長沙某酒店式公寓項目市場調(diào)研概況

1、前 言近兩年來，長沙市房地產(chǎn)迅猛發(fā)展，特別是商業(yè)項目更是開展得如火如荼，但寫字樓市場依然興旺不足，主要表現(xiàn)在專業(yè)寫字樓不多，檔次不高，配套不全，不少商住樓打著亦住亦商的旗號，但仍然以住宅為主，沒有充分體現(xiàn)寫字樓的本身需求?？偟膩砜矗L沙的寫字樓正處于升級換代的發(fā)展過程中。縱觀長沙的寫字樓市場，我司在實際調(diào)研的基礎(chǔ)上，根據(jù)寫字樓的幾種載體，進(jìn)行了商住樓、酒店式公寓及純寫字樓幾大部分的市場調(diào)研，因而對長沙現(xiàn)有寫字樓市場有了一定的了解，并結(jié)合本項目的情況，提出項目相關(guān)的規(guī)劃建議。一、長沙市商住樓、酒店式公寓及純寫字樓市場現(xiàn)狀調(diào)查表（一）主要在售樓盤調(diào)查表l 名匯達(dá)大廈：項目名稱名匯達(dá)大廈發(fā)展商長沙中

2、源置業(yè)有限公司所處位置芙蓉區(qū)五一西路129號（平和堂東面）總建筑面積()15918規(guī)劃用途商業(yè)使用年限(年)50樓層數(shù)13總套數(shù)48車位負(fù)1F40-50個，1F約20個管理費(元/月·)2.5面積()107-301售價(元/)均價4800 元/平方米付款方式一次性付款92折；銀行按揭95折；分期付款，95折 租金(元/天·)1.4發(fā)售時間現(xiàn)房銷售率90%配套設(shè)施負(fù)1F地下停車場，13F商業(yè)、金融，4F商務(wù)休閑會所，512F商務(wù)樓，屋頂露天情調(diào)餐廳；中央空調(diào)、寬帶網(wǎng)絡(luò)、韓國名牌電梯其他說明位于五一大道南側(cè)、平和堂東面，具有良好的交通地理位置，為純寫字樓，以較低的價位

3、進(jìn)入市場，銷量較滿意，但其樓體立面簡單平淡，影響形象案例說明 7樓01單元面積：173.02單價：5020元/總價：868，560.40元按揭：6成10年，首付40%：348，560.24元 貸款60%：52萬元 月供：5710元/月l 君臨大廈：項目名稱君臨大廈發(fā)展商湖南長勘房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 代理商長沙金達(dá)利建筑咨詢服務(wù)有限公司所處位置長沙芙蓉區(qū)、五一路與韶山路交匯處規(guī)模兩棟，高100米占地面積()5284 建筑面積()42866容積率8.5綠化率25%實用率83%規(guī)劃用途商住總套數(shù)224管理費(元/月·)1.2面積()125-150售價(元/)3300-5000，

4、均價3800付款方式一次性付款98折，分期付款98折,工商銀行提供8成20年銀行按揭發(fā)售時間2000-11-28入伙時間2002-9-1銷售率約70%配套設(shè)施6臺奧迪斯電梯，每戶預(yù)留兩條電話線其他說明5.4米高的樓中樓，躍式住宅，800平方米的空中花園，住宅部分30876，寫字樓配套4982，商業(yè)部分7028案例說明 B棟15F面積：155.63單價：3，508元/總價：546，000元一次性付款：95折，518，700元銀行按揭：7成20年 首付30%：163，800元月供：2，515.60元/月l 新世界商貿(mào)城：項目名稱新世界商貿(mào)城發(fā)展商萬順（湖南）置業(yè)發(fā)展有限公司代理商地標(biāo)資訊所處位置五

5、一廣場東南面、平和堂附近、東牌樓與犁頭街交匯處規(guī)模兩棟12層，裙樓共3層，均為大開間商鋪占地面積()4471.83建筑面積()28483.1容積率4.51綠化率16.5%規(guī)劃用途商住總套數(shù)84（B）物業(yè)管理由業(yè)主委員會聘請管理費(元/月·)0.9面積()81.77-211.06售價(元/)起價2880，均價3200付款方式一次性付款95折；分期付款；銀行按揭96折，由建設(shè)銀行長沙市芙蓉支行提供最高7成15年按揭開工時間2000年12月28日銷售率80%配套設(shè)施寬帶網(wǎng)，主臥、客廳設(shè)電話、電視、網(wǎng)絡(luò)三合一插座其他說明裙樓二、三層主題經(jīng)營招商（珠寶玉器，首飾，樂器）；地下一層停車場案例說明

6、：單位：A型5樓面積：142.14單價：2，920元/總價：394，296.36元首付30%：124，296.36元按揭：27萬元月供：2140元l 鴻信大廈：項目名稱鴻信大廈發(fā)展商香港信湖集團(tuán)、湖南鴻信置業(yè)有限公司代理商湖南錦囊策略廣告有限公司所處位置天心區(qū)西湖路南門口規(guī)模塔樓兩棟15層，高60米，裙樓3層 占地面積8.7畝（約5794.20）建筑面積()41200，住宅27000，商場12000綠化率25%，三層裙樓屋面設(shè)1600平方米公共花園規(guī)劃用途商住面積()79.2-179.26售價(元/)2680起價付款方式一次性付款；銀行按揭付款；建筑分期付款發(fā)售時間2001年12月28日銷售率

7、85%配套設(shè)施日本三菱電梯四臺；塔樓第一層配置450平方米的高尚活動會所；寬帶接口；地下一層為停車場，60個車位其他說明項目具有很好的地理位置，因而加價兩次案例說明單位：北棟A型01戶型12樓面積：142單價：3，090元/ 總價：438，780元單位：南棟E型東07戶型15樓面積：160.18單價：3，160元/總價：506，159元l 明景公寓：項目名稱明景公寓發(fā)展商潮富房產(chǎn)所處位置蔡鍔南路，織機(jī)街47規(guī)模地下一層車庫，地上由三棟住宅，一棟辦公樓組成，人行連廊，廣場花園，屋頂花園規(guī)劃用途商住面積()58.88-161.78付款方式一次性付款；中國銀行提供七成二十年按揭，分期付款銷售率50%

8、配套設(shè)施地下停車場其他說明商場及大開間寫字樓，住宅以小戶型為主，60-80平方米案例說明單位：607J戶型面積：61.64單價：2980元/總價：183，687元按揭97折：178，176元首付30%：58，175元貸款：12萬月供：794元l 湖南財富中心：項目名稱湖南財富中心發(fā)展商湖南長沙理想房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商自行銷售所處位置芙蓉路與展覽館路交匯處西北角規(guī)模樓高100米，32層，由東西對稱的“財座”與“富座”和一個大型空中會所組成建筑面積()66311.48規(guī)劃用途商業(yè)面積()140-183，五種戶型售價(元/)3080-4100付款方式一次性98折，7成20年銀行按揭發(fā)售時間200

9、2-3-19銷售率60%入伙時間2003-7-8配套設(shè)施-1，-2層為車庫；芬蘭通利名牌電梯；多媒體智能綜合布線，電子監(jiān)控、寬帶入戶，有線電視，電話、數(shù)碼網(wǎng)三位一體，直接與國際計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)連接；裙樓層頂架空作花園，設(shè)2000平方米財富會所、開辟財智沙龍、MORE移動商務(wù)中心其他說明倡導(dǎo)EQE商務(wù)置業(yè)生活；開盤初期兩個月內(nèi)送空調(diào)案例說明單位：富座15樓4號房面積：156單價：4，030元/總價：628，680元首付30%：188，660元貸款：44萬月供：2913元l 順天國際財富中心：項目名稱順天國際財富中心發(fā)展商湖南順天房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司所處位置東臨芙蓉路，西臨建湘路，北臨解放路及圖書城規(guī)

10、模1棟27層建筑面積()7萬實用率70%綠化2000多平方米園林綠化廣場規(guī)劃用途商業(yè)面積()131.16-329.88售價(元/)4080起，每層加80，27層5840付款方式一次性，銀行按揭97折，6成15年租金2元/天·發(fā)售時間2002年配套設(shè)施星級酒店、商業(yè)設(shè)施、休閑娛樂、會議中心；10部品牌電梯，5A智能管理，互聯(lián)網(wǎng)1F600大廳，8.1米高，商務(wù)中心，夾層咖啡廳2F證券廳、銀行3F餐廳4F娛樂廳27F復(fù)式結(jié)構(gòu)，空中花園、會議廳等其他說明建筑設(shè)計為新加坡蔡家聲；20%-40%營業(yè)稅返還案例說明：單位： H戶型11F面積：185.33單價：4，560元/總價：819，752元首

11、付40%：327，900元月供：5，381元租金：22，239.6元/月l 錦繡中環(huán)：項目名稱錦繡中環(huán)發(fā)展商湖南錦繡實業(yè)發(fā)展有限公司所處位置五一廣場西南角規(guī)模單體近100米總戶數(shù)4梯35戶，共140戶實用率70%規(guī)劃用途商住產(chǎn)權(quán)94年始，50年管理費(元/月·)不超過1.8面積()41.2-76.5售價(元/)起價3790付款方式一次性，按揭7成20年入伙時間2003年3月銷售率50%配套設(shè)施酒店式大堂、四臺高速電梯、每層設(shè)休閑區(qū)；2000多功能會所，室內(nèi)游泳池、健身房、乒乓球、桌球、棋牌、會議、洗滌中心、餐飲及商務(wù)中心；寬帶網(wǎng)其他說明贈送名牌冷暖空調(diào)、電熱水器、微波爐一臺SOHO概

12、念，酒店式公寓案例說明單位：18樓面積：56.9單價：5，410元/總價：307，829元l 平和堂商貿(mào)大廈項目名稱平和堂商貿(mào)大廈發(fā)展商湖南平和堂實業(yè)有限公司所處位置五一廣場東南角規(guī)模高層建筑面積()112381規(guī)劃用途商住售價(元/)5280-6380均價(元/)5830付款方式一次性付款，分期付款發(fā)售時間現(xiàn)房入伙時間已入伙配套設(shè)施車位，日本三菱高速電梯；暖氣入戶，0.28元/平方米/天，高級裝修其他說明主要依靠優(yōu)越的地理位置和平和堂商場聚集的人氣及商業(yè)氛圍，成為區(qū)域內(nèi)上檔次的寫字樓。l SOHO順天城:項目名稱SOHO順天城發(fā)展商湖南順天房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司所處位置芙蓉路與五一路交匯處占

13、地面積()2853建筑面積()30000容積率8規(guī)劃用途商住售價(元/)3200-4099均價(元/)3500付款方式一次、分期、按揭發(fā)售時間2000-5-10入伙時間2001-1-18  配套設(shè)施三菱電梯l 和府酒店公寓:項目名稱和府酒店公寓 發(fā)展商湖南遠(yuǎn)洋置業(yè)股份有限公司 代理商湖南省建安房屋有限公司所處位置芙蓉中路218號規(guī)模1棟高層占地面積()7992建筑面積()20000容積率2.5綠化率40%規(guī)劃用途公寓面積()31.58；41.7售價(元/)4300-5200均價(元/)4700付款方式一次性付款98折，按揭七成20年99折發(fā)售時間2001-4-25入伙時間2

14、001-12-25  配套設(shè)施3臺意大利廣船電梯，寬帶，酒店式豪華大堂，精裝修，8樓為大型會員俱樂部，有游泳池、健身所、美容室等，28樓為溫馨浪漫的頂層餐廳，同時配有商務(wù)中心、商務(wù)會所、洗衣房等所所有酒店設(shè)施其他說明提供酒店服務(wù)，具備酒店服務(wù)功能和管理模式，又結(jié)合了住宅、寫字樓的優(yōu)勢，既可居住，又可辦公l 萬順家園:項目名稱萬順家園 發(fā)展商萬順（湖南）置業(yè)發(fā)展有限公司代理商地標(biāo)資訊所處位置建湘南路119號規(guī)模2棟9層 建筑面積()26526規(guī)劃用途公寓物業(yè)管理由業(yè)主委員會聘請面積()43.65-118.89售價(元/)2680-3200均價(元/)2940付款方式一次性付款93折，分

15、期付款95折，七成二十年按揭發(fā)售時間現(xiàn)房銷售率60%配套設(shè)施國產(chǎn)電梯，寬帶網(wǎng)，地下一層車庫l 三重大廈:項目名稱三重大廈發(fā)展商湖南長沙三重房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所處位置韶山北路564號規(guī)模1棟27層，高層規(guī)劃用途商住售價(元/)起價3380，均價3700付款方式一次性，銀行按揭配套設(shè)施富士達(dá)高速電梯；寬帶網(wǎng)其他說明倡導(dǎo)信息智能化管理，富有現(xiàn)代氣息l 智邦家園:項目名稱智邦家園 發(fā)展商智邦集團(tuán)所處位置勞動西路388號規(guī)模高層占地面積()6500建筑面積()52800規(guī)劃用途商住面積()三房139.21，四房152.03，五房156.46售價(元/)起價2880付款方式一次性付款98折、可提供七成二十

16、年按揭發(fā)售時間已竣工配套設(shè)施原裝進(jìn)口電梯，多媒體寬帶網(wǎng)入戶l 佳逸豪園:項目名稱佳逸豪園發(fā)展商鴻基（湖南）房地產(chǎn)發(fā)展有限公司所處位置勞動西路233號規(guī)模兩棟高層占地面積()6600建筑面積()40918規(guī)劃用途公寓售價(元/)2780-3380均價(元/)3080付款方式一次性，按揭發(fā)售時間2001-7-8入伙時間2002-4-1配套設(shè)施名牌高速電梯，較好裝修其他說明送裝修、家電等多種促銷活動l 錦繡華天:項目名稱錦繡華天發(fā)展商湖南華天置業(yè)有限公司所處位置芙蓉北路唐家巷口規(guī)模3棟公寓樓、1棟商務(wù)寫字樓占地面積39.26畝(約26147.20)建筑面積()11.5萬綠化率42%，近8000的中心

17、綠化廣場規(guī)劃用途商住物業(yè)管理湖南華天物業(yè)管理公司面積()70-260，70多個戶型配套設(shè)施地下停車場，300余個車位；會所、兒童樂園、商場、酒樓l 天心城市廣場：項目名稱天心城市廣場發(fā)展商湖南省建筑工程房地產(chǎn)開發(fā)公司所處位置建湘南路154號規(guī)模兩棟，樓高31層建筑面積()85168.9規(guī)劃用途商住面積()兩房122，三房148均價(元/)3180付款方式一次性付款9折分期免息92折按揭七成十年發(fā)售時間現(xiàn)樓配套設(shè)施日立高速電梯l 亞大時代：項目名稱亞大時代發(fā)展商湖南亞大科技實業(yè)有限公司所處位置袁家?guī)X西北側(cè)，南臨五一中路，西為燕莎大廈，北依桐蔭里規(guī)模1棟，樓高100米,共31層，地上29層，地下三

18、層占地面積()3323建筑面積()32889容積率10綠化3個敞開式生態(tài)綠園規(guī)劃用途商業(yè)物業(yè)管理香港華聯(lián)興業(yè)有限公司整合推廣深圳太一廣告有限公司面積()42.65-314.01均價(元/)6500付款方式一次性銷售率目前只有17層以上單位，只租或整層出售配套設(shè)施4臺瑞士迅達(dá)電梯，直燃機(jī)中央空調(diào)，直飲水系統(tǒng)；地下停車位100輛，地面停車位15輛；1、2層的西部為大堂部分，東部作為大廈配套的銀行區(qū)；3、4層的高檔酒樓；5層健身房；6層的會議室；7至28層為寫字樓和局部會所其他說明全玻璃幕墻；集辦公、商貿(mào)、娛樂、餐飲、大型停車場為一體l 新大新：項目名稱新大新發(fā)展商長沙新大新置業(yè)開發(fā)有限公司所處位置

19、五一綠化廣場北面規(guī)模兩棟高層占地面積()7636.69建筑面積()商場2000，住宅20000規(guī)劃用途商住面積()118.604-343.131售價(元/)4260-5220均價(元/)4800付款方式一次性，按揭98折，7成15年發(fā)售時間1998入伙時間現(xiàn)樓銷售率剩余不多配套設(shè)施2臺三菱電梯，100個地下車位其他說明面積都較大，總價高，門檻過高，損失許多中小客戶（二）主要指標(biāo)分析根據(jù)項目定位的需要，我們選取了市場上具有代表性的在售住宅、酒店式公寓及純寫字樓樓盤，分別分析其均價、面積分割、相關(guān)配套、物業(yè)管理及營銷推廣等方面的具體內(nèi)容，為項目定位提供借鑒。1、住宅均價分析長沙市住宅樓盤基本上分為

20、商品房、經(jīng)濟(jì)適用房與綜合用房。由于經(jīng)濟(jì)適用房多屬于政府行為，在價格上表現(xiàn)較低，且與項目住宅部分性質(zhì)不同，沒有比較意義，因此我們選擇商品房和部分綜合用房作為參考。項目名稱銷售均價（元/）銀行按揭項目名稱銷售均價（元/）銀行按揭巴黎香榭42007成15年元盛世家33307成20年四季花城一期27007成20年JF聯(lián)合中心73395成10年白沙花園四期25007成15年東方之珠29007成29年創(chuàng)遠(yuǎn)景園26537成20年鴻福大廈28007成20年福樂名園32807成15年天龍商住樓26807成15年山水芙蓉25806成15年名城29007成20年夢澤園45077成20年南湖嘉園22807成20年唐朝

21、碧閣29007成20年金色華庭35007成20年維一星城43007成20年同升湖山莊18807成15年香格里嘉園36007成20年頤美園28007成20年新華聯(lián)家園33206成15年雍景園29007成20年陽明山莊14006成15年名都花園35287成15年名仕雅居38806成15年宏軒花苑25007成15年麗江翠園10807成15年金色地帶26807成20年從上表可以看出，長沙市區(qū)商品房價格主要區(qū)間在2500-3500元/，綜合用房的價格根據(jù)使用性質(zhì)的不同，可作為住宅、寫字樓及商業(yè)門面，因而有很大差異。據(jù)調(diào)查，因受地域性較大程度的影響，長沙市郊的樓盤價格多在1500-2000元/。2、面積分

22、割從在售樓盤調(diào)查表可以看出，面積從31.85到329.88都有分布，可見面積分割區(qū)域較大，但是進(jìn)一步的調(diào)查可知，大部分的面積區(qū)域卻在110150之間，基本符合居住、辦公兩相宜的一種現(xiàn)狀，這也是純寫字樓不火的原因之一。3、配套設(shè)施分析長沙市部分樓盤配套設(shè)施一覽表：樓盤名稱配 套 設(shè) 施名匯達(dá)大廈負(fù)1F地下停車場，13F商業(yè)、金融，4F商務(wù)休閑會所，512F商務(wù)樓，屋頂露天情調(diào)餐廳；開利中央空調(diào)、寬帶網(wǎng)絡(luò)、韓國名牌電梯君臨大廈6臺奧迪斯電梯，每戶預(yù)留兩條電話線新世界商貿(mào)城寬帶網(wǎng)，主臥、客廳設(shè)電話、電視、網(wǎng)絡(luò)三合一插座鴻信大廈日本三菱電梯四臺；塔樓第一層配置450平方米的高尚活動會所；寬帶接口；地下

23、一層為停車場，60個車位明景公寓地下停車場湖南財富中心-1，-2層為車庫；芬蘭通利名牌電梯；多媒體智能綜合布線，電子監(jiān)控、寬帶入戶，有線電視，電話、數(shù)碼網(wǎng)三位一體，直接與國際計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)連接；裙樓層頂架空作花園，設(shè)2000平方米財富會所、開辟財智沙龍、MORE移動商務(wù)中心順天國際財富中心星級酒店、商業(yè)設(shè)施、休閑娛樂、會議中心；10部品牌電梯，5A智能管理，互聯(lián)網(wǎng)1F600大廳，8.1米高，商務(wù)中心，夾層咖啡廳；2F證券廳、銀行；3F餐廳；4F娛樂廳；27F復(fù)式結(jié)構(gòu)，空中花園、會議廳等錦繡中環(huán)酒店式大堂、四臺高速電梯、每層設(shè)休閑區(qū)；2000多功能會所，室內(nèi)游泳池、健身房、乒乓球、桌球、棋牌、會議、

24、洗滌中心、餐飲及商務(wù)中心；寬帶網(wǎng)平和堂商貿(mào)大廈車位，日本三菱高速電梯；暖氣入戶，0.28元/平方米/天，高級裝修SOHO順天城三菱電梯和府酒店公寓3臺意大利廣船電梯，寬帶，酒店式豪華大堂，精裝修，8樓為大型會員俱樂部，有游泳池、健身所、美容室等，28樓為溫馨浪漫的頂層餐廳，同時配有商務(wù)中心、商務(wù)會所、洗衣房等所所有酒店設(shè)施萬順家園國產(chǎn)電梯，寬帶網(wǎng)，地下一層車庫三重大廈富士達(dá)高速電梯；寬帶網(wǎng)智邦家園原裝進(jìn)口電梯，多媒體寬帶網(wǎng)入戶佳逸豪園名牌高速電梯，較好裝修錦繡華天地下停車場，300余個車位；會所、兒童樂園、商場、酒樓亞大時代4臺瑞士迅達(dá)電梯，直燃機(jī)中央空調(diào)，直飲水系統(tǒng)；地下停車位100輛，地面

25、停車位15輛；1、2層的西部為大堂部分，東部作為大廈配套的銀行區(qū)；3、4層的高檔酒樓；5層健身房；6層的會議室；7至28層為寫字樓和局部會所新大新2臺三菱電梯，100個地下車位從上表可以看出，樓盤配套逐步趨向于更加完善，向更高水平邁進(jìn)。一般來說，高級電梯、充裕車位、寬帶網(wǎng)絡(luò)及先進(jìn)安防配套不可缺少，基本預(yù)示著樓盤配套發(fā)展的大方向。4、物業(yè)管理樓盤名稱物業(yè)管理公司及物管費(元/月·)名匯達(dá)大廈2.5君臨大廈1.2新世界商貿(mào)城由業(yè)主委員會聘請物管公司，0.9萬順家園由業(yè)主委員會聘請物管公司錦繡中環(huán)不超過1.8亞大時代香港華聯(lián)興業(yè)有限公司錦繡華天湖南華天物業(yè)管理公司左岸春天中海物業(yè)據(jù)調(diào)查，長

26、沙市的物業(yè)管理水平大多在1元/·月左右浮動，部分推出市場不久、素質(zhì)較高的樓盤達(dá)到1.5-1.8元/·月，個別案例達(dá)到2.5元/·月。物業(yè)管理費總體水平較低，特別是高層項目也只能收取1元多的物管費，反映出消費能力的不足，消費市場的不成熟，沒有充分意識到物業(yè)管理的重要性。新開發(fā)的項目中，注重了物業(yè)管理檔次的提升，聘請深圳、香港等地的名牌物業(yè)管理公司，對樓盤的物管水平的提高有一定的推進(jìn)，對于樓盤的銷售也有一定的促進(jìn)。5、策劃代理及廣告推廣樓盤名稱策劃代理及廣告推廣君臨大廈長沙金達(dá)利建筑咨詢服務(wù)有限公司新世界商貿(mào)城地標(biāo)資訊左岸春天深圳愛地時代代理，風(fēng)火廣告推廣鴻信大廈湖南

27、錦囊策略廣告有限公司和府酒店公寓湖南省建安房屋有限公司萬順家園地標(biāo)資訊亞大時代深圳太一廣告有限公司整合推廣調(diào)研可知，在售的項目中自營及代理的比例相差不大，在策劃代理及廣告推廣選擇方面，本地公司與外地公司比例也相近，但是，無庸質(zhì)疑的是，樓盤開發(fā)比以前越來越注重策劃代理及廣告推廣了。二、長沙寫字樓市場分析90年代初，長沙寫字樓一直屬于高投資低回報的房產(chǎn)品種。隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇和樓市的回暖，近幾年已走出市場低谷，日漸紅火起來。尤其是一批中小型現(xiàn)代公司蓬勃發(fā)展壯大之后，寫字樓的概念正進(jìn)行著一場深刻的內(nèi)部變革?？v觀全市商務(wù)中心地帶的寫字樓市場，不僅空置率下降許多，其租金價格也上升至每天1.6元/甚至2.6元

28、/。隨著長沙城市建設(shè)的日益發(fā)展，寫字樓市場將獲得更加穩(wěn)步的發(fā)展和壯大。（一）發(fā)展起源據(jù)有關(guān)資料反映，長沙寫字樓的成功開發(fā)最早可追溯至1993年的平安大廈，讓當(dāng)時處于摸索階段的地產(chǎn)商們找到了一種新的開發(fā)模式。于是，在1994年，寫字樓圈地運動開始上演，這個階段真正成為代表作的只有華僑大廈、華聯(lián)大廈等配套比較超前的高素質(zhì)項目。1998年，國內(nèi)樓市借助宏觀背景的支持，驟然由陰轉(zhuǎn)晴，一批新興企業(yè)開始脫穎而出，寫字樓市場再度引起開發(fā)商的高度注目。與以往稍有不同的是，介入者更趨謹(jǐn)慎。其中，尤以銀華大廈、平和堂、商業(yè)銀行大樓、新聞大廈等城區(qū)主干道旁邊的寫字樓引領(lǐng)著業(yè)界時尚。 同時，隨著一批大品牌公司的崛起，

29、一些星級酒店也紛紛加盟寫字樓市場，瓜分日益膨脹的市場蛋糕，使寫字樓在不斷攀升中出現(xiàn)了多極分化的局面。到了樓市火爆的2000年，寫字樓再度扮演了一個生力軍角色，并且以“信息化”的新銳理念開創(chuàng)了地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)代流派。這種新生代開發(fā)主要體現(xiàn)在“SOHO居家辦公”的悄然興起。在長沙，最有說服力的作品要數(shù)SOHO順天城，該項目憑借鮮明的個性定位，先入為主的優(yōu)勢效應(yīng)，無論是建筑風(fēng)格還是銷售業(yè)績都寫就了一個新的篇章。2001年，一種以“商務(wù)酒店+公寓”的復(fù)合型物業(yè)再次給強(qiáng)勁的寫字樓市場注入活力。酒店公寓以戶型小、酒店式服務(wù)等特色滿足了新的市場需求，也刺激了一部分潛在消費。長沙寫字樓的上述演變，反映出長沙寫字樓

30、的市場發(fā)育狀態(tài)，總體來說呈現(xiàn)著良性的發(fā)展趨勢。（二）現(xiàn)狀分析1、分布地區(qū)從地理位置的分布來看，五一廣場圈、芙蓉路沿線的比例最高，如五一廣場圈的平和堂、新大新、名匯達(dá)、亞大時代等，芙蓉路欲打造長沙CBD，中高檔寫字樓眾多，如銀華大廈、國際金融大廈、國貿(mào)大廈、華聯(lián)大廈、新聞大廈、商業(yè)銀行大廈、平安大廈、海東青大廈、金屬大廈等；火車站、袁家?guī)X、韶山路緊隨其后，如有湖南財富中心、順天國際財富中心、和府等；然后是黃興路、解放路、蔡鍔路等，如有鴻信大廈、明景公寓等；其他地點則比較分散。2、寫字樓類型從消費者對寫字樓類型的選擇來看，選擇商住樓的比例明顯高于純寫字樓，而發(fā)展商開發(fā)的寫字樓類型中，商住樓也占較大

31、比例，純寫字樓所占比例不大，這在一定程度上反映出，長沙的寫字樓市場發(fā)展還處于一種緩慢成長過程，既與長沙的整體發(fā)展水平相聯(lián)系，又與市場消費習(xí)慣相適應(yīng)。但一些傳統(tǒng)型商住兩用寫字樓在位置和功能配套方面還不盡人意，存在著服務(wù)性功能較差，停車位嚴(yán)重不足，戶型面積設(shè)置不合理等缺陷，外立面設(shè)計普遍無特色，個性氣質(zhì)不夠，不能充分體現(xiàn)買方的企業(yè)形象，因而不為現(xiàn)代型公司所青睞。3、面積大小調(diào)查的項目面積都偏大（如表一、表二），但近期開發(fā)的一些項目，已經(jīng)向小戶型靠攏，以低總價吸引投資者、消費者（如表三）。表一：項目名稱名匯達(dá)大廈君臨大廈新世界商貿(mào)城明景公寓智邦家園面積()107-301125-15081.77-21

32、1.0658.88-161.78139.21-156.46表二：項目名稱湖南財富中心順天國際財富中心天心城市廣場新大新面積()140-183131.16-329.88122；148118.604-343.131表三：項目名稱萬順家園錦繡中環(huán)和府亞大時代鴻信大廈面積()43.65-118.8941.2-76.531.58；41.742.65-314.0179.2-179.264、寫字樓價位寫字樓價位受寫字樓所在的地理位置、設(shè)施檔次、交通配套、物業(yè)管理等因素影響，呈現(xiàn)出較大程度的差異。從區(qū)域上看，五一商圈、袁家?guī)X、芙蓉路沿線價位較高，其他區(qū)域較低。據(jù)統(tǒng)計，價位在30004000元/之間的比例最大，

33、其他比例依次遞減。 部分在售樓盤均價統(tǒng)計項目名稱君臨大廈新世界商貿(mào)城和府萬順家園名匯達(dá)大廈均價(元/)38003200470029404800項目名稱三重大廈佳逸豪園天心城市廣場亞大時代湖南財富中心均價(元/)370030803180650036005、配套設(shè)施寫字樓要考慮的硬件設(shè)施主要包括車位、電梯、通訊網(wǎng)絡(luò)、安防設(shè)施，以及商務(wù)型的綜合配套，如會議廳、銀行、酒店、娛樂休閑設(shè)施等；在軟件方面，寫字樓智能化程度、物業(yè)管理水平等因素都是衡量寫字樓價值的具體體現(xiàn)。不少業(yè)主都認(rèn)為電梯夠用、速度快，車位充足、網(wǎng)絡(luò)快捷，商務(wù)配套功能齊全，物業(yè)管理完善的寫字樓具有更大的使用價值和投資價值。然而，長沙現(xiàn)有的寫

34、字樓卻存在著或多或少、這樣那樣的缺陷和不足，僅五一廣場商圈附近的寫字樓各種配套相對較為齊全，租售業(yè)績都比較好，而其他區(qū)域的寫字樓則不同程度的存在著“明傷”“暗傷”，租售業(yè)績不盡如人意。（三）寫字樓市場現(xiàn)狀成因及分析長沙寫字樓現(xiàn)狀形成有它的市場原因，據(jù)調(diào)查，主要有下面幾個原因：1、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不高長沙城市的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平還只是國內(nèi)中等水平，因而決定了其商業(yè)、住宅等產(chǎn)業(yè)的規(guī)模和檔次，也決定了寫字樓市場只是中等水平。因為較高檔次的寫字樓必定需要較高購買能力或消費能力的客戶群體來支撐，從長沙的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度來看，近兩年內(nèi)，高檔寫字樓市場不可能有很大改觀。2、市場需求不足長沙大型公司不多，而且這些大

35、公司大都有自己的辦公樓。中、小型公司因為實力與規(guī)模限制，不愿意租售高檔寫字樓，轉(zhuǎn)而考慮租售價格相對低廉的商住樓，有些小公司本身就是辦公與住宿合二為一的，另一方面寫字樓本身暴露出不少管理與配套上的問題，這些都使得寫字樓市場需求不足。3、寫字樓本身結(jié)構(gòu)與布局不合理寫字樓市場需求有限，加之本身結(jié)構(gòu)上的缺陷與布局上的不合理，使得其出賣價位和出租業(yè)績也無法得到提升，發(fā)展商、投資者都謹(jǐn)慎觀望，不愿意冒太大風(fēng)險涉足寫字樓市場。在那些地段較好、辦公氛圍較濃的區(qū)域，寫字樓相對較集中，租售市場也競爭激烈，而那些沒有地段優(yōu)勢、行業(yè)不成規(guī)模的區(qū)域則難覓寫字樓之蹤影，反過來又制約了寫字樓的合理發(fā)展。（四）寫字樓市場趨勢

36、探討在西方發(fā)達(dá)城市，寫字樓早已邁入CBD的專業(yè)化時代，而且CBD的規(guī)劃和發(fā)展往往以眾多銀行、證券等金融機(jī)構(gòu)為基礎(chǔ)，強(qiáng)調(diào)一流的地理位置，注重配套設(shè)施齊全，高智能化，星級管理服務(wù)以及具有濃郁文化內(nèi)涵和較高的附加值。從CBD的角度來說，長沙目前還缺乏完全意義上的與國際接軌的高檔寫字樓。市場總是發(fā)展的。近兩年來，尤其是加入WTO后，長沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，城市建設(shè)明顯加快，宏觀經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)， IT網(wǎng)絡(luò)等高科技公司急于搶灘，成就了寫字樓的“小陽春”，但歷年來的空置依然是個大包袱。作為寫字樓產(chǎn)品來說，更新?lián)Q代是本身的發(fā)展需要，也更是市場發(fā)展的客觀要求。未來長沙市的寫字樓發(fā)展趨勢，具有以下幾種特點：1、區(qū)域性突出，新

37、的寫字樓聚集區(qū)域?qū)⒂楷F(xiàn)從傳統(tǒng)的寫字樓分布來看，五一廣場圈、袁家?guī)X、芙蓉路沿線集中了絕大多數(shù)的寫字樓，由于黃興路的擴(kuò)通，商業(yè)項目的增多，五一廣場商圈內(nèi)還將有一定的寫字樓新生量，良好的市場氛圍及完善的配套，為此區(qū)域帶來更多的寫字樓客戶。芙蓉路作為金融商貿(mào)一條街，寫字樓市場發(fā)展態(tài)勢也將表現(xiàn)良好。隨著長沙“三城合市”規(guī)劃的逐步推進(jìn)，城市規(guī)模不斷的發(fā)展壯大，很多大的金融商貿(mào)圈也在擴(kuò)大中逐步分離成多個中小型商貿(mào)圈，一些新的寫字樓區(qū)域?qū)l(fā)展起來，因為沒有太多的歷史局限，反而能得到更快的發(fā)展，因而也能產(chǎn)生新的寫字樓集中區(qū)域。2、公寓型寫字樓漸成市場主角城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平?jīng)Q定寫字樓存在的規(guī)模及具體表現(xiàn)形式。在目

38、前的長沙，純寫字樓時代還是一個較遠(yuǎn)的構(gòu)想，因為純寫字樓對于內(nèi)外部環(huán)境、配套及客戶群體的要求較高，綜合成本也較大。同時，隨著社會分工的進(jìn)一步細(xì)化，市場上將出現(xiàn)越來越多的小型公司，為寫字樓的進(jìn)一步分化提供了更多的出路。傳統(tǒng)商住樓因為辦公環(huán)境欠佳、硬軟件配套的不足，將慢慢淡出市場，因此作為純寫字樓和商住樓的過渡產(chǎn)品公寓型寫字樓將體現(xiàn)出價格和環(huán)境、硬軟件配套等優(yōu)勢，越來越受市場推崇。3、配套設(shè)施要求更完善當(dāng)今社會已逐步進(jìn)入信息化時代，社會交往信息化程度越來越高，辦公手段多樣化與工作效率的提升，要求相關(guān)配套設(shè)施逐步完善。足夠車位、寬帶網(wǎng)絡(luò)、智能化管理等將是未來寫字樓的必備條件。注重配套設(shè)施齊全，高智能化

39、，星級管理服務(wù)，具有濃郁文化內(nèi)涵和較高附加值的寫字樓將是未來市場的主流。4、租售價格穩(wěn)中有升長沙目前的寫字樓（多數(shù)為商住樓）租售價格還處于較低的層面，還有較大的上升空間。這一點與宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境有著休戚相關(guān)的聯(lián)系。長沙市良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢，將是寫字樓市場價格上升的一大保障。據(jù)調(diào)查，長沙市寫字樓日租金水平提升到1.6元2.6元之間，平均售價在36006000元/平方米左右，空置率仍將有大幅度下降，盡管如此，寫字樓市場租售價格在短時間內(nèi)不會有很大的上升，但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市場需求的增加，將表現(xiàn)出穩(wěn)中有升的發(fā)展趨勢。（五）長沙中央商務(wù)區(qū)（CBD）的構(gòu)想在長沙市城市總體規(guī)劃中，對CBD注入了新的內(nèi)容，規(guī)劃

40、中的長沙中央商務(wù)區(qū)為“以現(xiàn)有五一路中心綠化廣場即芙蓉廣場為核心，東起韶山路、西至蔡鍔路、北起展覽館路、南至人民路，以金融貿(mào)易、辦公、管理、商業(yè)、文娛等活動所共同構(gòu)成的核心地帶，面積約3平方公里?！币?guī)劃強(qiáng)化該區(qū)域功能，進(jìn)行升級改造，創(chuàng)造優(yōu)美環(huán)境，建設(shè)集商務(wù)、辦公、信息、文化、娛樂于一體的商務(wù)中心。要建成完全意義上的長沙CBD，為時尚早，但現(xiàn)今芙蓉路已初具雛形，隨著芙蓉路的建成和拓寬，道路兩旁的建設(shè)日新月異，不斷地聚斂周圍的商業(yè)氣息，各種類型的寫字樓會相繼出現(xiàn)，并逐步得到提升。如銀華大廈、國際金融大廈、國貿(mào)大廈、華聯(lián)大廈、新聞大廈、商業(yè)銀行大廈、平安大廈、海東青大廈、金屬大廈以及在建的順天國際財富

41、中心等中高檔寫字樓。與此同時，在整條芙蓉路兩旁分布著大大小小為數(shù)眾多的金融機(jī)構(gòu)：40家各類銀行機(jī)構(gòu)網(wǎng)點、13家證券公司營業(yè)部及總部、5家保險公司、3家期貨公司和1家信托投資公司。其中，中行湖南省分行辦公大樓已經(jīng)啟用，建行湖南省分行辦公樓、工行湖南省分行辦公樓、農(nóng)行湖南省分行辦公樓都已落戶在芙蓉路，為入駐寫字樓的公司提供了金融服務(wù)上的便利。長沙CBD應(yīng)參照國外的CBD模式及本地實際進(jìn)行創(chuàng)新，其功能包括經(jīng)營管理(總部)、金融、專業(yè)化服務(wù)、展覽及會議、酒店及配套公寓、娛樂及高檔零售等，是以商務(wù)中心為主的發(fā)展模式，商務(wù)辦公在性質(zhì)和規(guī)模上是占絕對地位的日常活動(一般在60%以上)，以理性方式創(chuàng)造出一個高

42、效、高科技的商務(wù)空間。許多消費者也期待那些眼界高、理念新的新生代開發(fā)力量在不斷吸收外來先進(jìn)營養(yǎng)的基礎(chǔ)上，推陳出新，為長沙寫字樓的升級開發(fā)和城市品位的提高做出一些創(chuàng)新和突破。市場發(fā)展多方面的需求正將寫字樓市場引入功能更新，更適合不同辦公需求的發(fā)展軌道。可以肯定，未來幾年商務(wù)公寓的發(fā)展將會成為長沙市商住物業(yè)市場中的一個亮點，只要發(fā)展商在服務(wù)、配套方面真正營造出宜商宜住的環(huán)境，商務(wù)公寓市場大有可為。三、長沙市酒店式公寓市場分析（一）酒店式公寓需求分析1、商務(wù)型物業(yè)不能滿足需求，導(dǎo)致空置嚴(yán)重（1）現(xiàn)代型企業(yè)對商務(wù)型物業(yè)的要求較高由于長沙市經(jīng)濟(jì)增長的帶動，不但外地駐長沙的辦事機(jī)構(gòu)急劇增加，同時長沙市涌現(xiàn)

43、出一批創(chuàng)業(yè)型小公司，如IT行業(yè)、廣告業(yè)、咨詢服務(wù)行業(yè)等，也存在著大量SOHO一族等自由職業(yè)者。這類辦事機(jī)構(gòu)和創(chuàng)業(yè)型公司在選擇辦公場所的同時，對居住條件提出了較高要求，商住型物業(yè)無疑成為其理想物業(yè)，同時配套設(shè)施要求更完善，交通更方便，地處商務(wù)中心地段等等，尤其是以居家辦公為特點的自由職業(yè)者，對商住的要求更高。（2）規(guī)劃設(shè)計、功能的不足令現(xiàn)存商務(wù)型物業(yè)不能滿足需求長沙市目前的商務(wù)型物業(yè)大部分為商住式寫字樓，這些商住型寫字樓在位置和功能配套方面還不盡人意，營業(yè)性功能方面較差，停車位不足，戶型面積設(shè)置不合理，目前市場上的寫字樓面積都偏大，總價太高，難以吸引投資者和消費者。外觀設(shè)計普遍沒有特色，個性特點

44、不突出，不能充分體現(xiàn)買家的公司實力與企業(yè)形象。2、商務(wù)物業(yè)的更新?lián)Q代，是市場發(fā)展的必然趨勢（1）商務(wù)型物業(yè)市場缺乏合適的產(chǎn)品從目前市場上來看，市場需要的商務(wù)型物業(yè)首先要求商住功能要增強(qiáng)，面積要適中，價格方面也要求比純寫字樓要低，配套設(shè)施齊全，交通便利，地處商務(wù)中心，不少業(yè)主都認(rèn)為電梯安全、速度快、車位充足、網(wǎng)絡(luò)快捷、商務(wù)配套功能齊全、物業(yè)管理完善的寫字樓具有更大的實用價值和投資價值。但目前長沙市商務(wù)型物業(yè)市場缺乏這種合適的產(chǎn)品，現(xiàn)有的寫字樓大多存在或多或少、這樣那樣的缺陷。（2）需求增長明顯快于市場有效供給目前，長沙市寫字樓市場有回溫跡象，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)，長沙經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，城市建設(shè)的明顯

45、加快，尤其是加入WTO后，眾多外來公司急于搶灘，大批創(chuàng)業(yè)型公司不斷涌現(xiàn)，自由職業(yè)的流行，均給商務(wù)型物業(yè)市場帶來機(jī)遇，但由于長期以來寫字樓市場一直處于低谷，空置嚴(yán)重，相應(yīng)的配套更新與服務(wù)創(chuàng)新嚴(yán)重滯后于明顯增長的市場需求，發(fā)展商急于為空置的寫字樓“解套”，而無意開發(fā)更新?lián)Q代型的商務(wù)物業(yè)，使得市場缺乏有效的市場供給。3、酒店式公寓開拓商住物業(yè)光明的前景酒店式商務(wù)公寓以其靈活的定位，眾多的優(yōu)勢，令新興的公寓型寫字樓越來越受到市場的推崇和投資者的追捧。（1）功能眾多，選擇面大與傳統(tǒng)的酒店相比，酒店式公寓在硬件設(shè)施上毫不遜色，而服務(wù)更勝一籌：除了提供傳統(tǒng)酒店的各項服務(wù)外，更重要的是向住客提供了家庭式住房格

46、局和家居式服務(wù)，真正實現(xiàn)賓至如歸。與寫字樓相比，酒店式公寓與前年熱炒的SOHO概念有著異曲同工之處，兩者均是將居住的概念分別與酒店式服務(wù)和居家辦公相結(jié)合，但SOHO概念中提供給住戶的是較完善的辦公空間，主要功能為滿足居家辦公的要求，但忽略了星級的配套和服務(wù)。而酒店式商務(wù)公寓在滿足辦公需求的同時，注入了星級酒店式的配套與服務(wù)，令居家更加舒適。居家辦公兩相宜，再加上完善的酒店式服務(wù)，酒店式商務(wù)公寓齊全的功能使得問世以來倍受市場追捧。（2）價格適中，定位靈活酒店式公寓以其功能的多樣性，定位的靈活性，使其能夠靈活的適應(yīng)寫字樓和住宅兩個市場。既可以大大降低投資風(fēng)險，又可以獲得較好的租售回報。（3）投資潛

47、力巨大酒店式公寓是投資性置業(yè)者尤其是異地置業(yè)者的首選。因為此類物業(yè)投資具有超值回報空間。通常，酒店的租金要比公寓高出30。酒店式公寓單位小、好管理、易出租等特點是其他物業(yè)項目所難以比擬的。尤其是地處商務(wù)中心，大量小型公司和年輕白領(lǐng)聚集在這些區(qū)域，對他們來說，在這里安家置業(yè)，成本更低，出入方便自不必說，發(fā)展機(jī)會更多，最有可能利用這一區(qū)域的人流、資金流、信息流，迅速走向成功。（二）酒店式公寓定位分析1、用戶的基本要求酒店式公寓屬于典型的小戶型住宅，關(guān)于小戶型住宅，有以下基本要求：（1）功能要求齊全小戶型面積雖小，但功能和大戶型相比不應(yīng)該有太大差異，這就要求精致的規(guī)劃面積，既保證配套功能齊全又不能浪

48、費有限空間，也就是經(jīng)濟(jì)而不局促，小巧而功能齊全。（2）價格要求實惠單價高，總價低，首期少，月供少，置業(yè)輕松。雖然單價高，但由于總價相對于中大戶型來說低很多，所以面對的客戶層面也就可能有限放大。（3）位置要求便捷市區(qū)內(nèi)交通線路密集的物業(yè)是小戶型首選。區(qū)位對于小戶型開發(fā)有著決定性影響，小戶型能夠熱銷的奧秘就在于：可以花不太高的總價，在市區(qū)的好地段、好小區(qū)擁有一套適合于生活和工作的住宅。對一些在長沙參加工作不久的年輕白領(lǐng)和各地駐長辦事處而言，會樂意購買一套總價和首付款都較低的小戶型。（4）本身配套齊全實際上，今天開發(fā)的小戶型，與福利時代建設(shè)的單位住房的根本差異就在于配套不同。小戶型配套是小而全，小而好，這個全和好就體現(xiàn)在投資價值大、配套設(shè)施全和物業(yè)管理好。隨著社會的進(jìn)步，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，住宅的功能正在逐步單純化、私密化。所以，只有那些有著齊全的配套設(shè)施，能夠延展酒店式生活、交際、娛樂、健康等功能的物業(yè)，才能充當(dāng)酒店式公寓的角色。（5）