房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理

1、房地產(chǎn)開發(fā)工程設(shè)計管理 工程管理是一種新興的管理方法。在房地產(chǎn)開發(fā)工程設(shè)計管理階段引入成熟的工程管理方法，將對設(shè)計進程中的科學(xué)決策、資源優(yōu)化及質(zhì)量和本錢控制起到積極的促進作用。關(guān)鍵字：工程管理、質(zhì)量管理、溝通管理隨著我國經(jīng)濟水平的開展，人民生活水平的不斷提高，社會對住宅商品的需求日趨高漲。這幾年住宅小區(qū)工程的開發(fā)紅紅火火，設(shè)計、生產(chǎn)和管理取得了長足的進步。然而，隨著競爭變得越來越劇烈，市場逐漸走向成熟，客戶購房理念也日趨理性，房地產(chǎn)開發(fā)商對住宅小區(qū)工程開發(fā)策化和設(shè)計階段越來越重視。以往開發(fā)商搞到地皮，找?guī)讉€人炒炒更繪出圖紙，建樓賣樓的日子已經(jīng)一去不復(fù)返了。建設(shè)工程設(shè)計階段的管理有其特殊性。首先

2、設(shè)計的成果是由建筑設(shè)計院完成的。其次房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)計人員在策化和設(shè)計過程中起溝通、協(xié)調(diào)、監(jiān)控作用。因此在建設(shè)工程的設(shè)計運作過程中，房地產(chǎn)開發(fā)公司如何介入，如何控制設(shè)計過程，充分發(fā)揮內(nèi)部資源和外部資源的能動性，是取得工程設(shè)計成功的關(guān)鍵。工程管理是二十世紀五十年代后期開展起來的一種方案管理方法。其知識和方法體系在大多數(shù)時間適用于大局部工程，其價值和實用性已得到廣泛一致的認可。工程管理有時被用來描述管理持續(xù)進行的日常運作的組織方法。對這種方法更恰當(dāng)?shù)姆Q謂應(yīng)該是按工程進行管理，即把持續(xù)進行的運作的許多方面視為工程，并運用工程管理技術(shù)來進行管理。工程管理通過應(yīng)用以下過程得以完成：啟動，方案編制、執(zhí)行、

3、控制和收尾。工程團隊負責(zé)管理工程工作。在建設(shè)工程的前期策化和設(shè)計過程中，引入工程管理的概念，對工程策化和設(shè)計過程中范圍的界定、時間、成果、風(fēng)險和質(zhì)量的管理，起到積極的作用。它將使房地產(chǎn)開發(fā)公司決策和設(shè)計人員對工程設(shè)計的監(jiān)控過程更為具體化，操作更簡便、理性和有序，有助于決策的理性化及對設(shè)計進度、成果和質(zhì)量的控制，并對工程的后期建設(shè)產(chǎn)生積極的影響。一般房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程設(shè)計過程可分為兩個大階段：方案設(shè)計階段和施工圖設(shè)計階段。這兩個階段的最終產(chǎn)品分別是方案報建文本和施工圖藍圖。這兩個階段的成果必須報政府部門審批通過，方可進行工程工程施工。有些工程需做擴初設(shè)計，并報批。這里將擴初視為施工圖設(shè)計過程的一

4、個階段。可以認為建設(shè)工程設(shè)計過程的工程管理是圍繞著這兩個最終成果而展開的。由于這兩個設(shè)計階段所承當(dāng)?shù)哪繕?biāo)和任務(wù)的不同，其工程管理在執(zhí)行組織的結(jié)構(gòu)、工程人力資源管理、時間管理、溝通管理、風(fēng)險管理及質(zhì)量管理等方面存在著較大差異。方案設(shè)計階段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：擬定招標(biāo)設(shè)計任務(wù)書，方案招標(biāo)，方案評審及咨詢，方案定案或委托設(shè)計院，出方案報建文本，進行方案報建。大局部房地產(chǎn)開發(fā)公司都在這一階段投入大量的內(nèi)部資源和外部資源，以求得一個滿足市場需求且高效益的方案。多輪的方案競標(biāo)，內(nèi)部評審，專家咨詢論證等，方法不一而足，希望能磨出一個精品來。但有時卻事與愿違，要么設(shè)計成果偏離了目標(biāo)，要么設(shè)計

5、進度一拖再拖，延誤了建設(shè)工期。因此，在方案設(shè)計階段，強有力的執(zhí)行組織的結(jié)構(gòu)是必須的。一般由上層領(lǐng)導(dǎo)、設(shè)計規(guī)劃部門、籌劃部門、營銷部門等部門組成，在設(shè)計規(guī)劃部門的協(xié)調(diào)組織下通力合作，在方案設(shè)計過程中及時、科學(xué)地決策，保證設(shè)計進程的順利推進。方案設(shè)計階段有時可分為方案招標(biāo)階段和方案定案階段。大局部房地產(chǎn)公司在大、中型建設(shè)工程中采用方案招標(biāo)來選定方案，也有的采用直接委托某一設(shè)計院來直接設(shè)計方案。這兩種方法各有利弊。房地產(chǎn)公司在取得工程后，一般都會委托籌劃公司進行市場調(diào)研并進行工程籌劃，確定設(shè)計目標(biāo)和方向。而房地產(chǎn)公司也會對工程進行內(nèi)部方案設(shè)計和研討。在此根底上形成工程的整體方向，作為招標(biāo)任務(wù)書擬定和

6、評標(biāo)的依據(jù)；有的房地產(chǎn)開發(fā)公司將方案招標(biāo)作為工程研究的手段和過程之一，或考察設(shè)計院實力的方法，招標(biāo)方案的成果對下一階段工作的影響不大。對建設(shè)工程整體方向把握還不太準，或希望工程有所創(chuàng)新的房地產(chǎn)公司，一般采用招投標(biāo)的方式，集眾家所長。一旦房地產(chǎn)公司對工程形成強烈的主觀意志，一般采用直接委托的方式進行方案設(shè)計，以免不必要的反復(fù)而浪費本錢和時間。不管是招標(biāo)或是直接委托設(shè)計，都要對所選用的設(shè)計公司進行深入而嚴謹?shù)姆治?，甚至不同類型設(shè)計公司的比例也要有所考慮。根本方案確立到最終方案的形成是一個多輪次方案的反復(fù)過程。在此階段，房地產(chǎn)公司設(shè)計規(guī)劃人員及相關(guān)部門人員，對工程的各個大的價值體系進行深入的剖析，如

7、：交通系統(tǒng)功能空間布局，建筑空間分布，建筑體型分析，環(huán)境景觀系統(tǒng)，設(shè)備的設(shè)置及戶型平面和立面風(fēng)格等，逐一與設(shè)計院溝通，并與政府相關(guān)部門進行溝通，使方案朝著開發(fā)商所期望的方向開展。在方案設(shè)計階段，工程溝通管理也是很重要的一個方面。準確而及時的溝通使工程設(shè)計朝正確的方向有序地開展。溝通是多層面和多方式的。在這一階段，主要的溝通為：內(nèi)部溝通縱向和橫向的溝通，與設(shè)計公司溝通，與政府部門的溝通。尤其與政府部門的溝通要及時甚至提前，在溝通過程中，要注意建立溝通信息的存貯體系和信息查詢體系，以便信息可以通過不同方式由團隊成員和工程干系人共享。在方案設(shè)計階段也要對工程風(fēng)險進行管理。有的房地產(chǎn)開發(fā)公司對工程制定

8、的績效目標(biāo)不現(xiàn)實，在實施過程中會帶來進度風(fēng)險。有的公司喜歡打政策擦邊球，甚至違規(guī)操作，給工程帶來的風(fēng)險也是致命的。委托或篩選設(shè)計公司過程也隱含著風(fēng)險，對設(shè)計公司的了解及分析不夠深入，不能取長補短，往往會造成成果與期望相差甚大，或者最初成果無法深化等。在方案決策中對技術(shù)的選用也存在風(fēng)險。設(shè)計階段的工程風(fēng)險除違規(guī)操作外，其實并不太高。只要工程組織者有工程風(fēng)險意識，對工程做風(fēng)險定性分析，就可以防患于未然。方案設(shè)計階段的工程風(fēng)險控制對整個設(shè)計階段和后期施工的順利進行意義重大。訓(xùn)工程資源的管理對產(chǎn)品的質(zhì)量影響很大。在此階段，房地產(chǎn)公司投入大量的人力資源和物力資源。如何保證各種資源最大限度的配合，發(fā)揮各種

9、資源的能動性，是工程資源管理的關(guān)鍵。首先要了解資源，分析各種資源的長處和在此階段，房地產(chǎn)公司投入大量的人力資源和物力資源。如何保證各種資源最大限度的配合，發(fā)揮各種資源的能動性，是工程資源管理的關(guān)鍵。首先要了解資源，分析各種資源的長處和短處，才能優(yōu)勢互補。比方設(shè)計公司對市場的了解不夠深入，但由于操作的各種工程較多，積累了不少先進的知識和經(jīng)驗。房地產(chǎn)公司設(shè)計對市場的了解比擬及時，但對先進知識和經(jīng)驗的獲得主要通過考察的手段，也有所滯后。有的房地產(chǎn)公司因種種問題而將設(shè)計公司淪為繪圖公司，實在是資源的一大浪費。方案工程質(zhì)量管理除了在方案的進程中介入監(jiān)控，與設(shè)計單位共同合作，保證設(shè)計成果的內(nèi)容質(zhì)量外，成果

10、的表現(xiàn)質(zhì)量也是管理的一個方面，包括成果的內(nèi)容、數(shù)量、質(zhì)量等，一般在委托設(shè)計合同中做詳細交待。建設(shè)工程施工圖設(shè)計階段是在方案報建文本的根底上進行的。由于方案已經(jīng)確立，設(shè)計工作流程相對簡單，有序，因此此階段的工程設(shè)計管理在執(zhí)行組織結(jié)構(gòu)、質(zhì)量控制、資源管理、工程知識積累等方面與方案階段有所不同。執(zhí)行組織結(jié)構(gòu)相對簡單，成員配置一般由設(shè)計總監(jiān)、工程工程經(jīng)理建筑專業(yè)，以及建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備及概算人員組成，形成一個典型的強矩陣管理模式。管理流程也相對簡單：委托設(shè)計，擬定技術(shù)措施，中間過程質(zhì)量與進度控制、成果審查、成果報建、聯(lián)合技術(shù)交底等。工程質(zhì)量管理主要對上述幾個流程組織相應(yīng)的技術(shù)質(zhì)量控制措施。在這幾個環(huán)節(jié)中

11、，中間過程質(zhì)量與進度控制是關(guān)鍵。工程設(shè)計負責(zé)人對工程的成功運作起著關(guān)鍵作用。在選定設(shè)計單位后，要對實施工程設(shè)計的工程設(shè)計負責(zé)人進行資質(zhì)考查，審查其主持設(shè)計工程工程的圖紙質(zhì)量，對其能力有全面的了解。在中間過程質(zhì)量控制中，要依據(jù)設(shè)計院的進度安排進行相應(yīng)的中間成果控制，保證成果的質(zhì)量，中間成果一般是指在建筑、結(jié)構(gòu)及各設(shè)備專業(yè)初提及終提兩個階段所提資料圖。另一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)是成果審查，即組織規(guī)劃設(shè)計部門和工程工程部門對成果圖紙進行詳盡的審查，提出整改意見，把錯漏控制在設(shè)計階段。在此階段，工程的溝通管理主要集中在過程質(zhì)量與進度控制環(huán)節(jié)。關(guān)鍵的溝通成果要以文本的形式保存下來，形成知識積累。在房地產(chǎn)設(shè)計運作過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)方案階段設(shè)計周期過長，留給施工圖設(shè)計階段的周期較短，設(shè)計院加班加點趕圖，不能保證圖紙質(zhì)量，甚至?xí)霈F(xiàn)邊設(shè)計邊施工的窘境。施工圖設(shè)計的質(zhì)量對工程的順利施工和本錢控制關(guān)系很大。時間的緊迫性將會限制設(shè)計師對問題的深度思考和解決