè)單位和基金會(huì)；2自愿性；3.民辦性：慈善事業(yè)的本質(zhì)屬性；4.救助性；5.規(guī)范性。四、 慈善事業(yè)的五個(gè)基本原則扶貧濟(jì)困，自愿無償，公開公正，政府推動(dòng)，民間實(shí)施五、 中國(guó)慈善事業(yè)的發(fā)展模式政府主導(dǎo)、民間興辦、社會(huì)參與、科學(xué)管理（培育慈善組織，在慈善組織中建立公司法人結(jié)構(gòu)，營(yíng)造有利于慈善 組織規(guī)范運(yùn)行的內(nèi)外環(huán)境）六、 慈善救助的四個(gè)主要環(huán)節(jié)1 組織社會(huì)捐助；2.資金管理：對(duì)捐獻(xiàn)款物的管理是慈善機(jī)構(gòu)運(yùn)行中的重點(diǎn)

31、與關(guān)鍵；3實(shí)施救助：促進(jìn)社會(huì)的和諧發(fā)展是現(xiàn)代慈善事業(yè)的最終目的。4 接受監(jiān)督。七、 募捐企業(yè)社會(huì)責(zé)任的四個(gè)層次1 .經(jīng)濟(jì)責(zé)任：企業(yè)的盈利是其他更高層次社會(huì)責(zé)任實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)。2 .法律責(zé)任：企業(yè)的一切活動(dòng)必須遵守法律法規(guī)。3 .倫理責(zé)任：企業(yè)的各項(xiàng)工作必須符合公平、公正的社會(huì)基本倫理道德。4 .慈善責(zé)任：企業(yè)作為社會(huì)的組成成員，必須為社會(huì)的繁榮、進(jìn)步和人類生活水平的提高做出自己應(yīng)有的貢獻(xiàn)。八、 公益營(yíng)銷和公益?zhèn)鞑サ母拍罟鏍I(yíng)銷是以關(guān)心人類生存發(fā)展、社會(huì)進(jìn)步為出發(fā)點(diǎn)，利用公益活動(dòng)與消費(fèi)者溝通，將品牌的營(yíng)銷活動(dòng)憑借公益 事業(yè)進(jìn)行傳播和擴(kuò)散，在產(chǎn)生公益效益的同時(shí)，使消費(fèi)者對(duì)企業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)產(chǎn)生偏好，在做

32、購買決策時(shí)優(yōu)先選擇該 企業(yè)產(chǎn)品的一種營(yíng)銷行為。公益?zhèn)鞑ネǔＪ侵羔槍?duì)特定公眾設(shè)計(jì)開展公益、慈善活動(dòng)，通過傳播引起受眾的注意和支持，與目標(biāo)受眾產(chǎn)生情 感上的共鳴，起到很好的示范效應(yīng)，取得行動(dòng)的合法性，進(jìn)而喚起更大范圍的公民參與。九、 我國(guó)慈善事業(yè)存在的六個(gè)問題1 .慈善意識(shí)滯后：社會(huì)大眾對(duì)慈善事業(yè)存在認(rèn)識(shí)誤區(qū)和觀念障礙，多數(shù)慈善組織及其工作人員未能將慈善事業(yè)作為社會(huì)分工的產(chǎn)物并不斷發(fā)展的社會(huì)事業(yè)來對(duì)待。2 .慈善組織和機(jī)構(gòu)數(shù)量較少。3 .慈善組織社會(huì)動(dòng)員的能力較弱：政府和社會(huì)對(duì)慈善的定位不準(zhǔn)確造成的。4 .慈善法規(guī)政策不健全。5 慈善組織行政化色彩濃厚。6 慈善組織缺乏公信力：關(guān)鍵在是否透明十、慈

33、善事業(yè)存在的基礎(chǔ)道德基礎(chǔ) 慈愛之心；社會(huì)基礎(chǔ)貧富差別；經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) 社會(huì)捐獻(xiàn)；思想基礎(chǔ)人道主義；組織基礎(chǔ)一民間公益團(tuán)體；實(shí)施基礎(chǔ)一一捐獻(xiàn)者意愿；發(fā)展基礎(chǔ)一一社會(huì)成員的普遍參與。十一、慈善拍賣的策劃和組織 （一）慈善拍賣標(biāo)的的來源：1 慈善機(jī)構(gòu)或其他組織整體拿出的善品。2完全由社會(huì)各界捐獻(xiàn)的物品。3不完全捐獻(xiàn)的物品，即有條件的募捐。（二）選擇適宜的拍賣標(biāo)的： 易受大眾歡迎； 定價(jià)要低， 最好無保留價(jià)，有很大的成交把握；單件拍品的價(jià)值越 高越好。選擇標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該根據(jù)拍賣交易的特殊性和賣家的競(jìng)買心理及需求來考慮。（三）尋找競(jìng)買人： 買家參加慈善拍賣的三個(gè)目的：1 就是想捐錢以回報(bào)社會(huì)或救助弱勢(shì)群體，買什么東

34、西并不重要。2 想捐錢，但也想買一些有實(shí)用、有收藏或保值價(jià)值的物品。3目的不是為了募捐，只是來買自己喜歡的物品。（四）主持拍賣會(huì)：拍賣師可更活潑幽默，上下互動(dòng)，制造氣氛，調(diào)動(dòng)競(jìng)價(jià)，引誘出價(jià)第六章文物藝術(shù)品拍賣一、藝術(shù)品&文物的概念藝術(shù)品是指凝聚有人類各種形式的藝術(shù)勞動(dòng)的、有某一具體表現(xiàn)和特定的經(jīng)濟(jì)價(jià)值、文化價(jià)值、審美價(jià)值、科學(xué) 價(jià)值的物品，是人類精神活動(dòng)和物質(zhì)勞動(dòng)的結(jié)晶。文物是指 1949 年以前生產(chǎn)制作的具有歷史、藝術(shù)、科學(xué)價(jià)值特征的物品。二者相互交叉，既有聯(lián)系又有區(qū)別。藝術(shù)品可以是文物，但是文物不完全等于藝術(shù)品，文物的范圍更寬泛，它由 所在國(guó)家的法律來確定。二、藝術(shù)品的四個(gè)特性1

35、非統(tǒng)一性： 藝術(shù)品不是大工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化、大批量生產(chǎn)的產(chǎn)品，而是一種個(gè)性化、獨(dú)立勞動(dòng)的產(chǎn)物。受不同民族、不同地域、同一民族不同歷史階段、同一歷史階段不同藝術(shù)家、同一藝術(shù)家不同創(chuàng)作時(shí)期等因素影響。多樣 性、豐富性和獨(dú)立性。2 非實(shí)用性：不為人的使用需要而存在，它是一種審美活動(dòng)，而人的審美差異很大，這種差異是拍賣方式存在的 基礎(chǔ)。3 非再生性：藝術(shù)家獨(dú)創(chuàng)的產(chǎn)物，具有時(shí)間性，不能充分創(chuàng)作，具有稀缺性。4非確定性：藝術(shù)品具有價(jià)值，但價(jià)值難以揭示，因人而異，難以達(dá)成共識(shí)，因此藝術(shù)品具有價(jià)值多元化的傾向三、藝術(shù)品的四個(gè)價(jià)值藝術(shù)價(jià)值（審美）；歷史價(jià)值；收藏價(jià)值；經(jīng)濟(jì)價(jià)值（保值增值）。這四種價(jià)值統(tǒng)一在藝術(shù)品上，互為

36、因果，互為 條件，形成一個(gè)整體四、我國(guó)對(duì)文物的規(guī)定我國(guó)文物保護(hù)法規(guī)定境內(nèi)下列具有歷史、藝術(shù)、科學(xué)價(jià)值的文物受國(guó)家保護(hù):1 具有歷史、 藝術(shù)、 科學(xué)價(jià)值的古文化遺址、 古墓葬古建筑、 石窟寺和石刻、壁畫2與重大歷史事件、革命運(yùn)動(dòng)和著名人物有關(guān)的以及具有重要紀(jì)念意義、教育意義或者史料價(jià)值的近代現(xiàn)代重要 史跡、實(shí)物、代表性建筑。3 歷史上各時(shí)代珍貴的藝術(shù)品、工藝美術(shù)品。4 歷史上各時(shí)代重要的文獻(xiàn)資料以及具有歷史、藝術(shù)、科學(xué)價(jià)值的手稿和圖書資料等。5 反映歷史上各時(shí)代、各民族社會(huì)制度、社會(huì)生產(chǎn)、社會(huì)生活的代表性實(shí)物。五、 藝術(shù)品的種類1 西方藝術(shù)品：油畫、珠寶、名人用品2 中國(guó)藝術(shù)品：書畫（古代書畫、

37、近代書畫、當(dāng)代書畫）、瓷器（明清官窯瓷器最為珍貴）、雜件（玉器、絲織品、玉璽印章、手稿、錢幣等）、西畫（中國(guó)作家創(chuàng)作的油畫）六、 藝術(shù)品拍賣的效應(yīng)：投資效應(yīng)，文化效應(yīng)，廣告效應(yīng)。七、 藝術(shù)品拍賣的實(shí)施1 征集拍品： 對(duì)藝術(shù)品進(jìn)行基本的鑒定，以決定取舍；商談底價(jià)； 洽談委托拍賣條件。2 專場(chǎng)或?qū)ｎ}拍賣行的組織 ：拍品要有質(zhì)量、特色和一定的數(shù)量，拍賣企業(yè)要有強(qiáng)烈的營(yíng)銷意識(shí)。3 拍品終審：除了解決真?zhèn)我酝?，還在于考慮全部拍品的總體質(zhì)量平衡。4 圖錄制作：圖片及每件拍品的有關(guān)資料；每件拍品標(biāo)明估價(jià)；全部拍品編號(hào)排序（高價(jià)位的重點(diǎn)拍品不 要集中在一起，起首的 1 5 件盡可能安排成交把握大的拍品）；標(biāo)明

38、文物鑒定的級(jí)別；技術(shù)性工作。5 推介和招商：向客戶寄贈(zèng)拍賣圖錄；舉辦拍品展示和巡回展覽；開展新聞宣傳和評(píng)論6.組織拍賣會(huì)。八、 藝術(shù)品拍賣市場(chǎng)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)1 經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)市場(chǎng)寬松： 人均國(guó)民生產(chǎn)總值達(dá)到一萬美元的水平， 拍賣市場(chǎng)較易成熟。2 豐富的藝術(shù)品存量。3 優(yōu)越的地理位置和國(guó)際化程度高：有助于貨源和客源的集中、交流、疏散。4 文化傳統(tǒng)和人才優(yōu)勢(shì)。九、判斷文物藝術(shù)品價(jià)值的主要因素1 真與偽；2 名家與非名家：大師、大名家、中名家、小名家；3精品與非精品：同一位藝術(shù)家不同作品的分界；4 少與多；5 保存是否完好：完整與否，有無瑕疵，污損損害；6 玩賞性強(qiáng)與弱。十、判定文物藝術(shù)品價(jià)格的三個(gè)主要依據(jù)1

39、 分析藝術(shù)品自身的價(jià)值 ：六個(gè)方面。2 參考市場(chǎng)的價(jià)格行情：參考以往拍賣價(jià)格和市場(chǎng)上的交易價(jià)；對(duì)當(dāng)前行情的分析；對(duì)價(jià)格進(jìn)行綜合分 析（過去價(jià)格與現(xiàn)時(shí)價(jià)格、必然性的價(jià)格與偶然性的價(jià)格）。3 充分考慮委托人的意愿：與委托人協(xié)商并最終尊重他的意愿。以上三點(diǎn)應(yīng)綜合把握，形成整體，在具體運(yùn)作時(shí)應(yīng)靈活機(jī)動(dòng)，追求實(shí)效，特高價(jià)位、高價(jià)位、中價(jià)位和低價(jià)位四 個(gè)區(qū)段的藝術(shù)品不要弄顛倒。十一、文物藝術(shù)品拍賣的法律問題1 所有權(quán)問題：一旦發(fā)生物權(quán)糾紛，拍賣企業(yè)不宜介入其中，應(yīng)建議他們自行解決。2 藝術(shù)家對(duì)本人作品真?zhèn)翁釋缫蓡柕奶幚恚核囆g(shù)家對(duì)本人創(chuàng)作但不屬于他的作品沒有所有權(quán)，但有著作權(quán)；藝術(shù)家指岀拍品系偽作應(yīng)提供具體

40、證據(jù)，如屬實(shí)應(yīng)接受藝術(shù)家的意見。3 關(guān)于文物的法律問題：目前國(guó)家禁止地下岀土文物和國(guó)營(yíng)單位收藏的一級(jí)文物進(jìn)入拍賣市場(chǎng)；在拍賣圖 錄制作前，要將全部拍品目錄或?qū)嵨锼徒皇〖?jí)文物管理部門做行政鑒定；對(duì)可岀境的文物蓋印鑒（火漆?。?；對(duì)真?zhèn)我话悴蛔鰮?dān)保；拍賣公司不得自營(yíng)第七章機(jī)動(dòng)車拍賣一、機(jī)動(dòng)車的分類1 根據(jù)社會(huì)屬性劃分：公務(wù)車輛、罰沒車輛、抵押車輛、破產(chǎn)企業(yè)的清算車輛、海關(guān)監(jiān)管的車輛、國(guó)外捐贈(zèng)的車 輛、法人或自然人擁有的車輛。2 根據(jù)車輛管理部門的管理辦法劃分：大型汽車、小型汽車。3 根據(jù)機(jī)動(dòng)車輛的產(chǎn)地和進(jìn)入流通體系的渠道劃分：一般貿(mào)易進(jìn)口車輛、 車輛、SKD 部件進(jìn)口拼裝車輛、走私車輛、特殊進(jìn)口汽車

41、（免稅進(jìn)口的由海關(guān)監(jiān)管 轉(zhuǎn)讓）。二、機(jī)動(dòng)車的五個(gè)特征1 標(biāo)的的易移動(dòng)性；2.使用的時(shí)效性：自然老化、技術(shù)老化、使用老化;5.價(jià)格的不確定性。三、機(jī)動(dòng)車拍賣的特點(diǎn)1 .機(jī)動(dòng)車橫跨新車和二手車兩個(gè)范疇。2 拍賣已成為緝私罰沒車輛的唯一處理渠道。3 專業(yè)的機(jī)動(dòng)車拍賣市場(chǎng)正在逐漸形成并穩(wěn)步發(fā)展。4 網(wǎng)上拍賣已經(jīng)成為機(jī)動(dòng)車拍賣的重要方式。網(wǎng)上拍賣中機(jī)動(dòng)車拍賣市場(chǎng)走在了其他商品拍賣市場(chǎng)的前列。5 .機(jī)動(dòng)車評(píng)估日趨規(guī)范和專業(yè)。四、機(jī)動(dòng)車拍賣的具體實(shí)施1 委托拍賣：接受委托時(shí)的檢查登記；簽訂委托拍賣合同；調(diào)查車輛相關(guān)手續(xù)。易貨貿(mào)易進(jìn)口車輛、 CKD 散件進(jìn)口組裝6 年，捐贈(zèng)進(jìn)口的非經(jīng)海關(guān)批準(zhǔn)不得3.價(jià)值的不穩(wěn)

42、定性；4.車輛的唯一性；2 公告展示：公告內(nèi)容一般包括車輛類型、廠牌型號(hào)、排氣量、號(hào)牌號(hào)碼、初次登記時(shí)間、展示時(shí)間和地點(diǎn)、拍 賣時(shí)間和地點(diǎn)、聯(lián)系人（電話）等。3 拍賣會(huì)：形式應(yīng)多樣化，主持風(fēng)格活潑。4 車輛移交：首先辦理書面移交手續(xù)，其次辦理過戶等權(quán)屬變更手續(xù)。五、 機(jī)動(dòng)車拍賣應(yīng)注意的問題1 相關(guān)證件驗(yàn)收及合同簽署 ：對(duì)委托人提供的各種證件、資料的真?zhèn)?、是否有效等情況進(jìn)行鑒別；逐一登 記這些證件和資料，以便日后核查；必要時(shí)到車輛管理部門查詢，確定車輛情況的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。2 核實(shí)資料及車況：證車相符、車籍相符、他權(quán)利、購置費(fèi)、費(fèi)稅、保險(xiǎn)、保養(yǎng)維修。3 車輛移交和價(jià)款結(jié)算：不僅轉(zhuǎn)移機(jī)動(dòng)車，還包括

43、機(jī)動(dòng)車權(quán)利的轉(zhuǎn)移，且以權(quán)利的最終轉(zhuǎn)移的完成為標(biāo)準(zhǔn)。六、 核實(shí)資料及車況對(duì)于機(jī)動(dòng)車拍賣的重要作用核實(shí)資料和車況的目的在于，盡可能明確地向競(jìng)買人作岀必要的解釋說明，以爭(zhēng)取更多的賣家參與競(jìng)買，體現(xiàn)拍 賣企業(yè)的誠實(shí)、信用及服務(wù)質(zhì)量，同時(shí)也因?yàn)橐呀?jīng)將所拍賣的機(jī)動(dòng)車有關(guān)瑕疵和應(yīng)注意的問題作了告知，從而拍賣公 司也能規(guī)避交易的法律風(fēng)險(xiǎn)。第八章 房地產(chǎn)拍賣（重點(diǎn)）一、房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)是指房屋及其附屬物 （與房屋相關(guān)的建筑物如小區(qū)設(shè)施、 建筑附著物、相關(guān)林木等）和承載房屋及其附屬 物的土地，以及與它們相應(yīng)的各種財(cái)產(chǎn)權(quán)利。二、 房地產(chǎn)的特征1 不可移動(dòng)性；2 耐用性；3 差異性；4 高價(jià)值性；5 供給有限性；6

44、 投資與消費(fèi)雙重性；7房地產(chǎn)實(shí)體構(gòu)成的二元性（由非勞動(dòng)產(chǎn)品和勞動(dòng)產(chǎn)品構(gòu)成）。三、 房地產(chǎn)的類型1 根據(jù)用途劃分：住宅房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、辦公房地產(chǎn)、旅館房地產(chǎn)（包括飯店、酒店、度假村等）、餐飲房地產(chǎn)、娛樂房地產(chǎn)（包括 影劇院、高爾夫球場(chǎng)、游樂場(chǎng)等）、工業(yè)和倉儲(chǔ)房地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)、特殊用途房地產(chǎn)（包 括車站、加油站、公路、墓地等）、公益及文化類性質(zhì)房地產(chǎn)（包括寺廟、教堂、醫(yī)院等）2 根據(jù)開發(fā)程度劃分：生地（將用于房地產(chǎn)開發(fā)的農(nóng)地）； 毛地（將要進(jìn)行再開發(fā)改造的舊城區(qū)土地）；3熟地（對(duì)生地進(jìn)行改造如進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、道路修建， 從而增加了效用及價(jià)值并能在地上進(jìn)行房屋建設(shè)的土地）4在建工程項(xiàng)目； 建

45、成后物業(yè)（已經(jīng)通過竣工驗(yàn)收）。3 根據(jù)土地權(quán)屬性質(zhì)分：集體土地上的房地產(chǎn)、國(guó)有土地上的房地產(chǎn)。4 根據(jù)房屋所有權(quán)性質(zhì)劃分：國(guó)有房產(chǎn)（分為直管房產(chǎn)與系統(tǒng)房產(chǎn)）、集體所有房產(chǎn)、私人房產(chǎn)（完全產(chǎn)權(quán)與不完全產(chǎn)權(quán)）、涉外房產(chǎn)、其他房產(chǎn)。四、 房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念及特征房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際上是房地產(chǎn)的買家和賣家在某個(gè)特定的地理區(qū)域內(nèi)于某一特定的時(shí)段內(nèi)達(dá)成的所有交易總和。房地產(chǎn)市場(chǎng)具有如下特征：地區(qū)性、供給調(diào)節(jié)滯后性、壟斷競(jìng)爭(zhēng)性、投機(jī)性、交易形式多樣性、交易復(fù)雜性、受金融市場(chǎng)的強(qiáng)烈影響性、市場(chǎng)效率低、政府干預(yù)性。五、我國(guó)的房地產(chǎn)物權(quán)類型（一）土地所有權(quán)土地所有權(quán)是指特定土地的所有權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)于特定土地所

46、擁有的占有、使用、收益、處分、排除他人干涉的權(quán)能。我國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即國(guó)家（全民）土地所有權(quán)和勞動(dòng)群眾集體土地所有權(quán)制度（二）土地使用權(quán)土地使用權(quán)是指依法占有、使用他人所有的土地，并獲得經(jīng)濟(jì)利益的權(quán)利。我國(guó)的土地使用權(quán)可分為建設(shè)用地使用權(quán)（國(guó)有土地上）和宅基地使用權(quán)（集體土地上的建設(shè)用地使用權(quán)）1.建設(shè)用地使用權(quán)：使用權(quán)人依法享有對(duì)國(guó)家所有的土地占有、使用和收益的權(quán)利。建設(shè)用地使用權(quán)依照權(quán)利的 取得和效力的不同，可以分為四種：1以岀讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)一一由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)岀讓金，或者向原土地使用權(quán)人支付地價(jià)，從而取得的具有一定使用年限的土地使用權(quán)。最高使用年限

47、：居住用地70 年；工業(yè)用地 50 年；教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地 50 年；商業(yè)、旅游、娛樂用地 40 年；綜合或其他用地 50年。2以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)一一以政府劃撥方式取得的土地使用權(quán)，是以支付征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)為代價(jià)或 無償取得的，沒有使用年限的限制。未經(jīng)國(guó)家（縣級(jí)以上人民政府）批準(zhǔn)，不得隨意進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與等處分。3以租賃方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)一一國(guó)家將國(guó)有土地岀租給使用者使用，由使用者與縣級(jí)以上人民政府土地 行政管理部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金。承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押，必須依法登記。4以作價(jià)岀資（入股）方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)一一國(guó)家以一定年限的國(guó)有

48、土地使用權(quán)作價(jià)，作為投資入股股 份有限公司或者有限責(zé)任公司，相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)化為國(guó)家對(duì)企業(yè)岀資的國(guó)家資本金或股本金。權(quán)利性質(zhì)與以岀讓 方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利性質(zhì)一致。2.宅基地使用權(quán)：經(jīng)本集體同意，可以將建造的住房轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶；住房轉(zhuǎn)讓時(shí)，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。農(nóng)戶轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的，不得再申請(qǐng)宅基地。3 .地役權(quán)地役權(quán)是指為了自己土地的便利利用而使用他人土地的權(quán)利，它屬于一種為增加自己土地的利用價(jià)值而使用（包 括消極使用）他人土地的用益物權(quán)。設(shè)立地役權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立地役權(quán)合同。未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善 意第三人。不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，不得抵押。4

49、.房地產(chǎn)抵押權(quán)房地產(chǎn)抵押權(quán)是指?jìng)鶛?quán)人對(duì)于債務(wù)人或第三人提供的、作為債務(wù)擔(dān)保的_房地產(chǎn)，于債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，得就其賣得價(jià)金優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。抵押權(quán)的效力及于全部抵押物?？梢缘盅旱姆康禺a(chǎn)包括：建筑物和其他土地附著物；建設(shè)用地使用權(quán)；抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒 山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)。以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以 建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)村企業(yè)的廠 房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)一并抵押。不得抵押的房地產(chǎn)包括：土地所有權(quán)；耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的

50、土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可 以抵押的除外；學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公 益設(shè)施；所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)；依法被查封、扣押、監(jiān)管的房地產(chǎn)。5、房屋所有權(quán)：房屋所有人對(duì)其所有的房屋享有的占有、使用、收益、處分的權(quán)利。6、房地產(chǎn)租賃權(quán)：土地所有人、土地使用權(quán)人或房屋所有權(quán)人將土地或房屋岀租給承租人使用，由承租人向?qū)?租人支付租金的權(quán)利。7、房地產(chǎn)共有權(quán)：兩個(gè)或兩個(gè)以上的權(quán)利主體共同享有同一個(gè)房地產(chǎn)所有權(quán)的法律狀態(tài)。8、建筑物區(qū)分所有權(quán)： 在多個(gè)區(qū)分所有權(quán)人共同擁有一棟區(qū)分所有建筑時(shí)，由各區(qū)所有權(quán)人（即業(yè)主）對(duì)建筑 物專有部分所享

51、有的專有所有權(quán)，與對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。業(yè)主轉(zhuǎn)讓其建筑物專有 部分所有權(quán)的，其對(duì)建筑物共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利視為一并轉(zhuǎn)讓。六、 房地產(chǎn)價(jià)格市場(chǎng)價(jià)格又稱交易價(jià)格，是指在市場(chǎng)交易中，特定交易的買賣雙方世界成交的貨幣額。最為公平的市場(chǎng)價(jià)格是市 場(chǎng)價(jià)值，市場(chǎng)價(jià)值是最可能價(jià)格。總價(jià)格是某一定范圍面積土地的總價(jià)值。單位價(jià)格是總價(jià)格與土地面積的比值，即單位面積土地價(jià)格，簡(jiǎn)稱為單價(jià)。樓面地價(jià)是單位建筑面積地價(jià)，它等于土地總價(jià)格除以建筑總面積，或等于土地單價(jià)除以容積率?；鶞?zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)都屬于評(píng)估價(jià)格。經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格是向中、低收入階層岀售的（經(jīng)濟(jì)適用）住房?jī)r(jià)格，它是由建

52、筑物價(jià)格和不完全土地價(jià)格構(gòu)成。以經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格 購買的房地產(chǎn)，包括建筑物所有權(quán)和劃撥土地所有權(quán)。以成本價(jià)購買的房地產(chǎn)，包括建筑物所有權(quán)和劃撥土地使用權(quán)；以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的房地產(chǎn)，包括部分建筑物所有權(quán)和劃撥土地使用權(quán)。七、 房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素1 一般因素（宏觀因素）：對(duì)整個(gè)社會(huì)和地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平具有決定性影響的宏觀因素包括社會(huì)因素、經(jīng)濟(jì) 因素、政策因素等。不同國(guó)家、地區(qū)、城市之間的房地產(chǎn)價(jià)格水平差異主要由一般因素的差異導(dǎo)致。2 區(qū)域因素（中觀因素）：房地產(chǎn)所在地區(qū)的特性對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素，包括供求情況、商業(yè)繁華度、交通 便達(dá)度、生態(tài)環(huán)境質(zhì)量、城市規(guī)劃等。3 個(gè)別因素（微觀因素）：具體影響房

53、地產(chǎn)價(jià)格的微觀因素，包括位置、地質(zhì)情況、日照通風(fēng)、建筑質(zhì)量、房型八、房地產(chǎn)拍賣及其特征1. 房地產(chǎn)拍賣的標(biāo)的可以是國(guó)家允許轉(zhuǎn)讓的以岀讓方式取得的建筑用地使用權(quán)、 經(jīng)過政府批準(zhǔn)可轉(zhuǎn)讓的以劃撥方 式取得的建筑用地使用權(quán)及其地上建筑物、集體土地上房地產(chǎn)等。2. 房地產(chǎn)拍賣的特征：房地產(chǎn)拍賣標(biāo)的的數(shù)量大、價(jià)值高；房地產(chǎn)拍賣法律性、政策性強(qiáng)；房地產(chǎn)交易|過程復(fù)雜、過程時(shí)間長(zhǎng) ；成交后需辦理的 手續(xù)多。九、房地產(chǎn)拍賣業(yè)務(wù)的主要來源法院司法強(qiáng)制拍賣委托、債權(quán)人委托拍賣的抵押房地產(chǎn)、政府部門委托拍賣的房地產(chǎn)、法人委托其所擁有的房地 產(chǎn)、自然人委托拍賣的房地產(chǎn)。十、房地產(chǎn)拍賣條件及主要交易規(guī)則房地產(chǎn)拍賣特別需要

54、掌握兩個(gè)關(guān)鍵方面：一是判斷拍賣標(biāo)的是否符合國(guó)家法律法規(guī)、政策規(guī)定的轉(zhuǎn)讓和交易條件；或雖然不符合，但經(jīng)政府有關(guān)部門審批后，通過補(bǔ)辦手續(xù)和補(bǔ)繳費(fèi)用可以轉(zhuǎn)讓和交易的；二是遵守房地產(chǎn)交易的相關(guān) 規(guī)則。1 法律法規(guī)禁止買賣和轉(zhuǎn)讓的下列房地產(chǎn)通常不得拍賣：1未依法取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書的；2共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；3權(quán)屬有爭(zhēng)議，尚在訴訟、仲裁或者行政處理中的；4權(quán)利人對(duì)房地產(chǎn)的處分權(quán)收到限制的；5以岀讓方式取得土地使用權(quán)，但不符合政府相關(guān)轉(zhuǎn)讓條件的；6司法和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；7國(guó)家依法收回土地使用權(quán)的。2 以出讓方式取得的建筑用地使用權(quán)及其地上建筑物的可轉(zhuǎn)

55、讓條件：1按照岀讓合同的約定支付全部土地使用權(quán)岀讓金，且依法登記并取得土地使用權(quán)證或房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證。2按照岀讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額25%以上;屬于成片開發(fā)土地的，依照規(guī)劃對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)，達(dá)到場(chǎng)地平整，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。3轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。3 以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物拍賣條件和交易規(guī)則1應(yīng)當(dāng)報(bào)請(qǐng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，由買受人按法律法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定，辦理土地使用權(quán)岀讓手續(xù)，并繳納土地使用 權(quán)出讓金。2可以不辦理岀讓手續(xù)的，

56、應(yīng)當(dāng)由拍賣公司將拍賣標(biāo)的所得收益中的土地收益上繳國(guó)家。不辦理岀讓的情況有繼 續(xù)劃撥、作價(jià)出資、入股等。房改房、經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓要按規(guī)定繳納土地出讓金，無須審批。3劃撥土地需要轉(zhuǎn)為有償使用土地的，應(yīng)按岀讓土地使用權(quán)價(jià)格與劃撥土地使用權(quán)價(jià)格差額部分核算岀讓金。4 以租賃方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物拍賣條件和交易規(guī)則1承租人在按規(guī)定支付土地租金，依法領(lǐng)取國(guó)有建設(shè)用地使用證，并按約定完成開發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地行政主管部 門同意或根據(jù)租賃合同約定，可將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。2地上房屋等建筑物、構(gòu)筑物依法抵押，承租土地使用權(quán)可隨之抵押，但承租土地使用權(quán)只能按合同租金與市場(chǎng) 租金的差值及租金估

57、計(jì)，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)土地租賃合同同時(shí)轉(zhuǎn)讓。5 農(nóng)村集體所有土地上建成的房屋 轉(zhuǎn)讓條件和交易規(guī)則1取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書，并獲當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)的，可進(jìn)行拍賣。2居住房屋的競(jìng)買人只能是房屋所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)具備房屋建設(shè)申請(qǐng)條件的人； 非居住房屋競(jìng)買人為房屋所在地 鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)集體經(jīng)濟(jì)組織或者個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。超過此條件者應(yīng)當(dāng)依法辦理集體所有土地的征用手續(xù)。6 已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn) 拍賣規(guī)則1抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)的行為無效。2債務(wù)履行期屆滿，債權(quán)未受清償?shù)?，抵押?quán)人可以與抵押人通過協(xié)議以抵押房地產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵 押房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償；協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可

58、以請(qǐng)求人民法院撤銷該協(xié)議。3抵押房地產(chǎn)折價(jià)或者拍賣、變賣后，其價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。4同一房地產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)所得的價(jià)款依照下列規(guī)定清償：抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的按照比例清償；抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償。5建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。拍賣新增建筑物所得的價(jià)款，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。6房屋可連同占用范圍內(nèi)的劃撥土地使用權(quán)一并抵押，但依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)首先從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)岀讓金的價(jià)款后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。7抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意

59、抵押的“四荒”土地使用權(quán)，或者以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范 圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有的性質(zhì)和土地用途。十一、房地產(chǎn)拍賣應(yīng)當(dāng)注意的問題1 拍賣前必須嚴(yán)格核查權(quán)屬1拍賣的房地產(chǎn)有否重復(fù)查封。非抵押權(quán)人之間先起訴者先受償。2產(chǎn)權(quán)人為國(guó)有單位和集體單位時(shí)，房地產(chǎn)委托拍賣需要取得上級(jí)部門的書面許可意見。3發(fā)生用途轉(zhuǎn)換的房地產(chǎn)必須進(jìn)一步收集取證原始產(chǎn)權(quán)證辦理過程的必要文件。4共有人的財(cái)產(chǎn)必須有共有人的書面同意轉(zhuǎn)讓意見，共有人、承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。5房屋分層、分套拍賣時(shí)，該房屋占有范圍內(nèi)的使用權(quán)不可分割，該房地產(chǎn)買受人要按照分層、分套的建筑面積 分?jǐn)側(cè)〉孟鄳?yīng)比例的土地使用權(quán)。按照房屋建筑設(shè)計(jì)為成套的房屋，一般不得分割拍賣。房屋的附屬設(shè)施需要一并拍 賣的，可一起拍賣并應(yīng)在公告中說明。2 拍賣公告應(yīng)注意的問題1公告與咨詢接待：適當(dāng)提前發(fā)布公告，內(nèi)容準(zhǔn)確，口徑一致。2已岀租房地產(chǎn)的拍賣公告：通知承租人競(jìng)買，承租人具有優(yōu)先購買權(quán)；維持原租賃的，公告中必須告知競(jìng)買人。3 實(shí)施優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù)1協(xié)助買賣雙方辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。2如果是房地產(chǎn)在建項(xiàng)目，應(yīng)協(xié)助買賣雙方辦理項(xiàng)目更名和轉(zhuǎn)讓